Lejevurdering. Chr. M. Østergaards Vej Horsens. Nyt lejemål for Horsens Kommune

Transkript

1 Lejevurdering Chr. M. Østergaards Vej Horsens Nyt lejemål for Horsens Kommune

2 INDHOLDSFORTEGNELSE Lejevurderingserklæring Lejevurderingsrapport Opdrag Lejevurderingens formål og forudsætninger Forudsætninger for lejeforholdet Dokumenter Generelle lejevurderingsprincipper Besigtigelse Specielle forhold Makroøkonomisk rapport Dansk økonomi Lejemålsrapport Beliggenhed Beskrivelse af lejemålet Lejevilkår Lejemarkedet Efterspørgselssituationen på lejemarkedet Lejevurderingen Markedsleje Konklusion Anbefaling Begrænsninger i opdrag og ansvar Offentliggørelse Kvalifikationer og interessekonflikter... 14

3 Lejevurderingserklæring Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af stabschef Charlotte Lyrskov på vegne af Horsens Kommune, Rådhustorvet 4, 8700 Horsens, (herefter også benævnt klienten) fået i opdrag at udfærdige denne lejevurdering af lejemål med Horsens Kommune i følgende ejendom: Matr.nr. 83c Horsens Markjorder Adresse Chr. M. Østergaards Vej 4 Postnr./by 8700 Horsens (herefter også benævnt lejemålet). Anvendelse Rådhus. Vurderingens formål og forudsætninger Formålet med vurderingen er at fastslå markedslejen af lejemålet i nyindrettet stand til kontorformål (rådhus) på vurderingsdatoen og ud fra det aftalte vurderingstema, jf. nedenfor. Markedslejen af lejemålet estimeres i overensstemmelse med retningslinjerne anført i Practice Statements and Relevant Guidance Notes, RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 7), der er godkendt af både International Valuation Standards Committee (IVSC) og The European Group of Valuers Association (TE- GoVA). Vurderingen er udfærdiget under de forudsætninger, der er specificeret i vurderingsrapporten, pkt Endvidere formodes alle informationer, der er stillet til rådighed til brug for denne vurdering, at være korrekte og fuldstændige. Markedsleje På baggrund af vores besigtigelse samt vores erfaring vedrørende lignende lejemål bliver vores vurdering, at lejemålet i nyindrettet stand har en markedsleje på i niveauet: Kr pr. m² kontor p.a. skriver danske kroner ni hundrede femti til et tusind 00/100, ekskl. skatter, afgifter og driftsomkostninger. Samt Kr pr. m² kælder p.a. skriver danske kroner tre hundrede femti til fire hundrede 00/100, ekskl. skatter, afgifter og driftsomkostninger. Indholdet af denne lejevurderingserklæring og rapport bedes behandlet fortroligt af de tiltænkte modtagere i overensstemmelse med klientens instruks ved aftale om opdraget og til det konkrete erklærede formål. Følgelig, og i overensstemmelse med gældende kutyme, påtager Sadolin & Albæk A/S sig det fulde ansvar for indholdet af denne lejevurdering. Enhver gengivelse eller henvisning til lejevurderingserklæringen eller rapporten i eventuelle efterfølgende dokumenter, cirkulærer eller bekendtgørelser, eller mundtlig formidling til tredjepart, forudsætter Sadolin & Albæks forudgående skriftlige godkendelse af form og indhold af en sådan offentliggørelse eller videreformidling. Denne godkendelse kræves, desuagtet at den 1

4 tiltænkte tredjepart er navngivet eller ej, og desuagtet at lejevurderingserklæringen eller rapporten videreformidles af klienten som led i en præsentation af andre ejendomme/lejemål eller i en anden sammenhæng. Vurderingsdato Den 14. marts Denne lejevurderingserklæring kan ikke stå alene, men skal læses i sammenhæng med lejevurderingsrapporten. * * * Undertegnede erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd og at være fri for enhver økonomisk eller anden interesse i sagen, der med rette kan forventes at have indflydelse på vores evne til at give en uafhængig og neutral meningstilkendegivelse i forbindelse med nærværende lejevurdering. Aarhus, den 15. marts 2017 Sadolin & Albæk A/S Carsten Gørtz Petersen Direktør, partner, MRICS Henrik Borch Konsulent, cand.merc. finansiering 2

