Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan 2156 E/F Hessensgade & Bremensgade 28

Transkript

1 Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan 2156 E/F Hessensgade & Bremensgade marts 2015 Udført af: Julie Norus og Anders M. Pedersen Focus2 A/S Kobbelvænget Brønshøj Telefon Mail Internet

2 INDHOLDFORTEGNELSE 1.0 FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION OVERORDNET KONKLUSION BEBYGGELSENS STAND 5 (01) Tag 5 (02) Kælder / fundering 6 (03) Facader / sokkel 7 (04) Vinduer 8 (05) Udvendige døre 9 (06) Trapper 10 (07) Porte og gennemgange 11 (08) Etageadskillelser 12 (09) WC / Bad 13 (10) Køkkener 14 (11) Varmeforsyning 15 (12) Afløb 16 (13) Kloak 17 (14) Vandinstallationer 18 (15) Gasinstallationer 19 (16) Ventilation 20 (17) El-installationer 21 (18) Øvrigt 22 (19) Private friarealer 23 (20) Byggeplads/Stillads DRIFTSPLAN VEDLIGEHOLDELSESPLAN BILLEDDOKUMENTATION 27 Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan Focus2 A/S, 2. udgave Fremstillet til E/F Hessensgade & Bremensgade 28 Printet på MPC2800 i Danmark 2015 Focus2 A/S 2/34

3 1.0 FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER Denne byggetekniske vurdering skal betragtes som en generel overordnet vurdering af ejendommenes bygningsdele og installationer. Vurderingen er baseret på en visuel gennemgang af ejendommene. Besigtigelsen af ejendommene blev foretaget torsdag d. 26. februar 2015, og der blev ved gennemgangen registreret 4 repræsentative lejligheder. Tilstandsvurderingen beskriver bebyggelsen E/F Hessensgade & Bremensgade 28, matr. nr. 3609, Ejerlav: Sundbyøster, København. Besigtigelsen omhandler tag, facader, trappeopgange, kælder og lejligheder inklusiv installationer. Facader og tagflader besigtiges fra tagvinduer, terræn og tagflade. Eventuelle mangler eller skader i skjulte bygningsdele, utilgængelige eller aflåste rum og ikke besigtigede områder er ikke omfattet af gennemgangen. Formålet med tilstandsvurderingen er at give en overordnet beskrivelse af bebyggelsens stand og samtidig omtale nødvendige vedligeholdelsesarbejder, der bør udføres inden for en 10-årig periode. Disse arbejder prisfastsættes som overslagspriser med prisbasis primo Alle priser er ekskl. moms. Det skal understreges, at budgettet er et overslag og har til formål at vurdere det samlede økonomiske billede af ejendommene. Priserne er vejledende. Dertil skal lægges uforudselige udgifter (ca.10 %), teknisk rådgivning (ca.12 %) og moms (25 %). Overslagspriserne tillægges de ovennævnte tillægspriser i vedligeholdelsesplanen under afsnit 6. Vedligeholdelsesplanen er en prioriteret 10 års plan med budgetoversigt for de registrerede tiltag. 2.0 BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION Ejendommene er beliggende på Hessensgade og Bremensgade 28, 2300 København S, og er iflg. BBR-meddelelsen begge opført i år Siden opførelsen er der udført løbende forbedringer / ændringer på ejendommene, heriblandt: I 2013 blev trappesten og kældertrapper renoveret. I 2011 fik foreningen foretaget udskiftning af brugsvand og faldstammer. I 2010 blev varmtvandsbeholder udskiftet. I 2006 fik foreningen udskiftet vinduer og altandøre. Derudover er der foretaget partiel omfugning af underfacader. Bebyggelserne består ifølge BBR-meddelelsen af 43 boliger fordelt på 4 etager. I alt anføres det samlede bygningsareal for foreningens ejendomme til 2352 m². Herudover har begge ejendomme fuld kælder på i alt 588 m², der anvendes til varmecentral, dagrenovation, cykelkælder, vaskekælder og opbevaring. Fra Hessensgade er der 4 hovedtrapper med adgang fra gade til lejligheder og loft, mens Bremensgade har 1 hovedtrappe med adgang til lejligheder og loft. Oplysninger ifølge BBR-meddelelse: 43 lejligheder har eget køkken. 43 lejligheder har eget bad. Lejligheder og brugsvand opvarmes samlet ved fjernvarme. Focus2 A/S 3/34

