Forslag. til. Stk. 3. Erhvervs og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om opfyldelse af oplysningspligten i stk. 1 og 2.

Transkript

1 Forslag til Lov om ændring af lov om omsætning af fast ejendom, lov om leje af erhvervslokaler m.v. og lov om leje (oprettelse af et disciplinærnævn for ejendomsmæglere, skærpelse af oplysningspligt m.v.) 1 I lov om omsætning af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 691 af 2. juli 2003, som senest ændret ved lov nr. 605 af 24. juni 2005, foretages følgende ændringer: 1. 1, stk. 4, 2. pkt., affattes således: Reglerne i 17, stk. 1, nr. 4, om salgsopstilling, i 17, stk. 1 nr. 5, om købsaftale, i 18 om lån og finansiering og i 19 om ejer- og anvendelsesudgift gælder dog også for aktiviteter, der er omfattet af stk. 1, nr I 4, stk. 1, indsættes som 3. pkt.: Økonomi- og erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler for licitationssalg ved udbud af fast ejendom, herunder om ret til oplysning om afgivne bud. 3. 7, stk. 1, affattes således: En rådgiver skal oplyse forbrugeren om enhver økonomisk eller personlig interesse, som rådgiveren har i forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom." 4. I 7 indsættes som stk. 3: Stk. 3. Erhvervs og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om opfyldelse af oplysningspligten i stk. 1 og I 8, stk. 3, indsættes som 4. pkt.: Endvidere fastsætter Erhvervs- og Selskabsstyrelsen nærmere regler om købers deponering af en del af købesummen og garantistillelse, herunder om tidspunktet herfor, forrentning, beløbets størrelse mv. 6. I 13, stk. 1, indsættes som nr. 4: 4) udlevere informationsmateriale til sælger om byggeteknisk gennemgang (tilstandsrapport), energimærkning m.v. 7. I 15 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke: Stk. 3. Hvis en formidler ønsker at erhverve en ejendom, som formidleren har til opdrag at sælge, skal formidleren udtræde af handelen ved skriftligt at opsige formidlingsaftalen, frasige sig sit vederlag samt rådgive sælger om behov og mulighed for at søge anden bistand. Stk. 3 bliver herefter stk. 4 1

2 8. 16, stk. 2, 1. pkt., affattes således: En formidler skal oplyse begge parter om enhver økonomisk eller personlig interesse, som formidleren har i, om en handel indgås, eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom." 9. I 16 indsættes som stk. 4: Stk. 4. Erhvervs og Selskabsstyrelsen fastsætter nærmere regler om opfyldelse af oplysningspligten i stk. 2 og , stk. 3, affattes således: Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om opdragets indhold og udførelse. Styrelsen kan herunder fastsætte bestemmelser om formidleres anvendelse af standarddokumenter, herunder købsaftaler, samt at det skal fremhæves i dokumentet, hvis der foretages fravigelser i standardteksten eller anvendes andre dokumenter end standarddokumenter affattes således: 23. Ejendomsformidling må ikke betinges af, at parterne aftager ydelser, som ikke er nødvendige for formidlingshvervets korrekte udførelse. Stk. 2. Ejendomsformidleren må ikke på sælgers vegne indgå aftale om rekvirering af byggeteknisk gennemgang eller energimærkning eller foretage afregning herfor. Erhvervsog Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om formidlerens mulighed for at yde sælgeren bistand til rekvirering af byggeteknisk gennemgang eller energimærkning samt om formidlerens præsentation af den byggetekniske rapport for køber. Stk. 3. Tilsidesættes forbudet i stk. 1 og 2, har formidleren ikke krav på vederlag. 12. Overskriften til 28 affattes således: Ejendomsformidlingsvirksomheders oplysningspligt 13. I 28, stk. 1, indsættes som 2. pkt.: Det samme gælder i relation til samarbejdsaftaler, hvor der ikke foreligger en ejerinteresse som nævnt i 1. pkt., og hvor ejendomsformidlingsvirksomheden har forpligtet sig til at virke for afsætningen af finansielle eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom. 14. Efter kapitel 4 indsættes: Kapitel 4a Disciplinærnævn for ejendomsmæglere 29 a. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen opretter et disciplinærnævn for ejendomsmæglere, som er registreret i henhold til 25, og udsteder en forretningsorden for nævnet. Disciplinærnævnet består af en formand, som skal være dommer, og mindst 6 andre medlemmer, hvoraf 2 skal være ejendomsmæglere, 2 skal være repræsentanter for forbrugerne og 2 skal være personer med særligt kendskab til ejendomshandel. Ved udvidelse af medlemskredsen skal der udnævnes forholdsmæssigt lige mange ejendomsmæglere, repræsentanter for forbrugerne og sagkyndige personer. Nævnets formand og medlemmer udpeges af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, der ligeledes kan udpege en eller flere dommere som næstformænd. Formandskab og medlemmer udpeges for en periode på indtil 4 år. 2

3 Stk. 2. Ved nævnets behandling af en sag skal der foruden formanden eller næstformanden altid deltage mindst 1 ejendomsmægler, 1 repræsentant for forbrugerne og 1 sagkyndig. Deltager flere medlemmer, skal antallet af ejendomsmæglere, antallet af repræsentanter for forbrugerne og antallet af sagkyndige være det samme. I sager, hvor rettighedsfrakendelse kan komme på tale, jf. 29 b, skal der dog foruden formanden altid medvirke mindst 2 ejendomsmæglere, mindst 2 repræsentanter for forbrugerne og mindst 2 sagkyndige personer. Stk. 3. Disciplinærnævnet behandler klager over, at en ejendomsmægler har tilsidesat de pligter, som følger af lov om omsætning af fast ejendom. Klager, der alene vedrører størrelsen af en ejendomsmæglers vederlag samt kollegiale sager, kan ikke indbringes for nævnet. Disciplinærnævnet skal behandle klagerne uden hensyntagen til, om indklagede er medlem af en brancheorganisation. Stk. 4. Påhviler der virksomheden et selvstændigt ansvar eller medansvar for den ansatte ejendomsmægler, kan ejendomsmæglervirksomheden indbringes for disciplinærnævnet. Stk. 5. Disciplinærnævnet eller formanden kan afvise at behandle klager fra personer, der ikke har en retlig interesse i det forhold, klagen angår, samt klager der på forhånd må skønnes grundløse. Er en klage indbragt af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, Skatteministeriet, anklagemyndigheden, Klagenævnet for Ejendomsformidling, Dansk Ejendomsmæglerforening eller Forbrugerrådet skal disciplinærnævnet behandle klagen. Stk. 6. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte regler om, at klageren skal betale et gebyr til disciplinærnævnet for at få behandlet en klage. 29 b. En ejendomsmægler, som tilsidesætter de pligter, som loven foreskriver, kan af disciplinærnævnet tildeles en advarsel eller pålægges en bøde på maksimalt kr. Bøden tilfalder statskassen. Stk. 2. Hvis en ejendomsmægler har gjort sig skyldig i grov eller oftere gentagen forsømmelse i udøvelsen af sin virksomhed, og de udviste forhold giver grund til at antage, at den pågældende ikke i fremtiden vil udøve virksomheden på forsvarlig måde, kan disciplinærnævnet begrænse den pågældendes adgang til at udøve ejendomsformidling eller slette ejendomsmæglerens registrering efter 25 på tid fra 6 måneder til 5 år eller indtil videre. Afgørelsen skal indeholde oplysning om adgangen til efter 29 d at begære domstolsprøvelse og om fristen herfor. Stk. 3. Disciplinærnævnet kan lade afhøring af parter og vidner foretage ved byretten på det sted, hvor parten eller vidnet bor. Stk. 4. Hvis der påhviler den ejendomsmæglervirksomhed, som den pågældende ejendomsmægler er indehaver af eller ansat i, et selvstændigt ansvar, jf. 29 a, stk. 4, eller et medansvar for tilsidesættelsen af ejendomsmæglerens forpligtelser, jf. stk. 1, kan ejendomsmæglervirksomheden tildeles en advarsel eller pålægges en bøde, der tilfalder statskassen, på maksimalt kr. Hvis der påhviler ejendomsmæglervirksomheden et medansvar, kan virksomheden alene pålægges de i 1. pkt. omhandlede sanktioner, hvis virksomheden er inddraget som part i en klagesag for disciplinærnævnet. Stk. 5. Formanden for disciplinærnævnet kan i større og mere komplicerede sager udvælge en sagkyndig til at forelægge sagen og foretage afhøringer for nævnet. Udgiften til den sagkyndige afholdes af Dansk Ejendomsmæglerforening. Er en sag indbragt af en offentlig myndighed, afholdes udgiften af den pågældende myndighed. Stk. 6. Disciplinærnævnet skal offentliggøre nævnets afgørelser. 29 c. Disciplinærnævnets afgørelser kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Stk. 2. Bøder pålagt i medfør af 29 b, stk. 1 og 4, tillægges udpantningsret. 29 d. En afgørelse efter 29 b, stk. 2, kan af den, som afgørelsen vedrører, forlanges indbragt for landsretten. 3

