Stevns kommune har udarbejdet et forslag til tillæg til lokalplanerne 5-03 og 5-04 for sommerhusområdet

Transkript

1 Stevns kommune har udarbejdet et forslag til tillæg til lokalplanerne 5-03 og 5-04 for sommerhusområdet ved Strøby Egede. Formålet er: 1. At gøre det muligt at opføre huse med nye bygningsformer 2. At bygge huse med flade tage eller tage med ensidig hældning 3. At tage hensyn til områdets beboere 4. At sikre udsigten for fleste mulige Der er således tale om to formål. (A.) Et arkitektonisk og bygningsmæssigt formål, der tager udgangspunkt i nogle ansøgninger om dispensation fra reglen om symmertrisk saddeltag. (B.) Et mere generelt formål om hensynet til beboerne og deres udsigtsforhold, der er foranlediget af henvendelse i anledning af dispensationer til et konkret byggeri. Bemærkningerne på beboermødet den 10. april og hvad der i øvrigt fremgår af dokumenter og afgørelser viser endvidere, at status for sommerhusområdet (området øst for Nimgaardsvej) ikke vil blive ændret. Dette område er af overordnede myndigheder fastlagt som et sommerhus- og fritidsområde, og skal forblive som sådant. D.v.s. planlægning og regulering skal tage udgangspunkt heri. Jeg skal i det følgende fremkomme med bemærkninger og forslag for såvidt angår dette område. Ang. (A.) Det arkitektoniske og bygningsmæssige Forslaget til lokalplantillæg åbner mulighed for at bygge med andre tagtyper end symmetriske saddeltage. Forslaget har nogle konsekvenser, som efter min opfattelse fortjener en nærmere analyse end den som fremgår af forslagets dokumenter eller som fremgik af borgermødet om lokalplantillægget. Det handler om solindfald. Jeg skal belyse dette i en række eksempler. I eksemplerne vises, hvornår solen går ned bag naboens tag mod vest ved de forskellige muligheder for tagkonstruktioner og placeringer, som lokalplantillægget og praksis åbner for. Solnedgangen er set fra en person, der befinder sig i siddende tilstand på en terrasse, der er hævet ca. 25 cm over terræn, hvor personens placering er syv meter fra skel mod vest. Alle eksemplerne er beregnet for den 15. august. Som eksemplerne viser, vil muligheden for at bygge med andre tagtyper end symmetriske saddeltage på sommerhusene kunne indebære op til 40 minutters forskel i, hvornår solen forsvinder på en typisk standardgrund i sommerhusområdet og en time eller mere, hvis der gives dispensationer for afstand til skel. Der kan opstilles et utal af andre scenarier grundenes udformning kan være anderledes, terrænforskelle vil give andre resultater m.v. Udfra en vurdering af de typiske standardgrunde smalle grunde, der er placeret vinkelret på kystforløbet - i området, finder jeg, at eksemplerne er dækkende. Eksemplerne er beregnet ved hjælp af smartphone app en Sun Seeker. Enhver kan downloade appen, vælge sin egen position på Google maps, indtaste dato og tidspunkt, der ønskes data for, og se hvilken vinkel solindfaldet vil have på et konkret tidspunkt.

2 2 ØST Symmetrisk saddeltag Fem meter til skel - Den 15. august går aftensolen ned kl VEST 2 m 3 m 5 m 5 m 5 m 5 m ØST Symmetrisk saddeltag Dispensation fra naboskel mod øst 1 meter - Den 15. august går aftensolen ned kl VEST 2 m 3 m 5 m 5 m 4 m 6 m ØST Assymetrisk tag Fem meter til skel - Den 15. august går aftensolen ned kl VEST 2 m 3 m 5 m 5 m 5 m 5 m

