Maj 2015 Udvikling af detailhandlen Hillerød Bymidte

Transkript

1 Maj 2015 Hillerød Bymidte Notat

2 2

3 3 Indhold 5 Sammenfatning 6 Tendenser i detailhandlen 8 Handelslivet i 12 Fysiske indgreb, der kan understøtte handelslivet 16 Anbefalinger til udvikling af handelslivet

4 4

5 5 Sammenfatning har et stærk handelsliv. Den koncentrerede struktur rummer en stærk blanding af store kædebutikker, små selvstændige butikker, forskellige serviceerhverv og mange offentlige funktioner. Befolkningstilvæksten, den meget koncentrerede detailhandel og attraktive byrum er vigtige parametre for udviklingen af detailhandlen i. Baggrund Hillerød Kommune har igangsat arbejdet med lanstrategien, som skal udmøntes i konkrete og fysiske målsætninger. Et af fokusområderne i lanstrategien er detailhandlen i, der også har været et led i arbejdet visionen for bykernen, som blev igangsat i Formålet med dette notat er at udarbejde et sæt anbefalinger til den fysiske udvikling af handelslivet i. Anbefalingerne bygger på en kortlægning af alle de publikumsorienterede funktioner i, en besigtigelse af bymidten, interviews med en erhvervsmægler, fire butiksdrivende i Hillerød samt formanden for Hillerød Shopping foruden erfaringer med udvikling af handelslivet i tilsvarende byer i ind- og udland. metode Butikkerne og servicefunktionerne i er kortlagt ved en fysisk besigtigelse i april Butikkerne er registreret med navn, adresse, branche og kædetilknytning. Servicefunktioner er registreret med navn, adresse og branche. De tomme butikslokaler er også kortlagt. Derudover er der foretaget en fysiske besigtigelse af handelsmiljøet i Hillerød bymidte. Under besigtigelsen er adgangsforhold, bymidtens kvaliteter og mulige udviklingspunkter blevet kortlagt. Tilsammen danner kortlægningen baggrund for analyserne og anbefalingerne for udvikling af detailhandlen i. Anbefalingerne kan med fordel følges op med konkrete handlinger og yderligere undersøgelse, eksempelvis af markedspotentialet for boliger i bymidten, analyse af bylivet i Hillerød eller effekter ved udbygning med nye butikker og andre funktioner. Handelslivet i har ca. 190 butikker i 2015, hvilket er stort set det samme som i Tallene dækker over en stigning i antallet af mindre dagligvarebutikker og en reduktion i antallet af udvalgsvarebutikker. Omsætningen og arealet i bymidten er ikke opgjort i 2015, men det vurderes, at både omsætning og butiksareal er steget betydeligt som følge af åbningen af Bilka i Der er ca. 45 tomme butikslokaler i. Ca. 75 % af de tomme lokaler ligger centralt på gode placeringer i enten gågaderne eller i butikscentrene, mens ca. 25 % ligger mere perifert i bymidten. De tomme lokaler er delvist et udtryk for normal tomgang, og delvist et udtryk for utidssvarende lokaler til for høj en husleje. Der er generelt efterspørgsel efter de rette butikslokaler i særligt strøgorienterede og indflytningsklare lokaler på ca. 300 m2 på de mest centrale beliggenheder i bymidten. har ca. 230 øvrige servicefunktioner som restaurationer, funktioner til personlig pleje, øvrige private funktioner og offentlige funktioner. De mange servicefunktioner er med til at understøtte detailhandlen i. Handels- og servicelivet i Hillerød er koncentreret på få gader, har en god bredde og tilsammen har Hillerød et attraktivt handelsmiljø. Fokus på udvikling af attraktive byrum, boliger i bymidten og en fortsat koncentration kan understøtte udviklingen af Hillerøds handelsliv.

6 6 Tendenser i detailhandlen De regionale udviklingstendenser påvirker detailhandlen i. Den regionale konkurrence, de senere års faldende forbrug og den stigende e-handel har betydning for udviklingen i de fysiske butikker. Siden 2007 er detailomsætningen i faste priser faldet med ca. 10 %. Samtidig er strukturudviklingen fortsat mod færre men større butikker. Internethandlen er stigende og vurderes at udgøre ca % af den samlede omsætning i detailhandlen i Samlet set har det på nationalt plan betydet, at mange butikker er lukket siden 2007, og at udvalgsvarehandlen fortsat går mod mere handel i butikscentre, større handelsbyer og på internettet. Dagligvarer handles typisk nær bopælen, på vej til eller fra arbejde eller i butikker med god trafikal beliggenhed. Indtil videre handles dagligvarer kun i begrænset omfang på internettet, og dagligvarer er den mindst konjunkturfølsomme varegruppe. Overordnet set er omsætningen i detailhandlen i Danmark tilbage på et niveau, der svarer til Krisen har gjort forbrugerne mere prisbevidste. Det kommer særligt til udtryk ved, at især discountbutikkerne oplever markant fremgang. Forbrugerne er også blevet mere kvalitetsbevidste. Handlen med økologiske varer satte i 2014 omsætningsrekord for 7. år i træk. Butikscentrene vinder fortsat markedsandele fra de åbne bymidter, men der er også flere eksempler på dagligvarebutikker i butikscentre, der ikke klarer sig så godt som dagligvarebutikker nær forbrugernes bopæl. Finanskrisen har betydet lavere privatforbrug Siden 2007, hvor forbruget toppede, har forbrugerne været tilbageholdende, som en konsekvens af den økonomiske krise. Det er især gået ud over udvalgsvarehandlen, men også dagligvarehandlen er ramt. I de kommende år forventes den økonomiske afmatning fortsat at have stor betydning for udviklingen i forbruget, selvom der er små tegn på, at forbruget igen er ved at stige. Tilbagegangen fra har været størst inden for beklædning, hvor omsætningen er faldet med ca %. Inden for øvrige udvalgsvarer er omsætningen faldet med ca %, mens dagligvareomsætningen er faldet med ca %. Til trods for, at omsætningen i udvalgsvarehandlen i det kommende år ikke forventes at stige, må det forventes, at der fortsat vil ske vækst i privatforbruget i et 12-årigt tidsperspektiv om end i et noget mere afdæmpet tempo end gennemsnittet for perioden fra Internethandlen vinder frem De seneste 5 år har vist en tendens til en omsætningsstigning i internethandlen på ca % om året. Butiksbranchen selv vurderer, at internethandlens omsætning vil være fordoblet om 10 år. I 2014 handlede mere end 70 % af danskerne på internettet. Ud af alle dem, som har e-handlet, har ca. 40 % handlet i udenlandske internetbutikker. Det betyder, at Danmark ikke blot er et af de mest e-handlende lande i EU men også, at Danmark indtager en europæisk topplacering, når det kommer til e-grænsehandel. Udviklingen i internethandlen har skærpet konkurrencen i detailhandlen. Hvor internetbutikkerne kan konkurrere på prisen, må de fysiske butikker konkurrere på indkøbsoplevelsen. Indkøbsmiljø, serviceniveau og den samlede attraktivitet af handelsmiljøet har betydning for, om danskerne vælger de fysiske butikker frem for internetbutikker. Internationale tendenser peger mod, at mobilhandlen vil blive udbredt de kommende år og spås som det næste skridt i udviklingen af e-handel. Nye tendenser i detailhandlen peger på en større integration af de to koncepter; Fysiske butikker og internetbutikker. Flere kæder arbejder på at udvikle koncepter

