Landzonetilladelse samt dispensation fra Lokalplan nr. 41.

Transkript

1 Thorben Schmidt Wohlert Arkitekter A/S Amagertorv København K Mail: ts@wohlertarkitekter.dk Kopi Lejre Kommune Center for Byg & Miljø Møllebjergvej Hvalsø Tlf Sagsbehandler: Camilla Højrup Tlf. direkte: camh@lejre.dk Dato: 10. marts 2017 J.nr.: 16/16376 Landzonetilladelse samt dispensation fra Lokalplan nr. 41. Planloven Kære Thorben Schmidt Vi har behandlet jeres ansøgning om landzonetilladelse til at opføre en ca. 600 m 2 stor vikingehal kaldet Hallen, et ca. 125 m 2 stort vikingehus kaldet Huset og en 190 m 2 stor magasinbygning kaldet Magasin i Sagnlandet Lejre, Slangealléen 2, 4320 Lejre, matr. nr. 9c, Lejre By, Allerslev. Vi har besluttet, at give jer landzonetilladelse til projektet. Vi har samtidig besluttet, at meddele dispensation fra følgende bestemmelser i lokalplan nr. 41, 3.3, 6.1, 6.3, 6.4, 6.5, 7.2, 7.3 samt at meddele tilladelse efter lokalplanens 6.2 til nedrivning af to eksisterende huse og fem små lerhytter. Hvornår og hvor længe er tilladelsen gyldig Kommunen offentliggør landzonetilladelsen på vores hjemmeside den 13. marts I skal være opmærksomme på, at der er en 4 ugers klagefrist på afgørelsen. Det betyder, at I ikke må benytte jer af tilladelsen før klagefristen er udløbet. Hvis der klages over afgørelsen, skal klagen behandles i Planklagenævnet. Vi vil kontakte jer, hvis vi modtager klager over afgørelsen. Vi har vedlagt en klagevejledning længere nede i brevet. Efter klagefristen skal projektet behandles efter byggelovens regler og først når I har opnået byggetilladelse kan I opføre de tre bygninger. Hvis landzonetilladelsen ikke er udnyttet inden for 3 år, er landzonetilladelsen forældet og I skal søge på ny. Begrundelse for tilladelsen

2 Vi vurderer, at det ansøgte er i overensstemmelse med planlovens formål og landzonebestemmelser samt retningslinjerne i Lejre Kommuneplan I vurderingen har vi også forholdt os til, at tilladelsen ikke får en uheldig betydning for andre lignende sager. Ejendommen ligger i et område, der i henhold til Lejre Kommuneplan 2013 er udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø. I henhold til retningslinjerne i kommuneplanen må tilstanden eller arealanvendelsen i disse områder ikke ændres, hvis det forringer deres værdi. Der lægges med afgørelsen vægt på, at Hallen og Huset skal anvendes som en del af virksomhedens formidlingsarbejde, af tidligere tiders byggeskik og levevis. Ligeledes lægges der vægt på, at Hallen og Huset placeres i et område af Sagnlandet, der allerede i dag er kendetegnet ved at repræsentere vikingetiden. I denne del af Sagnlandet, Vikingeområde Ravnsbjerg, vil bygningerne bidrage til en tiltrængt opgradering og fornyelse. Placeringen, tæt ved Sagnlandets hovedindgang, sikrer ligeledes en god tilgængelighed for gæster, hvilket er særlig fordelagtigt i vinterhalvåret. Der lægges med afgørelsen vægt på, at Magasinet er tilpasset eksisterende bebyggelse og opføres som en tilbygning til eksisterende bygning Multihuset. Det er Lejre Kommunes vurdering, at tilbygningen er fint tilpasset i byggestil og materialevalg til eksisterende bygning, og at der således opnås en fin akitektonisk sammenhæng mellem de to bygningsdele. Der dispenseres fra lokalplanens 3.3: Magasinet placeres primært indenfor område A1, men da en del af bygningen går ud i område B, kræver den ansøgte placering en dispensation. Der dispenseres til at den ansøgte placering, så Magasinet kan sammenbygges med eksisterende Multihus Hallen placeres primært i område B, men da en del af bygningen går ind i område A1, kræver den ansøgte placering en dispensation. Huset placeres delvist i område A1 og delvist i område B, hvorfor den ansøgte placering kræver en dispensation. Der dispenseres til den ansøgte placering af Hallen og Huset idet det knytter sig til et område der allerede i dag repræsentere vikingetiden og idet det er et højtliggende terræn, svarende til fundstedet i Gl. Lejre. Der dispenseres fra lokalplanens 6.1 Inden for område A1 må der maximalt opføres 900 etagemeter. Inden for område A2 må der maximalt opføres 350 etagemeter. Ud fra lokalplanens kortbilag, er det vanskeligt præcist at vurdere hvor mange kvadratmeter der opføres i område A1. Magasinet placeres primært i område A1 men en del af bygningen går ud over området. Hallen placeres med en lille del i område A1. Huset placeres delvist i område A1. Side 2 af 9

