A/B ALLÉHUSENE REFERAT AF EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING ONSDAG DEN 20. SEPTEMBER Advokat (H), partner Henrik Qwist

Transkript

1 A/B ALLÉHUSENE REFERAT AF EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING ONSDAG DEN 20. SEPTEMBER 2017 Advokat (H), partner Henrik Qwist 25. SEPTEMBER 2017 J.nr QWIST & BRÆMER ADVOKATPARTNERSELSKAB Rådhuspladsen 55, 3. sal 1550 København V Tlf CVR.nr

2 Onsdag den 20. september 2017 kl afholdtes ekstraordinær generalforsamling i A/B Alléhusene på Tjørnegårdsskolen, Brogårdsvej 64, 2820 Gentofte med følgende: DAGSORDEN 1. Valg af dirigent og referent. 2. Præsentation og gennemgang af teknisk projekt samt økonomi for såvel renovering som udskiftning af ejendommens lette altanpartier ved tekniske rådgivere Morten Ørsager og Sigurd Ø. Andersen fra Orbicon samt økonomichef Martin Wamsler fra DEAS. 3. Præsentation af bestyrelsens beslutningsoplæg for projekt lette altanpartier samt sidevinduer: a. Beslutning om igangsætning af projekt for ejendommens lette altanpartier. Bestyrelsen ønsker generalforsamlingens bemyndigelse til at indgå aftale med foreningens tekniske rådgivere om bistand til udarbejdelse af endeligt udbudsprojekt samt afholdelse af licitation for projektet. Bestyrelsen ønsker særligt fokus på den mest hensigtsmæssige gældsafvikling, og ønsker derfor bemyndigelse til at kunne disponere over ekstraordinære indtægter fra avance ved salg af lejligheder og øvrige udisponerede midler i budget 2017 til udarbejdelse af projekt samt gennemførelse af licitation, dog maximalt kr b. Beslutning om, hvorvidt projekt og licitation skal udarbejdes og gennemføres for begge scenarier eller kun for eet scenarie udskiftning eller renovering. c. Bestyrelsen bemyndiges til efter gennemførelse af licitation at indgå aftale med entreprenør om udførelse af projekt indenfor en samlet økonomisk ramme på maksimalt kr På baggrund af foreløbige estimater fra foreningens tekniske rådgivere vurderes det, at udgifter til gennemførelse af projekt udskiftning/renovering af altanpartier maksimalt vil andrage kr d. Bestyrelsen bemyndiges til at optage nyt 30-årigt kreditforeningslån i Nykredit med fast rente og afdrag med en hovedstol på kr til finansiering af byggeprojektet. Lånet er bevilliget af Nykredit, og det har en årlig ydelse opgjort pr. 3. september 2017 på kr (For andelshavere vil denne finansiering ikke medføre forhøjelse af boligafgiften.) 4. Kort orientering om verserende retssag. Formand Lone Feifer bød på bestyrelsens vegne velkommen til foreningens ekstraordinære generalforsamling. Formanden præsenterede aftenens gæster: Økonomichef Martin Wamsler, DEAS, arkitekt Morten Ørsager, EMA Arkitekter, Ingeniør Sigurd Ø. Andersen, Orbicon samt advokat Henrik Qwist, Qwist og Bræmer Advokater. Ad 1 Valg af dirigent og referent Formand Lone Feifer foreslog på bestyrelsens vegne advokat Henrik Qwist som dirigent og referent. 2

