Copenhagen Institute for Futures Studies Instituttet for Fremtidsforskning. Fremtidens forstæder - kvarterløft med fokus på parcelhuskvartererne

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Copenhagen Institute for Futures Studies Instituttet for Fremtidsforskning. Fremtidens forstæder - kvarterløft med fokus på parcelhuskvartererne"

Transkript

1 Copenhagen Institute for Futures Studies Instituttet for Fremtidsforskning Fremtidens forstæder - kvarterløft med fokus på parcelhuskvartererne Maj 2005

2 PROJEKTET FREMTIDENS FORSTÆDER: KVARTERLØFT MED FOKUS PÅ PARCEL- HUSKVARTERERNE ER UDARBEJDET AF INSTITUTTET FOR FREMTIDSFORSKNING FOR SOCIALMINISTERIET. DER SKAL LYDE EN STOR TAK TIL ALLE DE, DER HAR BIDRAGET TIL PROJEKTET. DET GÆLDER DELS DELTAGERNE I DET NETVÆRK, SOM VIA NETVÆRKSMØDER HAR BIDRAGET TIL ARBEJDET, DELS DE INTERVIEWPERSONER, SOM HAR MEDVIRKET. EN LISTE OVER DELTAGERE I NETVÆRKET SAMT INTERVIEWPERSONER ER VEDHÆFTET SOM BILAG. PROJEKTET ER UDARBEJDET AF: PROJEKTLEDER NIELS BØTTGER-RASMUSSEN (PROJEKTANSVARLIG) SENIORFORSKER ANDERS BJERRE PROJEKTLEDER TROELS THEILL ERIKSEN FORSKNINGSASSISTENT MARTIN KRUSE PROJEKTLEDER KRISTINA SØGAARD REDAKTØR GITTE LARSEN DET ER ALENE INSTITUTTET FOR FREMTIDSFORSKNING, SOM ER ANSVARLIG FOR KONKLUSIONER OG FAGLIGT NIVEAU.

3 Indhold: Indledning 4... Projektets baggrund og formål, målgruppe og dele... 5 I. Parcelhusets status - drømme, myter og realiteter. Et nutidsbillede... 6 Hvorfor tale om kvarterløft i 1960 er og 1970 er parcelhuskvarteret?... 7 Parcelhuskvarterer fra 1960 erne og 1970 erne - kendetegn Parselhusdrømme - myter og realiteter Parcelhuset og de andre boligformer på boligmarkedet Parcelhuskvarteret og forstaden Parcelhuskvarterets byggeklodser er parcelhuskvarteret - styrker og svagheder II. Megatrends Stagnerende befolkning og aldring Individualisering og nye fællesskaber Velstandsudvikling og boligøkonomi Immaterialisering - fra funktion til følelse Sundhed Digitalisering, netværk og internetservices Den nye geografi Offentligt og privat samspil III. Fire scenarier for parcelhuskvarterer i Scenarie 1: Nye boligbevægelser Scenarie 2: Når sjælen flytter ind Scenarie 3: Værdifællesskaber Scenarie 4: Diversitet og kreativitet IV. Idékatalog - mulige tiltag til kvalitetsløft i parcelhus Hvad kan staten gøre? Hvad kan kommunerne gøre? Hvad kan andre interessenter gøre? Hvad kan beboerne selv gøre? Kvarterets fysiske kvaliteter Kvarterets sociale liv og relationer Kvarterets servicefunktioner og infrastruktur V. Værktøj til fremtiden - fremtidsbilleder for vort kvarter Form dit kvarter - et visionsværksted Kryds og tværs metoden Worst-case og best-case metoden Trusler og muligheder frem mod år Fremtidsbilleder - hvordan kan vi få det i 2015? Hvordan vil vi have det? - visioner og handlingsplan Hvilken metode skal vælges? Hvordan får man kvarterløftprocessen i gang? Figuroversigt Litteraturliste Bilag 1: Netværksgruppen Bilag 2: Interview Bilag 3: Interviewguide

4 Indledning Forstadens parcelhuskvarterer er de fleste steder attraktive og velfungerende, men fremtiden byder ikke desto mindre på en række udfordringer. Parcelhusejerne bliver ældre. Der er risiko for problemer med generationsskiftet på grund af færre unge. Befolkningstilbagegang truer nogle områder, og der er risiko for nedslidning og manglende fornyelse i nogle parcelhuskvarterer. Samtidig kommer der nye krav til livskvalitet og til omgivelsernes kvalitet, som parcelhuskvartererne skal være i stand til at opfylde for at tiltrække de nye unge og sikre de ældre, som vælger at blive, et godt seniorliv. 4

5 Projektets baggrund og formål Formålet med dette projekt er at klarlægge behov, muligheder og barrierer for kvarterløft i danske parcelhuskvarterer. Der er især fokus på de mange parcelhuskvarterer fra 1960 erne og 1970 erne. Projektets fokus er ikke renovering af den enkelte bolig, men parcelhuskvarteret som helhed. Der ses på, hvordan livskvaliteten i boligkvartererne kan udvikles med fokus på de fysiske rammer, funktioner og services samt netværk og lokalt fællesskab. Megatrends som individualisering og markedsøkonomi vinder frem og livet i forstadens parcelhuskvarterer leves i større bynetværk, hvorved grundlaget for det lokale fællesskab mange steder bliver mere spinkelt. Ikke desto mindre er der stigende fokus på nogle af de negative sider af den fortsatte individualisering - socialt forfald, ensomhed, utryghed, trivlselsproblemer og behov for mere praktisk fællesskab og netværk i hverdagen. Beliggenhed har længe været ejendomsmæglernes vigtigste kriterium ved prissætning af ejendomme. I den forbindelse vil også kvaliteten af omgivelserne og det sociale liv få øget vægt i fremtiden. Det drejer sig ikke kun om offentligt finansieret kvarterløft. Ressourcerne skal primært komme fra beboere og deres netværk samt fra erhvervslivet. En styrkelse af netværksdannelsen i det lokale civilsamfund kan give mulighed for at aflaste offentlige services til børn, unge og ældre. Også private virksomheder som ejendoms- og finansvirksomheder, servcevirksomheder m.v. vil kunne bidrage til kvarterløft. Projektets målgruppe Den primære målgruppe for projektet er beboerne i parcelhuskvartererne, fx via grundejerforeninger, boligforeninger og lokalråd. Da organiseringsgraden og aktivitetsniveauet mange steder er lavt, vil det de fleste steder være nødvendigt, at kommunerne spiller en faciliterende og koordinerende rolle. Det kan være politikere og embedsmænd fra kommunernes planlægnings- og serviceområder. For det andet er målgruppen virksomheder etc., som servicerer parcelhusområderne, fx benzinstationer, supermarkeder, byggemarkeder, teleselskaber, hjemmeservice m.v. Målgruppen er også virksomheder, som har eller vil kunne få interesser i fast ejendom i parcelhuskvartererne, ejendomsmæglere, almene boligselskaber, finansvirksomheder, arkitekter, byggeentreprenører etc. Projektets bestanddele Projektet består af følgende fem hovedafsnit: I. Parcelhusets status drømme, myter og realiteter et nutidsbillede. Der tegnes i dette her et nutidsbillede over kvaliteten af parcelhuskvartererne. Afsnittet er udarbejdet på basis af en række tidligere undersøgelser og projekter på området. Der er suppleret med interviews med boligeksperter, ejendomsmæglere samt enkelte beboere i parcelhusene. II. Megatrends frem mod år Der ses her på drivkræfterne for forandring af parcelhuskvartererne frem mod Det handler om familiernes bolig-, fritids- og arbejdsliv og deres relationer til omverdenen. III. Scenarier fremtidsbilleder for parcelhussektoren i Scenarierne tager afsæt i muligheder og trusler for forstadens parcelhuskvarterer frem mod år Scenarierne udspænder en vifte af muligheder og skal inspirere til nytænkning. IV. Idékatalog til kvarterløft i parcelhuskvarterer. Hvad kan parcelhuskvarerets forskellige interessenter gøre for at sikre kvaliteten af fremtidens parcelhuskvarter. Interessenter er selvfølgelig først og fremmest beboerne og deres foreninger og netværk, men det er også stat og kommune samt naboer og leverandører til parcelhusene. V. Scenarie-værktøj til anvendelse lokalt ved igangsættelse af kvarterløftsprojekter. Værktøjet skal være en hjælp til at organisere fremtidsværksteder, hvor beboerne sammen med andre interessenter kan arbejde kreativt og systematisk med kvarterets stærke og svage sider og med trusler og muligheder. Formålet er at opstille fremtidsbilleder, som kan inspirere til handling Der er endvidere udarbejdet slides i Powerpoint, som kan benyttes som et udgangspunkt for det lokale arbejde med kvalitetsløft i parcelhuskvartererne. Se 5

6 I. Parcelhusets status - drømme, myter og realiteter I dette hovedafsnit tegnes et nutidsbillede over kvaliteten af livet i parcelhuskvarterene og der ses på tidligere projekter om kvalitetsløft etc. på parcelhusområdet. Afsnittet er udarbejdet på basis af en række tidligere undersøgelser på området. Der er suppleret med interviews med boligeksperter, ejendomsmæglere samt enkelte beboere i parcelhusene. 6

