Fortsat ingen tro på stigninger

Transkript

1 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV FEBRUAR 2013 Fortsat ingen tro på stigninger Danskerne forventer ikke, at boligpriserne vil stige i løbet af det næste år. Tværtimod. Først når der er gået fem år, vil priserne begynde at stige igen. Det viser januar-undersøgelsen af befolkningens forventninger til priserne på boligmarkedet. Undersøgelsen viser også, at der er relativt mange, svarende til 40 pct., der følger med i markedets udvikling. LÆS SIDE 3, 4 og 5 Spøgelseshuse på det irske boligmarked Den verdensomspændende økonomiske krise ramte også den irske økonomi og ikke mindst landets boligmarked. Efter at have oplevet et sandt boom i antallet af nyopførte boliger, vendte udviklingen i Den seneste opgørelse viser, at der er boligområder med ikke-færdigbyggede boliger. De står tomme og spøgelsesagtige hen. LÆS SIDE 8, 9 og 10 LÆS OGSÅ FINANSKRISE, KOMMISSIONER, MUS OG ELEFANTER SIDE 3 NYT FORSKNINGS- PROJEKT OM PRIVATE UDLEJNINGSBOLIGER SIDE 6 og 7 Realdania har etableret Boligøkonomisk Videncenter, der gennem en række aktiviteter frem til 2018 skal skabe bedre overblik over, indsigt i og debat om de boligøkonomiske problemer og udfordringer i Danmark.

2 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV FEBRUAR 2013 SIDE 2 Finanskrise, kommissioner, mus og elefanter I dagene mellem den 15. og 19. september 2008 væltede finansielle katastrofer af bibelsk omfang ind over USA. Hele det finansielle system stod i fare for at kollapse, og var ifølge ledende aktører kun få øjeblikke fra rent faktisk at gøre det. Mens politikere og børsfolk vantro fulgte nedsmeltningen i form af faldende aktiekurser på computerskærmene, må de have spurgt sig selv, om de foregående års ubændige fremtidstro og tillid til markedets kræfter samt de konstante materielle fremskridt blot havde været ét stort fatamorgana. Det var en opvågnen, der kort tid efter kostede regeringer deres politiske liv, og bragte hele nationer på randen af bankerot. Godt to år senere, i januar 2011, satte en kommission nedsat af den amerikanske regering punktum i form af en diger rapport, der hudflettede såvel personer på alle niveauer i den finansielle sektor som den blinde tillid til markedet, der havde medført en omfattende deregulering. Punkt for punkt gennemgår rapporten det enorme omfang af svigt, uduelighed og i nogle tilfælde ligefrem bedrageri, der lå bag opbygningen af den kunstigt oppustede boligboble og dens efterfølgende kollaps. Det kollaps, der via en kædereaktion i det finansielle system skabte en likviditetskrise, der tvang nogle af verdens største virksomheder i knæ. Nu er der gået yderligere to år, og i Danmark har den uafhængige tænketank, Kraka, for nyligt etableret en finanskrisekommission. Boligøkonomisk Videncenter deltager i kommissionens ekspertpanel. Nogen kunne tænke, at kommissionen er sent ude. Dét er sandt nok. Men der er grænser for, hvad et privat initiativ kan udrette i sammenligning med den amerikanske kommission, der havde ret til at indkalde personer under vidneansvar og kræve dokumenter udleveret. Når det drejer sig om at få kortlagt, hvad der rent faktisk er passeret, og hvem, der har gjort og vidst hvad, er den danske kommission at sammenligne med en mus i forhold til den amerikanske elefant. Der skal nu nok komme en interessant rapport ud af kommissionens arbejde. Ikke at den i sig selv kalder på forandringer. Medmindre nye forslag til løsning forankres i decideret lovgivning, må forandringen bestå i, at det politiske og finansielle system tager kritikken til sig. To gange har vi i løbet af de