3 Advokat Henrik Qwist blev valgt som dirigent uden modkandidater. Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indkaldt i henhold til foreningens vedtægter, jfr. 23. Samtidig blev det konstateret, at ud af foreningens 111 medlemmer var 74 repræsenteret, heraf 17 ved fuldmagt. Advokat Henrik Qwist blev tillige valgt som referent. Referenten præciserede, at referatet ville blive udarbejdet som et beslutningsreferat. Ad 2 Præsentation og gennemgang af teknisk projekt samt økonomi for såvel renovering som udskiftning af ejendommens lette altanpartier ved tekniske rådgivere Morten Ørsager og Sigurd Ø. Andersen fra Orbicon samt økonomichef Martin Wamsler fra DEAS. Formand Lone Feifer indledte med at gennemgå det forberedende arbejde, herunder to afholdte dialogmøder, registreringer, tilbagemeldinger samt den vejledende afstemning på seneste ordinær generalforsamling som optakt til aftenens ekstraordinære generalforsamling. Bestyrelsen foreslog på baggrund af det store forarbejde samt senest drøftelserne på foreningens ordinære generalforsamling 2017, at ejendommens lette altanpartier varigt sættes i stand i stedet for løbende at etablere lappeløsninger. Det betyder, at de lette altanpartier enten skal udskiftes eller renoveres. Herefter gennemgik Morten Ørsager og Sigurd Ø. Andersen de to forslag for såvel renovering som udskiftning af ejendommens lette altanpartier, herunder de arkitektoniske valg, byggeteknik, miljøberegninger samt økonomiske overslag. De tekniske rådgivere besvarede samtidig løbende spørgsmål fra forsamlingen. Fra gennemgangen skal specielt følgende fremhæves: Projekt for såvel renovering som udskiftning af ejendommens lette altanpartier blev gennemgået og forskellene mellem projekterne præciseret. Den væsentligste forskel vil være, at selve rammerne enten skal udskiftes eller renoveres. En udskiftning skønnes at være billigere, ligesom arbejdet i hver enkelt lejlighed kan gennemføres hurtigere og med færre støvgener. For begge projekter vil følgende forhold i øvrigt være gældende: Vinduer over brystning udskiftes og vil være faste vinduer. Selve brystningerne udskiftes og tilbageføres til de originale med relief. Brystningerne isoleres. Ny terrassedør med oplukkeligt træk-vindue over dør Nyt vindues sideparti, i samme format m.v. som i dag. Indvendigt i lejlighederne ændres de tidligere udførte arbejder, således at brystningens inderside føres tilbage til de originale profileringer. Det er ikke planlagt at udskifte selve varmeapparaterne. De lejligheder, der er placeret tættest på Jægersborg Allè får etableret nye lydvinduer. Alle øvrige lejligheder får ikke lydvinduer. Samtidig præciserede rådgiverne, at alle registreringer og det fuldstændige projekt endnu ikke er udarbejdet. Hvis generalforsamlingen vedtager at igangsætte processen, vil alle detaljer og registreringer blive gennemført i de kommende måneder. Tidsplanen for den videre proces er ikke endelig lagt fast, men det vurderes, at registreringer samt udarbejdelse af projekt samt udbudsmateriale kan være færdigt i december 2017, således at udbud kan gennemføres i januar 2018, hvorefter kontrakt med entreprenør kan indgås i begyndelse af februar måned Opstart af byggeriet vil herefter kunne ske 1. april Arbejdet vil blive udført opgangsvis med mindst mulig gene for ejendommens beboere. Arbejdet bør udføres udenfor varmesæsonen og forhåbentligt kan hele projektet være gennemført i perioden indtil 1. september