7 Hvorfor tale om kvarterløft i 1960 er og 1970 er parcelhuskvarterer? Som jeg ser det, er katastrofen udeblevet, og det vil den sikkert også i fremtiden. Parcelhusene går som varmt brød på ejerboligmarkedet - også dem fra 60 erne og 70 erne. Boformen er stadig den absolut mest populære. Generationsskiftet er godt i gang, og også fx de indvandrere, der klarer sig bedst, er ved at rykke ind. Renoveringen og fornyelsen sker helt af sig selv. Primært på markedets vilkår. Alle de der bor i kvartererne er stort set glade. Behovet for et løft synes at være minimalt. Hvad er problemet egentlig, kunne man spørge? Måske mest det at alle os bedrevidende stadigvæk bruger parcelhuskvartererne og deres anonymitet og lave loftshøjde til at distinkvere os selv med. (Arkitekt Tom Nielsen, Arkitektskolen i Århus) Så galt som i et fiktivt Rønnebærkvarter (se side 8) går det nok ikke ret mange steder. Men de parcelhuskvarterer, som blev etableret i 1960 erne og 1970 erne, står i de kommende årtier overfor en række udfordringer. Husene bliver ældre og det gør deres beboere også medmindre de ønsker at flytte forinden og er de så tilstrækkeligt attraktive til køberne? Stort set ingen af disse parcelhusområder er problemområder i dag og bliver det måske heller aldrig. Er det så overhovedet relevant at begynde at tale om kvarterløft i forbindelse med disse områder? Parcelhuset og især typehuset har aldrig haft særligt høj status hos arkitekter og hos eliten, men til gengæld er de fortsat populære hos de almindelige danskere. Parcelhuskvarterne fra 1960 erne og 1970 erne står ikke nederst i hierarkiet. Andre boligtyper er mere udsatte og boligmarkedet består af forbundne kar. Der sker en omrokering og en substitution mellem de forskellige boligtyper og ejerformer, når de relative priser på forskellige typer bolig ændres. Truslen om mere omfattende problemer med tendenser til forslumning og ghettodannelse i parcelhuskvarterene fra 1960 erne og 1970 erne kan formentlig afvises. Slum er i reglen forbundet med befolkningsgrupper, som lever i egentlig fattigdom, og dem er der stort set ikke nogle af i Danmark. Der bliver taget vare på alle befolkningsgrupper med sociale problemer, hvad enten det skyldes alder eller fysiske, psykiske eller sociale handicaps, så selv om der skulle opstå en overrepræsentation af disse grupper i et boligområde, får det ikke lov til at udvikle sig til slum. Men derfor kan der godt opstå lommer rundt omkring i det danske land, hvor boligkvarterer og i fremtiden også parcelhuskvarterer kommer ind i en negativ spiral, fordi de bliver stadigt mindre attraktive. Risikoen er ikke særligt stor, når det gælder parcelhusområder, fordi parcelhuse generelt er mere eftertragtede end lejligheder. Til gengæld kan beliggenheden være et problem. I modsætning til lejligheder ligger mange parcelhuse i mindre byer og landsbyer. Muligheden for en genopretning, når først forfaldet er sat ind, er sandsynligvis langt mindre end ved de store byfornyelsesprojekter i lejlighedskomplekser i bykernen eller i forstæder til større byer. Nogle lommer af parcelhuskvarterer er måske ligefrem dømt til undergang, fordi beliggenheden er helt forkert i forhold til, hvor folk vil bo. Selvom frygten for udbredt forslumning i parcelhuskvartererne fra 1960erne og 1970erne formentlig er ubegrundet, så er der alligevel god mening i at se på mulighederne for kvarterløft i disse parcelhuskvarterer. Boliger fra denne periode hører ikke til de mest eftertragtede på markedet. Endvidere drejer det sig helt basalt også om livskvaliteten for de nuværende og kommende beboere, som bor i den mest udbredte boligform i Danmark. Hvad kan der gøres for at bidrage til mere livskvalitet for de beboere, som fremover kommer til at bo i de parcelhuse, som oprindeligt blev bygget til nogle mennesker med andre behov og værdier eller til mennesker i andre faser af livet? Som senior og ældre har man andre behov og krav til boliglivet, end da man som ung børnefamilie etablerede sig i kvarteret. Nye børnefamilier har andre udfordringer, værdier og behov end de tidligere generationer. Nye befolkningsgrupper med anden baggrund, etnisk, kulturelt og livsstilsmæssigt bruger ofte boligen og kvarteret på en anden måde end de hidtidige beboere. Man kan mene, at de ændringer i kravene til parcelhusene og til kvartererne, som følger heraf, gradvist indføres på helt privat initiativ, uden at det offentlige eller andre behøver at blande sig med visioner og handlingsplaner. Problemet er bare, at det private initiativ ofte ikke rækker ud over hegnet, med mindre det får en hjælpende hånd. Finder man ikke et kvarter attraktivt, kan man bare vælge et andet, og kvarteret kan dermed komme ind i en negativ spiral. I områder, som præges af flere ældre, lander bolden også på et eller andet tidspunkt hos det offentlige. Kvarterløft handler ikke kun om at undgå eller forebygge at parcelhusområder kommer ind i en negativ spiral, der i værste fald kunne ende i noget, der begynder at ligne slum. Det er også et formål løbende at sikre en passende fordeling mellem familieboliger og seniorboliger som afspejler befolkningssammensætningen. Det et mål for de fleste kommuner at kunne tilbyde attraktive boligkvarterer til borgerne og sikre tilfredse beboere. Derfor er det vigtigt at kommunen og andre af parcelhuskvarterernes interessenter har så tæt føling som muligt med de forandringer, som finder sted, så man kan tilrettelægge service og rammevilkår og facilitere ændringerne på en måde, som giver størst mulig livskvalitet for borgerne. Kommunernes interesse i at sikre attraktive boligområder, handler ikke kun om at tiltrække og fastholde familier og seniorer med gode indtægter og få problemer socialt og sundhedsmæssigt. Det er ikke et nulsumspil, 7

8 WILDCARD ELLER SANDSYNLIGT FREMTIDSBILLEDE? - Et parcelhuskvarters dødsdom. Jyllandsposten, 15. marts 2016 De sidste par år er dødsfald og flytning til ældreboliger for alvor begyndte at sætte sit præg på Rønnebærkvarteret i Rønnebæk. Mange ældre beboere magter ikke længere den basale vedligeholdelse og mange huse og haver ser mere og mere nedslidte og tilgroede ud. Bankerne er blevet mere end tilbageholdende med at finansiere boligkøb og renovering. Nedsparingslån har mange steder ramt mod kreditloftet, så beboerne har svært ved at finansiere vedligeholdelsen. Kommunen har hverken mandskab eller penge til at løfte opgaven, men foretrækker at flytte beboerne til almene ældreboliger, hvor de er lettere at passe. Dermed er Rønnebærkvarterets dødsdom faktisk en realitet. Flere og flere ejendomme kan ikke sælges, når de gamle flytter og står tomme så længe, at forfaldet tager fart. Det smitter af på de øvrige beboere, som mister lysten til at investere penge på boligen. Selv boliger af høj kvalitet, som løbende er udbygget og moderniseret, er næsten umulige at sælge, når naboens hus ligner en ruin uden udsigt til bedring. Beboere føler sig stavnsbundet, fordi de umuligt kan betale huslejen i en anden bolig af rimelig kvalitet med det provenu, de får ved et salg. Rønnebærkvarteret i stationsbyen Rønnebæk blev etableret i midten af 1960 erne. Nabokøbstadens nye radiatorfabrik betød mange nyansatte, som fik råd til at bygge eget hus i det store nyudlagte parcelhuskvarter på den tidligere Rønnebærgårds jorde. Fabrikken flyttede produktionen til Polen i 1998 og arbejdsløsheden steg kraftigt, men de fleste havde alligevel råd til at blive boende, da gælden var betalt ned. I årene lige før år 2000 gik flertallet af de oprindelige nybyggere på pension. Der var også flyttet yngre familier ind i området gennem tiden, men hovedparten af beboerne var på vej ind i pensionsalderen. Seniorerne havde valgt at blive boende til de skulle bæres ud, og når der en enkelt gang kom et hus til salg, var der fortsat unge til at tage over. Husene blev løbende vedligeholdt men der skete ingen forbedringer for at fremtidssikre husene. I flere af kommunens boligkvarterer findes der sådanne lommer, som man frygter vil brede sig. Derfor er kommunen tvunget til iværksætte en saneringsplan. Skal man sætte en saneringslap på nogle boligtyper eller boligkvarterer og hjælpe folk til at flytte til andre boliger eller kvarterer i kommunen? Skal man tilbyde at løse boligsociale problemer for andre kommuner ved at oprette bofællesskaber for psykisk udviklingshæmmede? Det giver da i det mindste arbejdspladser til kommunen. Skal man markedsføre et kvarter overfor indvandrere fra den nærmeste større bys almene boligkvarterer? Tiden går og der er langt til storkommunens rådhus. Imens fortsætter det ned ad bakke i Rønnebærkvarteret. På rådhuset diskuterer man, om man tillade sig at sætte en officiel dødsmærkat på kvarteret? Og om man kan tillade sig at lade være? Hvordan håndterer man en stille afvikling? Skal man forsøge at samle seniorerne i bofællesskaber og oldekoller i de bevaringsværdige dele af kvarteret? Kan man få nogle af pengene hjem igen ved at udbyde storparceller på andre dele af området? I Rønnebæk er opfattelsen, at kommunen bare venter på at de saneringstruede boliger kommer så langt ned i pris, at kommunen kan overtage husene og rive dem ned. Hverken private huskøbere eller offentlige instanser kan længere se meningen med at investere millioner i Rønnebærkvarteret. PARCELHUSE FRA 1960 ERNE OG 1970 ERNE HAR IKKE RINGERE KVALITET END ANDRE HUSE 1960 er og 1970 er parcelhusene er opført i samme periode som en række store betonbyggerier, der efterfølgende har vist sig at være belastet af byggefejl og -skader. Bekymringen for, om parcelhusene, især typehusene, også skulle være belastet af lignende byggefejl har vist sig ubegrundet. Ifølge en analyse foretaget af By- og Boligministeriet i 1998 lader det ikke til at parcelhusene fra skiller sig bemærkelsesværdigt ud fra tidligere og efterfølgende parcelhusbyggerier hvad angår antallet af fejl og skader. Desuden er parcelhusejerne generelt påpasselige med vedligeholdelse af husene, pga. den økonomiske investering de har gjort i huset. Parcelhusejerne udfører i disse år omfattende renoveringer af deres huse, samt forbedringstiltag, herunder især modernisering af badeværelse og køkken og tilbygninger i form af glasudestue eller garage, samt arkitektoniske forbedringer. Udestuer og garager sættes dog ofte op som samlesæt uden tanke for boligens øvrige udtryk og æstetik. Parcelhuskvartererne er ofte blevet fremhævet som miljømæssigt problematiske, fordi de er forbundet med megen transport og privatbilisme og fordi de relativt store arealer og overflader kræver meget energi. Det har imidlertid vist sig at etageboligområder og tæt-lav bebyggelser i flere tilfælde har højere energiforbrug end parcelhuskvarterer. Som privat ejer er man tættere på de beslutninger, der er af betydning for ressourceforbruget. Kilder: Økologisk renovering og vedligeholdelse af parcelhuse, Pernille Almlund, Astrid Jessen og Morten Elle, Danmarks Tekniske Universitet, BYG, Livsstil og energiefterspørgsel, SBI-Meddelelse 133, Statens Byggeforskningsinstitut,

9 hvor man konkurrerer om den velstillede del af befolkningen og presser de dårligere stillede over til nabokommunen. Gennem kvarterløft bidrager man til livskvalitet og netværk i boligområderne og jo større er chancerne for at minimere kravet til offentlig service. Kvarterløft kan bidrage til at øge sundheden og det sociale liv og forebygge negative udviklinger sundhedsmæssigt og socialt ved at gøre ældre, børn og børnefamilier mere selvhjulpne. Ved at styrke civilsamfundet modvirkes den atomisering af samfundet, som er et resultat af individualiseringen, specialiseringen, medieudviklingen og den øgede mobilitet. Boligpolitikken påvirker også integrationen af indvandrere. Kun én ud af seks indvandrere bor i parcelhuse, mens hele seks ud af ti etniske danskere bor i parcelhuse. Øget adgang til parcelhussektoren vil kunne bidrage til integrationen og til at undgå en koncentration af etniske minoriteter i særlige bydele. Hvornår bliver kvarterløft i ring 3 aktuelt? Parcelhuskvartererne har indtil videre ikke været et indsatsområde i ret mange kommuner. Det er de færreste kommuner, som oplever problemer i disse områder eller har opmærksomhed omkring eventuelle fremtidige problemer. Parcelhusene fra 1960 erne og 1970 erne er ligger typisk i en ydre ring 3 i forhold til bykernerne. Det gælder både omkring storbyerne, fx København og Odense, i købstæderne, fx i Slagelse og i de mindre byer. Efter at byfornyelsen i mange år havde fokus på den indre by, er man nu mange steder i gang med kvarterløft i ring 2, som typisk er præget af blandet bolig og erhverv fra første halvdel af de 20. århundrede. Ikke ret mange er endnu begyndt at se på ring 3, som er udbygget i efterkrigstiden og arealmæssigt fylder meget i landskabet. Disse boligområder er endnu så relativt nye, at sanering eller mere omfattende renoveringer kun har været aktuelt få steder og i så fald kun i socialt belastede almene boligområder. I løbet af de næste år vil en række af parcelhusområder nærme sig et tidspunkt, hvor boligerne enten er så nedslidte eller så forældede, at en større renoveringsindsats bliver påkrævet. Mange boligejere har dog i tidens løb foretaget livsstilsrenoveringer, altså renoveringer, som ikke har været teknisk påkrævet, men som er gennemført i moderniseringsøjemed, fordi livsform, livsstil eller smag har ændret sig. Med en begrænset befolkningstilvækst handler by- og boligpolitik i høj grad om at udnytte den eksisterende boligmasse fremfor at bygge nyt. Nybyggeri kan føre til et overskud af boliger eller i det mindste til at det nye udkonkurrerer det gamle, som derved kommer ind i en negativ spiral. Såfremt befolkningspresset er større i nogle dele af landet end i andre, må det nødvendigvis føre til et behov for øget boligbyggeri i områder med befolkningstilvækst. I områder med befolkningstilbagegang er spørgsmålet, om der skal nedlægges boliger, eller om de eksisterende boliger blot benyttes mindre intensivt. Andre vilkår for byudvikling Vi har endnu ikke erfaringer med renovering og sanering af byområder med enfamiliehuse. Gamle villaområder er i reglen blevet mere attraktive med alderen. De ligger ofte på de bedste beliggenheder tæt på bycentrum eller ved kysten. Husene er bygget til datidens velhavere, og håndværksmæssigt er der i reglen tale om kvalitet. Derudover har de ældre huse og boligkvarterer i reglen sjæl, charme og variation, som gør, at købere kan se en interesse i at investere i selv meget omfattende renoveringsprojekter. Derfor er der i reglen sket en løbende renovering og opgradering af stort set alle de ældre villaområder og ingen af dem er kommet så langt ud i en negativ spiral, at der har været behov for en sanering. Måske sker det samme også med de yngre parcelhusområder fra 1960 erne og 1970 erne. Der er dog forskelle, som man skal være opmærksom på. - Antallet - og dermed også det potentielle udbud - af disse huse meget stort. - Husene er ofte placeret i ret store ensartede udstykninger. - Beliggenheden er i reglen dårligere end i de ældre villakvarterer. - De fleste er enige i, at disse huse ikke har den samme sjæl, charme og variation, som de ældre villaområder. Det er også opfattelsen blandt de beboere, som rent faktisk har valgt husene. - Befolkningssammensætningen betyder, at disse områder i de kommende år vil blive præget markant af seniorer. Såfremt det på et tidspunkt måtte blive nødvendigt med bysanering og offentlige kvarterløftprojekter i parcelhuskvarterer, bliver det også en meget anderledes udfordring end i de områder, hvor man tidligere har foretaget byforbedring. Der, hvor man hidtil har foretaget byforbedrings- og saneringsprojekter, har der været tale om ejendomme i de centrale bydele. Der er ofte tale om ejendomme, som ejerne ikke har haft økonomisk mulighed for eller interesse i at vedligeholde og forbedre på grund af en stram huslejeregulering. Men ejendommene har i reglen alle været begunstiget af en god beliggenhed. Grundenes værdi har i sig selv berettiget enten sanering og nybyggeri eller alternativt renovering af historiske huse med bevaringsværdi. Der har samtidig været gode muligheder for stordrift og en koordineret indsats i forbindelse med renovering af mange boliger i en byejendom eller et kvarter samtidigt, fordi der er færre grundejere end i et parcelhuskvarter. Byudvikling og sanering i et parcelhuskvarter har derimod langt flere odds i mod sig. Det vil ofte være beliggenheden snarere end selve husene, som er det egentlige problem. Derfor kan det være svært at få investeringen hjem igen. 9

