OVERPRIS VED A N D E L S B O L I G H A N D L E R A D M I N I S T R A T O R S P L I G T E R O G A N S V A R

Transkript

1 ORIENTERINGSSKRIVELSE TIL ADMINISTRATORER M.FL. OVERPRIS VED A N D E L S B O L I G H A N D L E R A D M I N I S T R A T O R S P L I G T E R O G A N S V A R A f d e l i n g e n f o r f a s t e j e n d o m o g b y g g e r i advokat (L) Kristian S. Dreyer, partner ksd@svega.dk J.nr Svejgaard Galst Advokataktieselskab CVR nr Gammel Strand København K Tlf Fax

2 Kære læser Vores afdeling for fast ejendom og byggeri modtager i stadigt stigende grad henvendelser fra ejendomsadministratorer om, hvornår der skal ske beregning af en eventuel overpris ved en andelsboligoverdragelse, og hvorledes man bør forholde sig, når det konstateres, at den aktuelle andelsværdi er lavere end den seneste generalforsamlingsgodkendte værdi. I denne orienteringsskrivelse vil jeg forsøge at beskrivelse problemstillingen samt give mit bud på en pragmatisk løsningsmodel. Andelsboligforeningslovens 5, stk. 1, er sålydende: Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Man bør nok hæfte sig ved ordvalget med rimelighed. Andelsboligforeningens vedtægt kan indeholde bestemmelser, der gyldigt fastsætter en lavere værdi, og en sådan vedtægtsbaseret maksimalpris vil være gyldig. Se dertil bl.a. U V og U Ø og ikke mindst Østre Landsrets dom af 9. marts 2015, 22. afd. i sag B Mette Neville, Andelsboligforeningsloven med kommentarer, 4. udgave, s. 410, anfører, at der ikke gælder nogen bagatelgrænse i forbindelse med overprissager, idet andelsboligforeningslovens 5 udgør en præceptiv prismaksimeringsbestemmelse, og hun henviser i den forbindelse til TBB B, hvor et overpriskrav på kr. kunne gøres gældende overfor sælgeren af en andelsbolig, der var handlet for kr., heraf godt kr. i forbedringstillæg. Overpriskravet bestod i, at der dels var tale om en lidt for høj vurdering af nogle forbedringer på godt kr. ligesom der var mangler for godt kr. Højesteret udtaler bl.a. i U H: Værdien af andelen i foreningens formue fastsættes i almindelighed på en andelsboligforenings ordinære generalforsamling, og således at den vedtagne andelskrone og værdien af de enkelte andele gælder indtil næste ordinære generalforsamling. Maksimalprisbestemmelsen i 5, stk. 1, er ikke til hinder for at fastholde den vedtagne andelsværdi indtil næste ordinære generalforsamling i tilfælde af formueforøgelse mellem de ordinære generalforsamlinger. Er der imidlertid til foreningen fremkommet oplysning om forhold af væsentlig negativ betydning for fastsættelsen af andelens værdi, skal der ved prisfastsættelsen af en andel og bestyrelsens kontrol heraf tages højde herfor, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet ikke er højere, end hvad der efter 5, stk. 1, lovligt kan kræves. Der skal således ved beregning af maksimalprisen i det mindste foretages en regulering af den senest ved- 2

