L E J E K O N T R A K T

Transkript

1 Dalgas Plads 6, 1.., 7400 Herning Tlf.: , - Dato: 7. september 2017 Lejemåls nr. L E J E K O N T R A K T BUTIK, RESTAURANT M.V. (erhvervsbeskyttede) Mellem Advokaterne Mogens Birkebæk & Jørgen Hauschildt c/o Sinding & Co Att: Flemming Skaarup Sønder Allé Århus C Som udlejer Og Som lejer Ungdomscenter Knudmosen Lindegårdsvej Herning 1. Det lejede 2. Anvendelse 3. Ikrafttræden/overtagelse 4. Opsigelse/ophør 5. Fremleje og afståelse 6. Årlig ydelse og depositum 7. Forbrugsregnskab (vand og varme) 8. Øvrige udgifter og udgiftsarter 9. Aftalt regulering af lejen 10. Regulering af leje til markedslejen 11. Vedligeholdelse og fornyelser 12. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer 13. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede 14. Moms 15. Tinglysning og omkostninger 16. Betingelse 17. Bilag Side 1 af 8

2 Parterne Denne lejekontrakt indgås mellem Udlejer: Navn: Advokaterne Mogens Birkebæk & Jørgen Hauschildt c/o Sinding & Co - Att: Flemming Skaarup Adresse: Mail: Havnegade 2A 8000 Århus C fs@sindingco.dk Tlf: (herefter kaldet udlejer) CVR-nr Og Lejer: Navn: Ungdomscenter Knudmosen Adresse: Lindegårdsvej Herning Mail: lgssl@herning.dk Tlf: (herefter kaldet lejer) CVR-nr Det lejede 1.1 Det lejede er beliggende som en del af ejendommen på matr.nr. 965 A, Herning bygrunde. Lejemålets postadresse er Bredgade 44, st., 7400 Herning. 1.2 Det lejede omfatter følgende arealer: 1. Butik / kontor ca. 286 m 2 I alt bruttoareal ca. 286 m 2 Som herefter er kaldet det lejede. 1.3 Lejemålets beliggenhed og udformning fremgår af vedlagte tegning bilag Til lejemålet er der rådighed over 2 parkeringspladser. 2. Anvendelse 2.1. Det lejede skal anvendes til arbejdende værksted med beskæftigelsesformål for øje og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål Udlejer bærer hverken ansvar eller risiko for lejers konkrete anvendelse af lejemålet, herunder for om antallet af personer i lejemålet medfører særlige miljøkrav eller krav til brandsikkerhed m.v. Side 2 af 8

3 2.3. Lejer har ansvaret for, at den aftalte anvendelse ikke omfattes af særlige offentlige forskrifter og har pligt til at indhente og opretholde alle tilladelser, der kræves med hensyn til det lejedes indretning og drift, herunder forskrifter vedrørende miljø- og brandforhold. Udlejer skal uden ugrundet ophold underrettes om myndighedskrav og modtage kopi af de fornødne tilladelser Lejers anvendelse må ikke medføre lugt-, støj-, eller lysgener eller på anden måde være til gene for øvrige lejere i ejendommen eller andre. Lejer skal sikre, at dennes personale og andre, der får adgang til det lejede omgås dette forsvarligt Skiltning, flagning og anden form for reklame på og ved ejendommen samt opsætning af markiser, solafskærmning og lignende skal overholde normale æstetiske normer og må kun foretages efter udlejers forud indhentede skriftlige anvisning og godkendelse og skal i øvrigt ske i overensstemmelse med de servitutter og til enhver tid gældende myndighedskrav, der er gældende for ejendommen Ændringer i det lejede må kun foretages med udlejers skriftlige godkendelse. Lejer har efter udlejers rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede Alle omkostninger i forbindelse med ovennævnte tiltag betales af lejer, der er pligtig til selv at indhente alle myndighedsgodkendelser samt sørge for, at eventuelle betingelser for godkendelsen til stadighed opfyldes Lejer er erstatningsansvarlig for enhver skade herunder hændelig som påføres det lejede eller ejendommen i øvrigt som følge af lejers skilte m.v., installationer eller ombygninger Hvis lejeren har foretaget ændringer af det lejede, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede, med mindre udlejer skriftligt har frafaldet dette krav. Udlejer kan forlange, at lejeren, inden en ændring foretages, indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for opfyldelsen af retableringspligten Ved fraflytning skal lejer for egen regning fjerne ethvert spor af skilte og andre genstande anbragt på ejendommen i henhold til ovennævnte, med mindre udlejer skriftligt frafalder kravet herom. 3. Ikrafttræden/overtagelse 3.1. Det lejede overtages af lejer den , hvilket tidspunkt herefter er kaldet ikrafttrædelsestidspunktet. Parterne har aftalt, at lejer kan disponere over lokalerne allerede fra den , dog under forudsætning af: - at lejeren betaler for forbrug jfr. 7 i dispositionsperioden, hvilket indebærer, at lejer skal tilmeldes som forbruger overfor forsyningsværker, og at lejer skal betale á conto betalinger jfr at depositumforpligtigelserne er opfyldt jfr. 6. Såfremt et eller flere af de nævnte forhold ikke er opfyldt, udskydes dispositionsdagen indtil samtlige forhold er opfyldt Forinden lejemålets ikrafttræden foranlediger følgende forbedring af lejemålet: Etablering af ekstra toilet. Omkostning for lejer opgøres til kr. 50 pr kvadratmeter pr år. Beløbet er tillagt den 6 nævnte årlige leje I øvrigt overtages lejemålet som det er og forefindes som besigtiget og antaget af lejer Side 3 af 8