10 DE MEST EFTERSPURGTE ER HUSE PÅ M 2 Interview med statsaut. ejendomsmægler Finn Schou- Christensen, Home i Hjørring, juni 2004 Der opleves generelt ikke problemer med at sælge parcelhusene fra 1960 erne og 1970 erne. Husene er generelt gode og store. Køkken alrum, stue plus tre værelser og gæstetoilet/2 badeværelser er det, de unge familier vil have. De store huse på 200 m2 er ikke tilsvarende dyrere. Det lille étplanshus på 107 m2 er noget sværere at sælge. Det er for lille til børnefamilierne, som ikke får prisen hjem på en til tilbygning på 40 m2, som typisk vil koste knap kr. De nye huse og de ældre murermesterhuse er alt andet lige mere eftertragtede og ejerne af 1960 er og 1970 er husene må påregne en betydeligt lavere pris end forventet, hvis der ikke er foretaget renovering af køkken, bad og vinduer etc. Seniorerne, som sælger de store parcelhuse, er ikke i samme grad som tidligere interesseret i at flytte til et mindre parcelhus. Man vil i så fald noget helt andet, hvor man ikke længere skal passe hus og have. SENIORER FLYTTER UD, HVOR DE KAN FÅ MERE FOR PENGENE Interview med statsaut. ejendomsmægler Kurt Bødker, Home i Viborg, juni 2004 Kurt Bødker oplever stigende interesse fra yngre familier efter huse fra 1960 erne og 1970 erne. Det er en ændring i forhold til at man førhen har foretrukket de ældre villaer fra første halvdel af forrige århundrede i tre plan - den klassiske villa og murermesterhuset. Der bliver ikke ret mange flere af denne type, da der nu næsten udelukkende bygges nye parcelhuse i ét plan og de er ofte blevet for dyre til førstegangskøberne. Flere førstegangskøbere er positive overfor 1960 er huse, hvor børnene kan være på samme plan som forældrene. Der opleves øget rotation i markedet og der er p.t. mange seniorprojekter. Seniorer ønsker ikke at flytte til mindre parcelhuse, fordi der er have, som skal passes. I Viborg området er der befolkningstilvækst og god efterspørgsel, men jo længere man kommer mod nordvest, Skive, Salling og Nykøbing Mors, desto sværere er det at sælge husene selvom priserne er væsentligt lavere end i i Viborg. Der er så en tendens til at seniorer, som ikke længere er tilknyttet arbejdsmarkedet, søger ud, hvor de kan få mere for pengene. Kurt Bødker ser også et stigende segment blandt unge, som deler en stor lejlighed eller endog en villa i takt med, at de centralt beliggende bylejligheder bliver dyrere. De unge foretrækker at leje, og det kræver en investor. PARCELHUSET SOM FRITIDSHUS Interview med statsautoriseret ejendomsmægler Carla Saaby, Home på Mors, juni 2004 Patriciervillaerne er der ikke så mange af og der er næsten ikke bygget villaer i 1980 erne og 1990 erne. Det gør, at der er nogenlunde efterspørgsel efter 1960 er og 1970 er husene. Men husene fra 1970 erne har man måttet justere ned i pris. Seniorerne flytter ikke ud. Store velbeliggende huse med fjordudsigt sælges for 1-1,5 mio. kroner. Det betyder, at det i reglen bliver dyrere, hvis man flytter i en nyere seniorbolig. Man bliver derfor i reglen boende. Med afdragsfrie lån og nedsparingslån behøver man ikke at frygte, at pensionen ikke rækker. I de små landsbyer sælges huse helt ned til kr. Disse huse sælges i øget omfang som hus nr. 2 (fritidshus). Mange af husene har udsigt til fjorden eller ligger tæt på. Det er ofte et alternativ for folk fra Østjylland, som ønsker et fritidshus, fordi sommerhuse ved Vesterhavet ofte koster over 1 mio. kr.. Der kommer også folk fra Sjælland, som sælger deres parcelhus og køber noget med bedre beliggenhed i form at udsigt og natur for procent af det provenu, som de fik for et hus i hovedstadsområdet. Der kan i så fald frigøres måske 1 mio. kr. til andre formål. SENIORER FLYTTER IKKE TIL MINDRE PARCEL- HUSE, DA DER SKAL GØRES FOR MEGET Interview med statsautoriseret ejendomsmægler Helle Mattsen, Home i Åbenrå, juni 2004 Førstegangskøberne af huse bliver også ældre i Åbenrå-området, men man er generelt en del yngre, når man køber hus, end man i omegnen af storbyerne, hvor husene er dyrere og der er et større udbud af lejligheder. Det er med til at sikre en god efterspørgsel efter parcelhusene, men til lavere priser end murermesterhusene, som generelt er mere eftertragtede. Unge par, som endnu ikke har fået børn, køber også hus. Det kan være et lille parcelhus på m2, som man kan få for et overkommeligt beløb. De unge tænker ikke så langsigtet. Det gør ikke så meget, at beliggenhed og størrelse ikke er optimal og at man måske skal flytte igen eller bliver nødt til at bygge til senere. De unge er heller ikke så optaget af, om det er andre børnefamilier eller seniorer, som bor i kvarteret. Mange seniorer vil gerne flytte, men oplever ikke, at der er passende alternativer. Man vil helst have noget ved jorden, som man kan gå rundt om, men de mindre parcelhuse fra 1960 erne og 1970 erne er ikke attraktive for seniorerne, da der i reglen skal gøres for meget. 10

11 Hvis boligpriserne i et område kommer for langt ned som følge af beliggenheden, kan det ofte ikke betale sig at investere i sit hus. Hvis man kun får 25 eller 50% af sin investering i nyt køkken, bad, tag eller vinduer hjem igen, vil man være mere tilbageholdende med at investere. Individuelle arbejdskrævende forbedrings- og renoveringsprojekter bliver hele tiden relativt dyrere. Der er tale om små projekter uden stordriftsfordele, som skal tilpasses individuelt. I takt med velstandsstigningen bliver arkitektservice og håndværksarbejde hele tiden relativt dyrere, fordi det er løntungt og fordi lønnen hele tiden stiger mere en priserne på industrielt fremstillede produkter. Renoveringsprojekterne er individuelle anliggender, som den enkelte grundejer selv varetager. Derfor et det svært at sikre en koordineret indsats. Der er ikke meget idé i at investere en halv million i sin egen ejendom, hvis naboejendommen er ved at forfalde. Disse forhold taler for ikke at vente til der er åbenbare problemer men i stedet at søge at forebygge, at en negativ spiral overhovedet sætter ind i disse parcelhuskvarterer. Parcelhuskvarterer fra 1960 erne og 1970 erne kendetegn Parcelhuskvarteret har ry for monotoni og kedsommelighed, men der er ikke to huse, der er ens i parcelhuskvarteret, de er bare forskellige på en ens måde. (Interview med antropolog Siv Raun Andersen) Der er er i Danmark 2,5 mio. boliger. Heraf er 1,5 mio. enfamiliehuse, som omfatter parcelhuse, rækkehuse og stuehuse. Af disse er godt 1 mio. parcelhuse. 45% af disse, svarende til ca parcelhuse er opført i perioden En fjerdedel af alle danskere bor i disse huse. I boksen nedenfor refereres to beskrivelser af typiske parcelhuskvarterer fra denne periode. Heraf fremgår også nogle af de udfordringer, som gør sig gældende for områderne. De ene eksempel viser et parcelhuskvarter tæt på storbyen Århus, hvor husene oprindeligt var små og kedelige, men hvor der siden er sket en omfattende omdan- TYPISK PARCELHUSKVARTER I MÅRSLET, EN FORSTAD 11 KM FRA ÅRHUS CENTRUM Kvarteret omkring Præstegårdsvej er typisk for sin tid, det vil sige perioden fra slutningen af 1960 erne til begyndelsen af 1970 erne. Præstegårdsvej, der er en sidevej til Hørretvej - en gennemgående trafikåre i Mårslet - udgør kvarterets rygrad. Herfra udgår en række små veje, der ender blindt på små vendepladser. Kvarteret er således en lukket enhed uden gennemgående trafik. Det er med til at mindske trafikken og skabe et roligt kvarter. Kvarterets veje er lige og møder hinanden i rette vinkler. De er brede og typiske for en byplantradition, hvor en effektiv trafikafvikling er væsentlig. Oprindelig er den største del af kvarteret opført i form af helt ens typehuse opført sidst i 1960 erne og først i 1970 erne. Der har været tale om billige, små étplanshuse (ca. 100m2) opført i gule teglsten, med brystninger i plademateriale, bræddebeklædte gavltrekanter og 30 taghældning beklædt med eternit. Når man i dag besøger kvarteret er den oprindelige ensartethed imidlertid utrolig svær - om ikke umulig - at få øje på. Det skyldes, at næsten alle huse har gennemgået omfattende omdannelser. Stort set alle kvarterets huse er blevet udbygget og ombygget. Der er således udbygninger i form af nye overetager, vinkeltilbygninger, havestuer og andre former for udestuer, nye indgangspartier, garager, carporte, nye vinduespartier, nye brystninger samt tagudskiftninger. Tagudskiftninger er i nogen tilfælde gennemført med nye materialetyper, som eksempelvis røde betontagsten. Også på havearealerne er der investeret i fx drivhuse, hjemmegjorte solfangere og overdækkede terrasser. Kilde: Statens Byggeforskningsinstitut: SBI-Meddelelse 134: Renovering af enfamiliehuset. Holdninger til arkitektur og økologi, PARCELHUSE I FREDERIKSHAVN Boligudbuddet i Frederikshavns Kommune består af et meget stort antal traditionelle parcelhuse, typisk fra 1960 erne og 1970 erne, et stort antal udlejningsboliger, enkelte mindre bebyggelser i forbindelse med oplandsbyer samt enkelte attraktive boligområder. Der er overskud af boliger, særligt udlejningslejligheder. Frederikshavn by omfatter en lang række parcelhuskvarterer, som omkranser den ældre del af byen. Der er tale om boligområder, som er udstykket fra 1960 til 1980 efter stort set samme skabelon med hensyn til vejanlæg og bygningsregulering. Grundstørrelserne er ofte beskedne, og de enkelte kvarterer bærer tydeligt præg af sin tids standardiserede byggeskik, murstensfarve, planløsning og modeluner i øvrigt. Ofte har der været tale om relativt restriktive retningslinier i lokalplanerne i forhold til materialevalg, taghældning, tilladelse til eventuel udnyttelse af 1. sal etc. Der bliver på den måde tale om en stereotyp bebyggelse. Den typiske families boligbehov kan her realiseres til en særdeles overkommelig pris. I perioder har denne boligtype været svært omsættelig trods lave priser. De attraktive boligkvarterer i byen udgøres af enkelte velbeliggende områder præget af lidt større huse i individuel byggestil, placeret på lidt større grunde end tilfældet er i parcelhuskvartererne og med en mere varieret bebyggelse. I tilknytning til landsbyer indenfor max 15 minutters køreafstand fra Frederikshavn er der også i 1970 erne blevet etableret mindre parcelhusudstykninger, som minder om parcelhuskvartererne i Frederikshavn. Der er lidt større grunde og samme nærhed til skole, daginstitutioner og dagligvareforsyning og en god offentlig trafikbetjening. En fordel, som beboerne pointerer, er nærhed og samhørighed med oplandsbyen. Kilde: PLS RAMBØLL Management og Frederikshavn Kommune: Analyse af boligstrategi i forbindelse med etablering af Skicenter Nordjylland, juni