4 3.0 OVERORDNET KONKLUSION Efter at have gennemgået ejendommene, kan det konstateres, at de overordnet fremstår i fin og velholdt stand, dog med enkelte bygningsdele der inden for en kortere årrække må forventes at skulle eftergåes, for at opretholde deres funktion. Foreningens tage er opbygget som sadeltage, beklædt med eternitskifer. Tagene vurderes begge at være de oprindelige, og er udført uden undertag. Omkring tagvinduer ses der på indvendig side flere steder tegn på vandindtrængning, og tagene vurderes ud fra deres alder og stand, at have en begrænset rest levetid. Det anbefales at udskifte tagbelægningen inden for en kortere årrække. Ved en fremtidig udskiftning anbefales det at få etableret undertag og udskifte tagvinduer, render og nedløb, ligesom der vil være krav til efterisolering. Ejendommen mod Hessensgade har en muret skorsten. Denne har en defekt inddækning der bør udskiftes. Alternativt kan skorstenen ifm. en fremtidig tagudskiftning fjernes til under tag, da den ikke længere er i brug. Kældrene er opført med beton ydervægge, gulv og loft, mens indervægge er fuldmurede. Kældrene fremstod begge med et fint og tørt indeklima, og fremstod i god stand til deres nuværende anvendelse. Ejendommenes facader er udført i blankt murværk, med vandretliggende pudsede betonbånd, og betonbaldakiner over hoveddøre. På begge ejendomme er underfacader op til 1. sal blevet omfuget, mens øvrige fuger er de oprindelige. Der ses generelt udvaskede fuger på begge ejendomme under de støbte sålbænke, og inden for en 10- årig periode vurderes der behov for at få eftergået facaderne. Her bør resterende fuger omfuges, defekte teglsten udskiftes, og pudsede betonbånd og sålbænke eftergåes. Derudover vurderes baldakiner ligeledes at skulle eftergåes og malerbehandles inden for en 10-årig periode. Foreningens vinduer og altandøre blev i 2006 alle udskiftet til nye Velfac elementer i træ/alu. Træ/alu vinduer kræver et minimum af udvendig vedligehold, og vinduerne vurderes at have en rest levetid på +15 år. Termoruder har en estimeret levetid på år, herefter må der forventes løbende udgifter til udskiftning af ruder. Omkring enkelt vindue mod Hessensgade ses der anvendt en plastisk fuge, der var krakkeleret. Omkring øvrige vinduer var der udført elastiske fuger. Foreningens udvendige døre vurderes at være de oprindelige, udført i træ med glasfyldninger. Udvendige døre fremstod i fin stand, og vurderes at have en lang rest levetid, ved fortsat løbende vedligehold, heriblandt løbende oliering /malerbehandling efter behov, samt løbende smøring og justering. Hovedtrapperne i ejendommene er udført i beton med terrazzobelægning, stål-balustre og håndlister i træ. Hovedtrapperne fremstår i fin stand, og vurderes at have en lang rest levetid, ved løbende vedligehold. Selve trapperummene fremstod i fin stand, dog med enkelte mindre slagskader. Inden for en 10-årig periode vurderes trapperum at skulle undergå en malerbehandling. Udvendige trappesten ved adgangstrapper er udført i beton. Disse har indenfor de senere år undergået en renovering, og fremstår i fin stand. Der ses dog enkelte mindre begyndende revnedannelser, der vurderes at skulle udbedres over en 10- årig periode. Ejendommens varmecentral er fra midt 1980 erne, og fremstod i fin stand. Varmeanlægget er opbygget som et 1 strenget fjernvarmeanlæg, med radiatorer placeret under vinduer i lejlighederne. Der blev under besigtigelsen registreret en fremløbstemperatur på 84 C, og en afkøling på 38 C. Dette er i underkanten af Horfors krav for afkøling der ligger på 33 C, og lige på kanten af de 5 C afvigelse, der medfører et strafgebyr for manglende afkøling. Det anbefales at varmeanlægget undergår løbende servicetjek for at sikre optimal drift af varmeanlægget og dets komponenter. Foreningens Faldstammer og brugsvandsinstallationerne er alle udskiftet til nye i Disse installationer fremstod i god stand, og har en fortsat lang rest levetid. Focus2 A/S 4/34