5 1 Lejevurderingsrapport 1.1 Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af stabschef Charlotte Lyrskov på vegne af Horsens Kommune, Rådhustorvet 4, 8700 Horsens, (herefter også benævnt klienten) fået i opdrag at udfærdige denne lejevurdering af lejemål med Horsens Kommune i følgende ejendom: Matr.nr. 83c Horsens Markjorder Adresse Chr. M. Østergaards Vej 4 Postnr./by 8700 Horsens (herefter også benævnt lejemålet). Anvendelse Rådhus. Ifølge tingbogen andrager grundarealet, hvor lejemålet er beliggende, m 2. Vurderingsdatoen er den 14. marts Lejevurderingens formål og forudsætninger Formålet med vurderingen er at fastslå markedslejen af lejemålet i nyindrettet stand til kontorformål (rådhus) på vurderingsdatoen og ud fra det aftalte vurderingstema, jf. nedenfor. Markedslejen af lejemålet estimeres i overensstemmelse med retningslinjerne anført i Practice Statements and Relevant Guidance Notes, RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 7), der er godkendt af både International Valuation Standards Committee (IVSC) og The European Group of Valuers Association (TE- GoVA). Ved markedsleje forstås den leje, som en villig udlejer og en villig lejer ville aftale for det pågældende lejeforhold på vurderingstidspunktet i en sædvanlig transaktion efter forudgående passende markedsføring, hvor parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. For så vidt angår danske erhvervslejeforhold, finder Erhvervslejelovens 13 anvendelse, hvor markedslejen fastsættes under hensyntagen til aktuelle vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesmæssig stand, under følgende forudsætninger: At parterne ikke har noget specifikt eller specielt indbyrdes forhold, (f.eks. moder- og datterselskaber eller udlejer og lejer), for så vidt angår lejemålet, der kan påvirke lejen heraf, således at den bliver atypisk for markedet i øvrigt og/eller drives i vejret som følge af et liebhaverelement. At der forud for vurderingsdatoen er forløbet en rimelig periode til en passende markedsføring af lejemålet, til en aftale om leje og vilkår samt til aftalens indgåelse. Henset til lejemålets karakter og markedsforholdene anslås en rimelig udlejningsperiode at være 3-6 måneder. Markedslejen er vurderet under forudsætning af, at lejemålet istandsættes efter Horsens Kommunes krav til rådhusanvendelse. 1.3 Forudsætninger for lejeforholdet Vurderingen er baseret på de i lejekontraktens indgåede hovedvilkår, som anført herunder: 3

6 Lejen tillægges moms. Lejen betales kvartalsvis forud. Lejer betaler skatter, afgifter og forsikring i tillæg til lejen. Lejer betaler, ud over lejen, lejemålets forsyning med varme, vand og elektricitet. Lejer betaler, ud over lejen, lejemålets andel af andre driftsomkostninger. Lejer forestår lejemålets indvendige vedligeholdelse. Udlejer forestår udvendig vedligeholdelse af tag, fundament og facader. Lejer forestår den resterende udvendige vedligehold. Lejer stiller som offentlig instans ikke depositum. Lejemålet er fra lejers side uopsigeligt i 25 år. Lejen reguleres årligt med 75% af det af Danmarks Statistik beregnede nettoprisindeks, dog minimum 1,5% og maksimum 3,0% Lejer har fremlejeret. Ovennævnte vilkår betegnes som markedskonforme. 1.4 Dokumenter Til brug for nærværende lejevurdering er følgende dokumenter/oplysninger gennemgået: Type Kilde Udstedelsesdato Tingbogsattest Internetbaseret offentligt tinglysningsregister BBR-meddelelse Internetbaseret offentligt register Udkast til lejevilkår Klienten Generelle lejevurderingsprincipper Lejevurderingen baseres på de oplysninger, der er modtaget fra klienten, dennes eksterne rådgivere samt indhentet fra de offentlige registre, jf. pkt Vi har tillid til, at disse oplysninger er korrekte og fuldstændige, og at der ikke er uoplyste forhold, der kan have væsentlig indflydelse på vurderingen af markedslejen for lejemålet. Vi forudsætter, at angivelsen af lejeindtægt er korrekt, og at lejen varsles i overensstemmelse med sædvanlig markedspraksis, lejekontrakten og gældende dansk lovgivning. Det forudsættes endvidere, at lejeren ikke har anlagt sag eller rejst krav af anden art, og at lejen indgår rettidigt og uden protest. 4

7 1.6 Besigtigelse Lejemålet blev besigtiget den 13. marts Deltager i besigtigelsen var konsulent Henrik Borch som repræsentant for Sadolin & Albæk. 1.7 Specielle forhold Formålet med nærværende lejevurdering er at bestemme markedslejen for lejemålet som istandsat på vurderingsdatoen og ud fra det aftalte vurderingstema. Undertegnede erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd, som defineret af The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), og at denne vurdering er foretaget i overensstemmelse med de etiske standarder, formuleret af RICS, der er godkendt af både International Valuation Standards Committee (IVSC) og The European Group of Valuers Association (TEGoVA), samt at vi som vurderingsmænd er fri af enhver direkte eller indirekte interesse i ejendommen eller dennes ejerselskab. Der henvises til RICS hjemmeside, for yderligere informationer og procedurer, herunder muligheden for at klage over denne vurderingsrapport. 5

