Due Diligence. Risikoafdækning ved overdragelse af erhvervsejendomme

Transkript

1 Due Diligence Risikoafdækning ved overdragelse af erhvervsejendomme Ved partner Andreas Antoniades og senioradvokat Cecilie Rust, uddannelsesdagen den 31. maj 2017

2 2 Velkommen Dagens Program Due diligence processen Juridisk due diligence Formålet med juridiske due diligence Processen/Faserne i juridisk due diligence Rammerne/Scope Request list, datarum og check list Findings i due diligence processen Afrapportering, forhandling og gennemførelse af transaktionen Kommercielle forhold Finansiel due diligence Due diligence og værdiansættelse Teknisk due diligence

3 3 Juridisk Due diligence Rettidigt omhu Formål Grundlag for købsbeslutning Risikoafdækning Giver køber et indblik i selskabet/ejendommen, anvendelsesmuligheder og risici forbundet med købet Giver mulighed for at sætte sig ind i ejendommens forhold, risiko, afkast, udviklingspotentiale m.m. Sikre at alle forhold medtages i købsprocessen og at negative / belastende forhold anvendes til forhandling af gunstigere forhold eller prisreduktion Afhjælper risikoen for økonomisk belastende og andre ubehagelige overraskelser efter købet

4 4 Formål Værdiansættelse Identifikation af deal breakers Verifikation af modtagne oplysninger Strukturering af aftalegrundlag Forhandlingsinput relevante forhold, risici mv. inddrages i forhandlingerne Garantier/Indeståelser Opfylde sælgers loyale oplysningspligt Opfylde købers undersøgelsespligt (KBL 47)

5 5 Due diligence typer Forretningsmæssig due diligence Juridisk due diligence Finansiel due diligence Regnskabsmæssig due diligence Skattemæssig due diligence Teknisk due diligence

6 6 Processen Salgsanmodning Information memorandum (IM) Indledende drøftelser / forhandlinger Evt. LOI Due diligence undersøgelser Request list Udvælgelse af rådgiver Udarbejdelse af dd rapport: - Scope - Frister - Rapportering - Budget Mark-up af aftale Forhandling af aftale Fortsat Due Diligence Signing Opfyldelse af betingelser for gennemførelse (Condition precedent) Due diligence undersøgelser (Confirmatory Due Diligence) Driften indtil gennemførslen (Pending Closing operation) Opfyldelse/ gennemførelse af transaktionen (Closing) Øvrige aftaler / løfter (Post closing actions /covenants) Integration

7 Faserne i due diligence processen 7

8 8 Rammer for due diligence Sælgers loyale oplysningspligt (kan ikke fraviges ved ansvarsfraskrivelser) Princippet i Købelovens 47: Har køberen før købets afslutning undersøgt salgsgenstanden eller uden skellig grund undladt at efterkomme sælgerens opfordring til at undersøge den, eller er der før købets afslutning givet ham lejlighed til at undersøge en prøve af salgsgenstanden, kan han ikke påberåbe sig mangler, der ved sådan undersøgelse burde være opdaget af ham, medmindre sælgeren har handlet svigagtigt. Reglerne angående datarum (adgang, print mv.) Aftalte formater vedrørende requests LOI (tidsrammer mv.) Fortrolighedserklæring Overdragelsesaftalen

9 9 Forhold af betydning for scope Hvem er klienten (professionel, udenlandsk mv.) Transaktionens størrelse Planlagt anvendelse Vilkår om ansvarsfraskrivelse Aktiv handel Krav fra tidligere ejer er definitivt fjernet (bemærk dog at leje- og skattekrav følger ejendommen) Fuldt ansvar for sælger som udgangspunkt Ulempe - ikke tvungen debitorskifte Aktie handel Skattemæssige underskud kan overføres til køber Enklere transaktions setup (aktienota) Færre transaktionsomkostninger