4 Morten Ørsager redegjorde for de reviderede budgetter for de to projekter, henholdsvis renovering og udskiftning af ejendommens lette altanpartier. De samlede udgifter inkl. 10% til uforudsigelige udgifter samt teknisk rådgivning og bistand er for udskiftning vurderet til kr og for renovering vurderet til kr Opgørelserne er udarbejdet af teknikerne i samarbejde med et snedkerfirma, men de endelige priser vil naturligvis først ligge fast efter gennemført udbud i januar måned Advokat Henrik Qwist præsenterede herefter bestyrelsens finansieringsforslag; et bevilget lånetilbud fra Nykredit på et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag på kr Nykredit har efter ny besigtigelse og alene på baggrund af en vurdering af ejendommens værdi tilbudt et tillægslån på den ansøgte størrelse kr Lånetilbuddet er altså ikke betinget af en gennemførsel af byggesagen, hvorfor lånet kan hjemtages nu. Den årlige ydelse på lånet udgør inkl. rente og afdrag ca kr. til dagens kurs. Når der er sikkerhed for, at projektet gennemføres, vil det være anbefalingen, at finansieringen enten hjemtages, eller at der indgås kurskontrakt med Nykredit. En hjemtagelse af lånet vil betyde, at foreningen skal betale renter og afdrag fra hjemtagelsen, mens en kurskontrakt vil betyde, at lånet bliver en smule dyrere på tidspunktet for udbetalingen. Der skal laves beregninger på, hvad der vil være mest fordelagtigt for foreningen. Advokat Qwist redegjorde for, at bestyrelsen under dagsordenens punkt 3 d. ønsker en bemyndigelse til at hjemtage lån til finansiering, herunder til at indgå kurskontrakt, når det er muligt, for at sikre finansieringen. Formand Lone Feifer præsenterede herefter økonomichef Martin Wamsler, DEAS, som er foreningens nye regnskabsansvarlige i DEAS. Martin Wamsler gennemgik foreningens økonomi i hovedtræk, herunder hovedtallene fra foreningens regnskab 2016, revideret budget 2017 samt nyt budget I budget 2018 er det forudsat, at nykreditlånet på kr. er hjemtaget, således at betalinger på lånet skal foretages fra 1. januar 2018, og der er i det reviderede budget 2017 indregnet kurstab (kr ) samt omkostninger (kr ) ved hjemtagelse af lånet. Udgifterne kan dækkes af foreningens avance ved salg af lejelejligheder på kr Budget 2018 viser et budgetteret driftsoverskud efter betaling af afdrag på kr. Martin Wamsler præciserede, at der i budget 2018 ikke er indregnet en indtægt til foreningen for salg af lejelejligheder, ligesom der er budgetteret med en sædvanlig stigning i boligafgiften på 2%. Der blev fra forsamlingen stillet spørgsmål til såvel nykreditlånet som til budgettallene, og de blev løbende besvaret. Det blev præciseret, at byggesagen finansieret med et lån i Nykredit på kr kan gennemføres af foreningen uden stigning i boligafgiften. Ad 3 Præsentation af bestyrelsens beslutningsoplæg for projekt lette altanpartier samt sidevinduer Advokat Henrik Qwist gennemgik de 4 beslutningsoplæg vedrørende projektet. Under punkt A ønsker bestyrelsen en bemyndigelse til at igangsætte projektet om enten renovering eller udskiftning af ejendommens lette altanpartier. Hvis man som andelshaver hverken ønsker udskiftning eller renovering, skal man stemme nej til denne bemyndigelse. Dirigenten gennemgik beslutningsoplæg: a. Beslutning om igangsætning af projekt for ejendommens lette altanpartier. Bestyrelsen ønsker generalforsamlingens bemyndigelse til at indgå aftale med foreningens tekniske rådgivere om bistand til udarbejdelse af endeligt udbudsprojekt, samt afholdelse af licitation for projektet. Bestyrelsen ønsker særligt fokus på den mest hensigtsmæssige gældsafvikling, og ønsker derfor bemyndigelse til at kunne disponere over ekstraordinære indtægter fra avance ved salg af lejligheder og øvrige udisponerede midler i budget 2017 til udarbejdelse af projekt samt gennemførelse af licitation, dog maximalt kr

5 og satte punkt a til afstemning ved håndsoprækning med følgende resultat: For: 71 Imod: 2 Hverken for eller imod: 1 Dirigenten konstaterede, at beslutning om at igangsætte projektet samt bemyndigelsen til bestyrelsen til at afholde kr til projektet er vedtaget. Advokat Henrik Qwist redegjorde herefter for, at generalforsamlingen nu skal beslutte, hvorvidt man ønsker, at foreningens tekniske rådgiver skal udarbejde 2 projekter; både udskiftning og renovering af de lette altanpartier. Advokat Qwist præciserede, at foreningen vil have en ekstraudgift på ca kr. ved at fortsætte begge projekter. Formand Lone Feifer præciserede, at bestyrelsen ønsker, at valg af projekt - udskiftning eller renovering skal ske ikke blot med simpelt flertal men med kvalificeret flertal. Er der derfor ikke 2/3 flertal for et af projekterne, vil der blive udarbejdet projekt og gennemført udbud for begge scenarier- udskiftning og renovering. Dirigenten gennemgik herefter beslutningsoplæg: b. Beslutning om, hvorvidt projekt og licitation skal udarbejdes og gennemføres for begge scenarier eller kun for eet scenarie udskiftning eller renovering. og satte punkt b til afstemning, således at der blev gennemført afstemning om begge projekter, idet det blev oplyst, at alle andelshavere kan stemme for begge projekter. Afstemningen havde følgende resultat: For udskiftning: 71 For renovering: 4 Dirigenten konstaterede, at bestyrelsens forslag om udskiftning af ejendommens lette altanpartier var vedtaget med mere end kvalificeret flertal. Derfor vil dette projekt nu blive gennemført. Advokat Henrik Qwist redegjorde herefter for, at bestyrelsen under punkt c ønsker en bemyndigelse til efter gennemførelse af licitation at indgå aftale med den mest fordelagtige entreprenør, således at projektet kan gennemføres hurtigst muligt efter udbud. Det forudsætter naturligvis, at projektets økonomi fortsat kan holdes indenfor den forudsatte økonomiske ramme på maksimalt kr Herefter gennemgik dirigenten beslutningsoplæg: c. Bestyrelsen bemyndiges til efter gennemførelse af licitation at indgå aftale med entreprenør om udførelse af projekt indenfor en samlet økonomisk ramme på maksimalt kr På baggrund af foreløbige estimater fra foreningens tekniske rådgivere, vurderes det, at udgifter til gennemførelse af projekt udskiftning / renovering af altanpartier maksimalt vil andrage kr og satte punkt c til afstemning med følgende resultat: For: 67 Imod: 4 Hverken for eller imod: 3 Dirigenten konstaterede, at bestyrelsen har fået en bemyndigelse til at indgå aftale med den mest fordelagtige entreprenør inden for en samlet økonomisk ramme på maksimalt kr Advokat Henrik Qwist redegjorde herefter for baggrunden for det sidste beslutningsoplæg: 5