7 7 med showrooms med et højt serviceniveau, hvor den fysiske vare kan ses, prøves og opleves. Når varen er købt, bliver den leveret til forbrugerens adresse. Kombinationen af den fysiske oplevelse med den lavere pris grundet reducerede omkostninger til f.eks. indkøb, lager mv., kan vise sig, at have stor betydning for den fremtidige udvikling i detailhandlen. Der er eksempler på, at internetbutikker er begyndt at etablere fysiske butikker i bymidterne med henblik på at tiltrække kunderne med de fysiske oplevelser og personlig service. Andre rammebetingelser og udviklingstendenser Butikscentrene vinder markedsandele, men ikke i så højt et tempo som tidligere. Det vurderes, at det især er butikscentrene, der med fælles åbningstider og mange stærke kapitalkæder har udnyttet liberaliseringen af lukkeloven. Næstved Storcenter er et godt eksempel, som i hverdagene og weekenderne holder 2 timer længere åbent end i Næstved City. I 2014 stod butikscentrene for ca. 25 % af omsætningen i dansk detailhandel. Storcentrenes andele har været konstant i flere år, bymidterne har tabt markedsandele og internethandlen er blevet markant styrket. Hvis den udvikling fortsætter de kommende år vil det betyde, at de traditionelle handelsgader vil blive yderligere udfordret af butikscentrene og internethandlen. Befolkningsudvikling Udviklingen i indbyggertallet har stor betydning for detailhandlens udviklingsmuligheder. å landsplan forventes befolkningen at stige med ca. 10 % frem mod I Hillerød Kommune forventes en stigning i indbyggertallet på ca personer i perioden svarende til en vækst på ca. 10 %. Befolkningstilvæksten vil medføre en forbrugsstigning i de fysiske butikker på i størrelsesordenen ca. 250 mio. kr. om året for Hillerød Kommune som helhed. Forbrugsstigningen forventes at få positiv indvirkning på butikkerne i Hillerød bymidte. Regionale forhold omkring Med 190 butikker og 230 servicefunktioner er en af de stærkeste bymidter i Nordsjælland. I 2012 fik bymidten også et stort Bilka-varehus. Slotsarkaderne har nu ca. 5 mio. besøgende om året. Hillerød har et betydeligt opland uden for kommunen. I 2010 var omsætningen i butikkerne i Hillerød Kommune ca. 30 % højere end Hillerød-borgernes samlede forbrug. Det svarer samlet set til et årligt handelsoverskud på ca. 1,1 mia. kr. Hvis Hillerød fastholder dækningsgraden vil befolkningsudviklingen i både Hillerød Kommune og i oplandet betyde, at handelsoverskuddet på sigt kan blive endnu større. Flere byer i Nordsjælland har udviklet sig betydeligt de seneste år. å den ene side betyder det stigende indbyggertal, at kundegrundlaget til butikkerne stiger. å den anden side betyder udviklingen af detailhandlen, at Hillerøds handelsliv vil opleve større konkurrence fra de omkringliggende byer. I 2011 kom Sillebroen til i Frederikssund. Med ca. 75 butikker og funktioner har Sillebroen tilført den nordvestlige del af Sjælland et stærkt udbudspunkt. Hillerød har mange af de samme butikker, men det er sandsynligt, at oplandet til Hillerød er blevet lidt mindre. Lyngby Storcenter er udvidet kraftigt de senere år og er med mere end 100 butikker et af Danmarks største shoppingcentre. Der er kun 20 min. med tog fra Hillerød til Lyngby. I Herlev åbner et nyt stort butikscenter med ca m 2 butiksareal til efteråret Butikscentret, Big, får et bredt udvalg af både dagligvarer, store udvalgsvarebutikker og oplevelser til børnefamilien.

