Bispeengbuen, nyt markeds- og eventbyrum i København

Transkript

1 Bispeengbuen, nyt markeds- og eventbyrum i København Juni 2017

2 Introduktion Kontakt hos Deloitte Frederiksberg og Københavns kommune overvejer at anvende området under Bispeengbuen til madmarked og events. Denne analyse belyser på overordnet niveau, hvilken årlig omsætning området skal kunne generere, for at imødekomme indtjeningskravene fra forpagteren af området og stadepladsaktørerne. Analysen belyser omsætningskravet ved forskellige investeringsniveauer i områdets faciliteter. Investeringerne skal gøre det det attraktivt for publikum at opholde sig i området. Hvorvidt de beregnede omsætningskrav lader sig realisere i praksis ligger uden for omfanget af analysen. Analysen er delt op i følgende hovedelementer: Baggrund for analysen Beskrivelse af analysetilgang og forudsætninger Resultater og følsomhedsberegninger Den samlede analyse er baseret på: Opstartsmøde med Gottlieb Paludan Architects d. 20 juni Projektbeskrivelse ved Gottlieb Paludan Architects Rikke Beckmann Danielsen Partner, Financial Advisory Mobile: rdanielsen@deloitte.dk Pierre Aagaard Assistant Director, Financial Advisory Mobile: paagaard@deloitte.dk Venlig hilsen Pierre Aagaard og Rikke Beckmann Danielsen 2

3 Indholdsfortegnelse 1. Baggrund 2. Tilgang og forudsætninger 3. Resultater og følsomhedsberegninger 4. Opsummering 5. Bilag 3

4 Baggrund Baggrund Copenhagen Street Foods mad og udskænkningsområde på Christianshavns Papirøen skal efter planerne nedlægges i Som konsekvens heraf overvejes hvor i København et alternativ til Papirøen kan placeres. Københavns og Frederiksberg Kommune har i fællesskab identificeret området under Bispeengbuen (på grænsen mellem disse to kommuner), som et potentielt egent areal til at huse events, arrangementer, udskænkning og bespisning. Området huser allerede i dag events og arrangementer i et vist omfang. Nærværende analyse begrænser sig til at belyse, hvilken omsætning fra området der er nødvendig, for at imødekomme forpagters og stadeaktørernes afkastkrav ved en given investering i områdets faciliteter. Analysen tager ikke stilling til, om omsætningen i praksis er opnåelig. Området under Bispeengbuen spreder sig i alt over et ca kvm overdækket areal, hvoraf 1500 kvm. er parkeringsområde, som ikke planlæggers inddraget til events m.m. Området byder således på i alt kvm, som kan anvendes til udskænkning, madservering, events mm. For at realisere visionen om en Papirø under Bispeengbuen, er der behov for, at området modnes, så det kan huse tilbud, der kan tiltrække publikum. Modningskravene omfatter krav til udearealer og faciliteter. København og Frederiksberg Kommune ønsker som udgangspunkt ikke selv at investerer i området, hvorfor finansieringen planlægges tilvejebragt gennem udbud af arealet, som giver en forpagter ret til at opkræve leje hos stadepladsaktørerne, mod at denne modner området og står for vedligeholdet af dette over et antal år. Omsætnings- og lejeindtægtsgrundlaget kendes pt ikke. Der er dog foretaget nogle indledende sonderinger blandt potentielle stadepladsaktører til området, men sonderingen giver kun en indikation af, hvor meget den enkelte aktørtype er villig til at betale i leje. Det er således uklart, hvor stort et publikum og omsætning området kan tiltrække som funktion af investeringsniveauet i modningen af området. 4

5 Indholdsfortegnelse 1. Baggrund 2. Tilgang og forudsætninger 3. Resultater og følsomhedsberegninger 4. Opsummering 5. Bilag 5