12 FIGUR 1: ANDEL AF ALDERSKLASSEN, DER BOR I PARCELHUS (HELE LANDET), PCT år år år år år år år år år år år år år år år 95+ år Kilde: Danmarks Statistik samt egne beregninger TABEL 1: PRÆFERENCER VED BOLIGVALG HOS PARCELHUSEJERE SAMMENLIGNET MED ALLE (POINT) ÅBEN-LAV MIDDEL MARKANT OVERVÆGT BOLIGENS STØRRELSE NÆRHED TIL KOLLEKTIV TRANSPORT *** BØRNEVENLIGHED **** HØJ GRAD AF PRIVATHED OG UFORSTYRRETHED NÆRHED TIL GRØNNE OMRÅDER HUSETS UDSEENDE/ARKITEKTUR ** OMRÅDETS OMDØMME ** NÆRHED TIL ARBEJDSPLADS/UDDANNELSESSTED LAV HUSLEJE OFFENTLIGE INSTITUTIONER, UDBUD OG KVALITET MULIGHED FOR AT HAVE GÆSTER ** INSTALLATIONSSTANDARD ENERGIFORBRUG *** TRAFIKSIKKERHED OG TRAFIKGENER BYGNINGERS, GADERS OG TORVES UDSEENDE BO TÆT VED MIDTBYLIVET (ÅRHUS) BO NÆR VED ANDRE MED BØRN **** BO BLANDT ANDRE MED SAMME SYN PÅ HVORDAN MAN BØR OPFØRE SIG MULIGHED FOR HOBBYAKTIVITETER PÆN INDGANG/OPGANG OMRÅDETS BUTIKSTILBUD BO NÆR VED VENNER BO NÆR VED ANDRE MED SAMME SPROG OG KULTURBAGGRUND * ET GODT NABOSKAB * UDSIGTEN FRA BOLIGEN PRYDHAVE ** SPORTS OG FRITIDSFACILITETER * BO NÆR VED FAMILIE OG SLÆGT AKTIVITETER OG FÆLLESSKAB ** NYTTEHAVE **** KULTURELLE TILBUD BO BLANDT ANDRE MED SAMME SMAG FOR HVAD DER ER GRIMT OG PÆNT * BO NÆR VED ANDRE MED SAMME TYPE ARBEJDE GÅRDMILJØ ALTAN BO NÆR VED ANDRE MED SAMME TYPE FRITIDSINTERESSER 5 6 Kilde: Thorkild Ærø: Boligpræferencer, boligvalg og livsstil 12

13 nelse, så kvarteret i dag fremstår meget mere attraktiv og varieret. Det andet eksempel er fra Frederikshavn, hvor der formentlig på grund af beliggenheden ikke er sket nær så meget og husene var, da undersøgelsen blev lavet i 2002, svært omsættelige. Parcelhusdrømme myter og realiteter Uanset eventuelle problemer med 1960 er og 1970 er parcelhusene i fremtiden, så er parcelhusets status fortsat usvækket. Parcelhuset er for det fleste tæt forbundet med drømmen om det gode liv. I det følgende belyses dette primært på grundlag af resultaterne af følgende to undersøgelser: 1. Boligpræferencer, boligvalg og livsstil, Thorkild Ærø, By- og Byg, August 2002 Thorkild Ærø har i sin ph.d afhandling bearbejdet spørgsmål fra 800 husstande i Århus området, der indenfor 2 år er flyttet til ny bolig. Undersøgelsen er gennemført omkring år Formålet var at belyse forskelle og ligheder i boligpræferencer hos tilflyttere til de fire grundlæggende boligformer, åben/lav, det vil sige parcelhuse, tæt/lav (rækkehuse etc.), tæt/høj (lejligheder i byen) og åben/høj (lejligheder i forstaden). I analysen konstateres det, at præferencerne hos tilflyttere til parcelhuse i stor udstrækning matcher idealet om den individuelle familiebolig med mulighed for egne dispositioner og for at indrette sig personligt gennem ombygninger og andre projekter for herigennem at give udtryk for smag og stil. Åben/lav boligen vælges af dem, der lægger vægt på boligområdets omdømme og på enighed om normer for, hvordan man omgås, hvor meget man larmer etc. 2. Fremtidens boligpolitik ifølge danskerne, Mandag Morgen, november 2003 Huset Mandag Morgen har undersøgt danskernes boligpolitiske holdninger, og det tegner et billede af et folk, som gennem boligen har udviklet et stærkt værdifællesskab baseret på de tre grundpiller: solidaritet, retfærdighed og frihed. Boligen ses som en menneskeret snarere end som et markedsgode. Boligmanglen dominerer danskernes dagsorden, hvorimod spørgsmål som byfornyelse og boligkvalitet prioriteres lavt. Generelt elsker danskerne deres bolig. Et langt stykke hen af vejen er man sin bolig. Danskere er generelt tilfredse med tilværelsen, meget tilfredse med deres bolig og om muligt endnu mere tilfredse med deres kvarter 1. Parcelhuset er for de fleste tæt forbundet med drømmen om det gode liv. Da det går igen i en række undersøgelser, at ønsket om privathed er vigtigste årsag til valget af parcelhus, kan det virke som et paradoks, at beboere i parcelhuskvarterer rent faktisk er dem, som har mest naboskab sammenlignet med beboere i andre boligtyper. Parcelhusets høje status skyldes for det første, at hovedparten af danskere foretrækker en ejerbolig. Har man råd og har man en partner, så vælger 90 pct. en ejerbolig, og her er der helt overvejende tale om parcelhuse. Er man single og har råd, køber 77 pct. en ejerbolig. 9/10 af lejere mellem år forventer på et tidspunkt at købe ejerbolig 2. Samtidig repræsenterer enfamiliehuset for mange et boligideal. Det er den boligtype, som de fleste ville vælge, hvis valget var frit. I en anden undersøgelse 3 gælder det 62 pct. af de adspurgte. En majoritet af den danske befolkning bor i parcelhus. 60 pct. af de adspurgte i undersøgelsen er opvokset i en sådan bolig. Ser vi på de forskellige aldersgrupper, topper andelen, der bor i parcelhus, i års alderen med ca. 58 pct.. Det fritliggende enfamiliehus er den såkaldte åben/lav boligform, som blandt andet omfatter patriciervillaen, murermestervillaen og typehuset. Betegnelsen enfamiliehuse benyttes i denne rapport som samlebetegnelse for villaer, parcelhuse etc. Der er i litteraturen ikke en klar sondring mellem de forskellige typer. Nogle opfatter udelukkende parcelhuse som de typehuse, der blev opført i 1960 erne og 1970 erne. En del villaejere ser heller ikke deres hus som et parcelhus. Betegnelsen parcelhus er belastet af, at typehuskvartererne har fået et negativt omdømme i dele af befolkningen, først og fremmest hos dele af den kulturelle elite. I denne rapport benyttes betegnelsen parcelhuse som synonymt med alle fritliggende enfamilie-ejerboliger. Når man taler om énfamiliehuset, er idealet en blanding af den italienske villa og det engelske landsted. Parcelhuset ses af nogle som den billige kopi på en villa. Selvom drømmen måske er patriciervillaen eller det nedlagte landsted, vælger de fleste af økonomiske og praktiske årsager alligevel det næstbedste. Mange er også godt klar over, at de sandsynligvis slet ikke ville føle sig hjemme i den ideelle drømmebolig, når det kommer til stykket. Det handler snarere om den gode bolig, hvor man føler sig hjemme. Mange vender tilbage til den boligtype, som man er opvokset i. Her føler man sig hjemme, fordi man bliver forstået og kender reglerne for opførsel og social omgang. Opvækstens bolig er det referencepunkt, hvorfra alle senere boliger bliver vurderet. Parcelhuskvarteret er udsprunget af idealet om 1 Mandag Morgen: Fremtidens boligpolitik, november Mandag Morgen: Fremtidens boligpolitik, november Thorkild Ærø: Boligpræferencer, boligvalg og livsstil, By- og Byg, august

14 SVÆRT AT SE FÆLLESSKABET, NÅR FOLK ER FORSKELLIGE STEDER I DERES LIV Interview med Siv Raun Andersen, april 2004 Siv Raun Andersen er antropolog og har skrevet sit speciale i antropologi med udgangspunkt i sine undersøgelser i de to parcelhuskvarterer, Frøhaven i Høje Tåstrup og Frugthaven i Allerød, hvor hun flyttede ind nogle måneder som led i arbejdet med sit speciale. Parcelhuset er drømmeboligen for de fleste Parcelhuset ses som den perfekte løsning, tæt på skov og motorvej. Man er ofte tæt på naturen, der er grønt, smukt og stille. Man hører folk sige: Jeg så en ræv den anden dag. Det handler om kvaliteten af skole, tryg skolevej m.m. Beboerne arbejder ofte ikke i København, men er beskæftiget i omegnen af København, derfor kan der gå lang tid imellem, at de er inde i byen. Det er ikke drømmen om by-kvaliteter og café, som folk efterspørger, ej heller den landskabelige idyl, det er både-og. Man ser det ikke som en mellem ting. Parcelhuset er i den forstand et aktivt tilvalg. Man vender tilbage til parcelhuset fra barndommen. Smagsdommerne bliver nødt til at ændre opfattelsen af parcelhuset, for beboerne kan godt lide det. I dag er det ikke desto mindre nærmest pinligt at sige, at man bor i et parcelhus fra erne på grund af den diskurs, der har været på området, især i arkitektkredse. Siv har oplevet at blive mødt med Jeg kan se, at du har skrevet parcelhus, men sådan snakker vi jo ikke om det. Man siger: Jeg bor i et dejligt murermesterhus. Parcelhuskvarteret har ry for monotoni og kedsommelighed, men der er ikke to huse, der er ens i parcelhuskvarteret, men de er bare forskellige på en ens måde. Folk går ikke så meget op i, hvordan huset ser ud udvendigt. Det er en skal om familien. Det er ofte for stor en operation at ændre det ydre. Man er mest interesseret i at ændre det indre, at gøre sit hjem til sit eget indefra. Familien diskuterer køkkenlåger, mens arkitekten mener at man bør starte et andet sted. Det gælder derfor om at få arkitekterne til at lege på beboernes præmisser. For købere er det generelt meget svært at se, hvordan de kan bygge huset om, de kan ikke se hvad det kommer til at koste, og arkitekter lugter af penge. Man kan forestille sig forskellige løsningsmodeller bl.a. et katalog til forandring af et parcelhus eller at arkitekter går ind og køber parcelhuse for at modernisere og sælge dem igen. Fællesskaber i parcelhuskvarteret Det er svært at se hvordan fællesskabet skal kunne opstå, når folk er forskellige steder i sit liv: - Børnefamilierne er fælles om det at være børnefamilie og er forholdsvis bundet af lokaliteten. - Midtergruppen (etablerede voksne og teenagere) har interesser, der rækker ud over det lokale, går til spinning i byen, er med i mange netværk via arbejde og personlige interesser og er ikke særligt interesseret i det lokale fællesskab. - Seniorerne, der er på vej ud af arbejdsmarkedet, vender igen fokus mod det lokale og efterspørger øget fællesskab. Det organiske samfund, hvor de ældre passer børnene er et drømmeprojekt. Der er to grupper, som har behovet for fællesskab: børnefamilierne og seniorerne. Seniorerne giver udtryk for et ønske om større fællesskab, men de ved ikke, hvordan de skal opnå det. Hvis de kunne finde sammen med børnefamilierne, ville det været ideelt, men det må ikke lugte af tvang og for mange forpligtigelser. I parcelhusområdet oplever man ikke et kvarterfællesskab. Der er ingen, der fremhæver det gode kvarter det er den gode vej. Man ved således ikke, hvad der sker på de andre veje. Kvarteret står kun sammen, når noget udefra kommende truer dem, ellers er det interne med til at splitte dem op. (fx hvor skal legepladsen ligge ) Det skaber stor konflikt. Man orienterer sig i forhold til vejen og definerer sig i opposition til andre veje. Her på vejen giver man 100kr, når nogen bliver konfirmeret, der ovre giver de kun 70 kr. Der sker faktisk en del i parcelhuskvarteret, men det er ikke synligt. Der er nogen, der melder sig til DHL stafetten, andre går til svømning, drikker gløgg til jul eller spiller boule. Det kunne være en god ide at synliggøre, hvad der er af aktiviteter, også for tilflytteres skyld. Det kunne gøres med et intranet. Det uforpligtende møde Mange efterspørger et mødested udenfor hjemmet, som er neutralt og uforpligtende. Men det er først optimalt, når der er en nødvendig funktion ved siden af. På den måde kan man lige komme der ned og se, hvad der foregår, mens man afleverer sine batterier eller blade. Man kunne måske forestille sig et fælles krydderurtebed for vejen med nogle bænke placeret rundt om. Mange af de grønne arealer er utrolig tomme, der er kun hundelufteri. Småbørnsfamilier og ældre bruger legepladserne som mødested. Nogle af disse mødesteder er virkelig populære. Det gælder om at skabe de optimale rammer for det uforpligtende møde. Først kommer det uforpligtende møde, så fortsættes side 16 14