3 3 ØST Assymetrisk tag med ensidigt fald Fem meter til skel - Den 15. august går aftensolen ned kl VEST 2 m 3 m 5 m 5 m 5 m 5 m ØST Assymetrisk tag med ensidigt fald Dispensation fra naboskel mod øst 1 meter - Den 15. august går aftensolen ned kl VEST 2 m 3 m 5 m 5 m 4 m 6 m Jeg forstår, at Plan- og Teknikudvalgets overvejelser i spørgsmålet om tagtyper primært har taget udgangspunkt i æstestiske og arkitektoniske overvejelser samt at det efter de oplysninger, der fremgår af referaterne fra udvalget, er foranlediget af tre ansøgninger om at bygge med flade tage. Jeg konstaterer også, at de foreslåede tillæg til lokalplanerne, ikke rummer mulighed for realisering af de byggerier, der er ansøgt om, idet lokalplantillæggene rummer en bestemmelse om, at facadens skæring med tagfladen på en af husets langsider højst må have en højde på tre meter. Jeg er enig i, at det er vigtigt at drøfte æstetik og arkitektur, samt at anskue udviklingen over tid. Jeg er tillige enig i, at det kan forekomme unødigt rigidt at diktere samme tagtype på alle huse. På den anden side er der tale om et sommerhusområde, hvor hensynet til adgangen til sol og andre kvaliteter - måske vejer tungere end hensynet til nye arkitektoniske muligheder. Politikernes afvejning i denne sag er således en afvejning af hensynet til nogle (få) beboeres ønsker om arkitektonisk markante byggerier mod andre (hundreder) af beboeres ønsker om sol og udsigt.

4 4 En generel ændring af lokalplanernes regler for tagkonstruktioner i sommerhusområdet kan således give anledning til megen nabostrid i takt med, at nybyggere bygger nyt, eller der ændres på eksisterende bygninger. Det er næppe i beboernes eller Stevns kommunes interesse. I stedet for en generel ændring, bør der findes en løsning, der åbner mulighed for konkrete løsninger i de tilfælde, hvor en anden tagkonstruktion ikke giver anledning til strid. Forslagets generelle karakter (forslaget gælder for alle ejendomme) kolliderer tillige i min optik med de øvrige foreslåede bestemmelser om perspektivering og afvejning af udsigtsforhold i hvert enkelt konkret byggesag, som det foreslås i de øvrige forslag i forslaget til lokalplantillæg. Det bør være muligt gennem dispensationer at give tilladelse til andre tagformer end symmetriske saddeltage i de tilfælde, hvor dette ikke kolliderer med andre hensyn i lokalplanen. Det kan være forhold som udsigt og solindfald. Det kan være nødvendigt at fastslå, at sådanne dispensationer gives efter konkret vurdering i hvert enkelt konkret tilfælde, og at der ikke dannes præcedens herved. Forslag 1: Der kan efter konkret ansøgning gives dispensation fra lokalplanens regler om udformning af tagkonstruktion på sommerhuse. Sådanne dispensationer vil være betingede af, at den foreslåede tagkonstruktion, at husets placering på grunden at andre konkrete forhold ikke i væsentlig grad ændrer udsigtsforhold eller solindfald hos berørte naboer. Der foretages nabohøring blandt alle de mulige berørte i forbindelse med sagsbehandlingen. Sådanne konkrete dispensationer gives efter konkret vurdering og drøftelse med de berørte naboer i hvert enkelt konkret tilfælde, og der dannes ikke præcedens for andre ejendomme herved. (B.) Det mere generelle formål om hensynet til beboerne og deres udsigtsforhold Forslagene om opdeling i zoner og perspektivering i forbindelse med konkrete byggeansøgninger kan kun hilses velkomne. Forslagene vil nødvendiggøre en mere aktiv deltagelse i marken og mere konkret vurdering af foreslåede byggeprojekters indvirkning på naboejendomme, når kommunens forvaltning skal vurdere konkrete byggeprojekter. Derfor bør de overordnede formål indskrives i lokalplanernes formål: Forslag 2: Formålet med lokalplanens bestemmelser for sommerhusområdet er at fastholde og videreudvikle områdets status og funktion som ferie- og fritidsområde. I tilladelser til byggeri og anden disponering skal der lægges vægt på at tage hensyn til områdets beboere og sikre udsigt for flest mulige Der er dog fortsat grund til at stille spørgsmål til forslaget til lokalplantillægget. Der er to centrale spørgsmål, som ikke fyldestgørende besvares i det fremlagte forslag Kælder synlig fra vej Terrænregulering