sidste tredive år hørt stats- og finansministre juble over, hvor ufattelig godt det gik med økonomien, alt imens den kørte mod afgrunden. Selvfølgelig vil det aldrig være populært for en regering i medgangstider at gribe ind og bremse festen, vel vidende at befolkningen formentlig vil straffe den ved næste valg. Men forhåbentligt har også politikerne lært noget af krisen? Fx at ansvarlig politik også er at holde igen, når det går godt med samfundsøkonomien. Og hvad med finanssektoren? Flere gange har vi set et finansielt system pumpe lån ind i bolig- og ejendomssektoren, selv om priserne var kunstigt opskruede. Den ene gang endog i deciderede overbelåningssager et forhold, som den nu afdøde fremskridtspolitiker Kirsten Jacobsen afslørede for 20 år siden. Og under boligboblen har vi kunnet opleve 'bytteklubber', hvor spekulanter handlede de samme ejendomme frem og tilbage, og derved skruede priserne kunstigt op for efterfølgende at belåne dem i banker, hvis kreditpolitik i bedste fald må kaldes irrationel. En del af disse banker er nu væk og her ser vi i al fald et eksempel på, at markedet har vist sin duelighed og grebet regulerende ind. Sekretariatschef, cand. polit. CURT LILIEGREEN Folketinget har vedtaget en stramning af Lov om Finansiel Virksomhed, der trådte i kraft 1. januar Her har man blandt andet strammet solvenskravene. I den senere tid har det imidlertid vist sig, at banker og tilsyn kan have særdeles forskellige opfattelser af risikoen ved engagementer. Kan man tro på, at disse regler bliver brugt, når vi igen befinder os i en boble, hvor udsigten er lys - og risiko og krise ligger mange år ude i fremtiden? Der er nok at diskutere, og hvis Krakas finanskrisekommission får tid og mulighed for at komme med forslag til, hvordan man kan håndtere politiske og finansielle systemer, uden at være bundet op på fortid og politiske interesser, vil arbejdet på ingen måde være spildt. Således kan en lille mus også gøre en betydelig forskel.

3 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV FEBRUAR 2013 SIDE 3 Danskerne: Boligpriserne holder sig konstante på kort sigt Nye januar-tal viser et lille fald i befolkningens forventninger i forhold til den seneste forventningsundersøgelse fra september 2012 Skal man tro den danske befolkning, vil boligpriserne ikke ændre sig det næste års tid. Men set i et femårs perspektiv frem mod 2018 vil de begynde at stige. Det fremgår af en undersøgelse, som Danmarks Statistik har gennemført for Boligøkonomisk Videncenter i januar personer er blevet udspurgt om deres forventninger til boligmarkedet. 886 af dem har givet brugbare svar. Samlet udgør de et repræsentativt udsnit af den danske befolkning. I forhold til den seneste undersøgelse fra september 2012 er der sket et ganske svagt fald i befolkningens optimisme, når vi taler om boligpriserne. Det gælder både på etårs og på femårs sigt. Men der er ikke sket dramatiske forandringer på området siden den seneste undersøgelse fra september pct. svarede i januar 2013, at boligpriserne om et år vil være uændrede. 24 pct. troede, at de vil ligge højere, mens 16 pct. svarede lavere. I januar 2013 troede ingen på, at priserne om et år vil blive meget højere. Til gengæld var der 1 pct., der forventede, at priserne kunne blive meget lavere. MANGE FØLGER MED Det er en relativt stor andel af den danske befolkning, der følger med i boligmarkedets udvikling. 40 pct. af de adspurgte har i de seneste måneder undersøgt boligpriserne. Det må siges at være mange, da kun godt halvdelen af alle danskere bor i ejerbolig. I september 2012 var andelen, der havde undersøgt priserne, helt oppe på 48 pct. Den danske befolkning følger således nøje med i boligpriserne. På den baggrund forekommer det naturligt at antage, at boligprisernes udvikling har stor betydning for forbrugertilliden i Danmark. 