Rapport. Forenklet, digitaliseret handel med fast ejendom. Indhold

Transkript

1 Rapport Forenklet, digitaliseret handel med fast ejendom 15. september 2006 Sag D /ulr+ ke Indhold Indhold... 1 Forord Indledning Baggrund Det nuværende forretningsflow Ejendomsformidling i Danmark Køb- og salgsprocessen Salgskoncepter i en ejendomshandel Udenlandske erfaringer Sammenfatning Forbrugere og ejendomshandel Forbrugernes informationsbehov Forbrugernes brug af internettet Forbrugernes ønsker til digitale løsninger Forbrugernes ønsker til udviklingen af Boligejer.dk Flere niveauer af digitalisering Opsummering Visioner for et fuldt digitaliseret ejendomsmarked Scenarium 1: Et digitaliseret marked i Scenarium 2: Et digitaliseret marked i Scenarium 3: Et digitaliseret marked i Sammenfatning Anbefalinger initiativer, som vil fremme et digitaliseret ejendomsmarked Barrierer for adgang til data Præsentation af data Opsummering Konklusion Litteratur ERHVERVS- OG BYGGESTYRELSEN Dahlerups Pakhus Langelinie Allé København Ø Tlf Fax CVR-nr ebst@ebst.dk Bilag 1: Kommissorium for arbejdsgruppen Forenklet, digitaliseret handel med fast ejendom Bilag 2: Oversigt over arbejdsgruppens møder og sammensætning... 45

2 2/49 Forord At købe og sælge bolig er for de fleste danskere en væsentlig og kompliceret proces, som det er regeringens ambition at gøre så overskuelig som overhovedet muligt. Samtidig er det vigtigt at boligmarkedet fungerer effektivt, således at bolighandel ikke er unødigt ressourcetungt for forbrugere og professionelle. Derfor offentliggjorde regeringen i januar 2005 oplægget Bedre og billigere bolighandel. Oplægget indeholdt 12 konkrete initiativer, som har til formål at sikre, at det bliver bedre og billigere at købe, sælge og eje bolig. Et af de 12 initiativer er etableringen af en samlet, offentlig boligportal Boligejer.dk der skal fungere som den naturlige indgang til data og informationer relevante for bolighandel. Udviklingen af Boligejer.dk er baseret på den nuværende Offentlige Informationsserver (OIS), som giver forbrugere og virksomheder (professionelle rådgivere, realkreditinstitutter m.fl.) adgang til en lang række ejendomsdata. Den nye portal blev lanceret primo 2006 og indeholder en række data og trin-for-trin-vejledninger indenfor køb, salg og byggeri. Baggrunden er en ambition om, at ejendomshandel i langt højere grad skal kunne gennemføres digitalt. Denne rapport tager udgangspunkt i portalens lancering og præsenterer Erhvervs- og Byggestyrelsens vision for et fuldt digitaliseret ejendomsmarked. En stor udfordring på vejen mod et fuldt digitaliseret ejendomsmarked er at sikre borgere og virksomheder digital adgang til alle data, som er relevante ved køb og salg af boliger. Derfor bygger rapporten på en omfattende analyse af de mange forskellige datatyper på områder, som eksisterer i dag. På denne baggrund indeholder rapporten forslag til 24 konkrete initiativer, som vil bidrage til digitaliseringen af ejendomshandlen ved at stille data til rådighed for forbrugerne via Boligejer.dk og for virksomheder og myndigheder via OIS. Initiativerne angår primært adgangen til data og kun sekundært digitaliseringen af enkelte på nuværende tidspunkt papirbaserede data. Det er Erhvervs- og Byggestyrelsens håb, at rapportens konklusioner vil være nyttige for alle, som beskæftiger sig med udviklingen af ejendomshandel. Arbejdet med rapporten har indebåret et stort afdækningsarbejde og Erhvervs- og Byggestyrelsen ønsker på den baggrund at takke alle, som har bidraget med viden og erfaringer.

3 3/49 1. Indledning Den nye offentlige boligportal, Boligejer.dk, blev lanceret i starten af Portalen er et af initiativerne indeholdt i regeringens oplæg Bedre og billigere bolighandel fra januar 2005, som har til formål at gøre det nemmere og billigere at handle bolig. Lanceringen af portalen er et vigtigt skridt mod et fuldt digitaliseret ejendomsmarked i Danmark. Denne rapport diskuterer, hvordan fremtidens digitaliserede ejendomsmarked bør se ud og kommer med forslag til 24 initiativer, som vil gøre data relevant ved køb og salg af bolig, tilgængelig for forbrugerne på Boligejer.dk og for virksomheder og myndigheder på den Offentlige Informationsserver (OIS) 1. Ambitionen med lanceringen af Boligejer.dk er i første omgang todelt: I dag besidder myndigheder og, i mindre omfang, private interessenter store mængder data, som er relevante for ejendomshandel. Boligejer.dk præsenterer disse data på letforståelig vis, således at forbrugeren og dennes evt. rådgiver kan finde specifikke informationer om en enkel ejendom og aggregerede informationer om f.eks. boligområder. Kombineret med lettilgængelige trin-for-trin vejledninger til alle ejendomshandlens faser, sætter disse data forbrugerne i stand til at træffe kvalificerede valg i forhold til valg af bolig, boligområde, salgsform og professionel rådgivning. Boligejer.dk er således et redskab for den enkelte forbruger og dennes evt. rådgiver til at forstå, vurdere og forhandle om de mange aspekter af en ejendomshandel. Rapportens diskussion af fremtidens digitaliserede ejendomsmarked er struktureret omkring tre scenarier, som beskriver forskellige niveauer af digitalisering. Det er forhåbningen, at denne opdeling vil bidrage til at tydeliggøre sammenhængen mellem ressourceanvendelsen for at sikre det tekniske fundament, omfanget af lovgivningsmæssige og ophavsretlige udfordringer, og forbrugernes, virksomhedernes og myndighedernes udbytte af digitaliseringen. De tre scenarier kan kortfattet beskrives således: Scenarium 1: Boligejer.dk og OIS videreudvikles således, at alle offentlige data, som vurderes nødvendige for en ejendomshandel formidles her. Desuden er alle offentlige blanketter, som er obligatoriske i forbindelse med en ejendomshandel, tilgængelige for forbrugeren i en udgave, som automatisk præ-udfyldes med oplysninger allerede indeholdt i offentlige registre. 1 Rapporten behandler alene data i forbindelse med selve købs- og salgsprocessen. Digitaliseringen af processen omkring handlens berigtigelse og finansiering er behandlet af Justitsministeriets tinglysningsudvalg.