10 10 Aftaledokumenter De typiske dokumenter 1. Indledende dokumenter: Aftalebrev (Engagement letter) Fortrolighedsaftale (Confidentiality agreeement) Hensigtserklæring (Letter of intent) Eksklusivitetsaftale (Exclusivity agreement) 2. Transaktionsaftaler: Aktieoverdragelsesaftale (Share purchase agreement (SPA)) Aktivoverdragelsesaftale (Asset transfer agreement ) Garantikatalog (Reps and warranties) 3. Efterfølgende dokumenter: Closing memo

11 11 Omfanget af en juridisk due diligence Fastlæggelse og afgrænsning Købersiden Sælgersiden Due diligence-undersøgelsens omfang Sælgers due diligence Fuld/Begrænset Datarum Beskrivende/Ikke beskrivende Flere faser Afgrænsning i forhold til andre rådgivere Længde Format Ansvar for koordinering Tidsplan Management interview

12 12 Eksempel på afgrænsning af scope i engagement letter Legal due diligence investigation We have contemplated a legal due diligence investigation of the Property with emphasis on: Real estate law The due diligence investigation have comprised the following investigations: Review of transcripts of the Land Register in order to establish the ownership of the Property; Review of the easements registered in the Land Register to confirm that none of these constitutes a material hindrance for the completion of the transaction; Review of zoning and planning status; Preliminary investigations of documents regarding environmental matters Review of property tax payments.

13 Request List Q&A 13

14 14 Due diligenceprocessen Udvalgte problemstillinger Tingbøger Øvrige: Adkomst Tinglyst areal Selskabsretlige forhold Pantebreve mv. (gældsovertagelse, change-of-control mv.) Påbud, tvister el.l. Servitutter Forkøbsret/tilbagekøbsret Hjemfaldspligt Byggepligt Anvendelsesbegrænsninger 3. mandsrettigheder BBR-meddelelse / Kommunale ejendomsdatarapporter Byggesager Gæld til kommunen Forsikringsforhold (eventuelle forbehold og skadessager) Lokalplaner Entreprisekontrakter mangler, garantier mv.

15 15 Due diligenceprocessen Udvalgte problemstillinger Miljøretlige forhold Olietanke Kortlægning af forurening Tidligere anvendelse Eventuelle forureningsundersøgelser Mulighed for at foretage yderligere forureningsundersøgelser Vurdering af faktiske anvendelsesmuligheder for ejendommen Oprensning af ejendommen Pålægge sælger at oprense ejendommen Afslag i pris for oprensningsomkostninger

16 16 Due diligenceprocessen Udvalgte problemstillinger Lejeretlige forhold - lejer eller udlejer? Lejekontrakter Depositum Forudbetalt leje Vedligeholdelseskonti Opsigelsesadgang/uopsigelighed Afståelse change of control Lejeopkrævninger Lejefastsættelse i lovgivningen Markedsleje Lejevilkår Faktiske lejebetalinger Restancer Lejesager (Huslejenævn, Boligretten) Igangværende sager Tidligere sager Drift Driftsregnskaber for ejendommen Vicevært, administration, renovation m.m. Budgetter og dokumentation for faktiske udgifter Forbrugsregnskaber Vand- og varmeregnskaber Grundejernes investeringsfond 18 og 18b konto hos GI Regnskab over udbetalinger og dokumentation herfor Hæftelse for udbetalinger følger ejendommen og den til enhver tid værende ejer Tilbudspligt?

17 17 Due diligenceprocessen Udvalgte problemstillinger Mulighed for generelt at vurdere om vilkår, afkast og pris er i overensstemmelse. Lejeretlige forhold Vurdering af lejeniveauet Risiko for lejenedsættelser påvirker ejendommens afkastmuligheder negativt og herved prisen Mulighed for lejeforhøjelser øget afkastmuligheder Forbedringer mulighed for forøgelse af husleje indtægter ved at forbedre lejemål Vurdering af risiko for tomgang og mulighed for genudlejning på samme eller bedre vilkår Refusion af deposita Hensættelser til fornyelse og forbedringer af ejendommen