26 pct. af deltagerne i undersøgelsen har søgt efter bolig i aviser eller på internettet. I undersøgelsen indgår også spørgsmål om præcis hvor store udsving, man forventer i boligpriserne. Det sker for at finde ud af, hvor godt befolkningen forstår markedet. Undersøgelsen kan således afsløre, hvor mange 'vilde' udsagn, de adspurgte kommer med. Af samtlige deltagere i undersøgelsen forventede i alt 20 personer, at priserne kunne stige eller falde med mere end otte pct. det næste års tid. Det understreger, at de fleste har forholdsvis realistiske forventninger til markedets udvikling. PRISFORVENTNINGERNE PÅ ET ÅRS SIGT OG PÅ FEM ÅRS SIGT, JANUAR % 60% 62% 56% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 24% 20% 16% 10% 3% 4% 0% 1% 1% 2% Meget højere Højere På samme niveau Lavere Meget lavere Ved ikke Priser om 1 år Priser om 5 år

4 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV FEBRUAR 2013 SIDE 4 Økonomien og prisudviklingen er vigtige faktorer Og de yngre og ældre aldersgrupper er de mest optimistiske, når det gælder forventningerne til de danske boligpriser Flere tidligere undersøgelser har vist, at det er de yngste og de ældste, der er de mest optimistiske. Det billede genfindes i undersøgelsen fra januar De midaldrende, nærmere bestemt aldersgruppen mellem 50 og 60 år, er de eneste, der samlet tror på, at boligpriserne vil falde på etårs sigt. De årige forventer en nulvækst i priserne. Derimod vurderer de årige og de årige, at priserne klart vil stige. En anden kategori, hvor der er sket ændringer i forhold til den seneste undersøgelse, er den værdi, den finansielle sektor tillægges, når man ser på fremtiden. I september 2012 anførte 22 pct., at de lagde vægt på realkreditinstitutternes annoncer eller udtalelser, mens 16 pct. lagde vægt på bankrådgiverens udtalelser eller breve. I januar 2013 var disse andele faldet til henholdsvis 17 pct. og 10 pct. Tilliden til den finansielle sektors rådgivning synes derfor at have været for nedadgående primo De kommende undersøgelser må afsløre, om dette er en tilfældighed eller et forbigående udsving. Dette billede har nu tegnet sig i så mange undersøgelser, at det ikke kan afvises som en tilfældighed. Som en arbejdshypotese kunne man formode, at de midaldrende følger bedre med i markedsudviklingen end de ældste, og at de på grund af større erfaring og tidligere erindringer om kriser (fx 'Kartoffelkuren' i 1986) generelt er mere skeptiske end de yngre. HVAD LIGGER TIL GRUND I undersøgelsen spørges der også til, hvilke forhold deltagerne har tænkt på, når de skulle bedømme prisudviklingen i fremtiden. Også disse svar har udvist stor stabilitet over tid, og forekommer umiddelbart rationelle. De to vigtigste forhold er Danmarks økonomiske situation samt prisudviklingen på boliger i det sidste halve års tid. Disse to forhold er der markant flere, der anfører, end svarene på de andre forhold. 72 pct. peger således på Danmarks økonomiske situation, mens 68 pct. peger på det sidste halve års prisudvikling. De svar er stort set identiske med svarene fra september Det tredje vigtigste forhold er renteudviklingen. Her peger 44 pct. i januar 2013 på, at dette forhold har påvirket deres vurderinger, mens tallet i september 2012 var 49 pct. Renten tillægges således en anelse mindre betydning nu end for fire måneder siden. Det er de ældste, der sammen med de yngste aldersgrupper er de mest optimistiske.