3 tagne formueopgørelse på det eller de punkter, som må anses nødvendige for, at maksimalprisbestemmelsen kan anses for overholdt. og senere: Højesteret [finder], at den aftalte renteswap har medført, at foreningens formue på handelstidspunktet var blevet så meget mindre, at købsprisen også af denne grund - uanset prisnedslaget på ,94 kr. - er fastsat i strid med den lovbestemte maksimalpris, jf. andelsboligforeningslovens 5, stk. 1.. I dommen slås det fast, at tidspunktet for beregningen af maksimalprisen er aftaletidspunktet, og som det ses af ovenstående præmis, vil der bestå en pligt til at nedsætte købesummen i forbindelse med en andelsboligoverdragelse, hvis der på aftaletidspunktet er fremkommet oplysninger, der indebærer en væsentlig negativ påvirkning af andelsværdien. Højesteret introducerer herved i realiteten et væsentlighedskriterium og slår derved fast, at der rent faktisk gælder en vis bagatelgrænse, så længe reduktionen er uvæsentlig. Dreyer & Simiab, Ejerlejligheder og Andelsboliger, 1. udgave, s. 287f og s. 386 argumenterer for en bagatelgrænse på op til 5 %, allerede fordi der i lovens ordlyd synes at være indlagt en vist form for elastik, jf. herved udtrykket med rimelighed kan betinge, og at administrative hensyn bør tale for, at almindelige og uvæsentlige periodeudsving på andelsværdierne ikke bør medføre pligt til midtvejsregulering. Disse sædvanlige periodeudsving vil typisk blive forårsaget af kursændringer på andelsboligforeningens lån eller ændringer i markedsværdien af en fastrenteswapaftale. Højesteret nævnte desværre ikke, hvornår et periodeudsving bliver så væsentligt, at der ligefrem opstår en pligt for andelsboligforeningen og dens administrator til at foretage midtvejsregulering eller i en andelsbolighandel kræve den mellem parterne aftalte købesum nedsat. Så vidt vides, findes der nu to domstolsafgørelser til belysning af væsentlighedskriteriet: I dom afsagt af Retten på Frederiksberg den 12. januar 2016 i BS A-1613/2015 fandt man, at en reduktion på 8,3 % i andelsværdien måtte anses for væsentlig, og at der således var handlet til en ulovlig overpris i medfør af andelsboligforeningslovens 5, stk. 1, jf. 16. Rettens begrundelse var følgende: Den 20. marts 2015 blev den i sagen omhandlende andelslejlighed solgt. Parterne er enige om, at andelsforeningens administrator forinden, den 17. marts 2015, havde modtaget et udkast til regnskab, hvorefter andelskronen var faldet med ca. 8,3 %. Retten lægger til grund, at administrator efterfølgende videresendte udkastet til bestyrelsen, men at det er uklart, hvornår dette skete. Regnskabsudkastet blev senere vedtaget på den ordinære generalforsamling i april

4 Retten finder, at regnskabsudkastets oplysninger om et fald i andelskronen på 8,3 % var af så væsentlig, negativ betydning for værdiansættelsen af den omhandlede lejlighed, at der burde have været taget højde herfor ved overdragelsen af andelen. På den baggrund finder retten, at købsprisen for andelen er fastsat i strid med den i andelsboligforeningslovens 5 fastsatte maksimalpris, jf. herved U H. Det forhold, at andelskronen i andelsforeningen efterfølgende er steget som følge af et ændret vurderingsprincip, kan ikke føre til et andet resultat.. Den anden dom er afsagt af Østre Landsret den 11. januar 2016 og ses offentliggjort i sommeren 2016 i TBB Ø. Af præmisserne fremgår bl.a.: Nedsættelse af andelsværdien Efter andelsboliglovens 5, stk. 1, må prisen ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Det er forholdene på tidspunktet for indgåelsen af aftalen mellem sælger og køber af andelslejligheden, der er afgørende for, hvad der er den maksimale lovlige pris. Højesteret har i to domme af 18. januar 2013 gengivet i UfR 2013, side 1076 og side 1093, fastslået, at såfremt der i perioden mellem to generalforsamlinger fremkommer oplysninger om forhold af væsentlig negativ betydning for fastsættelsen af andelens værdi, skal der ved prisfastsættelsen af andelen tages højde herfor, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet ikke er højere, end hvad der efter 5, stk. 1, lovligt kan kræves. Vi lægger efter bevisførelsen til grund, at andelsværdien pr. m 2 i A/B X blev fastsat årligt på den ordinære generalforsamling i forbindelse med godkendelse af årsregnskab blandt andet på baggrund af en forud herfor foretaget valuarvurdering, og at andelslejligheder som udgangspunkt blev solgt til priser baseret på senest fastsatte andelsværdi pr. m 2. A's andelslejlighed blev overdraget den 24. januar 2013 med forbehold for bestyrelsens godkendelse, og værdien af andelen var i købsaftalen, som bestyrelsesformanden underskrev, opgjort på grundlag af andelsværdien pr. m 2 i årsregnskabet for 2010/11, hvor andelsboligforeningens ejendom var medtaget til en kontant handelsværdi på 323 mio. kr. i henhold til valuarvurdering. 4