4 Stk. 2. Anmodning i henhold til stk. 1, skal være modtaget i Erhvervs- og Selskabsstyrelsen senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt den pågældende. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen anlægger sag mod den pågældende i den borgerlige retsplejes former. Stk. 3. Anmodning om sagsanlæg har opsættende virkning, men retten kan ved kendelse bestemme, at den pågældende under sagens behandling ikke må udøve virksomhed som ejendomsmægler. Hvis nævnets afgørelse findes lovlig ved dommen, kan det heri bestemmes, at anke ikke har opsættende virkning. 29 e. Disciplinærnævnet kan til enhver tid efter ansøgning ophæve en i henhold til 29 b, stk. 2, foretaget frakendelse. Er denne sket indtil videre, og afslår nævnet ansøgning om ophævelse af frakendelsen, kan den pågældende forlange afgørelsen prøvet ved landsretten, hvis der er forløbet 5 år efter frakendelsen og mindst 2 år efter, at generhvervelse af beskikkelsen senest er nægtet ved dom. 29 b, stk. 2, 2. pkt., og 29 d, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse. 29 f. Forældelsesfristen for indbringelse af en sag for disciplinærnævnet er 5 år regnet fra den dag, da den pligtstridige handling eller undladelse er ophørt. Stk. 2. Forældelsesfristen afbrydes ved indgivelse af klage til disciplinærnævnet. 29 g. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte, at finansiering af disciplinærnævnet sker ved opkrævning af et gebyr hos alle registrerede ejendomsmæglere, jf. 25. Erhvervsog selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler om gebyrets størrelse. Stk. 2. De i stk. 1 omhandlede gebyrer tillægges udpantningsret affattes således: 32. Overtrædelse af bestemmelserne i 3, stk. 2, 4 og 5, 8, stk. 1-2, 3, 1. pkt. og 4-6, 10, stk. 1 og 3, 11a, 12, stk. 1 og 2, 13, 2. pkt., 15, 16, 18, stk. 1, 18, stk. 2, 1. pkt., 19, 22, stk. 1, 1. pkt., 23, 26, stk. 2 og 3, 27 og 28 straffes med bøde, medmindre strengere straf er forskyldt efter den øvrige lovgivning. Stk. 2. Overtrædelse af 7, 8, stk. 3, 2. pkt., og 25, stk.1, 3. pkt. straffes med skærpet bøde. Stk. 3. I forskrifter, der udstedes af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i medfør af 1, stk. 7, 4, stk. 1, 5 a, 8, stk. 4, 10, stk. 2, 17, stk. 3, 18, stk. 2, 2. pkt., 19, stk. 2, 25, stk. 2, nr. 5 og 28, stk. 2, kan der fastsættes straf af bøde for overtrædelse af bestemmelser i forskrifterne. I forskrifter, der udstedes i medfør af 7, stk. 3, og 8, stk. 3, kan der fastsættes straf af skærpet bøde, jf. stk. 2. Stk. 4. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 2 I lov nr. 934 af 20. december 1999 om leje af erhvervslokaler m.v. (erhvervslejeloven), som ændret senest ved 14 i lov nr. 606 af 24. juni 2005, foretages følgende ændring: 1. 39, stk. 2, 3. pkt., affattes således: Hvis der i en lejeaftale indgået inden den 1. juli 1995 er fastsat gyldige, individuelle vilkår om åbningstider, vil disse dog fortsat kunne gøres gældende indtil den 1. juli

5 I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 920 af 10. september 2004, som ændret ved 15 i lov nr. 606 af 24. juni 2005, foretages følgende ændring: 1. 30, stk. 2, 3. pkt., affattes således: Hvis der i en lejeaftale indgået inden den 1. juli 1995 er fastsat gyldige, individuelle vilkår om åbningstider, vil disse dog fortsat kunne gøres gældende indtil den 1. juli I lov nr. 391 af 14. juni 1995 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, som senest ændret ved lov nr. 585 af 24. juni 2005, foretages følgende ændringer: 1. I 4, stk. 2, 1. pkt., udgår fratagelse og. 2. I 4, stk. 2, indsættes som 3. pkt.: Økonomi- og erhvervsministeren kan herudover fastsætte regler om tildeling af påtaler, advarsler eller inddragelse af godkendelsen som bygningssagkyndig, herunder om offentliggørelse af navne på og firmatilknytningsforhold for bygningssagkyndige, der har fået tildelt advarsler eller fået beskikkelsen inddraget. 5 Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. juli Stk. 2.(Overgangsbestemmelser) De sanktioner, som kan pålægges af disciplinærnævnet, finder kun anvendelse på overtrædelser, der er begået efter lovens ikrafttræden. Stk træder i kraft dagen efter bekendtgørelse i Lovtidende. 6 Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, men 4 kan ved kongelig anordning sættes i kraft for disse landsdele med de afvigelser, som de særlige færøske og grønlandske forhold tilsiger. 1 kan ved kongelig anordning sættes i kraft for Grønland med de afvigelser, som de særlige grønlandske forhold tilsiger. Almindelige bemærkninger 1. Indledning Som et led i at sikre bedre og billigere bolighandel i Danmark er det vigtigt, at reglerne og procedurerne for bolighandel er enkle, gennemsigtige og lettilgængelige. Bedre og billigere bolighandel med øget konkurrence og større valgfrihed er til gavn for forbrugerne. Det samme er enkle og gennemsigtige regler, idet det medvirker til, at forbrugerne får større overblik og klar information om, hvad der gælder, og dermed et bedre grundlag for at træffe deres beslutninger. Den danske lovregulering for ejendomshandel skal være fleksibel og skabe gode rammer for markedsudviklingen, uden at det går ud over forbrugerbeskyttelsen. Samtidig er det vigtigt, at lovgivningen tager højde for situationer, hvor den ene part i en ejendomshandel har en styrkefordel i forhold til den anden part. Høj forbrugerbeskyttelse er allerede et centralt element i lov om omsætning af fast ejendom. Et højt niveau for forbrugerbeskyttelsen er en naturlig konsekvens af, at bolighandel er den største økonomiske beslutning i langt de fleste menneskers liv, og ejendomsmæglerne er ofte en helt central del af handelen. Det stiller store krav til mæglerens rolle, og det er essentielt, 5