4 3.4. Lejemålet overtages ikke nymalet og ikke istandsat. Lejemålet skal afleveres i minimum tilsvarende stand ved fraflytning.se i øvrigt Bortset fra skjulte fejl og mangler ved det lejede, kan lejer ikke påberåbe sig mangler, der ikke skriftligt er gjort gældende over for udlejer senest 1 måned efter ikrafttrædelsestidspunktet I forbindelse med lejemålets ikrafttræden foranlediger parterne, at der optages fotoreportage til fastholdelse af lejemålets indvendige vedligeholdelsesstand. Kopi heraf tilstilles såvel lejer som udlejer og er herefter en integreret del af lejeaftalen. bilag 5 4. Opsigelse/ophør 3.7. Lejekontakten er tidsbegrænset, og ophører uden yderligere varsel til lejer til lejers fraflytning, den Lejemålet er fra lejers så vel som udlejers side uopsigeligt i lejeperioden. 5. Fremleje og afståelse 5.1 Lejeren må helt eller delvist fremleje det lejede til andre Lejer har ikke afståelsesret. 6. Årlig ydelse og depositum 6.1. Lejen udgør ekskl. moms: 1. Butik incl. kontor og personalefaciliteter Samlet årlig leje ekskl. moms kr. Svarende til en årlig leje pr kvadratmeter ,00 Kr. 850, I lejen indgår skatter og afgifter pr Ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter vil denne dato blive taget som udgangspunkt. Lejeforhøjelse eller nedsættelse vil ske på grundlag af såvel satsændringer som forbrugsændringer Lejen forfalder til betaling månedsvis forud, og forfalder første gang pr. ikrafttrædelsestidspunktet, hvor der betales leje for perioden fra ikrafttrædelsestidspunktet og til udgangen af første hele måned efter lejestart med kr ,00 ekskl. moms. Lejen betales i øvrigt månedsvis forud hver den 1. i en måned Senest samtidig med lejers underskrift på denne kontrakt betaler lejer et depositum svarende til 3 måneders leje kr ,00 eller bankgaranti på tilsvarende beløb. Udlejer kan forlange, at depositum reguleres således, at det til enhver tid svarer til 3 måneders aktuel leje. Depositum forrentes ikke Depositum indestår til sikkerhed for ethvert mellemværende mellem lejer og udlejer i forbindelse med lejeforholdet herunder til sikkerhed for lejers forpligtelser i forbindelse med fraflytning. Depositum tilbagebetales helt eller delvist, når lejemålet er ophørt, lejekontrakten er aflyst, og ethvert krav fra udlejers side er fyldestgjort Udover lejen betaler lejer en andel af udgifterne i henhold til forbrugsregnskabet, jf. 7 samt fællesregnskab som nævnt i Alle krav som udspringer af denne lejekontrakt eller erhvervslejeloven er pligtig pengeydelse. Manglende eller for sen betaling kan derfor medføre ophævelse af lejemålet. Side 4 af 8