5 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV FEBRUAR 2013 SIDE 5 BOLIGMARKEDETS 'HUMØRBAROMETER' FORVENTNINGER TIL PRISUDVIKLINGEN 1 OG 5 ÅR FREM UDTRYKT I NETTOTAL Februar 2010 Maj 2010 August 2010 December 2010 Maj 2011 September 2011 December 2011 Maj 2012 September 2012 Januar Priser om 5 år Priser om 1 år DE VIGTIGSTE ÅRSAGER TIL PRISFORVENTNINGEN PÅ 1 ÅRS SIGT 90% 80% 70% 60% 50% 40% Danmarks økonomiske situation Prisudviklingen på boliger indenfor det seneste halve år Renteudviklingen 30% 20% feb-10 maj-10 aug-10 dec-10 maj-11 sep-11 dec-11 maj-12 sep-12 jan-13 Økonomiske eksperters udtalelser 26 pct. af dem, der deltog i undersøgelsen, havde søgt efter bolig på nettet eller i avisen

6 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV FEBRUAR 2013 SIDE 6 Nyt projekt om den private boligudlejning I et nyt projekt med Cambridge Universitetet stiller Boligøkonomisk Videncenter skarpt på fire lande i Europa, der har valgt hver sin strategi over for den private udlejningssektor Boligøkonomisk Videncenter har i februar 2013 startet et nyt projekt om den private udlejningssektor i Europa. Projektet vil blive ledet af Cambridge Centre for Housing and Planning Research (CCHPR) på Cambridge University, bistået af London School of Economics, LSE. Professor Christine Whitehead vil være hovedforfatter på rapporten. Projektet er en opfølgning på det tidligere projekt, 'The Private Rented Sector in the New Century', der blev omtalt i nyhedsbrevet i oktober Hvor Videncentrets første internationale projekt om udlejningsboliger satte fokus på lejereguleringen, stilles der nu skarpt på de mange andre forhold, som påvirker udlejningssektorens størrelse. I det tidligere projekt analyserede man ændringerne i lejelovgivningen for private udlejningsboliger i 11 vesteuropæiske lande i perioden fra 1980 til Analysen fastslog, at antallet af private udlejningsboliger i de enkelte lande ikke afhang af reguleringsgraden. Derimod spillede en lang række andre faktorer ind i de enkelte lande. Nok så afgørende var balancen mellem boligmarkedets delmarkeder, hvor f.eks. en hårdere skattemæssig behandling af ejerboligen kunne stimulere det private udlejningsmarked som et alternativ til ejerboligen. Men også den skattemæssige behandling af de private udlejningsejendomme kunne identificeres som en vigtig faktor. F.eks. har gunstige skatteregler været med til at fremme private udlejningsboliger i Tyskland, hvor denne sektor har en relativt stor vægt. Samspillet mellem den private udlejningssektor, som her i Tyskland, og de øvrige sektorer på boligmarkedet, skal nu granskes i en ny Cambridge-undersøgelse.

7 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV FEBRUAR 2013 SIDE 7 FIRE LANDE ER UDVALGT Næste skridt i analysen er derfor logisk set at kortlægge balancerne mellem boligmarkedets delmarkeder og de forhold, der ligger bag. Det gøres for et mindre antal lande, der hver især har fulgt forskellige strategier med henblik på kunne regulere de private udlejningsboliger. Fire lande er udvalgt i den forbindelse: England har dereguleret lejelovgivningen, og antallet af private udlejningsboliger er steget fra 11 pct. til 17 pct. siden Tyskland har igennem en årrække haft en uændret middelstærk regulering med et tilsvarende uændret højt antal private udlejningsboliger (45 pct.). Holland har tilsvarende haft en stort set uændret og stærk regulering. Men her er antallet af private udlejningsboliger faldet fra 19 pct. til 10 pct. Holland har dog valgt at liberalisere huslejefastsættelsen for de dyrere lejligheder. Endelig er Danmark naturligvis med. BESKATNING, FINANSIERING OG KONKURRENCE Hvor man specielt så på lejelovgivningen i den første analyse, er fokus nu rettet mod de øvrige forhold, der påvirker overvejelserne om at opføre nye udlejningsboliger. Det gælder beskatning og finansiering samt konkurrencen fra andre boligformer. Når boligøkonomer måler, hvor attraktive de forskellige boligformer er for efterspørgerne, ser de på omkostningerne ved at bo i disse boligformer, målt ved de såkaldte 'usercosts'. Netop det forhold er tilgodeset i sammensætningen af det team, der står bag opgaven, hvor der er flere, der er eksperter i teori og praksis om usercost. HOLDET BAG ANALYSEN Fra England Professor Christine Whitehead, samt research fellow Kathleen Scanlon, London School of Economics Direktør Peter Williams og vicedirektør Sarah Monk, CCHPR, Cambridge University Fionnuala Earley, RBS Group UK consumer economist Fra Holland Dr. Marietta Haffner, Delft University Holland Fra Tyskland Alex Fenton, LSE Berlin Fra Danmark Lektor Jens Lunde, CBS BVC Boligøkonomisk Videncenter har projektansat en forskningsassistent, der fra årsskiftet 2012/2013 skal indsamle oplysninger om den lokale administration af det tyske lejeloft, 'mietspiegel', i en række større tyske byer. Derudover indsamles informationer om de retslige tvister, som lejereguleringen har givet anledning til i Tyskland. I stedet for at ligne en lærebog om Europas private udlejningsboliger, sådan som det var tilfældet med den første analyse, er det tanken, at det nye projekt mere præcist skal kunne identificere de håndtag, man kan dreje på, hvis man vil stimulere til mere byggeri af private udlejningsboliger i Danmark. Projektet er planlagt til at løbe i 1½ år.