5 5 Bestemmelserne om kælder synlig fra vej og terrænregulering Bestemmelsen om kælder synlig fra vej giver mulighed for at bygge et hus på skrænttoppen med kælder og så blotlægge en kældervæg mod (Kyst)vejen, hvilket åbner mulighed for lysindfald i kælderen og dermed give mulighed for at udnytte kælderrummene til beboelse. Som det fremgår af de diskussioner i Plan- og Teknikudvalget, der er gået forud for forslagene til lokalplantillægget, har netop denne bestemmelse og udnyttelsen heraf været en faktor, der har haft betydning for udvalgets overvejelser om, hvorledes området skal udvikle sig. Et af de spørgsmål, der nævnes i diskussionerne er: Skal området være et sommerhusområde eller et domicilområde? Man kan sige at denne diskussion egentlig burde være afsluttet med fastlæggelsen af, at området skal forblive sommerhusområde, men det stadigt stigende antal bygninger med domicillignende karakter med facader i to plan viser, at diskussionen ikke er afsluttet, for så vidt angår byggetilladelserne. Derfor kan der være grund til at kaste historisk lys over bestemmelsen om kælder synlig fra vej. Det første byggeri, der opføres med kælder synlig fra vej, er Kystvejen 182. Byggeriet stod færdigt i 1973 på en grund, hvor der tidligere lå et hus fra Selve byggesagsbehandlingen blev foretaget før områdets nuværende lokalplaner blev udformet. Som det ses på nedenstående billede, følger husets gulvkote terræn og kælderen befinder sig under terræn med blot den nordlige kældervæg synlig mod vej. Selve huset befinder sig på toppen af skrænten, og grunden udgør et sammenhængende hele fra grundens skel mod syd til grundens skel mod Kystvejen, og afstanden fra byggeri til skel mod såvel syd som nord er fem meter eller mere. Der fandt ingen terrænregulering sted i forbindelse med dette byggeri. Kystvejen 182 dannede skole for bestemmelsen om, at kan bygges med kælder synlig fra vej. Siden er der bygget lignende ejendomme på strækningen fra nr. 182 til Lendrumvej. Fællestrækket er, at disse grunde har et grundareal, der omfatter såvel skrænttoppen som skræntfoden, og at grundarealet har en arealmæssig udstrækning, der muliggør et byggeri med afstand til skel på fem meter, samt en niveauforskel, der muliggør bygning af en kælder i mellem to og tre meters dybde, der på tre sider er under terræn og alene blotlægges mod vej på én side. Kystvejen 182 det første hus med kælder synlig fra vej fra 1973 terrassen mod vest er en senere tilbygning

6 6 Stevns kommunes forvaltnings oplæg Strøby Egede sommerhusområde viser en række eksempler på udnyttelsen af bestemmelsen om kælder synlig fra vej. En udnyttelse, der næppe var sigtet med bestemmelsen, da den blev indført i lokalplanerne. Nedenfor dokumenteres nogle eksempler på dette. Første eksempel Kystvejen 204 er hentet fra oplægget. Det andet Kystvejen 186 har jeg selv skaffet dokumentation for. (Kystvejen 186 er bygget efter udarbejdelsen af forvaltningens oplæg). Eksemplerne viser, at forvaltningen af bestemmelserne synlig kælder fra vej og terrænregulering, i praksis har åbnet mulighed for at bygge sommerhuse i to etager, hvis terrænet er en smule skrånende eller kan gøres skrånende ved terrænregulering. Kystvejen 204 reelt er kælderen blotlagt på tre sider og udgør stueetagen i en to-etages ejendom. Kystvejen 204 også på tegningen i byggetilladelsen ses kælderens tre sider