15 havebyen. Det er boliger i sunde landlige omgivelser i modsætning til den usunde og overbefolkede industriby. Ikke mindst derfor passer parcelhuset bedre end andre boligformer godt til en families behov. Huset skaber også rammer om familien og er med til at definere familien. Parcelhuset ses af de fleste som en vigtig del af det kit, som holder sammen på familien i en tid præget af opløsning og individualisering. For parret udgør parcelhuset ofte det fælles kærlighedsprojekt, hvor man sammen bygger rede. Enfamiliehuset er for mange næsten synonymt med kernefamilien, og har man tillige positive barndomsminder fra denne type bolig, trækker det i retning af at vælge enfamiliehuset. Danskere er generelt tilfredse med tilværelsen, meget tilfredse med deres bolig og om muligt endnu mere tilfredse med deres kvarter 4. Det gælder generelt for alle boligformer, selvom lejere med børn i alment og privat byggeri er en del mindre tilfredse end de øvrige grupper. Forklaringen kan være, at der er tale om en gruppe, som måske drømmer om noget andet. Lejere uden børn i alment og privat byggeri er således næsten lige så tilfredse som boligejere. På en skala fra 0-10, hvor 10 er størst tilfredshed, scorer parcelhuskvartererne 8,8, kun overgået af ejere i række- og klyngehuse og landejendomme. Generelt elsker danskerne deres bolig. Et langt stykke hen af vejen er man sin bolig 5. Boligemner dyrkes med gudstjenester i medierne. I en stadig mere turbulent og risikofyldt verden repræsenterer hjem og bolig tilværelsens lyse sider. Boligområdet er noget, der samler danskerne i en tid, hvor fritidsinteresser, fx sport, bliver mere differentierede. Det nære er blevet vigtigere som en reaktion på globaliseringen. Øget mobilitet og opbrud truer følelsen af stabilitet og kontinuitet og hjemmet repræsenterer et forankringspunkt i en mere foranderlig verden. Nogen eller noget at komme hjem til. Hvilke værdier lægger parcelhusejerne vægt på 6 Privatliv og uforstyrrethed samt konsensus om fælles værdier i området er noget, som er vigtigt for alle i deres boligvalg, men det gælder særligt udpræget for dem, der har valgt parcelhuskvarteret. I forbindelse med valg af parcelhus lægger beboerne stor vægt på børnevenlighed. Parcelhusejere lægger ifølge Thorkild Ærøs undersøgelse også stor vægt på husets arkitektur og på boligens ydre fremtræden og stand, samt på muligheden for hobbyaktiviteter. Der lægges også stor vægt på muligheden for at have gæster og holde selskaber. Områdets omdømme er særligt vigtigt for beboere i parcelhuskvarterer. Det er også i parcelhuskvartererne, at der er størst enighed om, hvilke værdier, som er vigtige. Fælles sprog og kulturbaggrund og samme smag er vigtige fælles værdier for parcelhusejerne. Paradoksalt nok er vægt på have ifølge Thorkild Ærøs undersøgelse ikke et højt prioriteret emne, blandt dem, der vælger parcelhuset. Når det gælder nærhed til rekreative anlæg skiller parcelhusejerne sig ikke særligt ud. Blandt ingen af grupperne er butiksudbuddet et kardinalpunkt. Når tilflytterne i Thorkild Ærøs undersøgelse efterfølgende er spurgt om, hvad de især var skuffede over, peges der især på naboskab, trafiksikkerhed og trafikgener. Mangel på nærhed til andre børn i området er også en kilde til utilfredshed blandt nye parcelhusejere. For mange er muligheden for at udføre bygge- og indretningsprojekter en væsentlig del af det at bo. Der er flere mulige forklaringer herpå: For det første er boligen et sted, hvor mennesker udtrykker hvem de er socialt og kulturelt, og hvem de ønsker at høre sammen med gennem signaler i form af stil og arkitektur. Er det vigtigt, at der er pænt og ordentligt, skal der være stilrent og klassisk eller skal hjemmet signalere at man er med på de nye trends? Enfamiliehuset indebærer ideelle muligheder for at markere stil og smag og muligheder for at være kreativ. Personlig identitet kan ikke betragtes som en statisk størrelse. Vi befinder os i en dynamisk tid, hvor omgivelserne er under konstant forandring, akkurat som det moderne menneske også selv er under konstant udvikling. Når man bygger og indretter sin bolig, skaber man sine egne omgivelser, og dermed er man i realiteten i færd med at skabe sig selv 7. For det andet kan man se boligen som et felt for dagdrømme og nydelse og for det tredje kan man se boligen som et felt for sanselig og kreativ aktivitet. Mange menneskers arbejde består af symbolanalyse og har dermed fjernet sig fra at fremstille noget, som man kan se det færdige resultat af. Halvdelen, af dem, der flytter, flytter til en bolig, der trænger til istandsættelse, mens det gælder for 72% af dem, der flytter til parcelhuse 8. Man taler om livsstilsrenoveringer, når boligen forandres med henblik på at sætte sit præg og på at tilpasse den ens stil, snarere end for at bevare/forbedre husets brugsmæssige eller salgsmæssige værdi. Gennem de løbende aktiviteter med at forme og forandre sin bolig, knytter beboeren sig tættere til sin bolig, og dermed får boligen i stigende grad karakter af et hjem. Husejerne skaber ikke kun fysiske forandringer, når de forbedrer boligen, de skaber samtidig mentale forankringer. For nogle bliver boligen et livsprojekt. Det betyder også, at man bliver meget lidt mobil. Selvom man måske udfra alle rationelle hensyn burde flytte, har man bundet så meget 4 Mandag Morgen: Fremtidens boligpolitik, november Parcelhuset elsket og forhadt, Kirsten Gram-Hanssen og Claus Bech-Danielsen, seniorforskere på Statens Byggeforskningsinstitut, By og Byg i Arkitekten, nr. 07, Thorkild Ærø: Boligpræferencer, boligvalg og livsstil, By- og Byg, august Når sjælen flytter ind: af Claus Bech-Danielsen og Kirsten Gram-Hansen, 2003, 8 Mandag Morgen: Fremtidens boligpolitik, november

16 forsat fra side 14 aktiviteterne, så kommer den fælles grillaften i baghaven og så kommer aftensmaden indenfor. Der er en serie af sociale koder på spil i parcelhuskvarteret. Man sætter sig fx ikke i forhaven, og venter på folk. Men når man hakker og luer i forhaven, så er man tilgængelig. De åbne haver er et arkitektprojekt. De steder, hvor der er åbne forhaver, er det pryd, man viser man har overskud. Et fælleshus med opslagstavler, kaffemaskine, mødregruppe m.m. kan være en god idé. Men hvor skal det ligge? Man kan købe et hus op? Man skal nok ikke regne med at få en krone op af lommerne på beboerne. Kommunen kan gå ind og finansiere et fælleshus. Hvis de ønsker at tiltrække gode skatteborgere, kan det være en god investering. Småbørnsfamilien og de andre Der er tre typer af købere til parcelhuset. Småbørnsfamilier, der er økonomisk presset, ser på, hvor de kan få den laveste kvadratmeterpris, og en del går efter et træhus. Andre småbørnefamilier ser på typehuset: hvor kan vi få flest valgmuligheder? De etablerede børnefamilier er ofte købere til drømmehuset i dyre materialer. Endeligt er der seniorerne, som ofte køber prøvehuset, der er bygget og står klar, så man kan komme og se på det. Typisk en rækkehusagtig seniorbolig. Der er meget fællesskab mellem småbørnsfamilierne. Det er deres første hus, så de deles meget om det at være unge og nyetablerede. De bytter ivrigt med naboen, for ingen af dem ejer noget, så hvis den ene ejer en boremaskine, så har den anden måske en hammer. De er ofte lost og har brug for hinanden. De har købt et hus, der var alt for dyrt, og også børnene viste sig at være alt for dyre, så småbørnsfamilien laver alt selv og laver erfaringsdeling. Hvad gør man fx når flisen knækker? De flytter ud i parcelhuskvarteret for børnenes skyld, men der skal penge til huset og derfor arbejdes meget. Den store religion er børnene. Det er der, man ser engagementet. De unge gider ikke flytte ind sammen med guldbryllupsfamilierne. Når man får familie, søger man ligesindede. Folk med samme smag som værdsætter de forandringer, man laver omkring sit hjem. Og som ikke hælder gift på græsplænen, som ens børn kunne komme til at spise. Selvom idealet er at flytte sammen med ligesindede, er det ofte ikke muligt på grund af de høje huspriser. En del, som ikke havde forestillet sig en bolig syd for København, må af økonomiske årsager vælge den alligevel og oplever, at de adskiller sig fra de andre i kvarteret. De har en anden smag, og oplever i det hele taget en kulturforskel. PRIVATHEDEN I HØJSÆDET Interview med Stig Møller Nielsen, april 2004 Stig Møller Nielsen bor i eget parcelhus i Digterparken i Ballerup, som han har haft siden 1972 og kraftigt udbygget om moderniseret. Han er medlem af kommunalbestyrelsen i Ballerup. Dårligere vilkår for fællesskab Nabofællesskabet kunne godt være bedre i parcelhuskvarteret, men folk har for travlt. Det er dyrt at bo, så begge ægtefæller arbejder meget. Når de kommer hjem bliver de hjemme, til de skal af sted igen. Man orker det ikke. Mange har også sommerhus, hvor de skal op og slå græs, så der kan være lidt udtømt i weekenden. Af arrangementer bliver der holdt Sankt Hans fest, fastelavn og sommerfest for nogle stykker, men det er ved køb af hund, man kommer i kontakt med folk. Hunde og børn samler. Fællesskabet kunne godt udvikles, hvis der var nogle der gad. Nabofællesskab hænger på initiativ. Grundejerforeningen har betalt for et få lavet en legeplads, men det er også de gråhåredes legeplads. Det er i den forstand et mødested for alle. Det kunne sikkert udbygges videre med bænke. Jeg tror dog, det er svært at se, hvordan man kan få folk til at betale mere til fælleskassen. Vi betaler 800 kr. allerede, som går til snerydning, grønne områder og pasning af fællesarealer. Man kunne sikkert skabe faciliteter til vask af bil m.m., men der skal noget specielt til, ellers bliver folk inden døre, og igen: hvem skal betale? Man kunne formentlig skabe et bedre fællesskab, hvis man lavede et slags fælleshus, hvor man fx også kunne låne redskaber. Det er tosset at vi alle har de samme redskaber liggende. I gamle dage var der større kontakt mellem de ældre og de unge, fordi de unge hjalp de ældre i haven og derved tjente lommepenge. I dag får de måske for mange lommepenge? Man kunne måske lave ældredage, hvor de ældre kom på besøg i børnehaven. Det ville opbygge fællesskabet på tværs. fortsættes side 18 16