8 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV FEBRUAR 2013 SIDE 8 Da den keltiske tiger tabte pusten Af cand.polit. Christian Deichmann Haagerup, Boligøkonomisk Videncenter Irland har været igennem en dramatisk udvikling de seneste 20 år, hvor samfundet har gennemgået en voldsom forandring. Ikke mindst det byggede miljø har været udsat for store omvæltninger. Et af resultaterne er et meget stort antal 'ghost estates' spøgelsesbyer med tomme og ufærdige boliger Fra at være et relativt fattigt land i EU gik det i sidste halvdel af halvfemserne lige pludseligt meget hurtigt med den irske økonomi. EUstøtte, gunstige skattevilkår for erhvervslivet og en veluddannet engelsktalende arbejdsstyrke gjorde det attraktivt for især amerikanske virksomheder at placere sig i Irland, som de anså for at være et attraktivt brohoved til det europæiske marked. Ikke mindst it-branchens virksomheder så mulighederne ved at slå sig ned i Irland. Den økonomiske udvikling satte også sit præg på det byggede miljø og det irske landskab. Kontorbyggeriet langs floden Liffey i Dublin blev højere og højere og rundt om de større byer voksede nye boligområder frem. ØDE SPØGELSESBYER Nu ligger mange af disse nye boligområder ubeboede og halvfærdige hen. I samme øjeblik, at finanskrisen gjorde sit indtog i Irland i 2007, holdt de gule entreprenørmaskiner op med at arbejde. Developere og byggefirmaer gik konkurs uden mulighed for at gøre deres projekter færdige, herunder opførelsen af tusindvis af boliger. Nu sidder mange irlændere i det, der engang var deres drømmehus, men som nu er blevet forvandlet til en bolig i en spøgelsesby uden naboer og med udsigt til en tom byggeplads uden aktiviteter. Og det lader ikke til, at denne udsigt vil ændre sig foreløbigt. Dertil kommer, at boligpriserne er faldet med omkring 30 pct., lige som arbejdsløsheden er stigende. Da byggeaktiviteten var på sit højeste i 2006, blev der i alt opført nye boliger i Irland. Det svarer til en ny bolig pr. 45 indbyggere. Til sammenligning blev der i Danmark samme år bygget nye boliger svarende til en ny bolig pr. 187 indbyggere. HUSE UDEN TAG OG VINDUER Det statslige Housing Agency, der bistår og koordinerer indsatsen på boligforsyningsområdet, har kortlagt omfanget af ufærdige boligområder. Ifølge deres seneste opgørelse fra 2012 findes ufærdige boligområder. Det er betydeligt mindre i forhold til den første opgørelse fra 2010, hvor der fandtes ufærdige boligområder. Mange af disse boliger er endnu ikke færdigbyggede og mangler tag, vinduer eller facadebeklædning. Andre står klar til indflytning, men uden købere eller lejere. Senior Lecturer Mark Scott fra University College Dublin er ekspert i bosætning i landområderne. Han forklarer de mange ikke-færdigbyggede huse med et sammenfald af flere faktorer, der har at gøre med den fysiske planlægning, den offentlige støtte til byggeri og bankernes udlånspolitik. Et eksempel på de ufærdige rækkehuse i Battery Court i Longford County, hvor selv byggeaffaldet får lov til at blive liggende. (Foto af Christian Deichmann Haagerup)