4 4/49 Scenarium 2: Bygger videre på scenarium 1 og omfatter en yderligere videreudvikling af Boligejer.dk og OIS, således at der er fuld integration mellem forbrugernes udfyldelse af blanketter på portalen og de offentlig myndigheders sagsbehandling. Desuden har sælger mulighed for at give rådgivere og potentielle købere digital adgang til personfølsomme oplysninger, som beskriver sælgers ejendom. Alle typer offentlige data, som kan hjælpe forbrugeren i en ejendomshandel (f.eks. oplysninger om lokale folkeskoler) formidles desuden via Boligejer.dk. Scenarium 3: Bygger videre på scenarium 1 og 2 og omfatter også en digitalisering af forretningsflows mellem private parter. Alle private dokumenter i en ejendomshandel er standardiseret og digitaliseret, og alt relevant lovgivning er moderniseret, således at købsaftaler f.eks. kan underskrives elektronisk. En ejendomshandel vil således fra start til slut kunne gennemføres på basis af digitale dokumenter, og forbrugeres og rådgiveres beslutningsgrundlag vil bestå af den rette mængde, relevant og velstruktureret digital information. Scenarierne fremstår umiddelbart successive, således at realiseringen af nr. 2 f.eks. forudsætter realiseringen af nr. 1. De kan dog også opfattes som af hinanden uafhængige bud på en mulig udvikling indenfor de kommende ti år. I tilknytning til denne rapport er der udarbejdet en handlingsplan indeholdende 24 initiativer 2, som i detaljer beskriver, hvordan scenarium 1 og 2 kan realiseres ved at sikre øget adgang til data. En analyse af de nødvendige initiativer for en realisering af scenarium 3 kan først meningsfuldt gennemføres på et senere tidspunkt. Ligegyldigt hvilket scenarium der i fremtiden realiseres, forudsætter udviklingen af et digitaliseret ejendomsmarked et tæt og tillidsfuldt samarbejde mellem en bred kreds af både private og offentlige interessenter. Der er derfor i arbejdet med lanceringen af Boligejer.dk lagt stor vægt på, at indhente meningstilkendegivelser fra alle interessenter. Det er Erhvervs- og Byggestyrelsen forhåbning, at dette vil være et godt grundlag for på sigt at sikre den nødvendige konsensus omkring digitaliseringen af ejendomshandlen. 2 Erhvervs- og Byggestyrelsen (2006).

5 5/49 2. Baggrund Denne rapport er slutresultatet af et analysearbejde gennemført af en arbejdsgruppe under Erhvervs- og Byggestyrelsen. Arbejdsgruppen er blevet ledet af Erhvervs- og Byggestyrelsen og har derudover bestået af repræsentanter for Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, Forbrugerstyrelsen 3 og Konkurrencestyrelsen. Analysearbejdet har løbet fra februar 2004 til december 2005 og haft til formål at undersøge mulighederne for at sikre forbrugerne fuld digital adgang til alle data relevante ved bolighandler og beskrive de dertilhørende, nødvendige digitale løsninger. Arbejdsgruppen har valgt alene at beskæftige sig med data i forbindelse med selve købsog salgsprocessen. Digitaliseringen af processen omkring handlens berigtigelse og finansiering er således behandlet af Justitsministeriets tinglysningsudvalg 4. Af hensyn til koordineringen med regeringens oplæg Bedre og billigere bolighandel blev analysearbejdet midlertidigt sat i bero i efteråret Arbejdet blev i februar 2005 genoptaget på et delvist revideret grundlag på baggrund af initiativerne i Bedre og billigere bolighandel. Efterfølgende har arbejdet været knyttet til udviklingen af et fremtidigt digitaliseret ejendomsmarked. Udviklingen af Boligejer.dk blev iværksat i januar 2005 af Erhvervs- og Byggestyrelsen. Den faktiske konstruktion af portalen blev forestået af et konsortium bestående af Rambøll Management og Grey Digital. Første version af Boligejer.dk tager primært udgangspunkt i data, som Erhvervsog Byggestyrelsen allerede råder over og som på nuværende tidspunkt er tilgængelige via OIS. Arbejdsgruppens arbejde er i løbet af arbejdsperioden blevet afrapporteret som følgende tre leverancer: 1. Komparativ analyse af forretnings-flowet på markederne for handel med fast ejendom i Holland, Norge, Sverige og Danmark. 2. Oversigt over alle data relevante for ejendomshandel, deres format og status for offentlig adgang til dem. 3. Handlingsplan for udvidelse af Boligejer.dk og OIS med alle data relevante for ejendomshandel. Udarbejdelsen af handlingsplanen tog udgangspunkt i oversigten over data relevante for ejendomshandel og indeholder 24 detaljerede forslag til, hvordan scenarium nr. 1 og 2 for et digitaliseret ejendomsmarked kan 3 Forbrugerstyrelsen overgik i august 2004 til Ministeriet for Familie- og Forbrugeran liggenders ressort. Forbrugerstyrelsens repræsentanter har også efterfølgende deltaget i arbejdsgruppens arbejde. 4 Se Justitsministeriet (2005) og Se Justitsministeriet (2006).