5 4.0 BEBYGGELSENS STAND (01) Tag Foreningens tage er udført som sadeltage beklædt med eternitskifer og udført uden undertag. Tagrender og nedløb er udført i plast. Nedløb ved terræn er udført i loro-x. Loftsrum i Bremensgade anvendes til opbevaring, mens loft i Hessensgade er uudnyttet. Hessensgade 23-29: Tagbelægningen fremstår som værende af ældre dato, og vurderes at være den oprindelige. Skiferbelægningen fremstod under besigtigelsen uden defekter, og virker generelt tæt. Der blev foretaget kontrolmålinger af fugtniveauet i træværket. Disse viste alle et acceptabelt fugtniveau. Der ses dog tegn på vandindtrængning omkring tagvinduer, som vurderes at have pågået over en længere periode. Ud fra tagbelægningens nuværende alder og stand, vurderes taget at skulle udskiftes inden for en kortere årrække. Indtil der foretages udskiftning af tagbelægningen, bør der foretages jævnlige indvendige besigtigelse ved regnvejr, da evt. utætheder vil medføre skader på underliggende konstruktion/isolering. Medtaget er udskiftning af tagbelægning inkl. etablering af fast undertag, efterisolering, udskiftning af tagvinduer, aftrækshætter, samt tagrender og nedløb. Taget er udført med en skorsten i blankt murværk. Skorstenen fremstod med en defekt/manglende inddækning. Skostenen er ikke længere i brug, og kan ifm. en fremtidig tagudskiftning nedrives til under tag. Medtaget er udskiftning af inddækning omkring skorsten. Bremensgade 28: Tagbelægningen på Bremensgade 28, vurderes ligeledes at være den oprindelige skiferbelægning. Taget på Bremensgade fremstod under besigtigelsen som værende tæt, men var ligeledes af ældre dato, og vurderes at have en begrænset rest levetid. Medtaget er udskiftning af tagbelægning inkl. etablering af fast undertag, efterisolering, udskiftning af tagvinduer, aftrækshætter, samt tagrender og nedløb. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Hessensgade 23-29: Udskiftning af tagbelægning mm.: kr ,- 2. Hessensgade 23-29: Udskiftning af inddækning på skorsten inkl. leje af lift: kr ,- 3. Bremensgade 28: Udskiftning af tagbelægning mm.: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 5/34

6 (02) Kælder / fundering Begge ejendomme har tilknyttet fuld kælder. Kældre er udført med gulv, loft og ydervægge i beton, mens indervægge er fuldmurede. Hessensgade 23-29: Kælderen i Hessensgade anvendes til opbevaring, varmecentral, vaskerum mm. Kælderen fremstod under besigtigelsen med et godt og tørt indeklima. Der oplyses om et tilbagevendende problem ved større regnskyl, hvor en indstøbt kloakledning, ført fra gård til gade, medfører opstuvning af vand på kældergulvet. Det oplyses at kloakledningen tidligere er strømpeforet og tv-inspiceret, men at problemet stadig opstår. Ud fra den visuelle besigtigelse kunne årsagen ikke registreres. For klarlægning af årsagen til brud/skader på kloakledningen, er der behov for at få foretaget en tv-inspektion af dette stræk. Dette er medtaget under punkt 13. Bremensgade 28: Kælderen i Bremensgade 28 anvendes til opbevaring og vaskerum, og fremstod ligeledes med et godt og tørt indeklima. Generelt: Foreningens kældertapper er udført i beton. Der er foretaget partielle reparationer af kældertrapper, der under besigtigelsen fremstod som værende fuldt funktionelle, dog med enkelte mindre begyndende revnedannelser, der i sin nuværende omfang udelukkende er af æstetisk karakter. Det forventes dog at der inden for en 10-årig periode vil være behov for eftergang/reparation af kældertrapper. Medtaget er afsætningsbeløb til dette. Lyskasser fremstod i fin stand. Det er vigtigt at lyskasser løbende renses for diverse nedfald, så der sikres afvanding af nedbør fra disse. Beløb til dette er medtaget under årlig drift. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Eftergang af kældertrapper (afsætningsbeløb): kr ,- Tillæg til ejendommens fællesudgifter jf. driftsplan ekskl. moms Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 6/34