17 af sin identitet i boligen, at man har svært ved at flytte. Parcelhusejerne er de mest sociale Flere undersøgelser viser, at opfattelsen af parcelhusbeboere som nogle, der gemmer sig bag ligusterhækken, er en myte. Når man sammenligner parcelhusbeboere med beboere i andre boligformer, er parcelhusejerne dem, der har flest sociale relationer med andre i nærområdet. Kun 16% af parcelhusejerne har ingen praktiske sociale relationer til andre i boligområdet mod 37% for alle grupper under et. 37 pct. af parcelhusejerne har ikke nære personlige relationer i nabolaget mod 46 pct. i alle grupper under et. I tæt/lav bebyggelser (rækkehuse m.v.) er interessen for fællesskab overraskende en anelse lavere end hos parcelhusejerne. Det kan skyldes, at naboskabet skuffer, fordi naboerne er de forkerte eller fordi naboskabet føles mere tvungent. Parcelhuskvarterer er løbende blevet kritiseret af arkitekter og planlæggere for at mangle oplevelsesmæssige kvaliteter og socialt fællesskab. Det er også rigtigt, at den væsentligste kvalitet ved enfamiliehusene ifølge beboerne er privatheden. Det at bo i egen bolig uden over- og underboere og med mulighed for at kunne passe sig selv, ses som den væsentligste kvalitet ved enfamilieboligen. Det er derfor stærke kræfter, fællesskabstanken er oppe imod i et parcelhuskvarter. Det er ikke vores natur, som en beboer i et parcelhuskvarter udtrykker det 9. Om forpligtende fællesskaber siger en husejer: Det er i hvert fald ikke noget for mig. Jeg arbejder hver anden lørdag og kommer hjem ved firetiden. Så er det ikke det, man jubler efter. Så vil man hellere hygge sig herhjemme. Dette ønske om privathed betyder ikke, at man er ligeglad med naboerne. Mange finder ligefrem parcelhuset mere befordrende for gode naborelationer end andre boformer. Der er rent faktisk flere naborelationer i parcelhuskvarterer end i både tætte bykvarterer med lejligheder og i landsbyen. Overraskende nok er der i gennemsnit også mere fællesskab i åben/lav parcelhuskvarterer end i tæt/lav boligområder, hvor der i den fysiske udformning af bebyggelsen ofte decideret er planlagt med henblik på maksimalt socialt liv og fællesskab. Men netop derfor er man formentlig ekstra forsigtige med at involvere sig med naboerne. For beboerne handler det om at finde en passende balance mellem fællesskab og privathed - og måske især om selv at kunne sætte grænsen, og dette behov finder beboerne ofte bedre tilfredsstillet i et enfamiliehus end i en lejlighed eller i et landsbyfællesskab for den sags skyld. Man ønsker at naborelationer og fællesskab skal kunne vælges - og fravælges. Hvem er parcelhusejerne og hvad har de til fælles? Parcelhusejerne etablerer sig typisk i et parcelhus, når de har fået børn og de fleste bliver herefter boende. Et typisk parcelhuskvarter fra 1960 erne og 1970 erne består typisk af tre grupper: De ældre oprindelige husejere, de midaldrende, og de nye husejere Ældre oprindelige husejere De har købt huset fra nyt i 60 erne og 70 erne. Nogle har selv været med i byggeprocessen, hvor typehuset er udvalgt til en købt grund. De fleste er typisk rundet 60 år, og mange er på efterløn og pension. Hovedparten ønsker at blive boende i deres huse, indtil de ikke kan klare sig selv længere uden personlig hjælp. Nogle har forskellige handicap på grund af høj alder. Lånene er typisk betalt ud, så husejerne kan blive boende i husene til trods for en lav indkomst. Mange har et solidt fællesskab opbygget den gang man flyttede ind som nybyggere og var i samme båd erne Husejere i denne gruppe er typisk i midten af 50 erne, og børnene er flyttet hjemmefra. Mange af husejerne har købt huset nogle år efter, at huset er bygget. Den type husstand har et godt økonomisk grundlag. Lånene er næsten betalt ud, de er stadig på arbejdsmarkedet, og børnene er flyttet hjemmefra. Mange ønsker at blive boende så længe de kan, men en del er også interesseret i alternativer. De midaldrende gennemfører typisk større forbedringer af huset, når børnene er flyttet hjemmefra men det er ofte prestigeprojekter som renovering af køkken og bad. - Nye husejere De nye husejere er i reglen børnefamilier, som ikke har boet i husene så længe. Familierne er typisk flyttet ind i husene i 90 erne og frem. De har købt huset i en tid med stigende huspriser. Familierne har ofte børn, og det betyder, at det økonomiske fribeløb ikke er så højt i disse husstande. Ikke desto mindre er det indvendige livstilsrenoveringer køkken og bad, som prioriteres. Mange har sat sig særdeles hårdt. De unge parcelhusfamilier har typisk ikke råd til at gøre så meget ved deres huse, men de vil gerne gøre noget ved huset og sætte sit præg på det. Vi gik efter et hus, hvor vi selv kunne få lov at lave nyt køkken. For mange er det en særlig kvalitet ved huset, at der er gode muligheder for at renovere og forbedre. I så fald skal det ikke være alt for nyt. 9 Parcelhuset- elsket og hadet: Kirsten Gram-Hanssen og Claus Bech-Danielsen, seniorforskere på Statens Byggeforskningsinstitut, By og Byg, Arkitekten, 103(07), Økologisk renovering og vedligeholdelse af parcelhuse, Pernille Almlund, Astrid Jessen og Morten Elle, Danmarks Tekniske Universitet, BYG,

18 Privatheden lever i bedste velgående Flere ældre betyder øget behov for decentrale faciliteter Inger er meget hjemmefra, og hun er en yderst aktiv bruger af byens tilbud. I lokalområdet er det især parkerne, svømmehallen, biblioteket, kirkernes koncerter og de få museer, hun benytter sig af. Hun siger, at udbuddet naturligvis er lidt småt, når man sammenligner med det, der er at finde i Københavns centrum kun en 15 minutters S-togsrejse borte. Inger har tænkt over, at det med alderen måske vil blive mere anstrengende at køre med tog ind til de mange tilbud, hun i dag ubesværet kan benytte sig af. Hun mener at det nære, herunder det kvarter, hun bor i, vil få større og større betydning med alderen, og derfor er det for hende vigtigt, at der findes nogle attraktive faciliteter i hendes kvarter. I dag ligger der et medborgerhus på Toftegårds Plads i Valby, og det er for så vidt fint nok, men Inger efterlyser noget mere decentralt. Ældremængden vokser, og de er mere aktive og sociale end tidligere generationer af ældre, og derfor mener Inger, at man godt kunne forestille sig, at der var nogle, der slog sig sammen og lavede decentrale faciliteter med et socialt sigte. I dag har den slags væresteder en negativ klang af narkomisbrugere og ensomme menfortsat fra side 16 Det er de unge, der er de aktive. De udgør ca. 30% af beboerne i Digterparken, men de ældre kunne godt være en ressource, men de ældre er måske ikke så sociale som de unge. Privatheden eksisterer stadig. Man må endelig ikke se, hvad der foregår i haven. Folk sætter hellere midlertidige plastik hegn op, end de lader haven stå åben. Dem af os, der er over 60 år, den store krigsgeneration, har aldrig fået noget gratis, men har skullet klare sig selv. Det spejler sig i måden at bo. Vores generation boede hjemme, indtil man fandt sin ægtefælle. Vi har aldrig boet alene. Vi har en helt anden livsstil. Vi er heller ikke så sociale, vi har fx aldrig levet på kollegium, og vi mænd kan ikke lave mad, så vores verdenssyn er radikalt anderledes end de unges. Jeg kunne fx ikke tænke mig at flytte i Oldekolle. Jeg ville føle mig for overvåget og tvunget til at gå ud at sige hej. Vores økonomi er blevet bedre og bedre. Vi har aldrig haft det så godt som nu. Vi sparer op. Jeg kunne godt måske godt tænke mig at flytte til Ærøskøbing i et af flotte byhuse, men børn og børnebørn holder én tilbage fra at udleve senior-drømmen. DET NÆRE FÅR STØRRE BETYDNING MED ALDEREN Interview med Inger Møller, foråret 2004 Inger Møller (anonymiseret navn) er 52 år gammel, cand.mag., underviser på VUC, og siden 1990 har hun boet i et hus fra 1905 i Valby. Huset har to etager, og boligarealet er i alt 115m2. Der hører en have på 335 m2 til huset. For tiden har Inger en lejer som bor i 1½ af første salens 2½ værelser. I kvarteret er der ikke nogen grundejerforening, men der er et vejlaug. Inger Møller fortæller her, at hun overordnet er godt tilfreds med det kvarter, hun bor i, men hun kunne godt ønske sig, at man i lokalområdet opdyrkede flere privatorganiserede fællesskaber. Mangfoldighed og naboskab Inger mener ikke, at hun blandt sine naboer har nogle egentlige venner. Hun passer nogle gange hund eller potteplanter for dem inde ved siden af, der blive snakket over hækken og måske drukket en øl, men det er ikke mere end det. Inger har en veninde, som sammen med sin mand bor i et bofællesskab i Joenstrup. I bofællesskabet er der ikke blot tale om naboskab, men også venskab. Inger har besøgt sin veninde i bofællesskabet, og selvom hun egentligt oplever det som et tolerant miljø, så synes hun alligevel, at det bliver lidt for landsbyagtigt. Der er efter Ingers smag for megen af den sociale kontrol, hun kender fra sin barndom i provinsen, og som hun ikke brød sig om. Naboerne er dog stadig meget vigtige for Ingers velbefindende i kvarteret. Hun siger, at det der med lige at hilse på naboen og lige høre kort om, hvordan det sådan går med det hele, betyder mere, end man i almindelighed regner med. Det er ligesom hunde, der hilser på hinanden i parken, og det skal man ikke undervurdere, siger Inger. Når Inger tænker, ikke bare på sit lille kvarter, men på hele lokalområdet og Valby som sådan, fremhæver hun Valbys blandede kvarterer som noget, hun sætter stor pris på. Hun får røde knopper, når hun kommer op i Storkøbenhavns nordlige kvarterer, hvor folk er meget ens. Valby har både etagebyggeri, villakvarterer, højhuse, små værksteder og stor industri. Det betyder, at mennesker, der bor i Valby, udgør en mangfoldig flok. Inger betoner flere gange, at det netop er mangfoldigheden, der for hende gør Valby til et godt sted at være. Når Inger skal beskrive det dårligste ved sin nuværende bolig, så er det de støjgener, som der nødvendigvis følger med, når man, som man gør i Ingers kvarter, bor tæt på hinanden. Kvarteret er med Ingers ord et gør det selv -kvarter, og det giver en del støj. Yderligere ligger der en S-togsbane ikke så langt fra Ingers hus. Støjen er dog ikke så slem, at den overskygger det absolutte plus ved at bo i Valby, nemlig mangfoldigheden. 18

