SALGSPROSPEKT Brogade 15, 5900 Rudkøbing

Transkript

1 ½- SALGSPROSPEKT Brogade 15, 5900 Rudkøbing Arealer Etageareal m 2 Grundareal m 2 Pris Kontantpris kr ,- DEN GAMLE APOTEKERGÅRD I RUDKØBING - EN ENESTÅENDE MULIGHED FOR KØB Erhvervsareal ca. 850 m² / Boligareal ca. 315 m² En ejendom med mange anvendelsesmuligheder Arkitektonisk perle i ny-klassicistisk stil i det Sydfynske Nyindrettet, moderne og tidssvarende apotekerdrift Apotekermuseum - Intimt gårdhavemiljø - Smuk Apotekerhave Ejendommen, gårdhave og apotekerhaven er fredet Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 1 af 24

2 Mægler: Jens Christensen Dato: 29. maj 2013 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Brogade Rudkøbing Matr.nr. 368 Rudkøbing Bygrunde KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Langeland Byejendom (kontor, butik, beboelse) Apotek, beboelse, museum m.v. OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1856 AREALER Grundareal m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 735 m² Erhvervsareal m/afskrivning 850 m² Boligareal 315 m² Etageareal i alt m² Sekundære arealer 88 m² OFFENTLIG VURDERING År 2012 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er p.t. forsikret således: Police nr Forsikringen dækker: Bygning 1 (apotek, beboelse): Brand, kortslutning, storm- og vandledningsskade, rør og kabel, svamp og insekt. Bygning 2 (museum, lager/laboratorium): Brand, kortslutning, storm- og vandledningsskade, rør og kabel, svamp og insekt. Øvrige bygninger: Se police. Forbehold: Se police. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er ikke omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 2 af 24

3 BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE Den gamle apotekergård i Rudkøbing er opført i Der har været apotek på stedet siden 1705 og de berømte Ørstedbrødre har haft deres opvækst på apoteket ( ). Hovedejendommen, der er beliggende over for Gåsetorvet i Rudkøbing, og som er opført i ny-klassicistisk stil, rummer mange fantastiske smukke detaljer og fremstår som en arkitektonisk perle i en usædvanlig flot og vedligeholdt stand. Hovedejendommens stueplan indeholder i dag et nyere, topmoderniseret og velfungerende apotek med et smukt indrettet forretningslokale i direkte forbindelse til receptur, pakkerum, kontorog møderum, klinikrum, apotekerkontor, frokoststue med udgang til gårdhavemiljø, lager og varemodtagelse. Kælderplan omfatter diverse lagerfaciliteter, vaskerum, personaleog toiletrum m.m. Boligdelen, hvori den nuværende apoteker er bosiddende, omfatter en stor herskabelig bolig - bl.a. omfattende følgende: Godt stort spisekøkken, spise- og opholdsstuer, adskillige værelser, 2 badeværelser samt ekstra ældre køkken. Endvidere åbent loftsrum med adgang til ejendommens tagetage med det fantastiske urværk og klokke. Fra hovedgaden er der i den smukt dekorerede vognport med trægulv adgang til museums-delen samt det pigstensbelagte gårdhaveanlæg, som foruden hovedejendommen er omkranset af 2 bygningslænger. I den østlige bygningslænge findes et apoteksmuseum. Desuden findes en usædvanlig smuk havepavillon med pejs. Den vestlige bygningslænge omfatter bl.a. et garageanlæg og diverse opmagasineringsfaciliteter, hvortil der er opført et smukt drivhus, hvori der er installeret brændeovn. Fra gårdhaven er der adgang til den helt unikke og smukke apotekerhave, der bl.a. omfatter et stort antal bede til brug for lægeurter, sjældne gamle træer m.m. Såvel hovedejendommen som de tilhørende længer og jordtilliggender fremstår i en meget fin og god vedligeholdt stand. En ejendom med mange anvendelsesmuligheder - flot firmadomicil, H.C. Ørsteds Museum, Gourmet Restaurant, IT-virksomhed, Reklamebureau m.m. Ejendommen vil relativt nemt kunne ombygges til flere boligenheder. Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 3 af 24

