HØRINGSUDKAST. Forslag

Transkript

1 Lovforslag nr. L xx Folketinget Fremsat den yy. marts 2004 af økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen) HØRINGSUDKAST Forslag til Lov om ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., lov om ejerlejligheder, lov om leje af almene boliger, lov om afgift ved udstykning m.m. og lov om indkomstbeskatning af aktieselskaber m.v. (Forsøg med salg af almene familieboliger) 1 I lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 626 af 30. juni 2003, som ændret ved lov nr af 27. december 2003, foretages følgende ændringer: 1. I 6, stk.1, indsættes som 2. pkt.:»til hovedformålet regnes endvidere salg af familieboliger efter kapitel 5 a.«2. I 27 indsættes som stk. 6:»Stk. 6. Stk. 1-3 og 5 finder ikke anvendelse ved salg efter kapitel 5 a.«3. I 28, stk. 1, indsættes som 3. pkt.:»fremsættes der forslag om væsentlig forandring af en almen boligorganisations ejendom på en ejerforenings generalforsamling, kan boligorganisationens bestyrelse kun stemme for forandringen efter forudgående godkendelse af kommunalbestyrelsen.«4. I 28 indsættes som stk. 5:»Stk. 5. Stk. 3 og 4 finder ikke anvendelse ved salg efter kapitel 5 a. Stk. 4 finder dog tilsvarende anvendelse for salgsprovenu, som udbetales til afdelingen efter 75 m, stk. 3, sidste pkt.«5. Efter 37 indsættes:» 37 a. Er den ejendom, hvor afdelingen er beliggende, opdelt i ejerlejligheder, handler boligorganisationens bestyrelse på afdelingens vegne på ejerforeningens generalforsamling. Stk. 2. Bestyrelsen skal handle i overensstemmelse med afdelingsmødets beslutninger i spørgsmål vedrørende ejerforeningens husorden.

2 2 Stk. 3. Inden afholdelse af ejerforeningens generalforsamling skal afdelingsbestyrelsen godkende bestyrelsens indstilling om at stemme for eller imod eller at fremsætte forslag om eller ændringsforslag til 1) driftsbudget, 2) årsregnskab, 3) forslag, som har betydning for fællesudgifternes størrelse, og 4) forslag om iværksættelse af øvrige arbejder eller aktiviteter i ejendommen. Stk. 4. Afdelingsmødet kan beslutte, at afdelingsbestyrelsen skal forelægge bestyrelsens indstillinger for afdelingsmødet til godkendelse. Godkendelse skal ske ved urafstemning blandt afdelingens boligtagere, når krav herom fremsættes af 25 pct. af de fremmødte stemmeberettigede deltagere. Stk. 5. Meddeler kommunalbestyrelsen pålæg efter 41, kan bestyrelsen uden samtykke fra afdelingen søge de i 41 nævnte arbejder iværksat i ejerforeningen. Stk. 6. Er den ejendom, hvor afdelingen er beliggende, omfattet af en grundejerforening, handler boligorganisationens bestyrelse på afdelingens vegne på grundejerforeningens generalforsamling. Boligorganisationen og afdelingen beslutter i samarbejde, hvordan afdelingen får indflydelse på de beslutninger, der træffes på grundejerforeningens generalforsamling. Stk. 7. Bestyrelsen indbringer eventuelle tvistigheder mellem bestyrelsen og afdelingsbestyrelsen eller afdelingsmødet, jf. stk. 3, 4 og 6, for kommunalbestyrelsen, som træffer den endelige administrative afgørelse.«6. I 40 indsættes som stk. 2:»Stk. 2. Er afdelingen omfattet af en ejerforening, som er etableret ved salg efter kapitel 5 a, fastsættes husordenen af ejerforeningen.«7. Efter kapitel 5 indsættes:»kapitel 5 a Forsøg med salg af almene familieboliger som ejerboliger Ansøgning, godkendelse og beslutning 75 a. Økonomi- og erhvervsministeren kan efter ansøgning fra kommunalbestyrelsen godkende forsøg med salg af almene familieboliger i kommunen til almene lejere af boligerne. Stk. 2. Ved ansøgning om godkendelse meddeler kommunalbestyrelsen, i hvilket omfang afdelinger i kommunen er omfattet af forsøget. Kommunalbestyrelsen offentliggør forsøgets omfang. Efterfølgende ændringer af forsøgets omfang skal godkendes af økonomi- og erhvervsministeren. Stk. 3. Afdelingsmødet beslutter, om almene lejere i boliger, som er omfattet af forsøget efter stk. 2, kan købe deres familiebolig. Afdelingsmødets beslutning kan ikke senere ændres. 75 b. Økonomi- og erhvervsministeren kan efter ansøgning fra en boligorganisation godkende forsøg med salg af almene familieboliger i boligorganisationens afdelinger til almene lejere af boligerne. Stk. 2. Ved ansøgning om godkendelse meddeler boligorganisationen, i hvilket omfang boligorganisationens afdelinger er omfattet af forsøget. Boligorganisationen offentliggør forsøgets omfang. Efterfølgende ændringer af forsøgets omfang skal godkendes af økonomi- og erhvervsministeren. Stk. 3. Følgende boliger kan kun omfattes af forsøget med kommunalbestyrelsens godkendelse:

3 3 1) Boliger, hvori der er etableret et kollektivt bofællesskab efter kommunalbestyrelsens bestemmelse, jf. 3, stk. 2, eller efter 51, stk. 3, eller 51 a, stk. 1. 2) Boliger, som ved tilsagnet om offentlig støtte tidligere har været forbeholdt ældre og personer med handicap, eller som med offentlig støtte efter bistandsloven er indrettet til denne gruppe, jf. 51, stk. 4. 3) Boliger opført med et bruttoareal større end 110 m2 med henblik på udlejning til husstande med mindst 4 medlemmer, hvoraf mindst et medlem er stærkt bevægelseshæmmet, jf. 109, stk. 4. 4) Boliger til yngre fysisk handicappede, jf. 134 a. 5) Boliger til personer med demens, jf. 134 c. Stk. 4. Afdelingsmødet beslutter, om almene lejere i boliger, som er omfattet af forsøget efter stk. 2, kan købe deres familiebolig. Afdelingsmødets beslutning kan ikke senere ændres. Stk. 5. Er der i en kommune iværksat forsøg efter ansøgning fra en boligorganisation, kan kommunalbestyrelsen standse det samlede salg i kommunen, når der i alt er solgt mere end 5 pct. af de almene familieboliger, som var ibrugtaget i kommunen den 1. januar Pålæg om at standse salget medfører, at der i kommunen ikke kan påbegyndes yderligere tilmeldingsperioder, jf. 75 j, stk. 1. I afdelinger, hvor en tilmeldingsperiode er påbegyndt, gennemføres salget. 75 c. Økonomi- og erhvervsministeren kan efter fælles ansøgning fra kommunalbestyrelsen og en boligorganisation godkende, at der i det omfang, der er godkendt forsøg efter 75 a eller 75 b, tillige kan ske salg af ledige boliger, dog maksimalt 1/3 af familieboligerne i en afdeling. Stk. 2. Ved ansøgning efter stk. 1 meddeler kommunalbestyrelsen og boligorganisationen i hvilket omfang, der kan ske salg af ledige boliger, samt i hvilket omfang, der ansøges om salg i problemramte afdelinger, jf. stk. 3 og 75 k, stk. 2. Boligorganisationen offentliggør omfanget af salg af ledige boliger. Efterfølgende ændringer af forsøgets omfang skal godkendes af økonomi- og erhvervsministeren. Stk. 3. Ved en problemramt afdeling forstås en afdeling, hvor der er konstateret væsentlige problemer af økonomisk, social eller anden karakter, herunder høj husleje, høj flyttefrekvens, stor andel af lejere med sociale problemer, vold, hærværk eller nedslidning af bygninger og friarealer. Stk. 4. Afdelingsmødet beslutter, om der kan ske salg af ledige boliger. Det er en forudsætning, at afdelingsmødet senest samtidig træffer beslutning efter 75 a, stk. 3, eller 75 b, stk. 4. Afdelingsmødets beslutning kan ikke senere ændres. 75 d. Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om ansøgning og godkendelse af forsøg efter 75 a-c. 75 e. Økonomi- og erhvervsministeren kan påbyde boligorganisationerne at standse salg efter dette kapitel helt eller delvist, hvis salget i en afdeling medfører eller forventes at medføre et væsentligt negativt nettoprovenu. Pålæg om at standse salget medfører, at boligorganisationen ikke kan påbegynde yderligere tilmeldingsperioder. Er tilmeldingsperioden påbegyndt, kan salget gennemføres. Ved vurdering af om salg bør standses, lægges der vægt på tabets størrelse og på, om salget indgår i en helhedsorienteret indsats til genopretning af problemramte afdelinger som defineret i 75 c, stk f. En afdeling kan omfattes af forsøg, hvis flertallet af familieboligerne i afdelingen i 15 år i alt har fungeret som en eller flere af de i nr. 1-3 nævnte boligtyper: 1) almen bolig, 2) almennyttig bolig eller 3) anden bolig opført med støtte efter byggestøtte-, kollegiestøtte- eller boligbyggerilovgivningen eller den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr.