7 7 Byggeriet på Kystvejen 186, hvor Stevns kommunes forvaltning dispenserede fra en række bestemmelser i lokalplanen, samt på forhånd anviste behovet for dispensationer og tilkendegav at ville give dispensationerne, såfremt der blev ansøgt herom, har givet anledning til indsigelser fra naboerne og der verserer pt. en klagesag ved Natur- og Miljøklagenævnet. Kystvejen 186 (fra tegningsmaterialet til byggetilladelsen i 2013) den røde linje viser oprindeligt terræn den stiplede linje er et fiktivt niveauplan foreslået af bygherren og accepteret af forvaltningen i Stevns kommune den grønne linje angiver omfanget af terrænreguleringen. Tegningen giver indtryk af et hus på en etage. Sammenlignes med fotoet nedenfor ses det tydeligt, at det reelt er et to-etagers hus. Kystvejen 186 et to etagers sommerhus. Huset er bygget på oprindeligt terræn i to etager og efterfølgende er der fyldt jord på sydside og østside.

8 8 Det skal i øvrigt bemærkes, at der i den første byggeansøgning for Kystvejen 186 blev der søgt om at bygge et sommerhus i to etager, hvilket ikke er muligt iflg. lokalplanen. Det var anledningen til, at forvaltningen anviste, hvilke dispensationer, der skulle søges for at opnå det ønskede resultat. Kystvejen 186 med det oprindelige terræn før nybyggeriet i 2013 I forslaget til tillæg til lokalplanerne hedder det, at der skal tages hensyn til udsigtsforholdene og der skal udarbejdes en perspektivering i forbindelse med, at der gives byggetilladelser. Spørgsmålet er om disse bestemmelser vil have bevirket andre afgørelser i forbindelse med Stevns kommunes byggetilladelser til de ovenfor viste byggerier. Spørgsmål til PTU: Finder udvalget, at forslagene i tillæg til lokalplanerne ville have bevirket andre afgørelser for såvidt angår byggeriernes højde og terrænændringerne i forbindelse med de byggerier, der er vist i Stevns kommunes forvaltnings oplæg Strøby Egede sommerhusområde. I det fremlagte forslag til lokalplantillæg hedder det flere gange: Er der tvivl om niveauet for naturligt terræn, fastlægges et niveauplan af Stevns Kommune. Bestemmelsen findes allerede i lokalplanen. Det nye er, at sætningen benyttes mange gange i forslaget til lokalplantillæg. I forslaget til lokalplantillæg er der ikke via eksempler eller på anden måde forklaret, hvorledes Stevns kommune vil forvalte denne bestemmelse. Ved læsning af den hidtige lokalplan og sammenholdt med praksis giver bestemmelsen det indtryk, at formålet er, at kommunen administrativt kan afgøre simple tvister om mindre forskelle i terræn. I hidtidig praksis er større ændringer i terræn byggesagsbehandlet og der er givet dispensation eller afslag herpå, såfremt der var ønske om terrænændringer i en byggeansøgning. I byggesagen for Kystvejen 186 blev der givet dispensation fra lokalplanens regel i 7.3 om at terrænregulering ikke må finde sted. Der blev givet dispensation til en hævning af terrænet på mellem tre og fire meter. (det er bl.a. denne dispensation der er indklaget for Natur- og Miljøklagenævnet). Såfremt terræn og niveau kan fastlægges rent administrativt med hjemmel i lokalplan, er der ikke længere behov for dispensationer (eller ansøgninger herom). Det betyder/kan betyde bortfald af