6 at ejendomsmægleren udøver kvalificeret og saglig rådgivning. Forbrugerne skal kunne have tillid til den enkelte ejendomsmægler og til ejendomsmæglerbranchen som helhed. Formålet med dette lovforslag er for det første at oprette et disciplinærnævn for ejendomsmæglere, der kan sikre den høje forbrugerbeskyttelse ved hurtigt og effektivt at gribe ind overfor ejendomsmæglere, der overtræder loven. Der er behov for et højt sanktionsniveau, der står i rimeligt forhold til karakteren af ejendomsmæglerens overtrædelse af reglerne, så det ikke kan betale sig at spekulere i at overtræde loven. Det er også vigtigt, at sanktionerne får et niveau, så de kan have en væsentlig præventiv virkning. Endelig er der behov for at skærpe lovens sanktioner overfor de personer, som ikke er ejendomsmæglere i lovens forstand, f.eks. rådgivere og udbydere, som også er omfattet af loven. For det andet skal lovforslaget sikre endnu højere grad af gennemsigtighed for forbrugerne, når de handler bolig, samtidig med at reglerne gøres mere tidssvarende, så de modsvarer de skiftende forhold på ejendomsmarkedet. Det er vigtigt, at reglerne uanset konjunkturerne sikrer både køber og sælger klarhed og gennemsigtighed i ejendomshandelen. Den seneste udvikling på ejendomsmarkedet har vist, at der er et behov for at øge gennemsigtigheden og justere reglerne for ejendomsmæglernes rolle ved ejendomshandler. Boligmarkedet er i visse dele af landet præget af stigende boligpriser og er blevet sælgers marked, hvor køber kan føle sig presset til at foretage hurtige dispositioner i forbindelse med boligkøb, uden at have den fornødne tid til at modtage rådgivning fra egen rådgiver. Sådanne situationer stiller store krav til mæglerens rolle og etik samtidig med, at det skærper behovet for klare regler og gennemsigtighed i forhold til ejendomsmæglerens rolle som sælgers repræsentant i en bolighandel. Udviklingen har også skabt øget fokus på nybyggeri og projektsalg, især i hovedstadsområdet. Samtidig har den store efterspørgsel på boliger medført en øget anvendelse af salg gennem licitation (budrunder). Dette er nye situationer for både ejendomsmæglere og forbrugere. Derfor er der behov for at fastsætte nærmere regler, som sikrer forbrugerne den fornødne information og gennemsigtighed. Det gælder bl.a. i relation til mæglernes rolle og oplysningspligter, f.eks. om mæglernes personlige eller økonomiske interesser samt ejer- og samarbejdsforhold. Der skal også være klarere regler for købers deponering og garantistillelse for købesummen. For at øge tilgængeligheden af de mange oplysninger, der er forbundet med en bolighandel, vil indførelse af flere standarddokumenter i forbindelse med omsætning af fast ejendom kunne være til fordel for forbrugerne. Det vil betyde, at dokumenterne bliver mere genkendelige og overskuelige for forbrugerne. Af hensyn til aftalefriheden skal standarddokumenterne kunne fraviges, men dette skal af hensyn til forbrugeren fremgå tydeligt af det enkelte dokument. 2. Forslagets indhold 2.1. Baggrund Henover sommeren 2005 har en række konkrete sager vist, at der er behov for at sikre tilstrækkelig hurtige og effektive sanktionsmuligheder overfor de ejendomsmæglere, der overtræder loven. Der er behov for, at der er et tilstrækkeligt højt sanktionsniveau, der står i rimeligt forhold til karakteren af ejendomsmæglerens overtrædelse af reglerne, og som har en væsentlig præventiv virkning, og dermed bidrager til at sikre en høj forbrugerbeskyttelse og højne tilliden til erhvervet. Samtidig er der behov for at skærpe lovens sanktioner overfor de personer, som ikke er ejendomsmæglere i lovens forstand. 6

7 Sagerne har også sat øget fokus på behovet for gennemsigtighed i ejendomsmæglerens rolle overfor købere og sælgere af fast ejendom. Det gælder særligt for så vidt angår lovens forbud mod, at en ejendomsmægler både er formidler og køber i samme handel. Endvidere har der været problemer omkring mæglerens oplysningspligt om særlige økonomiske eller personlige interesser i handelen og mæglernes bestilling af tilstandsrapporter m.v. hos bygningssagkyndige. Sagerne har vist, at der er behov for at skærpe og præcisere de regler, som regulerer ejendomsmæglerens rolle i bolighandelen, for at sikre, at køberne får tilstrækkelig og gennemsigtig information. Derudover er der behov for, at forbrugeren kender ejendomsmæglerens ejer- og samarbejdsforhold. Derfor foreslås en række initiativer til at sikre forbrugerbeskyttelsen og tilliden til erhvervet, også i fremtiden. Initiativerne kan opdeles i 2 kategorier: 1) Skærpede og hurtigere sanktioner. Heri indgår forslaget om oprettelse af et disciplinærnævn, der kan idømme høje bøder samt begrænse og frakende retten til at være ejendomsmægler (2.2.1.) og skærpelse af straf for overtrædelse af visse bestemmelser i loven (2.2.2). 2) Større gennemsigtighed om mæglerens rolle og processen ved projektsalg og budrunder mv. Heri indgår forslaget om regulering af depositum og garantistillelse for restkøbesummen (2.2.3), præcisering af mæglerens udtræden som formidler i en handel (2.2.4), skærpelse af oplysningspligten (2.2.5), regulering af budrunder (2.2.6) og øget information om samarbejdsaftaler mellem mæglervirksomheder og andre virksomheder (2.2.7) Indhold Oprettelse af et disciplinærnævn De eksisterende sanktionsmuligheder for overtrædelse af en række af lovens bestemmelser er bøde og i særlige tilfælde frakendelse af retten til at være ejendomsmægler (sletning af ejendomsmæglerregistret). Endvidere kan Klagenævnet for Ejendomsformidling, som er et privat klagenævn oprettet efter forbrugerklageloven, afsige kendelser om erstatning til forbrugeren og fortabelse af salær for ejendomsmægleren. Endelig har Dansk Ejendomsmæglerforening et Etisk Råd, der kan udtale kritik og pålægge sine medlemmer bøder. Praksis i dag viser, at der ved domstolene forfølges få overtrædelser af lov om omsætning af fast ejendom. Hvis en sag fører til dom, er bøden normalt af begrænset størrelse. Klagenævnet for Ejendomsformidling har desuden erfaret, at sager ikke tages op af politiet. For at styrke overvågningen af ejendomsmæglermarkedet og sikre en effektiv håndhævelse af reglerne foreslås det, at der oprettes et disciplinærnævn, som skal behandle klager over ejendomsmæglere for overtrædelser af loven og tilsidesættelse af god ejendomsmæglerskik. Et sådant nævn kendes allerede fra revisorområdet, hvor der er gode erfaringer med en hurtig sagsbehandling og sanktionering. Disciplinærnævnet vil bestå af en formand, som skal være dommer, og mindst 6 andre medlemmer, der er ligeligt fordelt mellem personer med særligt kendskab til ejendomshandel, repræsentanter for forbrugerne og repræsentanter for ejendomsmæglerne. Det foreslås, at disciplinærnævnet skal kunne tildele en ejendomsmægler en advarsel og pålægge en personlig bøde på op til kr. Ejendomsmæglerens virksomhed skal 7

8 ligeledes kunne tildeles en bøde, der kan være på op til kr.. Bødestørrelserne i de enkelte sager skal således være større end normalniveauet for overtrædelser af særlovgivning. Derudover skal disciplinærnævnet kunne frakende eller begrænse en ejendomsmæglers adgang til at udøve erhvervet for en begrænset periode fra 6 måneder til 5 år eller indtil videre. Det kan ske, hvis en ejendomsmægler har udøvet grov eller gentagen forsømmelse i udøvelsen af sin virksomhed, og det må antages, at ejendomsmægleren ikke i fremtiden vil udøve sin virksomhed på forsvarlig måde. Begge krav skal være opfyldt for, at begrænsning i ejendomsmæglerens adgang til at udøve erhvervet eller rettighedsfrakendelse kan ske. De personer, der ikke er registrerede ejendomsmæglere, bl.a. rådgivere og udbydere, men som også er omfattet af lovens regler, skal fortsat kunne idømmes sanktioner ved domstolene. Advokater, der udøver ejendomsformidlingsvirksomhed, skal indbringes for Advokatnævnet, som skal lægge lov om omsætning af fast ejendom, herunder sanktionsniveauet for ejendomsmæglere, til grund for sin behandling af klager over advokater, der overtræder reglerne i loven. Der vil være direkte klageadgang til disciplinærnævnet, dvs. at enhver, som har en retlig interesse heri, kan klage over en ejendomsmæglers eller en ejendomsmæglervirksomheds overtrædelse af reglerne. Desuden vil Klagenævnet for Ejendomsformidling, branche- og forbrugerorganisationer samt relevante offentlige myndigheder få adgang til at indbringe klager for disciplinærnævnet. Forbrugeren vil fortsat kunne klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling med krav om erstatning til forbrugeren og fortabelse af salær for ejendomsmægleren. Endvidere vil Dansk Ejendomsmæglerforenings etiske råd fortsat kunne udtale kritik og pålægge bøder til sine medlemmer Skærpelse af straf for overtrædelse af visse bestemmelser I tilknytning til forslaget om at oprette et disciplinærnævn for ejendomsmæglere, jf. afsnit , foreslås det at skærpe lovens sanktioner for andre personer, bl.a. rådgivere og udbydere, som er omfattet af lovens regler, men som ikke vil kunne indbringes for disciplinærnævnet for ejendomsmæglere. Det er vigtigt, at der også er tilstrækkelig effektive sanktionsmuligheder for overtrædelse af loven begået af andre personkredse, som er omfattet af loven, end blot ejendomsmæglere. Herved skabes bedre proportionalitet mellem sanktionsniveauet for ejendomsmæglere og sanktionsniveauet for andre personer, som i øvrigt er omfattet af loven. Det foreslås at indføre skærpet bødestraf for overtrædelse af oplysningspligten om særlige rådgiverinteresser. En rådgiver skal fremover oplyse om enhver økonomisk eller personlig interesse i forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom samt om, hvorvidt rådgiveren modtager provisioner, rabatter eller andet vederlag. Skærpelsen vil blive relevant for de rådgivere, der formidler eller fremskaffer finansiering og forsikring m.v. til forbrugere i tilknytning til omsætning af fast ejendom. Desuden foreslås det, at skærpe bødestraffen for overtrædelse af kravet om, at en ejendomsformidlingsvirksomhed skal stille behørig sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, en forbruger måtte få mod virksomheden. Skærpelsen vil blive relevant for personer i virksomhedens ledelse m.v., som er ansvarlige eller medansvarlige for at tegne virksomhedsforsikringen. 8

