Kreditgivers vurdering af nye staldtyper

Transkript

1 Kreditgivers vurdering af nye staldtyper Landbrugskundedirektør Jørn N. Lydiksen RD Landbrug DK Mod til at mene vilje til at handle Brancheforeningen Danske Svineproducenter

2 Landbrugsorganisationen i Danske Bank / Realkredit Danmark Danske Banks landbrugsrådgivere har erfaring inden for landbrug, heraf flere enten som ejere af egne landbrug Palle Rask Sørensen Landbrugscenter Nordjylland eller som uddannede eller videreuddannede inden for erhvervet. Kombineret med vores finansielle ekspertise giver det os indsigt i landbrugets faglige og økonomiske vilkår og fremtidige muligheder. John K Sørensen Landbrugscenter Midt Øst Landechef Landbrug DK Pernille Stenstrup Christiansen perc@danskebank.dk Erik Larsen Landbrugscenter Fyn Landbrugskundedirektør RD DK Jørn Nørgaard Lydiksen jrly@danskebank.dk Jørgen Lauritsen Landbrugscenter Sydjylland I alt 55 kompetente rådgivere fordelt på i 5 enheder. 2

3 Levetid og vedligehold? Agenda Dyrevelfæd og lovkrav.. Grundlæggende forudsætninger Grundlag for alle investeringer Værdiansættelse og kreditvurdering Bedriften belåningsmuligheder Beregningseksempler 3 scanarier Tilskudselementet Afkastelementet Afkast og balancepåvirkning? Løsøre eller fast ejendom? Men hvad er billigt staldbyggeri? Produktivitet og arbejdsmiljø.. 3

4 Grundlæggende forudsætninger Grundlag for alle investeringer Værdiansættelse og kreditvurdering Bedriften belåningsmuligheder 4

5 Investeringsprojekter Fokus på Strategisk formål afkast, risikoafdækning, m.m Balanceeffekt soliditet, afskrivningsprofil/afdrag Afkastningsgrad Finansiel beredskab efter gennemførelse Ændring af nulpunkt Foderforsyning og afsætning (gylle og grise) Ledelseskapacitet Generel økonomisk følsomhed 5

6 Værdiansættelse og kreditvurdering Belåning opdeles i to hovedelementer : Værdiansættelse Kreditvurdering Anlægsomkostninger Levetid/holdbarhed Going-concern værdi Gensalgsværdi / efterspørgsel Harmoni Merværdien(75-105%) Belåningsgrundlaget Afkastningsevne Tilbagebetalingstid Følsomhed/driftssikkerhed Cash-flow Fastlægger : Egenfinansiering Belåningsprocent (0-60 %) Løbetid (10-30 år) 6

7 Investeringsprojekter - som del af samlet bedrift Belåning RD Jord : 60 pct. af handelpris excl bet. Rettigheder (markedspris) Bygninger : 60 pct. af merværdi ( pct). + evt. friværdi Merværdi udtryk for alternativ anvendelse /gensalgsværdi Den samlede bedrift s belåning : Eksempel 1 75 % Eksempel 2 60 % Ejendomsværdi før investering Investering ny stald Merværdi Ejendomsværdi e. investering Max. Belåning Nuværende belåning Tillægslån ny stald Pct. af investering 16,5 pct. 54 pct. 7

8 Beregningseksempler 3 scenarier 8

9 3 scenarier.. Kr. pr. stiplads Standard element 2/3 spaltegulv - incl gylle, fodringsanlæg m.m. Byggeri kr./stiplads Byggepris Ny stald incl. alt haircut merværdi 15 pct RD vurderingpris Staldanlæg (Std %) kr./stiplads pct Staldanlæg (Std %) kr./stiplads pct Finansiering RD belåning (60 % af RD-vurd.) 51 pct Tilskud 23 pct. 700 Egenfinansiering 2 pct. 50 Restfinansiering Egen/bank 24 pct. 720 Afskrivninger Saldo Pct. Bygning ,5% 89 Inventar % 45 I alt , pct pct pct pct. 354 Saldo pct ,5% % , pct pct pct pct. 236 Saldo pct ,5% % ,4 133 Belåning Hovedstol Rente Afdrag Realkredit 30 årige lån Realkredit 20 årige lån Realkredit 15 årige lån Realkredit 10 årige lån Bank 10 årigt lån 6 % I Alt Hovedstol Rente Afdrag Hovedstol Rente Afdrag

10 Tilskudselementet OBS - Risiko for kapitalisering i byggeprisen. Mulighed for investering med positiv balanceeffekt : Standard element 2/3 spaltegulv -incl gylle, fodringsanlæg m.m. Staldanlæg (Std %) Staldanlæg (Std %) Balance - kr./stiplads RD LTV RD LTV ex. Tilskud Regnskab Aktiv primo Investering Afskrivninger Aktiv ultimo Passiver primo Optagelse gæld Afdrag Passiver ultimo Ændring egenkapital Pct. af aktiv ult tkr. v/ 3500 stipladser RD LTV RD LTV excl Tilskud Regnskab RD LTV RD LTV excl Tilskud Regnskab

11 Afkast 4 prod. grise pr. stiplads Standard element 2/3 spaltegulv - incl gylle, fodringsanlæg m.m. kr. pr. prod. Gris Staldanlæg (Std %) Staldanlæg (Std %) kr. pr. prod. Gris kr. pr. prod. Gris DB pr prod. Gris Nyhustillæg DB i alt Kapacitetomkostninger Energi + udkørsel gylle m.m Løn Vedligehold Diverse Kap. I alt Afskrivninger Forrentning ex. Besætning Rest til eget arbejde og risiko

12 Konklusion Konstruktion og materialevalg har betydning for merværdien Afdragsprofil bør modsvarer værdiforringelsen Finansiering af billigere stalde er muligt men realkreditandelen falder med lavere levetid/gensalgsværdi Billige stalde kan skabe større afkast pr. prod gris såfremt produktivitet kan modsvarer traditionelle stalde? Tilskudselementet er væsentligt for kreditvurderingen dá den bidrager med selvfinansiering og beskytter balancen. Bedriften samlede belåning er stadig grundlaget for udmåling af tillægslån uanset staldtype 12

13 Tak for ordet 13