8 2 Makroøkonomisk rapport 2.1 Dansk økonomi Dansk økonomi afsluttede 2016 med en samlet BNP-vækst på 1,0% relativt til Dermed er det sjette år i træk, Danmark har en beskeden men positiv vækst i BNP. En markant øget beskæftigelse samt et højt privatforbrug var de primære drivere bag væksten i Samme billede forventes at gøre sig gældende for 2017, men væksten i beskæftigelsen vil være aftagende i takt med, at lønkravene stiger, og manglen på kvalificeret arbejdskraft bliver mere udtalt. I stedet vil BNPvæksten være drevet af et fortsat højt privatforbrug og en stigning i investeringerne, da flere virksomheder vil øge produktionen gennem større investeringer og ikke bare flere ansatte. Stigningen i privatforbruget skal ses som en reaktion på en træg prisudvikling samt relativt kraftige stigninger i boligpriserne, hvilket har medført betydelige reallønstigninger og øgede formuer i de danske husstande. Det forventes, at opsvinget i dansk økonomi fortsætter flere år frem, og Danske Bank estimerer en BNP-vækst på henholdsvis 1,5% i 2017 og 1,8% i Real BNP (år/år ændring) Privatforbrug (år/år ændring) Danmark Eurozone Danmark Eurozone 4% 4% 2% 2% 0% -2% 0% -4% -2% -6% E17 E18-4% E17 E18 Kilde: Eurostat og Danske Bank Kilde: Eurostat og Danske Bank Overordnet er den globale økonomi på vej ind i et opsving. USA har oplevet jobvækst de sidste 76 måneder, og Europa har fortsat lave renter og en stigende aktivitet. Vender stemningen for alvor til det positive i 2017, er der udsigt til endnu større stigninger i privatforbrug og investeringer. Træerne vokser dog ikke ind i himlen, og der hersker fortsat stor usikkerhed på de internationale markeder, primært drevet af politisk uro. I USA er det specielt Trumps uforudsigelighed og protektionistiske politik, der kan sætte en stopper for væksten i global økonomi. Samtidigt har FED annonceret to kommende rentestigninger, der i kombination med Trumps ønske om infrastrukturinvesteringer og skattenedsættelser har opjusteret de samlede forventningerne til inflationen og renteniveauet i USA. I Europa hersker der fortsat usikkerhed omkring konsekvenserne af Brexit, selvom de europæiske økonomier umiddelbart ikke står som svækkede på den korte bane. Men briterne har stadigvæk ikke fået genforhandlet nye handelsaftaler med Europa og USA, og de oplever en stigende utilfredshed med Brexit blandt skotterne. De kan potentielt set risikere at ende som kastebold mellem Europa og USA uden stærke bånd til nogle af parterne og dermed stå svækket i forhold til deres tid i EU. Tilbage på fastlandet drives usikkerheden på markederne af de forestående valg i Frankrig, Holland og Tyskland, der alle kan blive afgørende for EU og euroens fremtid. Specielt i Frankrig og Holland er EU-kritiske oppositionspartier i fremgang. Disse partier advokerer alle for protektionisme og en stramning af EU s beføjelser. 6