9 Endelig foreslås skærpet bødestraf for overtrædelse af bestemmelsen om, at kun personer, der er optaget i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens Ejendomsmæglerregister, må anvende betegnelsen ejendomsmægler, og at ingen andre må benytte betegnelsen eller betegnelser, der kan forveksles hermed. Ændringen bliver relevant for de personer, der uretmæssigt benytter betegnelsen ejendomsmægler eller betegnelser, der kan forveksles hermed Hjemmel til at fastsætte regler om deponering og garantistillelse for købesummen Ved køb af fast ejendom betaler køber typisk både depositum og stiller garanti for den resterende købesum, allerede når køber underskriver købsaftalen. På dette tidspunkt ved køber ofte ikke, om sælger efterfølgende vil acceptere og underskrive tilbudet, så aftalen bliver bindende.. Køber skal således ofte deponere et beløb hos ejendomsmægleren og stille en bankgaranti, før sælger har skrevet under på købsaftalen. Køber modtager ikke forrentning af de deponerede midler frem til overtagelsesdagen, og køber afholder omkostningerne til garantistillelse før, at køber ved om handelen reelt bliver til noget. Dette er særligt problematisk ved projektsalg, hvor sælger normalt først underskriver købsaftalen adskillige måneder efter køber. I projektsalg kan køber således bl.a. miste forrentning af det deponerede beløb over længere tid. Sælger har imidlertid behov for at kunne sikre, at der er tale om seriøse købere. Det er ofte nødvendigt, at der er et vist omfang af seriøse købere, f.eks. købere til 60 pct. af boligerne i et projektbyggeri, før investorerne, herunder realkreditinstitutterne, er i stand til at beslutte, om byggeriet skal realiseres. Sådanne krav stilles ofte, når der er tale om en mindre entreprenør. Ved fastsættelse af regler for depositum og garantistillelse er det således vigtigt at sikre, at det private nybyggeri ikke hæmmes. Samtidig er den nuværende procedure ved deponering og garantistillelse ofte uigennemsigtig for forbrugerne. Det er derfor nødvendigt at fastsætte regler, som skaber større gennemsigtighed omkring deponering og bankgaranti både i almindeligt salg og i projektsalg - som tager hensyn til både sælgers og købers interesser. Det foreslås derfor, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen får hjemmel til at fastsætte nærmere regler om depositum og garantistillelse af restkøbesummen, både i almindeligt salg og ved projektsalg. Den nærmere udformning af bekendtgørelsen vil ske med inddragelse af de relevante interessenter. For så vidt angår krav om depositum vil reglerne medføre, at der fortsat er aftalefrihed med hensyn til, om køber ved projektsalg skal stille depositum, før sælger har skrevet under på købsaftalen. Reglerne vil imidlertid betyde, at sælger/mægler ikke ved almindeligt salg må kræve depositum fra køber, før sælger har skrevet under. Både ved almindeligt salg og ved projektsalg vil køber få refunderet pengene med renter, hvis handelen ikke gennemføres. Gennemføres handelen, vil køber få pengene forrentet af sælger/mægler frem til overtagelsesdagen. Reglerne vil blive udformet under hensyntagen til, at ejendomsmæglerens råden over de deponerede midlerne skal give køberne tilstrækkelig sikkerhed. For så vidt angår garantistillelse skal reglerne sikre, at sælger både ved almindeligt salg og ved projektsalg ikke må kræve garantistillelse for restkøbesummen, før sælger har skrevet under på købsaftalen. Dette vil give sælger et incitament til at underskrive købsaftalen hurtigt, hvilket vil medvirke til, at køber ikke går rundt i uvished i lang tid. Ved projektsalg af endnu ikke opførte boliger skal sælger senest underskrive umiddelbart efter påbegyndelsen 9

10 af støbning af fundament. Dette skal fremgå klart af købstilbuddet. Reglerne skal sikre, at køber ikke bliver pålagt unødige udgifter til garantistillelser i perioden op til, at sælger underskriver købsaftalen, uanset om der er tale om salg af eksisterende byggeri eller projektbyggeri Præcisering af reglerne om mæglerens udtræden som formidler i en ejendomshandel Det følger af de gældende regler, at ingen må være formidler for begge parter i samme handel. Dette sikrer, at en formidler er loyal overfor sit opdrag, da ingen formidler kan varetage både købers og sælgers interesser i den samme ejendomshandel. Begge parter kan have brug for at have hver deres rådgiver. En formidler er desuden forpligtet til at rådgive den anden part i en hushandel om behov og mulighed for at søge egen rådgiver. Det gælder derfor allerede i dag, at i tilfælde, hvor en formidler selv ønsker at erhverve en ejendom, som formidleren har til opdrag at sælge, skal formidleren udtræde af formidlingsaftalen for ikke at komme i loyalitetskonflikt med sælger. Dette fremgår endvidere af praksis fra både domstolene og Klagenævnet for Ejendomsformidling. Der har imidlertid i praksis været tvivl om, hvornår en formidler kan anses for at være udtrådt af en handel, da der ikke foreligger klare retningslinjer herfor. Det vurderes derfor at være hensigtsmæssigt at præcisere, hvornår udtræden skal anses for at være sket. Det foreslås, at en formidler, der ønsker at købe en ejendom, som formidleren har til opdrag at sælge, skal udtræde af handelen ved skriftligt at opsige formidlingsaftalen med sælger, frasige sig sit vederlag samt rådgive sælger om behov og mulighed for at søge anden rådgiver. Først når disse dokumentationskrav er opfyldt, kan formidlerens udtræden anses for sket, og først herefter kan den tidligere formidler på lige fod med andre potentielle købere afgive bud på ejendommen uden at komme i konflikt med loven. Ejendomsformidlerens manglende efterlevelse af disse krav vil stride mod de helt grundlæggende betragtninger i loven om, at forbrugeren skal sikres klarhed og gennemskuelighed ved ejendomshandel Skærpelse af formidleres og rådgiveres oplysningspligt og flere standarddokumenter En ejendomsformidler er i dag forpligtet til at oplyse begge parter i en handel om formidlerens særlige økonomiske eller personlige interesser i, om handelen indgås, eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom. For at styrke gennemsigtigheden for forbrugerne, blev tidspunktet for oplysningspligten ved den seneste lovændring (lov nr. 605 af 24. juni 2005) fremrykket således, at oplysningerne skal gives til køber allerede i salgsopstillingen, og ikke først når køber forelægges de vilkår eller forhold, som formidleren har en særlig interesse i, f.eks. købsaftalen. Ændringen betyder, at sælger og køber på et tidligt tidspunkt bliver opmærksom på ejendomsformidlerens særlige interesser, samarbejdsaftaler m.v. En række af de sager om ejendomsmæglere, der har været fremme henover sommeren 2005, har drejet sig om manglende efterlevelse af oplysningspligten, og har vist, at der er behov for at skærpe oplysningspligten. For at processerne ved en ejendomshandel er tilstrækkelige gennemskuelige er det vigtigt at sikre, at forbrugerne fuldt ud gøres opmærksom på, hvilke egeninteresser en ejendomsformidler kan have i handelen. Det foreslås derfor, at udgangspunktet fremover bliver, at ejendomsformidleren skal oplyse om enhver økonomisk eller personlig interesse, som denne har i handelen. Herved undgås fortolkningstvivl om omfanget af oplysningspligten. 10