7 (03) Facader / sokkel Facader er opført i blankt murværk med tilbageliggende fuger. 3. sals lejligheder er udført med altaner mod henholdsvis Hessensgade og gård. Hessensgade 23-29: Ejendommen fremstår i blankt murværk. Mod både gård og gade er underfacade op til 1. sal omfuget med nye skrabefuger. Mod gade er ejendommen udført med vandretliggende pudsede betonbånd. Under de støbte sålbænke ses generelt udvaskede fuger, som følge af defekte sålbænke. Derudover ses mindre skader på murværk omkring trappesten, formodentlig som følge af saltning. Det anbefales at få foretaget en eftergang af ejendommens facader, hvor fuger fra 1. sal og op omfuges, defekte teglsten udskiftes, sålbænke og tegl eftergåes, og de pudsede betonbånd undergår renovering inkl. overfladebehandling af begyndende korrosion på de indstøbte armeringsjern. Bremensgade 28: Ejendommen fremstår i blankt murværk. Mod både gård og gade er underfacade op til 1. sal omfuget med nye skrabefuger. Mod gård er ejendommen opført med vandretliggende betonbånd. Omkring støbte sålbænke ses lidt udvaskede fuger, som følge af defekte sålbænke, ligesom der ses lidt beskadigede teglsten over en døråbning, hvilket vurderes at skyldes et bagvedliggende bærejern. Det anbefales at få foretaget en eftergang af facader hvor fuger fra 1. sal og op omfuges, defekte tegl udskiftes, sålbænke og tegl eftergåes, og de pudsede betonbånd undergår renovering inkl. overfladebehandling af begyndende korrosion på de indstøbte armeringsjern. Omkring kældertrappe, er der opført en muret væg med skiferafdækning omkring et mindre aflåst rum. Muren fremstår i mindre god stand, med manglende fuger, og afskallinger på beton. Vedligehold af muren menes at påhvile et forsyningsselskab, og er ikke medtaget i indeværende rapport. Generelt: Begge ejendomme er udført med udluftninger fra køkken via facader. Disse udluftninger er ikke længere i brug, og kan med fordel tilmures i forbindelse med fremtidige facadearbejder. Over hoveddøre er ejendommene udført med baldakiner i malet beton. Disse fremstod i ok stand, dog med lidt misfarvninger. Over en 10-årig periode vurderes baldakiner at skulle eftergåes for skader på beton, samt undergå en komplet malerbehandling. Medtaget er eftergang af baldakiner. Altaner er udført i beton med stålværn, og fremstod i fin stand. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. HG 23-29: Omfugning af facader samt eftergang af tegl, betonbånd og sålbænke: kr ,- 2. BG 28: Omfugning af facader, eftergang af tegl, betonbånd, sålbænke og bærejern: kr ,- 3. Generelt: Eftergang af baldakiner (5 stk.): kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 7/34

8 (04) Vinduer Alle vinduer og altandøre i de 2 ejendomme er udskiftet i Vinduer og altandøre er udført som træ/alu vinduer. Sålbænke er delvist udført i skifer og i beton Foreningens vinduer fremstår i god stand. Træ/alu vinduer er forholdsvis vedligeholdelsesfrie på udvendig side, og der vurderes at være et minimum af vedligehold, over den næste 10 årige periode. Omkring enkelt vindue mod Hessensgade blev der registreret en plastisk fuge, med krakkeleret overflade. Øvrige besigtigede fuger var elastiske fuger, der fremstod i god stand. De(n) plastiske fuge bør holdes under opsyn. Såfremt fugen slipper bør den udskiftes. Termoruder har en levetid på år. Når vinduerne når denne alder må der forventes lidt løbende udgifter til udskiftning af punkterede ruder. Vinduer bør løbende vaskes ned, samt undergå løbende smøring og justering efter behov. Beløb til dette er medtaget under den årlige drift Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 8/34