3 Det samlede areal i område A1 kan overstige de 900 m². Idet området i denne del af Sagnlandet er fundet bedst egnet til placering af de to rekonstruktioner og idet Magasinets aktiviteter knytter sig til de to bygningerne samt til Multihuset dispenseres fra denne bestemmelse. Der dispenseres fra lokalplanens 6.2 Den på bilag 1 i Lokalplan 41, viste bevaringsværdige bebyggelse må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Der lægges ved dispensationen til nedrivning af det bevaringsværdige hus Sønderhus vægt på, at huset er i meget dårlig stand. Der lægges ved afgørelsen ligeledes vægt på, at nedrivningen af Sønderhus, én anden bygning samt fem lerhytter, der alle er i dårlig stand, skaber mulighed for at rekonstruktionerne kan placeres i et tilsvarende bakket landskab som fundstedet i Gl. Lejre. Der dispenseres fra lokalplanens 6.3 Ny bebyggelse skal i princippet placeres som vist på kortbilag 2, den retningsgivende illustrationsplan. Hallen og Huset placeres efter et andet princip end angivet i lokalplanen. Der lægges ved dispensationen vægt på Hallen og Huset ønskes placeret parallelforskudt ud fra et arkæologisk fund fra Gl. Lejre. Der dispenseres fra lokalplanens 6.4 Bebyggelsen må ikke opføres i mere end een etage med udnyttet tagetage. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. Undtaget herfra er den rekonstruerede vikingstidshal i område B1, som må opføres i en højde af indtil 11 m. Hallen vil få en højde på 11 m, men placeres i område B og område A1. Der lægges ved dispensationen vægt på, at Hallen er en rekonstruktion af datidens byggeri der formentlig havde en højde på 11 meter. Der dispenseres fra lokalplanens 6.5 Tage skal i område A udføres som sadeltage med en hældning på mellem 35 grader og 55 grader. Der dispenseres til at de to rekonstruktioner opføres med en tagform, efter datidens byggetradition. Der dispenseres fra lokalplanens 7.2 I område A skal facader og gavle udføres i mørkt behandlet træ. Tage skal udføres af rødt tegl. Undtaget herfra er dog nyt længehus i tilknytning til Sønderhus, som kan udføres med hvidt murværk og stråtag. Side 3 af 9

4 Der dispenseres til at alle facader opføres i træ, Magasinet udføres med akacietagspån på taget, og Hallen og Huset opføres med tagspån i eg, så der opnås sammenhæng mellem Magasinet og Multihuset og så Hallen og Huset udvendigt bliver så tro datidens byggetradition som muligt. Der dispenseres fra lokalplanens 7.3 I område B skal driftsbygninger (stalde, udhuse og halvtage) udføres med træfacader og tegltage. Til rekonstruktioner og eksperimentelt historisk-arkæologisk byggeri kan der anvendes andre historisk korrekte byggematerialer. En del af Magasinet er placeret i område B. Der dispenseres til at Magasinet bygges med akacietagspån på taget, så det er tilpasset Multihuset. Naturvurdering Projektet ligger ikke i et Natura 2000-område og mere end 2 km fra NATURA 2000-område 136 Roskilde Fjord. Vi vurderer derfor, at det ansøgte ikke i sig selv eller i forbindelse med andre projekter vil kunne påvirke nogen Natura 2000-områder. Bilag IV-arterne stor vandsalamander, spidssnudet frø og en lang række flagermus findes udbredt forskellige steder i kommunen. Der bliver ikke ændret på hydrologien eller fældet træer i forbindelse med projektet, og nedrivning af gamle huse finder sted i september og oktober. Det er derfor Lejre Kommunes vurdering, at det ansøgte ikke vil påvirke levesteder for disse eller øvrige bilag IV-arter. Naboorientering Vi har sendt en naboorientering ud den 16. december Ved fristens udløb var der ikke kommet nogen bemærkninger. Beskrivelse af projektet I har søgt om landzonetilladelse samt dispensation fra lokalplanen til tre bygninger, Magasinet, Hallen og Huset. Magasinet er 190 m² stort, fordelt som 126 m² i stueplan og 64 m² i tagetagen. Bygningen opføres som en forlængelse af den eksisterende bygning (Multihuset), og opføres med samme ydre geometri og materialer som eksisterende, det vil sige akacietagspån på taget og træbeklædning på facader og gavle. Bygningen skal anvendes til lager, værksted og mødelokale. Hallen er en rekonstruktion af hovedgeometrierne fra et fund fra vikingetiden (Kongehallen). Den er ca. 600 m² stor, 60 m lang, 12 m bred og 11 m høj. Bygningen indrettes med salsrum, modtagerum, ankomstrum, forrum, toiletter mm. Taget består af tagspån i eg og facaden af tykke lodrette egeplanker. Side 4 af 9