6 realiseres. Denne rapport bygger videre på resultaterne fra alle tre leverancer og markerer afslutningen på arbejdsgruppens arbejde. 6/49

7 7/49 3. Det nuværende forretningsflow At handle bolig er for de fleste personer en kompleks og bekostelig proces. Det skyldes bl.a., at der i en ejendomshandel indgår en lang række dokumenter, der skal indhentes og udveksles mellem flere forskellige offentlige og private aktører. Dette komplicerer handelsprocessen og reducerer samtidig mulighederne for, at den enkelte forbruger helt eller delvist selv kan gennemføre salget uden professionel rådgivning. Omvendt er den store mængde oplysninger, der er forbundet med en ejendomshandel, med til at sikre, at køber og sælger har et tilstrækkeligt beslutningsgrundlag, hvorfor oplysningerne ikke uden videre kan udelades. I dette kapitel beskrives forretningsflowet ved køb og salg af fast ejendom i Danmark. Professionelle rådgivere (ejendomsmæglere, advokater og revisorer) spiller en stor rolle i hovedparten af bolighandlerne, og de generelle vilkår for rådgivernes virke beskrives derfor først. Kapitlet omfatter også en gennemgang af de forskellige salgskoncepter på ejendomsmarkedet, samt en beskrivelse af de centrale aktørers rolle i ejendomshandlens forskellige faser. Desuden beskrives i hvor høj grad forbrugere og rådgivere har adgang til relevante, digitale oplysninger i de enkelte faser af ejendomshandlen. Afslutningsvis sammenlignes forretningsflowet på ejendomsmarkedet i Danmark med situationen i Holland, Norge og Sverige. 3.1 Ejendomsformidling i Danmark I Danmark er det kun ejendomsmæglere og advokater, som må udøve ejendomsformidling og benytte betegnelsen ejendomsmægler eller lignende. Endvidere er det alene ejendomsmæglere, advokater, pengeinstitutter, realkreditinstitutter og forsikringsselskaber, der må have ejerinteresser i en ejendomsformidlingsvirksomhed, jf. lov om omsætning af fast ejendom 8. Med lovændringerne indeholdt i Bedre og billigere bolighandel (lov nr. 605) er lovens ejerbegrænsninger imidlertid blevet ophævet, således at det fra 1. juli 2006 bliver muligt for enhver at være ejer eller medejer af virksomheden. Det vil dog fortsat kun være advokater og ejendomsmæglere, der må udøve ejendomsformidling overfor forbrugerne og være leder af virksomhedens forretningssted. Efter loven er formidleren (typisk en ejendomsmægler) forpligtet til at levere en række ydelser til sælgeren af en ejendom. Antallet af obligatoriske ydelser blev reduceret med Bedre og Billigere Bolighandel, således at flere ydelser fremover er frivillige for forbrugeren. Efter den 1. oktober 2006 vil formidleren efter lovens 17, stk. 1 være forpligtet til at udarbejde følgende ydelser: Værdiansætte ejendommen og beregne kontantpris. Beregne brutto- og nettoudgift på baggrund af et finansieringsforslag med standardvilkår. Beregne salgsprovenu.

8 8/49 En salgsopstilling. Et udkast til en købsaftale. Ifølge 10 og 11 i lov om omsætning af fast ejendom kan den enkelte forbruger betale vederlag til formidleren efter to principper: Vederlag efter regning, hvor formidlingsaftalen indeholder en specifikation af de ydelser, der indgår i aftalen, samt en oplysning om det vederlag, der betales for hver enkelt ydelse. Resultatafhængigt vederlag, hvor formidleren alene har krav på vederlag, hvis købsaftalen underskrives og gennemføres inden formidlingsaftalens ophør. Der skal oplyses om vederlaget for hver enkelt ydelse. Dog kan ovennævnte ydelser efter 17, stk. 1, angives med et samlet vederlag. Desuden er formidleren forpligtet til at oplyse om eventuelle provisioner og rabatter fra samarbejdspartnere, f.eks. penge- og realkreditinstitutter, jf. lovens 16. Endvidere skal formidleren gøre forbrugeren bekendt med muligheden for at få oplyst størrelsen af provision, rabatter mv. Det er desuden muligt at foretage såkaldte licitationssalg, hvor potentielle købere opfordres til at afgive deres købstilbud i en lukket budrunde. Der gælder ingen lovgivning for budrunderne, men Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet har fastsat etiske normer om budrunder. Som ved almindeligt salg kan sælger vælge mellem de indkomne bud eller helt undlade at sælge ejendommen til en af de bydende. Ifølge loven har formidlerens pligt til at drage omsorg for både købers og sælgers interesser. Formidleren skal dog primært varetage sælgers interesser som følge af den indgåede formidlingsaftale om salg. Formidleren må ikke havne i interessekonflikter, hvor der kan opstå tvivl om formidlerens evne til at varetage sælgers interesser. Som konsekvens her af må ingen være formidler for både sælger og køber i den samme handel, jf. lov om omsætning af fast ejendom Køb- og salgsprocessen De forskellige faser i en ejendomshandel er gengivet i figur 3.1. Forinden køber og sælger mødes og sammen gennemfører handlen illustreret ved den stiplede kasse skal de hver især igennem forskellige, indledende faser. Køber skal bl.a. beslutte sig for de kriterier, som han/hun vil købe bolig efter, mens sælger skal afgøre, hvordan han/hun vil sælge den nuværende bolig. Efter handlens berigtigelse skilles parterne igen, illustreret ved de modsatrettede pile. I de følgende to afsnit er henholdsvis købs- og salgsprocessen beskrevet. I gennemgangen er fokus lagt på faserne i salgsprocessen, idet flere af faserne i købsprocessen er identiske med disse. Afsnittene indeholder desu

9 9/49 den en beskrivelse af status for digitaliseringen af de oplysninger, som er relevante for køber, sælger og rådgiver i hver fase. Figur 3.1: Forretningsflowet i en bolighandel Sælger Køber Salgsfaser: Købssfaser: 1. Sælger forbereder salget. 1. Find den rigtige bolig. 2. Sælger markedsfører boligen. 2. Når køber har fundet en bolig. 3. Sælger gennemfører handlen. 3. Sådan gennemfører køber handlen. 4. Køber overtager boligen. 4. Når køber skal overtage boligen Salgsprocessen I Danmark foregår hovedparten af alle handler med fast ejendom - svarende til omkring handler årligt - via en formidler, oftest i skikkelse af en ejendomsmægler. Handel med fast ejendom er derfor et samspil mellem sælger og formidler. Alternativet til at benytte en formidler er selvsalg, dvs. en handel, hvor sælger selv står for salget af ejendommen. Det anslås, at omkring 20 % af de private ejendomshandler gennemføres som selvsalg 5. Der findes ikke tilsvarende oplysninger for handler i erhvervsmæssig sammenhæng. Antallet af rene selvsalg formodes at være meget beskedent, idet de fleste sælgere vælger at benytte en rådgiver (typisk en advokat) til f.eks. udfyldelse og berigtigelse af dokumenter mv. Markedet for ejendomsformidling er forholdsvis koncentreret i Danmark. Ejendomsmæglerbranchen har omkring forretningssteder for ejendomshandel, hvoraf ca. halvdelen drives af ejendomsmæglere, der er medlem af en af de store kæder på markedet (Home, EDC, Nybolig og Danbolig) 6. Er sælger indstillet på at anvende en formidler, kontakter sælger oftest en eller flere formidlere, typisk ejendomsmæglere, for at få dem til at vurdere, hvad ejendommen kan blive solgt til. På baggrund af formidlerens 5 Dansk Ejendomsmæglerforening (2006b). 6 Danmarks Statistik (2005).