4 EJENDOMMENS FREMTIDIGE ANVENDELSE: Kun fantasien sætter grænser - eksempelvis beboelse med: - H.C. Ørsteds Museum - IT-virksomhed - Reklamebureau - Gourmet Restaurant - Firmadomicil - Alle - som opfylder lokalplanens forskrifter - og som ønsker sig et unikt og præsentabelt firmadomicil UDENOMSAREALER Gennem den smukt dekorerede vognport med trægulv er der adgang til det intime og smukke lukkede gårdhavemiljø belagt med pigsten, hvorfra der via en elegant adgangsportal med jernlåge er adgang til den helt unikke apotekerhave, der omfatter et stort antal bede og sortiment af lægeurter, smukke slyngplanter og sjældne træsorter. Apotekerhaven er bl.a. et udflugtsmål for turistbesøgende på Langeland, som kan få guidede ture i Apotekerhaven. Gårdmiljøet, apotekerhaven og det lille museum emmer af største intimitet. OMRÅDE / KVARTER Ejendommen er velbeliggende i Rudkøbings Gamle Købstad - Direkte til hovedfærdselsåre i Rudkøbing Centrum - Gåsetorvet med bronzestatuen af H.C. Ørsted - Ca. 100 meter til Rudkøbing Havn - I kort afstand til alle byens indkøbsfaciliteter. P-FORHOLD Der er fine kunde-parkeringsforhold direkte til apotekets/ejendommen indgangsparti. Alternative p-pladser på byens torv og Rudkøbing Havn - ca. 100 meter. Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 4 af 24

5 SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr KAPITALBEHOV Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Anslået kapitalbehov kr STARTFORRENTNING 5,29 %. LIKVIDITET: Der henvises til særskilt bilag. MOMSFRADRAGSPROCENT 72,76 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. LEJEINDTÆGTER Samlede årlige lejeindtægter udgør kr Erhvervslejemål kr I øvrigt henvises til særskilt bilag. Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 5 af 24

6 ØVRIGE FORHOLD Det præciseres, at salget af nærværende ejendom primært omhandler salg af ejendommens bygningsmasse med et apotek i ejendommens stue- og kælderplan. Overtagelse af bolig- og forretningsdel: Den nuværende ejer ønsker at forblive i ejendommen som lejer af såvel beboelses- som forretningsdelen i en nærmere aftalt periode. Apoteket vil fortsat have til huse i bygningen efter salg, hvorfor køber er garanteret en lejeindtægt fra apoteket til medio Apotekerloven: Om en eventuel overtagelse på sigt af forretningsdelen som apotekerforretning, henvises til apotekerlovens bestemmelser, hvorunder en eventuel fremtidig apoteker skal udnævnes af Sundhedsministeriet. Yderligere oplysninger herom kan indhentes hos det medvirkende ejendomsmæglerfirma. Fredet ejendom: Ejendommen og dens tilliggende, herunder gård- og apotekerhave er fredede. Offentlig adgang grundet fredning: Apotekerhaven er fredet, hvilket bl.a. medfører, at offentligheden har begrænset adgang til haven - jfr. fredningsbestemmelserne. Forfald pr. år: Grundet ejendommens fredning er der, ifølge indhentede beregninger fra Bygnings Frednings Foreningen i år 2012, et "forfald pr. år" på ca. kr i år 2012-priser. Eksisterende saldo på forfald pr. år-kontoen, overtages ikke af køber. Der tages forbehold for beløbets angivelse. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS VEJ Ejendommen er beliggende i byzone Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 6 af 24

7 OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 77, der bl.a. omhandler følgende: Ejendommen, som er beliggende i lokalplanens område 7, må kun anvendes til centerformål, herunder detailhandel, liberale erhverv og administration, hotel- og restaurationsvirksomhed, håndværkspræget servicevirksomhed, offentlige institutioner og service, fritids- og kulturaktiviteter samt boliger. Butikker til detailhandel må kun opføres eller indrettes i bebyggelsens stueetage. Det maksimale bruttoetageareal for detailhandelsbutikker må være: - Dagligvarebutikker, bruttoetageareal m² - Udvalgsvarebutikker, bruttoetageareal m² Se Lokalplan 77 - side 46 - ejendommen er beliggende i område 7. Ejendommen er underlagt bevaringsregler - se tinglyste servitutter af h.h.v. d og d om ydre fremtræden og bevaringsdeklaration. Ejendommen er i øvrigt i h.t.t tinglyste servitutter af og fredet. Ovennævnte er alene et ekstrakt af lokalplanen, som kan rekvireres ved henvendelse til home Erhverv. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af Nr.: Lyst: Indhold: Dokument om skel/byggeretsligt skel m.v Dokument om bebyggelsens ydre fremtræden m.v Dokument om bygningsfredning m.v Dokument om fredning Lejekontrakt med Langelands Museum indtil 1/ Bevaringsdeklaration m.v. Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 7 af 24

8 TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME EL: El leveres fra Langelands Elforsyning VAND/AFLØB: Vandforsyning: Alment vandforsyningsanlæg. Afløb til spildevandforsyningens renseanlæg VARME: Fjernvarme - nyere installation fra år Ifølge BBR-Ejermeddelelse er varmeinstallation registreret som centralvarmeanlæg fra eget anlæg. Kommunen er anmodet om, at ændre denne registrering til Fjernvarmeinstallation. LØSØRE OG INVENTAR Erhvervsdelen: Ved apoteksoverdragelse er den tiltrædende apoteker berettiget og forpligtet til at overtage inventaret og varebeholdningen, i det omfang inventaret og varebeholdningen er i brugbar og tidssvarende stand og er passende i forhold til den eller de pågældende apoteksenheders behov, jfr. Apotekerlovens Kapitel Boligdelen: Sædvanlige hvidevarer medfølger, i det omfang de forefindes ved ejendommens besigtigelse. MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 8 af 24