5 Huset er en rekonstruktion af hovedgeometrierne fra et fund fra vikingetiden. Den er ca. 125 m² stor og ca. 20 m lang. Bygningen skal benyttes som overnatningsbygning for familier og skoleklasser. Taget består af tagspån i eg og facaden af tykke lodrette egeplanker. Lovgrundlag for jeres tilladelse Det ansøgte kræver tilladelse efter planlovens 35, stk. 1, idet der sker opførelse af ny bebyggelse i landzone. Det ansøgte kræver i hht. planlovens 19, stk. 1, dispensationer fra følgende af lokalplanens bestemmelser: 3.3 Område B udlægges til rekreativt naturområde og jordbrugsformål, med mulighed for opførelse af nødvendige landbrugsmæssige driftsbygninger og eksperimentelt byggeri og anlæg (primært rekonstruktioner) af historisk-arkæologisk karakter. Magasinet placeres primært indenfor område A1, men da en del af bygningen går ud i område B, kræver den ansøgte placering en dispensation. Hallen placeres primært i område B, men da en del af bygningen går ind i område A1, kræver den ansøgte placering en dispensation. Huset placeres delvist i område A1 og delvist i område B, hvorfor den ansøgte placering kræver en dispensation. 6.1 Inden for område A1 må der maximalt opføres 900 etagemeter. Inden for område A2 må der maximalt opføres 350 etagemeter. Ud fra lokalplanens kortbilag, er det vanskeligt præcist at vurdere hvor mange kvadratmeter der opføres i område A1. Magasinet placeres primært i område A1 men en del af bygningen går ud over området. Hallen placeres med en lille del i område A1. Huset placeres delvist i område A1. Da det samlede areal i område A1 kan overstige de 900 m², skal der dispenseres fra denne bestemmelse. 6.2 Den på bilag 1 viste bevaringsværdige bebyggelse må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Den bevaringsværdige bebyggelse Sønderhus er i meget dårlig stand. I forbindelse med dette projekt er der søgt om tilladelse til at nedrive bygningen, hvilket kræver en dispensation. 6.3 Ny bebyggelse skal i princippet placeres som vist på kortbilag 2, den retningsgivende illustrationsplan. Side 5 af 9

6 Hallen og Huset ønskes placeret parallelforskudt ud fra et arkæologisk fund fra Gl. Lejre, og således efter et andet princip. 6.4 Bebyggelsen må ikke opføres i mere end een etage med udnyttet tagetage. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. Undtaget herfra er den rekonstruerede vikingstidshal i område B1, som må opføres i en højde af indtil 11 m. Hallen vil få en højde på 11 m, men placeres i område B og område A1, hvilket vil kræve en dispensation. De øvrige bygninger er under 8,5 m. 6.5 Tage skal i område A udføres som sadeltage med en hældning på mellem 35o og 55o. De to rekonstruktioner opføres ikke med et klassisk saddeltag, hvorfor der kræves en dispensation, da dele af bygningerne placeres i område A I område A skal facader og gavle udføres i mørkt behandlet træ. Tage skal udføres af rødt tegl. Undtaget herfra er dog nyt længehus i tilknytning til Sønderhus, som kan udføres med hvidt murværk og stråtag. Magasinet udføres med akacietagspån på taget, og Hallen og Huset opføres med tagspån i eg, dette kræver en dispensation. Alle facader opføres i træ. 7.3 I område B skal driftsbygninger (stalde, udhuse og halvtage) udføres med træfacader og tegltage. Til rekonstruktioner og eksperimentelt historisk-arkæologisk byggeri kan der anvendes andre historisk korrekte byggematerialer. En del af Magasinet er placeret i område B. Magasinet har akacietagspån på taget, hvilket kræver en dispensation. Opførelse af de to bygninger, Hallen og Huset samt tilbygningen Magasinet kræver tilladelse efter planlovens 35, stk. 1, idet der sker opførelse af ny bebyggelse i landzone. Planlovens 35, stk. 4 fastsætter, at tilladelser efter planlovens 35, stk. 1 først kan meddeles, når der er forløbet 2 uger efter, at kommunen har givet skriftlig orientering om ansøgningen til naboerne til den omhandlende ejendom. Planlovens 35, stk. 4 fastsætter, at tilladelser efter planlovens 35, stk. 1 først kan meddeles, når der er forløber 2 uger efter, at kommunen har givet skriftlig orientering om ansøgningen til naboerne til den omhandlende ejendom. Tilladelsen må tidligst udnyttes efter klagefristens udløb og eventuelle klager er behandlet i Planklagenævnet. Rettidig klage har opsættende virkning med mindre Planklagenævnet bestemmer andet. Der henvises til planlovens 60, stk. 9. Side 6 af 9