6 Tilgang og forudsætninger Tilgangen til analysen er som følger: Tilgang Med afsæt i modningsinvesteringen i områdets fastsættes, hvor stor en omsætning området skal generere, for at investeringen er rentabel for både forpagteren og områdets stadepladsaktører. Den estimerede omsætning kan efterfølgende vurderes rent kvalitativt (hvilket ikke foretages i analysen), hvor vurderingen består i at vurderer hvor realiserbar omsætningen er i praksis. Der tages udgangspunkt i 6 modningsniveauer, der hver især repræsenterer et investeringsniveau (se tabellen nedenfor). Modningsniveauerne og deres indhold er baseret på input fra Gottlieb Paludan Architects (se (i) i bilag 1). Forudsætninger For at kunne estimere den nødvendige omsætning tages afsæt i nogle forudsætninger for forpagters og stadepladsaktørernes økonomi. Forudsætningerne fremgår dels af tabellen nedenfor samt følgende punkter, der vedrører særlige antagelser: Forpagteren svarer moms af sine lejeindtægter ud fra antagelsen, at denne lader sig frivilligt momsregistrere, for at sparer momsomkostningerne på investeringerne i områdets faciliteter. Forpagterens afkastkrav vurderes årligt til 11% (inklusiv skat). Afkastkravet baserer sig på, at forpagter bærer anlægsrisikoen for investeringerne i området, samt at der ikke stilles nogen garantier for lejegrundlaget som delvis sikring af forpagters indtægter. Til sammenligning er afkastkravet på udleje af retail-arealer på Frederiksberg i ifølge Colliers Markedspuls 3. kvartal 2016 på i alt 7%. Dette tal inkluderer skat og inflation (1%) men er renset anlægsrisici. Dvs. anlægsrisikoen fastsættes her til 4%-point. Antagelserne om stadepladsaktørernes afkastkrav tager udgangspunkt i en Deloitteanalyse fra 2014 (se (iii) i bilag 1) om en stadepladsøkonomi på Papirøen. Nr. Modningsscenarie Omkostninger (eksklusiv moms) 1 Areal udlagt med el, kloak og vand Sc. 1 + belysning & rumelementer Sc. 2 + WC'er, depoter, legeområde og skybrudssikring Modningsscenarier Sc. 2 +, WC'er, depoter, værksteder/rum og skybrudssikring Sc kvm mere værkstedsplads Sc. 5 + scene Forudsætninger i tal Forpagter Afkastkrav (inkl. skat og inflation): 11% Forpagter Årlig vedligehold som % af modningsinvestering: Forpagter Momsbetaler: Ja 10% Stadepladsaktør Overskudsgrad: 10% Stadepladsaktør Stadepladsaktør Momsbetaler: Forpagter & stadepladsaktør Pladsleje som andel af stadepladsaktørens samtlige driftsudgifter: 10% Skat: 22% Ja 6

7 Indholdsfortegnelse 1. Baggrund 2. Tilgang og forudsætninger 3. Resultater og følsomhedsberegninger 4. Opsummering 5. Bilag 7

8 Omsætning i mio. kr. Resultater og følsomhedsberegninger Resultater Figuren overfor viser sammenhængen mellem den nødvendige årlige omsætning fra området under Bispeengbuen ved et givet modningsniveau i området (resultaterne er gengivet i tal i bilag 2). Af figurerne fremgår, at forpagterens kontraktlængde har stor indflydelse på den nødvendige årlige omsætning fra området. Tages afsæt i scenarie 6 med en samlet investering på 20,9 mio. kr. kræves en årlig omsætning inklusiv moms på 149 mio. kr. ved en kontraktperiode på 5 år. Er kontraktperioden i stedet 10 år falder omsætningen inklusiv moms til 90 mio. kr. Forklaringen på kontraktperiodens indflydelse på den årlige omsætning fra området ligger i, at forpagterens modningsinvestering skal hentes hjem gennem lejebetalingerne. Jo længere tid forpagteren har til at få sin initiale investering hjem, jo mindre årlig indtjening, og dermed mindre omsætning, er der behov for. I den igangværende dialog mellem interessenter, Københavns og Frederiksberg Kommune er der overvejelser om den mulige forpagters kontraktlængde. Der overvejes bl.a. om forpagter skal have mulighed for, at kunne genindtræde i kontrakten efter 5 år. Beregningerne antyder her, at det alt andet lige vil være en fordel for visionen om en ny Papirø ved Bispeengbuen, at forpagter har mulighed for at genindtræde (eller at kontraktperioden øges udover 5 år fra begyndelsen). Dette vil alt andet lige nedsætte kravet til den årlige omsætning, og dermed øge muligheden for en succesfuld implementering af visionen. Resultater Nødvendig årlig omsætning (mio. kr.) 160,0 150,0 140,0 130,0 120,0 110,0 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 Kontrakt 5 år 30,0 20,0 Kontrakt 10 år 10,0 0,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 Modningsinvestering i mio. kr. 8