9 Alt dette til trods er der ikke udsigt til ændringer af pengepolitikken fra den Europæiske Centralbank i Det forventes, at ECB vil neddrosle sit obligationsopkøbsprogram i 2018, hvilket sandsynligvis vil føre til højere renter i Danmark. Reelle rentestigninger fra ECB forventes ikke før De kan dog godt komme lidt før i Danmark, da danske renter ligger lavere end ECB s. Samtidigt er de lange renter i Danmark steget på baggrund af højere renter i USA, og det kan meget vel fortsætte såfremt FED s annoncerede rentestigninger bliver en realitet. Hvor store, stigningerne bliver i 2017, afhænger af udviklingen i den globale økonomi og inflationen. Rettes blikket mod øst, til Kina, oplever kineserne fortsat en afmatning i økonomien samt årlige BNPvækstrater, der ikke længere er tocifrede. Samtidig er Kina udfordret af en stigende gæld, der nu er dobbelt så stor som landets BNP. Det kan lede til endnu større afmatning af kinesisk økonomi og dermed global vækst. Inflationen har været lav de seneste år og nåede i 2016 sit laveste niveau siden 1953, dels forklaret af et fladt fald i energipriserne og mobiltelefontjenester samt en beskeden BNP-vækst på globalt niveau. Danske Bank forventer, at inflationen siger med 1,2% i 2017, hvilket er væsentligt højere end 2016-niveauet på 0,3%, men fortsat langt fra tidligere niveauer. Der er desuden en vis indbygget træghed i dansk inflation, da den påvirker størrelsen på huslejestigningen i en stor del af lejeboligmasssen. Derved vil en lav inflation fra sidste år være med til at holde inflationen nede i det kommende år. Et identisk inflationsmønster gør sig gældende i resten af de europæiske lande. I Europa forventer den Europæiske Centralbank (ECB) en stigning på 1,3% oven på en beskeden inflation på 0,2% i eurozonen i M-renten Renten på 10-årige statsobligationer Kilde: Eurostat Kilde: ECB og Danmarks statistik Der er fremgang på boligmarkedet i hele landet, men det går stadig hurtigst i København og Aarhus. Prisstigningerne er drevet af økonomisk fremgang, stigende indkomster og meget lave renter, hvilket vil fortsætte i Samtidigt vil en stigning i de lange renter trække priserne nedad, og stor byggeaktivitet vil øge udbuddet af boliger. Det er dog næppe nok til at bremse prisstigningerne, og det forventes, at priserne fortsat stiger hurtigere end den generelle prisudvikling. Regeringen har i sit udspil til et nyt boligskattesystem lagt op til en fastfrysning af grundskylden fra Dette vil bidrage yderligere til prisstigninger på boliger. I samme ombæring ønskes det, at boligskattesystemet fra 2021 igen skal følge prisudviklingen og dermed virke stabiliserende på boligmarkedet. Dette vil imidlertid have en dæmpende virkning på boligpriserne. Ingen af forslagene er endnu vedtagede, og vi venter stadig på en afklaring. 7

10 Retter vi igen blikket udad og fokuserer på Danmarks engagement i verdensøkonomien, var 2016 et sløjt år for dansk eksport. Der kunne knapt spores en fremgang fra 2015 til Det skyldes primært fald i energi- og tjenesteeksporten. Produktionsstop på diverse oliefelter i Nordsøen er forklaringen bag faldet i energieksporten, og fremadrettet er der ingen udsigter til ny olieproduktion i Nordsøen, så længe oliepriserne er lave. Faldet i tjenesteeksporten stammer fra et fald i søtransporten, grundet manglende global varehandel. Der kan imidlertid spores fremgang i hele den globale økonomi og i takt med, at økonomier rundt om i verden begynder at nærme sig kapacitetsgrænsen, vil det kræve flere investeringer for at holde væksten i gang. Det kan bidrage til at trække verdenshandlen op, da investeringer typisk er relativt importtunge, og det vil drive en øget efterspørgsel både efter danske industrivarer og i særdeleshed søtransport. Det er imidlertid meget usikkert, primært på grund af Donald Trumps protektionistiske dagsorden og manglende handelsaftaler, der kan hæmme verdenshandlen. Efter flere år med faldende erhvervsinvesteringer, som følge af bl.a. svage vækstudsigter og strammere kreditstandarder fra banksektoren, har de danske virksomheder opbygget et stort investeringspotentiale. Dette kombineret med økonomisk opsving og stigninger i beskæftigelsen betød, at vi i 2016 oplevede en stigning i de faste bruttoinvesteringer på 3,9%, primært drevet af en stor stigning i boliginvesteringer. Danske Bank forventer, at tendensen vil forsættet i 2017 med stigninger på 3,2%, primært drevet af en fortsat høj boliginvestering samt en markant stigning i erhvervsinvesteringerne. Overskuddet på betalingsbalancen er aftaget en del igennem 2016, som følge af faldende søtransport. Overskuddet er dog fortsat meget stort. Det forventes, at fremtidige konjunkturnormaliseringer vil trække overskuddet på handelsbalance lidt ned, da der stadig er stort potentiale for at få virksomhedernes investeringer op i gear. Faste bruttoinvesteringer Ledighed 8% Danmark Eurozone 4% 15% 0% 12% -4% 9% -8% 6% -12% 3% -16% E17 E18 0% E17 E18 Kilde: Danmarks Statistik og Danske Bank Kilde: Danmarks Statistik og Danske Bank 8

11 3 Lejemålsrapport 3.1 Beliggenhed Ejendommen, indeholdende det vurderede lejemål, er beliggende i Horsens. Området er placeret i den østlige del af Horsens, ud mod Nørrestrand. Det ligger godt i forhold til privat befordring, da Sundvej, Strandpromenaden og Langmarksvej giver mulighed for hurtigt at tilgå resten af Horsens. Ligeledes er der busstoppested på Chr. M. Østergaards Vej, hvorfra flere linjer afgår. Beliggenheden vurderes at være særdeles god til rådhus og kontorformål. Kilder: Google Maps og COWI A/S Ejendommen huser VIA University College. Til ejendommen er et større parkeringsområde på terræn. 3.2 Beskrivelse af lejemålet Ejendommen skal ifølge klienten nyistandsættes efter Horsens Kommunes krav, hvorfor det forudsættes, at ejendommen er total-istandsat ved indflytning. 9