11 Ejendomsformidleren skal således fremover ikke blot oplyse om formidlerens særlige økonomiske og personlige interesser, men om enhver økonomisk og personlig interesse i, om handelen indgås, eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom. Skærpelsen til enhver indebærer, at ejendomsformidleren skal oplyse om enhver interesse, uanset hvor stor eller lille den er, og uanset om den er direkte eller indirekte. Som hidtil skal ejendomsformidleren dog ikke oplyse om sin salærinteresse. Endvidere bør der ikke stilles krav om, at formidleren skal være forpligtet til at oplyse om interesser f.eks. i form af medejerskab i ejendommen via opsparing i større investeringsforeninger eller gennem pensionsopsparing i en pensionskasse, hvis ejerskabet må betragtes som meget indirekte eller så ubetydeligt, at ejendomsformidleren ikke har kunnet forventes at have et opdateret kendskab hertil. Manglende efterlevelse af oplysningspligten vil stride mod de helt grundlæggende betragtninger i loven om, at forbrugeren skal sikres klarhed og gennemsigtighed i forbindelse med en bolighandel. Endvidere foreslås det, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen får hjemmel til at fastsætte nærmere regler om, hvordan ejendomsformidleren skal opfylde oplysningspligten. Det gælder både i relation til oplysninger om økonomiske og personlige interesser og oplysninger om provisioner, rabatter og andet vederlag. Det er hensigten at udnytte hjemlen til at fastsætte nærmere regler om, hvordan oplysningerne skal fremgå af de enkelte dokumenter, bl.a. formidlingsaftale og salgsopstilling, herunder hvor i dokumenterne oplysningerne skal fremgå. Der skal bl.a. indføres regler om, at en formidler er forpligtet til at afgive en negativ erklæring, hvor denne erklærer, at formidleren ikke har nogen personlig eller økonomisk interesse i handelen udover den sædvanlige salærinteresse. Reglerne i lovens kapitel 3 om formidlerens oplysningspligt svarer som udgangspunkt til reglerne i lovens kapitel 2 om rådgiveres oplysningspligt. Det foreslås derfor, at rådgiveres oplysningspligt ændres på samme måde, således at der gælder enslydende oplysningskrav for både formidlere og rådgivere. For rådgivere skal der også kunne fastsættes nærmere regler i en bekendtgørelse om, hvor og hvordan oplysningerne skal gives til forbrugerne. For at sikre øget digitalisering og gennemsigtighed for forbrugerne, bl.a. via boligportalen Boligejer.dk, foreslås det i tilknytning til skærpelsen af formilderens oplysningspligt, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen skal kunne fastsætte nærmere regler om brug af standarddokumenter på flere områder end i dag. Hidtil har styrelsen kunnet fastsætte nærmere regler om standardkøbsaftaler og indholdet i formidlingsaftaler. Det vurderes imidlertid at være hensigtsmæssigt, at der også for andre dokumenter i forbindelse med ejendomshandel kan fastsættes standardvilkår. Særligt kan det være hensigtsmæssigt at fastsætte standardvilkår for de købstilbud, der anvendes ved salg af endnu ikke opførte boliger (projektsalg), således at forbrugerne bl.a. får oplysning om, at der ikke er tale om en endelig aftale, før både køber og sælger har skrevet under. Herudover vil der bl.a. kunne stilles krav til udformningen og benævnelsen af de dokumenter, der anvendes i forbindelse med en handel, f.eks. dokumenter om deponering, garantistillelse, formidlingsaftale, købsaftaler m.v. I relation til købsaftaler kan det eksempelvis imødekomme tvivl hos forbrugeren om, hvorvidt der er tale om et købstilbud, en reservation eller lignende. 11

12 Hjemmel til at fastsætte regler om budrunder Licitationssalg er ikke i dag reguleret i lov om omsætning af fast ejendom, men Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet har i samarbejde fastsat etiske regler om licitationssalg. Licitationssalg (salg gennem budrunder) er blevet et mere og mere anvendt koncept. Licitationssalg indebærer, at potentielle købere opfordres til at komme med et købstilbud i en lukket kuvert inden for en fastsat frist. En budrunde kan være fordelagtig for sælger, fordi flere interesserede kan byde på en ejendom og dermed sikre, at boligen sælges til den højest opnåelige pris på markedet. I en budrunde kan sælger som ved almindeligt salg selv vælge, hvem boligen skal sælges til, uafhængigt af hvem der har budt højest. Der har i den seneste tid været rejst kritik af budrunderne, da mange købere har oplevet manglende åbenhed og skuffede forventninger omkring forløbet. Det har bl.a. skyldtes, at køber skal byde på ejendommen uden at kende de øvriges bud, samt at køber ikke efterfølgende kan få indsigt i de afgivne bud. Først efter købers fortrydelsesret er udløbet kan køber kræve at få at vide, hvad de øvrige interesserede har budt, eller om de øvrige måske alligevel ikke er kommet med et bud. Forbrugerne har i nogle situationer været i tvivl om, hvorvidt handelen er foregået på en saglig måde. Særligt, hvor det har vist sig, at der kun har været afgivet bud fra en enkelt budgiver eller køber, således at budgiveren eller køberen reelt set har budt med sig selv. Der er derfor behov for at regulere budrunderne, således at budrunderne kan foregå på en fair måde for både sælger, budgiver og køber, og så der sikres størst mulig åbenhed omkring de afgivne bud. Der er især behov for at sikre gennemsigtighed på et tidligt tidspunkt for budgiver og køber med hensyn til, hvor mange der har budt på ejendommen, og hvilke beløb der er budt. Selv mistanke om svindel er ødelæggende for tilliden mellem aktørerne på markedet. De frivillige normer, som branchen sammen med Forbrugerrådet har lavet for budrunder, kan alene håndhæves overfor de ejendomsmæglere, som er tilsluttet brancheorganisationen. Det foreslås derfor, at der indføres en hjemmel til, at økonomi- og erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om budrunder, herunder om budgivers eller købers ret til oplysninger om de afgivne bud. Hjemlen vil også kunne udnyttes for at sikre at ejendomsformidlere, som ikke er tilknyttet en brancheorganisation, og som ikke er forpligtet til at overholde Dansk Ejendomsmæglerforenings og Forbrugerrådets normer for budrunder, også omfattes af reglerne. Ved den nærmere fastlæggelse af reglerne i bekendtgørelsesform vil der kunne hentes inspiration fra de norske regler om budgivning ved ejendomshandel. I Sverige findes som i Danmark ingen lovregulering af budrunder. I Norge blev der i 2002 indsat en hjemmel til, at der kan fastsættes nærmere regler om budgivning og ret til at få oplysninger om bud og budgivere. Formålet med hjemlen var, at der kan fastsættes regler, som bidrager til øget gennemsigtighed og som forebygger forsøg på svindel under en budproces. Den norske hjemmel er udnyttet ved en bekendtgørelse fra 2004, som fastsætter regler om indsyn i budjournalen. Budjournalen er en liste, som ejendomsmægleren er forpligtet til at lave over bud og budgivere. Efter reglerne kan køberen, efter at en handel er kommet i stand, kræve fuldt indsyn i budjournalen. Endvidere kan en budgiver, efter at en handel er kommet i 12