9 (05) Udvendige døre Ejendommen har følgende udvendige døre, alle udført i træ: 5 døre fra gade til lejligheder. 5 døre fra gade til kælder. 3 kælderdøre mod gård. Døre mod gade vurderes at være de oprindelige, udført som olieret trædøre med glasfyldning. De udvendige døre fremstod i fin stand, og bør udelukkende undergå almindelig løbende vedligehold, heriblandt løbende oliering. Medtaget er oliering af 10 døre mod gade. På adgangsdør til Hessensgade 29, ses der et mindre område af bundlisten der er helt manglende. Medtaget er udskiftning af defekt bundliste på denne dør. Kælderdøre er udført som malerbehandlede trædøre, med alu sparkplade. Kælderdøre fremstod i fin stand og bør ligeledes udelukkende undergå almindelig løbende vedligehold, heriblandt malerbehandling ca. hvert år. Medtaget er malerbehandling af 2 udvendige kælderdøre. Altandøre er medtaget under punkt 4. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Oliering af døre mod gade (10 stk.): kr ,- 2. Udskiftning af defekt bundliste: kr ,- 3. Malerbehandling af kælderdøre (3 stk.): kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 9/34

10 (06) Trapper Foreningen har i alt 5 hovedtrapper. Hovedtrapper løber fra terræn til 3. sal, og giver adgang til lejligheder og loft. Foreningen har 5 trappesten fra gade til hovedtrapper. Hovedtrapper er alle udført i beton med terrazzobelægning på trin og reposer, stålbalustre og håndlister i træ. Hovedtrapper fremstod i god stand, og har en fortsat lang rest levetid, ved løbende vedligehold, som afvaskning og lakering af håndliste. Trapperummene fremstod generelt med fine overflader. Dog ses enkelte mindre udførte reparationer på vægge der ikke var malet. Inden for en 10-årig periode vurderes trapperummene som minimum at skulle undergå en komplet malerbehandling. Medtaget er malerbehandling af vægge og lofter i 5 trapperum. Trappesten mod de 5 hovedtrapper er udført i beton. Trappesten havde delvist undergået renovering inden for en kortere årrække, og fremstod i fin stand. Der ses dog lidt mindre overfladiske revnedannelser der inden for en 10-årig periode vurderes at ville udvikle sig. Medtaget er et beløb til en fremtidig eftergang af trappesten. Udvendige kældertrapper er medtaget under punkt 2. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Malerbehandling af vægge og lofter i trapperum (5 stk.): kr ,- 2. Eftergang af trappesten (5 stk.): kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 10/34

11 (07) Porte og gennemgange Foreningen har en port med gennemgang fra Hessensgade mod gård. Foreningen kan derudover anvende port-gennemgange fra nabo ejendomme. Registrering Tiltag Foreningens port er udført i stål, og fremstod i fin stand. Medtaget under den årlige drift er beløb til løbende vedligehold af port, heriblandt smøring og justering efter behov. Portgennemgangen vurderes efterisoleret mod overliggende lejlighed. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 11/34

12 (08) Etageadskillelser Etageadskillelser mellem kælder og stueetage er udført i beton. Resterende etageadskillelser vurderes udført som traditionelle træbjælkelag med lerindskud. Generelt: Etageadskillelser kunne ikke besigtiges grundet loft- og gulvbelægninger. Etageadskillelserne har en lang levetid, og der vurderes ikke at være nogle forestående vedligeholdelsesarbejder over den næste 10 årige periode. Bremensgade 28: Etageadskillelsen mellem lejlighed og loft vurderes ikke at være isoleret. Dette kunne efterisoleres ved indblæsning af granulat for at minimere varmetabet. Efterisolering af etageadskillelse mod loft er medtaget under punkt 1.3. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 12/34

13 (09) WC / Bad Ifølge BBR-meddelelsen har alle lejligheder eget bad og toilet. Badeværelser er indrettet individuelt. Ejendommens badeværelser er udført i varierende størrelser og materialer. De besigtigede badeværelser fremstod i fin stand. Den enkelte ejer står selv for den løbende vedligeholdelse. Beboerne skal være opmærksomme på, at elastiske fuger i hjørner har en kortere levetid end hårde flisefuger, og disse bør udskiftes ca. hvert 5. år. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 0,- Focus2 A/S 13/34

14 (10) Køkkener Alle lejligheder har ifølge BBR-meddelelsen eget køkken. Køkkener er indrettet individuelt. Køkkener i de besigtigede lejligheder fremstod i fin stand. Det er den enkelte ejers eget ansvar, at vedligeholde eget køkken. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 0,- Focus2 A/S 14/34