8 8 Handelslivet i Detailhandlen i er senest undersøgt i 2010 og Udviklingen viser, at Hillerød har stort set samme antal butikker som i Udviklingen dækker over en stigning i antallet af dagligvarebutikker og en reduktion i antallet af udvalgsvarebutikker. Der er registreret 44 tomme butikslokaler. Butikker i Butikkerne i er kortlagt med afsæt i en fysisk besigtigelse i april Butikkerne er registreret med navn, adresse, branche, kædeforhold mv. Antal butikker Kortlægningen viser, at der er ca. 190 butikker i, hvilket er stort set på niveau med Der er kun registreret ca. 5 færre butikker end i De fleste andre danske byer på samme størrelse har mistet op til 25 % af butikkerne i perioden Sammenlignet med andre danske byer klarer Hillerød sig godt målt på antallet af butikker. Hillerød er en af de bymidter i Danmark, som har flest butikker. Selv byer som Randers, Kolding, Næstved m.fl. har alle under 150 butikker til trods for, at de er op til dobbelt så store som Hillerød målt på antal indbyggere. Det store antal butikker i Hillerød skal ses i sammenhæng med, at butikkerne er koncentreret i bymidten, at Hillerød har en stor befolkningstilvækst og at der ikke er et storcenterområde uden for bymidten. Udviklingen i antallet af butikker dækker over en stigning i antallet af dagligvarebutikker og en reduktion i antallet af udvalgsvarebutikker. Siden 2010 er der kommet ca. 15 nye dagligvarebutikker til, hvilket svarer til en vækst på godt 50 %. å den anden side er der sket en reduktion i antallet af øvrige udvalgsvarebutikker på ca. 15 butikker svarende til en reduktion på knap 15 %. Antallet af butikker med tøj og sko er ca. 5 % lavere end Alt i alt er der registreret 6 færre butikker i 2015 i forhold til Det svarer til en reduktion i antallet af butikker på ca. 3 %. I mange andre danske bymidter har udviklingen vist en reduktion i antallet af butikker på % i samme periode. Kædeandel Andelen af kæder er dels et udtryk for bymidtens attraktivitet over for de stærke kapitalkæder, og dels et udtryk for mulighederne for at drive selvstændige butikker. I er 51 % af alle butikker med i et kædesamarbejde. Tendensen til, at halvdelen af butikkerne er med i et kædesamarbejde dækker ligeligt over alle brancherne. I de fleste andre byer er kædeandelen i størrelsesordenen 60 % for udvalgsvarebutikkerne. Kædeandelen i indikerer, at der er gode forhold for selvstændige butiksdrivende. De uafhængige og selvstændige butikker har noget andet at tilbyde end de kendte kædekoncepter, hvis sortiment stort set er identisk på tværs af byerne. De ca. 90 mindre og selvstændige butikker uden for kædesamarbejde tilfører en unik karakter. Butiksareal Arealet i blev i 2010 opgjort til ca m 2. Arealet er ikke opgjort i 2015, men det anslås, at arealet i bymidten er stort set tilsvarende niveauet fra Ved en ny kortlægning af arealet kan det dog vise sig, at der er forskelle på den tidligere opgørelse. Den tidligere undersøgelse tog udgangspunkt i et statistisk udtræk af butikker. Erfaringer viser, at statistisk materiale om

9 9 Antal butikker fordelt på brancher, Dagligvarer Beklædning Øvrige udvalgsvarer Særligt pladskrævende I alt Antal butikker Dagligvarer Beklædning Øvrige udvalgsvarer Særligt pladskrævende Vækst antal Vækst % 54% -5% -16% -29% -3% I alt kædeforhold 60% 50% 40% 30% 20% 10% Dagligvarer Beklædning Øvrige udvalgsvarer Kædetilknytning I alt Kapitalkæde 33% 47% 44% 43% Frivillig kæde 12% 10% 5% 8% Uden for kæde 56% 42% 51% 49% I alt 100% 100% 100% 100% 0% Dagligvarer Beklædning Øvrige udvalgsvarer I alt Kapitalkæde Frivillig kæde Uden for kæde