19 nesker, men Inger håber, at vi i fremtiden vil se flere af den slags decentrale selskabsforeninger. Man kunne fx ombygge en restaurant og lave tilmeldingsarrangementer indeholdende mad, foredrag, diskussioner, kurser eller lignende. Inger nævner som eksempel Connecticut i USA, som hun har besøgt, og hvor disse former for aktivitet er privatorganiseret. Den form for frivillighed mener Inger godt, at man i højere grad kunne indarbejde i den danske måde at organisere sig i et lokalområde. Inger hører til en stadig voksende gruppe af ressourcestærke ældre, som ikke vil affinde sig med den ramme lugt af beskæftigelsesterapi, som ligger over mange af nutidens lokale væresteder for ældre. Hun er overbevist om, at hendes generation vil sørge for at få skabt lokale faciliteter med et attraktiv indhold. Inger siger, at hun hører til den ressourcestærke gruppe af befolkningen, der netop via uddannelse og økonomi har mange muligheder for at klare sig selv og skabe indhold i sit liv, og det er muligheder, som ikke forsvinder, bare fordi man kommer lidt op i årene. Parcelhuset og de andre boligformer på boligmarkedet Parcelhuset ses som den perfekte løsning, tæt på skov og motorvej.det er ikke drømmen om by-kvaliteter og café, som folk efterspørger, ej heller den landskabelige idyl, det er både-og. Man ser det ikke som en mellemting. Parcelhuset er i den forstand et aktivt tilvalg. (Interview med antropolog Siv Raun Andersen) Som det fremgår ovenfor har enfamiliehuset meget høj status på boligmarkedet. Parcelhuskvarterer betegnes også åben/lav bebyggelser 11 og denne boligform vælges af beboere, som foretrækker de særlige karakteristika, som knytter sig til denne boligform, sammenlignet med de andre boligformer. Det betyder også, at man skal være varsom med at søge at introducere karakteristika fra de andre boligformer i åben/lav boligformen. Dermed risikerer man at miste nogle af de fordele, som er åben/lav boligformens særkende og gør den attraktiv for de grupper, som boligformen retter sig imod. Hvis markedet imidlertid viser sig at bevæge sig væk fra åben/lav og over mod fx tæt/lav, kan det være relevant at forsøge at konvertere nogle af åben/lav bebyggelserne til boligområder, som minder mere om tæt/lav. Se figur 2 på næste side. Fire boligformer et bolighierarki Selvom forskellige borgere har forskellige ønsker til boligen, så kan den danske bestand af boliger alligevel inddeles i et bolighierarki baseret på hvad danskerne ville vælge, hvis de kunne vælge frit og uden hensyn til pris. En skematisk måde er opdele det danske boligudbud på fremgår af figur 3 på næste side. Forskellig livsfase og forskellige behov og muligheder, gør at man vælger forskelligt, men generelt gælder det, at enfamiliehusene befinder sig i toppen af dette hierarki. I takt med velstandsstigning og bedre finansieringsmuligheder er der flere, som vil søge opad i hierarkiet. Hvis der er mange andre boligformer i området, vil parcelhusene ikke være de boliger, som først er truet i tilfælde af manglende efterspørgsel. Parcelhusbevægelsen Selvom parcelhuskvartererne primært har bredt sig ud over Danmarkskortet i kraft af privat initiativ, så er parcelhusbevægelsen også hjulpet på vej af i første omgang billige statslån og senere fordelagtige skattefradragsregler og af inflation, som har udhulet gælden. Parcelhusidealet har rod i den engelske landvilla eller den italienske villa, som tidligere var forbeholdt samfundets øverste lag. Enfamiliehuset er forbundet med sundhed i modsætning til byernes tidligere overbefolkede og usunde huse og baghuse. Parcelhusets udbredelse som folkehus, som almindelige mennesker havde råd til, fik sit gennembrud med det såkaldte Statslånshus i 1940 erne og 1950 erne. Ideen var et lille men gennemtænkt hus, hvor standardisering kunne danne basis for en industrialisering eller typisering af småhusbyggeriet jvf. SBI s rapport fra 1959, om små huse med statslån. Disse statslånshuse dannede i vidt omfang model for de senere så udskældte typehuse fra 1960 erne og 1970 erne. Ikke desto mindre var arkitekter i vidt omfang med ved udformningen af de mange forskellige modelforslag til statslånshuse, som så lyset i denne periode. I 1950 erne var arkitekterne med i 50% af enfamiliehusbyggeriet. I 1970 erne var arkitekterne næsten helt ude. Men det er jo en logisk konsekvens af typiseringen at spare på arkitekt- og projekteringsomkostningerne og genbruge så meget som muligt i stor skala. Parcelhusbyggeriet toppede i 1972, hvor der blev bygget knap parcelhuse. Fra 1980 og frem betød krisen i samfundsøkonomien og faldende huspriser, at 11 Boligpræferencer, boligvalg og livsstil af Thorkild Ærø, By- og Byg. 19

20 FIGUR 2: FIRE BOLIGTYPER - HAR VI DET RETTE MIX? Parcelhuse m.v. Lav Række- og klyngehuse Åben Tæt Boligplan -byggerier Høj Fleretages i bykernen SKEMA 1: DET DANSKE BOLIGUDBUD TYPE EKSEMPEL Åben/lav Åben/høj - ejer Enfamiliehuse (parcelhuse, villaer) Ejerlighedskomplekser fra 1960 erne og 1970 erne (fx Vejlesøparken i Holte) Tæt/høj - ejer Ejerlejligheder i bykernen i større byer, ofte ejendomme fra omkring år 1900 Tæt/lav - ejer Tæt/høj - lejer Tæt/lav - lejer Åben/høj - lejer Rækkehuse, herunder andelsboliger Udlejningsboliger i bykernen Nyere almene boliger Almene boliger fra 1960 erne og 1970 erne 20

Præsentation af bosætningsanalysen

Præsentation af bosætningsanalysen Præsentation af bosætningsanalysen Første udvalgsmøde om bosætning og infrastruktur i Skanderborg Kommune Strategisk Center, Skanderborg Kommune Tirsdag den 9. august 20 Indhold. Præsentation af bosætningsanalysen

Læs mere

UDKAST Frederikshavn Kommune. - et godt sted at bo

UDKAST Frederikshavn Kommune. - et godt sted at bo UDKAST Frederikshavn Kommune - et godt sted at bo Boligpolitik juni 2014 2 Indhold Frederikshavn Kommune -et godt sted at bo 4 Eksisterende boliger og boligområder 8 Nye boligområder 12 Almene boliger

Læs mere

Paradiskvarteret - parcelhuskvarterer i fremtiden

Paradiskvarteret - parcelhuskvarterer i fremtiden Copenhagen Institute for Futures Studies Instituttet for FremtidsforskningM Paradiskvarteret - parcelhuskvarterer i fremtiden Resumé Maj 2005 PROJEKTET FREMTIDENS FORSTÆDER: KVARTERLØFT MED FOKUS PÅ PARCEL-

Læs mere

Boligudviklingen de seneste 10 år

Boligudviklingen de seneste 10 år de seneste 10 år Boligudviklingen i Odense Kommune I de seneste 10 år er der sket en befolkningsvækst i Odense kommune på ca. 6.000 indbyggere, og indbyggertallet er stagneret de senere år. Der bor ca.

Læs mere

Ejendomsmarkedet og priserne i Østjylland i fremtiden. Jesper Bo Jensen, Fremtidsforsker, ph.d.

Ejendomsmarkedet og priserne i Østjylland i fremtiden. Jesper Bo Jensen, Fremtidsforsker, ph.d. Ejendomsmarkedet og priserne i Østjylland i fremtiden Jesper Bo Jensen, Fremtidsforsker, ph.d. Privat forbrug Mængdeindeks 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1846 1857 1868 1879 1890 1901 1912 1923

Læs mere

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09?

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Hans Skifter Andersen Hovedkonklusioner... 2 Undersøgelse af ændrede boligpræferencer 2008-2009... 3 Hvem er påvirket af boligkrisen og hvordan... 3 Ændringer

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

SIKALEDDET. Ledige byggegrunde med direkte adgang til naturskønne omgivelser.

SIKALEDDET. Ledige byggegrunde med direkte adgang til naturskønne omgivelser. Ledige byggegrunde med direkte adgang til naturskønne omgivelser. Ledige boliggrunde tæt på by, indkøbsmuligheder, S-tog og med direkte adgang til fælleden. Dato 6.06.205 Version 0 Revideret - SIKALEDDET

Læs mere

Dansk byplan laboratorium. den 10. marts 2015

Dansk byplan laboratorium. den 10. marts 2015 Dansk byplan laboratorium den 10. marts 2015 1 Kilde: Kontur, Svendborg, 2013 Vi er blevet færre befolkningsudvikling i procentvis ændring, 2008-13 Kilde: kontur, Svendborg, 2013 og vi bliver ældre: procentvis

Læs mere

Hovedstadsområdet: Boligudviklingen i fremtiden. Jesper Bo Jensen, ph.d., Fremtidsforsker www.fremforsk.dk

Hovedstadsområdet: Boligudviklingen i fremtiden. Jesper Bo Jensen, ph.d., Fremtidsforsker www.fremforsk.dk Hovedstadsområdet: Boligudviklingen i fremtiden Jesper Bo Jensen, ph.d., Fremtidsforsker www.fremforsk.dk Privat forbrug (Gennemsnitlig stigning 2,6% p.a.) 8000 Mængdeindeks 7000 6000 5000 4000 3000 2000

Læs mere

Visioner for fremtidens Køge Nord. Fra erhverv, landsby og boligområde til attraktiv stationsby anno 2035

Visioner for fremtidens Køge Nord. Fra erhverv, landsby og boligområde til attraktiv stationsby anno 2035 Visioner for fremtidens Køge Nord Fra erhverv, landsby og boligområde til attraktiv stationsby anno 2035. The triangle of growth Befolkningsudviklingen 2012-2030 (prog. 2011) God infrastruktur ved Køge

Læs mere

Fremtidens parcelhuskvarter Dagsorden for workshoppen

Fremtidens parcelhuskvarter Dagsorden for workshoppen Fremtidens parcelhuskvarter Dagsorden for workshoppen Kl. 19.00 Kl. 19.10 KL. 19.40 Kl. 19.50 Kl. 20.20 Kl. 20.50 21.00 Velkomst v. Anette Vinther, arkitekt, Viborg Kommune Præsentation af analysens resultater

Læs mere

Indledning... 2. 1. Befolkningssammensætning fordelt på alder... 3. 2. Befolkningstilvækst... 6. 3. Flyttemønstre... 7

Indledning... 2. 1. Befolkningssammensætning fordelt på alder... 3. 2. Befolkningstilvækst... 6. 3. Flyttemønstre... 7 Indholdsfortegnelse Indledning... 2 1. Befolkningssammensætning fordelt på alder... 3 2. Befolkningstilvækst... 6 3. Flyttemønstre... 7 4. Befolkningsfremskrivning fordelt på aldersgrupper... 10 5. Forskellige

Læs mere

2150 Nordhavn Projektsalg: danbolig Nygårdsvej 2 2100 København Ø Tlf.: 38 41 70 00 svanemoellen@danbolig.dk www.danbolig.dk

2150 Nordhavn Projektsalg: danbolig Nygårdsvej 2 2100 København Ø Tlf.: 38 41 70 00 svanemoellen@danbolig.dk www.danbolig.dk 2150 Nordhavn 02 kronløbshuset.dk Velkommen til Et nyt byggeri i harmoni med havnemiljøet Arkitekturen ideen den nye bydel Ejerlejligheder med taghave, terrasse eller altaner Lejlighedstyper fleksibel

Læs mere

FORSLAG Frederikshavn Kommune. - et godt sted at bo

FORSLAG Frederikshavn Kommune. - et godt sted at bo FORSLAG Frederikshavn Kommune - et godt sted at bo Boligpolitik november 2014 2 Indhold Frederikshavn Kommune -et godt sted at bo 4 Eksisterende boliger og boligområder 8 Nye boligområder 12 Almene boliger

Læs mere

Århus og Østjylland i fremtiden Byggeri, udbygning og bolig. Jesper Bo Jensen, ph.d. Fremtidsforsker www.fremforsk.dk

Århus og Østjylland i fremtiden Byggeri, udbygning og bolig. Jesper Bo Jensen, ph.d. Fremtidsforsker www.fremforsk.dk Århus og Østjylland i fremtiden Byggeri, udbygning og bolig Jesper Bo Jensen, ph.d. Fremtidsforsker www.fremforsk.dk Byer i fremtiden Den flettede by funktionerne blandet Virksomheden uden hovedsæde De

Læs mere

boligform 1981-2003 enlige under 30 år i egen bolig 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% boligform 1981-2003 par under 30 år uden børn i egen bolig 45%

boligform 1981-2003 enlige under 30 år i egen bolig 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% boligform 1981-2003 par under 30 år uden børn i egen bolig 45% livscyklusgrupper Unge enlige, barnløse par, singler og ældre par. Sådan lyder nogle af de livscyklusgrupper, som civilingeniør og økonom Hans Skifter Andersen og sociolog Hans Kristensen inddeler os i.