15 (11) Varmeforsyning Ejendommen opvarmes via et vandopvarmet fjernvarmeanlæg. Varmeanlægget er opbygget som et 1-strenget anlæg. Radiatorerne i lejligheden er placeret under vinduer. Varmecentralen er placeret i kælder under Hessensgade. Ejendommens varmeanlæg vurderes at være fra midt 80 erne. Varmeanlægget fremstod velfungerende, dog med en lidt for lav afkøling. Der blev under besigtigelsen registreret en fremløbstemperatur på 84 C, og en afkøling på 38 C. Dette er i underkanten af kravet for afkøling som ligger på 33 C, og foreningen ligger derfor lige på grænsen på de 5 C s afvigelse, som medfører strafgebyr for manglende afkøling. Det oplyses at det nedgravede varmerør i mellem de 2 ejendomme er blevet udskiftet, ligesom foreningens varmtvandsbeholder er udskiftet i Varmeanlægget vurderes at have en rest levetid på +20 år, ved løbende vedligehold. Ved en fremtidig udskiftning af varmeanlægget anbefales det at ombygge varmeanlægget til et 2-strenget anlæg, for at sikre en bedre varmekomfort. Det anbefales at varmeanlæg undergår løbende service af autoriseret VVS-firma. Her bør automatik mv. eftergås og indstilles, så det sikres at varmeanlægget kører optimalt, og eventuelle udtjente komponenter udskiftes. Beløb til dette er medtaget under den årlige drift. Varmeanlægget har en ældre Grundfos cirkulationspumpe monteret. Denne pumpe vurderes at have en begrænset rest levetid, og forventes at skulle udskiftes inden for en 10-årig periode. Medtaget er udskiftning af cirkulationspumpen. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Udskiftning af pumpe: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 15/34

16 (12) Afløb Foreningens faldstammer er udført i støbejern. Alle foreningens faldstammer er udskiftet i 2011, til nye støbejernsfaldstammer. Foreningens faldstammer fremstod derfor i god stand og vurderes at have en lang rest levetid. I vaskekælder til Hessengade, ses der en afløbsslange fra en vaskemaskine der ikke er fast tilsluttet en afløbsinstallation. Dette medfører vand fra vaskemaskinen ophobes på gulvet, hvorfra det opfugter gulv og ben på vaskemaskine, og langsomt løber til afløb. Det anbefales at få fast tilsluttet dette afløb, så kældergulv ikke opfugtes. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Hessensgade 23-29: Tilslutning af vaskemaskine til afløbsinstallation: kr.5.000,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 16/34

17 (13) Kloak Ejendommens kloak kunne ikke registreres under gennemgangen. Det var under gennemgangen ikke muligt at besigtige kloakken, og fastlægge dennes tilstand. Det anbefales at få foretaget en TV-inspektion af foreningens kloaknet ca. hvert 10. år, for at klarlægge standen af kloakken. Efterfølgende vil eventuelle skader blive prissat af rådgiver. Ved en fremtidig tv-inspektion bør årsagen til det indtrængende vand fra det indstøbte kloakrør i Hessensgade ligeledes kunne klarlægges. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Udgift til TV-inspektion (afsætningsbeløb): kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 17/34

18 (14) Vandinstallationer Føringer for koldt- og varmt brugsvand var udført i rustfrie stålrør med presfittings. Lejligheder har individuelle vandmålere på både koldt- og varmt brugsvand.. Brugsvandsinstallationerne er, ligesom faldstammerne, blevet totaludskiftet i 2011, til nye rustfrie stålrør. Brugsvandsinstallationerne fremstod i god stand, og vurderes at have en lang rest levetid. I forbindelse med udskiftningen af brugsvandsinstallationerne fik hver lejlighed individuelle vandmålere. Disse vandmålere har en ca. batterilevetid på 10 år. I kælderen til Bremensgade 28, ses der en knækket bæring på en vandhane, hvilket har medført en løsthængende brugsvandsføring ved et udsat hjørne. Denne bæring anbefales udskiftes. Det er vigtigt at det ved fremtidige ombygninger/udskiftninger af ejendommens brugsvandsinstallationer, sikres at der anvendes samme materialer som eksisterende, eller at der foretages nødvendige tiltag, da sammensætning af forskellige metaller kan udløse kemiske reaktioner der medfører tæringer på brugsvandsinstallationerne. Dette gælder også når der laves udskiftninger og ombygninger i lejligheder. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Udskiftning af bæring på vandrør i kælder: kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 18/34