4 4 664 af 8. august 2002, som ændret ved 76 i lov nr. 145 af 25. marts 2002 og 5 i lov nr af 27. december g. Lejerens mulighed for at købe sin almene familiebolig efter dette kapitel indtræder ved lejeforholdets påbegyndelse og bortfalder ved lejeaftalens opsigelse eller ophævelse. 75 h. Når afdelingsmødet har truffet beslutning efter 75 a, stk. 3, eller 75 b, stk. 4, skal boligorganisationens bestyrelse uden unødigt ophold 1) udarbejde vedtægter for en kommende ejerforening eller grundejerforening, 2) fastsætte fordelingstal for kommende ejerlejligheder, 3) gøre lejerne bekendt med et skøn over boligernes værdi på baggrund af normtal i Told- og Skattestyrelsens vurderingsmodeller fra den seneste almindelige vurdering og 4) fastsætte den årlige tilmeldingsperiode, jf. 75 j, stk. 1. Stk. 2. Bestyrelsen gør lejerne bekendt med et aktuelt skøn over boligernes værdi, hver gang der sker ændring af normtallene, jf. stk. 1, nr. 3. Stk. 3. Afdelingsmødet og kommunalbestyrelsen godkender vedtægter og fordelingstal. Så længe afdelingen er omfattet af en ejerforening, som er etableret i forbindelse med salg efter dette kapitel, godkender kommunalbestyrelsen efterfølgende ændringer af vedtægterne. Eventuelle tvistigheder mellem bestyrelsen og afdelingsbestyrelsen eller afdelingsmødet om vedtægter og fordelingstal afgøres af kommunalbestyrelsen i forbindelse med dennes godkendelse af vedtægterne. Salgets gennemførelse 75 i. Boligorganisationens bestyrelse skal uden unødigt ophold sikre en forsvarlig gennemførelse af salget. 75 j. Boligorganisationen fastsætter for hver afdeling en årlig tilmeldingsperiode på 1 måned, inden udløbet af hvilken de lejere, som ønsker at købe deres bolig, skal meddele dette skriftligt til boligorganisationen. Boligorganisationen kan ikke fastsætte en tilmeldingsperiode, som udløber efter den 31. december Stk. 2. Boligorganisationen fastsætter endvidere en fælles overtagelsesdag gældende for de lejere, som inden udløbet af tilmeldingsperioden har afgivet meddelelse til organisationen, og som beslutter at købe. I ganske særlige tilfælde, hvor salget ikke kan gennemføres til den fastsatte overtagelsesdag, kan boligorganisationen og lejeren aftale en anden overtagelsesdag. 75 k. En ledig bolig, jf. 75 c, kan sættes til salg, hvis boligen ikke 1) skal stilles til rådighed for kommunal anvisning efter 59, stk. 1 eller 2, 2) er omfattet af aftale om udlejning til brug for midlertidig genhusning efter 51, stk. 6, eller 3) kan udlejes efter 51, stk. 1, 51 a, stk. 1, eller 60 til personer, der var registreret som boligsøgende til den pågældende bolig på tidspunktet for lejeaftalens opsigelse eller ophævelse. Stk. 2. Har økonomi- og erhvervsministeren godkendt salg af ledige boliger i problemramte afdelinger efter 75 c, kan indtil 90 pct. af de ledige boliger i afdelingen sættes til salg, uden at genudlejning forsøges efter de i stk. 1, nr. 3, nævnte bestemmelser. Stk. 3. I den periode, hvor boligen er udbudt til salg, kan den ikke udlejes. Stk. 4. Lejetab i perioden fra boligen udbydes til salg og indtil boligen overtages af køberen eller genudlejes, som ikke afholdes af salgssummen, jf. 75 s, stk. 2, nr. 10, eller af Landsbyggefonden, jf. 96 m, stk. 1, nr. 3, dækkes af boligorganisationens dispositionsfond. Stk. 5. Ved salg af ledige boliger skal købsaftalen være indgået senest 31. december 2007.

5 5 75 l. Foreligger der ikke et budget for den ejerforening, som boligen bliver omfattet af efter salget, skal boligorganisationen inden iværksættelse af opdeling i ejerlejligheder, udarbejde et forslag til budget for den kommende ejerforening, når en eller flere lejere inden tilmeldingsperiodens udløb har meddelt boligorganisationen, at de ønsker at købe deres bolig, eller når det besluttes at sætte en ledig bolig til salg. Stk. 2. Inden iværksættelse af matrikulær udstykning, skal boligorganisationen oplyse køberne om det forventede kontingent til en grundejerforening, når en eller flere lejere inden tilmeldingsperiodens udløb har meddelt boligorganisationen, at de ønsker at købe deres bolig, eller når det besluttes at sætte en ledig bolig til salg. 75 m. Ved opdeling i ejerlejligheder i forbindelse med salg efter dette kapitel udlægges afdelingens fællesarealer og fællesanlæg som fællesejendom. Når særlige forhold gør sig gældende, kan kommunalbestyrelsen godkende, at fællesareal og fællesanlæg udlægges som særejendom. Stk. 2. Ved udstykning træffer boligorganisationen med kommunalbestyrelsens godkendelse beslutning om, i hvilket omfang fællesareal og fællesanlæg skal overdrages til en grundejerforening, der alene omfatter boliger, som var omfattet af afdelingen på tidspunktet for det første salg efter dette kapitel. Hvor fællesareal og fællesanlæg overdrages til en grundejerforening, sker dette vederlagsfrit for grundejerforeningen. Kontingent til grundejerforeningen fastsættes således, at grundejerforeningen af indtægterne kan afholde de udgifter, der er forbundet med driften af det overdragede areal og anlæg. Stk. 3. Boligorganisationen skal lade tinglyse deklaration på grundejerforeningens ejendom om, at ejendom, som er overdraget efter stk. 2 ikke kan belånes, og at salg af ejendommen kun kan ske med kommunalbestyrelsens godkendelse, så længe afdelingen er medlem af grundejerforeningen. Boligorganisationen skal desuden lade tinglyse deklaration på grundejerforeningens ejendom om, at ved grundejerforeningens videresalg af ejendom, som er overdraget efter stk. 2, udbetales salgsprovenuet forholdsmæssigt til medlemmerne af grundejerforeningen. Stk. 4. Boligorganisationen skal lade tinglyse deklaration på den ejendom, som den tilbageværende afdeling har skøde på, og på de boliger, der sælges, om pligt til medlemskab af grundejerforeningen, og om udelukkende brugsret til fællesarealer og fællesanlæg. Stk. 5. De i stk. 3 og 4 nævnte deklarationer gøres uopsigelige med kommunalbestyrelsen som påtaleberettiget. 75 n. Købsprisen for den enkelte bolig fastsættes til markedsprisen. Stk. 2. Markedsprisen fastsættes ved en vurdering foretaget af en ejendomsmægler, der er valuar. Den første bolig i afdelingen vurderes dog i fællesskab af to ejendomsmæglere, der er valuarer. Valuarerne udpeges af kommunalbestyrelsen efter udbud. Stk. 3. Valuaren foretager vurderingen på grundlag af værdien i handel og vandel, når købesummen skal erlægges kontant. Ved vurderingen ses der bort fra, at køberen er berettiget til et rente- og afdragsfrit lån, jf. 75 r. Stk. 4. Hvis en lejer, der har fået vurderet sin bolig, ikke overtager boligen på overtagelsesdagen, jf. 75 j, stk. 2, skal lejeren betale 50 pct. af udgiften til vurdering af lejerens bolig. Foretages vurderingen af to ejendomsmæglere, der er valuarer, jf. stk. 2, 2. pkt., skal lejeren betale 25 pct. af udgiften. Inden iværksættelse af opdeling eller udstykning og vurdering skal lejeren stille sikkerhed for sin andel af udgiften. Hvis vurderingen overstiger den efter 75 h, stk. 1, nr. 3, eller stk. 2, oplyste værdi med mere end 20 pct., afholder afdelingen hele udgiften til valuarerne. 75 o. Hvis lejeren har forbedret det lejede efter kapitel 8 i lov om leje af almene boliger, beregner boligorganisationen inden indgåelsen af købsaftalen den godtgørelse, som lejeren ville

