K/S Søborg Hovedgade 25-29, Gentofte. den 26. maj Kære Investor

Størrelse: px

Starte visningen fra side:

Download "K/S Søborg Hovedgade 25-29, Gentofte. den 26. maj 2010. Kære Investor"

Kurt Groth
8 år siden
Visninger:

1 den 26. maj 2010 Emne: K/S Søborg Hovedgade 25-29, Gentofte. Kære Investor Jeg har fået til opgave at finde en køber et mindre antal andele i K/S Søborg Hovedgade 25-29, Gentofte. Projektet blev i 2000 udbudt som 10-mands K/S projekt med i alt 208 andele af nom. kr Siden er der i projektet tilkøbt 18 andele, således at der er 190 andele ejet af i alt 8 investorer fra den oprindelige ejergruppe. Udbyderselskabet var InvestorPartner, det der i 1998 blev til Keops InvestorPartner A/S, senere Keops og sidst til Landic Property. Ejendommen består m 2 boliger, og m 2 erhverv. Siden 2000 har vi haft stort set 100% udlejning af alle lokaler. Ejendommen er løbende blevet driftsoptimeret. År for år er resultaterne blevet bedre og bedre.

Udbyderselskabet var InvestorPartner, det der i 1998 blev til Keops InvestorPartner A/S, senere Keops og sidst til Landic Property. Ejendommen består 1.021 m 2 boliger, og 4.414 m 2 erhverv.

2 Andelene er sat til salg ud fra en markedsmæssig værdi på kr. 75,690 mill. svarende til i gns. 5,7% p.a. i startafkast pr , som beregnet af Wismann Property Consult A/S. Deloitte har ultimo 2009 beregnet værdien af ejendommen. udfra en afkastberegning 6% for erhvervsdelen og kr /m 2 for boligdelen. Ca. ½- delen af boligerne er moderniseret til fri markedsleje. Den nuværende 1. prioritets finansiering har for 75% vedkommende en fast rente på ca. 6,55% p.a. frem til optaget i Aareal Bank og resten med fast rente frem til på en rente af ca. 5,25%. Derudover er der 2 lån hos DLR med en kort rente på ca. 2,5%. Der er en driftsmæssig kredit hos Sparekasssen Faaborg på kr. 1½ mio. Selskabet har på nuværende tidspunkt netop fremlagt regnskab for Dette regnskab kan fremsendes på anfordring. Tilsvarende gælder for budgettet eller andre relevante dokumenter. De udbudte andele udbydes til salg med overtagelse pr Køber skal ved underskrift af købsaftalen senest 8 dage derefter eller senest pr deponere købesummen for andelene i Sparekassen Faaborg på spærret deponeringskonto. Det aftales, at købesummen pr aftales med en værdi svarende til indre værdi pr Køber modtager får således andel i den positive drift fra hele købsåret Ved købet af andelene i dette projekt overtager køber den tilsvarende andel i komplementarselskabet Søborg Hovedgade 25-29, 2000 Aps. Anpartskapitalen i dette selskab er kr fordelt på andele af hver kr. 1. Egenkapitalen i dette selskab udgjorde pr kr Købesummen frigives til sælger straks efter, at køber er godkendt hos de finansierende pengeinstitutter og handelen hermed er endelig. Det samlede salg kan højest købes af en her i landet værende skattepligtig personer udover de i projektet værende 8 investorer. Fordelen ved at købe dette projekt frem for et nyt K/S projekt er følgende: Projektet har vist sin levedygtighed Ejendommen er fuldt udlejet Ejendommen ligger centralt lige ud til Søborg Hovedgade.

Den nuværende 1. prioritets finansiering har for 75% vedkommende en fast rente på ca. 6,55% p.a. frem til 31-10-2011 optaget i Aareal Bank og resten med fast rente frem til 31.10.2011 på en rente af ca.

3 Udbyderavance og etableringsomkostninger er nul kr. Afkastet 6% er den markedsmæssige pris, men en betydelige bedre investering end i tilsvarende nyetablerede K/S projekter, der typisk belastes med udbuds/etableringsomkostninger på ca % af ejendommens købesum. Projektet er med en soliditet på ca. 43% udfra en ejendomsværdi på 76 mill. beskyttet imod uforudsete indbetalinger fra kommanditisterne. Ulempen er følgende: Der skal betales kr /andel for de udbudte andele Man skal forvente en langsigtet investeringshorisont. Ejendommen har en meget attraktiv beliggenhed Lejeroversigt: Der vedlægges Budgetberegninger udarbejdet af Wismann Property Consult på basis af investors budget- og regnskabs oplysninger samt det oprindelige prospekt fra InvestorPartner samt styringsbudgetter fra Deloitte. De fremlagte budgetberegninger er ikke gennemgået af revisor og de enkelte tal vil være belagt med end vis usikkerhed. Det er vores vurdering, at de her fremlagte budgetter der tager udgangspunkt i det oprindelige budget, de aflagte regnskaber og lejeoversigten, er reelle og retvisende for det investeringsresultat, som investor kan forvente sig. De i budgetterne indlagte udlodninger kræver en beslutning herom i Kommanditselskabet samt en accept hos kreditor. De endelige resultater kan naturligvis blive både bedre og ringere. I de forløbne 9 år siden ejendommens erhvervelse har resultaterne blevet bedre og bedre år for år. Projektet har i dag en kommerciel overvågning af Lars Wismann, der fungerer som bestyrelsesformand ligesom han er investor i projektet. Anparterne kan erhverves med kapital, der henstår i virksomhedsskatteordningen. Efterfølgende vedlægges budgetberegninger for Selskabet og for Investor. Ved ønske om yderligere oplysninger bedes De kontakte Lars Wismann. Med venlig hilsen Lars Wismann, projektchef & direktør cand. merc., stats. aut. ejd. mgl. & valuar