9 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV FEBRUAR 2013 SIDE 9 BYGGERI UDEN PLANLÆGNING For det første blev der i løbet af 1980 erne og 1990 erne gennemført en reform af det irske planlægningssystem, der i højere grad tilgodeså ejendomsudviklernes ønsker. Derudover har de historiske forhold i Irland med massiv fraflytning og en skrumpende befolkning betydet, at opførelsen af nye boliger og bygninger altid er blevet opfattet som noget positivt, noget, der kunne bidrage til en positiv udvikling. Men den fysiske planlægning i kommunerne var ikke i tilstrækkelig grad baseret på fakta og viden. Det er der flere tydelige eksempler på, fortæller Mark Scott. F.eks. har amtet Donegal i det nordvestlige Irland omkring indbyggere, men der er samtidig byggemodnet jord nok til at opføre nye boliger til flere indbyggere. Det er langt, meget langt, fra det tal, som selv den mest positive demografiske fremskrivning nogensinde vil forudsige for dette område. VOLDSOMME INVESTERINGER I BYFORNYELSE Det er dog alt for simpelt kun at kritisere planlæggerne. Også politikerne må tage deres ansvar for udviklingen. Deres ønske om at tiltrække og fastholde beboere i landområderne førte i 1998 til, at støtteprogrammer til byfornyelse i Irlands fem største byer Dublin, Cork, Limerick, Galway og Kilkenny blev udvidet til mindre byer og landområder. Og i modsætning til byfornyelsesprogrammerne, der kun støttede byggeri på specifikke områder/grunde i byen, indebar støtteprogrammet til byfornyelse i landområderne ofte, at der kunne bygges i hele kommunen. En rapport fra konsulenthuset Goodbody advarede allerede i 2005 om, at der kunne blive tale om et overskud af boliger i de kommuner, der var med i støtteprogrammet. UDLÅNSPOLITIKKEN LEMPES KRAFTIGT Bankerne og deres offensive udlånspolitik er bestemt også en del af forklaringen. I perioden op til finanskrisen blev ejerboligens finansieringsmuligheder kraftigt udbygget. Blandt andet blev det muligt at tilbagebetale lån over 35 år i stedet for 25 år. Der blev også introduceret lån med fleksibel rente. Det skete samtidig med, at det blev muligt at låne op til 100 procent af boligens pris uden udbetaling! De nye finansieringsmuligheder betød, at priserne på ejerboliger steg støt. Og når priserne steg, kunne der lånes endnu flere penge til boligkøb, hvilket igen drev boligpriserne op. De færdigbyggede boliger i Priory Hall, nord for Dublin, står ubeboede hen (Foto: Christian Deichmann Haagerup). GHOST ESTATES En 'Ghost Estate' eller en Unfinished Housing Estate, er ifølge The Housing Authority i Irland et nybygget boligområde, der enten er færdigbygget, men ubeboet, eller et nyt boligområde, der ikke er færdigbygget, og som der heller ikke bliver arbejdet på.