6 6 have ret til, såfremt lejeforholdet ophørte på overtagelsesdagen. Boligorganisationen sender opgørelsen til lejeren i rimelig tid inden det tidspunkt, hvor købsaftalen påregnes indgået. Stk. 2. Godtgørelsesbeløbet udbetales til lejeren senest på overtagelsesdagen. 75 p. I rimelig tid inden det tidspunkt, hvor købsaftalen påregnes indgået, gennemføres et syn af boligen med henblik på at konstatere, om lejeren har misligholdt den, jf. 25, stk. 4, i lov om leje af almene boliger. Lejeren indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Er boligen misligholdt, udarbejdes snarest muligt efter synet en opgørelse indeholdende oplysning om, hvori misligholdelsen består samt oplysning om, hvad en udbedring heraf skønnes at ville koste. Opgørelsen sendes straks til lejeren. Stk. 2. Lejeren betaler det beløb, som det skønnes at ville koste at udbedre misligholdelsen, senest på overtagelsesdagen. 75 q. Indestående pantegæld indfries forholdsmæssigt efter regler, der fastsættes af økonomi- og erhvervsministeren. Stk. 2. Ved indfrielsen nedsættes låntagers betaling med virkning fra overtagelsesdagen svarende til låntagers betaling på den del af lånet, der er indfriet. Låntagers betaling reguleres herefter som hidtil. Udamortiseres et lån i perioden mellem overtagelsesdagen og indfrielsen, nedsættes låntagers betaling på dette lån tilsvarende indtil udamortiseringen. Tilsvarende nedsættes de likvide midler, der indgår i dispositionsfonden efter 20, stk. 1, nr. 4 og 6-8, med virkning fra lånets udamortisering. Stk. 3. Ved indfrielsen reguleres den løbende støtte med virkning fra overtagelsesdagen, således at støtten udgør et beløb, der svarer til forskellen mellem låntagers betaling og ydelsen på lånet. Udamortiseres et lån i perioden mellem overtagelsesdagen og indfrielsen, reguleres støtten til dette lån tilsvarende indtil udamortiseringen. Stk. 4. Boligorganisationen opgør behovet for indfrielse, herunder hvilke lån, der skal indfries efter stk. 1. Opgørelsen indsendes til Økonomistyrelsen til godkendelse før indfrielsen. Stk. 5. For inkonverterbare realkreditlån, hvor der efter økonomi- og erhvervsministerens nærmere bestemmelse ikke opkøbes obligationer til delvis indfrielse af lånet, indtræder staten i betalingsforpligtelsen på den del af obligationerne, der svarer til den delvise indfrielse og overtager samtidig den dertil hørende pantebrevsgæld, mod at staten modtager et beløb, der svarer til gælden ved en af økonomi- og erhvervsministeren fastsat indfrielseskurs. Obligationerne kan efterfølgende opkøbes efter økonomi- og erhvervsministerens nærmere bestemmelse. 9 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer gælder tilsvarende. Stk. 6. Statsgarantier, kommunale garantier samt alle regarantier for indestående pantegæld, vedstås. Vedståelsen kan indhentes efterfølgende. Stk. 7. Kommunalbestyrelsen yder garanti for den del af restgælden på indestående realkreditlån, som efter den forholdsmæssige indfrielse har pantesikkerhed ud over 80 pct. af ejendommens markedsværdi. Den del af restgælden, der ikke omfattes af garantien, har panteret forud for den garanterede del af restgælden. Stk. 8. Indenrigs- og sundhedsministeren fastsætter regler om, at kommunalbestyrelsen deponerer beløb, der svarer til den del af den kommunale grundkapital, som tilbagebetales til kommunen ved indfrielse af grundkapitallån efter stk. 1, samt regler om frigivelse af det deponerede beløb. Rente- og afdragsfrit lån 75 r. Lejeren, som køber sin almene bolig efter dette kapitel, kan optage et rente- og afdragsfrit lån i Landsbyggefonden på 30 pct. af købsprisen, jf. 75 n. Køber flere lejere boligen i sameje,

7 7 eller køber lejeren sin bolig i sameje med andre personer, som er samlevende med lejeren, kan køberne optage lånet i forening. Køberen betaler et gebyr som nævnt i 96 l, stk. 3. Stk. 2. Lånet forfalder til indfrielse ved den tidligere lejers fraflytning, medmindre den tidligere lejers ægtefælle eller personer, som har været samlevende med den tidligere lejer i mindst 2 år, bliver boende i den købte bolig, jf. stk. 1. Stk. 3. Lånet forfalder endvidere til indfrielse ved helt eller delvist ejerskifte. Den tidligere lejer kan dog ved overtagelse af en samejers andel af boligen overtage en tilsvarende del af lånet. Den tidligere lejers ægtefælle eller personer, som har været samlevende med den tidligere lejer i mindst 2 år, kan ved overtagelse af den tidligere lejers andel af boligen overtage en tilsvarende del af lånet. Hvis den tidligere lejer har købt boligen i sameje med sin ægtefælle eller en anden person, som har været samlevende med den tidligere lejer i mindst 2 år, og hvis den tidligere lejer overdrager sin andel af boligen til en anden person, forfalder kun den tidligere lejers andel af lånet. Opgørelse og anvendelse af nettoprovenu mv. 75 s. Nettoprovenuet ved salg efter dette kapitel opgøres som salgssummen, fastsat efter 75 n, fratrukket beløb som nævnt i stk. 2, og tillagt beløb som nævnt i stk. 3. Stk. 2. Af salgssummen afholdes: 1) tilbagebetaling af beboerindskud, 2) forholdsmæssig indfrielse af pantegæld, 3) gebyrer og afgifter i forbindelse med relaksation og indfrielse af pantegæld, 4) omkostninger til udstykning samt udgifter til opdeling, som kan henføres til de solgte boliger, 5) omkostninger til vurdering, 6) betaling af de solgte boligers forholdsmæssige andel af et opsamlet driftsunderskud til afdelingen, 7) godtgørelse for lejerens forbedring af det lejede, 8) udgifter til energimærkning og energiplan, 9) omkostninger til udarbejdelse af købsaftale, 10) boligorganisationens administrationsudgifter i tilknytning til salget, 11) lejetab svarende til maksimalt 6 måneders husleje i forbindelse med salg af ledige boliger, 12) ydelser i perioden fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen på den del af lånene, der indfries, 13) tilbagebetaling af støtte modtaget i perioden fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen, og 14) andre udgifter i forbindelse med salget, herunder omkostninger ved mellemfinansiering og andre udlæg. Stk. 3. Til salgssummen lægges: 1) lejerens erstatning for misligholdelse, 2) den del af afdelingens henlæggelser på overtagelsestidspunktet til periodisk fornyelse og istandsættelse, der svarer til de solgte boligers forholdsmæssige andel, 3) den del af afdelingens henlæggelser til indvendig vedligeholdelse, der svarer til de solgte boligers forholdsmæssige andel og 4) indtægter i forbindelse med salget, herunder forrentning af deponeret købesum. Stk pct. af nettoprovenuet, dog mindst kr. og højst kr. pr. solgt bolig, indbetales til den ejerforening, som de solgte boliger er omfattet af. Er de solgte boliger ikke omfattet af en ejerforening, indbetales beløbet til en grundejerforening, der alene omfatter boliger, som var omfattet af afdelingen på tidspunktet for det første salg efter dette kapitel. Stk. 5. Nettoprovenuet, fratrukket indbetalte beløb efter stk. 4, indbetales til Landsbyggefonden. Stk. 6. Overstiger de i stk. 2 og 4 nævnte beløb salgssummen tillagt beløb efter stk. 3, dækkes forskellen af Landsbyggefonden, jf. 96 m, stk. 1, nr. 5.