5 7. Forbrugsregnskab (vand og varme) 7.1. Udlejer sørger for levering af vand, varme og vand. Lejer må ikke etablere anden varmeforsyning uden udlejers skriftlige samtykke. Ejendommens forbrugsregnskab fordeles mellem de enkle lejemål i ejendommen. Budgettet for kalenderåret 2017 er vedlagt som bilag 2, med et følgende samlet forbrug for ejendommen på kr ,00 fordelt på: Lejemålets andel for kalenderåret 2017 skønnes at udgøre kr ,67 A`contobeløbet skønnes derfor udfra bilag 2 og anslås til kr månedligt og dermed kr ,67 årligt. A`contobeløbet fastsættes af udlejer til et beløb som svarer til det aktuelle forbrug. Udlejer fremsender årsopgørelse til lejer ved regnskabsåret udløb. Betalingen omfatter det aktuelle forbrug samt udgifter til vand, varmemester, reparation og vedligeholdelse af varmeanlæg, fælles el, udgift til opmåling og regnskabsudarbejdelse. Regnskabsåret følger kalenderåret fra 1.1. til Lejer er pligtig til at betale et eventuelt manglende beløb senest 30 dage efter at have modtaget opgørelsen fra udlejer Udlejer er uden ansvar for forbigående forstyrrelser i leveringen af vand og varme, men er forpligtet til at søge disse afhjulpet snarest muligt Fremtidige udgifter til udstedelse af den lovpligtige energimærkning af lejemålet afholdes af ejendommens lejere via varmeregnskabet. 8. Øvrige udgifter og udgiftsarter 8.1. Udover lejen, jf. 6, og de i 7 nævnte udgifter skal lejeren, i det omfang det er muligt, betale følgende udgifter direkte til leverandøren: Elforbrug i det lejede Lejer betaler andel af ejendommens fællesomkostninger. Nedennævnte fællesomkostninger fordeles mellem ejendommens fordelingstal hvor lejemålets fordeling udgør 286/750. Et budget for fællesomkostninger for kalenderåret 2017 kan opstilles som følger: Ejendommens totale udgifter til ejendomsskatter m.v.: kr ,00 Div kontigenter samt forsikring: kr ,00 Ejendommens fælles el : kr ,00 Omkostninger til vicevært, snerydning og renholdelse af udendørsarealer: kr ,57 Regnskabsudarbejdelse kr ,00 Årlig udgift anslået til: kr ,67 Lejers andel er således anslået til: 286/750 af kr ,67 = kr ,36. Lejers opmærksomhed henledes på, at andre mindre udgifter kan forekomme uanset om disse ikke er medtaget i ovennævnte budget. Udlejer udfærdiger årsregnskab for fællesudgifterne og fremsendes regnskabet til lejerne sammen med betalingsopkrævning. Regnskabsåret følger kalenderåret og udarbejdes første gang for kalenderåret Lejer betaler andel af fællesomkostningerne senest 30 dage efter at have modtaget opgørelse fra udlejer. Side 5 af 8