12 4 Lejevilkår Hovedvilkårene for lejekontrakten er som følger: Anvendelse: Kontor (rådhus). Opsigelse: Lejemålet er uopsigeligt i 25 år fra lejers og udlejers side. Fremleje og afståelse: Lejer har fremlejeret. Depositum: Lejer stiller ikke depositum, da lejer er en offentlig instans. Regulering: Lejen reguleres fast med en stigning på 75% af det af Danmarks Statistik beregnede nettoprisindeks, dog minimum 1,5% og maksimum 3,0% Skatter og afgifter: Skatter og afgifter er ikke indeholdt i lejen og betales af lejer ud over lejen. Drifts- og varmeomkostninger: Lejer betaler el, vand og varme efter forbrug. Dette tillægges lejen. Udvendig vedligeholdelse: Udvendig reparation og vedligeholdelse af lejemålets klimaskærm, herunder tag, fundament og facader forestås af udlejer. Lejer har den resterende vedligeholdelsesforpligtelse. Indvendig vedligeholdelse: Lejer forestår den indvendige vedligeholdelse af lejemålet. Parkering: Parkering er indeholdt i lejen. Derudover er der, ifølge lejekontrakten, aftalt følgende: Indretning: Udlejer istandsætter lejemålet efter Horsens Kommunes krav til indflytningsdatoen. Fravigelser fra Erhvervslejeloven: Det er aftalt, at Erhvervslejelovens 13, vedrørende parternes ret til i lejeperioden at forlange lejen reguleret til markedsleje, ikke finder ret. 10

13 5 Lejemarkedet 5.1 Efterspørgselssituationen på lejemarkedet Østjylland oplever generelt en spredning i aktivitetsniveauet omkring kontorlejemål, hvor Aarhus har den klart største aktivitet. For Østjylland er lejerinteressen fokuseret omkring nyere lejemål og flerbrugerkontorer. Lejen for førsteklasses kontorlokaler på bedste beliggenhed (primær leje) ligger aktuelt i niveauet kr pr. m 2 p.a., mens den sekundære leje ligger i niveauet kr. 525 pr. m 2 p.a., ekskl. driftsomkostninger. Over de sidste 10 år har lejeudviklingen i området været følgende: Lejepriser, kontor, Østjylland, kr. pr. m 2 p.a. Primær Sekundær Kilde: Sadolin & Albæk A/S Udviklingen i tomgangen for kontor i perioden ses af figuren herunder. Tomgang, kontor, Østjylland 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Kilde: Ejendomstorvet Lokalebørs Statistikken Den samlede tomgangsprocent for kontorejendomme i Østjylland har fra 2007 til 2012 oplevet en markant stigning og udgjorde ca. 14% i begyndelsen af 1. kvartal I dag udgør tomgangen for kontorlejemål ca. 7,6%. 11

14 Blandt udbudte lejemål i Horsens er der pt. flere lejemål til udlejning på Vejlevej 175, 8700 Horsens. Lejemålene varierer i størrelse, og den udbudte leje er kr. 900 pr. m² kontor p.a. Dette lejemål er endnu ikke opført. Placeringen vurderes at være væsentlig ringere end Chr. M. Østergaards Vej til rådhusformål. Desuden er det, ifølge klienten, aftalt, at parkering indgår i huslejen. Normalt betales parkering udover lejen, hvorfor dette ligeledes vurderes at have en positiv effekt på markedslejen for nærværende lejemål. 12

15 6 Lejevurderingen 6.1 Markedsleje Henset til lejemålets beliggenhed, det generelle markedslejeniveau i Horsens samt den forestående indretning efter Horsens Kommunes krav, vurderer vi lejemålets markedsleje som værende i niveauet: Kr pr. m² kontor p.a. Kr pr. m² kælder p.a. Lejen er vurderet under den forudsætning, at omkostninger til skatter og afgifter ikke er indeholdt. Omkostninger til drift, varme og vand, el samt al indvendig vedligeholdelse afholdes af lejer ud over lejen. Lejemålets leje ligger således en smule højere end det generelle markedslejeniveau i Horsens, hvilket skyldes den totale istandsættelse, som udlejer foretager før lejers indflytning. Istandsættelsen sker, ifølge klienten, efter Horsens Kommunes krav, hvilket afspejler sig i en højere leje for nærværende lejemål end det generelle primære markedslejeniveau i Horsens. 7 Konklusion På baggrund af vores kendskab samt vores erfaring vedrørende lignende lejemål bliver vores vurdering derfor, at lejemålet i nyindrettet stand med Horsens Kommune som lejer har en markedsleje på i alt, afrundet: Kr pr. m² kontor p.a. Kr pr. m² kælder p.a. 13