6 d. Bestyrelsen bemyndiges til at optage nyt 30-årigt kreditforeningslån i Nykredit med fast rente og afdrag med en hovedstol på kr til finansiering af byggeprojektet. Lånet er bevilliget af Nykredit, og det har en årlig ydelse opgjort pr. 3. september 2017 på kr (For andelshavere vil denne finansiering ikke medføre forhøjelse af boligafgiften.) Dels skal hjemtagelse af et lån på kr vedtages på en generalforsamling, dels ønsker bestyrelsen at kunne hjemtage lånet eller indgå kurskontrakt på det mest fordelagtige tidspunkt. Det er samtidig en forudsætning, at lånet kan hjemtages uden forhøjelse af boligafgiften. Beslutningsoplæg d blev sat til afstemning med følgende resultat: For: 70 Imod: 0 Hverken for eller imod: 4 Dirigenten konstaterede, at bestyrelsen har bemyndigelse til at optage et nyt 30-årigt realkreditlån i Nykredit med fast rente og afdrag og på en hovedstol på kr til finansiering af byggeprojektet. Ad 4 Kort orientering om verserende retssag Advokat Henrik Qwist redegjorde for baggrunden af denne retssag, som foreningen har ført mod Moalem Weitemeyer Bendtsen Advokatpartnerselskab. Foreningen tabte sagen i Lyngby Byret, således at foreningen i maj måned 2016 betalte kr., renter på mere end kr. samt omkostninger med kr. til advokatfirmaet. Sagen blev anket til Østre Landsret, og hovedforhandling i Landsretten blev gennemført tirsdag den 12. september. Landsretten ændrede Byrettens dom ved en mundtlig tilkendegivelse, som efterfølgende er godkendt af Moalem Weitemeyer Bendtsen Advokatpartnerselskab. Landsretten kom frem til, at A/B Alléhusene er bundet af bestemmelsen i købsaftalen om, at foreningen skal betale for udarbejdelse af due diligence til CapMan, men det af advokatfirmaet opkrævede honorar er ikke rimeligt for det udførte arbejde. På baggrund af en udtalelse fra Advokatnævnets Responsumudvalg blev honoraret derfor nedsat til det halve på med tillæg af moms, og samtidig ophævede Landsretten sagens omkostninger for såvel Byret som Landsret. På den baggrund redegjorde advokat Henrik Qwist for, at foreningen skal have tilbagebetalt ca kr. fra advokatfirmaet. ooooooooo Formand Lone Feifer rundede aftenen af med oplysning om, at projekteringen af foreningens byggeprojekt til udskiftning af ejendommens lette altanpartier nu vil blive påbegyndt. Bestyrelsen vil løbende orientere foreningens medlemmer om projektet. Herefter hævede dirigenten foreningens ekstraordinære generalforsamling kl og takkede forsamlingen for engageret deltagelse på generalforsamlingen. 6

7