6 Udlejer kan ændre regnskabsperioden efter forudgående orientering til lejer. Budget Fællesregnskab er vedlagt som Bilag Bortskaffelse af virksomhedsaffald. Placeringen af affaldscontainere skal ske efter udlejers anvisning Glas og sanitetsforsikring, såfremt lejer ønsker at tegne en sådan Lejer er forpligtet til at være medlem af Cityforeningen i Herning og betale den af Cityforeningen årlige kontingent incl. Midtbyafgiften uanset om denne opkræves ved lejer eller ved udlejer. Udmeldelse af Cityforeningen betragtes som misligholdelse af lejeforholdet og medfører ophævelse af lejekontrakten fra udlejers side. Den årlige kontingent anslåes til kr ,00 excl. moms, men kan variere, da den i et vist omfang er omsætningsbestemt. 9. Aftalt regulering af lejen 9.1. Hvert år pr. den 1 januar, første gang den , reguleres uden særskilt varsel den umiddelbart forud for reguleringen gældende årlige leje med den procentvise ændring i nettoprisindekset fra oktober måned det foregående år (gammelt indeks) til oktober måned forud for reguleringstidspunktet (nyt indeks). De årlige lejereguleringer kan beregnes efter følgende formel: gældende leje x nyt indeks Gammelt indeks = ny årsleje 9.2. Hvis Danmarks Statistik ophører med at beregne nettoprisindekset, skal reguleringen fremover ske på grundlag af et andet indeks, der afspejler prisudviklingen. Dette gælder også for alle andre ydelser, der ifølge denne kontrakt pristalsreguleres. 10. Regulering af leje til markedslejen Hver part kan forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med reglerne i 13 i erhvervslejeloven. 11. Vedligeholdelse og fornyelser Den udvendige vedligeholdelse og fornyelse påhviler udlejer. Dette gælder dog ikke lejemålets ruder og glaspartier i døre og vinduer Al indvendig vedligeholdelse og fornyelse af det lejede d.v.s. alt inden for lejemålets fysiske rammer påhviler lejer, i det omfang dette er nødvendigt, for at det lejede kan holdes i god vedligeholdelsesmæssig stand svarende til den standard, hvori det lejede blev overtaget på ikrafttrædelsestidspunktet Lejer er herunder forpligtet til at foretage maling, hvidtning og tapetsering og vedligeholdelse og om fornødent forny gulvbelægninger, vand- og gashaner, elafbrydere, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, hårde hvidevarer og eventuelle andre installationer af enhver art samt låse og nøgler. Opregningen af førnævnte dele, lejer skal vedligeholde, er ikke udtømmende men blot eksempler Udlejer er berettiget, men ikke forpligtet, til at foretage en årlig gennemgang af det lejede og ejendommen i øvrigt med henblik på vurdering af vedligeholdelsesstand m.v Lejer er forpligtet til den udvendige renholdelse og i nødvendigt omfang selv foretage snerydning / glatførebekæmpelse på fortovsareal ud for lejemålet. Side 6 af 8

7 12. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer Det påhviler lejer at iagttage, at der er god orden i det lejede, og at dette forvaltes på en sådan måde, at udlejers og de øvrige lejeres interesser ikke krænkes Udlejer kan til enhver tid udfærdige en husorden samt ordensregler, som lejer er pligtig at overholde Lejer er pligtig til at renholde arealer ud for det lejede ligesom lejer er pligtig til at foretage snerydning og glatførebekæmpelse i nødvendigt omfang. 13. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede Senest kl på ophørsdagen, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ophørstidspunktet og uanset om dette er en helligdag eller dagen før en helligdag skal lejer tilbagelevere det lejede med hvad dertil hører i ryddet og rengjort stand og i øvrigt i den stand, det var på ikrafttrædelsestidspunktet Inden ophørstidspunktet har lejer med mindre andet aftales med udlejer ret og pligt til at fjerne alt løsøre og inventar samt tekniske installationer bekostet og indsat i det lejede af lejer mod at bringe det lejede tilbage til den oprindelige stand pr. ikrafttrædelsestidspunktet Med mindre parterne skriftligt har aftalt, at ændringer i det lejedes indretning ikke skal tilbageføres, har lejer pligt til at tilbageføre disse ændringer inden ophørstidspunktet, således at det lejede fremtræder, som det var indrettet på ikrafttrædelsestidspunktet Senest på ophørstidspunktet gennemføres efter indkaldelse fra en af parterne en fælles besigtigelse af det lejede (flyttesyn) for fastsættelse af de vedligeholdelses- og retableringsarbejder, som skal udføres for lejers regning. Ved flyttesynet skal det lejede være ryddet og rengjort. Ved afslutningen af flyttesynet afleverer lejer samtlige nøgler til det lejede, og udlejer udarbejder derefter en fraflytningsrapport. Efter flyttesynet er lejer følgelig afskåret fra at foretage vedligeholdelses- og retableringsarbejder i det lejede Udlejer kan herefter forlange, at værdien af de vedligeholdelses- og retableringsforpligtelser, der påhviler lejer, opgøres pr. ophørstidspunktet og konverteres til et beløb, som betales kontant af lejer til udlejer. Konvertering til kontantbeløbet sker på grundlag af tilbud indhentet af udlejer. Lejer er pligtig at betale kontantbeløbet, uanset om udlejer måtte beslutte, at manglerne ikke skal foranlediges udbedret og uanset årsagen hertil, eksempelvis ved ønske om salg, nedrivning, ombygning, ændret indretning eller anvendelse af det lejede m.v. Førnævnte gælder, uanset om den opnåede pris ved et senere salg måtte være upåvirket af, at manglerne ikke er udbedret. Tilsvarende gælder førnævnte, uanset om lejen ved genudlejning måtte være upåvirket af, at manglerne ikke er udbedret. I stedet for konvertering til kontantbeløb kan udlejer vælge at kræve vedligeholdelses- og retableringsarbejderne udført for lejers regning og risiko Bortset fra skjulte fejl og mangler ved det lejede, kan udlejer ikke gøre krav i medfør af gældende, hvis der er forløbet mere end 4 uger fra flyttesynet De ved flyttesynet konstaterede vedligeholdelses- og retableringsforpligtelser, der påhviler lejer, som ikke er konverteret til kontantbeløb, udbedres af udlejer for lejers regning. Er udbedringen ikke tilendebragt på ophørstidspunktet, kan udlejer kræve betaling af ydelser i henhold til 6 og 7 samt friholdelse for udgifterne i henhold til 8 for den periode, der medgår til istandsættelsen og indtil lejemålet er gjort i kontraktmæssig stand. Side 7 af 8