13 stand, eller budgivningen er afsluttet uden at handel er kommet stand, kræve at få en kopi eller udskrift af budjournalen, dog uden oplysning om budgivernes identitet. I Norge findes der ingen mulighed for køber til at fortryde et ejendomskøb. Det har man i Danmark mulighed for i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, som indeholder en fortrydelsesfrist på 6 hverdage. Ved fastlæggelsen af de nærmere regler skal det derfor bestemmes, om budgivers eller købers ret til oplysning om de afgivne bud, skal gælde før eller efter fortrydelsesretten er udløbet. Det er hensigten, at oplysningerne skal være tilgængelige så tidligt som muligt for budgiver og køber. Imidlertid skal der tages højde for eventuelle ulemper ved, at oplysningerne fremlægges inden udløbet af fortrydelsesfristen. Endvidere skal reglerne forhindre, at der anvendes budrunder eller at en budrunde opretholdes i tilfælde, hvor der kun er én interesseret køber, eller der kun afgives bud fra én budgiver eller køber. I disse tilfælde kan det være en løsning, at handelen overgår til et almindeligt salg med forhandling mellem parterne på baggrund af udbudsprisen. Herudover skal der tages højde for budgivernes behov for at beskytte deres identitet. Fastlæggelsen af reglerne vil ske i samarbejde med interessenterne på området Øget oplysning om samarbejdsrelationer mellem ejendomsformidlingsvirksomheder og andre virksomheder. Allerede i dag skal en formidlingsvirksomhed oplyse om forbindelsen til finansielle virksomheder som banker, realkreditinstitutter og forsikringsselskaber i navnet på formidlingsvirksomheden eller i forbindelse hermed, hvis den finansielle virksomhed er ejer af eller har væsentlige ejerinteresser m.v. i formidlingsvirksomheden. For at styrke gennemsigtigheden for forbrugerne foreslås det at udvide oplysningspligten til at gælde enhver samarbejdsrelation, uanset om samarbejdsparten har ejerinteresser i formidlingsvirksomheden. Oplysningspligten skal dog kun gælde, hvor formidlingsvirksomheden i kraft af samarbejdsaftalen er forpligtet til at virke for afsætningen af finansielle eller andre ydelser i tilknytning til fast ejendom. Oplysningspligten vil gælde uanset, om formidlingsvirksomheden modtager provisioner, rabatter eller andet vederlag fra samarbejdsparten Ændringer i erhvervslejeloven og lejeloven I lovforslagets 2 og 3 er medtaget mindre ændringer af erhvervslejeloven og lejeloven. Ændringerne knytter sig til de ændringer, der i forbindelse med revisionen af lukkeloven i juni 2005 ved lov nr. 606 af 24. juni 2005 blev foretaget i de nævnte love. Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets 2 og Økonomiske og administrative konsekvenser for stat, kommuner og amtskommuner Oprettelse og drift af et disciplinærnævn vil ikke have konsekvenser for stat, kommuner og amtskommuner. Det skyldes, at nævnet vil være brugerfinansieret. Forslaget vil have positive økonomiske konsekvenser for staten, da bøder, som nævnet idømmer, vil tilfalde statskassen. Forslaget vurderes i øvrigt ikke at ville have økonomiske eller administrative konsekvenser for kommuner eller amtskommuner. Ændringerne i erhvervslejeloven og lejeloven vurderes ikke at have konsekvenser for stat, kommuner og amtskommuner. 4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet Forslaget om at oprette et disciplinærnævn indebærer, at samtlige ejendomsmæglere skal bidrage til finansieringen af nævnets drift. 13

14 Under forudsætning af, at der vil være et årligt antal sager på ca. 50 skønnet på baggrund af klagenævnets vurdering og antal årlige sager på revisorområdet samt omkostningerne hertil må det forventes, at udgiften til driften vil beløbe sig til ca. 1 mio. kr. om året. Der er ca registrerede ejendomsmæglere til at dække disse udgifter. Dette vil betyde et årligt gebyr pr. ejendomsmægler på ca kr. Det foreslås, at gebyrerne ligesom på revisorområdet kan reguleres hvert år ved bekendtgørelse, så der alene opkræves et gebyr, som svarer til de konkrete udgifter. Gebyret vil ikke blive opkrævet for advokater, der udøver ejendomsformidling, da sager mod advokater skal behandles i Advokatnævnet. Forslaget indebærer administrative konsekvenser for erhvervslivet. Forslaget har været sendt til Erhvervs- og Selskabsstyrelsens Center for Kvalitet i ErhvervsRegulering med henblik på en vurdering af, om forslaget skal forelægges et af Økonomi- og Erhvervsministeriets virksomhedspaneler. Centret vurderer, at skærpelsen af pligten for ejendomsmæglere og - formidlere vil medføre administrative byrder i et beskedent omfang, som ikke berettiger til, at forslaget forelægges et virksomhedspanel. Idet der er tale om en rammelov, kan de efterfølgende bekendtgørelser dog indeholde forpligtelser, der kan medføre administrative byrder for erhvervslivet. De efterfølgende bekendtgørelser vil derfor blive sendt til Center for Kvalitet i ErhvervsRegulering med henblik på en eventuel forelæggelse for et af Økonomiog Erhvervsministeriets virksomhedspaneler. En skærpelse af oplysningspligten i form af øgede krav til udformning af dokumenter i en handel vil være en mindre administrativ byrde, der dog kun foregår en gang for alle i et standarddokument. Da ændringerne i erhvervslejeloven og lejeloven er en præcisering af retstilstanden, vurderes lovforslaget ikke at have konsekvenser for erhvervslivet. 5. De administrative konsekvenser for borgere Oprettelsen af et disciplinærnævn vil sikre hurtigere behandling af klager over ejendomsmæglere til gavn for borgerne. Forslaget vurderes dog ikke som sådan at indebære administrative konsekvenser for borgerne. 6. Konsekvenser for miljøet Lovforslaget skønnes ikke at have konsekvenser for miljøet. 7. Forholdet til EU-retten Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter. 8. Høring Lovforslaget har været sendt i høring hos Advokatsamfundet, Amtsrådsforeningen i Danmark, Andelsboligforeningernes Fælles Repræsentation, Associerede Danske Arkitekter, Beskæftigelsesministeriet, Boligselskabernes Landsforening, Bosam, Bygge-, Anlægs- og Trækartellet, Byggeskadefonden, Byggesocietetet, Bygherreforeningen, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Arbejdsgiverforening, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Arkitektvirksomheder, Dansk Byggeri, Danske Dagblades Forening, Dansk Handel & Service, Dansk Industri, Dansk Landbrug, Datatilsynet, Den Danske Dommerforening, Den Danske Landinspektørforening, De tekniske installatørers organisation, Domstolsstyrelsen, Ejendomsmæglernes Landsorganisation, Energistyrelsen, Finansministeriet, Finansrådet, 14

15 Finans og Leasing, Forbrugerrådet, Foreningen af bygningssagkyndige og energikonsulenter i Danmark, Foreningen af Registrerede Revisorer, Foreningen af Rådgivende Ingeniører, Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, Forsikring og Pension, Forsvarsministeriet, Frederiksberg Kommune, Grundejernes Landsorganisation, HTS Handel, Transport og Serviceerhvervene, Håndværksrådet, Indenrigs- og Sundhedsministeriet, Ingeniørforeningen i Danmark, Justitsministeriet, Jydske Grundejerforeninger, Kommunernes Landsorganisation, Kulturministeriet, Københavns Kommune, Landbrugets Rådgivningscenter, Landbrugsrådet, Landsbyggefonden, Landsorganisationen i Danmark, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Liberale Erhvervs Råd, Miljøministeriet, Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri, Ministeriet for Videnskab, Teknologi og Udvikling, Parcelhusejernes Landsforening, Præsidenten for Københavns Byret, Præsidenten for retten i Odense, Præsidenten for retten i Roskilde, Præsidenten for retten i Ålborg, Præsidenten for retten i Århus, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, Realkreditrådet, Sammenslutningen af Danske Pantebrevshandlere, Skatteministeriet, Socialministeriet, Statsministeriet, Udenrigsministeriet og Undervisningsministeriet. 9. Oversigt Postive konsekvenser /mindre udgifter Negative konsekvenser/merudgifter Økonomiske konsekvenser Bøder, der idømmes af Ingen for stat, kommuner og disciplinærnævnet, vil tilfalde amtskommuner statskassen. Administrative konsekvenser Ingen Ingen for stat, kommuner og amtskommuner Økonomiske konsekvenser Ingen Disciplinærnævnet vil være for erhvervslivet brugerfinansieret. Hver ejendomsmægler vil ca. betale kr. årligt for drift af nævnet. Administrative konsekvenser Ingen Forslaget indebærer for erhvervslivet administrative konsekvenser for erhvervslivet. Forslaget har været sendt til Erhvervs- og Selskabsstyrelsens Center for Kvalitet i ErhvervsRegulering med henblik på en vurdering af, om forslaget skal forelægges et af Økonomi- og Erhvervsministeriets virksomhedspaneler. Centret vurderer, at skærpelsen af pligten for ejendomsmæglere og -formidlere vil medføre administrative byrder i et beskedent omfang, som ikke berettiger til, at forslaget forelægges et virksomhedspanel. Idet der er tale om en rammelov, kan de efterfølgende bekendtgørelser 15