19 (15) Gasinstallationer Ejendommen er ikke tilsluttet gasnettet. Ingen registrering foretaget. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 0,- Focus2 A/S 19/34

20 (16) Ventilation Der blev registreret naturlige aftrækskanaler fra badeværelser og køkkener. Det blev registreret naturlige aftrækskanaler fra badeværelser og køkkener til over tag. I enkelte lejligheder var der monteret mekaniske ventilatorer på aftrækskanalerne fra bad. Det anbefales at rense de naturlige aftrækskanaler ca. hvert år, for at sikre et optimalt udsug. Medtaget er en rensning af naturlige aftrækskanaler, 2 per lejlighed. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Rensning af aftrækskanaler (86 stk.): kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 20/34

21 (17) El-installationer Ejendommens el-installationer er en blanding af ældre og nyere installationer. Lejligheder er udført med dørtelefonanlæg. Individuelle relæ er placeret i de enkelte lejligheder. Besigtigede el-installationer fremstod i fin stand. Det påhviler den enkelte ejer at foretage løbende vedligehold af el-installationerne i den lejlighed. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 21/34

22 (18) Øvrigt De besigtigede lejligheder fremstod generelt i fin vedligeholdelsesmæssig stand. Beboerne forestår selv den indvendige vedligeholdelse i lejlighederne. Ingen yderligere forhold registreret. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 0,- Focus2 A/S 22/34

23 (19) Private friarealer Foreningen har tilknyttet et gårdareal. I mellem foreningens 2 ejendomme er der et større gårdareal. Dette gårdareal er fælles med de omkringliggende foreninger, via et fælles gårdlaug. Medtaget i den årlige drift er et skønnet beløb til årlige udgifter til gårdlauget til drift og vedligehold af gårdarealerne. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 23/34

24 (20) Byggeplads/Stillads Når der skal udføres større arbejder med flere håndværkere kan der blive behov for at opstille stillads og skurby mm. Det er en fordel at samle stilladskrævende arbejder og derved samle udgiften. Til udskiftning af de 2 tagbelægninger, vil der være behov for opstilling af stillads omkring ejendommene, etablering af overdækning over taget, samt etablere byggeplads med de nødvendige containere og mandskabsvogne. For renovering af facader, vil der være behov for opstilling af facadestillads, samt byggeplads. Tag- og facadearbejder er samlet til udførelse over 1 omgang, for at minimere udgiften til stillads og byggeplads. 1. HG 23-29: Stillads Ifm. tagudskiftning og facaderenovering kr ,- 2. HG 23-29: Overdækning Ifm. tagudskiftning: kr ,- 3. BG 28: Stillads Ifm. tagudskiftning og facaderenovering kr ,- 4. BG 28: Overdækning Ifm. tagudskiftning: kr ,- 5. HG23-29+BG 28: Skurby ifm. tagudskiftning og facaderenovering kr ,- Drift udgør årligt: kr ,- Focus2 A/S 24/34