9 Omsætning i mio. kr. Omsætning i mio. kr. Følsomhedsanalyse Følsomhedsanalyse Beregningsresultaterne og konklusionerne på foregående side er behæftet med nogen usikkerhed, og er en konsekvens af de antagelser, der ligger til grund for beregningerne. Det er dog rimeligt at antage, at jo større sikkerhed i form af garantier eller lignende forpagter kan gives som sikring for sin investering, jo større er sandsynligheden for, at Papirøen under Bispeengbuen kan realiseres ud fra en omsætningsbetragtning. En måde at reducere forpagters risiko på ville være, at reducerer forpagters forpligtigelse til kun at omfatte vedligehold af området, mens modningsinvesteringerne lægges i kommunalt regi. Ved den tilgang vil forpagters afkastkrav alt andet lige falde til størrelsesordenen 7% (inklusiv inflation og før skat) ifølge Colliers MarkedsPULS, 3. kvt Effekterne af denne tilgang fremgår af figuren nedenfor, hvor f.eks. den nødvendige omsætning ved en kommunalt betalt investering på 20,9 mio. kr. er faldet til 57 mio. kr. (inklusiv moms) fra oprindelig 149 mio. kr. Årlig omsætning (mio. kr.) ved kontrakt på 5 år Det markante fald i den nødvendige omsætning fra området er drevet af, at afkastkravet er faldet fra 11% til 7% p.a., samt at forpagterens udgifter er begrænset, til kun at omfatte det årlige vedligehold (det årlige vedligehold er sat til 10% af den kommunalt betalte finansiering i området). Som alternativ til en fuld kommunal dækning af modningsinvesteringerne kunne Frederiksberg og Københavns Kommune medfinansiere investeringerne, f.eks. i form af et bidrag på 1,8 mio. kr. (svarende til modningsscenarie 2). Med et kommunalt bidrag på 1,8 mio. kr. falder den nødvendige omsætning fra området fra 149 mio. kr. (inklusiv moms) til 136 mio. kr. ved en modnings investering på 20,9 mio. kr. (se figuren nedenfor). Dvs. skal visionen om Papirøen under Bispeengbuen realiseres, er et væsentligt spørgsmål, hvorledes forpagters investeringsrisiko kan reduceres i balance med Københavns og Frederiksberg Kommuners politiske og økonomiske rammer. Reduceres risikoen, øges alt andet lige sandsynligheden for realiserbare årlige omsætningstal for området. Årlig omsætning (mio. kr.) ved kontrakt på 5 år 160,0 150,0 140,0 130,0 120,0 110,0 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 Fuld modningsrisiko 30,0 20,0 Ingen modningsrisiko 10,0 0,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 Modningsinvestering i mio. kr. 170,0 160,0 150,0 140,0 130,0 120,0 110,0 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 Fuld modningsrisiko 20,0 10,0 Reduceret modningsrisiko 0,0-10,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 Modningsinvestering i mio. kr. 9

10 Indholdsfortegnelse 1. Baggrund 2. Tilgang og forudsætninger 3. Resultater og følsomhedsberegninger 4. Opsummering 5. Bilag 10

11 Opsummering Opsummering Den årlige omsætning fra området under Bispeengbuen forventes at skulle være på niveauet 3,8 til 149 mio. kr. (inklusiv moms), for at en forpagter med en 5-årig kontrakt kan få forrentet sin investering i områdets faciliteter på mellem 0,5 og 20,9 mio. kr. Omsætningstallene baserer sig på, at forpagters investering og afkastkrav skal dækkes af lejeindtægterne fra områdets stadepladsaktører. Reduceres forpagters investeringsforpligtigelse i området eller forøges forpagters kontraktlængde, vil det årlige omsætningskrav falde. Dette er der redegjort for i de efterfølgende punkter Resultatet er bl.a. følsomt overfor løbetiden på forpagterens kontrakt, og den risiko forpagter påtager sig. Øges løbetiden på kontrakten, jo længere tid har forpagter til at opnå sit afkastkrav på sin investering. Øges kontraktens løbetid til 10 år falder den årlige nødvendige omsætning fra området til niveauet 2,3 til 89 mio. kr. Risikoen, som forpagter påtager sig ved at stå for investeringerne, påvirker forpagters afkastkrav. Afkastkravet vil alt andet lige falde i takt med, at forpagters investeringsforpligtigelse reduceres. Overføres investeringsforpligtelsen helt til kommunalt regi, vil forpagter stå tilbage med de løbende vedligeholdsomkostninger, og forpagters afkastkrav vil være reduceret til størrelsesordenen 7% p.a.. Med en 5-årig forpagterkontrakt og afkastkrav på 7% vil den nødvendige omsætning fra området være mellem 1,4 og 57 mio. kr. (inkl. moms), ved en kommunal investering i områdets faciliteter på mellem 0,5 og 20,9 mio. kr. Det er ikke kortlagt, hvorvidt de estimerede nødvendige omsætningstal fra området under Bispeengbuen kan realiseres. Dette har været uden for omfanget af nærværende analyse. 11