10 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV FEBRUAR 2013 SIDE 10 ET UHELDIGT MIX De mange 'ghost estates' er altså ifølge Mark Scott en konsekvens af et uheldigt mix mellem dårlig regulering, dårlig planlægning og en meget lempelig udlånspolitik fra bankernes side. Michelle Norris er Senior Lecturer på Geary instituttet ved University College Dublin og har analyseret støtteprogrammet til byfornyelse i landområderne. Hun ser støtteprogrammerne til byfornyelse i landområderne som et forsøg på at udvikle landområderne og tiltrække nye indbyggere. Dermed blev landområderne ikke diskrimineret i forhold til byerne. Hendes konklusion er, at det lykkedes med støtteprogrammet for landområderne at mindske fraflytningen og øge boligudbuddet. Men resultatet blev et højere antal boliger, end der blev efterspurgt, hvilket har ført til mange tomme boliger og i yderste konsekvens til de såkaldte 'ghost estates'. De er ikke bygget som følge af en demografisk efterspørgsel, men derimod som et spekulativt investeringsobjekt. Og det er et stort problem, siger Michelle Norris. KOMMUNERNE STÅR MED SORTEPER Mange kommuner i landområderne står nu tilbage med problemerne i form af de halvfærdige 'ghost estates'. Et af de steder, hvor udfordringen er størst, er i County Longford, der fik del i de midler, der var afsat i støtteprogrammet til byfornyelse i landområderne. Senior Executive Officer Terry Rooney har ansvaret for, at der bliver gjort noget ved de 118 såkaldte 'ghost estates', eller ufærdige boligområder som han foretrækker at kalde dem. For alle områderne er der udarbejdet såkaldte Site Resolution Plans, der beskriver, hvordan området enten kan gøres færdigt, eller i det mindste sikres, så det ikke er farligt at færdes i. En stor udfordring er at få kortlagt, om de tekniske installationer under jorden (kloak mv.) er færdige og om rensningsanlæggene fungerer som de skal. Derudover skal de ufærdige huse sikres eller rives ned, og områder mellem husene skal ryddes for byggeaffald og fremstå grønne og tiltrækkende. DYSTER FREMTID Fremtiden for de mange 'ghost estates' i Irland er dyster. Målinger viser ikke overraskende, at livskvaliteten i disse ufærdige boligområder er lav. Mange beboere har købt husene til en langt højere pris, end de kan sælges for i dag. De er således blevet teknisk insolvente. Mange af boligområderne vil sandsynligvis aldrig blive færdigbyggede, alene fordi der ikke findes et tilstrækkeligt stort befolkningsgrundlag. Indtil videre står de som et mindesmærke på en periode med høj økonomisk vækst, der sluttede meget brat. DET IRSKE BOLIGBOOM OG FALD Den irske økonomi voksede hurtigt omkring årtusindskiftet med reale vækstrater for bruttonationalproduktet (BNP) på omkring 10 pct. I årene efter var væksten noget mere behersket, men dog positiv. Det ændrede sig, da finanskrisen bed sig fast i I 2008, 2009 og 2010 oplevede Irland en negativ realvækst i BNP samtidig med, at arbejdsløsheden voksede. Den nåede i 2011 næsten 15 pct. I de år, hvor Irland oplevede høj økonomisk vækst, steg boligpriserne også ganske markant. Fra 1998 til 2007 blev de nominelle boligpriser i både Dublin og i Irland som helhed mere end fordoblet. Men i årene 2008, 2009 og 2010 er boligpriserne kun faldet, og er nu tilbage på samme niveau som i år De stærkt stigende boligpriser og den høje økonomiske vækst førte også til en høj aktivitet i byggesektoren. I hele perioden fra 1994 til 2006 voksede antallet af opførte boliger og i 2006 nåede man op på næsten nye færdigbyggede boliger i Irland. Men byggeriet har været i frit fald i årene derefter. I de første 11 måneder af år 2012 blev der kun opført nye boliger i hele Irland. ANTAL FULDFØRTE BOLIGER I IRLAND