9 MILJØFORHOLD, DRIFT Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Ved søgning den over forurenede grunde fremkommer ingen oplysninger om ejendommen. Oplysningerne i databasen er fremkommet ved amtets historiske kortlægning af virksomhedstyper, der erfaringsmæssigt kan have forurenet jord og grundvand. Databasen indeholder derfor såvel grunde, som er påvist forurenet, som grunde under mistanke og en række grunde, hvor der arbejdes på en afklaring af historiske oplysninger eller undersøgelsesresultater. DRIFTSUDGIFTER år 2013 Ejendomsskatter (år 2013) kr. 0 Udvendig vedligeholdelse, afsat kr Administration kr Forsikringer, præmie kr Skadedyrsbekæmpelse kr. 56 Skorstensfejning kr. 397 Driftsudgifter år 2013, i alt anslået kr Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 72,76 %. Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. ØVRIGE FORHOLD Der er ikke medtaget forbrugsafhængige udgifter til el, vand/afløb, varme og renovation. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: home Erhverv Fyn A/S, Englandsgade 22, 5000 Odense C Att.: Jens Christensen, Statsaut. ejendomsmægler & Valuar, MDE, tlf.: , mobil: , jchr@homeerhverv.dk. Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 9 af 24

10 BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1856 Bebygget areal 361 m² Sekundære arealer 38 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Boligareal 315 m² Boligareal Nej Erhvervsareal, herunder et 54 m2 indrettet 573 m² Erhvervsareal Ja til museum og 223 m2 placeret i kælderen Andet areal (vognporten) 38 m² Sekundært areal Nej BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 1777 Bebygget areal 165 m² Sekundære arealer 50 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Lager (tidligere laboratorium) 115 m² Erhvervsareal Ja Havestue med pejs 50 m² Sekundært areal Nej BYGNING NR. 3 BBR-nr. 3 Opført / ombygget år 1777 Bebygget areal 209 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Lager 162 m² Erhvervsareal Ja Drivhus, overdækket terrasse og garage 47 m² Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 10 af 24

11 Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Erhvervslejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr kr INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00 % kr Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 72,76 %. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 11 af 24

12 Driftsudgifter år 2013, specificerede UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr ADMINISTRATION Administration kr FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Skadedyrsbekæmpelse kr. 56 Skorstensfejning kr. 397 Driftsudgifter år 2013, i alt anslået kr Driftsudgifterne er ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 72,76 %. Købesummens fordeling - Afskrivninger KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Ikke afskriv.berettiget bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00 % x kr = kr Afskrivning 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 12 af 24

13 Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Momsrefusion (fradragsprocent 72,76) kr Handelsomkostninger anslået inkl. momsrefusion kr Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Investeret kapital, omregnet kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning kr STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: X 100 = 5,29 % (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 72,76 % Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 13 af 24

14 FOTO - KORTBILAG Gårdhave Have Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 14 af 24

15 Have Spisestue i vinterpavillon Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 15 af 24

16 Kontor Stue Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 16 af 24

17 Portadgang Vinterpavillon Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 17 af 24

18 Vinterpavillon Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 18 af 24

19 Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 19 af 24

20 Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 20 af 24

21 Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 21 af 24

22 home Erhverv Fyn A/S Englandsgade 22, 5000 Odense C Tlf.: , Fax.: fyn@homeerhverv.dk - LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 001 Apotek Erhverv Langelands Museum Erhverv I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået 0 0 Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 22 af 24

23 home Erhverv Fyn A/S Englandsgade 22, 5000 Odense C Tlf.: , Fax.: fyn@homeerhverv.dk - LEJEMÅLSOVERSIGT ØKONOMI / REGULERINGER Lejeoversigt Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 001 Apotek 0 0 Ja Faktisk Nej 002 Langelands Museum 0 0 Nej Faktisk Nej Lejen påklaget Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 23 af 24

24 home Erhverv Fyn A/S Englandsgade 22, 5000 Odense C Tlf.: , Fax.: fyn@homeerhverv.dk - LEJEMÅLSOVERSIGT - KONTRAKTSVILKÅR Lejeoversigt Nr. Lejer P-pl Lejestart Opsigelsesvarse l Uopsigelighe d udlejer Uopsigeligh ed lejer Indvendig vedligeholdelse Udvendig vedligeholdelse Afståelse sret 001 Apotek 0 Lejer Udlejer Nej Nej 002 Langelands Museum 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlej eret Bemærkninger Sag 917S Brogade 15, 5900 Rudkøbing Side 24 af 24