10 10/49 vurdering af ejendommen, samt evt. andre kriterier (f.eks. sælgers generelle bedømmelse af formidleren og dennes markedsføring) vælger sælger en ejendomsmægler til at bistå med salget af ejendommen. Forbrugerne vælger typisk ejendomsmægler ud fra et begrænset antal oplysninger om den enkelte ejendomsmægler. Det kan være oplysninger om ejendomsmægleren via dennes hjemmeside eller via evt. erfaringer fra tidligere kunder. Mere udførlige oplysninger om ejendomsmæglere, der bl.a. beskriver den gennemsnitlige liggetid for ejendomme, samt mæglerens gennemsnitlige salær, findes alene digitaliseret i private virksomheders registre Realkreditnettet tilbyder f.eks. datatyper på dette område. Oplysningerne er derfor ikke tilgængelige for forbrugere, men kan tilgås af virksomheder mod betaling. I forbindelse med den efterfølgende besigtigelse af ejendommen vil ejendomsmægleren typisk bede sælgeren om en del af ejendommens dokumenter. Dette sikrer, at ejendomsmægleren kan vurdere ejendommen udførligt. Såfremt sælger ikke er i besiddelse af de relevante dokumenter, fremskaffer ejendomsmægleren dem efter aftale med sælger, jf. formidlingsaftalen. Som det fremgår af tekstboks 3.1 er der tale om et væsentligt antal oplysninger, som skal indhentes hos både offentlige og private parter 7. Tabel 3.1: Oversigt over oplysninger efterspurgt af ejendomsmæglere Oplysning Register Nødvendig oplysning 8 Ved hussalg: Adkomstdokument for ejendommen (skødet) P & O Ja BBR-ejermeddelelse O Ja Bygningsattester/ibrugtagningstilladelser P & O Nej Ejendomsskattebillet samt kvittering O Ja Ejendomsværdiattest O Ja Evt. bygningstegninger P & O Nej Evt. energimærke P & O Ja Evt. kvittering for betalt vandafgift og varmeforbrug P & O Ja Evt. lejekontrakt P Ja Evt. tilstandsrapport P & O Nej Forsikringspolice for ejendommens forsikring, samt kvittering for præmie P Ja 7 Ud over de i tekstboks 3.1 nævnte oplysninger, er et mindre antal offentlige blanketter også obligatoriske ved bolighandler. En fuldstændig fortegnelse over oplysninger og blanketter, som helt eller delvist kan trækkes fra offentlige registre, og som er nødvendige ved bolighandler, fremgår af bilag 3 til projektets handlingsplan (Erhvervs- og Byggestyrelsen (2006)). 8 Kolonnen beskriver, hvorvidt en given oplysning er at betragte som nødvendig for sælger og/eller køber i forbindelse med en bolighandel, jf. bilag 3 til projektets handlingsplan (Erhvervs- og Byggestyrelsen (2006)).

11 11/49 Oplysning Register Nødvendig oplysning 8 (Grund)ejerforeningens vedtægter m.m. samt kvittering for kontingent Kvitteringer for evt. ombygninger m.m. efter 1985 P Nej Matrikelkort O Ja Opgørelse over evt. udgifter til renovation, kloakafgifter, grundejerforening mv. P P & O Pantebreve vedrørende realkreditlån (kopi) P & O Nej Pantebreve vedrørende realkreditlån (kvittering og årsopgørelse) Private pantebreve (kopi) P & O Nej Private pantebreve (kvittering) P Nej Placering af evt. olietank P & O Ja Servitutter, deklarationer og anvendelsesbegrænsninger P & O Ja Ved lejlighedssalg desuden: Betalte fællesudgifter, som hviler på lejligheden (kvittering) Ejerlejlighedskort P & O Ja Evt. overførelsesregnskab (ved nyopførsel) P Ja Evt. sikkerhedsstillelse til ejerforeningen (kopi) P Ja Nøgle: O) Oplysninger er indeholdt i offentlige registre; P) Oplysningerne findes hos sælger og/eller private virksomheder; og P & O) Oplysningerne findes i offentlige registre, hos sælger og/eller private virksomheder. En række af de ovenstående oplysninger omfatter alene forhold mellem private parter, hvorfor de i sagens natur opbevares af ejeren (det vil sige sælger), en privat virksomhed og/eller en forening. Disse oplysninger vedrører bl.a. betalt kontingent for ejer- eller grundejerforening, kvittering for betalt vandafgift og kvitteringer for ombygninger. Offentlige ejede data, der er digitaliseret og samlet i centrale registre, har boligejeren i dag typisk adgang til via OIS, som trækker på oplysninger fra ni offentlige registre. OIS indeholder bl.a. oplysninger om boligareal, vurderingspris og ejerforhold. Oplysningerne er gratis tilgængelige for forbrugerne via mens en halv snes private dataleverandører mod betaling videreformidler oplysningerne til virksomheder og myndigheder. Forbrugerne har derudover mulighed for at udskrive egen BBRejermeddelelse, tingbogsoplysninger og tilstandsrapport. Med lanceringen af Boligejer.dk fik forbrugerne adgang til flere delvist præudfyldte dokumenter 9. Derudover vil en række oplysninger blive tilgængelige via dynamiske temakort det vil sige kort, hvor det f.eks. er muligt at se den gennemsnitlige salgspris pr. kvadratmeter i en given P P Ja Ja Nej Ja 9 I første omgang vil det være muligt for købere at generere skøder og købstilbud med præudfyldte oplysninger. Det forventes, at det inden for kort tid, tillige vil være muligt at generere præudfyldte salgsopstillinger og BBR-ejermeddelelser.