9 9 nabohøringer i forbindelse med byggerier, hvor det tidligere var nødvendigt at søge dispensation fra reglen om, at der ikke må laves terrænændringer. Dermed forringes borgernes muligheder for at klage til Natur- og Miljøklagenævnet, dels fordi et byggeri ofte vil være en realitet, når behovet for klage opstår (uden nabohøring vil kendskabet til et byggeris omfang og udseende ofte først blive klart, når byggeriet er opført), dels fordi kommunen vil kunne afvise, at klagen kan behandles af Natur- og Miljøklagenævnet, idet kommunen kan henvise til, at lokalplanen giver kommunens forvaltning adkomst til at fastlægge et niveauplan. Spørgsmål til PTU: Åbner bestemmelsen i tillægget til lokalplan Er der tvivl om niveauet for naturligt terræn, fastlægges et niveauplan af Stevns Kommune. for, at Stevns kommunes forvaltning får øgede muligheder for rent administrativt at kunne fastlægge niveau for naturligt terræn? Hvor omfattende er de niveauændringer, forvaltningen kan fastsætte uden dispensation og nabohøring? Indebærer bestemmelsen en forventning om færre (a.) dispensationsansøgninger, (b.) nabohøringer og (c.) klager over afgørelser? Sommerhusområdet generelt Området er karakteriseret ved, at der ved udstykningerne af grundene fra 50 erne og 60 erne (og tidligere i 20 erne og 30 erne) har været lagt vægt på orienteringen mod havet. Grundstykkerne er lange og smalle med en placering vinkelret på kystforløbet. En typisk grund kan være 20 gange 40 meter, men der er eksempler på grunde på 500 kvadratmeter enkelte steder endnu mindre. Ind i mellem findes også betydeligt større grunde. En del af disse blev udlagt og bebygget mange år før den egentlige udstykning til sommerhusområde fandt sted. Andre er skabt ved senere sammenlægning af grunde. Endelig er der eksempler på opdelinger af større grunde. Det indebærer udfordringer for planlægning og regulering, når grundene har forskellig størrelse og når omlægninger gennem årene har bevirket ændringer i forhold til solindfald og udsigt. Ikke desto mindre er forskellene et historisk faktum, så planlægning og regulering bør tage udgangspunkt heri. Mange af udstykningerne men ikke alle blev styret af deklarationer, der fastlægger regler for bygningernes størrelse, udseende, samt omfang og valg af beplantning og i en del tilfælde regler, der skulle sikre udsigtsforhold samt undgå skyggevirkninger. Særligt de sidste regler er af meget variende udformning og forekommer ikke i alle deklarationerne. Deklarationernes bestemmelser om bygningernes udformning er derimod temmelig ensartede. En bebyggelsesprocent på ti, fem meters afstand til skel, symmetrisk saddeltag med en højde på tre meter ved facadens skæring med tagfladen og max. højde til kip på fem meter. Da lokalplanerne senere blev udformet blev der taget udgangspunkt i de dengang gældende regler for sommerhusbyggeri, de i området kendte deklarationer, samt de byggerier, der allerede fandtes i området. Konkrete bestemmelser i lokalplanerne har i visse tilfælde fortrængt deklarationernes bestemmelser. Mange af deklarationernes bestemmelser er fortsat gældende, hvor der ikke er lokalplanbestemmelser, som tilsidesætter disse. Lokalplanerne fik tilført en bestemmelse om, at der på grunde med skrånende terræn måtte bygges med kælder synlig fra vej (Kystvejen), samt at der ikke måtte finde terrænregulering sted. Så-

10 10 danne bestemmelser findes ikke i deklarationerne (sommerhuse med kældre var sjældne på den tid om end der faktisk er nogle tilfælde heraf). Set udfra en samlet vurdering har formålet med lokalplanerne været at fastholde status for et sommerhus- og fritidsområde. Selvom det voksende parcelhusområde i Strøby Egede har ekspanderet mod øst langs Kystvejen, er området øst for Nimgaardsvej fortsat sommerhus- og fritidsområde. Dette formål er bekræftet af beslutningen hos overordnede myndigheder om at fastholde denne status. Generelt forslag: Det vil tydeliggøre bestemmelserne for såvel beboere som forvaltning og eliminere misforståelser og forskellige fortolkninger, hvis sommerhusområdet får sin egen selvstændige lokalplan(er). En sådan lokalplan bør indeholde en oversigt over de huse/ejendomme i sommerhusområdet, der har helårsstatus. JCJ 23/IV-2014