8 8 Stk. 7. Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om de i stk. 2 nævnte beløb, som kan afholdes af salgssummen, og de i stk. 3 nævnte beløb, som kan tillægges salgssummen. 75 t. Regnskabsaflæggelse for afdelingens salg efter dette kapitel samt revision heraf sker efter regler, som fastsættes af økonomi- og erhvervsministeren. Stk. 2. Revisionen foretages af en statsautoriseret revisor eller en registreret revisor. Revisors bemærkninger indføres i en revisionsprotokol. Stk. 3. Regnskabet godkendes af kommunalbestyrelsen. Genpart af regnskabet indsendes til Landsbyggefonden. 75 u. Almene boligorganisationer indberetter salg efter dette kapitel til Landsbyggefonden. Stk. 2. Kommunalbestyrelsen indberetter på baggrund af oplysninger fra boligorganisationerne en gang årligt statusoplysninger om forsøget til økonomi- og erhvervsministeren efter regler, der fastsættes nærmere af økonomi- og erhvervsministeren.«8. I 78, stk. 1, ændres»79-80 d«til:»79-80 f.«9. Efter 80 e indsættes:» 80 f. Almene boligorganisationer indbetaler nettoprovenu efter 75 s, stk. 5, til Landsbyggefonden.«10. Efter 82 indsættes:» 82 a. Bidrag efter 80 f indbetales senest samtidig med indsendelse af regnskab efter 75 t. 82, stk. 3, 1., 3. og 4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.«11. Efter 89 b indsættes:» 89 c. Bidrag, der indbetales til Landsbyggefonden efter 80 f, overføres til provenufonden. Stk. 2. Det er provenufondens hovedformål at anvende midler fra salg af almene boliger efter kapitel 5 a til etablering af nye almene familieboliger. Stk. 3. Provenufondens indtægter, herunder renteindtægter, anvendes til provenufondens formål. Stk. 4. Udgifter til provenufondens administration m.v. afholdes af provenufondens indtægter. Stk. 5. Landsbyggefonden kan med økonomi- og erhvervsministerens tilladelse optage lån til dækning af provenufondens forpligtelser efter 96 i-n. Udgifter som følge af lånet dækkes af de midler, der overføres til provenufonden. Fondens lån skal afvikles hurtigst muligt. Stk. 6. Staten kan yde garanti for lån som nævnt i stk. 5. Statens udgifter til etablering af garantien dækkes af de midler, der overføres til provenufonden.«12. I 93 ændres» e«til:» f.«13. I 96 indsættes som stk. 2:»Stk. 2. Landsbyggefonden kan betinge ydelse af støtte efter 91, stk. 1, og 92, stk. 1, af, at kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen ansøger om økonomi- og erhvervsministerens godkendelse af forsøg med salg af almene familieboliger efter 75 a, stk. 1, 75 b, stk. 1, og 75 c, stk. 1.«14. Efter 96 g indsættes:

9 9»Provenufonden 96 h. For hver boligorganisation, som har afdelinger, hvor der er solgt boliger efter kapitel 5 a, oprettes en konto i provenufonden. Stk. 2. Boligorganisationens konto opskrives med boligorganisationens indbetalinger efter 80 f med fradrag af et beløb, der svarer til de udgifter, som Landsbyggefonden har dækket efter 96 m i boligorganisationens afdelinger. Stk. 3. Boligorganisationens tilgodehavende nedskrives med beløb, som ikke er anvendt efter 96 i, stk. 1, og 96 j, stk. 1, 10 år efter, at kontoen er opskrevet med beløbet. Stk. 4. Boligorganisationens konto tilskrives renter svarende til Danmarks Nationalbanks diskonto. 96 i. Boligorganisationen anvender midler, der indestår på boligorganisationens konto i provenufonden, til dækning af et beløb, der svarer til statens og kommunens udgifter til ydelsesstøtte og grundkapital til almene familieboliger, som en afdeling af boligorganisationen opnår tilsagn til i henhold til 115, stk. 1, nr. 1-4 og 6, efter den 31. december Stk. 2. Boligorganisationens dækning efter stk. 1 trækkes på boligorganisationens konto og overføres til provenufonden. Overførte beløb anvendes til dækning af provenufondens udgifter til refusion til stat og kommuner efter 96 k, stk. 1, samt udgifter efter 89 c, stk. 4-6, og 96 l. Stk. 3. Boligorganisationens dækning efter stk. 1 opgøres på tidspunktet for godkendelsen af den endelige anskaffelsessum for byggeriet og udgør et beløb, som svarer til nutidsværdien af den statslige ydelsesstøtte, tillagt udgiften til kommunal grundkapital. Ved beregningen af nutidsværdien anvendes de forudsætninger om rente, inflation og diskonteringsrente, som ligger til grund for budgetteringen af statens udgifter til ydelsesstøtte for den på godkendelsestidspunktet gældende finanslov. 96 j. Boligorganisationen har under de i stk. 2 nævnte forudsætninger endvidere ret til at anvende midler, der indestår på boligorganisationens konto i provenufonden, dog højst 10 pct. af opskrivningen af boligorganisationens konto efter 96 h, stk. 2, til de i 20, stk. 2, nævnte formål. Boligorganisationen indsender en ansøgning om udbetaling af midlerne til Landsbyggefonden inden foranstaltningerne iværksættes. Stk. 2. Det er en forudsætning for anvendelse af midler efter stk. 1, at Landsbyggefonden på grundlag af en samlet vurdering af de forhold, der ligger til grund for ansøgningen om at anvende midler, finder, at de udgifter, som midlerne skal anvendes til, er rimelige og nødvendige med henblik på at forbedre den pågældende afdelings situation, og at udgifterne ikke kan finansieres på anden måde, som er sædvanlig for almene boligorganisationer eller afdelinger. 96 k. Af midlerne i provenufonden og inden for en ramme, der fastsættes efter stk. 3, refunderer Landsbyggefonden 40 pct. af den offentlige støtte til etablering af nye almene familieboliger i kommuner, hvor der er solgt boliger efter kapitel 5 a. 1. pkt. finder anvendelse for tilsagn, som er meddelt efter den 31. december 2005 i medfør af 115, stk. 1, nr. 1-4 og 6. Stk. 2. Ved kommunens valg af en boligorganisation som driftsherre i forbindelse med etablering af nye almene familieboliger med refusion efter stk. 1, skal kommunen bl.a. lægge vægt på, om boligorganisationen har indestående på sin konto i provenufonden fra salg i kommunen. Stk. 3. Den i stk. 1 nævnte ramme fastsættes for hver kommune, hvor der er solgt boliger efter kapitel 5 a. Rammen fastsættes første gang den 1. januar 2006 og reguleres herefter løbende, således at rammen udgør et beløb, der svarer til det indbetalte provenu fra gennemførte salg i kommunen med fradrag af:

10 10 1) et bidrag til dækning af provenufondens udgifter efter 89 c, stk. 4-6, 96 j, og 96 l og m, 2) refunderede beløb efter stk. 1 og 3) beløb, som ikke er refunderet efter stk år efter rammen er reguleret med beløbet. Stk. 4. Rammen reguleres endvidere én gang årlig den 1. januar med udviklingen i nettoprisindekset. Stk. 5. Bidrag efter stk. 3, nr. 1, fastsættes den 1. januar 2006 af Landsbyggefonden efter regler, der nærmere fastsættes af økonomi- og erhvervsministeren. Landsbyggefonden kan med økonomiog erhvervsministerens godkendelse fastsætte et andet bidrag, såfremt dette nødvendiggøres af de i stk. 3, nr. 1, nævnte udgifter. Landsbyggefonden regulerer allerede fastsatte rammer efter stk. 3 i overensstemmelse hermed. Stk. 6. Refusionen fordeles mellem stat og kommune i forhold til deres andel af den samlede offentlige støtte, jf. stk. 7, og opgøres for hvert tilsagn på grundlag af anskaffelsessummen på tidspunktet for kommunalbestyrelsens endelige godkendelse. Stk. 7. Den statslige andel af refusionen efter stk. 1 fastsættes endeligt på grundlag af nutidsværdien af et beregnet forløb for ydelsesstøtten. Ved beregningen anvendes de forudsætninger om rente, inflation og diskonteringsrente, som ligger til grund for budgetteringen af statens udgifter til ydelsesstøtte for den på opgørelsestidspunktet gældende finanslov. Refusionen udbetales én gang årligt den 1. august til staten i takt med det beregnede forløb for ydelsesstøtten. Landsbyggefonden kan med økonomi- og erhvervsministeren godkendelse helt eller delvist bringe udbetaling af refusion til staten til ophør, såfremt provenufondens situation nødvendiggør dette. Den kommunale andel af refusionen efter stk. 1 fastsættes på grundlag af den kommunale udgift til grundkapital og udbetales til kommunen som et éngangsbeløb. 96 l. Af midlerne i provenufonden, yder Landsbyggefonden et rente- og afdragsfrit lån på 30 pct. af købesummen til de almene lejere, som køber deres bolig, jf. 75 r. Stk. 2. Lånet skal have sikkerhed inden for 80 pct. af købesummen. Lånet rykker ikke for senere optagne lån. Stk. 3. Landsbyggefonden opkræver et gebyr til dækning af fondens udgifter i forbindelse med administration af lånet. 96 m. Af midlerne i provenufonden, dækker Landsbyggefonden almene boligafdelingers udgifter til 1) udstykning eller opdeling af afdelingens ejendom, som ikke fuldt ud kan henføres til de solgte boliger, jf. 10 i lov om ejerlejligheder, 2) vurdering, som ikke efterfølges af et køb, jf. 75 n, stk. 4, 3) lejetab svarende til maksimalt 6 måneders husleje i forbindelse med udbudte ledige boliger, jf. 75 k, som ikke efterfølges af et køb, 4) boligorganisationens administration i tilknytning til salget, som ikke efterfølges af et køb, 5) tab i forbindelse med salget, jf. 75 s, stk. 6, 6) eventuel udarbejdelse af tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring samt udgift til ejerskifteforsikring efter kapitel 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. og 7) erstatning og forholdsmæssigt afslag for fejl og mangler ved det solgte. Stk. 2. Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om de udgifter, der dækkes af Landsbyggefonden. 96 n. Økonomi- og erhvervsministeren kan forlange, at midler i provenufonden, som ikke anvendes i henhold til bestemmelserne i 89, stk. 3, 5 og 6, og 96 i m, anvendes til nærmere bestemte formål inden for Landsbyggefondens formål.