12 12/49 kommune. Disse oplysninger struktureres efter en ejendomshandels forskellige faser, således at de er nemme at tilgå for forbrugerne. De forskellige data på Boligejer.dk trækkes alle fra OIS. De private oplysninger, samt de decentrale offentligt ejede oplysninger, skal indhentes hos flere forskellige private og offentlige aktører, der registrerer den enkelte datatype. Dette forhold komplicerer indsamlingen af oplysninger forud for en ejendomshandel væsentligt. I nogle tilfælde vil indsamlingen også være forbundet med betaling af gebyrer ligesom indsamlingen kan strække sig over et vist tidsrum. I forbindelse med ejendomsmæglerens besigtigelse af ejendommen rådfører mægleren sig med sælger om eventuelle fejl og mangler ved ejendommen. Sælger har oplysningspligt overfor køber og kan i yderste tilfælde stilles erstatningsansvarlig, hvis fejl og mangler ikke oplyses. På baggrund af sin besigtigelse af ejendommen, gennemgang af ejendommens dokumenter, samt kendskab til hvad lignende ejendomme i samme område omsættes til, udarbejder ejendomsmægleren et forslag til en vejledende udbudspris. Udbudsprisen vil, afhængigt af sælgers accept, fremgå af salgsannoncer samt af ejendomsmæglerens salgsopstilling. I samme fase udarbejder ejendomsmægleren et salgsbudget, hvor indtægter og udgifter ved handlen fremgår. Forskellen mellem de budgetterede indtægter og udgifter afspejler nettoprovenuet, dvs. det beløb sælger tjener på handlen. Når sælger og ejendomsmægleren har aftalt en udbudspris, indgår parterne en formidlingsaftale, der bekræfter, at ejendommen udbydes til salg. Formidlingsaftalen må maksimalt gælde for seks måneder. Herefter kan den forlænges med højst tre måneder ad gangen alternativt kan sælger finde en anden ejendomsmægler. I formidlingsaftalen fremgår bl.a. ejendommens skønnede kontantpris, en specifikation af ydelser, som indgår i formidlingsopdraget, og om der er aftalt resultatafhængigt vederlag ( solgt eller gratis ) eller vederlag efter regning. Aftalen kan opsiges uden varsel. Opsiges aftalen af forbrugeren, har formidleren alene krav på et rimeligt vederlag for det udførte arbejde, hvis det er aftalt på forhånd. Herefter udarbejder ejendomsmægleren de nødvendige papirer til den eller de potentielle købere, der er interesseret i ejendommen. Når en potentiel køber har udvist interesse for at købe ejendommen, udarbejdes der normalt et købstilbud, hvor af det fremgår, hvad køber vil betale for ejendommen. Såfremt både køber og sælger er enige om prisen samt de overordnede vilkår for overtagelse af ejendommen, udarbejdes der en købsaftale. Dette dokument er en bindende aftale mellem køber og sælger om, at ejendommen planlægges solgt. Kun i de tilfælde, hvor der opnås enighed mellem køber og sælger, kan den efterfølgende ejendomshandel fravige dokumentets indhold. Af samme årsag vælger mange kø

13 13/49 bere, at få deres egen rådgiver, f.eks. en advokat, til at kontrollere købsaftalen samt øvrige dokumenter om ejendommen 10. Købsaftalen er opdelt i to dele et afsnit indeholdende standardvilkår samt et afsnit indeholdende individuelle vilkår specifikt for den enkelte ejendom. Køber har fortrydelsesret i seks hverdage efter aftalens indgåelse mod at betale et vederlag på 1 % af den aftalte købesum. Køber kan dog uden omkostninger tilbagekalde sit tilbud om køb, så længe dette ikke er accepteret af sælgeren. Handlen er endelig, hvis køber ikke inden seks hverdage har gjort brug af fortrydelsesretten. Når købsaftalen er underskrevet af begge parter, skal handlen berigtiges. Sælger kan benytte sin ejendomsmægler til berigtigelsen for sin del af sagen, men det skal aftales særskilt i formidlingsaftalen. For købers vedkommende kan dette ske via en rådgiver, som køber selv vælger. Købers berigtigelse af handlen indebærer bl.a., at der skal udarbejdes et skøde, som først sendes til kommunen til ejendomsværdipåtegning og derefter sendes til tinglysning på tingslysningskontoret. Et tinglyst skøde eller en tinglyst købsaftale dokumenterer, at ejendommen har skiftet ejer. Skødet skal bl.a. indeholde oplysning om prisen samt overtagelsesdagen. Desuden udfærdiges der som oftest et sælgerpantebrev, der ligeledes skal tinglyses. Samtidig med ejendomsværdipåtegningen skal køber vedlægge et salgsindberetningsskema, som kommunen videregiver til skattemyndighederne. Tinglysningsprocessen er et eksempel på, at mange ikke-digitaliserede dokumenter passerer flere offentlige myndigheder, før de er bindende. Justitsministeriet arbejder derfor i øjeblikket på at digitalisere tinglysningen, således at den administrative sagsbehandling lettes og forretningsflowet gøres enklere og hurtigere. Som første skridt i denne proces blev tingbogsoplysninger inkluderet på OIS i januar Indførelsen af en egentlig digital tinglysningsproces forventes at ske i foråret Digitaliseringen forventes bl.a. at betyde, at kommunens ejendomsværdipåtegning af skødet, samt salgsindberetningen bortfalder, da de nødvendige oplysninger automatisk kan overføres fra tingbogen til kommune og skattemyndigheder. Når der foreligger et tinglyst skøde uden anmærkninger, kan den berigtigende rådgiver for henholdsvis sælger og køber udarbejde en refusionsopgørelse, der indeholder de beløb, som køber/sælger skal refundere til hinanden. Dette kan f.eks. være delvise terminsbetalinger, ejendomsskatter eller lignende. 10 Andelen af købere, som benytter køberrådgivning, er ukendt. Det formodes dog at være hovedparten.