25 Emne: Driftsplan Rev. dato: Driftsplan Tillæg til ejendommens fællesudgifter. Beløbene er ekskl. moms. Bygningsdel Anbefalet minimumsarbejder pr år Pris/år Kr. (01) Tag Tagrender bør renses 1-2 gange årligt. Besigtigelse fra gadeplan 1 gang årligt i kraftigt regnvejr. Gennemgang af tag på udvendig og indvendig side ,- (02) Kældre og fundamenter Visuel gennemgang af kælderrum og mindre reparationer ,- (03) Facader/sokkel Facader og sokkel bør 1 gang årligt gennemgås for mindre revner og fugtskjolder/misfarvninger. (04) Vinduer Vinduer bør på den udvendige side jævnligt vaskes af med vand. Kontrollere tætningslister 1 gang årligt. Bevægelige dele skal smøres 1 gang årligt med syre fri olie. (05) Udvendige døre Døre bør på den udvendige side jævnligt vaskes af med vand. Kontrollere tætningslister 1 gang årligt. Bevægelige dele skal smøres 1 gang årligt med syre fri olie , , ,- (06) Trapper Primært kosmetisk vedligeholdelse af vægge lofter og belægninger ,- (07) Porte og gennemgange Løbende vedligehold af port 3.000,- 08) Etageadskillelser Løbende visuel kontrol ,- (09) Wc/bad Individuelle forhold. 0,- (10) Køkkener Individuelle forhold. 0,- (11) Varmecentral/forsyning Haner, samlinger, varmtvandsbeholder, veksler og pumper bør årligt eftergås. Gennemgang af automatikken i anlægget, hvert 2. år (12) Afløb Afløb skal renholdes løbende i nødvendigt omfang. Vedligehold af højvandslukker , ,- (13) Kloak Renhold af kloakriste samt brønde ,- (14) Vandinstallationer Løbende visuel kontrol, kælderventiler bør åbnes og lukkes 2 gange årligt. Mindre partielle udskiftninger ,- (15) Gasinstallationer Løbende visuel kontrol. 0,- (16) Ventilation Løbende visuel kontrol ,- (17) El-installationer Kontrol af dette skal udføres 2 gange årligt (HFI/HPFI-relæ). Løbende vedligehold af dørtelefonanlæg ,- (18) Øvrigt Ingen udgifter medtaget. 0,- (19) Private friarealer Gennemgang og vedligehold af gård, heriblandt saltning og snerydning. Vedligehold af havemøbler, legeredskaber køkkenhave mv. Beskæring og vedligehold af planter ,- (20) Byggeplads/Stillads-Lift Lift til brug ved rensning af tagrender ,- Sum, løbende vedligehold ,- Focus2 A/S 25/34

26 Emne: Vedligeholdelsesplan Rev. dato: Vedligeholdelsesplan Prioriteret 10 års plan med budget for registrerede tiltag. Focus2 A/S 26/34

27 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: BILLEDDOKUMENTATION Hessensgade Hessensgade Tag. Hessensgade Tagbelægning af eternitskifer. Hessensgade Tagbelægning af eternitskifer. Hessensgade Skorsten. Hessensgade Tagvindue med vandindtrænning. Focus2 A/S 27/34

28 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: Hessensgade Underside af tagbelægning. Hessensgade Loftsrum. Bremensgade 28 Tagbelægning af eternitskifer. Bremensgade 28 Loftrum. Kælder. Kælder. Focus2 A/S 28/34

29 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: Kælder. Hessensgade Gadefacade. Hessensgade Underfacade er omfuget. Hessensgade Gårdfacade. Hessensgade Underfacade er omfuget. Bremensgade 28 Gårdfacade. Focus2 A/S 29/34

30 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: Bremensgade 28 - Gårdcade. Korroderende bærejern medført skader på sten. Bremensgade 28 Udsnit af gadefacade. Hessensgade Vinduestype mod gade. Hessensgade Vindue mod trapperum. Ses udvaskede fuger under sålbænk. Plastisk vinduesfuge. Hessensgade Vinduestyper mod gård. Focus2 A/S 30/34

31 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: Bremensgade 28 vinduestyper mod gård. Bremensgade 28 vinduestyper mod gade. Dørparti mod Hessensgade 27. Mindre defekt på kælderdør mod Hessensgade. Dørparti mod Bremensgade 28. Eksempel på trappesten. Focus2 A/S 31/34

32 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: Kældertrappe. Kældertrappe. Indvendig trappe mod Hessensgade. Indvendige trapper er udført i terrazzo. Varmecentral. Placeret i kælder under Hessengade Nyere varmtvandsbeholder. Focus2 A/S 32/34

33 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: Ældre Grundfoss pumpe. Nyere Grundfos pumpe. Eksempel på radiator i lejlighed. Nyere faldstammer i kælder. Nyere faldstammer i kælder. Faldstamme i lejlighed. Focus2 A/S 33/34

34 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: Faldstamme i lejlighed. Nyere individuelle vandmålere i lejlighed. Nyere brugsvandsinstallationer i lejlighed. Defekt bæring på brugsvand. Kælderen Bremensgade 28. Naturlig aftrækskanal fra lejlighed. Gårdbelægning. Focus2 A/S 34/34