11 11 96 o. Landsbyggefondens bestyrelse fastsætter nærmere regler om boligorganisationernes indberetning af salg efter 75 u, om opskrivning, nedskrivning og forrentning af boligorganisationernes konti efter 96 h, om anvendelse af midler efter 96 j, om refusion af offentlig støtte og regulering af rammer efter 96 k, om udbetaling og indfrielse af samt bidrag i forbindelse med rente- og afdragsfrie lån efter 75 r og 96 l og om betaling af udgifter efter 96 m. Reglerne godkendes af økonomi- og erhvervsministeren.«15. I 102, stk. 2, indsættes efter»med undtagelse af«:»indbetalte midler efter 80 f og.«16. I 115, stk. 1, indsættes som nr. 8:»8) erhvervelse af eksisterende beboelsesejendomme med henblik på omdannelse til almene familieboliger, såfremt kommunalbestyrelsen dokumenterer, at der som følge af salg efter kapitel 5 a er opstået et særligt behov for familieboliger, som ikke kan dækkes ved etablering af boliger efter nr. 1-3 og såfremt økonomi- og erhvervsministerens godkendelse foreligger.«17. I 151 indsættes som stk. 3:»Stk. 3. Almene familieboliger, som er omfattet af stk. 1, nr. 1 eller nr. 3-5, og som er solgt efter kapitel 5 a, er fortsat omfattet af fonden.«18. I 157 indsættes som stk. 5:»Stk. 5. Stk. 1 og 3 finder ikke anvendelse for boliger, som er solgt efter kapitel 5 a.«2 I lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 647 af 25. juli 1995, som ændret ved 5 i lov nr af 11. december 1996, 6 i lov nr. 382 af 10. juni 1997, 8 i lov nr. 970 af 17. december 1997, 10 i lov nr af 17. december 2002 og 2 i lov nr f 27. december 2003, foretages følgende ændringer: 1. I 2 indsættes som stk. 5:»Stk. 5. Stk. 4 gælder ikke for almene boligorganisationer, jf. kapitel 1 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.«2. 7 affattes således:» 7. De nærmere bestemmelser om ejerforeningens ledelse, regnskabsaflæggelse, revision m.v. fastsættes i en af økonomi- og erhvervsministeren udarbejdet normalvedtægt, som finder anvendelse, medmindre andet er vedtaget og tinglyst. For ejerforeninger, som omfatter almene afdelinger, jf. kapitel 1 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., og som er etableret ved salg efter kapitel 5 a i samme lov, udarbejdes en særlig normalvedtægt.«3. I 10 indsættes efter stk. 1 som nye stykker:»stk. 2. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer, som indeholder boliger og sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne, og som ikke er omfattet af stk. 3, kan kun opdeles, hvis hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan kun videreopdeles efter reglerne i stk. 3. Stk. 3. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer, kan endvidere opdeles, når der er indgået aftale om salg af en bolig efter kapitel 5 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Opdelingen skal ske løbende, således at boligerne udlægges som selvstændige

12 12 ejerlejligheder i takt med, at de bliver solgt. Det samme gælder evt. andre særskilt afgrænsede husrum i afdelingen. Dog kan opdelingen ske således, at hver bolig og hvert særskilte husrum i øvrigt udlægges som selvstændige ejerlejligheder ved det første salg eller ved senere salg, hvis boligorganisationen vurderer, at denne opdelingsmåde er mest hensigtsmæssig. Beslutning herom skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Ejerlejligheder tilhørende almene boligorganisationer, kan videreopdeles efter reglerne i pkt., når der er indgået aftale om salg af en bolig beliggende i ejerlejligheden efter førnævnte kapitel 5 a.«stk. 2 og 3 bliver herefter stk. 4 og I 10, stk. 2, der bliver stk. 4, udgår nr. 2, og nr. 3 bliver herefter nr I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 562 af 19. juni 2001, som ændret ved 1 i lov nr. 402 af 6. juni 2002, 2 i lov nr. 399 af 28. maj 2003 og 2 i lov nr af 27. december 2003, foretages følgende ændringer: affattes således:» 29. Uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til vedligeholdelse og istandsættelse i henhold til 24, stk. 3 og 4, 25, stk. 4, og 26, jf. 94, og opgørelsen efter 75 p i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. afgøres af beboerklagenævnet. Uenighed om opgørelsen skal indbringes senest 2 uger efter, at lejeren har modtaget opgørelsen.«2. 41 affattes således:» 41. Uenighed om lejerens rettigheder og forpligtelser efter dette kapitel og om opgørelsen efter 75 o i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. afgøres af beboerklagenævnet. Uenighed om opgørelsen skal indbringes senest 2 uger efter, at lejeren har modtaget opgørelsen.«i lov om afgift ved udstykning m.m., jf. lovbekendtgørelse nr. 42 af 22. januar 1998, foretages følgende ændring: , stk. 2, affattes således:»stk. 2. Afgift efter stk. 1 betales ikke, såfremt den nye samlede faste ejendom 1) er under 100 m 2 og ikke er bebygget eller bestemt til bebyggelse, 2) er bestemt til udelukkende anvendelse som friareal i overensstemmelse med byggelovgivningen, 3) er registreret i matriklen som privat fællesvej, 4) er oprettet som følge af ekspropriation, ejendomsdom eller hævdserhvervelse, eller 5) er oprettet i forbindelse med salg efter kapitel 5 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.«i lov om indkomstbeskatning af aktieselskaber m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 736 af 28. august 2002, som senest ændret ved lov nr af 27. december 2003, foretages følgende ændring: 5

13 13 1. I 3, stk. 1, nr. 6, indsættes i 1. pkt. efter»formål«:», herunder salg af almene familieboliger efter kapitel 5 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.«stk. 1. Loven træder i kraft den 1. januar 2005, jf. dog stk. 2. Stk a, stk. 1 og 2, 75 b, stk. 1-3, 75 c, stk. 1-3, og 75 d-f, som affattet ved denne lovs 1, nr. 7, træder i kraft den 1. juli Stk. 3. Forslag til revision af bestemmelserne i denne lov fremsættes for Folketinget i folketingsåret

14 14 Bemærkninger til lovforslaget Almindelige bemærkninger Lovforslagets baggrund og formål Regeringen vil styrke vækst, velfærd og fornyelse. Det gælder også på boligområdet. Der skal derfor gennemføres en samlet boligpolitisk indsats, som medvirker til at skabe bedre balance på boligmarkedet. Der skal være mulighed for et reelt valg mellem ejer- og lejeboliger. Den almene sektor indgår som et vigtigt element i denne indsats. Det almene byggeri skal fortsat udgøre hjørnestenen i løsningen af samfundets boligsociale opgaver. Regeringen har derfor taget initiativ til, at der bygges flere almene boliger gennem nedsættelsen af den kommunale grundkapital frem til og med Hertil kommer, at det meget dyre almene byggeri nu afskæres med indførelsen af maksimumbeløbet i forbindelse med etablering af alment byggeri. Også i forhold til at modvirke de senere års opsplitning på boligmarkedet med yderligere koncentration af svage grupper i det almene byggeri til følge har regeringen taget en række initiativer. Landsbyggefonden har inden for en årlig ramme på 1,5 mia. kr. fået mulighed for at sikre en konkurrencedygtig boligkvalitet gennem opretning og modernisering af det eksisterende almene byggeri, og beboerrådgiverordningen er videreført. I forlængelse heraf foreslår regeringen, at der iværksættes en forsøgsordning, hvor kommuner og boligorganisationer får mulighed for at søge om, at der i deres kommune eller boligorganisation gives mulighed for, at lejere i de almene boliger skal kunne overtage deres bolig. Det er målet med forsøgsordningen at give lejerne et tilbud om at købe deres almene bolig som ejerbolig samt at skaffe midler til byggeri af flere nye boliger og dermed at øge antallet af boliger i Danmark. Forslag om at give lejerne mulighed for at kunne overtage deres almene bolig er indeholdt i regeringsgrundlaget. På baggrund heraf blev der i 2002 nedsat et tværministerielt udvalg, som skulle forberede en reform herom, herunder beskrive, hvordan en sådan ordning kunne gennemføres samt inddrage de juridiske, organisatoriske og økonomiske aspekter. Udvalget afgav i maj 2003 rapporten Ejer, andelshaver eller lejer, som danner baggrund for forsøgsordningen. Med forsøgsordningen bliver der åbnet for, at lejerne i de berørte afdelinger i højere grad får mulighed for at vælge boligform efter eget ønske. Det foreslås, at lejerne skal kunne vælge at overtage deres bolig som ejerbolig. Lejere, som ikke vælger at købe, fortsætter som almene lejere. Samtidig bliver der mulighed for at afprøve et nyt instrument i bestræbelserne på at blande ejerformerne og dermed sikre en varieret beboersammensætning i det almene byggeri. Det foreslås, at de kommuner, som ønsker at deltage i forsøget, i udstrakt grad får indflydelse på, i hvilket omfang og hvor der skal være mulighed for at overtage sin almene bolig. Herved kan forsøgsordningen bidrage positivt til den lokale bypolitik og samtidig sikre, at kommunen fortsat kan løse sine boligsociale opgaver. I de afdelinger, hvor kommunen finder, at der skal være mulighed for at overtage sin bolig, er det op til afdelingen efterfølgende at træffe den endelige beslutning om, hvorvidt lejerne i afdelingen også skal kunne udnytte denne mulighed. Det er endvidere sådan, at boligorganisationen ikke kan modsætte sig en positiv afdelingsbeslutning. Også boligorganisationerne inviteres til at ansøge om at deltage i forsøget med en eller flere afdelinger. Hermed vil det være muligt for boligorganisationerne at opnå indflydelse på salget. Hvis en boligorganisation træffer beslutning om deltagelse i ordningen, vil det også i denne situation være op til afdelingen at træffe den endelige beslutning om, hvorvidt lejerne også skal kunne udnytte muligheden. Det foreslås, at kommunen ikke skal kunne modsætte sig boligorganisationens beslutning om at tillade salg.