14 14/49 På den aftalte overtagelsesdag overdrager sælgeren ejendommen til køber, og handlen er dermed formelt afsluttet Købsprocessen At købe fast ejendom er i dag en så kompliceret proces, at de færreste boligkøbere selv kan overskue det. Derfor allierer de sig ofte med en eller flere rådgivere, som er eksperter på hvert deres fagområde. Det kan eksempelvis være en byggesagkyndig, der kan rådgive i forbindelse med ejendommens stand og fremtidige vedligeholdelse, og en advokat, der kan rådgive omkring de juridiske aspekter ved en ejendomshandel. Inden rådgiveren kommer ind i billedet, har køber typisk overvejet, hvilke behov boligen skal opfylde, samt undersøgt, hvor stort et beløb han/hun kan købe bolig for. De fleste boligkøbere får lagt et budget i deres realkredit- eller pengeinstitut, der angiver, hvor meget de kan købe bolig for. Når der er styr på de økonomiske rammer, begynder købers søgning efter en egnet bolig. Ejendomme, der er sat til salg, annonceres generelt via flere medier (aviser, internettet mv.), samt hos diverse ejendomsmæglere. En interesseret køber kan rekvirere en salgsopstilling for de ønskede ejendomme. Når køber har fundet en potentiel ejendom, kontakter køber den pågældende formidler, der har boligen til salg, med henblik på at besigtige ejendommen. Besigtigelsen kan ske over flere omgange, hvorved køber får mulighed for at medbringe forskellige rådgivere, f.eks. en bygningssagkyndig, der kan vurdere ejendommens stand. Nogle købere rekvirerer i denne fase ejendommens tilstandsrapport og energimærkning inden besigtigelsen af ejendommen. Når køber har besluttet sig for at købe ejendommen, kontaktes den pågældende formidler for at få udarbejdet et købstilbud. De efterfølgende faser af handlen er beskrevet i afsnittet om salgsprocessen. 3.3 Salgskoncepter i en ejendomshandel Overordnet set er det primært ejendomsmæglerne, der udbyder ejendomsformidling på det danske ejendomsmarked, mens advokaterne kun har en begrænset andel af markedet 11. I kraft af ejendomsmæglerens centrale rolle og position på ejendomsmarkedet er udbuddet af salgskoncepter derfor hovedsageligt begrænset til dem, som ejendomsmæglerkæderne udbyder. Konkurrencestyrelsens undersøgelse af formidling og rådgivning ved handel med ejerboliger fra 2004 viser, at omkring 90 % af de etablerede ejendomsmæglere alene tilbyder traditionelle koncepter for ydelser og be 11 Konkurrencestyrelsen (2004).

15 15/49 regning af salær. Denne tendens er specielt karakteristisk for de store og etablerede ejendomsmæglerkæder, som tegner sig for omkring 50 % af markedet. Omvendt viser undersøgelsen, at de mindre ejendomsmæglerkæder samt de uafhængige mæglere i højere grad er tilbøjelige til at udbyde skræddersyede koncepter til deres kunder. I 2004 tilbød omkring % af de mindre og uafhængige ejendomsmæglere deres kunder skræddersyede koncepter. Til sammenligning var andelen blandt de etablerede ejendomsmæglere kun 5 % 12. Overordnet set kan de nuværende salgskoncepter på ejendomsmarkedet opdeles i følgende grupper: Selvsalg: Sælger står selv for at gennemføre alle dele af ejen domshandlen, men supplerer evt. med advokatbistand. Delvist selvsalg: Sælger står selv for dele af ejendomshandlen. Dette kan f.eks. være fremvisning af ejendommen til potentielle købere eller fremskaffelse af relevante dokumenter på ejendom men, som skal bruges i handlen. Det kombinerede salgskoncept er ofte del af skræddersyede koncepter, som generelt ejendomsmæglerkæder udbyder. Sælger har her mulighed for at fravælge nogle af ejendomsmæglerens normale ydelser, for selv at gøre arbejdet og herved betale et samlet set mindre vederlag til formidleren. Tekstboks 3.2: Indholdet i et traditionelt ydelseskoncept 1. Salgsvurdering og fastsætning af udbudspris. 2. Indhentning af dokumenter om ejen dommen. 3. Formidling af finansieringsydelser. 4. Orientering om tilstandsrapport, forsik ringer mv. 5. Udfærdigelse af salgsopstilling. 6. Markedsføring. 7. Udfærdigelse af købsaftale. 8. Fremvisning af bolig og forhandling med købere. 9. Kontrol af berigtigelse og refusionsopgø relse samt afslutning af handel. Formidlet salg: Ejendomsformidleren står for salget af ejendommen, hvor sælgeren oftest betaler for en samlet pakke. Langt de fleste kontrakter med traditionelt koncept, indgået mellem sælger og formidler, er baseret på solgt eller gratis princippet. Med dette koncept skal formidleren ikke splitte ydelserne op i kontrakten og angive priser for hver enkelt ydelse, men kan nøjes med at angive en samlet pris normalt ca. 2-4 % af ejendommens salgspris, plus formidlerens andre udgifter til f.eks. markedsføring 13. Kilde: Konkurrencestyrelsen (2004) Det traditionelle ydelseskoncept består typisk af en række delydelser, som fremgår af tekstboks Konkurrencestyrelsen (2004). 13 Fra 1. oktober 2006 skal ydelserne i solgt eller gratis aftaler dog specificeres hver for sig. Ydelserne nævnt i lovens 17, stk. 1, kan dog forsat angives med et samlet ve derlag, jf. afsnit Konkurrencestyrelsen (2004).