16 Miljømæssige konsekvenser Ingen Ingen Forholdet til EU-retten m.v. Forslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter dog indeholde forpligtelser, der kan medføre administrative byrder for erhvervslivet. De efterfølgende bekendtgørelser vil derfor blive sendt til Center for Kvalitet i ErhvervsRegulering med henblik på en eventuel forelæggelse for et af Økonomi- og Erhvervsministeriets virksomhedspaneler. En skærpelse af oplysningspligten i form af øgede krav til udformning af dokumenter i en handel vil være en mindre administrativ byrde, der dog kun foregår en gang for alle i et standarddokument. Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser Til 1 Til nr. 1 Der er tale om en konsekvensændring som følge af lovforslag L 156, hvor bestemmelsen blev ændret under 2. behandlingen. Ændringen indebærer, at henvisningerne til 17 i bestemmelsen bliver korrekte. Der foretages ingen materielle ændringer i bestemmelsen. Til nr. 2 Licitationssalg er ikke i dag reguleret i lov om omsætning af fast ejendom, men Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet har i samarbejde fastsat etiske normer for licitationssalg. Det foreslås, at der indføres en hjemmel til, at økonomi- og erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler om licitationssalg (salg ved budrunder) og om ret til oplysning om de afgivne bud. Forslaget skal ses i lyset af den kritik, der har været af brugen af lukkede budrunder, hvor budgiver oplever ringe gennemsigtighed, uklare kriterier og skuffede forventninger. Hjemlen skal gøre det muligt at fastsætte nærmere regler om budrunder, som sikrer øget gennemsigtighed for budgiver og køber. Det er hensigten, at der skal være den størst mulige åbenhed omkring de afgivne bud, uden at det går ud over forbrugerbeskyttelsen. Ved fastlæggelsen af reglerne skal der tages højde for købers fortrydelsesret og behovet for at beskytte oplysninger om budgivers identitet. Endvidere skal reglerne forhindre, at der 16

17 anvendes budrunder - eller at en budrunde opretholdes i tilfælde, hvor der kun er én interesseret køber, eller der kun afgives bud fra én budgiver eller køber. I disse tilfælde kan det være en løsning, at handelen overgår til et almindeligt salg med forhandling mellem parterne på baggrund af udbudsprisen. Hjemlen vil også kunne udnyttes i relation til de ejendomsformidlere, som ikke er tilknyttet Dansk Ejendomsmæglerforening, og som ikke er forpligtet til at overholde de af branche- og forbrugerorganisationerne indgåede normer for budrunder. Til nr. 3 Efter den gældende bestemmelse i 7, stk.1, skal en rådgiver oplyse om dennes særlige økonomiske eller personlige interesse i forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom. Efter stk. 2 skal rådgiveren endvidere oplyse om, hvorvidt rådgiveren modtager provision eller andet vederlag. Denne bestemmelse er senest ændret ved lov nr. 605 af 24. juni 2005, hvorefter rådgiveren også skal oplyse om eventuelle rabatter. Endvidere er der fastsat regler om, hvornår rådgiveren skal forelægge oplysningerne for forbrugerne. Ændringen træder i kraft den 1. juli Formålet med oplysningspligten er at skærpe forbrugerens opmærksomhed på forhold, som kan have betydning for rådgiverens anbefaling af forskellige produkter i tilknytning til ejendomshandel og derved forbrugernes valg. Det foreslås at ændre ordlyden af bestemmelsens stk. 1, således at en rådgiver fremover skal oplyse om enhver økonomisk eller personlig interesse i forbindelse med forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til handelen. Herved skal rådgiveren ikke blot oplyse om særlige økonomiske og personlige interesser, men om enhver økonomisk og personlig interesse. Skærpelsen til enhver indebærer, at rådgiveren skal oplyse om enhver interesse, uanset hvor stor eller lille den er, og uanset om den er direkte eller indirekte. Ændringen skal ses i sammenhæng med skærpelsen af oplysningsforpligtelsen for formidlere, jf. forslagets 1, nr. 8. Både for rådgivere og formidlere, der yder rådgivning af forbrugere i forbindelse med omsætning af fast ejendom, er det vigtigt at sikre åbenhed og ensartede oplysninger overfor forbrugerne. Med ændringen sikres tillige, at der ikke opstår fortolkningstvivl i forhold til, hvilke oplysninger, der skal gives til forbrugerne for at opfylde oplysningskravet. Det er dog ikke enhver økonomisk interesse, der vil falde ind under oplysningspligten. En rådgiver vil altid have en økonomisk interesse i sit sædvanlige vederlag for den ydede rådgivning. Denne interesse vil ikke være omfattet af oplysningspligten i bestemmelsen. En rådgivers ejerskab eller medejerskab af en ejendom kan også blive så indirekte eller ubetydeligt, at det knapt vil være muligt og ikke kan forventes, at rådgiveren har et opdateret kendskab hertil. Det gælder eksempelvis medejerskab via større investeringsforeninger eller pensionsopsparing gennem en pensionskasse. Til nr. 4 Efter de gældende regler skal en rådgiver oplyse forbrugeren om særlige økonomiske og personlige interesser efter 7, stk. 1. Endvidere skal rådgiveren oplyse om modtagelse af 17

18 provision, rabat eller andet vederlag efter 7, stk. 2. Det har ikke hidtil været reguleret, hvornår og hvordan oplysningerne skal gives til forbrugeren. Med lov nr. 605 af 24. juni 2005 blev det imidlertid bestemt, at oplysninger efter 7, stk. 2 skal gives skriftligt og samtidig med, at forbrugeren forelægges de vilkår eller forhold, som rådgiveren har en særlig interesse i, jf. 7, stk. 1. Med lovforslagets 1, nr. 3, foreslås det at skærpe oplysningspligten for rådgivere. Samtidig er det hensigten at stille nærmere krav til, hvordan og hvor udførligt oplysningerne gives til forbrugerne. Derfor foreslås det, at der indføres en hjemmel til, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan fastsætte nærmere regler for, hvorledes oplysninger i henhold til 7, stk. 1 og 2, skal videregives til forbrugerne. Lovforslaget giver hermed mulighed for at fastsætte præcise regler for, hvordan oplysningerne skal gives, og hvor udførlige de skal være. Hjemlen vil både omfatte oplysninger om personlige og økonomiske interesser efter stk. 1 samt oplysninger om provision, rabat eller andet vederlag efter stk. 2. Ved udformningen af bekendtgørelsen vil der kunne stilles krav om, hvorledes oplysningerne skal fremgå af henholdsvis salgsopstillingen, købsaftalen og formidlingsaftalen, alt afhængig af, om det er sælger eller køber, oplysningerne er rettet imod. Der skal i den forbindelse tages højde for de forskellige dokumenttypers udformning, og hvornår i salgsprocessen dokumentet videregives til forbrugeren. Der kan endvidere stilles krav om, at oplysningen skal være formidlet i et lettilgængeligt sprog, således at forbrugeren hurtigt kan forstå indholdet heraf. Derudover kan der stilles krav om, at oplysningerne er synligt fremhævet i forhold til resten af teksten. Til nr. 5 Efter lovens 8, stk. 3, er der udstedt regler om deponering mv. i bekendtgørelse nr. 617 af 19. august 1998 om ejendomsformidleres sikkerhedsstillelse og behandling af betroede midler. Bekendtgørelsen regulerer, hvor stort et beløb af købesummen en ejendomsformidler må have deponeret hos sig. Desuden indeholder bekendtgørelsen regler om, hvorledes ejendomsformidleren må råde over de deponerede midler. Der findes ikke i loven eller bekendtgørelsen regler om købers garantistillelse for betaling af restkøbesummen. Det er således overladt til den almindelige aftalefrihed at regulere dette spørgsmål. Det foreslås i 8, stk. 3, sidste pkt., at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen får mulighed for at udfærdige nærmere regler om købers deponering og garantistillelse for købesummen og ejendomsformidlerens råden over deponerede midler. I forbindelse med udfærdigelse af bekendtgørelsen skal der tages hensyn til, om der er tale om køb af eksisterende byggeri eller køb af nybyggeri eller såkaldt projektbyggeri. Endvidere skal sælgers og købers interesser afbalanceres. Sælger er på den ene side interesseret i, at ejendommen sælges til en seriøs køber og til den bedst mulige pris. Derfor er det vigtigt for sælger, at køber hurtigt kan præstere en del af købesummen i form af deponering af et vist beløb, typisk hos ejendomsmægleren. I forbindelse med køb af eksisterende byggeri vil købers og sælgers underskrift som regel foreligge indenfor en kortere periode. Købers særlige interesse vil her være at få et depositum forrentet indtil overtagelsesdatoen. 18