15 15 Endelig foreslås det som et led i indsatsen mod ghettoisering, at der som et særligt instrument bl.a. i problemramte afdelinger åbnes for, at kommuner, boligorganisationer og afdelinger i samarbejde kan beslutte at give adgang til, at ledige boliger udbydes til salg blandt alle interesserede. Herved vil det være muligt i højere grad at kunne blande ejerformerne i et givet område. Forsøgsordningen foreslås at løbe i 3 år frem til udgangen af Herefter tages ordningen op til revision. Alle kommuner og boligorganisationer indbydes til at deltage. Forsøgsdeltagerne udarbejder en beskrivelse af forsøgets omfang fordelt på afdelinger m.v. med oplysning om det forventede økonomiske resultat. Beskrivelsen indsendes til økonomi- og erhvervsministeren. Regeringen har forhandlet med Boligselskabernes Landsforening (BL) om lovforslaget. Under disse forhandlinger har BL tilkendegivet, at der efter BL s mening er tale om et ekspropriativt indgreb. Som anført nedenfor under afsnittet om forholdet til grundlovens 73 er det regeringens opfattelse, at der ikke er tale om et ekspropriativt indgreb. Det er endvidere regeringens opfattelse, at det vil være uheldigt, hvis denne juridiske uenighed skal vanskeliggøre en realisering af forsøgslovgivningen. Regeringen har derfor tilkendegivet over for BL, at spørgsmålet om, hvorvidt en permanent ordning er ekspropriativ, ikke vil være påvirket af forsøgsordningen, og at forsøgsordningen således ikke vil have præjudicerende virkning for en evt. senere retssag om dette spørgsmål. BL vil på den baggrund afstå fra at anlægge retssag om forsøgsordningens gyldighed. BL har dog forbeholdt sig retten til i forsøgsperioden at støtte et evt. søgsmål anlagt af en boligorganisation i relation til et konkret forsøg, som en kommune og en boligafdeling er blevet enige om uden boligorganisationens medvirken. Gældende ret Lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. a. Organisering af den almene sektor Det almene boligbyggeri reguleres af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. (almenboligloven) og lov om leje af almene boliger (den almene lejelov). Almene boliger, som kan være ungdoms-, familie- eller ældreboliger, opføres og drives af almene boligorganisationer. Dog kan almene ældreboliger også opføres og drives af kommuner, amtskommuner og selvejende almene institutioner. Der er to hovedtyper af almene boligorganisationer: boligorganisationer med afdelinger og boligorganisationer uden afdelinger. Boligerne ligger i afdelingerne. Boligorganisationer uden afdelinger administrerer udelukkende andre boligorganisationer.. Der er i alt ca. 760 boligorganisationer med i alt ca afdelinger. Der er i alt ca almene boliger, hvoraf ca er familieboliger. Det fremgår af almenboligloven, at boligorganisationerne som hovedformål har at opføre, udleje, administrere, vedligeholde og modernisere almene boliger med tilhørende fællesfaciliteter. Derudover kan boligorganisationerne kun udføre aktiviteter, som enten har en naturlig tilknytning til boligerne og administrationen af boligerne, eller som er baseret på den viden, som organisationerne har oparbejdet gennem deres virksomhed. Disse aktiviteter kaldes sideaktiviteter eller accessorisk virksomhed. De sideaktiviteter, som boligorganisationerne kan udøve, er opregnet i sideaktivitetsbekendtgørelsen. Boligorganisationerne kan således kun udøve aktiviteter, som enten hører under hovedformålet eller er en tilladt sideaktivitet. Boligorganisationer med afdelinger kan være organiseret som selvejende boligorganisationer, andelsboligorganisationer eller garantiorganisationer. Boligorganisationer uden afdelinger kan være enten andelsselskaber eller forretningsførerorganisationer. En boligorganisation med tilhørende afdelinger udgør tilsammen en særlig juridisk konstruktion med gensidig afhængighed og indflydelse. Afdelingerne er grundlaget for boligorganisationens virksomhed. Afdelingerne administreres af den boligorganisation, som de hører under. Afdelingerne er økonomisk uafhængige af hinanden, ligesom de er økonomisk uafhængige af boligorganisationen. Den enkelte afdeling er således en selvstændig økonomisk enhed. Hvert byggeforetagende skal som udgangspunkt udgøre en afdeling for sig, og den enkelte afdeling skal have skøde på ejendommen.

16 16 b. Kompetencefordeling mellem boligorganisationens forskellige organer Beboerne i den enkelte afdeling har ret til medindflydelse på boligorganisationens og afdelingens drift via de beboerdemokratiske organer. De beboerdemokratiske organer udgøres af øverste myndighed, bestyrelsen, afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet og har forskellige kompetencer. Øverste myndighed er normalt et repræsentantskab. Repræsentantskabet varetager boligorganisationens overordnede anliggender og træffer således beslutning om bl.a. organisationens byggepolitik, ændring af vedtægterne og opløsning af organisationen. Herudover træffer repræsentantskabet beslutning om en række forhold vedr. afdelingerne erhvervelse, salg og væsentlig forandring af afdelingernes ejendomme, grundkøb, iværksættelse af nyt byggeri og frikøb af tilbagekøbsklausuler, ligesom det godkender afdelingernes regnskaber. Beboerne udgør flertallet i repræsentantskabet. Bestyrelsen varetager den overordnede ledelse af boligorganisationen og afdelingerne. Bestyrelsen er ansvarlig for driften, herunder for at udlejning, budgetlægning, regnskabsaflæggelse, lejefastsættelse og den daglige administration sker i overensstemmelse med de gældende regler. Det er således bestyrelsen, som udadtil forpligter både organisationen og de enkelte afdelinger. Da det er bestyrelsen, der er ansvarlig for de nævnte forhold, har bestyrelsen pligt til at gribe ind, hvis afdelingerne træffer beslutninger, som strider mod de gældende regler. Mindst halvdelen af bestyrelsens medlemmer skal være beboere i boligorganisationen. Afdelingsbestyrelsen godkender bl.a. afdelingens budget og forelægger det for afdelingsmødet til godkendelse. Afdelingsbestyrelsen forelægger ligeledes de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen for afdelingsmødet til godkendelse. Herudover påser afdelingsbestyrelsen, at der er god orden i afdelingen. Afdelingsbestyrelsen består udelukkende af beboere i afdelingen. Afdelingsmødet, hvortil alle afdelingens beboere har adgang, godkender afdelingens budget. Herudover godkender afdelingsmødet iværksættelse af arbejder, f.eks. forbedringsarbejder, og aktiviteter i afdelingen og fastsætter husordenen. c. Salgsprocedure for ejendomme indeholdende boliger Som nævnt har den enkelte afdeling skøde på den ejendom, som udgør afdelingen. Det er imidlertid boligorganisationens øverste myndighed, som træffer beslutning om salg af afdelingernes ejendomme. Øverste myndigheds beslutning skal godkendes af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ejendommen er beliggende. Beslutningen skal endvidere godkendes af økonomi- og erhvervsministeren, medmindre salget sker inden for samme boligorganisation eller til en anden almen boligorganisation. Ejendommen afhændes på grundlag af en vurdering efter reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Ved vurderingen lægges ejendommens tilstand og prisforholdene på overdragelsestidspunktet til grund. d. Anvendelse af overskud ved salg Ved fuldstændigt salg af afdelingens ejendom likvideres afdelingen. Nettoprovenuet (salgssummen med fradrag af de konkrete omkostninger ved afhændelsen) anvendes til indfrielse af den indestående belåning og dernæst til tilbagebetaling af beboerindskud. Hvis der herefter er et overskud, indbetales det til dispositionsfonden. Dispositionsfonden er boligorganisationens fond. Fonden virker bl.a. som stødpudekapital og opbygges af midler fra de enkelte boligafdelinger. Ved delvist salg indbetales nettoprovenuet som et ekstraordinært afdrag på de indestående lån, og et eventuelt overskud indbetales til dispositionsfonden. Lov om ejerlejligheder