10-12% af ejendommens købesum. Projektet er med en soliditet på ca. 43% udfra en ejendomsværdi på 76 mill. beskyttet imod uforudsete indbetalinger fra kommanditisterne.

4 CVR: , Åboulevarden 1, st, 1635 København V, Tlf..: , K/S Søborg Hovedgade 25-29, Gentofte Selskabsbudget-på kreditbevilling Driftsbudget i kr Budget fra Udarbejdet for 2010 Lejeindtægter Driftsomkostninger Adm./revisor Resultat før renter Renteudgift, 1. Prioritet Renteudgift, 1. Prioritet Dagsværdiregulering Nettorente, kassekredit Nettorente, øvrige og aps Driftsmæssigt resultat Værdiregulering Samlet resultat Likviditetsbudget i kr Likviditet fra drift Investering Købsomkostninger Investorbetaling / -udlodning Komplementarselskab Prioritet Prioritet prioritet Invundet renteswap Depositum Anden gæld Aps. Lån Andre balance poster Årets likviditet Kassekredit Balancebudget i kr Ejendom incl. værdistigning Andre balance poster Indestående på kassekredit Prioritet Prioritet prioritet Kassekredit Anden gæld Aps. Lån Depositum Egenkapital Soliditet 45% 44% 49% 50% 52% 55% 58% 61% 64% 67% 70% 73% 76% 78% 81% 84% 87% 90% 92% 95% 97% Budgetteret ejendomsværdi i forhold til afkast 5,5% 5,7% 5,7% 5,7% 5,7% 5,7% 5,7% 5,7% 5,7% 5,7% 5,6% 5,6% 5,6% 5,6% 5,6% 5,6% 5,6% 5,6% 5,6% 5,5%

519-991 -804-817 -830-844 -857-871 -886-900 -915-930 -946-962 -978-994 -1.011-1.028-1.046-1.063 Adm.

5 CVR: , Åboulevarden 1, st, 1635 København V, Tlf..: , K/S Søborg Hovedgade 25-29, Gentofte Investorbudget uden finansiering af investorindskud Investorbudget Investorandel i pct. 13,7% Investorandel i tyr / Tilrettet investor Drifts- og likviditetsbudget i kr Resultat før renter Renter selskab Renter indskudslån Resultat før afskrivninger Afskrivninger ialt Skatteresultat Marginalskatteprocent 0,0% 55,8% 25,0% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% Skattebesparelse Reg. for virksomhedsskat Indskud/udlodning 0, Ydelse investorlån Likviditet Rentevirkning af likviditet Akkumuleret likviditet Prim. drift i % af ek 7,2% 7,9% 8,7% 9,1% 9,5% 10,0% 10,4% 10,9% 11,4% 11,9% 12,5% 13,0% 13,6% 14,1% 14,7% 15,3% 16,0% 16,6% 17,2% Værdistigning i % af EK 4,6% 4,7% 4,8% 4,9% 5,0% 5,1% 5,2% 5,3% 5,4% 5,5% 5,6% 5,7% 5,8% 5,9% 6,0% 6,2% 6,3% 6,4% 6,5% Investeringsresultat 11,7% 12,6% 13,4% 13,9% 14,5% 15,0% 15,6% 16,2% 16,8% 17,4% 18,1% 18,7% 19,4% 20,1% 20,8% 21,5% 22,2% 23,0% 23,7% Udlodning/indskud i % 7,9% 4,5% 4,1% 4,3% 4,6% 4,8% 5,1% 5,3% 5,6% 5,9% 6,1% 6,4% 6,7% 7,0% 7,3% 8,5% 8,9% 9,2% Anpartens værdiopgørelse i kr Primo år Ejendomsværdi Inventar Købsomkostninger Værdi af komplementarselskab Salgsomkostninger Indfrielse K/S-gæld Udlodning v/salg f/skat Indfrielse indskudslån Skat af genv. afskrivninger Ejendomsavancebeskatning Udskudt skat virksomhedsordn Udlodning v/salg e/skat Akkumuleret likviditet Formuetilvækst

Relaterede dokumenter

K/S Søborg Hovedgade 25-29, Gentofte Udbud af 18 brugte anparter

K/S Søborg Hovedgade 25-29, Gentofte Udbud af 18 brugte anparter www.wismannas.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevarden 1, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998, email: lw@wismannas.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte