Forkøbs- og køberettigheders tinglige beskyttelse

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Forkøbs- og køberettigheders tinglige beskyttelse"

Transkript

1 Ejendomsret 2.1, 2.4 og 2.9 Tinglysning 11.2, 11.3, 11.9 og 15.9 Forkøbs- og køberettigheders tinglige beskyttelse Artiklen redegør for den tingsretlige kategorisering af begreberne forkøbs- og køberet samt spørgsmålet om disse rettigheders tinglige beskyttelse. Litteratur og retspraksis om forkøbs- og køberettigheders tinglige beskyttelse gennemgås og vurderes, og på den baggrund fremdrages og italesættes en række konfliktsituationer med tredjemand for typer af formuegoder, som der i praksis ofte stiftes forkøbs- og køberettigheder over. Af advokat Jakob Hans Johansen, Kromann Reumert, London 1. Generelt om forkøbsret, køberet og andre løsningsrettigheder 1.1 Indledning Praktisk virkende jurister anvender ganske flittigt instrumenterne forkøbsret, køberet og optioner i forbindelse med et væld af forskellige aktivklasser og aftaletyper. De dybereliggende hensyn bag anvendelsen er mange og forskelligartede, og spænder vidt fra et ønske om at bevare et formuegode i familiens eje til et ønske om parternes skatteoptimering i forbindelse med salg af en virksomhed. Mest hyppigt ses instrumenterne imidlertid nok anvendt i aktionæroverenskomster og i transaktionsaftaler vedrørende f.eks. kapitalandele i virksomheder og fast ejendom, jf. nærmere om den praktiske anvendelse nedenfor afsnit 1.2. Det står derfor i ganske skarp kontrast til den hyppige anvendelse af instrumenterne, at retsstillingen på væsentlige områder er uklar. Nærværende artikel søger at bidrage til en afklaring af et praktisk væsentligt spørgsmål, nemlig om forkøbs- og køberettigheder nyder tinglig beskyttelse over for tredjemænd.[1] Emnet for denne artikel er forkøbs- og køberettigheder, der har grundlag i en aftale mellem to parter, betegnet den aktuelle ejer og den berettigede. Forkøbs- og køberettigheder, der har grundlag i en lovbestemmelse, omtales ikke nærmere.[2] Indledningsvist introduceres den praktiske anvendelse af rettigheder (Afsnit 1.2), og der redegøres for den teoretiske begrebsfastlæggelse og kategorisering (Afsnit 1.3). Herefter gennemgås og diskuteres litteratur og praksis om forkøbs- og køberettigheders tinglige beskyttelse. Der gøres en række generelle bemærkninger om fremgangsmåden ved effektueringen af en forkøbseller køberet samt redegøres for en række tredjemandskonflikter, hvor retsstillingen ikke synes ganske klar eller hensigtsmæssig (Afsnit 2). Afslutningsvist drøftes hensigtsmæssigheden af gældende ret, og der gives enkelte retspolitiske synspunkter (Afsnit 3). 1.2 Den praktiske anvendelse Situationerne, hvor en aftale om forkøbs- eller køberet etableres, er mangfoldige, mens formålene bag aftalerne imidlertid synes hovedsageligt at kunne rubriceres i to kategorier: Under den første kategori hører de situationer, hvor rettigheden etableres, fordi den berettigede har en særlig interesse i det pågældende formuegode, således at dets overgang til en tredjemand vil/kan medføre en negativ konsekvens for den berettigede (herefter»sikkerhedstilfældene«). Et eksempel på sikkerhedstilfældene er den aktionær, der ønsker at sikre sig en vedvarende kontrol med sit selskab, og derfor i en aktionæroverenskomst med de øvrige aktionærer sikrer sig ved at indføje en klausul om sin og de øvrige aktionærers forkøbs- eller køberet, for det tilfælde at en aktionær måtte ønske at sælge sine aktier. Et andet eksempel findes typisk i bankrelationer og andre finansieringsarrangementer, hvor den finansierende part af det ene eller andet hensyn ikke kan få pant i formuegodet, men alligevel ønsker at sikre sig muligheden for at bevare rådighed over formuegodet. Til sikkerhedstilfældene kan man også henregne de situationer, hvor rettigheden anvendes af mere personlige årsager, f.eks. hvor et formuegode ønskes bibeholdt i familiens eje, eller hvor en liebhaver ønsker at erhverve netop dét pågældende formuegode. Den anden kategori af situationer er, hvor aftalen om forkøbs- eller køberet er begrundet i en spekulation i markedsværdien på formuegodet, dvs. aftalen har til 246 formål, at den berettigede skal opnå en berigelse ved at udnytte den ham tillagte forkøbs- eller køberet (»spekulationstilfældene«). Eksempler herpå er ejendomsinvestorens indgåelse af en aftale om køberet til en bestemt ejendom og i bredere forstand anvendelsen af finansielle instrumenter (derivater/optioner) på køb af værdipapirer, valuta, råvarer m.m. på de finansielle markeder.[3] Et andet eksempel er medarbejderoptioner, der gives til ansatte som et led i deres aflønning (incitamentsprogrammer), hvorved den berettigede tillægges en ret til at købe allerede udstedte aktier til en på forhånd fastsat kurs. Kendetegnende ved spekulationstilfældene er, at aftalerne er baseret på en fastsættelse af købsprisen, der ligger forud for den egentlige erhvervelse af formuegodet, hvorved der spekuleres i, at markedsprisen på formuegodet vil stige eller, for løsningspligtens (se nærmere om dette begreb nedenfor pkt ) vedkommende, falde. 1.3 Den teoretiske begrebsfastlæggelse og tingsretlige kategorisering Terminologi Forkøbs- og køberet falder begrebsmæssigt ind under kategorien løsningsrettigheder,[4] der er karakteriseret ved»en retsbeskyttet adgang til under visse forudsætninger at kunne kræve den aktuelle ejendomsret til et gode«.[5] Løsningsrettighederne har altså som gruppe betragtet det til fælles, at den berettigede, i henhold til en aftale med den aktuelle ejer eller i medfør af en lovbestemmelse, har et retskrav på at blive ejer af formuegodet, såfremt nogle nærmere bestemte forudsætninger indtræder.[6] Ved en forkøbsret er forudsætningen for rettens aktualisering, at den nuværende ejer ønsker at skille sig af med formuegodet. Forkøbsretten udløses således først, når den aktuelle ejer beslutter sig for at sælge. Den berettigede har altså ikke ved en aftale om en egentlig forkøbsret noget retskrav, der er uafhængigt af den aktuelle ejers viljeserklæring, jf. U H og U H.[7] Det må dog antages, at tilfælde, hvor den aktuelle ejers»ønske«om at sælge skyldes, at tvangsauktionering, kollektiv kreditorforfølgning Copyright 2010 Thomson Reuters Professional A/S side 1

2 eller skifte af den aktuelle ejers dødsbo er iværksat, også vil udløse forkøbsretten, medmindre sådanne hændelser særskilt er identificeret som ikke-udløsende faktorer (og altså uagtet om disse hændelser positivt er beskrevet som udløsere af forkøbsretten i den mellem parterne indgåede aftale). Var dette ikke tilfældet, ville retsstillingen for den berettigede blive præget af vilkårlighed, idet det da t.eks. ville være afgørende for den berettigedes ret, om den aktuelle ejer i ugen inden skifterettens afsigelse af et konkursdekret havde»nået«at meddele den berettigede sit ønske om at sælge formuegodet. Retspraksis synes dog ikke at have belyst denne problematik, så ved udformningen af forkøbsrettens indhold bør den berettigede sikre sig, at der også er taget højde for kreditorforfølgning og lign., således som det også oftest sker i praksis. Forkøbsrettens indhold er, at den berettigede vil kunne forlange at købe formuegodet på de vilkår, som ville kunne opnås ved salg til en tredjemand.[8] Hvor der alene er indgået en»aftale om forkøbsret«, har den berettigede således alene krav på at købe formuegodet til den pris, som tredjemand tilbyder. Køberetten er en ret for den berettigede til at købe formuegodet, uanset om den aktuelle ejer ønsker at sælge, eventuelt til en nærmere bestemt pris. En køberet må som udgangspunkt være aftalt eksplicit mellem den aktuelle ejer og den berettigede, men kan tillige fremgå af aftalens øvrige omstændigheder, selv om benævnelsen forkøbsret er anvendt, jf. U H og U H.[9] I U H indeholdt en aftale om leje af fast ejendom flg. klausul:»lejeren har forkøbsret til ejendommen - for kr., hvoraf kr. skal udbetales - indtil April Flyttedag 1918«. Uanset at betegnelsen forkøbsret var anvendt, anså Højesteret, 247 under hensyn til aftalens tilblivelse og indhold, klausulen for en køberet, der sikrede lejer»en af Indestævntes Forgodtbefindende uafhængig Ret til at købe Ejendommen på de i Kontrakten nævnte Vilkaar«. Genkøbsret er en afart af køberetten, hvor den berettigede tidligere har været aktuel ejer af formuegodet, og i forbindelse med overdragelsen af formuegodet til en tredjemand sikrer sig ret til at købe formuegodet tilbage til en bestemt pris. En mellemform mellem forkøbsretten og køberetten er den egentlige løsningsret, der bedst kan beskrives som en forkøbsret, hvor vilkårene for erhvervelsen er forudbestemt. Dvs. at rettens udløsning er afhængig af, om den aktuelle ejer ønsker at sælge, mens vilkårene for et eventuelt salg til gengæld vil være fastlagt i aftalen om løsningsretten. Sondringen mellem egentlig løsningsret og forkøbsret ses alene benyttet af Tolstrup, og ses ikke i øvrigt anvendt i litteratur eller retspraksis. I nærværende artikel benyttes alene betegnelsen forkøbsret om de tilfælde, hvor den berettigedes retskrav aktualiseres af den aktuelle ejers beslutning om at sælge, idet der dog sondres mellem den egentlige forkøbsret (hvor den berettigede kan købe til markedsprisen) og forkøbsret på forud fastlagte vilkår (hvor den berettigede kan købe på vilkår fastlagt ved forkøbsrettens indgåelse). Løsningspligten er en ret for den aktuelle ejer af formuegodet, hvorefter denne kan tilpligte tredjemand at overtage ejendomsretten til det pågældende formuegode. Løsningspligten er således en»løsningsret med omvendt fortegn«.[10] Ovennævnte stringens genfindes som oftest ikke i praksis, hvor begrebet forkøbsret ofte anvendes, selv om der i realiteten er tale om en køberet og omvendt.[11] Sprogforvitringen skyldes desuden, at kommercielle begreber og termer fra den finansielle verden, som f.eks. det engelske låneord»option«, stadig oftere anvendes, uden at en almindeligt gældende definition af disse er givet i dansk ret.[12] Da der desuden generelt må siges at være en - også engelsk inspireret - bevægelse hen mod en større detailregulering i de typer af aftaler, der indeholder forkøbs- og køberetter, fortaber betydningen af forskellen mellem begreberne sig for praktisk virkende jurister, også som følge af at den indgåede aftale om forkøbsret vil indeholde en udførlig regulering af rettens udløsning samt vilkår og metode for overdragelsen af formuegodet. Man bør dog holde sig for øje, at denne obligationsretlige aftaleregulering selvsagt har begrænset betydning for rettighedens tingsretlige stilling, der som sædvanlig afgøres efter retsprincipper, der er uafhængige af parternes aftale Kategorisering af forkøbs- og køberettigheder Retspositionerne forkøbs- og køberet karakteriseres af Vinding Kruse som et fælleseje mellem to eller flere personer om en enkelt rettighed, således at personerne har aktuel råden efter hinanden i tid (»fælleseje i tidsfølge«). Mere præcist anfører Vinding Kruse:»Vi kan da i al Almindelighed kalde A's Ejendomsret resolutivt betinget, idet enten et vist Tidsrums Ophør eller en vis Begivenhed opløser A's Ret, og B's Ejendomsret suspensivt betinget, idet den samme Betingelse, hvis Indtræden bringer A's Ret til Ophør, holder B's Ret svævende, så længe Betingelsen ikke foreligger.«[13] Illum betegner løsningsrettighederne»betinget ejendomsret«og»betinget erhvervelse«og synes i så henseende at være på linje med Vinding Kruse, om end en præcis overensstemmelse ikke kan udledes af forfatternes behandlinger af emnet.[14] Tolstrup karakteriserer, med henvisning til Vinding Kruse, løsningsrettighederne som»eventuel ejendomsret«.[15] Forkøbs- og køberettigheder er således kendetegnet ved, at de i et vist - ikke nærmere afgrænset - omfang behandles som ejendomsrettigheder. Dette er også tilfældet i tingsretlig henseende og betyder, at man ved vurderingen af, om en berettiget i henhold til en forkøbs- eller køberet er beskyttet over for andre erhververe, eller den aktuelle ejers kreditorer vil skulle tage afsæt i reguleringen af omsætningsbeskyttelse henholdsvis kreditorbeskyttelse af ejendomsret over den pågældende type formuegode. Karakteriseringen af forkøbs- og køberettigheder som betinget ejendomsret synes korrekt, men man må have in mente, at der er ikke ubetydelige forskelle mellem ejendomsret og de her beskrevne rettigheder, både hvad angår rettens indhold og de bagvedliggende reale 248 hensyn, jf. ovenfor afsnit 1.2. Som nævnt slår kategoriseringen igennem ved vurderingen af, om tingsretlig beskyttelse er opnået for de typer af formuegoder, hvor reglerne om sikringsakten er forskellige for overdragelser til eje og overdragelser til sikkerhed, jf. nærmere nedenfor afsnit 2. Ligeledes bør der udvises forsigtighed med at drage analogislutninger fra reguleringen af andre typer»betingede«købsaftaler. Hensynene bag indgåelse af en aftale om forkøbs- eller køberet til et formuegode vil som oftest være ganske anderledes end hensynene bag indgåelse af en betinget aftale om køb af et formuegode. Mens en aftale om forkøbs- eller køberet tager sigte på beskyttelses- eller spekulationstilfælde, jf. ovenfor afsnit 1.2, hvor der er en - ganske vist varierende - usikkerhed knyttet til, om ejendomsretten går over til den berettigede, vil betingede aftaler om køb af et formuegode i hovedreglen tage sigte på ejendomsrettens overgang inden for en nær fremtid under forudsætning af én eller flere betingelsers opfyldelse. Med andre ord indgås betingede købsaftaler med det sigte at lade ejendomsretten overgå, og ikke, som aftaler om forkøbs- eller køberet, med det formål at hindre ejendomsrettens overgang til andre eller at sikre sig retten til at købe for det tilfælde, at det er opportunt, når den udløses. 2. Forkøbs- og køberettigheders tinglige beskyttelse 2.1 En drøftelse af teori og praksis At en aftaleerhverver eller kreditor har samme ret som den, han afleder sin retsstilling fra, er en almindelig retsgrundsætning i dansk ret. Retsgrundsætningen har for simple gældsbreves vedkommende fundet præcist udtryk i gældsbrevslovens 27.[16] Heraf følger, at en aftale- Copyright 2010 Thomson Reuters Professional A/S side 2

3 erhverver eller kreditor som udgangspunkt må respektere også en forkøbs- eller køberet til et formuegode. Litteraturen om forkøbs- og køberets tinglige beskyttelse er, som nævnt, begrænset. Illum v/vagn Carstensen anfører vedrørende betingede overdragelser specifikt om løsøre:»at køberens erhvervelse er betinget, kan i og for sig ikke bevirke, at han ikke erhverver beskyttelse over for overdragerens kreditorer fra aftalens indgåelse, hvis forholdet dog er det, at det uvisse i retsforholdet kan være afviklet inden for et overskueligt tidsrum.... Om kreditorerne også i øvrigt i et ganske ubestemt tidsrum skal respektere en betinget overdragelse, f.eks. en køberet til bestemt løsøre, turde være tvivlsomt. I teorien har man tidligere stået på det standpunkt, at ejendomsoverdragelse kunne gøres betinget, men traditionskravet ville kunne afbøde på ulemperne herved. I nyere tid findes ingen retsafgørelse om spørgsmålet, og man må formentligt kunne tilsidesætte aftaler om betinget ejendomsoverdragelse i den udstrækning, hvori det er nødvendigt for at sikre kreditorernes fyldestgørelse i tingen eller i det aftalte vederlag. En forkøbsret til løsøre volder i og for sig intet afbræk i kreditorernes mulighed for øjeblikkelig fyldestgørelse. Denne form for betinget ejendomsret synes derfor at måtte respekteres af overdragerens kreditorer.«[17] Fr. Vinding Kruse anfører om forkøbsret til fast ejendom:»det forudsættes herved at forkøbsretten, naar den angaar en fast Ejendom, er tinglyst, ti naar den er tinglyst, er den beskyttet baade overfor senere Erhververe og A's Kreditorer, jfr T L 1...Ogsaa ved Løsøregenstande, Gældsbreve, Aktier, Patenter o s v maa Forkøbsretten være beskyttet overfor A'S Kreditorer, medmindre denne Ret kan oplyses at være et maskeret Forsøg paa at besvige Kreditorerne, jfr K L 1.«[18] Tolstrup anfører om løsningsrettigheder generelt:»de er, som Ørsted fremhævede,»en fortrinlig Ret til at vorde Eier«, og når de udstyres med omsætningsbeskyttelse, er de at betragte som tinglige rettigheder.«[19] I den selskabsretlige litteratur har spørgsmålet om aktionæroverenskomsters og de heri indeholdte forkøbs- og køberettigheders tinglige beskyttelse påkaldt sig mere opmærksomhed. Lego Andersen antager, at forkøbs- og køberet i en aktionæroverenskomst skal respekteres af såvel aftaleerhververe som kreditorer under forudsætning af iagttagelse af korrekt sikringsakt.[20] Posner udtrykker mere generelt vedrørende kreditorbeskyttelse, at hvad angår»andre bånd på aktiebesiddelsen end stemmeretten, må det vistnok følge af dansk rets almindelige regler, at de bånd, der hviler på en skyldners formue, må respekteres af hans kreditorer«, og at ved»universalforfølgning indtræder boet i fallentens rettigheder, men må respektere de bånd, der hviler på fallentens formue«. Posner anerkender tillige omsætningsbeskyttelse.[21] 249 Bunch m.fl. synes at være af en lignende opfattelse, idet det anføres, at»ved aktionæroverenskomst kan træffes aftale om aktionærernes indbyrdes stilling, men en sådan aftale er efter hidtidig opfattelse kun bindende for parterne, disses kreditorer og arvinger samt erhververe af aktierne, der er i ond tro«.[22] Hansen, Lundgren og Nørremark synes at være på linje hermed.[23] I modsætning hertil antager Gomard om aktionæroverenskomster mere generelt, at deres»virkning for selskabet og for andre udenforstående tredjemænd begrænser sig til, at den, der kendte aftalen, i almindelighed er forpligtet til at respektere aftalen, jfr. UfR H. Overenskomsten kan derimod ikke kræves respekteret af en godtroende omsætningserhverver af overenskomstparternes aktier, heller ikke selv om aktierne er negotiable«.[24] På linje hermed er Werlauff og Nørgaard[25] og Anker Andersen.[26] Litteraturen danner således et broget billede i stillingtagen til spørgsmålet, om forkøbs- og køberet nyder tinglig beskyttelse. Retspraksis synes heller ikke entydigt at besvare spørgsmålet. I dommen refereret i U /1 Ø kom landsretten således frem til, at et insolvent dødsbos kreditorer måtte respektere en forkøbsret til en slagterforretning omfattet af boets aktiver med følgende begrundelse:»idet dernæst den appellanten efter aftalen tillagte ret må betragtes som en egentlig forkøbsret, der ikke kan anses for uforenelig med hans rettigheder efter det tagne ejendomsforbehold vedrørende slagterforretningen, findes Topgaards kreditorer at måtte respektere denne forkøbsret«.[27] Dommen omhandler en forkøbsret på forud fastlagte vilkår, idet den berettigede var tillagt ret til at købe slagterforretningen til en pris fastsat af en sagkyndig vurderingsmand. Af dommen refereret i U Ø fremgår, at en egentlig forkøbsret til et sælgerpantebrev anses for at kunne nyde omsætningsbeskyttelse. Landsretten kom i dommen frem til, at en erhverver af et sælgerpantebrev, der var behæftet med en forkøbsret for pantebrevets debitor (den berettigede), kunne ekstingvere den berettigedes forkøbsret iht. gældsbrevslovens 14, stk. 1, idet der ikke forelå ond tro om forkøbsretten pga. forkøbsrettens formulering. Dommen er således udtryk for en forudsætning om, at den berettigede vil være beskyttet mod ekstinktion over for aftaleerhververe, hvor denne har iagttaget sin sikringsakt, jf. tillige Tolstrup ovenfor pkt Det må antages, at en køberet også nyder tinglig beskyttelse, da køberetten fra en kreditors eller omsætningserhververs synspunkt ikke er en mere indgribende rettighed end en forkøbsret. Kendelsen refereret i U H kan umiddelbart synes at rokke ved udgangspunktet om, at en forkøbsret på forud fastlagte vilkår nyder kreditorbeskyttelse. Tre samejere (en far og to sønner) af et gods havde i et skøde, der tinglystes i forbindelse med samejets oprettelse, indføjet en klausul om forkøbsret på forud fastlagte vilkår for de andre samejere, såfremt én samejer ønskede at sælge sin anpart. Forkøbsretten var tillige tinglyst som servitut på ejendommen. I forbindelse med den ene samejers konkurs opsagde konkursboet samejet og indgav begæring om frivillig offentlig auktion over ejendommen ved Fogedretten i Nyborg. Konkursboets auktionsbegæring var støttet af to af arvingerne i dødsboet efter den tredje samejer. Den tredje og sidste af samejerne havde imidlertid forud meddelt kurator, at denne ønskede at gøre brug af den ham tillagte forkøbsret, og denne nedlagde således under auktionssagen påstand om, at auktionsbegæringen nægtedes fremme, eller subsidiært at opråb på auktionen skulle ske med respekt af den tinglyste forkøbsret. Fogedretten nægtede sagen fremme, hvilken kendelse stadfæstedes af Øste Landsret. Højesteret udtalte, at formålet med aftalen var, at godset skulle blive i familiens besiddelse. Herefter bemærkede Højesteret, at der var en bopælspligt på ejendommen, som den berettigede samejer ikke for nærværende opfyldte og ikke kunne forventes at ville opfylde, samt at markedsværdien væsentlig oversteg den forud fastlagte pris (den offentlige vurdering). På den baggrund fandt Højesteret, at»det ligger uden for forudsætningerne for samejeaftalen, at [den berettigede] gennem påberåbelse af forkøbsretten skulle kunne modsætte sig de øvrige samejeres ønske om samejets opløsning. Da disse i mangel af aftale om andet herefter har adgang til at kræve samejet opløst gennem bortsalg på offentlig auktion, tager Højesteret boets påstand til følge. Den tinglyste forkøbsret skal følgelig ikke respekteres af en køber i tilfælde af samejets samlede salg ved en offentlig auktion. Højesteret frifinder derfor boet for... [den berettigedes]... mere subsidiære påstand.«højesterets sidste bemærkning synes at måtte betyde, at Højesteret ikke anerkender, at forkøbsretten nyder beskyttelse over for den aktuelle ejers kreditorer, på 250 trods af at det er uomtvistet, at denne er tinglyst inden konkursens indtræden, og sikringsakten dermed er iagttaget. Havde forkøbsretten Copyright 2010 Thomson Reuters Professional A/S side 3

4 været tingligt beskyttet over for boets kreditorer, måtte kendelsens resultat være i overensstemmelse med samejerens mere subsidiære påstand, hvorefter en indskrænkende fortolkning af samejeaftalen ganske vist måtte medføre samejets opløsning, og at auktionssagen kunne nyde fremme, men at opråbet på auktionen måtte ske med respekt af forkøbsretten. Det synes imidlertid at fremgå af kendelsen, at Højesterets synspunkt hviler på en aftaleretlig fortolkning af samejeaftalen, jf. nærmere herom ndf. afsnit Af kendelsen fremgår, at den berettigede samejer ville have realiseret en væsentlig gevinst på konkursboets kreditorers og dødsboets andre arvingers bekostning, såfremt Højesteret var kommet frem til sidstnævnte resultat, og det er formentligt dette konkrete beskyttelseshensyn, som Højesteret har ønsket at iagttage Samspillet mellem tinglig beskyttelse og fortolkning af rettighedernes vilkår På ovennævnte baggrund synes det at kunne konkluderes, at forkøbsog køberettigheder nyder tinglig beskyttelse. Man synes også med en vis ret at kunne sætte spørgsmålstegn ved det rimelige i at forkøbs- og køberettigheder ikke skal kunne nyde tinglig beskyttelse, hvor den berettigede i øvrigt har iagttaget sin sikringsakt. Hensynet til såvel kreditorer som aftaleerhververe synes at være iagttaget gennem kravet om en sikringsakt, og kreditorernes mulighed for fyldestgørelse bliver som udgangspunkt ikke forringet ved en aftale om forkøbs- eller køberet. Derimod synes det mere problematisk at anerkende, at de vilkår for den påtænkte overdragelse, som den aktuelle ejer og den berettigede er blevet enige om, skal respekteres af kreditorer og aftaleerhververe. Der kan argumenteres for, at hvor aftalen mellem den aktuelle ejer og den berettigede indebærer en forringelse eller forrykkelse af kreditorernes stilling, vil disse dispositioner som oftest kunne imødegås gennem konkurslovens regler om omstødelse eller ved proformaindsigelser, og at det ikke er i samfundets interesse at begrænse solvente retssubjekters frie råden over deres aktiver ud over konkurslovens omstødelsesreglers anvendelsesområde. Den kreditor, som mener, at en konkret disposition forringer eller forrykker kreditorernes stilling, må indgive en konkursbegæring mod skyldneren med henblik på at få dispositionen omstødt.[28] Tidsfristerne indeholdt i konkurslovens objektive omstødelsesregler begrænser selvsagt mulighederne for at omstøde i de situationer, hvor aftalen om forkøbs- eller køberetten er indgået, længe før fristdagen er etableret, ligesom det formentligt vil være vanskeligt at føre bevis for insolvens på tidspunktet for dispositionens gennemførsel efter konkurslovens 74. Heroverfor kan imidlertid anføres, at det er stødende for kreditorer, at den berettigede erhverver formuegodet til en pris og på vilkår, der ikke er markedsmæssige til skade for de øvrige kreditorer. Tillod man sådanne arrangementer, ville det, sat på spidsen, betyde, at allehånde typer af aftaler om forkøbsret, hvori indgik en væsentlig rabat i forhold til markedsprisen, skulle respekteres, når omstødelsesfristerne var udløbet. Det må derfor antages, at domstolene ved bedømmelsen af en forkøbs- eller køberet vil være berettigede til at sanktionere de vilkår for overdragelsen, som er indeholdt i forkøbseller køberetten. Dette synes at være i overensstemmelse med såvel U H som U /1 Ø, hvor retten bemærkede, at»en eventuel overtagelse af forretningen af appellanten efter aftalen skulle ske efter vurdering på efter omstændighederne betryggende måde.«af hensyn til behovet for aftalefrihed mellem uvildige handelsparter og mere generelt behovet for klare tingsretlige regler på grund af dettes indvirkning på kreditgivningen i samfundet[29] bør domstolene dog udvise betydelig tilbageholdenhed med at tilsidesætte de fastlagte vilkår, således at disse kun bortfortolkes, hvor resultatet ellers vil være, at den berettigede på utilbørlig måde oppebærer en vinding på (øvrige) kreditorers bekostning.[30] Alt dette uagtet bør rådgivere således være sig bevidst ved udformningen af forkøbs- og køberettigheder, at bestemmelser herom udformes på en måde, der tilsikrer, at overdragelsen sker på markedsvilkår. Højesteret synes med U H måske at være gået et skridt for langt i den ovennævnte retning. Det er min opfattelse, at kendelsen i sit forsøg på at varetage det ovenfor nævnte hensyn til konkursboets kreditorer og dødsboets arvinger i for høj grad fokuserer på de aftaleretlige aspekter af samejeaftalen, og at det derved overses, at den opnåede kreditorbeskyttelse udhules. Kendelsen illustrerer dog på fornemmeste måde samspillet mellem forkøbs- og køberettigheders aftaleretlige indhold og deres tinglige beskyttelse. Som det er fremgået (og vil blive yderligere illustreret nedenfor), vil de aspekter af en forkøbs- eller køberet, som giver anledning til problemer i forhold til en anerkendelse af tinglig beskyttelse, ofte være af indholdsmæssig karakter, 251 t.eks. en forud fastsat købspris eller spørgsmålet, om en forkøbs- eller køberet er udløst. Man må derfor ved vurderingen af, om en given forkøbs- eller køberet nyder tinglig beskyttelse, tage med i betragtningen, om det i rettigheden indeholdte løfte er gyldigt og tilstrækkeligt klart ud fra almindelige fortolkningsprincipper. Falder én af disse forudsætninger bort, vil der ikke være nogen rettighed at hævde, og dermed ingen tinglig beskyttelse. Det forekommer banalt, men er vigtigt at understrege, idet den aftaleretlige fortolkning altså anvendes af domstolene til at censurere forkøbs- og køberettigheder med uhensigtsmæssigt indhold. 2.2 Udøvelsen af forkøbs- og køberettigheder og tredjemandskonflikter i forbindelse hermed Frivilligt salg Fremgangsmåden for et frivilligt salg, dvs. de tilfælde, hvor forkøbsretten udløses som følge af den aktuelle ejers ønske om at sælge, eller for køberettens vedkommende den berettigedes ønske om at købe, vil oftest være beskrevet i selve den indgåede aftale.[31] Er dette ikke tilfældet, er indholdet af en forkøbsret, som nævnt, at den berettigedes køb skal ske på de vilkår, som den aktuelle ejer kunne opnå ved salg til tredjemand, hvilket traditionelt er opfattet således, at den aktuelle ejer er forpligtet til at»fremkalde købstilbud fra trediemand, før han retter tilbud til den berettigede, og den berettigede kan på sin side kræve denne fremgangsmåde.«[32] I praksis vil parterne oftest se bort fra en sådan fremgangsmåde og i stedet indhente én eller flere uvildige vurderinger af markedsværdien Individualforfølgning Indleder en kreditor individualforfølgning mod et formuegode behæftet med forkøbs- eller køberet, må den berettigede antages som udgangspunkt også at kunne gøre sin ret gældende under en eventuel tvangsauktion, således at den berettigede kan overtage ejendommen til det på auktionen højest afgivne bud uden at behøve at gøre overbud. Selve foretagelsen af et udlæg medfører ikke udløsning af en forkøbsret, medmindre dette er særskilt anført i den indgåede aftale, hvad det dog ofte vil være. Der kan i disse tilfælde rejses et spørgsmål om, i hvilket omfang en kreditor skal respektere en køberet, der ifølge sit indhold udløses allerede som følge af foretagelse af udlæg i formuegodet. Medfører udlægget, at den berettigede kan købe formuegodet og erlægge købesummen til den aktuelle ejer uden den udlægshavende kreditors mellemkomst? Træder købesummen i stedet for formuegodet, således at udlægshaver i stedet kan søge sig fyldestgjort i købesummen? Eller er den berettigede forpligtet til at afvente en tvangsauktion over formuegodet (hvilket ved nogle typer af formuegoder, f.eks. aktier/anparter, vil være endog meget byrdefuldt for denne)? Det må antages, at løsningen herpå skal findes i reglerne om surrogater for udlæg og panterettigheder mere generelt, således at udlægget omfatter, hvad der Copyright 2010 Thomson Reuters Professional A/S side 4

5 træder i stedet for aktierne, i dette tilfælde fordringen på en købesum. Denne løsning synes at tilgodese såvel den berettigedes interesse i formuegodet og synspunktet om, at kreditor må tage debitors formuegoder, som de er og foreligger, som hensynet til udlægshavers interesse i at blive fyldestgjort. Det bør dog haves in mente, at dansk ret traditionelt har været tilbageholdende i sin accept af, at lade surrogater være omfattet af panteretten, jf. Berning og Carstensen og Rørdam samt den heri gennemgåede retspraksis.[33] Den citerede retspraksis synes dog meget konkret, hvorfor den ovennævnte surrogatløsning må fastholdes som værende bedst i overensstemmelse med de bagvedliggende hensyn til de involverede parter. I de tilfælde, hvor udlægshaver ønsker at anfægte en prismekanisme indeholdt i køberetten, må dette ske gennem et civilt sagsanlæg. Omvendt kan en køberet uanset sit indhold ikke være til hinder for afholdelse af tvangsauktion.[34] En problematik melder sig, hvor vilkårene for forkøbs- eller køberetten er fastlagt, herunder prisen, og hvor en tvangsauktionsproces reelt bliver omsonst som følge af parternes prisfastsættelse, såfremt denne kan hævdes på tvangsauktionen. Der er to anskuelsesvinkler på denne konflikt, afhængigt af hvor langt man vil strække den tinglige beskyttelse af forkøbs- og køberettigheder. Det kan fastholdes, at en kreditor har samme ret som den, han afleder sin retsstilling fra, og derfor må respektere også forkøbs- eller køberettens vilkårsfastsættelse. I dette tilfælde bliver den tidsmæssige prioritet afgørende, dvs. om udlægget er foretaget før iagttagelse af sikringsakten for forkøbs- eller køberetten eller omvendt. Princippet om»først i tid, bedst i ret«bliver således afgørende for konflikter mellem den berettigede og udlægshaver samt i relationen til eventuelle panthavere. Heroverfor kan anføres, at tingsretten sædvanligvis bygger på præceptive regler, netop med det formål, at tredjemand ikke skal respektere parternes indbyrdes aftale i tingsretlig henseende.[35] Det vil givet være vanskeligt for en kreditor at tolerere, at en 252 forkøbs- eller køberets vilkårsbetingelser skal respekteres uden en form for prøvelse af, at disse er markedslignende vilkår. Omvendt vil den udlægshavende kreditor som oftest have en interesse i at få den mellem parterne fastsatte markedspris frem for en tvangsrealisationspris. Der ses ikke givet nogen håndfaste konklusioner i retspraksis, hvor U /1 Ø dog respekterede den af parterne fastsatte fremgangsmåde, der netop medførte en sagkyndig vurdering. Det må på denne baggrund - på linje med det i punkt 2.1 anførte - antages, at kreditorer som udgangspunkt skal respektere forkøbs- og køberettens fastsættelse af vilkårene på en tvangsauktion, men at fogedretten vil være berettiget til at efterprøve vilkårene og eventuelt forkaste disse til fordel for markedsvilkår.[36] Fogedrettens prøvelse må antages at være i overensstemmelse med retsplejelovens 570. Der er desuden fra forskellig side argumenteret for, at»forud prioriterede panthavere«ikke skal respektere en forkøbs- eller køberet, såfremt disse ikke opnår fyldestgørelse på tvangsauktionen.[37] Spørgsmålet ses ikke behandlet i praksis. Både Illums v/vagn Carstensen og Anker Andersens synspunkter fremføres i relation til fast ejendom og synes at være funderet i, at forkøbs- og køberettigheder lyses i tingbogens byrderubrik, og derfor som følge heraf naturligt opfattes som en byrde, der indgår i det af retsplejelovens 573 opstillede system for alternativt opråb på tvangsauktioner over fast ejendom. Det forekommer bedst i overensstemmelse med princippet om»først i tid, bedst i ret«, at en ufyldestgjort panthaver ikke skal respektere en forkøbs- eller køberet, der er tinglyst efter panteretten, men synspunktet er umiddelbart dårligt foreneligt med opfattelsen af forkøbs- og køberettigheder som suspensivt betingede ejendomsrettigheder. Man kan med nogen ret spørge, om der er en reel kollision mellem panthavers ret ifølge pantet og den berettigedes ret ifølge forkøbs- eller køberetten, idet panthaver, så længe der på tvangsauktionen opnås den højest mulige pris, jf. ovenfor om fogedrettens ret til at sanktionere vilkårsfastsættelse, ikke opnår nogen berigelse ved at overtage ejendommen. Der hersker dog ingen tvivl om, at forkøbs- og køberettigheder i den fogedretlige praksis behandles som andre byrder efter retsplejelovens 573 på tvangsauktioner over fast ejendom. Det vil føre for vidt hér at gå ind i en nærmere undersøgelse af problematikken, men synspunktet sætter spørgsmålet om det rigtige i kategoriseringen af forkøbs- og køberettigheder som en suspensivt betinget ejendomsret på spidsen, jf. ovenfor pkt Konkurs Konkursboet efter den aktuelle ejer vil også skulle respektere den berettigedes forkøbs- eller køberet i overensstemmelse med det ovenfor antagede. For nogle typer af aktiver vil denne retsstilling være vanskelig at acceptere for boet, som fortsat har rådighed over formuegodet på tidspunktet for dekretets afsigelse. Fsv. angår løsøre er en aftale»om overdragelse af en individuelt bestemt genstand«tilstrækkeligt til at give den berettigede beskyttelse over for den aktuelle ejers kreditorer, uagtet at der ikke er foretaget rådighedsberøvelse af det pågældende formuegode, igen ud fra synspunktet om, at der ikke er grund til at stille en overdragers kreditorer bedre end overdrageren.[38] Denne retsstilling synes bekræftet ved den ovenfor refererede U /1 Ø. I forlængelse heraf synes det værd at drøfte, om sikringsakten ved løsøre er tilfredsstillende i denne henseende. Spørgsmålet er, om de grundlæggende funktioner, som sikringsakten skal varetage - nemlig tids-/prioritetskonstatering, offentliggørelse og rådighedsbegrænsning - reelt varetages ved kravet om en»indgået aftale om individuelt bestemt løsøre«?[39] Reelt set synes denne»sikringsakt«ikke at varetage nogen af de krav, som normalt stilles til en sikringsakts funktion.[40] Der synes ikke at være nogen effektiv prioritetskonstatering, der fastlægger konkurrerende rettigheders indbyrdes stilling og sikrer mod antedateringer. Det er også så som så med offentliggørelsen, ligesom den aktuelle ejers råden ikke synes at være begrænset. Problemstillingen er principielt ikke anderledes end ved egentlige overdragelser til eje, hvor domstolene har lagt sig fast på, at køber ved en aftale om en individualiseret genstand opnår kreditorbeskyttelse. Ved forkøbs- og køberettigheder må man dog inddrage i betragtningen, at der er betydelige forskelle mellem såvel indholdet af som formålene bag ejendomsret og forkøbs- og køberettigheder. Det anføres undertiden, at der er en generel mindre risiko for misbrug ved ejendomsret som følge af køberens mere intense interesse i formuegodet og eventuelle dispositioner herover end ved pantsætninger.[41] 253 Dette kan med tanke på rubriceringen af hensynene bag etablering af forkøbs- og køberettigheder, jf. ovenfor pkt. 1.2 om sikkerheds- og spekulationstilfælde, ikke siges at gøre sig gældende her. Betænkelighederne ved at anse en forkøbs- eller køberet over løsøre for beskyttet over for en aftaleerhverver eller en eller flere kreditorer er derfor ganske betragtelige, men retspraksis har ikke desto mindre stået fast på den tinglige beskyttelse. En lignende problemstilling gør sig gældende i forhold til negotiable aktier. Sikringsakten for overdragelse til eje eller pant af negotiable aktier (aktiebreve) er reguleret i selskabslovens 66, stk. 1, af hvilken fremgår, at gældsbrevslovens 14 om omsætningsgældsbreve finder tilsvarende anvendelse.[42] Gældsbrevslovens 14 vedrører alene omsætningsbeskyttelsen, og aktieselskabslovens 66, stk. 1, henviser ikke til gældsbrevslovens 22. Det betyder, at en godtroende erhverver af en negotiabel aktie, der har fået denne i hænde fra vedkommende, der sad inde med aktien, ekstingverer tidligere rettigheder, men i forhold til kreditorer er retsstillingen mere usikker, idet man som udgangspunkt må følge de ovenfor skitserede regler om løsøre. Lego Andersen vil ikke acceptere denne løsning, der er en følge af kategoriseringen af Copyright 2010 Thomson Reuters Professional A/S side 5

6 forkøbs- og køberettigheder som»betinget ejendomsret«, men argumenterer i stedet for, at der må drages en analogislutning fra gældsbrevslovens 22, hvorefter den berettigede ville skulle rådighedsberøve den aktuelle ejer aktiebrevet.[43] Ud fra en betragtning om forkøbsog køberettigheders karakter modificeres dette dog til et krav om påtegning af aktiebrevet om forkøbs- eller køberetten. Ved vurderingen af den berettigedes retstilling bør man, i tilfælde af den aktuelle ejers konkurs, tillige overveje, om reglerne i konkurslovens kapitel 7 om gensidigt bebyrdende aftaler finder anvendelse på forkøbs- og køberettigheder, således at kreditorbeskyttelsen reelt bliver illusorisk, ved at konkursboet kan vælge at undlade at indtræde, jf. konkurslovens 55. Dette kan imidlertid afvises. Det må antages, at konkursboet ikke, ved at undlade at indtræde i en aftale vedrørende en tingligt beskyttet rettighed, kan undslippe at respektere en sådan ret. Formålet med konkurslovens 55 er alene at give boet mulighed for, gennem indtræden i aftaler, at opnå dækning for allerede afholdte udgifter, og ikke at forringe retstillingen for den tredjemand, der har en tingligt beskyttet rettighed.[44] 3. Behov for lovregulering? Med den ovenfor givne redegørelse synes det dokumenteret, at retsstillingen vedrørende forkøbs- og køberettigheder på væsentlige punkter er ganske usikker. Kategoriseringen i litteraturen af forkøbs- og køberettigheder som»betinget ejendomsret«er på en række områder ikke accepteret og i øvrigt ikke ganske hensigtsmæssig. Omvendt synes den praksis, der har udviklet sig inden for tvangsauktioner over fast ejendom, hvorved forkøbs- og køberettigheder behandles som byrder, heller ikke at føre til tilfredsstillende resultater. En sådan usikkerhed om retsstillingen vedrørende et i praksis ofte anvendt instrument er uhensigtsmæssig. Man må formentligt forudse, at retspraksis i fremtiden vil bidrage til en yderligere kompleksitet, idet domstolene vil forsøge at varetage de vidt forskellige realhensyn, som gør sig gældende inden for forskellige typer af aftaler og aktivklasser, f.eks. aktionæroverenskomster, finansielle instrumenter, samejeoverenskomster vedrørende fast ejendom etc. Denne udvikling synes allerede at kunne spores, jf. det ovenfor pkt angivne om praksis ved tvangsauktioner over fast ejendom. Når det tages med i betragtningen, at retsusikkerheden gør sig gældende for aktivklasser og inden for aftalekomplekser af ganske væsentlig betydning for dansk erhvervsliv og økonomi i videre forstand, kunne man frygte, at den manglende forudsigelighed medfører, at Danmark og dansk ret fravælges af erhvervsdrivende til fordel for jurisdiktioner, der har større forudsigelighed at byde på. Det var derfor ønskeligt, om der på dette område, ligesom den danske tingsret i øvrigt, gennemførtes lovgivningstiltag. 1. Begrebet»tinglig beskyttelse«anvendes som et samlebegreb for såvel omsætnings- som kreditorbeskyttelse, dvs. rettighedshaverens beskyttelse over for hhv. den aktuelle ejers aftaleerhververe og kreditorer, jf. Lennart Lynge Andersen og Erik Werlauff, Kreditretten, 4. udg. (2005), p For en indgående (ældre) behandling af lovbestemte løsningsrettigheder se Flemming Tolstrup, Forkøbsret og koncession - Jordpolitiske Studier, Om karakteriseringen af finansielle instrumenter se Herman Federspiel, Finansielle derivater - karakteristik og retlig regulering, U 2004B.196. Federspiel tager ikke særskilt stilling til, hvorvidt finansielle instrumenter som swaps mv. er udtryk for en køberet og/eller løsningspligt. Det må for mange af instrumenternes vedkommende antages at være tilfældet. 4. Kategoriseringen af forkøbsrettigheder som»løsningsrettigheder«har forbillede i tysk ret, jf. Flemming Tolstrup, Forkøbsret og koncession - Jordpolitiske Studier, 1961, p Flemming Tolstrup, Forkøbsret og koncession - Jordpolitiske Studier, 1961, p For løsningspligtens vedkommende et retskrav på at blive frigjort af sin ejendomsret, jf. nærmere nedenfor afsnit Fr. Vinding Kruse, Ejendomsretten I, 3. udg. (1951), p Spørgsmålet om, hvornår en forkøbsret aktualiseres eller ophører, er behandlet af Illum, med særligt henblik på fast ejendom, jf. Dansk tingsret, 3. udg. v/vagn Carstensen (1976), p. 317 f. I U H gjorde lejer af en ejendom en i lejeaftalen hjemlet forkøbsret gældende, hvor udlejer, Hirtshals Sparekasse, fusionerede med en anden sparekasse, Sparekassen Nordjylland A/S, og i forbindelse hermed stiftede Hirtshals Sparekasses Gavefond, som skulle overtage ejerskabet og driften af førnævnte ejendom. Højesteret udtalte, at en forkøbsret aktualiseres, når ejeren afhænder ejendommen ved et sædvanligt salg, hvor ejerens interesse er begrænset til, hvad ejendommen kan indbringe, men at en forkøbsret som udgangspunkt ikke aktualiseres ved en vederlagsfri overdragelse mellem parter med et interessefællesskab som det i sagen foreliggende. På baggrund af en konkret vurdering af formålet med fondens etablering kom flertallet frem til, at lejers forkøbsret var aktualiseret. Om problemstillingen se tillige U V. 8. Samt Fr. Vinding Kruse, Ejendomsretten I, 3. udg. (1951), p. 373 med henvisning til dommene 9. Samt Fr. Vinding Kruse, Ejendomsretten I, 3. udg. (1951), p. 373 med henvisning til dommene 10. Flemming Tolstrup, Forkøbsret og koncession - Jordpolitiske Studier, 1961, p. 28. Undertiden anvendes også betegnelsen»udløsningsret«. 11. Erik Werlauff & Jørgen Nørgaard, Vedtægter og Aktionæroverenskomster, 2. udg. (2001), p. 143, betegner anvendelsen af begreberne forkøbsret og køberet som»lemfældig«. Den selskabsretlige litteratur synes også at anvende en mindre stringent begrebsfastlæggelse, jf. således Werlauff, Selskabsret, 6. udg. (2006), p. 355, der omtaler køberetten som værende»»udtryk for, at den berettigede, også selv om intet tilbud foreligger fra anden side, har ret til under visse nærmere opregnede omstændigheder at købe de pågældende aktier eller anparter«, og Lego Andersen, Aktionæroverenskomster, 1. udg. (2000), p. 82, der anvender begrebet køberet som et samlebegreb for løsningsrettigheder. 12. Selskabslovens regulerer et selskabs udstedelse af tegningsoptioner (warrants), mens købs- og salgsoptioner er en ren obligationsretlig foreteelse, der ikke er reguleret i selskabslovene. 13. Fr. Vinding Kruse, Ejendomsretten I, 3. udg. (1951), p Knud Illum, Dansk tingsret, 3. udg. v/vagn Carstensen (1976), p Flemming Tolstrup, Forkøbsret og koncession - Jordpolitiske Studier, 1961, p Peter Mortensen, Indledning til tingsretten - tredjemandskonflikter vedrørende løsøre, 1. udg. (2002), p. 45, Lennart Lynge Andersen, Peter Møgelvang- Hansen og Anders Ørgård, Gældsbrevsloven med kommentarer, 2. udg., p. 184 f., og Preben Lyngsø, Gældsbrevsloven, 3. udg. (1989), p Knud Illum, Dansk tingsret, 3. udg. v/vagn Carstensen (1976), p Fr. Vinding Kruse, Ejendomsretten I, 3. udg. (1951), p Flemming Tolstrup, Forkøbsret og koncession, 1961, p E. Lego Andersen, Aktionæroverenskomster, 1. udg. (2000), p. 45 f. 21. Bernhard J. Posner, Aktionæroverenskomster, Faglige Artikler, April 1974, nr. 13, p. 19 f. 22. Lars Bunch, Ida Rosenberg og Lone Sneholt, A/S-loven med kommentarer, 7. udg. (2007), p Johannus Egholm Hansen, Christian Lundgren og Michael Nørremark, Køb og salg af virksomheder, 4. udg. (2009), p Bernhard Gomard, Aktieselskaber & Anpartsselskaber, 5. udg. (2006), p Det synes tvivlsomt, om bemærkningen også omfatter kreditorer, idet kreditors kendskab til en rettighed ikke sædvanligvis spiller en rolle for, om denne skal respektere rettigheden. 25. Erik Werlauff og Jørgen Nørgaard, Vedtægter og aktionæroverenskomster, 2. udg. (1995), p Jens Anker Andersen, Tvangsfuldbyrdelse, 3. udg (1997), p For forståelsens skyld skal det præciseres, at appellanten tillige havde haft et ejendomsforbehold i forretningen. Copyright 2010 Thomson Reuters Professional A/S side 6

7 28. Dette forudsætter selvsagt, at skyldner er insolvent i konkurslovens 17, stk. 1's, betydning, men i modsat fald synes kreditor heller ikke at have nogen rimelig interesse i at anfægte dispositionerne. 29. Se om klarhedshensynets betydning i tingsretten Lars Hedegaard Kristensen, Studier i Erhvervsfinansieringsret (2003), p Praksis om aftalelovens 36 kan formentlig yde nogen vejledning for domstolene i denne henseende. 31. Som anført ovenfor pkt og særligt fodnote 7, kan spørgsmålet om, hvornår en overdragelse udløser en forkøbsret, give anledning til problemer. 32. Flemming Tolstrup, Forkøbsret og koncession, 1961, p Jesper Berning, Omsætningsformue som kreditsikring (1973), p. 209, og Vagn Carstensen og Thomas Rørdam, Pant, 7. udg. (2002), p. 77ff. med henvisning til retspraksis. 34. Jens Anker Andersen, Auktioner, 3. udg. (1996), p Lars Hedegaard Kristensen, Studier i Erhvervsfinansieringsret (2003), p. 4 med yderligere henvisning. 36. Jens Anker Andersen, Auktioner, 3. udg. (1996), p. 177, synes at være på linje hermed, men reserverer ikke nogen ret for fogedretten til at efterprøve vilkårene. 37. Jf. Knud Illum v/vagn Carstensen, Dansk tingsret, 3. udg. (1976), p. 321, og Jens Anker Andersen, Auktioner, 3. udg. (1996), p. 176 og Michael Elmer og Lise Skovby, Ejendomsretten 1, 4. udg. (1999), p. 22. f. 39. Se om sikringsakternes funktioner W.E. von Eyben v/henning Skovgaard, Panterettigheder, 8. udg. (1987), p. 61 f., Vagn Carstensen og Thomas Rørdam, Pant, 7. udg. (2002), p. 45 f., og Lars Hedegaard Kristensen, Studier i Erhvervsfinansieringsret (2003), p. 21 f. 40. Vagn Carstensen og Thomas Rørdam, Pant, 7. udg. (2002), p. 45 f. 41. Vagn Carstensen og Thomas Rørdam, Pant, 7. udg. (2002), p Den i skrivende stund delvist ikrafttrådte selskabslov (L170/2009) medfører ikke ændringer af væsentlig betydning for spørgsmålet behandlet i denne artikel, idet det nugældende system for tinglig beskyttelse videreføres. 43. E. Lego Andersen, Aktionæroverenskomster, 1. udg. (2000), p Dommen U Ø synes at være på linje hermed. Se tillige Bernhard Gomard, Obligationsret 3. Del., 1. udg. (1993), p. 28, samt Henry Ussing v/a. Vinding Kruse, Obligationsret - almindelig del, 4. udg. (1967), p Copyright 2010 Thomson Reuters Professional A/S side 7

SØ- OG HANDELSRETTENS NOTAT OM TINGLYSNING AF KONKURSDEKRETER, HVOR FALLENTEN INDEN KONKURSEN HAR ERHVERVET EN FAST EJENDOM PÅ TVANGSAUKTION

SØ- OG HANDELSRETTENS NOTAT OM TINGLYSNING AF KONKURSDEKRETER, HVOR FALLENTEN INDEN KONKURSEN HAR ERHVERVET EN FAST EJENDOM PÅ TVANGSAUKTION SØ- OG HANDELSRETTENS NOTAT OM TINGLYSNING AF KONKURSDEKRETER, HVOR FALLENTEN INDEN KONKURSEN HAR ERHVERVET EN FAST EJENDOM PÅ TVANGSAUKTION 1. Tinglysning af tvangsauktion Tinglysningslovens 13, stk.

Læs mere

D O M. Afsagt den 4. marts 2014 af Østre Landsrets 19. afdeling (landsdommerne Linde Jensen, Bo Østergaard og Sophie Becher (kst.)).

D O M. Afsagt den 4. marts 2014 af Østre Landsrets 19. afdeling (landsdommerne Linde Jensen, Bo Østergaard og Sophie Becher (kst.)). D O M Afsagt den 4. marts 2014 af Østre Landsrets 19. afdeling (landsdommerne Linde Jensen, Bo Østergaard og Sophie Becher (kst.)). 19. afd. nr. B-763-13: Dantil Pantebrevsinvest ApS (advok Claus Hastrup

Læs mere

Betinget skøde og handlens tilbagegang

Betinget skøde og handlens tilbagegang Betinget skøde og handlens tilbagegang Køb af fast ejendom Indledning Hvad er et betinget skøde? Skøde TL 6 Ethvert dokument, der overdrager (en del af) ejendomsretten til en fast ejendom, ubetinget eller

Læs mere

Betinget skøde og handlens tilbagegang

Betinget skøde og handlens tilbagegang Betinget skøde og handlens tilbagegang Køb af fast ejendom Indledning Hvad er et betinget skøde? Skøde TL 6 Ethvert dokument, der overdrager (en del af) ejendomsretten til en fast ejendom, ubetinget eller

Læs mere

OVERDRAGELSE AF SIMPLE GÆLDSBREVE OG SIMPLE PENGEFORDRINGER

OVERDRAGELSE AF SIMPLE GÆLDSBREVE OG SIMPLE PENGEFORDRINGER OVERDRAGELSE AF SIMPLE GÆLDSBREVE OG SIMPLE PENGEFORDRINGER I. SIMPLE GÆLDSBREVE OG SIMPLE PENGEFORDRINGER 1. Indledning Simple gældsbreve anvendes typisk i forbindelse med optagelse af et lån, fx i et

Læs mere

OVERDRAGELSE AF OMSÆTNINGSGÆLDSBREVE

OVERDRAGELSE AF OMSÆTNINGSGÆLDSBREVE OVERDRAGELSE AF OMSÆTNINGSGÆLDSBREVE I. OMSÆTNINGSGÆLDSBREVE 1. Indledning Gældsbrevslovens kapitel II indeholder særregler for omsætningsgældsbreve. For- målet med disse regler er at gøre disse gældsbreve

Læs mere

Nyhedsbrev. Bank & Finans. September 2012

Nyhedsbrev. Bank & Finans. September 2012 September 2012 Nyhedsbrev Rettens tilsidesættelse af et pengeinstituts pant Ved en dom af 21. juni 2012 tilsidesatte Sø- og Handelsretten et pant efter selskabslovgivningen, stillet af et pantsættende

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt onsdag den 9. oktober 2013

HØJESTERETS KENDELSE afsagt onsdag den 9. oktober 2013 HØJESTERETS KENDELSE afsagt onsdag den 9. oktober 2013 Sag 44/2013 A og B (advokat Jakob Dalsgaard-Hansen for begge, beskikket) mod Realkredit Danmark A/S (advokat Hanne Bruun Jacobsen) I tidligere instanser

Læs mere

Indholdsfortegnelse. Kapitel I Overblik over kreditor- og skyldnerrettigheder. Kapitel II Udlæg. Forkortelser... 15 DEL 1 OVERBLIK

Indholdsfortegnelse. Kapitel I Overblik over kreditor- og skyldnerrettigheder. Kapitel II Udlæg. Forkortelser... 15 DEL 1 OVERBLIK Forkortelser... 15 DEL 1 OVERBLIK Kapitel I Overblik over kreditor- og skyldnerrettigheder 1. Fremstillingens emne og sigte... 19 2. Kreditorrettigheder... 20 2.1. Krav på penge og krav på andet end penge...

Læs mere

Misligholdelse fra købers side

Misligholdelse fra købers side Misligholdelse fra købers side Køb af fast ejendom Indledning Køb af fast ejendom er ulovreguleret, og reguleres derfor af almindelige obligationsretlige regler. Forpligtelser Købers forpligtigelse er

Læs mere

Konkurs. Erhvervslejeret. Eksamensspørgsmålet. Introduktion. Generelt om lejers eller udlejers konkurs. Hvad falder uden for kap. 7?

Konkurs. Erhvervslejeret. Eksamensspørgsmålet. Introduktion. Generelt om lejers eller udlejers konkurs. Hvad falder uden for kap. 7? Konkurs Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Konkurs Introduktion Generelt om lejers eller udlejers konkurs Konkurslovens kapitel 7 Omhandler gensidigt bebyrdende aftaler Formål: At sikre at skyldners konkursbo

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 4. februar 2015

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 4. februar 2015 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 4. februar 2015 Sag 162/2014 (2. afdeling) Dantil Pantebrevsinvest ApS (advokat Claus Hastrup Knudsen) mod Finansselskabet af 8. oktober 2008 A/S under konkurs (advokat

Læs mere

GARANTIER OG INDTRÆDEN/IKKE INDTRÆDEN I ENTREPRISEKONTRAKTEN

GARANTIER OG INDTRÆDEN/IKKE INDTRÆDEN I ENTREPRISEKONTRAKTEN 23/12 2011 GARANTIER OG INDTRÆDEN/IKKE INDTRÆDEN I ENTREPRISEKONTRAKTEN af advokat (L) Erik Larsson, partner i Maqs Law Firm Artiklen er optrykt i T:BB 2012 s. 131 ff. Artiklen vurderer garantens muligheder

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt tirsdag den 25. februar 2014

HØJESTERETS KENDELSE afsagt tirsdag den 25. februar 2014 HØJESTERETS KENDELSE afsagt tirsdag den 25. februar 2014 Sag 281/2013 (1. afdeling) A (advokat Jens Larsen) mod Tinglysningsretten (selv) I tidligere instanser er truffet afgørelse af Tinglysningsretten

Læs mere

Subsidiært har sagsøgeren nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at udlevere de nævnte pantebreve til sagsøgeren.

Subsidiært har sagsøgeren nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at udlevere de nævnte pantebreve til sagsøgeren. DOM Afsagt den 21. februar 2013 i sag nr. BS 150-155/2012: Finansselskabet af 8. oktober 2008 A/S under konkurs v/ kurator Anne Birgitte Gammeljord mod Dantil Pantebrevsinvest ApS Sagens baggrund og parternes

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 19. april 2012

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 19. april 2012 HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 19. april 2012 Sag 366/2011 Konica Minolta Business Solutions Denmark A/S (advokat Peer B. Petersen) mod K/S Rødovre 2000 under konkurs (advokat Henrik Steen Jensen)

Læs mere

Bent Iversen. Sikkerhedsrettigheder

Bent Iversen. Sikkerhedsrettigheder Bent Iversen Sikkerhedsrettigheder Odense Universitetsforlag 1998 Indholdsfortegnelse 1 Indledning 13 2 Panterettigheder i fast ejendom 15 3. Tinglysning af rettigheder over fast ejendom 17 1. 1.1 1.2

Læs mere

Forhandlergrundsætningen og forholdet til panthaver

Forhandlergrundsætningen og forholdet til panthaver Forhandlergrundsætningen og forholdet til panthaver Skrevet af Søren Gang Seldrup Indledning.... 2 Vindikation og ekstinktion... 2 Ejendomsforbeholdet... 4 Forhandlergrundsætningen... 7 Hans Willumsen

Læs mere

1 Opretholdelse af konsignationsforholdet ved forhandlerens konkurs betingelser

1 Opretholdelse af konsignationsforholdet ved forhandlerens konkurs betingelser Indhold 1 Opretholdelse af konsignationsforholdet ved forhandlerens konkurs betingelser og nødvendige foranstaltninger 2 Konsignation og virksomhedspant i fabriksnye biler - kolliderende rettigheder og

Læs mere

FINANSIERINGSRET Sommereksamen 2006

FINANSIERINGSRET Sommereksamen 2006 FINANSIERINGSRET Sommereksamen 2006 Begge opgaver skal besvares. Opgave 1 vægtes med 1/3 og opgave 2 med 2/3. Opgave 1 Der anmodes om en redegørelse for retsvirkningerne af en såkaldt»tilbagetrædelseserklæring«.

Læs mere

Den 4. juni 2010 har Folketinget vedtaget en række ændringer af konkursloven.

Den 4. juni 2010 har Folketinget vedtaget en række ændringer af konkursloven. Nyhedsbrev Insolvens & Rekonstruktion Nye regler om rekonstruktion Den 4. juni 2010 har Folketinget vedtaget en række ændringer af konkursloven. Når de vedtagne ændringer træder i kraft, ophører de i dag

Læs mere

Af advokat (L) Bodil Christiansen og advokat (H), cand. merc. (R) Tommy V. Christiansen. www.v.dk

Af advokat (L) Bodil Christiansen og advokat (H), cand. merc. (R) Tommy V. Christiansen. www.v.dk - 1 Værdiansættelse af aktier ved overdragelse mellem nærtstående - objektiv eller subjektiv værdiansættelse Højesterets dom af 29/4 2015, jf. tidligere SKM2013.726.VLR Af advokat (L) og advokat (H), cand.

Læs mere

1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme

1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme Indhold 1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme 2 Moms på salg af byggegrunde 1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme Af advokat Jette

Læs mere

Formueret III. InKlusIve online support og opgaver med løsninger på www.manukurser.dk

Formueret III. InKlusIve online support og opgaver med løsninger på www.manukurser.dk Kompendium Formueret III InKlusIve online support og opgaver med løsninger på www.manukurser.dk Morten Frank MANU KURSER A/S KOMPENDIUM I FORMUERET III Kreditorforfølgning SL forlagene Morten Frank Kompendium

Læs mere

Andelshavernes retsstilling efter. andelsboligforeningens

Andelshavernes retsstilling efter. andelsboligforeningens Andelshavernes retsstilling efter tvangssalg af andelsboligforeningens ejendom Om mig Cand.jur. fra Aarhus Universitet, februar 2012 Speciale: Lejevilkårene for tidligere andelshavere efter Andelsboligforeningslovens

Læs mere

ANDERS ØRGAARD KONKURSRET

ANDERS ØRGAARD KONKURSRET ANDERS ØRGAARD KONKURSRET 11. UDGAVE JURIST- OG ØKONOMFORBUNDETS FORLAG Konkursret Anders Ørgaard Konkursret Jurist- og Økonomforbundets Forlag 2014 Anders Ørgaard Konkursret 11. udgave, 1. oplag 2014

Læs mere

Referat af insolvensretlig retspraksis

Referat af insolvensretlig retspraksis 6. juli 2012 Nyhedsbrev Referat af insolvensretlig retspraksis Nedenfor følger referat af nyere trykt og utrykt retspraksis om insolvensretlige problemstillinger. Gorrissen Federspiel afdeling for Insolvens

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt mandag den 16. august 2010

HØJESTERETS KENDELSE afsagt mandag den 16. august 2010 HØJESTERETS KENDELSE afsagt mandag den 16. august 2010 Sag 11/2010 Pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 A/S (advokat Jakob Stilling) mod Scandinavian Securities ApS (advokat Sv. Falk-Rønne) I tidligere

Læs mere

Indholdsfortegnelse. Kapitel I Panteretsbegrebet

Indholdsfortegnelse. Kapitel I Panteretsbegrebet Kapitel I Panteretsbegrebet 1. Eksempler på panterettens funktion... 15 1.1. Eksempel 1 den usikrede fordring... 15 1.2. Eksempel 2 den pantsikrede fordring... 15 1.3. Generalisering af eksemplerne...

Læs mere

Topsil Semiconductor Materials A/S

Topsil Semiconductor Materials A/S Topsil Semiconductor Materials A/S Regler for selskabets handel med egne værdipapirer Nærværende interne regler er indført i medfør NASDAQ OMX Copenhagens regler for udstedere af aktier pkt. 4.1 (bilag

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 6. maj 2015

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 6. maj 2015 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 6. maj 2015 Sag 10/2014 (1. afdeling) Nordic Trustee ASA (tidligere Norsk Tillitsmann ASA) (advokat Torben Bondrop) mod FS Finans III A/S (advokat Jakob Rosing) Biintervenient

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 19. august 2013

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 19. august 2013 HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 19. august 2013 Sag 33/2013 Alm. Brand Forsikring A/S (advokat Michael Steen Wiisbye) mod A (advokat Keld Norup) I tidligere instanser er afsagt kendelse af Københavns

Læs mere

Nyhedsbrev. Insolvens. 18. marts 2013

Nyhedsbrev. Insolvens. 18. marts 2013 18. marts 2013 Nyhedsbrev Insolvens Nedenfor følger referat af nyere trykt og utrykt retspraksis om insolvensretlige problemstillinger. Gorrissen Federspiels afdeling for Insolvens og Rekonstruktion kan

Læs mere

Redegørelse i medfør af konkurslovens 125, stk. 3

Redegørelse i medfør af konkurslovens 125, stk. 3 S. SEPTEMBER 2013 J.nr.: 8915742 BORJbam Redegørelse i medfør af konkurslovens 125, stk. 3 Tønder Bank A/S under konkurs Skifteretten i Sønderborg - SKS SO 1-634/2012 Jeg skal herved som kurator i ovennævnte

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt mandag den 18. august 2014

HØJESTERETS KENDELSE afsagt mandag den 18. august 2014 HØJESTERETS KENDELSE afsagt mandag den 18. august 2014 Sag 90/2014 Advokat Steen Fosvig (selv) mod AS IB 2013 ApS under konkurs (advokat Boris Frederiksen) I tidligere instanser er afsagt beslutning af

Læs mere

Lejers tingsretlige beskyttelse

Lejers tingsretlige beskyttelse Eksamensspørgsmålet Lejers tingsretlige beskyttelse Introduktion Lejers tingsretlige beskyttelse Gyldig mod enhver uden tinglysning Depositum Lejerettens prioritetsmæssige stilling Erhvervslejeret Lejeforholdet

Læs mere

* * AKTIONÆROVERENSKOMST. I Samsø Havvind A/S CVR-nr. **

* * AKTIONÆROVERENSKOMST. I Samsø Havvind A/S CVR-nr. ** AKTIONÆROVERENSKOMST I Samsø Havvind A/S CVR-nr. INDHOLDSFORTEGNELSE 1.0 SELSKABETS FORMÅL 2 2.0 SELSKABETS LEDELSE 2 3.0 PARTERNES ARBEJDE FOR SELSKABET 2 4.0 NYE AKTIONÆRER 3 5.0 STEMMERET 3 6.0 SALG

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 23. juni 2011

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 23. juni 2011 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 23. juni 2011 Sag 317/2009 (2. afdeling) Nikolaj Ærtebjerg (advokat Arvid Andersen) mod MACH ApS (advokat Jens Lund Mosbek) I tidligere instans er afsagt dom af Østre

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 27. januar 2012

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 27. januar 2012 HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 27. januar 2012 Sag 356/2010 (1. afdeling) Foreningen af Minoritetsaktionærer i banktrelleborg (advokat Eigil Lego Andersen, beskikket) mod Sydbank A/S (advokat Jens Rostock-Jensen)

Læs mere

Bekendtgørelse om tilbudspligt, om frivillige overtagelsestilbud samt om aktionærers oplysningsforpligtelser

Bekendtgørelse om tilbudspligt, om frivillige overtagelsestilbud samt om aktionærers oplysningsforpligtelser Bekendtgørelse nr. 827 af 10. november 1999 Bekendtgørelse om tilbudspligt, om frivillige overtagelsestilbud samt om aktionærers oplysningsforpligtelser I medfør af 30, stk. 1, 32 stk. 3, og 93, stk. 4,

Læs mere

Derudover kan der etableres et pantebrev. Sikringsakten er tinglysning jf. TL 1. Pantebrevet håndpantsættes jf. GBL 22.

Derudover kan der etableres et pantebrev. Sikringsakten er tinglysning jf. TL 1. Pantebrevet håndpantsættes jf. GBL 22. Opgave 1.1 Ved besvarelsen af opgaven skal den studerende kunne identificere de muligheder, der findes for stiftelse af sikkerheder og hvilke sikringsakter dette kræver. Det er muligt, at etablere sikkerhed

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Nyhedsbrev. Insolvens & Rekonstruktion. 4. september 2013

Nyhedsbrev. Insolvens & Rekonstruktion. 4. september 2013 4. september 2013 Nyhedsbrev Nedenfor følger referat af nyere trykt og utrykt retspraksis om insolvensretlige problemstillinger. Gorrissen Federspiels afdeling for kan kontaktes, såfremt dette nyhedsbrev

Læs mere

X Byråd. Køberet for Y.

X Byråd. Køberet for Y. X Byråd Køberet for Y. 16. december 2008 Statsforvaltningen besluttede i forbindelse med behandling af en anden sag, at foretage en nærmere undersøgelse af X Kommunes ydelse af en køberet over ejendommen

Læs mere

Klagerne. J.nr. 2009-0125 UL/li. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr.

Klagerne. J.nr. 2009-0125 UL/li. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr. 1 København, den 24. november 2011 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Søren Bak v/advokat Peter Klitgaard Ganløseparken 58 Ganløse 3660 Stenløse og Home Erhverv Sjælland A/S v/advokat

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011 HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011 Sag 303/2010 (2. afdeling) Københavns Kommune, Kultur og Fritidsforvaltningen (advokat Michael Holsting) mod Synoptik A/S (advokat Flemming Horn Andersen)

Læs mere

Konkurs og hvad sker der så? Om publikationen:

Konkurs og hvad sker der så? Om publikationen: Konkurs og hvad sker der så? Af advokatfuldmægtig Maj Toftgaard, Lett Advokatfirma i samarbejde med Early Warning konsulent Niels Ole Hansen, Væksthus Midtjylland Om publikationen: En konkurs kan være

Læs mere

Sagens omstændigheder:

Sagens omstændigheder: Kendelse af 19. juli 2005. (j.nr. 04-231.071) Tiltrådt, at fremgangsmåden i 11, stk. 1, i bekendtgørelse om registrering mv. af fondsaktiver i en værdipapircentral ikke kunne benyttes. Værdipapirhandelslovens

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 20. december 2012

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 20. december 2012 HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 20. december 2012 Sag 185/2012 (2. afdeling) SKAT (kammeradvokaten ved advokat Finn Mejnertsen) mod A (advokat Jan Schøtt-Petersen) I tidligere instanser er afsagt

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 22. februar 2012

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 22. februar 2012 UDSKRIFT AF HØJESTERETS DOMBOG HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 22. februar 2012 Sag 104/2010 (1. afdeling) A/S Roskilde og Omegns Fællesbageri (advokat Jens Ahrendt) mod Aktieselskabet Arbejdernes Landsbank

Læs mere

Tilbudspligt. Erhvervslejeret

Tilbudspligt. Erhvervslejeret Tilbudspligt Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Tilbudspligt Introduktion Definition Tilbudspligt er en lovbestemt forkøbsret til en boligudlejningsejendom for en af lejerne nystiftet andelsboligforening.

Læs mere

Sagen afgøres uden mundtlig hovedforhandling, jf. retsplejelovens 366.

Sagen afgøres uden mundtlig hovedforhandling, jf. retsplejelovens 366. DOM Afsagt den 7. januar 2013 i sag nr. BS 11-676/2012: Holbæk Kommune Kanalstræde 2 4300 Holbæk mod GF Forsikring A/S Jernbanevej 65 5210 Odense NV Sagens baggrund og parternes påstande Denne sag er anlagt

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 11. december 2015

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 11. december 2015 HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 11. december 2015 Sag 197/2014 Advokat Anne Almose Røpke kærer Vestre Landsrets afgørelse om acontosalær i sagen: Jens Nielsen mod Finansiel Stabilitet A/S. I tidligere

Læs mere

Underpant i løsøre forholdet til 3. mand

Underpant i løsøre forholdet til 3. mand Underpant i løsøre forholdet til 3. mand Af PETER ELGAARD BALLE I studenterafhandlingen undersøges, hvorvidt en tinglyst underpanteret i løsøre kan ekstingveres. Spørgsmålet er, om de almindelige ekstinktionsregler

Læs mere

1. At eje og drive ejendommen, X-by herunder varetage den hermed forbundne investerings- og udlejningsvirksomhed.

1. At eje og drive ejendommen, X-by herunder varetage den hermed forbundne investerings- og udlejningsvirksomhed. Kendelse af 18. oktober 2004. (j.nr. 03-242.069) Påtænkt ændring af selskabs formålsbestemmelse ville indebære erhvervsmæssig sikkerhedsstillelse, som kun må udøves af pengeinstitutter og skades-forsikringsselskaber,

Læs mere

Fraskilte ægtefællers bolig i sameje beboelse af den ene ægtefælle rentefradragsret på indestående lån SKM2012.716.SR

Fraskilte ægtefællers bolig i sameje beboelse af den ene ægtefælle rentefradragsret på indestående lån SKM2012.716.SR - 1 Fraskilte ægtefællers bolig i sameje beboelse af den ene ægtefælle rentefradragsret på indestående lån SKM2012.716.SR Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Skatterådet meddelte ved et bindende

Læs mere

Vilkår for erhvervsmæssig handel med pantebreve i fast ejendom

Vilkår for erhvervsmæssig handel med pantebreve i fast ejendom Vilkår for erhvervsmæssig handel med pantebreve i fast ejendom 2 7. O K T O B E R 2 0 0 4 Indhold 1. Anvendelsesområde 3 2. Definitioner 3 2.1 Debitor 3 2.2 Nyudstedt pantebrev ved ejerskifte 3 2.3 Nyudstedt

Læs mere

Nødlidende ejendomme, betalingsstandsning og konkurs

Nødlidende ejendomme, betalingsstandsning og konkurs Den 24. september 2009 Erhvervsseminar Hindsgavl Slot Dansk Ejendomsmæglerforening Nødlidende ejendomme, betalingsstandsning og konkurs V/Advokat (H), Partner i Husen Advokater Rasmus Mehl www.husenadvokater.dk

Læs mere

12.3. Kreditgivning eller investering

12.3. Kreditgivning eller investering 12.3. Kreditgivning eller investering 12.3. Kreditgivning eller investering Det forhold, at udlån i lovens forstand skal forstås bredt, og at udlånsvirksomhed som ovenfor nævnt omfatter enhver form for

Læs mere

VEJLEDNING OM. Udbytte i kapitalselskaber UDGIVET AF. Erhvervsstyrelsen. December 2013

VEJLEDNING OM. Udbytte i kapitalselskaber UDGIVET AF. Erhvervsstyrelsen. December 2013 VEJLEDNING OM Udbytte i kapitalselskaber UDGIVET AF Erhvervsstyrelsen December 2013 Denne vejledning er opdateret generelt efter evalueringen af selskabsloven og bekendtgørelse om delvis ikrafttræden af

Læs mere

Redegørelse i medfør af konkurslovens 125, stk. l

Redegørelse i medfør af konkurslovens 125, stk. l lo. NOVEMBER 2012 J.nr.: 8915742 BORlam Redegørelse i medfør af konkurslovens 125, stk. l Tønder Bank A/S under konkurs Skifteretten i Sønderborg - SKS SOl-63 4/20 12 Konkursdag: 5. november 20 12 Fristdag:

Læs mere

Bent Iversen Lars Hedegaard Kristensen. Panteret. 3. udgave &D3S THOMSON REUT6RS

Bent Iversen Lars Hedegaard Kristensen. Panteret. 3. udgave &D3S THOMSON REUT6RS Bent Iversen Lars Hedegaard Kristensen Panteret 3. udgave &D3S THOMSON REUT6RS Almindelig Del Kapitel 1 Panteretten 21 1. Indledning. Generelle bemærkninger 21 2. Formkrav 28 3. Panterettens genstand og

Læs mere

Underretning om gruppesøgsmålet banktrelleborg

Underretning om gruppesøgsmålet banktrelleborg FORENINGEN AF MINORITETSAKTIONÆRER I BANKTRELLEBORG Herluf Trolles Tværvej 3-4200 Slagelse - www.btaktier.dk Underretning om gruppesøgsmålet banktrelleborg 1. Indledning Den 14. februar 2008 anlagde Foreningen

Læs mere

S A M E J E O V E R E N S K O M S T

S A M E J E O V E R E N S K O M S T S A M E J E O V E R E N S K O M S T Undertegnede Louise Bxxxx-Jensen, cpr.nr. xxxxxx-1800 og medundertegnede Jesper xxxx, cpr. nr. xxxxxx-2455, begge boende Falkevej 1, 8000 Xkøbing, har d.d. indgået følgende

Læs mere

NKT Holding udsteder tegningsretter

NKT Holding udsteder tegningsretter NASDAQ OMX København Nikolaj Plads 6 1007 København K Den 5. januar 2009 Meddelelse nr.1 NKT Holding udsteder tegningsretter Bestyrelsen i NKT Holding A/S har udnyttet sin hjemmel i vedtægternes 3 B til

Læs mere

Redegørelse i medfør af konkurslovens 125, stk. l

Redegørelse i medfør af konkurslovens 125, stk. l l S. FEBR AR 2013 J.nr.: 8915935 BOR/J F RICHO Redegørelse i medfør af konkurslovens 125, stk. l Sparekassen Lolland A/S under konkurs Skifteretten i Nykøbing Falster - SKS 12-28/2013 Konkursdag: 28. januar

Læs mere

Artikler. Beskatning af aktionærlån - ny praksis om undtagelse fra beskatning

Artikler. Beskatning af aktionærlån - ny praksis om undtagelse fra beskatning 1304 Artikler 205 Beskatning af aktionærlån - ny praksis om undtagelse fra beskatning Af Karsten Gianelli, Senior Counsel, CORIT Advisory P/S 1. Indledning Med vedtagelsen af L 199A den 13/9 2012 gennemførte

Læs mere

Tillæg til Digitale panterettigheder - en oversigt Mortensen, Peter

Tillæg til Digitale panterettigheder - en oversigt Mortensen, Peter university of copenhagen Tillæg til Digitale panterettigheder - en oversigt Mortensen, Peter Publication date: 2009 Document Version Forlagets endelige version (ofte forlagets pdf) Citation for published

Læs mere

ERHVERVSANKENÆVNET Langelinie Allé 17 * Postboks 2000 * 2100 København Ø * Tlf. 35 29 10 93 * Ekspeditionstid 9-16 www.erhvervsankenaevnet.

ERHVERVSANKENÆVNET Langelinie Allé 17 * Postboks 2000 * 2100 København Ø * Tlf. 35 29 10 93 * Ekspeditionstid 9-16 www.erhvervsankenaevnet. ERHVERVSANKENÆVNET Langelinie Allé 17 * Postboks 2000 * 2100 København Ø * Tlf. 35 29 10 93 * Ekspeditionstid 9-16 www.erhvervsankenaevnet.dk Kendelse af 5. august 2013 (J.nr. 2012-0032331). Pengeinstituts

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 21. marts 2014

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 21. marts 2014 HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 21. marts 2014 Sag 136/2012 (1. afdeling) Lasse Vognmand A/S under konkurs (advokat Andreas Kærsgaard Mylin) mod Totalbanken A/S (advokat Hans Vestergaard) I tidligere

Læs mere

Redegørelse i medfør af konkurslovens 125, stk. 3

Redegørelse i medfør af konkurslovens 125, stk. 3 12. AUGUST2013 J.nr.: 8915067 CWZ Redegørelse i medfør af konkurslovens 125, stk. 3 Max Bank A/S under konkurs Skifteretten i Næstved - SKS 888-778/20 li Jeg skal herved som kurator i ovennævnte konkursbo

Læs mere

Ved skrivelse af 8. februar 2007 rettede advokat K henvendelse til Finanstilsynet. Skrivelsen er sålydende:

Ved skrivelse af 8. februar 2007 rettede advokat K henvendelse til Finanstilsynet. Skrivelsen er sålydende: Kendelse af 21. november 2007 (J.nr. 2007-0013002). Klage afvist, da Finanstilsynets skrivelse ikke kunne anses som en afgørelse i forhold til klager. 12 i bekendtgørelse nr. 1464 af 13. december 2006

Læs mere

Samlevendes køb af lejlighed, hvor den ene står som ejer mens den anden er medhæftende for gælden

Samlevendes køb af lejlighed, hvor den ene står som ejer mens den anden er medhæftende for gælden - 1 Samlevendes køb af lejlighed, hvor den ene står som ejer mens den anden er medhæftende for gælden Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Jeg er samlevende med en pige, som planlægger at købe

Læs mere

Insolvensretlig retspraksis juni august 2012

Insolvensretlig retspraksis juni august 2012 21. september 2012 Nyhedsbrev Insolvensretlig retspraksis juni august 2012 Nedenfor følger referat af nyere trykt og utrykt retspraksis om insolvensretlige problemstillinger. Gorrissen Federspiel afdeling