17 17 Loven regulerer, hvilke ejendomme der kan opdeles i ejerlejligheder. Efter de gældende regler kan almene ejendomme kun opdeles på den måde, at hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne kommer til at udgøre én ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan ikke videreopdeles. Herudover indeholder loven bl.a. bestemmelser om afstemning i ejerforeningen og om normalvedtægter for foreningen. Lov om leje af almene boliger Loven regulerer forholdet mellem udlejeren og lejeren. Loven indeholder bl.a. bestemmelser om lejerens rettigheder og forpligtelser ved fraflytning og om muligheden for at indbringe tvister i forbindelse hermed for beboerklagenævnet. Lov om afgift ved udstykning m.m. Ved udstykning efter reglerne i lov om udstykning og anden registrering i matriklen skal der betales en afgift (på kr.) for hver ny ejendom, der oprettes. Lov om indkomstbeskatning af aktieselskaber m.v. Efter loven er almene boligorganisationer fritaget for at betale indkomstskat af deres virksomhed. Lovforslagets indhold I lovforslaget fastlægges rammer, inden for hvilke det enkelte forsøg skal tilrettelægges. Disse rammer regulerer de centrale elementer i forsøgsordningen, herunder beslutningsproceduren, prisfastsættelsen, anvendelse af salgsprovenuet m.v. og gælder ensartet for alle forsøg. Neden for beskrives forsøgsordningens hovedelementer: 1) Ansøgning om forsøg 2) Beslutningsprocedure 3) Blandede ejerformer 4) Vilkår for overtagelsen 5) Gennemførelse af salget 6) Organisering af den fælles ejendom 7) Anvendelse af nettoprovenuet 8) Omkostninger 9) Indfrielse af indestående pantegæld. Ad 1. Ansøgning om forsøg Det foreslås, at kommuner og boligorganisationer i en 3-årig periode fra 2005 til udgangen af 2007 kan iværksætte forsøg med salg af almene familieboliger til lejerne. Efter forslaget kan økonomi- og erhvervsministeren efter ansøgning fra kommuner og boligorganisationer godkende sådanne forsøg. Kommuner og boligorganisationer, som ønsker at deltage i forsøget, skal meddele økonomi- og erhvervsministeren, i hvilket omfang afdelinger i kommunen eller i boligorganisationen er omfattet af forsøget. Ansøgerne kan vælge at deltage i forsøget med en eller flere afdelinger, og ansøgerne kan vælge kun at deltage med et vist antal boliger i de udvalgte afdelinger. Forsøgets omfang offentliggøres. Med økonomi- og erhvervsministerens godkendelse kan der efterfølgende ske udvidelser eller begrænsninger i forsøgets omfang. Der vil som udgangspunkt ikke være nogen antalsmæssig begrænsning på antallet af forsøg, der kan godkendes. Hvis et uforholdsmæssigt stort antal kommuner og/eller boligorganisationer ansøger om forsøg, kan økonomi- og erhvervsministeren dog standse for godkendelse af yderligere forsøg, når erfaringsgrundlaget er tilstrækkelig bredt. Kommuner og boligorganisationer kan søge om forsøgsgodkendelse uafhængigt af hinanden. Det indebærer, at boligorganisationerne kan søge om forsøg både i afdelinger, som er beliggende i kommuner, der selvstændigt søger om forsøg, og i afdelinger beliggende i kommuner, der ikke søger om forsøg. Kommunen vil ikke kunne modsætte sig denne beslutning.

18 18 Der kan kun sælges boliger inden for 3-års perioden Det betyder, at tilmeldingsfristen for sidste salgsrunde, jf. nærmere neden for under ad 5 om gennemførelse af salget, skal ligge inden for 3-års perioden. Ved forsøgsperiodens udløb gennemføres en evaluering, og på baggrund heraf tages lovbestemmelserne om forsøgsordningen op til revision. I særlige tilfælde, hvor salget i en kommune giver et væsentligt underskud, kan økonomi- og erhvervsministeren påbyde salget standset inden forsøgsperiodens udløb. Dette gælder både, når forsøget er iværksat af kommunen og af boligorganisationen. Ad 2. Beslutningsprocedure Det foreslås, at kommunerne skal kunne tilrettelægge forsøgets omfang individuelt på baggrund af lokale forhold. De enkelte kommuner vil således kunne vælge at deltage i forsøget med en eller flere boligafdelinger. Kommunen kan ligeledes vælge, at der f.eks. maksimalt kan købes et vist antal boliger pr. afdeling. Bortset herfra deltager kommunerne i forsøget inden for de rammer, som foreslås fastsat i lovforslaget. Såfremt en kommune herefter deltager i forsøget med en eller flere afdelinger, foreslås det, at den enkelte afdeling på et efterfølgende afdelingsmøde får kompetence til at beslutte, om lejerne i afdelingen skal have mulighed for at overtage deres bolig. Da der er tale om en beboerdemokratisk beslutning, foreslås det, at boligorganisationen ikke skal kunne modsætte sig afdelingens beslutning. Herudover foreslås det, at boligorganisationerne får mulighed for at gennemføre forsøg med salg uafhængigt af kommunen. Boligorganisationen får mulighed for at tilrettelægge omfanget af sin deltagelse i forsøget både i afdelinger, som er beliggende i kommuner, der selv gennemfører forsøg, og i afdelinger beliggende i kommuner, der ikke gennemfører forsøg. Også når boligorganisationen deltager i forsøget, er det afdelingsmødet, som efterfølgende beslutter, om lejerne i afdelingen også skal kunne udnytte denne mulighed. I forbindelse med boligorganisationens selvstændige deltagelse i forsøget foreslås det, at der - af hensyn til kommunens behov for anvisning til almene boliger - gives kommunen en vis mulighed for at regulere det faktiske salg, således at kommunen kan standse det samlede salg i kommunen, hvis salget overstiger 5 pct. af kommunens samlede bestand af almene familieboliger, som ved lovens ikrafttræden er ibrugtaget i kommunen. Selve beslutningsprocessen på afdelingsmødet forudsættes at følge de gældende regler. Er det besluttet at tillade salg i en afdeling, får de enkelte lejere i afdelingen mulighed for at overtage deres bolig som ejerbolig. Det er naturligvis fuldstændigt op til den enkelte lejer, om vedkommende vil overtage sin bolig eller ej. Hvis lejeren ikke ønsker at overtage sin bolig, bevarer lejeren sin status som almen lejer. De lejere, som ikke køber deres bolig, vil fortsat være lejere i den almene afdeling. Lejernes mulighed for at overtage deres bolig som ejerbolig foreslås at gælde alene for almene familieboliger. Almene ungdomsboliger og almene ældreboliger foreslås undtaget fra ordningen, idet disse er opført med henblik på behovsbestemt udlejning, og mulighed for at købe disse boliger ville kunne bevirke et uhensigtsmæssigt fald i antallet af disse boligtyper. Herudover foreslås det, at det gøres til en betingelse for, at en almen ejendom kan omfattes af forsøget, at flertallet af boligerne i afdelingen har eksisteret i mindst 15 år. Ad 3. Blandede ejerformer Regeringen lægger vægt på, at kommunerne fortsat kan løse deres boligsociale opgaver. Samtidig lægger regeringen vægt på at udvikle instrumenter, som kan bidrage positivt til udvikling af den lokale bypolitik og dermed styrke indsatsen imod ghettoisering. Med forsøgsordningen gives kommunerne vid adgang til at tilrettelægge forsøgets omfang individuelt på baggrund af lokale forhold og set i lyset af kommunens boligsociale ansvar.. Med henblik på yderligere at styrke kommunens mulighed for at anvende salg af almene boliger som led i den lokale bypolitik, foreslås det, at kommunen eller boligorganisationen får mulighed for at give adgang til,