5 Der forelå på tidspunktet for aftaleindgåelsen en ny valuarvurdering, hvorefter ejendommens kontante handelsværdi var faldet med ca. 2 % til 316,5 mio. kr. På baggrund af følsomhedsanalysen i noterne til andelsboligforeningens årsrapport 2011/2012 lægger vi til grund, at faldet i ejendommens værdi reducerede andelskronen og dermed også andelsværdien pr. m 2 med ca. 3,7 %. Andelsboligforeningen har ikke godtgjort, at der på aftaletidspunktet i øvrigt forelå oplysninger, der i sig selv eller i sammenhæng med det konstaterede fald i ejendomsværdien var af væsentlig negativ betydning for fastsættelsen af andelsværdien. Under hensyn til, at det ved valuarvurderingen af 21. december 2012 konstaterede fald i ejendomsværdien medførte en reduktion af andelsværdien, der ikke kan anses for væsentlig, finder vi, at bestyrelsen i A/B X ikke har haft pligt til i forbindelse med salget af A's andelslejlighed at regulere den senest vedtagne formueopgørelse med henblik på at korrigere den fastsatte pris. Køberen havde i købsaftalen af 24. januar 2013 accepteret købsprisen uden prisnedsættelse. På denne baggrund, og da det ikke er godtgjort, at der i øvrigt gjaldt en fast praksis i andelsboligforeningen, hvorefter bestyrelsen var bemyndiget til at nedsætte andelsværdien i alle tilfælde, hvor der ved en valuarvurdering mellem to generalforsamlinger konstateredes et fald i ejendomsværdien, har andelsboligforeningen handlet ansvarspådragende ved alligevel at nedsætte andelsværdien, hvilket har påført A et tab svarende til størrelsen af prisnedsættelsen i den godkendte købsaftale. Landsretten fandt med andre ord, at et negativt periodeudsving på 3,7 % ikke kunne anses for en så væsentlig reduktion af andelsværdien, at andelsboligforeningen havde ret til at nedsætte andelsværdien i en allerede indgået andelsboligoverdragelse. Andelsboligforeningen havde påtaget sig standpunktsrisikoen ved blot at nedsætte købesummen og foretage et salg på vegne af den ekskluderede andelshaver, og derfor havde den ekskluderede andelshaver lidt tab, der kunne kræves erstattet. En delkonklusion må herefter være, at der angiveligt gælder et væsentlighedskriterium, samt at en reduktion af andelsværdien på 3,7 % ikke kan anses for væsentlig, mens en reduktion på 8,3 % omvendt må anses for væsentlig. Mit bedste bud må herefter være, at en reduktion på 5 % eller mere må anses for væsentlig, når reduktionen er konstateret som led i sædvanlige periodeudsving. Efter min opfattelse kan man næppe tillade en højere grænse, idet prismaksimeringsprincippet ellers mister sin betydning. Andelsboligforeningerne og deres administratorer skal sikre, at der ikke på tidspunktet for købsaftalens indgåelse er fremkommet oplysninger, der indebærer en væsentlig reduceret andelsværdi, jf. ovenfor, og det kan eksempelvis være en ny, men lavere offentlig vurdering eller valuarvurdering, markedsværdiændringer på en eventuel renteswapaftale eller blot kursændringer på andelsboligforeningens lån. Bestyrelsen har pligt til at foretage en kontrol af den aftalte pris, inden de godkender købsaftalen, jf. an- 5