10 10 butikkernes antal, areal og omsætning er behæftet med betydelige fejl. Eksempelvis kan erhvervsvirksomheder med meget begrænset detailhandel, vaskehaller til tankstationer mv. indgå som butikker med areal, og engroshandel og detailhandel kan i visse tilfælde ikke adskilles. Omsætning i butikkerne Omsætningen i bymidternes butikker blev i 2010 opgjort til ca. 2,1 mia. kr., hvilket er et meget højt niveau for en bymidte. Omsætningen i butikkerne er ikke opgjort i 2015, men det vurderes, at omsætningen i bymidten er stort set på niveau med Antallet af butikker er stort uændret. Opgørelser peger på, at Bilka-varehuset alene har en årlig omsætning på i størrelsesordenen 500 mio. kr. hvilket stemmer overens med det skøn, som blev foretaget forud for etablering af Bilka. å samme måde som arealet er det vanskeligt at sammenligne omsætningen med opgørelsesmetoden fra 2010, der er baseret på statistik. Eksempelvis inkluderes brændstofsalget fra tankstationerne i den samlede omsætning, og engrossalget kan være svært at adskille fra detailsalget. Dækningsgrad Dækningsgraden for Hillerød Kommune blev i 2010 beregnet til 129. I 2006 blev den beregnet til 132. Udviklingen indikerer, at dækningsgraden har et stabilt og højt niveau, og med det nye Bilka-varehus er det sandsynligt, at dækningsgraden er steget. Dækningsgraden for Hillerød Kommune under ét indikerer, at butikkerne omsætter for ca. 30 % mere end Hilerød-borgernes samlede forbrug. Hillerød har dermed en stor tiltrækningskraft for kunder i Nordsjælland. Arealbehov Arealfremskrivningen fra 2010 viser, at der var behov for yderligere knap m 2 butiksareal i i perioden inkl. den nye Bilka. Derudover er der ikke etableret større og nye butikker i de senere år. Det er usandsynligt, at der vil være et behov for yderligere ca m 2 butiksareal i de næste ca. 10 år. Det skal noteres, at beregningerne tog udgangspunkt i udviklingen fra , der udgjorde en betydelig højkonjunktur. Siden 2008 er omsætningen og forbruget i detailhandlen faldet kraftigt. Opgørelser fra Danmarks Statistik viser, at den danske detailhandel er på niveau med I 2015 oplyste udvikleren af Hillerød Storcenter at planerne var skrinlagt på grund af manglende efterspørgsel. Det er netop et resultat af, at efterspørgslen efter butikslokaler er lavere end tidligere. Servicefunktioner i Hillerød Bymidte å samme måde som butikkerne er servicefunktionerne i kortlagt med afsæt i en fysisk besigtigelse i april Servicefunktionerne er registreret med navn, adresse, branche mv. Servicefunktioner er her defineret som publikumsorienterede funktioner i stueetagen bortset fra butikker. Ud over butikker og servicefunktioner er de tomme lokaler til butiksformål med adresse også registreret med adresse. Der er registreret knap 235 servicefunktioner i. Det er mere end store byer som Randers og Kolding, der har op til dobbelt så mange indbyggere som Hillerød. Knap 70 funktioner eller ca. 30 % er tilknyttet personlig pleje, herunder skønhedsklinikker, frisører, læger mv. Funktionerne til personlig pleje ligger hovedsageligt på de sekundære og lidt billigere placeringer i bymidten. Generelt har funktionerne til personlig pleje et højt niveau med mange skønhedsklinikker, wellness-funktioner mv. Andre steder fylder frisører, tatovører og massageklinikker mere end i Hillerød bymidte. Omsætningen i servicefunktionerne er typisk lavere end i butikkerne, og derfor har funktioner til personlig pleje ikke mulighed for at betale så høj en husleje som butikkerne.

11 11 Ca. 50 funktioner eller knap 25 % af funktionerne i er tilknyttet restaurationsbranchen. Resaturationerne er koncentreret tre forskellige steder i bymidten: ved Torvet i den centrale del, ved Helsingørsgade og Østergade samt ved Slotsgade og Slangerupvej. Der er stor forskel på kvaliteten af spisestederne og antallet af daglige kunder, eksempelvis har grillbarerne en lidt lavere kvalitet men mange daglige besøgende, hvor restauranterne har en højere kvalitet men færre daglige besøg. Generelt har restaurationerne i Hillerød et højt niveau. rummer også et stort udbud af andre private erhvervsvirksomheder som dyreklinik, reklamebureau, køreskole mv. Der er registreret ca. 50 øvrige private erhvervsfunktioner i svarende til ca. 20 % af servicefunktionerne. Funktionerne har færre daglige kunder end andre funktioner, men facaderne og de ansatte bidrager til bylivet. De offentlige funktioner har mange daglige besøgende i form af studerende, børn, gæster, lånere mv. Biblioteker, uddannelsesinstitutioner, rådhus, børnehaver mv. er derfor vigtige ankerpunkter, der medvirker til kundeflowet i bymidtens butikker. Der er registreret ca. 35 funktioner inden for offentlige service svarende til ca. 15 % af de øvrige servicefunktioner i. De offentlige funktioner liggere mere spredt end andre funktioner. Den største koncentration af offentlige funktioner er omkring banegården, hvor der er god tilgængelighed med kollektiv trafik. Der er registreret ca. 30 funktioner inden for finansiel service, hvilket svarer til godt 10 % af de øvrige servicefunktioner. Halvdelen af de finansielle funktioner er banker, hvoraf de fleste ligger centralt i bymidten blandet med både butikker og andre servicefunktioner. De øvrige finansielle funktioner er ejendomsmæglere, revisorer mv. og ligger spredt i bymidten. Udover de ca. 190 butikker og ca. 235 øvrige servicefunktioner er der registreret 44 tomme butikslokaler. Der er knap 20 tomme lokaler i de to butikscentre, Slotsarkaderne og Gallerierne samt yderligere 25 tomme lokaler andre stedet i bymidten. De tomme lokaler i den øvrige bymidte er stort set ligeligt fordelt på den centrale del af handeslsstrøget og mere perifære placeringer Antal øvrige serviceerhverv, ersonlig pleje Restauration Anden erhverv Offentlig service Finansiel service Antal øvrige servicefunktioner ersonlig pleje Restauration Anden erhverv Offentlig service Finansiel service I alt

12 12 Fysiske Forhold, der understøtter handelslivet Infrastrukturen, bymidteafgrænsningen og boliger i bymidten er nogle af de fysiske forhold, der understøtter Hillerøds handelsliv. Ankomsten til i bymidtens handelsliv Ankomsten til bymidten sker hovedsageligt fra tre typer af transport. Med bil ankommer kunderne typisk til parkeringsområderne langs Hostrupvej eller Østergade. Bymidtens største parkeringsplads er ved Bilka, hvor kunderne kan holde gratis i en time. Fra parkeringshusene er der gode adgangsforbindelser til handelsområderne. Det er muligt at forbedre forbindelserne med mere attraktive facader, byinventar mv. Med cykel kan kunderne komme helt ind til bymidtens butiksmiljø. Tendensen er, at flere vælger at komme til bymidterne med cykel, men at cykelparkeringen kan virke lidt rodet. I Hillerød er de nærmeste adgangsforhold for cyklisterne ved enderne af Buen. Med kollektiv trafik ankommer kunderne til stationen eller busterminalen i øst. Turisterne ankommer til busholdepladsen i vest. Stationsområdet spiller en vigtig rolle for Hillerød med mange daglige passagerer. Bedre forbindelser fra stationen til handelslivet kan øge synergien mellem de to områder. Områderne i Bymidten kan opdeles i flere områder med hver deres styrker og muligheder. Butikker og servicefunktioner i bymidten er koncentreret på buen mellem Slangerupgade og Østergade. Inden for området er der en række delområder og væsentlige ankerpunkter: Den centrale del af strøgområdet er fra Slotsgade fra Møllestræde til Gallerierne, Slotsarkaderne og Torvet. Her er huslejerne højest, og her er der en stor koncentration af kædebutikker. Det er også på denne strækning, at kædebutikkerne primært er interesserede i nye lokaler Helsingørsgade er præget af specialbutikker, fødevarebutikker mv. og har en mere unik karakter i bymidten med et oplevelsespræget indkøbsmiljø. Lejeniveauet er lavere end på den centrale del af Slotsgade, hvilket giver bedre etableringsmuligheder for mindre, selvstændige butikker. Slotsarkaderne er det store trækplaster i bymidten og havde ca. 5 mio. besøgende i Gallerierne er pt. kendetegnet ved en betragtelig tomgang, og en samlet løsning på centrets fremtid kan først ventes, når H&Ms nuværende lejemål udløber i H&M ønsker ikke at fraflytte inden. De ca. 70 funktioner med personlig pleje ligger hovedsageligt koncentreret bag det centrale handelsstrøg og i enderne af Buen. Funktioner som skønhedsklinikker, frisører mv. ligger koncentreret sammen med butikkerne og udgør et godt supplement til den stærke koncentration af detailhandel. De ca. 50 restaurationer spiller også en vigtig rolle for den samlede oplevelse af. Restaurationerne er koncentreret ved Torvet i den centrale del,

13 13 ved Østergade i den østlige del og ved Slangerupgade i den vestlige del. Der er god tilgængelighed mellem restaurationerne og det øvrige bymiljø. De offentlige funktioner som undervisning, administration, bibliotek mv. har mange arbejdspladser, studerende, besøgende mv. og er med til at understøtte fodgængerflowet i. Der er særligt mange offentlige funktioner tæt ved stationen. Sammenhængen mellem de tre typer af områder kan styrkes med belægning, skiltning og byinventar. Bymidteafgrænsning I henhold til planloven og Kommuneplan 2013 for Hillerød Kommune skal butikker som udgangspunkt placeres inden for bymidteafgrænsningen. Hillerød Kommune har udlagt en bykerne inden for bymidteafgrænsningen, der koncentrerer detailhandlen yderligere. Strategien for butiksudvikling i Hillerød er, at handelslivet skal koncentreres i den centrale del af bymidten, bykernen. Strategien for fortætning var tæt ved at blive udfordret, da der var planer om etablering af et storcenter ved Møllebro i kanten af bymidten. lanerne om butikscentret er nu skrinlagt, og projektudvikleren overvejer nu i stedet etableringen af op mod 900 boliger ved Møllebro. Udviklingen betyder, at der er behov for at planlægge for udvalgsvarebutikker andre steder i Hillerød. FREDERIKSVÆRKSGADE BYMIDTE HERREDSVEJEN HILLERØD HELSINGØRSGADE SLOTSGADE KØBENHAVNSVEJ TORVET HILLERØD STATION Gågade Betalings (offentlig) Betalings (privat) Betalingsfri (offentlig) Betalingsfri (privat) Indfaldsveje Jernbane -plads omdannes til boliger

14 14 Den tætte koncentration i bymidten betyder, at der opstår synergi mellem de mange funktioner, fordi kunderne nemt kan gå rundt til de fleste funktioner. å den anden side betyder et fokus på en meget koncentreret udvikling, at det kan være vanskeligt at finde placeringer til ny udvikling. Nogle lejemål ophører, og butikker vil være tilbøjelige til at finde nye lokaler. Eksempelvis er Netto lukket i Gallerierne, og H&Ms butikslejemål ophører inden for nær fremtid. Derfor kan det overvejes at analysere mulighederne for butiksudvikling inden for den eksisterende bykerne og alternative muligheder til eksempelvis store udvalgsvarebutikker. Set i lyset af, at storcentret ved Møllebro nu er droppet, kan det overvejes at finde egnede placeringer til større udvalgsvarebutikker (eksempelvis butikker med hårde hvidevarer, møbelbutikker mv.) uden for bykernen. rincippet er, at jo tættere på bykernen butikkerne ligger også store udvalgsvarebutikker jo bedre fysisk og funktionel sammenhæng opnås. Boliger i bymidten Hillerød har en stor befolkningstilvækst på ca. 10 % de næste ca. 10 år. Det betyder, at forbruget i de fysiske butikker stiger med i størrelsesordenen 250 mio. kr. pr. år. Hvis en del af boligerne opføres bynært vil en stor del af borgernes forbrug sandsynligvis blive lagt i butikker i bymidten. For at fastholde et spændende butiksmiljø kan boliger etableres fra 1. sal og op opefter eller andre steder i bymidten uden for det eksisterende butiksliv. Det anbefales ikke at omdanne butikslokaler til boliger i bykernen. Andre funktioner i bymidten Butikker er de funktioner, der skaber mest byliv. Eksempelvis har en dagligvarebutik på m2 typisk ca kunder pr. dag afhængigt af placeringen. Med 350 åbningsdage om året bliver det til i størrelsesordenen kunder pr. år, hvilket svarer til det årlige besøgstal på Frederiksborg Slot. Tilsvarende eksempler er H&M eller andre store udvalgsvarebutikker. Det bedste for bylivet i Hillerød vil derfor være at få så mange butikker i gågadeområdet som muligt. I dag opleves en generel efterspørgsel efter større butikslokaler på m2 i de centrale dele af gågaden, særligt strækningen mellem Slotsarkaderne og Gallerierne. En kæde som Stadium kunne eksempelvis være interesseret i en placering i et lokale på mindst 600 m2 i ét plan. Det kan overvejes at skabe plads til større butikker centralt i Slotsgade,.eksempelvis ved, at mindre butikker med den rigtige profil flytter til Helsingørsgade eller i forbindelse med, at butikker lukker. Det kan styrke begge områder og give en klarere arbejdsdeling i bymidten. En mulighed kunne også være at arbejde mod en koncentration af optikere, tandlæger, bandagister og andre sundhedsfunktioner i Gallerierne, når H&Ms lejemål ophører. Der ligger adskillige optikere på den centrale del af Slotsgade, og flytninger ville frigøre de butikslokaler, som kæderne efterspørger. De mest bylivsskabende funktioner er butikker. Derfor er det vigtigt at forsøge at indpasse andre butikstyper, hvis det er vanskeligt at få butikslokaler lejet ud eller solgt til de stærkeste butikker. Som alternativ mulighed kan det forsøges at indpasse andre funktioner, men det skal påpeges, at restaurationer, erhverv med personlig pleje mv. ikke generer så meget byliv som butikker. Derfor anbefales det, at andre funktioner end butikker kun indpasses i perifere placeringer og under grundige overvejelser. Hillerøds mange små butikker er en styrkeposition, der kan udvikles yderligere I dag er der følgende arbejdsdeling i bymidten: Butikker og publikumsorienterede funktioner i stueetagen og liberale erhverv på 1. sal samt i sidegaderne. Fordelingen er hensigtsmæssig set fra et perspektiv om mest muligt byliv. Det er muligt at genaktivere tomme butikslokaler til nye butikker. En omdannelse af lokaler i stueetagen til boliger eller klinikker med begrænset besøgstal vil mindske attraktiviteten af.

15 BYMIDTE HILLERØD BUTIKKER RESTAURANTER UDDANNELSE SLOTSARKADERNE HILLERØD STATION BILKA Bykerne Butikker Restauranter Uddannelse Jernbane 15

16 16 Anbefalinger til udvikling af handelslivet å baggrund af butiksregistreringen, den fysiske besigtigelse og analyse samt dialogen med erhvervsmægler og handelsliv her opstilles et sæt af anbefalinger for udvikling af detailhandlen i. Anbefalingerne omhandler eksempelvis arbejdsdelingen i bymidten, fysiske tiltag, tilgængelighed mv. Arbejdsdelingen i bymidten Den centrale del af Buen strækker sig ca. 700 m langs Helsingørgade og Slotsgade og udgør den centrale handelsgade i Hillerød. De fleste butikker i Hillerød har tilknytning til den centrale del af Buen, hvilket giver en tæthed af butikker i gågaden. Der er indgang til Slotsarkaderne med bl.a. Bilka fra den centrale del af gågaden, og Torvet med caféer og kig til Slotssøen ligger også midt på gågaden. Området er i det hele taget kendetegnet som den centrale del af Hillerøds handelsliv. Anbefaling: For at understøtte handelslivet anbefales det at fortsætte koncentrationen af butikker langs de centrale dele af Buen. Det anbefales også at se på mulighederne for at skabe plads til flere store kædebutikker i den centrale del af Slotsgade, eksempelvis i og omkring Gallerierne. De sekundære dele af Buen udgøres af tre områder, hvor de fleste funktioner med personlig pleje og restaurationer ligger. Det ene område ligger mellem hovedstrøgene og Hostrupsvej. Her ligger der flere servicefunktioner, butikker mv. Det andet område er ved Slangerupvej i den nordvestlige del af strøgområdet. Her ligger der særligt flere restaurationer blandet med butikker, der forhandler øvrige udvalgsvarer. Det tredje område ligger ved Østergade i den nordøstlige del af strøgområdet. Her ligger der også flere restaurationer og funktioner inden for personlig pleje. Anbefaling: For at understøtte servicefunktionerne anbefales det at fortsætte koncentrationen af servicefunktioner langs de centrale dele af Buen og delvist også på de sekundære placeringer med bedst nærhed til hovedstrøget. Herredsvejen og Hostrupsvej udgør en klart defineret bagside på handelsområdet. arkeringshusene, parkeringspladserne og husenes facader har karakter af bagsider. å den anden side giver området indtryk af et ankomstområde til bymidten. Anbefaling: For at styrke og koncentrere detailhandlen og bylivet anbefales det, at nye butikker og servicefunktioner etableres nord for Hostrupvej. Forbindelsen mellem Slotsgade og Frederiksborg Slot har potentiale som kulturelt bindeled mellem slottet og gågaden. Med ca besøgende om året fungerer Frederiksborg Slot som et ankerpunkt i bymidten. Forbindelsen fra slottet til Slotsgade er i dag kendetegnet ved trafik, ringe skiltning, restauranter i varierende kvalitet og ingen skilte eller andre byrumselementer, der tydeligt forbinder de to områder. Anbefaling: Ved at styke forbindelsen med skilte, spændende byrumselementer og mere attraktive funktioner kan der sikres et bedre flow mellem slottet og bymidten. Store udvalgsvarebutikker i Hillerød kan vanskeligt indpasses i bymidtens tætte struktur. Det var planen, at området ved Møllebro skulle udvikles med en række store udvalgsvarebutikker, men planerne om et storcenter er nu droppet. Ændringerne betyder, at der kan være behov for placering af store udvalgsvarebutikker andre steder i Hillerød.

17 17 Anbefaling: Det anbefales at undersøge, hvordan store udvalgsvarebutikker kan indpasses i bymidten, og hvilke alternative placeringsmuligheder, der kan bringes i spil. udvikling af bymidtens butikker og servicefunktioner Der er en høj andel af selvstændige butikker i bymidten. I en tid, hvor bymidterne bliver mere ens grundet kædebutikkernes stigende andel, er det bl.a. de individuelle butikker, der giver en bymidte kant og sjæl. De mange unikke butikker er en styrkeposition, der kan udbygges yderligere. Særlige handelsgader som Helsingørsgade har en række butikker som Irma, Stoltze Vin, Jakobs Fisk, Modesalonen Aroma og Mormors Madbutik, der giver gaden et strejf af kvalitet, sanselighed og individuelle tilbud. Der er et godt samarbejde mellem de handlende i Helsingørsgade, der supplerer markedsføringstiltagene i Hillerød Shopping. Anbefaling: De unikke handelsgader er en styrke, der bør bygges videre på. Erfaringerne fra Helsingørgade kan på sigt anvendes på andre klynger andre steder i Hillerød. Eksempelvis er der flere butikker med brugskunst i den øverste del af Slotsgade. De unikke handelsgader kan med fordel få unikke kendetegn som belægning, interiør og udsmykning, der matcher gadens identitet. Et profilhæfte med overblik over bymidtens butikker og attraktioner vil styrke markedsføringen af. Hæftet kan også indeholde beskrivelser af Hillerøds historie og særlige styrker. For at sikre kontinuitet og fornyelse skal hæftet fornys ca. 1 gang om året og distribueres i alle butikker, cafeer, attraktioner mv. i bymidten og i oplandet. rofilhæftet kende eksempelvis fra bydelen Neustadt i Hamburg, hvor den lokale City Manager står for udarbejdelsen. Anbefaling: Det anbefales at få udarbejdet et profilhæfte for, at få distribueret det bredt og at det fornys årligt. Fysiske tiltag, der kan understøtte detailhandel og byliv Skiltningen i bymidten er vigtig for både turister og andre besøgende. Skiltningen hjælper besøgende med at finde rundt i bymidten, og udformet på en spændende måde, kan skiltningen i sig selv fungere som attraktivt byinventar.

18 18 Anbefaling: Skiltningen kan med fordel forbedres, så der eksempelvis skiltes til Helsingørsgade, Slotsarkaderne, Frederiksborg Slot, øvrige attraktioner samt offentlige toiletter. Belægningen i bymidten er generelt velholdt, men flere steder er belægningerne slidte og reducerer attraktiviteten af byens rum. Der er mange måder at arbejde med belægningen på. Nye belægninger, eksempelvis Hasleklinker eller anden belægning i en varm farve, kan skabe sammenhæng i Helsingørsgade eller mellem slottet og Slotsgade. Ringe og Rønne er eksempler på byer, hvor denne løsning af valgt. Anbefaling: For at understrege de unikke handelsgaders særpræg anbefales det på sigt at undersøge mulighederne for ny belægning. Det kan styrke oplevelseskvaliteterne i. Legepladser er fraværende i de fleste bymidter, herunder delvist også i Hillerød bymidte. Der ligger en mindre legeplads, der henvender sig til de mindste, ved osen nær Slotssøen. En endnu større legeplads centralt i bymidten vil styrke bymidtens attraktion for børnefamilier og tilføre bymidten en ny attraktion. I Hamburgs nyanlagte bydel HafenCity findes en Lege- og opholdspark for alle aldre med store bylivskvaliteter. Den kunne tjene som inspiration. Anbefaling: For at tiltrække børnefamilier anbefales det at se på mulighederne for at etablere en legeplads centralt i. Det kan overvejes, om legepladsen ved osen kan udvikles yderligere. Mindre legesteder og byinventar kan implementeres centralt i gågaderne. Tilgængelighed og arkering arkeringen i er fordelt på både offentlige og private parkeringspladser. Den nuværende ordning med 10 kr. pr. time på de offentlige parkeringspladser forekommer fornuftig, da en mindre afgift erfaringsmæssigt er nok til at skabe cirkulation. Detailhandlen oplyser også, at kunderne nemt kan finde parkeringspladser. I Slotsarkaderne tilbyder Bilka 1 times gratis parkering, hvilket kunne være en mulighed i hele bymidten. Erfaringsmæssigt vil gratis parkering ikke i sig selv have større effekt. Gratis p-pladser uden tidsbegrænsning benyttes typisk af de butiksansatte, så gratis p-pladser tættest på butikkerne vil ofte være anvendt af de ansatte frem for af kunderne, der må gå lidt længere. Anbefaling: Generelt set kan pladserne nærmest bymidten med fordel være betalingsparkering henvendt til kunderne, og de gratis parkeringspladser kan med fordel placeres lidt længere væk og henvende sig til de ansatte. To eksisterende parkeringspladser, hvoraf en er gratis, er planlagt til nye boligområder. Det vil sandsynligvis betyde, at de ansatte vil få behov for alternative parkeringsmuligheder. Tilgængelighed for turister med handicap kan være et uudnyttet potentiale i Hillerød. En række byer i Nordtyskland arbejder med tilgængeligheden for handicappede, men der er tilsyneladende endnu ingen danske byer, der arbejder målrettet med denne kundegruppe. Det Centrale Handicapråd kom med netop denne opfordring i Anbefaling: For at tiltrække en ny kundegruppe og for at være blandt de første i Danmark anbefales det at undersøge mulighederne for en handicapvenlig bymidte. Boligudbygning i bymidten Boligudbygning kan øge det lokale forbrugsgrundlag i bymidten. Erfaringsmæssigt handles en stor del af varerne i de nærmeste butikker, og derfor vil boligudbygning have en positiv effekt for omsætningen i butikkerne og de øvrige servicefunktioner. Der er allerede igangsat flere boligudbygningsprojekter i Hillerød. Dagligvarer handels typisk lokalt nær boligområderne, mens udvalgsvarer typisk handles mere centralt og der, hvor udbuddet er størst. Da har et stort butiksudbud vil en del af udvalgsvareomsætningen fra nye beboere i bymidten sandsynligvis havne i bymidtens udvalgsvarebutikker. Baseret på forbrugstal og indkomstniveau i Hillerød vil eksempelvis 500 nye borgere i bymidten medføre en årlig omsætning på ca. 25 mio. kr. i de fysiske butikker. Det svarer til omsætningen i 3-4 mindre udvalgsvarebutikker og ½ discountbutik

19 19 Anbefaling: Det anbefales, at dagligvarebutikker i bymidten placeres strategisk i forhold til infrastruktur og i forhold til nærhed til boligområder, mens udvalgsvarehandlen og de øvrige servicefunktioner som udgangspunkt koncentreres omkring buen. bymidteafgrænsning Bymidteafgrænsningen i Hillerød har betydning for udviklingen af detailhandlen. Bykernen er meget koncentreret og understøtter detailhandlens koncentration. Den øvrige bymidte omfatter et større geografisk område, men virker alligevel til at have en passende udstrækning. Det er dog stort set ikke muligt at etablere detailhandel uden for bykernen, da stort set hele rammen for detailhandel er tilskrevet bykernen. Hvis der ønskes en fortsat koncentration af bymidten kan det overvejes at planlægge for én samlet bymidte, der er lidt større end bykernen og lidt mindre en bymidten. Rammerne for detailhandel viser, at der kun er få muligheder for at etablere dagligvarebutikker og store muligheder for udvalgsvarebutikker i. Restriktionerne for, at udviklingen skal ske i den centrale del af bymidten, bykernen, medvirker til koncentrationen af butikker. Den høje koncentration medvirker til positive synergieffekter, hvor butikkerne og servicefunktionerne har mulighedhed for at udnytte hinandens kundeflow. Anbefaling: Det anbefales at fastholde en bymidteafgrænsning med en meget koncentreret bymidte for at understøtte detailhandlen i den funktionelle bymidte. Den øvrige del af bymidten har reelt ingen funktion på grund af de meget lave rammer til detailhandel. Det kan overvejes at danne en ny bymidte, der er mindre end den eksisterende bymidte afgrænsning men lidt videre end bykernen i dag. Ophold og bevægelse Bedre opholdskvaliteter vil understøtte mulighederne for arrange menter, bevægelse og ophold i bymidten. Bymiljøet kunne i højere grad inspirere til at gå på tværs af gadeforløbet, så de andre dele end Buen bringes mere i spil. Anbefaling: Det anbefales at give bymidten et serviceeftersyn med hensyn til ophold, bevægelse og mulighed for arrangementer. CITYMANANAGER Hillerød har en city manager, hvilket er meget positivt City Managerens opgaver kan tage afsæt i nordtyske byer, eksempelvis Hamburg. Anbefaling: Hillerøds byens unikke karakter med spændende butikker kan udvikles af Hillerøds City Manager, hvis opgaver kan være at udvikle butiksmikset og profilen i de enkelte områder af bymidten, at udarbejde profilhæfte og øvrig markedsføring af bymidten, at arrangere events og i det hele taget være en effektiv dialogpartner mellem alle aktører i bymidten, herunder grundejere, butikker, restauranter, handelsstandsforening(er), C4, Kommunen, kulturlivet mv. Citymanageren kan eksempelvis afholde dialogmøder hver 6-8 uge for alle ovenstående parter og derved bidrage til en koordineret udvikling, hvor alle trækker i samme retning og ønsker/muligheder drøftes i et tillidsfuldt forum. Der kan hentes inspiration til city managerens arbejde i eksempelvis Hamburg, hvor der er 10 års erfaring med konceptet, og hvor gode bymidtesamarbejder mange steder er viderudviklet i form af Business Improvement Districts. Rammer for detailhandel, Hillerød bykerne Øv. Hillerød bymidte rest ramme Maks. butiksstørrelser Dagligvarer Udvalgsvarer Særligt pladskrævende Dagligvarer Udvalgsvarer Særligt pladskrævende m m m m m m m m m m m 2

20 20 Forslag til prioritering af indsatser 1 Arbejdsdelingen i bykernen fastholdes: butikker og publikumsvendte serviceerhverv i stueplan, liberale erhverv på 1. sal og i sidegaderne. Boliger fra 1. sal og opefter 2 Bymidteafgrænsningen anbefales ændret til en samlet bymidte, hvor bykernen udvides lidt og den samlede bymidte indskrænkes. Det anbefales undersøgt, hvilke muligheder der er for at etablere store udvalgsvarebutikker på mere end 500 m 2 i Hillerød. Det er vigtigt at fastholde fokus på koncentration af butikker og andre servicefunktioner. 3 Der fastsættes rammer for den nye City Manager, som kan være omdrejningspunkt for den koordinerede udvikling af bymidten. Nogle af aktiviteterne kan være aktivering af tomme lokaler, tiltrækning af nye butikker, markedsføring af bymidten, udvikling af unikke handelsgader mv. 4 Forbindelserne styrkes bl.a. med bedre skiltning mellem interessepunkterne i bymidten, herunder turistinformation, Torvet, Frederiksborg Slot, Slotsarkaderne, Gallerierne mv. 5 Legeplads i handelsgaderne etableres. 6 rofilhæfte udarbejdes. 7 Gennemførelse af 2-3 dages studietur til Nordtyskland kan overvejes: Der vil kunne hentes inspiration til stort set samtlige ovenstående punkter inkl. velfungerende City Manager.

21