8 14. Moms Udlejer er indforstået med at der ikke kan opkræves moms af huslejebetalingen Opkrævningen af lejemålets øvrige udgifter - herunder andel af ejendommens fællesudgifter jf. 7 samt 8 er en momspligtig betaling, og som følge heraf vil alle ydelser og udgifter, som lejer skal betale til udlejer i henhold til ejendommes driftsregnskab for fællesudgifter blive tillagt moms - p.t. 25%, i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler herfor. Lejers betaling af forbrugsafgifter til lejemålets forsyningsselskaber er pålagt sædvanlig moms. 15. Tinglysning og omkostninger Lejer er berettiget til at lade nærværende kontrakt lyse på ejendommen. Kontrakten skal respektere nuværende og fremtidige hæftelser samt byrder, der var tinglyst før kontraktens anmeldelse til tinglysning Når lejeforholdet ophører, er lejer forpligtet til at aflyse den tinglyste lejekontrakt. Der foretages ikke tilbagebetaling af depositum, hverken helt eller delvist, før kontrakten er aflyst. Er dette ikke sket inden 14 dage efter lejeforholdets ophør, er udlejer berettiget, men ikke forpligtet, til at foretage aflysningen for lejers regning, idet lejers skriftlige opsigelse eller fogedens notering på fundamentet ved en udsættelsesforretning kan danne grundlag for aflysningen Hver part afholder egne omkostninger i forbindelse med oprettelsen af nærværende lejekontrakt, herunder honorar til egne rådgivere, advokat m.v. 16. Betingelse 16.1 Lejeaftalen er betinget af Hernings kommunes godkendelse. Godkendelsen skal foreligge senest pr Såfremt godkendelsen ikke opnås, er handelen bortfaldet uden, at parterne har øko nomiske krav mod hinanden. 17. Bilag Til denne kontrakt hører følgende bilag: Bilag 1. Grundplanstegning for lejemålets beliggenhed. Bilag 2. Budget forbrugsregnskab 2017 Bilag 3. By- og Boligministeriets checkliste. Bilag 4. Budget Fælles udgifter 2017 Bilag 5. Fotoreportage 17.2 Lejer bekræfter at have gennemlæst samtlige bilag til denne kontrakt, herunder vedlagte checkliste fra By- og Boligministeriet, bilag 3. Dato: Som udlejer: Dato: Som lejer: Side 8 af 8