6 delsboligforeningslovens 6, stk. 6, og her må administrator være behjælpelig med en kontrolberegning. Se dertil Dreyer & Simiab, Ejerlejligheder og Andelsboliger, 1. udgave, s Har bestyrelsen først godkendt en købsaftale, således at den må anses for at være endelig, og fremkommer der først efter dette tidspunkt oplysninger, der medfører en væsentlig reduktion af andelsværdien, påvirker det ikke den allerede gennemførte andelsboligoverdragelse, jf. ligeledes U Ø. Nogle administratorer vælger konsekvent at lave kontrolberegninger i hver enkelt handel, og det er selvsagt helt fint, men ikke altid nødvendigt. Kan man således allerede på forhånd konstatere, at der handles til en pris, der ligger betydeligt under den senest godkende andelsværdi, og at periodeudsving umuligt udgør en risiko for overprisbetaling, vil det ikke være nødvendigt at foretage en sådan kontrolberegning. En købsaftale er først endelig, når den har været forelagt andelsboligforeningens bestyrelse. Så længe bestyrelsen godkendelse ikke foreligger, må aftalen anses som betinget af godkendelse. Såfremt bestyrelsen ikke godkender handlen, vil hele aftalen ophøre med at være bindende for parterne, jf. Dreyer & Simiab, Ejerlejligheder og Andelsboliger, s tillige med note 534. Kan bestyrelsen ikke godkende den aftalte pris, fordi der er fremkommet oplysninger, der medfører et væsentligt fald i andelsværdien, må bestyrelsen blot meddele sin afvisning af aftalen. Herefter må det være op til sælger at afgøre, hvorvidt han ønsker at gennemføre handlen til den reducerede købesum eller afvente en eventuel stigning i andelsværdien og således udskyde salget. Jeg mener ikke, at bestyrelsen blot kan påtegne købsaftalen og meddele sin accept og ved samme lejlighed nedsætte købesummen uden sælgers accept. Bestyrelsens maksimalpriskontrol må i tilfælde af to på hinanden efterfølgende købsaftaler i samme andelsboligoverdragelse tage udgangspunkt i forholdende på aftaletidspunktet vedrørende indgåelsen af den første købsaftale. Situationen med to købsaftaler i samme andelsbolighandel forekommer, hvor der først udarbejdes købsaftale af en ejendomsmægler, og hvor andelsboligforeningen dernæst ønsker at anvende sin egen købsaftaleformular. Konstaterer administrator, at der er betalt overpris i en gennemført andelsbolighandel, og er købesummen/provenuet ikke udbetalt til sælger endnu, skal administrator straks orientere handlens parter herom og deponere overprisbeløbet på særskilt konto eventuelt i henhold til deponeringslovens regler, således at overprisbeløbet henstår deponeret, indtil det vides, om køberen anlægger overprissag inden 6 måneders fristens udløb, eller når der foreligger forlig eller endelig dom i sagen. Anlægger køberen ikke overprissag inden fristens udløb, kan overprisbetalingen udbetales til sælger, og ellers vil udbetaling ske i overensstemmelse med forliget/dommen. Såfremt administrator udbetaler overprisbeløbet, og sælger efterfølgende ikke kan tilbagebetale dette til køber, vil administrator ifalde erstatningsansvar overfor 6

7 køber, som ikke i denne situation skal tåle at stå med et uerholdeligt krav overfor sælger, der kunne være undgået, hvis blot administrator havde udvist rettidig omhu. Generelt må det anbefales, at administratorer gennemgår sine interne retningslinjer, og i den forbindelse sikrer sig, at hver gang, der tilgår administrator oplysninger af betydning for andelsværdifastsættelsen, bliver taget højde herfor i forbindelse med udarbejdelse af købsaftaler. Da administrator og andre i øvrigt ikke altid med sikkerhed kan vurdere, hvornår der opstår pligt til at nedsætte andelsværdien, bør man også overveje at ansvarsfraskrive sig ud af problemet det være sig i administrationsaftalen såvel som i købsaftalen. Spørgsmålet om overprisbetalingen må i vidst mulige omfang placeres hos parterne selv, således at det bliver en sag mellem køber og sælger, som de må løse gennem boligretten, og uden at administrator eller andelsboligforeningen som sådan gøres til part heri. Det skal afslutningsvist nævnes, at man ikke i skrivende stund kan afvise, at et fald i andelsværdien på måske 2-3 % vil blive anset for uvæsentligt, hvis beløbet i kroner og øre må anses for væsentligt i sig selv. Der er således set eksempler på ret dyre andelsboliger, hvor overprisbeløbet udgjorde godt kr., men procentuelt ikke udgjorde så meget. Indtil vi får mere retspraksis, må der opfordres til forsigtighed. Denne orienteringsskrivelse kan ikke træde i stedet for konkret advokatrådgivning, og må ikke opfattes som sådan. Enhver læser opfordres til at søge individuel og konkret rådgivning. København, d. 24. november 2016 Kristian S. Dreyer Partner ksd@svega.dk 7