16 16/49 I henhold til lov om omsætning af fast ejendom er det kun ydelserne 1, 4, 5, 7 og 9, der er lovpligtige. Sælger kan altså i praksis selv stå for at indhente dokumenter, lave sin egen markedsføring og fremvise sin egen ejendom, da det ikke er påkrævet, at mægleren tilbyder disse ydelser. Men i de fleste tilfælde vælger sælger dog alligevel det traditionelle koncept, der indebærer, at formidleren varetager alle opgaver. 1. Gennemgang af købers økonomi. 2. Vurdering af ejerboligens pris og stan dard. 3. Forhandling om pris på købers vegne. 4. Rådgivning om fortrydelsesret og advo katforbehold. 5. Rådgivning om tilstandsrapport og ejer- Der findes adskillige ydelseskoncepter indenfor kø- skifteforsikring. berrådgivning, og i de fleste tilfælde har køberen 6. Rådgivning om forsikringsforhold i øvmulighed for selv at bestemme, hvilke af de oven- rigt. 7. Rådgivning om energiforhold og miljøstående ydelser han/hun vil benytte sig af. mæssige forhold. 8. Rådgivning om finansieringsforhold. 3.4 Udenlandske erfaringer 9. Gennemgang af udkast til købsaftale herunder kontrol af servitutter, byrder, Udover ejendomsmæglerens ydelser til sælger, tilbyder de fleste ejendomsmæglere og advokater ligeledes køberrådgivning. Denne rådgivning tilbydes køber og består typisk af delydelserne angivet i tekstboks 3.3. Ingen af disse delydelser er lovpligtige. Tekstboks 3.3: Det typiske indhold i køberrådgivning hæftelser og ejendomsoplysninger. 10. Berigtigelse af handlen herunder refusi onsopgørelse, samt udfærdigelse og ting lysning af skøde. Sammenlignes forretningsflowet i Danmark med flowet i lande som Holland, Norge og Sverige er det på de fleste områder lige så kompliceret 15. Det skyldes bl.a., at det i de tre lande også er nødvendigt at indhente oplysninger hos forskellige parter. Der er desuden heller ikke den store forskel i de samlede omkostninger til ejendomsformidling. I Holland har man dog gennemført en liberalisering af området, hvilket har bidraget til øget konkurrence, fald i formidlernes salærer samt en større variation i disses ydelser. Kilde: Konkurrencestyrelsen (2004) Herudover er der relativ stor forskel på landenes lovkrav. Dette kommer bl.a. til udtryk ved, at de danske regler og krav i forbindelse med handel med fast ejendom er væsentligt mere detaljerede, end de øvrige landes. Formålet med den detaljerede lovgivning på området er bl.a. at sikre forbrugernes retsstilling i forbindelse med ejendomshandelen, men konsekvensen er også, at handelsprocessen bliver uhensigtsmæssigt dyr. Derfor har Økonomi og Erhvervsministeriet iværksat en række initiativer, der skal nedbringe antallet af unødvendige krav og regler, og som på sigt skal bidrage til at mindske omkostningerne ved ejendomshandel 16. Med hensyn til digitalisering af data relevante for ejendomshandel, er Danmark forholdsvist langt fremme. I ingen af de tre andre lande er et tilsvarende antal data digitaliseret og tilgængelige for forbrugerne. I samtli 15 Som led i analysearbejdet er der i 2004 gennemført en komparativ undersøgelse af markedet for handel med boliger i Danmark, Holland, Norge og Sverige. Undersøgelsen var baseret på besøg hos de relevante myndigheder i de tre sidstnævnte lande. 16 Økonomi og Erhvervsministeriet 2005, Bedre og billigere bolighandel.

17 17/49 ge lande er der dog voksende fokus på effekterne og gevinsterne af øget digitalisering i forbindelse med ejendomshandel. 3.5 Sammenfatning Gennemgangen af købs- og salgsprocessen har illustreret, at der indgår et stort antal dokumenter og data i forbindelse med en handel med fast ejendom. Det nuværende forretningsflow er i høj grad baseret på, at data og dokumenter indhentes og udveksles på papirform blandt flere forskellige private og offentlige aktører. Samtidig viste gennemgangen af formidlernes salgskoncepter, at hovedparten af formidlerne alene tilbyder det traditionelle koncept, hvor det ikke er muligt at fravælge dele af formidlingsydelsen. Dette afskærer mange forbrugere fra muligheden for selv at gennemføre dele af handlen. I forbindelse med rådgivning til købere er formidlernes ydelser til gengæld mere fleksible. En øget digitalisering og formidling af data og dokumenter vil derfor medføre væsentlige tidsbesparelser og samtidig kunne reducere omkostningerne i handelsprocessen for både private og professionelle aktører. Dette gælder både ved indhentning af relevante data og ved udvekslingen af de nødvendige dokumenter. Vurderet ud fra et internationalt perspektiv er Danmark langt fremme når det vedrører digitalisering af data relevant ved ejendomshandel. Der er dog lang vej igen, såfremt ambitionen er en fuldstændig digitalisering af en ejendomshandel.

18 18/49 4. Forbrugere og ejendomshandel I dette kapitel formuleres en række bud på forbrugernes forventninger til et digitaliseret ejendomsmarked og den videre udvikling af Boligejer.dk. Baggrunden er den generelle udvikling i forbrugsmønstre, forbrugernes vaner når de køber bolig i dag og erfaringer med forbrugernes brug af eksisterende offentlige og private portaler på beslægtede områder. 4.1 Forbrugernes informationsbehov Som beskrevet i kapitel 3 er en ejendomshandel kendetegnet ved en række oplysninger, som skal indhentes hos forskellige offentlige og private aktører. Derudover eksisterer der en lang række oplysninger, som i større eller mindre grad kan hjælpe forbrugeren til at træffe valg om boligens størrelse, beliggenhed og pris, samt professionel rådgivning. Forbrugerne, og i mindre grad de professionelle rådgivere, er dog ofte i tvivl om, hvorvidt og hvor oplysningerne findes. Derfor komplicerer og fordyrer indhentningen af oplysninger og dokumenter købs- og salgsprocessen både for forbrugerne og for de professionelle rådgivere. Manglende oplysninger kan på den anden side føre til, at forbrugerne træffer uhensigtsmæssige valg. Der er derfor behov for at gøre de mange oplysninger let tilgængelige. Internetadgang til de fleste af oplysningerne via Boligejer.dk og OIS er en måde at lette opgaven for både forbrugere og professionelle rådgivere. Samles de fleste oplysninger på Boligejer.dk, vil det gøre handelsprocessen mere overskuelig og give forbrugerne mulighed for at basere deres boligvalg på et mere solidt grundlag. Køb og salg af fast ejendom er naturligvis så stor en investering, at den på mange punkter ikke tåler sammenligning med almindelige forbrugsmønstre. Alligevel er der en række generelle forbrugs-tendenser, som er relevante i forhold til forbrugernes forventninger til et digitaliseret ejendomsmarked: Forbrugerinformationens eksplosion: Den informationsmængde, som er til rådighed for forbrugerne, er øget markant over en længere årrække. På den ene side efterspørger forbrugerne oplysninger om en lang række forhold ved et givent produkt. Ved en ejendomshandel kan det f.eks. være oplysningerne om ejendomsmæglere og det boligområde, som en interessant ejendom er beliggende i. På den anden side har mange forbrugere også problemer med at overskue informationsmængden og udse sig de mest relevante oplysninger 17. Mindre tid mindre planlægning: De fleste forbrugere føler sig tidsmæssigt mere pressede end tidligere. På trods af ønsker om det mod 17 Kontrapunkt (2005).