16 8 Anbefaling Ingen særlig anbefaling skønnes påkrævet. 9 Begrænsninger i opdrag og ansvar Sadolin & Albæk A/S anerkender og accepterer sit generelle og professionelle ansvar over for klienten i henhold til dette opdrag og erklærer, at denne vurdering er foretaget i overensstemmelse med RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 7), der er godkendt af både International Valuation Standards Committee (IVSC) og The European Group of Valuers Association (TEGoVA). Sadolin & Albæk kan af tredjemand ikke holdes ansvarlig for indholdet af nærværende lejevurdering. For en nærmere redegørelse for de forudsætninger, der er lagt til grund ved udarbejdelsen af denne lejevurdering, henvises til pkt. 1.2 i vurderingsrapporten. Sadolin & Albæk kan ikke drages til ansvar for eventuelle fejl og mangler på grund af fejlagtige, tilbageholdte eller unøjagtige oplysninger omkring de forhold, der er relevante for udarbejdelsen af denne lejevurdering. 10 Offentliggørelse Nærværende lejevurdering er udarbejdet udelukkende med klientens interne brug for øje og må kun blive offentliggjort eller videregivet til tredjepart, hvis der foreligger en udtrykkelig aftale med Sadolin & Albæk i så henseende. 11 Kvalifikationer og interessekonflikter Nærværende lejevurdering er foretaget i overensstemmelse med de RICS vurderingsstandarder, RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 7), der til enhver tid er gældende på tidspunktet for indgåelse af denne vurderingsaftale. Efter bedste overbevisning har Sadolin & Albæk ikke tidligere kendskab til lejemålet. Undertegnede, partner Carsten Gørtz Petersen og Henrik Borch, Sadolin & Albæk A/S, Skovvejen 11, 8000 Aarhus C, erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd og at være fri for enhver økonomisk eller anden interesse i sagen, som med rette kan forventes at have indflydelse på evnen til at give en uafhængig og neutral meningstilkendegivelse i forbindelse med nærværende lejevurdering. Aarhus, den 15. marts 2017 Sadolin & Albæk A/S Carsten Gørtz Petersen Direktør, partner, MRICS Henrik Borch Konsulent, cand.merc. finansiering 14

17 Bilag: a. Kopi af tingbogsattest Marts 2017 HB/cm 15

18 Bilag a: Kopi af tingbogsattest Tingbogsattest Udskrevet: :08:00 Ejendom: Adresse: Chr M Østergaards Vej Horsens BFE-nummer: Appr.dato: Landsejerlav: Horsens Markjorder Matrikelnummer: 0083c Areal: m2 Heraf vej: 2446 m2 Noteringer: Dato: Notering om strandbeskyttelse på del af 83 c. Adkomster Dato/løbenummer: Skøde A0001 Antal: 3 Adkomsthavere: Professionshøjskolen VIA University College Cvr-nr.: Ejerandel: 1 / 1 Købesum: Kontant købssum: Købesum i alt: DKK DKK : Tillige anden ejendom - akt BI :08:00 Side 1 af 16

19 Bilag a: Kopi af tingbogsattest Skøde Dato/løbenummer: Antal: 3 Adkomsthavere: Professionshøjskolen VIA University College Cvr-nr.: Ejerandel: 1 / 1 Købesum: Kontant købssum: Købesum i alt: DKK DKK : Lyst på 83C,83D,83G Akt BI 495 Hæftelser Dato/løbenummer: Prioritet: 11 Pantebrev DKK Rente: Senest påtegnet: Dato: :22:18 Antal: 1 Kreditorer: Horsens Kommune Cvr-nr.: : :08:00 Side 2 af 16

20 Bilag a: Kopi af tingbogsattest Rente-og afdragsfrit Akt 55_BI_495 Dato/løbenummer: Prioritet: 12 Pantebrev DKK Rente: Senest påtegnet: Dato: :21:30 Antal: 1 Kreditorer: Horsens Kommune Cvr-nr.: : Rente-og afdragsfrit Akt 55_BI_495 Dato/løbenummer: Prioritet: 13 Realkreditpantebrev DKK Rente: var Senest påtegnet: Dato: :31:47 Antal: 1 Kreditorer: :08:00 Side 3 af 16