18 Gennemgang af datarum, Q&A og afrapportering til klienten 18

19 19 Rapportering Format Due diligence rapport og schedules (generelle vilkår mv.) Red flag/full due diligence rapport Præsentation

20 20 Eksempler på rapportering Financing The property is financed by mortgage loans with [NAME]. The digital mortgage deeds contain no provisions on change of control which would allow [NAME] to demand repayment immediately if the shares in [NAME]A/S's are sold. We assume, however, that a change of control clause is contained in the underlying loan agreement. The digital mortgage contains a provision allowing [NAME]A/S to demand repayment immediately if the mortgaged property is sold. Oil tank According to information in the Building and Housing Register, an underground oil tank from 1977 that was sealed in 1990 is registered at the property. We have requested that the Seller provides a tank-certificate. deregister the easement in the Land Charges Register.

21 21 Eksempler på rapportering (fortsat) Pending construction project According to information in the Building and Housing Register, a pending construction project from 2012 is registered on the property. We have requested that the Seller provides information as to the project. A partial conditional occupancy permit comprising the building is disclosed. We have requested that the Seller confirms that the conditions mentioned in the permit are fulfilled. Easements etc. Easement no. 1 registered on 10 January 1977, contains an obligation for the owner to initiate the development of the property within one year following the Company entering the property. If the property has not been developed within a reasonable time hereafter, the Municipality of [,,,] has a right to repurchase the property at the original purchase price. Since the property has been developed, we deem that the easement is no longer relevant. The Seller should therefore deregister the easement in the Land Charges Register.

22 22 Betydningen af findings væsentlige forhandlingsemner Findings inddrages i forhandlingerne Købesum prisreduktion Cp er Indenfor en parts kontrol Udenfor en parts kontrol Sælgers garantier Garantier Specifikke skadesløsholdelser Betingelser Købers/Sælgers viden Disclosure af datarum

23 23 Betydningen af findings væsentlige forhandlingsemner Due diligence undersøgelsens betydning for garantierne Skadesløsholdelse CAP Bagatelgrænse Basket Løbetid Opgørelse af købers tab Afhjælpning

24 24 Væsentlige forhandlingsemner, fortsat Særlige forhold, hvis køber Sikring af væsentligste værdier (due diligence) CP er så brede som muligt Begrænsninger i erstatning for brud på sælgers garantier Nødvendige ydelser fra sælger efter levering Særlige forhold, hvis sælger Identifikation af problemer så hurtigt som muligt Definition af væsentlige kontrakter i forhold til datarum Omfang og varighed af garantier CP er betingelser. Helst ingen CP er underlagt købers kontrol

25 25 Håndtering i overdragelsesaftalen Eventuelt prisnedslag Garanti for tilstand Overdragelse af garantier Gennemførelse af og dokumentation for forureningsoprensning Aflysning af servitutter Håndtering af forkøbsret Garanti vedr. husleje Garanti at sælger ikke har modtaget opsigelser fra lejere eller kendskab til indsigelser Betingelser vedrørende tilbudspligt, gældsovertagelse mv. Overtagelse af serviceaftaler, aftaler med vicevært eller lignende Forsikring (garantier, transaktionsforsikring mv.)

26 26 Hovedaftalen 1. Genstand (aktie/aktiv) 2. Købesum 3. Betingelser (CP) 4. Forpligtelser før closing 5. Closing - Samtidighed 6. Sælgers garantier sælger bekendt 7. Due diligence 8. Købers garantier 9. Skadesløsholdelse/Erstatning 10. Begrænsninger 11. Skat ophør af sambeskatning 12. Andre aftaler 13. Diverse 14. Tvistløsning

27 27 Kontakt Andreas Antoniades Partner København Fast Ejendom T M E aa@bechbruun.com Cecilie Rust Senioradvokat København Fast Ejendom T M E cru@bechbruun.com København Danmark Aarhus Danmark Shanghai Kina T