Læs mere

KOMMANDITSELSKABSKONTRAKT FOR. K/S Århus Bugt Linien

KOMMANDITSELSKABSKONTRAKT FOR. K/S Århus Bugt Linien Advokatfirmaet Espersen Tordenskjoldsgade 6 9900 Frederikshavn Tlf. 98 43 34 11 1202-0571 - LE/UJ KOMMANDITSELSKABSKONTRAKT FOR K/S Århus Bugt Linien 2 Mellem 3 er der d.d. indgået aftale om kommanditskab

Læs mere

S A M E J E O V E R E N S K O M S T

S A M E J E O V E R E N S K O M S T Følgende er et eksempel på en aftale om sameje af en grund på hvilken senere ønskes opført en bolig. Eksemplet er ikke udtømmende og bør tilpasses den konkrete situation med professionel bistand. S A M

Læs mere

Vedtægter. PWT Holding A/S

Vedtægter. PWT Holding A/S Vedtægter PWT Holding A/S 1. Selskabets navn, hjemsted og formål 1.1 Selskabets navn er PWT Holding A/S. 1.2 Selskabet har hjemsted i Aalborg Kommune. 1.3 Selskabets formål er at besidde kapital, kapitalandele

Læs mere

Vedtægter. for. Ankenævnet for Fondsmæglerselskaber

Vedtægter. for. Ankenævnet for Fondsmæglerselskaber Vedtægter for Ankenævnet for Fondsmæglerselskaber 1 Ankenævnet for Fondsmæglerselskaber er oprettet af Den Danske Fondsmæglerforening og Forbrugerrådet. 2 Stk. 1. Ankenævnet behandler klager over fondsmæglerselskaber

Læs mere

Beskrivelse af situationer, hvor Københavns Kommune investerer i 3. mands ejendom og hvordan kommunen sikrer sig økonomisk

Beskrivelse af situationer, hvor Københavns Kommune investerer i 3. mands ejendom og hvordan kommunen sikrer sig økonomisk Kultur- og Fritidsforvaltningen Københavns Ejendomme NOTAT Bilag 1 Beskrivelse af situationer, hvor Københavns Kommune investerer i 3. mands ejendom og hvordan kommunen sikrer sig økonomisk Når Københavns

Læs mere

Konvertibelt gældsbrev 2009

Konvertibelt gældsbrev 2009 Jakob Schmidt Partner jsc@holst-law.com T +45 8934 1118 J.nr. 039450-0009 JSC/HJK/JN Konvertibelt gældsbrev 2009 mellem og DanTruck A/S Holst, Advokater Hans Broges Gade 2 DK-8100 Århus C T, +45 8934 0000

Læs mere

Overvejelser en bank bør gøre, når krisen kradser hos kunderne. Ole Borch, partner

Overvejelser en bank bør gøre, når krisen kradser hos kunderne. Ole Borch, partner Overvejelser en bank bør gøre, når krisen kradser hos kunderne Ole Borch, partner Rekonstruktionsinstituttet i fugleperspektiv Processen kan initieres af både skyldneren og en kreditor Skyldneren kan ikke

Læs mere

Ydelse af økonomisk bistand

Ydelse af økonomisk bistand Selskabsret Kapitalselskaber v/advokat Nicholas Liebach Ydelse af økonomisk bistand (aktionærlån/selvfinansiering) Lektion 8 WWW.PLESNER.COM Dagens program Ydelse af økonomisk bistand Økonomisk bistand/aktionærlån

Læs mere

Selskabsreformen. særlige regler for finansielle virksomheder

Selskabsreformen. særlige regler for finansielle virksomheder Selskabsreformen særlige regler for finansielle virksomheder Lov om aktie- og anpartsselskaber (selskabsloven) 1 trådte for hoveddelens vedkommende i kraft den 1. marts 2010. Den resterende del af loven

Læs mere

KØB OG SALG AF FAST EJENDOM

KØB OG SALG AF FAST EJENDOM KØB OG SALG AF FAST EJENDOM I. KØB OG SALG AF FAST EJENDOM 1. Indledning Køb og salg af fast ejendom finder ofte sted. Ved køb og salg af den faste ejendom sker der en overdragelse til eje. Dette kan ske

Læs mere

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har den 11. august 1997 afgivet en redegørelse, hvori bl.a. er anført:

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har den 11. august 1997 afgivet en redegørelse, hvori bl.a. er anført: Kendelse af 12. maj 1998. 97-129.334. Låneforenings virksomhed omfattet af lov om erhvervsdrivende virksomheder. Låntagere ikke anset for virksomhedsdeltagere. Spørgsmål om hæftelse. Lov om erhvervsdrivende

Læs mere

BILAG 2 TIL VEDTÆGTER for mermaid technology a/s (CVR-nr. 25 49 38 77)

BILAG 2 TIL VEDTÆGTER for mermaid technology a/s (CVR-nr. 25 49 38 77) BILAG 2 TIL VEDTÆGTER for mermaid technology a/s (CVR-nr. 25 49 38 77) På mermaid technology a/s, CVR-nr. 25 49 38 77, Fabriksparken 16, 2600 Glostrup ("Selskabet"s) ekstraordinære generalforsamling den

Læs mere

Et automobilselskabs sikringsordning om bugsering m.v. som følge af fabrikations- og materialefejl ikke anset som forsikringsvirksomhed.

Et automobilselskabs sikringsordning om bugsering m.v. som følge af fabrikations- og materialefejl ikke anset som forsikringsvirksomhed. Kendelse af 27. november 1996. 96-89.925. Et automobilselskabs sikringsordning om bugsering m.v. som følge af fabrikations- og materialefejl ikke anset som forsikringsvirksomhed. Lov om forsikringsvirksomhed

Læs mere

ERHVERVSANKENÆVNET Langelinie Allé 17 * Postboks 2000 * 2100 København Ø * Tlf. 41 72 71 45 * Ekspeditionstid 9-16 www.erhvervsankenaevnet.

ERHVERVSANKENÆVNET Langelinie Allé 17 * Postboks 2000 * 2100 København Ø * Tlf. 41 72 71 45 * Ekspeditionstid 9-16 www.erhvervsankenaevnet. ERHVERVSANKENÆVNET Langelinie Allé 17 * Postboks 2000 * 2100 København Ø * Tlf. 41 72 71 45 * Ekspeditionstid 9-16 www.erhvervsankenaevnet.dk Kendelse af 20. marts 2013 (J.nr. 2012-0026936) Sagen afvist

Læs mere

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE

DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE Den 4. marts 2015 blev der i sag 259 2014 AA mod Ejendomsmægler BB og Ejendomsmæglervirksomhed CC v/bb afsagt sålydende Kendelse Ved e-mail af 23. januar 2014 har AA indbragt ejendomsmægler BB og ejendomsmæglervirksomheden

Læs mere

DOM. Afsagt den 17. juli 2006 af Sø- og Handelsretten sammensat af retsformanden, vicepræsident Michael

DOM. Afsagt den 17. juli 2006 af Sø- og Handelsretten sammensat af retsformanden, vicepræsident Michael UDSKRIFT AF SØ- & HANDELSRETTENS DOMBOG DOM Afsagt den 17. juli 2006 af Sø- og Handelsretten sammensat af retsformanden, vicepræsident Michael B. Elmer, og de sagkyndige medlemmer, John Tyrrestrup og Bjarne

Læs mere

Reglerne om konkurskarantæne er trådt i kraft

Reglerne om konkurskarantæne er trådt i kraft 27. februar 2014 Nyhedsbrev Nedenfor følger referat af nyere trykt og utrykt retspraksis om insolvensretlige problemstillinger. Gorrissen Federspiels afdeling for Insolvens og Rekonstruktion kan kontaktes,

Læs mere

Licensaftale. Overdragelse til brug (ikke-eksklusiv licens) Der er d.d mellem. Agrogruppen Danmark Nygade 6 4672 Klippinge.

Licensaftale. Overdragelse til brug (ikke-eksklusiv licens) Der er d.d mellem. Agrogruppen Danmark Nygade 6 4672 Klippinge. J. nr. 670-37406 CLJ/TL Licensaftale Overdragelse til brug (ikke-eksklusiv licens) Der er d.d mellem E-mail: Agrogruppen Danmark Nygade 6 4672 Klippinge agro@lokalrevision.dk Tlf: 5657 9400 CPR/CVR. nr.:

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 Sag 356/2012 Ejendomsselskabet X-gade ApS (advokat Carsten Led-Jensen) mod A (advokat Jesper Bang) og B (advokat Anne Louise Husen) I tidligere instanser

Læs mere

Aftale mellem Post Danmark og ARTE om etablering af joint venture-selskabet BILLETnet A/S

Aftale mellem Post Danmark og ARTE om etablering af joint venture-selskabet BILLETnet A/S Aftale mellem Post Danmark og ARTE om etablering af joint venture-selskabet BILLETnet A/S Jnr.: 2:8032-30/cb Rådsmødet den 26. august 1998 1. Resumé Post Danmark og ARTE har anmeldt en aftale om etablering

Læs mere

Granskningstema for ebh-fonden, CVR-nr. 15 63 60 84. 18. marts 2009 Sag 08-331.558 /cdp. Kampmannsgade 1 1780 København V

Granskningstema for ebh-fonden, CVR-nr. 15 63 60 84. 18. marts 2009 Sag 08-331.558 /cdp. Kampmannsgade 1 1780 København V Granskningstema for ebh-fonden, CVR-nr. 15 63 60 84 18. marts 2009 Sag 08-331.558 /cdp Baggrund Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har som fondsmyndighed for ebhfonden, CVR-nr. 15 63 60 84 foretaget undersøgelser

Læs mere

Nyhedsbrev. Insolvens & Rekonstruktion. 30. maj 2013

Nyhedsbrev. Insolvens & Rekonstruktion. 30. maj 2013 30. maj 2013 Nyhedsbrev Insolvens & Rekonstruktion Nedenfor følger referat af nyere trykt og utrykt retspraksis om insolvensretlige problemstillinger. Gorrissen Federspiels afdeling for Insolvens & Rekonstruktion

Læs mere

VEDTÆGTER NRW II A/S

VEDTÆGTER NRW II A/S VEDTÆGTER NRW II A/S VEDTÆGTER 1. NAVN 1.1 Selskabets navn er NRW II A/S. 2. HJEMSTED 2.1 Selskabets hjemsted er i Gentofte Kommune. 3. FORMÅL 3.1 Selskabets formål er at investere direkte eller indirekte

Læs mere

ERHVERVSDRIVENDE VIRKSOMHEDER OG SELSKABER

ERHVERVSDRIVENDE VIRKSOMHEDER OG SELSKABER ERHVERVSDRIVENDE VIRKSOMHEDER OG SELSKABER I. HÆFTELSESFORMER 1. Indledning De fleste erhvervsvirksomheder leverer varer og tjenesteydelser på kredit, bortset fra visse detailforretninger, der sælger til

Læs mere

Lov om forældelse af fordringer (forældelsesloven) VI MARGRETHE DEN ANDEN, af Guds Nåde Danmarks Dronning, gør vitterligt:

Lov om forældelse af fordringer (forældelsesloven) VI MARGRETHE DEN ANDEN, af Guds Nåde Danmarks Dronning, gør vitterligt: Lov om forældelse af fordringer (forældelsesloven) VI MARGRETHE DEN ANDEN, af Guds Nåde Danmarks Dronning, gør vitterligt: Folketinget har vedtaget og Vi ved Vort samtykke stadfæstet følgende lov: Kapitel

Læs mere

Ny Højesteretsdom sætter tilbagekøbsklausuler for medarbejderaktier under pres

Ny Højesteretsdom sætter tilbagekøbsklausuler for medarbejderaktier under pres Ny Højesteretsdom sætter tilbagekøbsklausuler for medarbejderaktier under pres Af advokat Anders Rubinstein, M&A Corporate, Bech-Bruun Advokatfirma En ny principiel Højesteretsdom 1 begrænser selskabers

Læs mere