21 Bilag a: Kopi af tingbogsattest Nykredit Realkredit A/S Cvr-nr.: Anmærkninger: Dato/løbenummer: Prioritet: 11 Dokumenttype: Pantebrev DKK Kreditor: Horsens Kommune Dato/løbenummer: Prioritet: 12 Dokumenttype: Pantebrev DKK Kreditor: Horsens Kommune : Tillige anden ejendom - BI 495 Dato/løbenummer: Prioritet: 14 Realkreditpantebrev DKK Rente: var Senest påtegnet: Dato: :32:29 Antal: 1 Kreditorer: Nykredit Realkredit A/S Cvr-nr.: Anmærkninger: Dato/løbenummer: Prioritet: 11 Dokumenttype: Pantebrev DKK Kreditor: Horsens Kommune Dato/løbenummer: :08:00 Side 4 af 16

22 Bilag a: Kopi af tingbogsattest Prioritet: 12 Dokumenttype: Pantebrev DKK Kreditor: Horsens Kommune : Tillige anden ejendom - BI 495 Indeholder afdragsfrihed. Dato/løbenummer: Prioritet: 15 Realkreditpantebrev DKK Rente: var Senest påtegnet: Dato: :33:04 Antal: 1 Kreditorer: Nykredit Realkredit A/S Cvr-nr.: Anmærkninger: Dato/løbenummer: Prioritet: 11 Dokumenttype: Pantebrev DKK Kreditor: Horsens Kommune Dato/løbenummer: Prioritet: 12 Dokumenttype: Pantebrev DKK Kreditor: Horsens Kommune : Tillige anden ejendom - BI :08:00 Side 5 af 16

23 Bilag a: Kopi af tingbogsattest Dato/løbenummer: Prioritet: 16 Realkreditpantebrev DKK Rentesats: 2,285 % Låntype: Særlige lånevilkår: Obligationslån Refinansiering Mulighed for afdragsfrihed Inkonvertibel Rentetilpasning Senest påtegnet: Dato: :30:34 Antal: 2 Kreditorer: NYKREDIT REALKREDIT A/S Cvr-nr.: Debitorer: Professionshøjskolen VIA University College Cvr-nr.: Betalt tinglysningsafgift: DKK Dato/løbenummer: Prioritet: 18 Realkreditpantebrev DKK Rentesats: 2,5308 % Låntype: Særlige lånevilkår: Kontantlån Kontantlån Mulighed for afdragsfrihed Senest påtegnet: Dato: :28: :08:00 Side 6 af 16

24 Bilag a: Kopi af tingbogsattest Antal: 2 Kreditorer: NYKREDIT REALKREDIT A/S Cvr-nr.: Debitorer: Professionshøjskolen VIA University College Cvr-nr.: Betalt tinglysningsafgift: 0 DKK Dato/løbenummer: Prioritet: 19 Realkreditpantebrev DKK Rentesats: 2,6804 % Låntype: Særlige lånevilkår: Kontantlån Kontantlån Mulighed for afdragsfrihed Senest påtegnet: Dato: :44:12 Antal: 5 Kreditorer: NYKREDIT REALKREDIT A/S Cvr-nr.: Debitorer: Professionshøjskolen VIA University College Cvr-nr.: Betalt tinglysningsafgift: DKK :08:00 Side 7 af 16

25 Bilag a: Kopi af tingbogsattest Dato/løbenummer: Prioritet: 20 Realkreditpantebrev DKK Rentesats: 0,4816 % Låntype: Særlige lånevilkår: Obligationslån Refinansiering Mulighed for afdragsfrihed Inkonvertibel Rentetilpasning Senest påtegnet: Dato: :46:50 Antal: 5 Kreditorer: NYKREDIT REALKREDIT A/S Cvr-nr.: Debitorer: Professionshøjskolen VIA University College Cvr-nr.: Betalt tinglysningsafgift: DKK Dato/løbenummer: Prioritet: 21 Realkreditpantebrev DKK Rentesats: 3,5908 % Låntype: Særlige lånevilkår: Kontantlån Kontantlån Mulighed for afdragsfrihed Senest påtegnet: Dato: :24: :08:00 Side 8 af 16

26 Bilag a: Kopi af tingbogsattest Antal: 2 Kreditorer: NYKREDIT REALKREDIT A/S Cvr-nr.: Debitorer: Professionshøjskolen VIA University College Cvr-nr.: Betalt tinglysningsafgift: DKK Dato/løbenummer: Prioritet: 22 Realkreditpantebrev DKK Rentesats: 2,6764 % Låntype: Særlige lånevilkår: Kontantlån Kontantlån Mulighed for afdragsfrihed Antal: 2 Kreditorer: NYKREDIT REALKREDIT A/S Cvr-nr.: Debitorer: Professionshøjskolen VIA University College Cvr-nr.: Anmærkninger: Dato/løbenummer: Prioritet: 21 Dokumenttype: Realkreditpantebrev DKK Rentesats: 3,5908 % Låntype: Kontantlån Særlige lånevilkår: Kontantlån :08:00 Side 9 af 16