7 Tilladelsen bortfalder, såfremt den ikke er udnyttet inden 3 år. Der henvises til planlovens 56, stk. 1. Anden lovgivning end planloven Kommunen har i tilladelsen ikke taget stilling til anden lovgivning end planlovens bestemmelser. Vær opmærksom på, at projektet også skal behandles i henhold til byggeloven og de heraf afledte bestemmelser. En ansøgning om byggetilladelse kan tidligst behandles, når klagefristen er udløbet eller når eventuelle klager er behandlet i Planklagenævnet. Hvis I vil klage over jeres tilladelse I kan klage over jeres tilladelse inden for 4 uger, efter at tilladelsen er offentliggjort. Se mere i den vedlagte klagevejledning. Med venlig hilsen Camilla Højrup Planlægger Kopi af afgørelsen er sendt til: - Ejer - Naboer, der er naboorienteret - Danmarks Naturfredningsforening - Friluftsrådet - Dansk Ornitologisk Forening - Nationalpark Skjoldungernes Land Side 7 af 9

8 Klagevejledning afgørelser efter planlovens 35 stk.1 Hvad kan påklages? Lejre Kommunes afgørelser efter 35, stk. 1, kan jf. 58, stk. 1, nr. 1, påklages til Planklagenævnet. Hvis der klages rettidigt over en landzonetilladelse, har klagen opsættende virkning, jfr. 60, stk. 9. Det betyder, at afgørelsen ikke må udnyttes, før klagen er afgjort, medmindre Planklagenævnet bestemmer andet. Hvem kan klage? Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, kan du klage til Planklagenævnet. Klageberettiget efter 58, stk. 1, nr. 1 er erhvervs- og vækstministeren og i øvrigt enhver med retlig interesse i sagens udfald, herunder en nationalparkfond oprettet efter lov om nationalparker jf. 59, stk. 1. Klageberettiget efter 58, stk. 1, nr. 1 er endvidere landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, på betingelse af, at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og at foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer jf. 59 stk. 2. Klagefrist I henhold til 60, stk. 1 skal en eventuel klage være indgivet skriftligt inden 4 uger efter at afgørelsen er meddelt. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen dog altid fra bekendtgørelsen. Hvis klagefristen udløber på en lørdag eller en helligdag, forlænges klagefristen til den efterfølgende hverdag. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen, hvilket vil sige, at klager har godkendt og indbetalt gebyr/bestilt en faktura i Klageportalen senest kl på den dag hvor klagefristen udløber. Endvidere skal efterfølgende kommunikation om klagesagen ske ved anvendelse af digital selvbetjening. Hvordan klager jeg? Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på og Klageportalen ligger på og Du logger på eller ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Klagen skal være indgivet senest 4 uger efter afgørelsen af bekendtgjort. Når du klager, skal du betale et gebyr til Planklagenævnet. Gebyret reguleres årligt, og er for 2017 på 900 kr. for privatpersoner og kr. for virksomheder, myndigheder og organisationer. Du betaler gebyret med betalingskort eller med faktura gennem Klageportalen. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Planklagenævnets hjemmeside Gebyret tilbagebetales, hvis I får helt eller delvis medhold i jeres klage. Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender herefter anmodningen til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Side 8 af 9

9 Planklagenævnet har oprettet en supportfunktion, som klager kan kontakte efter behov. Supportfunktionen kan kontaktes på ; eller på telefon Eventuelt sagsanlæg mod Lejre Kommune skal i henhold til Planlovens 62 stk. 1, være anlagt inden 6 måneder efter, at afgørelsen er modtaget, eller hvis sagen påklages til Planklagenævnet inden 6 måneder efter, at endelig afgørelse foreligger fra PLanklagenævnet. Uanset om der anlægges retssag, er man forpligtet til at rette sig efter Planklagenævnets afgørelse, indtil domstolen måtte bestemme noget andet. Side 9 af 9