19 I forbindelse med nybyggeri og projektbyggeri opstår ofte særlige momsretlige spørgsmål, som kan bevirke, at sælgers underskrift først foreligger meget senere end købers underskrift. Køber er i disse situationer interesseret i at undgå unødige omkostninger i perioden indtil sælgers underskrift. Ved deponering af en del af købesummen bør køber derfor også kunne forvente at få dette beløb forrentet indtil overtagelsesdagen. Både ved køb af eksisterende byggeri og ved nybyggeri eller projektbyggeri forekommer det rimeligt, at køber først skal præstere en garantistillelse for restkøbesummen, efter at sælger har underskrevet købsaftalen. Dette vil have særlig betydning ved nybyggeri og projektbyggeri, hvor sælgers underskrift foreligger sent i aftaleforløbet. Det er hensigten, at køber skal have ret til forrentning af deponerede beløb indtil overtagelsesdatoen. Det gælder både ved almindeligt salg og ved projektsalg. Ved almindeligt salg må sælger dog ikke forlange depositum, før sælger har skrevet under på købsaftalen. Hvis handelen ikke gennemføres vil køber få refunderet det deponerede beløb med renter. Det gælder både i almindeligt salg og ved projektsalg. Det er endvidere hensigten, at sælger som udgangspunkt - både ved salg af eksisterende bolig og ved projektsalg - ikke må kræve garantistillelse for restkøbesummen, før sælger har skrevet under på købsaftalen. Ved projektsalg af endnu ikke opførte boliger skal sælger senest underskrive umiddelbart efter påbegyndelsen af støbning af fundament. Dette skal fremgå klart af købstilbuddet. I forbindelse med udfærdigelse af de nye regler vil det endvidere blive vurderet, hvorvidt de gældende regler om det maksimale beløb, som en ejendomsformidler kan kræve i deponering, er passende, samt om de øvrige regler i forbindelse med ejendomsmæglerens råden over midlerne giver køberen tilstrækkelig beskyttelse. Den nærmere udformning af bekendtgørelsen vil ske med inddragelse af de relevante interessenter. For advokater er der et særskilt regelsæt om deponering, og advokater vil derfor ikke blive omfattet af de regler, der fastsættes i medfør af bestemmelsen. Til nr. 6 Dansk Ejendomsmæglerforening har indgået en frivillig aftale om, at en ejendomsmægler skal udlevere informationsmateriale om tilstandsrapporter og energimærkning til sælger. Formålet med informationsmaterialet er at give sælger et godt grundlag for selv at træffe beslutning om valg af bygningssagkyndig eller energikonsulent. Ejendomsmægleren skal også udlevere lister over lokale bygningssagkyndige til sælger. Forpligtelsen gælder imidlertid kun for medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening. Det foreslås derfor, at der generelt pålægges ejendomsformidlere en pligt til at udlevere informationsmateriale til sælger om byggeteknisk gennemgang (tilstandsrapport), energimærkning m.v. samt en liste over bygningssagkyndige fra lokalområdet. Forpligtelsen til at udlevere det pågældende informationsmateriale vil således gælde for alle ejendomsformidlere uanset organisationstilknytningsforhold. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til lovforslagets 1, nr. 11. Til nr. 7 Det følger af lovens 15, stk. 1, at ingen må være formidler for begge parter i samme handel. Dette medfører, at hvis en formidler selv ønsker at erhverve en ejendom, som formidleren har til opdrag at sælge, skal formidleren udtræde af handelen. Dette gælder også, hvis 19

20 formidleren ønsker at erhverve ejendommen via et selskab, som formidleren selv ejer helt eller delvist. I praksis har der imidlertid været tvivl om kravene til dokumentation for, hvornår en formidler anses for udtrådt af en handel. I en række afgørelser fra Klagenævnet for Ejendomsformidling har det været tillagt særlig vægt, om formidleren har modtaget vederlag for formidlingsydelsen. Med forslaget indføres der krav om, at formidleren skriftligt skal opsige formidlingsaftalen med sælger og frasige sig sit vederlag for, at formidleren kan anses for udtrådt af handelen. Lovforslaget medfører således, at der stilles krav om skriftlig opsigelse af den indgåede formidlingsaftale. Da formidlingsaftalen skal indgås skriftligt og kræver formidlerens underskrift, er det naturligt også at kræve, at opsigelsen af formidlingsaftalen skal ske skriftligt med formidlerens underskrift. Dette sikrer, at sælger ikke bør kunne komme i tvivl om, at formidleren ikke længere varetager sælgers, men egne interesser. Med lovforslaget fastslås det også, at en formidler ikke må oppebære vederlag i tilfælde, hvor formidleren selv ønsker at erhverve en ejendom, som formidleren har til opdrag at sælge. Der skal dog skelnes mellem situationer, hvor der i formidlingsaftalen mellem sælger og formidleren er indgået aftale om vederlag efter regning og tilfælde, hvor der er indgået aftale om resultatafhængigt vederlag. I situationer, hvor der er aftalt vederlag efter regning, kan formidleren allerede før beslutningen om selv at erhverve ejendommen og før dette oplyses til sælger, have leveret ydelser, som formidleren kan være berettiget til at beregne sig vederlag for. Dette vil ikke være tilfældet, hvor der er aftalt resultatafhængigt vederlag. Ved aftaler om resultatafhængigt vederlag må formidleren derfor frasige sig hele sit vederlag og er derfor ikke berettiget til nogen form for vederlag, hverken i form af kontantbetaling eller nedslag i købsprisen. Det vil stride mod god ejendomsmæglerskik, hvis en formidler, som selv bliver interesseret i at købe en ejendom, som formidleren har til opdrag at sælge, allerede inden formidleren er udtrådt af handelen udnytter situationen til at gå ind i diskussioner med sælgeren om eventuelle vilkår for at sælge til formidleren. Formidleren bør umiddelbart gøre sælger bekendt med årsagen til, at formidleren ikke længere kan forestå formidlingen og udtræde af handelen ved skriftligt at opsige formidlingsaftalen og frasige sig salæret. Formidleren bør udtræde af handelen ikke bare, når formidleren er helt klar over sin interesse for selv at købe ejendommen, men allerede når formidleren fornemmer, at interessen evt. under visse forudsætninger - vil opstå. Formidleren skal i forbindelse med sin udtræden rådgive sælger om behov og mulighed for at antage en anden formidler til at forestå salget. Dette følger også af lovens 15, stk. 2, men er eksplicit gentaget i forslaget til stk. 3 for at understrege vigtigheden af, at sælgeren i denne situation rådgives om behov og mulighed for at antage en anden formidler til at forestå salget. Som efter 15, stk. 2, bør der foreligge skriftlig dokumentation for mæglerens rådgivning på dette punkt. Når formidleren har opfyldt kravet om skriftlig opsigelse af formidlingsaftalen, kravet om frasigelse af vederlaget samt rådgivet sælger om behov og mulighed for at søge anden bistand, kan formidleren herefter på lige fod med andre potentielle købere afgive købstilbud på ejendommen. Sælger må selv vurdere, om denne ønsker en anden formidler til at forestå salget. I en situation, hvor formidleren er udtrådt af handelen for selv at byde på ejendommen, kan forbrugeren dog have særligt behov for råd og vejledning fra en anden rådgiver. 20