27 Bilag a: Kopi af tingbogsattest Kreditor: Mulighed for afdragsfrihed NYKREDIT REALKREDIT A/S Betalt tinglysningsafgift: 0 DKK Afgiftspantebrev: Dato/løbenummer: Prioritet: DKK Servitutter Dato/løbenummer: Prioritet: 1 Servitut Antal: 6 Akt nr: 55_BB_399 : Dok om sluse mv Dato/løbenummer: Prioritet: 2 Servitut Antal: 41 Akt nr: 55_BE_693 Bebyggelse: Byggelinie :08:00 Side 10 af 16

28 Bilag a: Kopi af tingbogsattest Andet: Andet : Dok om byggelinier mv Dato/løbenummer: S0001 Prioritet: 3 Servitut Antal: 4 Akt nr: 55_BI_495 Arealanvendelse: Anvendelsesforhold Bebyggelse: Bebyggelsesforhold Ejendomsforhold: Grundejerforening Udstykning Andet: Andet : Dok om bebyggelse, benyttelse, udstykning mv :08:00 Side 11 af 16

29 Bilag a: Kopi af tingbogsattest Dato/løbenummer: Prioritet: 4 Servitut Antal: 2 Akt nr: 55_BI_495 : Dok om forsynings-/afløbsledninger mv, Vedr 83F Dato/løbenummer: Prioritet: 5 Servitut Antal: 1 Akt nr: 55_BI_495 : Dok om fortov mm, Vedr 83C Dato/løbenummer: Prioritet: 6 Servitut Akt nr: 55_AB_540 : Anmærkning anm hæftelser :08:00 Side 12 af 16

30 Bilag a: Kopi af tingbogsattest Dok om kloakledninger mv Dato/løbenummer: Prioritet: 7 Servitut Senest påtegnet: Dato: :04:52 Antal: 4 Akt nr: 55_BI_495 : Dok om færdselsret, P-pladser, forsyningsog afløbsledninger mv. Dato/løbenummer: Prioritet: 8 Servitut Antal: 3 Akt nr: 55_BI_495 : Deklaration om færdselsret, ledninger,byggeretligt skel, P-pladser, forsynings- og afløbsleninger mv :08:00 Side 13 af 16

31 Bilag a: Kopi af tingbogsattest Dato/løbenummer: Prioritet: 9 Servitut Senest påtegnet: Dato: :17:46 : Deklaration om byggeretsligt skel, færdselret og brugsret Dato/løbenummer: Prioritet: 10 Servitut Senest påtegnet: Dato: :03:19 Antal: 6 Akt nr: 55_BE_688 : Dok. om vandledning m.v. Pr. i h.t. vandforsyningslovens 43 Dato/løbenummer: Prioritet: 17 Servitut Vilkår for arealers anvendelse Antal: :08:00 Side 14 af 16

32 Bilag a: Kopi af tingbogsattest Arealanvendelse: Anvendelsesforhold Påtaleberettiget: Horsens kommune Cvr-nr.: Anmærkninger: Dato/løbenummer: Prioritet: 11 Dokumenttype: Pantebrev DKK Kreditor: Horsens Kommune Dato/løbenummer: Prioritet: 12 Dokumenttype: Pantebrev DKK Kreditor: Horsens Kommune Dato/løbenummer: Prioritet: 13 Dokumenttype: Realkreditpantebrev DKK Kreditor: Nykredit Realkredit A/S Dato/løbenummer: Prioritet: 14 Dokumenttype: Realkreditpantebrev DKK Kreditor: Nykredit Realkredit A/S Dato/løbenummer: Prioritet: 15 Dokumenttype: Realkreditpantebrev DKK Kreditor: Nykredit Realkredit A/S Dato/løbenummer: Prioritet: 16 Dokumenttype: Realkreditpantebrev DKK Rentesats: 2,285 % Låntype: Obligationslån Særlige lånevilkår: Refinansiering Mulighed for afdragsfrihed Inkonvertibel Rentetilpasning Kreditor: NYKREDIT REALKREDIT A/S Betalt tinglysningsafgift: :08:00 Side 15 af 16

33 Bilag a: Kopi af tingbogsattest DKK Øvrige oplysninger Ejendomsvurdering: Ejendomsværdi: DKK Grundværdi: DKK Vurderingsdato: Kommunekode: 0615 Ejendomsnummer (BBR-nr.): Indskannet akt: Akt nr: 55_BI_ :08:00 Side 16 af 16