19 19 at der i afdelinger, hvor lejerne kan overtage deres familiebolig, også kan ske salg af ledige boliger. Ledige boliger, der forgæves er forsøgt genudlejet, kan udbydes til salg som ejerboliger blandt alle interesserede. Dermed kan både lejerne i afdelingen og andre købe de ledige boliger. I problemramte afdelinger kan ledige boliger dog sælges uden, at der først er forsøgt genudlejning efter ventelisterne. Kommunerne og boligorganisationerne får dermed et yderligere redskab til at blande ejerformerne med henblik på at styrke beboersammensætningen især i de problemramte områder. Af hensyn til fuldt udbyggede kommuner, som ikke har mulighed for at bygge nye almene boliger eller ombygge erhvervsejendomme til erstatning for solgte boliger, foreslås det endvidere, at kommunalbestyrelsen med økonomi- og erhvervsministerens godkendelse kan give tilsagn om støtte til erhvervelse af eksisterende beboelsesejendomme, når ejendommene efterfølgende omdannes til almene familieboliger. Dermed får også fuldt udbyggede kommuner et instrument til at sikre, at kommunen fortsat har et boligudbud, som giver grundlag for varetagelse af kommunens boligsociale opgaver. Endelig foreslås det, at salg af almene boliger skal kunne indgå i helhedsplanerne for genopretning af problemramte områder med støtte fra Landsbyggefonden. Landsbyggefonden kan efter forslaget betinge ydelse af støtte fra landsdispositionsfonden af, at kommunen eller boligorganisationen søger om at deltage i forsøget. Ad 4. Vilkår for overtagelsen Det er regeringens mål at sikre en bedre balance på boligmarkedet. Boligpolitikken skal medvirke til at skabe velfungerende byer og bykvarterer med et varieret boligudbud, og boligmarkedet skal i højere grad fungere på markedsvilkår. Med henblik på at bidrage hertil foreslås det, at salgsprisen fastsættes til markedsprisen som ejerbolig. Markedsprisen som ejerbolig er den pris, som køberen må formodes at kunne videresælge boligen til umiddelbart efter købet, og dermed den pris, som en tilsvarende ejerbolig i området handles til. Da det kun er den enkelte lejer, der kan købe boligen, eksisterer der ikke et marked, der regulerer prisen igennem udbud og efterspørgsel. Det foreslås derfor, at markedsprisen for en almen bolig fastsættes af en ejendomsmægler, der er valuar. Lejeren kan ikke forhandle sig til en anden pris. Ved det første salg i en afdeling er det væsentligt at skabe rimelig sikkerhed for boligernes korrekte prisniveau. Det foreslås derfor, at markedsprisen skal fastsættes af to valuarer i fællesskab ved det første salg i afdelingen. For at give flere almene lejere økonomisk tilskyndelse og mulighed for at købe egen bolig foreslås det, at den enkelte lejer ved køb af egen bolig får ret til at optage et rente- og afdragsfrit lån på 30 pct. af købesummen. Lånet ydes af Landsbyggefonden af de midler, der indkommer fra salget.. Det rente- og afdragsfrie lån foreslås som udgangspunkt at forfalde til indfrielse, når den tidligere almene lejer sælger boligen videre eller fraflytter denne. Den resterende del af købesummen forudsættes finansieret på sædvanlig måde ved optagelse af realkreditlån efter de almindelige regler i realkreditloven og ved egenfinansiering. I de tilfælde, hvor en ledig bolig i afdelingen udbydes til salg, sker salget ligeledes til markedsprisen som ejerbolig. Det foreslås, at markedsprisen tillige fastsættes af en ejendomsmægler, der er valuar, da der ikke er væsentlige, modstående interesser, som kan fastholde en rimelig pris, idet beslutningen hovedsagelig er et instrument til at skabe en mere varieret beboersammensætning. Købsinteresserede kan ikke forhandle sig til en anden pris. Til forskel fra finansieringen ved lejernes overtagelse af egen bolig ydes der ikke køberen af en ledig bolig et tilsvarende rente- og afdragsfrit lån fra Landsbyggefonden. Købet forudsættes finansieret helt på sædvanlig måde. Det forudsættes helt generelt, at køberen selv sørger for at få professionel rådgivning og bistand i forbindelse med købet, såfremt køberen har behov herfor, ligesom køberen selv sørger for at ansøge om den nødvendige finansiering af handlen. Køberen betaler selv handelsomkostninger, f.eks. omkostninger til egen advokat og ekspeditionsgebyrer til eventuelle långivere i forbindelse med finansieringen samt tinglysningsafgift.

20 20 Ad 5. Gennemførelse af salget Det er væsentligt både ved lejerens overtagelse af egen bolig og ved salg af ledige boliger, at de købsinteresserede kender de givne vilkår, forinden de træffer endelig beslutning om køb. Samtidig må der lægges vægt på at gøre boligorganisationens risiko for at udføre forgæves arbejde så lille som muligt ved ikke at pålægge den at tilvejebringe samtlige oplysninger m.v. på et meget tidligt tidspunkt i processen. Nedenstående fremgangsmåde vurderes at give en rimelig balance mellem hensynet til de mulige købere og til boligorganisationen. Fremgangsmåden er forskellig for de forskellige situationer: første salgsrunde, efterfølgende salgsrunder og salg af ledige boliger. a. Første salgsrunde Salg til lejerne gennemføres for hver afdeling for sig. De enkelte salg i en afdeling gennemføres i én årlig runde. Det er boligorganisationen, som tilrettelægger og gennemfører salget i de enkelte afdelinger. Når det er besluttet, at lejerne i afdelingen skal kunne købe deres bolig, fastsætter boligorganisationen en årlig tilmeldingsperiode på en måned og en tilhørende overtagelsesdag, der som udgangspunkt skal gælde for alle de lejere, der har meldt sig inden udløbet af tilmeldingsperioden. Boligorganisationen udarbejder det materiale, som skal danne grundlag for den enkelte lejers overvejelser vedrørende købet. Det materiale, som skønnes nødvendigt for, at lejeren kan beslutte sig, består af prisen, som på dette tidspunkt kun kan være en anslået pris, vedtægter og ejerforeningsfordelingstal. Som grundlag for den anslåede pris foreslås, at boligorganisationen skal anvende normtallene i Told- og Skattestyrelsens vurderingsmodeller fra den seneste vurdering. Boligorganisationen undersøger, hvordan boligerne kan udskilles fra afdelingen. Dette kan foregå ved udstykning i selvstændige ejendomme eller ved ejerlejlighedsopdeling. Hvis der er tale om en ejendom, som kan udstykkes, skal der ske udstykning af de boliger, som købes. Det foreslås, at boligorganisationen med kommunalbestyrelsens godkendelse træffer beslutning om, i hvilket omfang fællesareal skal overdrages til en grundejerforening. Grundejerforeninger reguleres af vedtægter, hvilket indebærer, at boligorganisationen må udarbejde vedtægter for den kommende grundejerforening, som tinglyses. Hvis der er tale om en ejendom, som skal opdeles i ejerlejligheder, skal boligorganisationen sørge for udarbejdelse af vedtægter for den kommende ejerforening og fastsættelse af fordelingstal for de enkelte ejerlejligheder. Hvis opdelingen sker på den måde, at den almene afdeling kommer til at bestå af én ejerlejlighed omfattende flere lejligheder, fastsættes også fordelingstal for disse lejligheder. Af vedtægterne skal fremgå, hvilke forhold der fremover kommer til at ligge i ejerforeningens regi. Køberne vil således på grundlag af vedtægterne og fordelingstallene samt budgettet, jf. nedenfor, kunne danne sig et indtryk både af den indflydelse, vedkommende som ejer vil få i foreningen, og af de fællesudgifter, der fremover skal betales til ejerforeningsfællesskabet. Det foreslås, at både grundejerforeningens og ejerforeningens vedtægter samt ejerlejlighedsfordelingstallene skal godkendes af afdelingsmødet og af kommunalbestyrelsen. Samtlige lejere i afdelingen gøres bekendt med dette materiale (skønnet pris, vedtægter og fordelingstal). Det er herefter op til den enkelte lejer at beslutte sig for, om lejeren vil melde sig som interesseret køber. Tilmeldingen indebærer ikke, at lejeren forpligter sig til at købe. Hvis der er tale om en ejendom, som skal opdeles i ejerlejligheder, skal boligorganisationen udarbejde budget for den kommende ejerforening, såfremt en eller flere lejere har meldt sig inden tilmeldingsperiodens udløb. De interesserede lejere kan herefter beregne den omtrentlige størrelse af de årlige fællesudgifter. De lejere, som på dette grundlag er interesseret i at købe, skal stille sikkerhed for en del af udgiften til vurdering af boligerne (for det tilfælde, at lejeren ikke vil købe). Herefter forbereder boligorganisationen udstykning eller ejerlejlighedsopdeling (opmåling m.v.). Prisen fastsættes ved en valuarvurdering, idet den første bolig vurderes af to valuarer og efterfølgende boliger af én valuar. Valuarerne udpeges af kommunen på baggrund af udbud. Inden valuarvurderingen