12 Indholdsfortegnelse 1. Baggrund 2. Tilgang og forudsætninger 3. Resultater og følsomhedsberegninger 4. Opsummering 5. Bilag 12

13 Bilag 1 Baggrundsmateriale Baggrundsmateriale Nærværende overslagsanalyse baserer sig på nedenstående baggrundsmateriale: i. Bispeengbuen / Mad Med Mere, Frederiksberg + København, 7. juni 2017, Gottlieb Paludan Architects. ii. iii. iv. Eksempel på fremskrivning for en stadeplads i hallen beliggende på Papirøen i forbindelse med etablering af konceptet Copenhagen Street Food, januar 2014, Deloitte Pressemeddelelse, Copenhagen Street Food og Københavns Kommune i samarbejde om en ny placering, , Copenhagen Street Food MarkedsPULS, 3.kv. 2016, Colliers 13

14 Bilag 2 Beregninger Forpagter foretager alle investeringerne i området Nr. Modningsinvestering Løbeperiode (år) Afkastkrav pr. år i % før skat Afkastkrav pr. år i kr. før skat Forpagter Årlig indtjening til dækning af investeringsandel Afkastkrav pr. år i kr. inkl. investeringsandel før skat Indtjening før fratrækning af skat og vedligehold Indtjening før fratrækning af skat, vedligehold og moms Årlig lejeindtægt inkl. moms Årlige omk. Stadepladsaktør Årlig oms. efter moms Årlig oms. inkl. moms ,00% ,00% ,00% ,00% ,00% ,00% ,00% ,00% ,00% ,00% ,00% ,00% ,50% ,00% ,50% ,00% ,50% ,00% ,50% ,00% ,50% ,00% ,50% ,00% Overskudsgrad 14

15 Bilag 2 Beregninger Frederiksberg og Københavns Kommune står for alle investeringerne i området Nr. Modningsinvestering Løbeperio de (år) Afkastkrav pr. år i % før skat Forpagter Afkastkrav pr. år i kr. før skat Indtjening før fratrækning af skat og vedligehold Indtjening før fratrækning af skat, vedligehold og moms Årlig lejeindtægt inkl. moms Årlig omk. Stadepladsaktør Årlig oms. efter moms Årlig oms. inkl. moms ,00% ,00% ,00% ,00% ,00% ,00% ,50% ,50% ,50% ,50% ,50% ,50%

16 Bilag 2 Beregninger Frederiksberg og Københavnskommune dækker modningsinvesteringerne for op til 1,8 mio. kr. Nr. Modningsinvestering Løbeperiode (år) Afkastkrav pr. år i % før skat Afkastkrav pr. år i kr. før skat Forpagter Årlig indtjening til dækning af investeringsandel Afkastkrav pr. år i kr. inkl. investeringsandel før skat Indtjening før fratrækning af skat og vedligehold Indtjening før fratrækning af skat, vedligehold og moms Årlig lejeindtægt inkl. moms Årlige omk. Stadepladsaktør Årlig oms. efter moms Årlig oms. inkl. moms ,00% ,00% ,00% ,00% ,00% ,00% ,50% ,50% ,50% ,50% ,50% ,50%

17 Om Deloitte Deloitte leverer ydelser indenfor Revision, Skat, Consulting og Financial Advisory til både offentlige og private virksomheder i en lang række brancher. Vores globale netværk med medlemsfirmaer i mere end 150 lande sikrer, at vi kan stille stærke kompetencer til rådighed og yde service af højeste kvalitet, når vi skal hjælpe vores kunder med at løse deres mest komplekse forretningsmæssige udfordringer. Deloittes ca medarbejdere arbejder målrettet efter at sætte den højeste standard. Deloitte Touche Tohmatsu Limited Deloitte er en betegnelse for Deloitte Touche Tohmatsu Limited, der er et britisk selskab med begrænset ansvar, og dets netværk af medlemsfirmaer. Hvert medlemsfirma udgør en separat og uafhængig juridisk enhed. Vi henviser til for en udførlig beskrivelse af den juridiske struktur i Deloitte Touche Tohmatsu Limited og dets medlemsfirmaer Deloitte Statsautoriseret revisionspartnerselskab. Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited.