Vedligehold, drift og investeringer i

Transkript

1 Vedligehold, drift og investeringer i For den nuværende svømmehal Udarbejdet af bestyrelsen for S/I Skanderborg Svømmehal 23. april 2015

2 Indholdsfortegnelse Sammenfatning...3 Bygningssyn...5 Klimaskærm...5 Indvendige overflader...5 Tekniske anlæg...5 Væsentligste vedligeholdsaktiviteter...6 Vedligeholdsplan...7 Det samlede vedligeholdelsesbehov...7 Andre investeringer...9 Bilag 1 Vedligeholdsplan og driftsplan...11

3 Sammenfatning Denne rapport er udarbejdet af bestyrelsen for S/I Skanderborg Svømmehal i relation til dialogen med Skanderborg Kommune om svømmehallens evt. udvidelse. Rapporten indeholder dels et bygningssyn til brug for udarbejdelse af en vedligeholdsplan og dels en oversigt over de årlige faste udgifter til bygningsdrift ekskl. energiforsyning og interne lønudgifter. Bygningssynet har omfattet et repræsentativt visuelt eftersyn af klimaskærm, indvendige overflader og tekniske installationer. Der er ikke foretaget adskillelser af bygningsdele. Der er derfor ikke sikkerhed for, at alle skader er registreret. Rapporten beskriver svømmehallens vedligeholdsmæssige tilstand og det fremtidige vedligeholdsbehov over de kommende 10 år. Generelt er svømmehallen i rimelig god vedligeholdsstand og bærer præg af god håndværksmæssig kvalitet på opførelsestidspunktet i De registrerede vedligeholdsaktiviteter skyldes primært at en række bygningsdele har nået deres restlevetid. Rapporten konkluderer, at der er et vedligeholdsbehov, der ligger knap på udgiftsniveauet for de forudgående år set over en 10-årig periode. Forudsat at øvrige udgifter og indtægter holder samme udgiftsniveau, kan der evt. blive råd til mindre investeringer inden for budgettet i størrelsesorden kr. pr. år, dvs. udover almindelig vedligehold. Forklaringen til et forventet lavere vedligeholdsbehov er, at der de seneste år er sket et tydeligt løft i kvaliteten fx med udskiftning til vedligeholdelsesfri alu-vinduer, belysningsanlæg og dele af vandbehandlingsanlægget. Vedligeholdsplanens omfang og prioritet De registrerede vedligeholdsaktiviteter omfatter perioden Alle priser, der er opgivet i denne rapport, er inkl. moms. Følgende bygningsdele er gennemgået: SfB nr. Bygningsdel: 21 Facade 22 Indvendige vægge 27 Tagbelægning 31 Vinduer 40 Terræn 41 Overflader 43 Gulve 52 Afløb og sanitet 53 Brugsvandsinstallationer Side 3

4 56 Varmeinstallationer 57 Ventilation 63 El (lavspænding) 67 Øvrige anlæg (herunder brandslukningsudstyr) 73 Inventar Vedligeholdsaktiviteterne er prioriteret efter følgende system: Prioritet Beskrivelse: 1 Personsikkerhed og myndighedskrav 2 Risiko for væsentlige følgeskader 3 Risiko for begrænsede følgeskader 4 Risiko for komfortgener eller driftsstop Vedligeholdsareal Svømmehallen, der er beliggende Højvangens Torv 14, er opført i 1977 som en selvejende institution og ejer dermed både grund og bygning. Grunden har matrikelnr. er 1s Edelsborg, Skanderborg Jorder. Grundarealet er på m 2. Der er tilbygget med motionscenter på ca. 350 m 2 i Nuværende erhvervsareal er m 2 (BBR-registret) heraf et bebygget areal på m 2, udnyttet tagetage 98 m 2 og kælderareal 158 m 2. Andre investeringer Vi forventer at de kommende års vedligeholdelse er på tilsvarende niveau som det nuværende, dog vil investeringerne skulle tilpasses svømmehallens fortsatte virke herunder at driftsøkonomien er en løbende udfordring. Det betyder, at hvis den nuværende svømmehal ikke skulle blive prioriteret og der i stedet satses på en ny svømmehal fx på Fælleden bliver det økonomiske råderum begrænset. Har svømmehallen et levetidsperspektiv på fx ca. 5 år vil investeringerne skulle lægges på et minimum og der vil ikke skulle foretages energiprojekter der først er rentable efter 5-10 år. Kommende investeringer/energispareprojekter kunne være at udskifte lys i omklædningsrum, termotæppe til bassiner, overvågning af vandbehandlingsanlæg og ventilationsanlæg. Hertil kunne der komme alternativer til energiforsyningen som solceller, solfanger og varmepumper etc. Har svømmehalen derimod en levetid på minimum på år, vil investeringerne i bygningsvedligeholdelse og moderniseringer af de tekniske anlæg og evt. energisparprojekter være mere forsvarlige at lade gennemføre. Side 4

5 Bygningssyn Klimaskærm Generelt I 2006 udskiftning af udvendige vinduer, teknikken til dampbadet og nye fuger udvendig. Den nuværende bygning bærer naturligvis præg af at være næsten 40 år gammel. Dette på trods af at der for ca. 9 år siden er skiftet vinduer i hele bygningen. Men på trods af dette vil der fortsat være muligheder for at optimere på svømmehallens klimaskærm. Taget vil skulle skiftes inden for 5-10 år og i samme forbindelse en evt. efterisolering. Indvendige overflader Generelt I 2011 etableres et nyt og større dampbad samtidig med at omklædnings- og bruserum totalrenoveres. I 2013 etableres wellnessområde med kneippbad og ismaskine i tilknytning til eksisterende spabad og dampbad. Bassiner Er som udgangspunkt af en fornuftig beskaffenhed, men den ubekendte faktor er flisernes fastgørelse i bassinerne. Skulle disse vise sig at gå løse, er der en omfattende renoveringsarbejde foran os, som vil få økonomiske konsekvenser da der er tale om en dyr renovering samt at vi ikke har mulighed for at holde svømmehallen åben under en eventuel renovering af bassinerne. Omklædningsfaciliteter Der er i dag nyrenoverede omklædningsrum som passer fint med den belægningen på de nuværende faciliteter, der er endog mulighed for at belastningen kan øges. Omklædning og baderummene er senest blevet renoveret for 3-4 år siden med nye brusere og skabe som kan låses af med kundernes egne hængelåse. Omklædning og badefaciliteter benyttes i dag af både svømmehallens og fitnesscenterets gæster. Tekniske anlæg Generelt I 1998 foretages en renovering af ventilation og vandbehandlingsanlæg. Nyt taghus lægges oven på kiosken og indgangsparti. I 2005 er der sket en renovering eltavler og ny loftbelysning i svømmehal og omklædningsrum I 2012 renoveres klor- og syre teknik samt ny vægbelysning i svømmehal. I 2014 udskiftes loftbelysningen igen i svømmehallen. Side 5

6 Vandbehandling Vandkvaliteten i bassinerne er høj og med den seneste modernisering af vandbehandlingsanlæggene, opfylder den gældende bekendtgørelse fra Samtidig er der gjort meget ud af sikkerheden både for besøgene og personale. Det tidligere saltsyreanlæg er udskiftet med svovlsyre, og der er sket en indkapsling af kemikalierne (klor og svovlsyre) således et evt. udspil ikke er til skade for hverken besøgene eller personale. De tekniske anlæg er driftsstabile. Svømmehallen har et fast samarbejde med Teknologisk Institut for at sikre, at gældende regler opfyldes. Væsentligste vedligeholdsaktiviteter Til udbedring i prioritet 1, personsikkerhed og myndighedskrav, er der registreret følgende aktiviteter: Udskiftning af nødbelysning Af kommende større, væsentlige vedligeholdsaktiviteter kan nævnes følgende: Udskiftning af kul i filtre Udskiftning af klorstyring Udskiftning af hovedtavle til vandstyring Udskift af diverse pumper (også et energispareprojekt) Nyt ventilationsanlæg (også et energispareprojekt) Ny tagpapbelægning (og evt. efterisolering af tag) Side 6

7 Vedligeholdsplan Vedligeholdsaktiviteterne over en 10-årig periode fordeler sig på nedenstående hovedbygningsdele: SfB Bygningsdel Facader Indvendige vægge Tagbelægning Vinduer Terræn Overflader Gulve Afløb og sanitet Brugsvandinstallationer Varmeinstallationer Ventilation Elinstallationer Øvrige anlæg Inventar I alt Note: I tabellen er medtaget udgifter til vedligehold, lovpligtig og anbefalede service men ikke faste udgifter til drift og nye investeringer. Prisen er i kr. og inkl. moms Det samlede vedligeholdelsesbehov I perioden (seneste 10 år) har der været udgifter samlet til bygningsvedligehold, bygningsdrift og bygningsinvesteringer på samlet ca. 12,6 mio. kr. (gennemsnitlig 1,3 mio. kr. pr. år). Tallene er hentet fra svømmehallens årsregnskab under posten med Direkte omkostninger for svømmehal. Driftsudgiften er ekskl. energiforbrug (vand, varme og el) og svømmehallen er desuden fritaget for at betale ejendomsskatter (grundskyld og dækningsafgift). Faktiske udgifter til vedligehold, drift og investeringer kr År Heraf udgør de faste udgifter til drift fx indkøb af kemikalier, rengøringsartikler, div. nyanskaffelser og bygningsforsikringer 0,4-0,5 mio. kr. pr. år. Uden de faste udgifter til drift, har der således været et udgiftsniveau til vedligehold og investeringer på ca. 8,1 mio. kr. over de seneste 10 år. Side 7

8 Fremadrettet over en 10-årig periode er der registeret et vedligeholdsbehov ekskl. faste udgifter til drift for ca. 4,7 mio. kr. Set over en periode på 10 år er der således gennemsnitligt et årligt vedligeholdsbehov på ca. 0,5 mio. kr. hvilket svarer til 230 kr. pr. m 2 etageareal. Hertil kan komme evt. nye mindre investeringer. Skønnede vedligeholdsudgifter Kr År Oversigten viser udgifter til vedligehold og er ekskl. udgifter til driften fx indkøb af kemikalier, rengøringsartikler og bygningsforsikringer samt nye investeringer. Side 8

9 Andre investeringer Der vurderes at være en række andre investeringer foruden vedligehold - afhængig af svømmehallens fremtid, der med fordel kan realiseres. Dette er primært energispareprojekter med tilbagebetalingstid i form af sparet energiforbrug over en vis årrække samt driftsbesparende forhold. Svømmehallen har selv peget på følgende energispareprojekter: Udskifte lys i omklædningsrum skønnet pris kr Termotæppe til bassiner skønnet pris kr Overvågning af vandbehandlingsanlæg - skønnet pris kr Overvågning af ventilationsanlæg skønnet pris kr Efterisolering af tag skønnet pris kr Alternativer til energiforsyning som solceller, solfanger og varmepumper Desuden har firmaet VS-Automatic, den 20. april 2015 gennemgået svømmehallen med henblik på at beskrive energispareprojekter herunder alternativer til energiforsyning fx vedvarende energi. Gennemgangen har været overordnet i form af en pre-energiscreening med deltagelse af energirådgiver/installatør fra VS-Automatic og en energikonsulent fra TS-gruppen. I beregningen er indregnet evt. tilskud, der kan søges fra forsyningsselskaberne. Evt. finansieringsudgifter er ikke medtaget i beregningen og kan betyde at tilbagebetalingstiden fx kan stige med 1 år Forventet tilbagebetalingstid under 5 år: Ombygning af ventilationsanlæg Skifte køleanlæg til motionscenter Cirkulationspumper Termotæpper til bassiner LED-belysning i omklædningsrum og i møderum/forhal Forventet tilbagebetalingstid 5-10 år: LED belysning i motionscenter Forventet tilbagebetalingstid år Solcelleanlæg Andre opmærksomhedspunkter: Skifte flugtvejslamper til LED når de alligevel skal skiftes Slukke automater i forhal uden for åbningstid Skifte lamper i toiletter mm. til LED når de alligevel skal skiftes Sætte LED lys i isfryser samt lægge isoleringsmåtte over denne uden for åbningstid Side 9

10 Det er vores vurdering, at der samlet er relevante energispareprojekter for i størrelsesorden 2,5 mio. kr. inkl. teknisk rådgivning, dog vil tilbagebetalingstiden være forskellig hvor fx termotæpper til bassiner vil have tilbagebetalingstid på under 5 år mens et solcelleanlæg vil have mellem år. Nogle af de foreslåede investeringer ligger også i 10-års vedligeholdsplanen fx efterisolering af tag - og en fremrykning af energispareprojekter, vil betyde en blivende besparelse i driften til energiforsyninger. Alle priser er overslag og inkl. moms Side 10

11 Bilag 1 Vedligeholdsplan og driftsplan Side 11

12 Bilag 1 Vedligeholdsplan og driftsplan Den nuværende Skanderborg Svømmehal, periode Dato SfB Kort beskrivelse af aktivitet Fag Prioritet Sum 21 Facade MU Rep. af fortrappe MU Udvendige elastiske fuger FU Maling af indvendige vægge MA Tagbelægning TA Efterisolering af tag TA Halbelysning EL Rep. af skabe i omklædning TØ Udskiftning af vinduer i hal TØ Rep. af guvle MU Fliser i stort bassin MU Ventilation i hal VVS Ventilation i motionscenter VVS Rep. af brusere VVS Udskftning af nødbelysning EL Udskiftning af elastiske fuger i omklædning EL Udskiftning af elastiske fuger i hal EL Udskiftning af kul i filter VANDB Udskiftning af klorstyring VANDB Udskiftning af hovedtavle til vandstyring EL Saunaovn 2 stk EL Dampbadskedlen EL Udskiftning af spabad VANDB Sandfilter VANDB Videoovervågning EL Gulvvasker Hårde hvidevarer EL Diverse pumper til teknik vandbehandling VANDB Renovering af disponible rum Svømmeudstyr 1/3 del Bassinreparationer MU Vipper VANDB It-installationer og it-udstyr EL Gulvbelægning i teknikkældre MA Skabe til hal TØ Udvendig kloak KLOAK Div. inventar TØ Div. vandbehandling VANDB Fast udgift til drift: Kemikalier Renovation Rengøringsartikler, vinduespudsning mv Div. nyanskaffelser Bygningsforsikringer Diverse Lovpligtig service: 52 Miljøgodkendelse/prøver El-eftersyn Brandeftersyn Anbefalet service: 57 Ventilation + køleanlæg motionscenter Dampmaskine Terræn Skadedyrbekæmpelse Teknologisk Institut I alt Skønnede udgifter Note Kontrol Fag: MU, MA, TØ, TA, FU, VVS, EL, KLOAK, GAR, VANDB Prioritet: 1: Personsikkerhed og myndighedskrav, 2: Risiko for væsentlige følgeskader, 3: Risiko for begrænsede følgeskader, 4: Risiko for komfortgener eller driftsstop Priserne er inkl. moms