11 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV FEBRUAR 2013 SIDE 11 Her er Boligøkonomisk Videncenter også aktiv Boligøkonomisk Videncenter beskæftiger sig også med andre emner end det snævert boligøkonomiske. Centret vil løbende redegøre for disse øvrige aktiviteter i nyhedsbrevet. NETVÆRK FOR ENERGIRENOVERING KRAKA S FINANSKRISEKOMMISSION Den uafhængige tænketank Kraka har nedsat en finanskrisekommission. Kommissionen skal de næste par år analysere, hvad der førte til krisen, hvad man kan lære af den, og hvordan Danmark og dansk økonomi kan udvikle sig på en hensigtsmæssig måde. De analyser, der undervejs bliver udarbejdet, vil blive stillet til rådighed for alle interesserede og sendt til regeringen og Folketinget. Kommissionen, der får sit eget selvstændige sekretariat, vil blive ledet af de to tidligere overvismænd, professor Torben M. Andersen og professor Peter Birch Sørensen. I forbindelse med kommissionens arbejde er der nedsat et ekspertpanel. Sekretariatschef i Boligøkonomisk Videncenter Curt Liliegreen er af Realdania udpeget til at deltage i dette panel. Der er lagt op til en meget åben arbejdsform, hvor ekspertpanelet kommer med forslag, men hvor der også løbende vil blive afrapporteret i medierne og lagt op til en bredere diskussion. NETVÆRK FOR ENERGIRENOVERING Klimaministeriet har nedsat et netværk for energirenovering, der skal arbejde inden for området fra september 2012 og frem til maj Netværket består af forskellige aktørgrupper, der drøfter, hvordan man kan sætte skub i energirenoveringen indenfor bygningsmassen. Processen er organiseret i en række netværksgrupper, der behandler tværgående temaer som innovation eller finansiering, eller som diskuterer specifikke bygningstyper som f.eks. almene boliger eller enfamiliehuse. Netværket skal afrapportere i form af et initiativkatalog med konkrete forslag til fremme af energirenoveringen. Baggrunden er, at bygningsmassen står for ca. 40 pct. af energiforbruget i EU, og for ca. 33 pct. af den samlede CO2 emission. Fra 2021 vil alt nybyggeri i EU være tæt på 0-energi. Derimod forholder det sig anderledes for den eksisterende bygningsmasse. For EU som helhed regner man med, at halvdelen af den eksisterende bygningsmasse fortsat vil være i brug i Derfor er det afgørende, at den denne del bringes op i en højere energiklasse. DKK DKK DKK Udover Curt Liliegreen består panelet af følgende medlemmer: Advokat Lars Svenning Andersen, partner i Bech-Bruun formand for Danske Advokater Underdirektør Jesper Berg, Nykredit Adm. direktør Anders Dam, Jyske Bank Adm. direktør Christian Ellegaard, Sophus Berendsen og repræsentant for Di Adm. direktør Lars Storr Hansen, Dansk Byggeri Bestyrelsesformand Lars Nørby Johansen, William Demant Holding Næstformand Bent Naur, Finansiel Stabilitet Tidligere formand Henning Kruuse Pedersen, Finansiel Stabilitet Advokat Thomas Maarberg Hansen, partner i Plesner Sekretariatschef Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter, er medlem af gruppen om 'Finansiering og økonomisk sikkerhed'. Den består af 34 deltagere, blandt andet fra byggeorganisationerne Dansk Byggeri, BAT-kartellet, Danske Ark, Tekniq og Bygherreforeningen. LLO og Ejendomsforeningen Danmark samt BL Danmarks Almene Boliger repræsenterer boligmarkedet, mens Finansrådet, Realkredit-foreningen, BRF og Nykredit dækker finansieringsområdet. Ikke mindst finansieringen indtager en nøglerolle, fordi finanskrisen har tvunget de offentlige myndigheder til at spare, lige som de private husholdninger i ejerboligsektoren er ramt af faldende boligpriser. Disse forhold står i skærende kontrast til behovet for, at der bliver handlet netop nu på klimaområdet, lige som der er brug for, at de mange ledige hænder i byggesektoren kommer i arbejde. Boligøkonomisk Videncenter har fremsat flere konkrete initiativer i gruppen. NYHEDSBREV FEBRUAR 2013 Udgiver: Boligøkonomisk Videncenter Jarmers Plads København V Redaktion: Curt Liliegreen, Christian Deichmann Haagerup og Per B. Jensen Tilrettelæggelse og layout: PeRscript og Kenneth Olsson Grafik Anvendte fotos: Colourbox