19 19/49 satte, vælger få forbrugere derfor at planlægge deres køb i et omfang, som sikrer dem det kvalitetsmæssigt bedste produkt til prisen. Dette gælder både for dagligdags produkter, men også for større investerin ger som køb af fast ejendom 18. Du er, hvad du køber: Sammenlignet med tidligere, orienterer flere forbrugere sig i højere grad på markedet efter andre forhold end pris og kvalitet. Flere har således fokus på sociale forhold, æstetik og identitet, når de vælger et produkt 19. En boligs nærhed til kulturelle tilbud og et områdes beboersammensætning er derfor bløde oplysninger, som vil betyde mere og mere for forbrugernes valg af bolig. 4.2 Forbrugernes brug af internettet Det er velkendt, at et stigende antal forbrugere foretager transaktioner på internettet. Især er homebanking og køb af rejser via internettet blevet populært hos en bred kreds af forbrugere. Fakta om forbrugernes brug af private og offentlige hjemmesider 79 % har adgang til internettet hjemme fra. 79 % mener, at elektronisk selvbetjening vil spare dem tid i kontakten med det of- fentlige. 73 % forudser, at de i fremtiden vil bruge services og oplysninger på internettet fra det offentlige. 73 % mener, at det offentlige i øget om fang bør tilbyde service via internettet. 59 % anvender homebanking. Anderledes forholder det sig med offentlige hjemmesider. Her anvendes siderne i stort omfang til at hente oplysninger, men forbrugerne har hidtil kun i ringe omfang brugt de selvbetjeningsløsninger, som er tilgængelige på de offentlige hjemmesider Der er dog flere tegn på, at situationen er ved at ændre sig. Ifølge en rapport udarbejdet for Den Digitale Taskforce er forbrugerne villige til at bruge offentlige, digitale services i et større omfang end det sker i dag. Rapporten viser bl.a., at 75 % af de forbrugere, som får kendskab til en offentlig, digital selvbetjeningsløsning, vil begynde at anvende den 20. Tekstboks 4.1: Fakta om forbrugernes brug af offentlige og private hjemmesider Kilder: Ministeriet for Videnskab, Teknologi og Udvikling (2004), PLS Rambøll (2002) og PLS Rambøll (2003). Allerede i dag er der offentlige selvbetjeningsløsninger, som anvendes i meget stort omfang. F.eks. blev SKATs internetløsning, som gør det muligt for skatteydere selv at ændre deres forskudsregistrering, anvendt af ca unikke brugere mellem 1. november 2003 og 1. juni Tallet repræsenterer en stigning i antallet af brugere på 40 % sammenlignet med den tilsvarende periode året før 21. Den borgerrettede del af OIS OIS.dk som er den primære offentlige adgang til ejendomsdata, blev i maj 2005 besøgt af godt unikke 18 Kontrapunkt (2005). 19 Kontrapunkt (2005). 20 OMD Danmark (2005). 21 Skat (2005).

20 20/49 brugere. Sammenlignet med den tilsvarende periode året før er der tale om en stigning på 27 %. Det tilsvarende tal for private hjemmesider indenfor ejendomssektoren er dog væsentlig højere: Således besøgte omkring unikke brugere den mest populære af disse sider Homes home.dk i juni Sammenlignet med antallet af brugere på samme hjemmeside i 2004 er der her tale om en stigning på ca. 25 %. Ligeledes registrerede Dansk Ejendomsmæglerforenings boligsiden.dk, som indeholder en oversigt over alle boliger sat til salg gennem en ejendomsmægler, en markant stigning på knap 50 % fra november 2004 til november Generelt er der altså væsentlig flere forbrugere, som anvender offentlige og private hjemmesider til at søge information forud for handel med fast ejendom, sammenlignet med blot 12 måneder før. Dog er det forsat med væsentlige undtagelser få forbrugere, som anvender offentlige, digitale selvbetjeningsløsninger. Det tyder på, at forbrugerne først og fremmest opfatter internettet som en informationskilde, og at deres evt. brug af mere avancerede løsninger kræver omfattende information om løsningernes muligheder og fordele. 4.3 Forbrugernes ønsker til digitale løsninger Der er således ingen tvivl om, at forbrugerne i stigende grad ønsker og forventer at tage internettet til hjælp, når de køber og sælger en bolig. Men hvordan kan denne udvikling accelereres og forbrugerne anspores til at benytte en offentlig boligportal og drage nytte af de mange data, som det offentlige råder over? Som svar på dette spørgsmål, kan der opstilles en række drivere og barrierer, som bør tages i betragtning når digitale løsninger indenfor ejendomshandel etableres 23 : Driver # 1 nemmere adgang til information: Det er centralt, at formidlingen af information tager udgangspunkt i forbrugerens behov frem for de offentlige myndigheders organisation. Det er derfor vigtigt at knytte formidlingen af de mange forskellige typer data relevant ved ejendomshandel sammen med begreber, som forbrugeren er bekendt med. Datatyperne bør derfor være udvalgt og struktureret efter en ejendomshandels faser frem for de forskellige offentlige registre, som data stammer fra. De fleste af disse registre vil typisk indeholde en række oplysninger, som ikke er relevante for forbrugere og virksomheder. Driver # 2 bedre service og flere muligheder: Ovenfor omtaltes SKATs hjemmeside som et eksempel på en offentlig side med relativt 22 Dansk Ejendomsmæglerforening (2006a). 23 De nævnte drivere og barrierer er beskrevet i Accenture (2004), OMD Danmark (2005) og PLS Rambøll (2002).