Læs mere

Hvorfor almene boliger? Introduktion til nye medarbejdere

Hvorfor almene boliger? Introduktion til nye medarbejdere Hvorfor almene boliger? Introduktion til nye medarbejdere Almene boliger Almene boliger omfatter: Familieboliger Ældreboliger Ungdomsboliger Den historiske baggrund Købehavn vokser 1902: ca. 500.000 indbyggere

Læs mere

Fremtidens Byggeri Hvor galt kan det gå? Jesper Bo Jensen, Fremtidsforsker, ph.d.

Fremtidens Byggeri Hvor galt kan det gå? Jesper Bo Jensen, Fremtidsforsker, ph.d. Fremtidens Byggeri Hvor galt kan det gå? Jesper Bo Jensen, Fremtidsforsker, ph.d. Byer i fremtiden Den flettede by funktionerne blandet Virksomheden uden hovedsæde De nye nomader på vej fra oase til oasen

Læs mere

Den 19. november 2010. Aftale om dispositionsplan

Den 19. november 2010. Aftale om dispositionsplan Den 19. november 2010 Aftale om dispositionsplan Formålet med nærværende aftale er at bekræfte enigheden mellem Brabrand Boligforening og Århus Kommune om den endelige dispositionsplan for Gellerup og

Læs mere

Del 7: Spørgeskemabaseret analyse

Del 7: Spørgeskemabaseret analyse BOSÆTNING 2012 Bosætningsmønstre og boligpræferencer i Aalborg Kommune Del 7: Spørgeskemabaseret analyse -Alderssegmenter: De 17-29 årige og de 30-39 årige Byggerier på forsiden: Billedet nederst til venstre:

Læs mere

Vi drømmer om at få råd til bolig og rejser i budgettet

Vi drømmer om at få råd til bolig og rejser i budgettet 14. september 2015 Vi drømmer om at få råd til bolig og rejser i budgettet Vi har i samarbejde med YouGov spurgt danskerne om, hvilke større investeringer drømmer du især om at få råd til? Ikke overraskende

Læs mere

privat boligudlejning under lup

privat boligudlejning under lup privat boligudlejning under lup 82 En meget blandet sektor. Sådan lyder karakteristikken fra civilingeniør og økonom Hans Skifter Andersen, når han skal beskrive den private udlejningssektor i Danmark.

Læs mere

Fremtidens almene bolig i Danmark

Fremtidens almene bolig i Danmark Fremtidens almene bolig i Danmark Jesper Bo Jensen, ph.d. fremtidsforsker Privat forbrug (Gennemsnitlig stigning 2,6% p.a.) Mængdeindeks 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1846 1853 1860 1867

Læs mere

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter NR. 6 SEPTEMBER 2011 Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter Under sommerens uro på de finansielle markeder søgte investorerne mod sikre aktiver. Obligationer klarede

Læs mere

KOV1_Kvadrat_RØD BOLIGPOLITIK. Kolding Kommune 2010

KOV1_Kvadrat_RØD BOLIGPOLITIK. Kolding Kommune 2010 KOV1_Kvadrat_RØD BOLIGPOLITIK Kolding Kommune 2010 INDHOLD Indledning... 3 Boligudbuddet... 4 Politik... 4 Målsætninger og virkemidler... 4 Boligområder... 7 Politik... 7 Målsætninger og virkemidler...

Læs mere

17 eksklusive grunde i fremtidens landsby

17 eksklusive grunde i fremtidens landsby Byg drømmehuset i Vindinge ved Roskilde Valgfrihed mellem alle byggefirmaer eller stå selv som bygherre Naturskøn beliggenhed i Stålmosen Priser fra kr. 1.195.000,- Salg og information: danbolig holbæk

Læs mere

FAKTAARK - YDERKANTSOMRÅDET

FAKTAARK - YDERKANTSOMRÅDET FAKTAARK - YDERKANTSOMRÅDET Det brændende spørgsmål Yderkantsområdets centrale karakteristika Hvordan skaber vi mere og bedre idræt og bevægelse i "yderkantsområdet? Definition af yderkantsområdet Yderkantsområdet

Læs mere

en ny, unik bydel i Rødovre

en ny, unik bydel i Rødovre en ny, unik bydel i Rødovre ELF DEVELOPMENT A/S Udviklingsdirektør Anette Krarup ELFDEVELOPMENT.DK 2014 ELF Development Præsentation af ELF Tendenser for udvikling i Københavnsområdet IrmaByen - Fakta

Læs mere

Idékonkurrence om Carlsberg-byen vores by - et bidrag fra naboområdet Humleby

Idékonkurrence om Carlsberg-byen vores by - et bidrag fra naboområdet Humleby Idékonkurrence om Carlsberg-byen vores by - et bidrag fra naboområdet Humleby Humleby Vi er 750 mennesker, der bor i 235 byggeforeningshuse, opført i perioden 1886-91 som arbejderboliger for B&W. Husene

Læs mere

HVAD MED BYPOLITIKKEN, HVIS DEN ALMENE SEKTOR MARKEDSGØRES?

HVAD MED BYPOLITIKKEN, HVIS DEN ALMENE SEKTOR MARKEDSGØRES? HVAD MED BYPOLITIKKEN, HVIS DEN ALMENE SEKTOR MARKEDSGØRES? Foredrag ved BL s seminar om almene boligers fremtid d. 8.12.2005 Ved centerleder Hans Kristensen Center for Bolig og Velfærd Realdania Forskning

Læs mere

Bosætning som strategi

Bosætning som strategi Bosætning som strategi Hans Thor Andersen 22. NOVEMBER 2013 Bosætning som strategi Baggrund hvorfor bosætningsstrategi? Udfordringerne funktionel og regional forandring Det regionale billede Lokale akvisitionsstrategier

Læs mere

Borgernes holdning til bolig og bosætning I Århus og på landsplan

Borgernes holdning til bolig og bosætning I Århus og på landsplan Borgernes holdning til bolig og bosætning I Århus og på landsplan Århus Kommune 26. marts 2007 Indholdsfortegnelse 1 Indledning og sammenfatning...3 1.1 Resumé...3 2 Bolig og bosætning...5 2.1 Boform...5

Læs mere

Totalrenoverede ejerlejligheder i Østerbros eftertragtede ambassadekvarter

Totalrenoverede ejerlejligheder i Østerbros eftertragtede ambassadekvarter Totalrenoverede ejerlejligheder i Østerbros eftertragtede ambassadekvarter Hovedstadens eksklusive åndehul At bo på Østerbro har altid været forbundet med en vis prestige, og historisk set har det hovedsagligt

Læs mere

Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst

Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst Nye tal viser, at man nu kan bo i en ejerlejlighed for under det halve af, hvad det koster at bo til leje eje eller leje Af Louise Kastberg, oktober 2012 03 Dyrt

Læs mere

Boligforbedring for ældre - vision om et bofænesskab~~

Boligforbedring for ældre - vision om et bofænesskab~~ Boligforbedring for ældre - vision om et bofænesskab~~ En model i 1:1 på Byggeri for Milliarder 87 Mange boliger renoveres i disse år. De.fleste på den traditionelle måde. Men hvorfor iklæ gå '!)le vt[je

Læs mere

Kommunal boliganvisning i almene familieboliger

Kommunal boliganvisning i almene familieboliger Kommunal boliganvisning i almene familieboliger Notat baseret på resultater fra en undersøgelse af fleksibel boliganvisning i almene boliger Hans Skifter Andersen og Torben Fridberg Statens Byggeforskningsinstitut

Læs mere

Hvorfor er kommunal branding spild af penge & Hvad skal kommunerne gøre i stedet? Jesper Bo Jensen, ph.d. Fremtidsforsker, forfatter,

Hvorfor er kommunal branding spild af penge & Hvad skal kommunerne gøre i stedet? Jesper Bo Jensen, ph.d. Fremtidsforsker, forfatter, Hvorfor er kommunal branding spild af penge & Hvad skal kommunerne gøre i stedet? Jesper Bo Jensen, ph.d. Fremtidsforsker, forfatter, Privat forbrug (Gennemsnitlig stigning 2,6% p.a.) 9000 Mængdeindeks

Læs mere

. Sommerhuset købes tæt på bopælen

. Sommerhuset købes tæt på bopælen 20. maj 2014. Sommerhuset købes tæt på bopælen Vi har i denne analyse set nærmere på hvem, der typisk ejer et sommerhus og hvordan de finansiere sommerhuset. Analysen er alene baseret på baggrund af data

Læs mere

Simon Simonsen, Center for Urban Sundhed, PH Metropol & Sundhedsfremme, effektivt globalt kommunikationsnetværk med telefon- og internettet, er det

Simon Simonsen, Center for Urban Sundhed, PH Metropol & Sundhedsfremme, effektivt globalt kommunikationsnetværk med telefon- og internettet, er det Simon S. Simonsen Lecture. Working paper - Arbejdspapir Urban Sundhed nogle grundbegreber Simon Simonsen, Center for Urban Sundhed, PH Metropol & Sundhedsfremme, Roskilde Universitet, 2010. Byen Såvel

Læs mere

Kan vi effektivisere planlægningen? Danske Planchefer årsmøde 2010

Kan vi effektivisere planlægningen? Danske Planchefer årsmøde 2010 Kan vi effektivisere planlægningen? Danske Planchefer årsmøde 2010 Ulrik Winge, Københavns Kommune 1. Om effekter, ydelser og helheder - metode og tankegang g 2. Om helhedsorienteret drift i TMF Københavns

Læs mere

Livskraft hele livet Seniorpolitikken for Høje-Taastrup Kommune

Livskraft hele livet Seniorpolitikken for Høje-Taastrup Kommune Livskraft hele livet Seniorpolitikken for Høje-Taastrup Kommune 18.11.2011 Godkendt i Ældreudvalget 29.11.2011 Forord v/michael Ziegler Det skal være godt at blive gammel i Høje-Taastrup Kommune. Kommunen

Læs mere

Tak for opgaven med at vurdere mulighederne for bebyggelserne Hannebjerg og Møllehuset.

Tak for opgaven med at vurdere mulighederne for bebyggelserne Hannebjerg og Møllehuset. Page 1 of 5 Marianne Godtfredsen Fra: Finn Jensen [fje@edc.dk] Sendt: 11. september 2013 15:52 Til: Betina Bojesen Cc: Anne Holmegaard Emne: Louis Petersensvej 11 og Møllevænget 5 - gennemgang af muligheder

Læs mere

vejledning til Ansøgningsskema

vejledning til Ansøgningsskema Side 1 af 2 Projektudvikling Beboergrupper og boligafdelinger kan søge om støtte til at udvikle et projektforslag, så det senere kan føres ud i livet. vejledning til Ansøgningsskema Realdania-kampagnen

Læs mere

Branding og markedsføring af almene boliger

Branding og markedsføring af almene boliger Vejle den 6. april 2011 Branding og markedsføring af almene boliger Almene sektor i den offentlige debat Grå beton Kedelige byggerier Tæt byggeri Kriminalitet og vold Etniske uroligheder Sociale ghettoer

Læs mere

MØLLEMOSEPARKEN. 34 villagrunde i Allerød. - smukt beliggende i spændende og utraditionel udstykning

MØLLEMOSEPARKEN. 34 villagrunde i Allerød. - smukt beliggende i spændende og utraditionel udstykning MØLLEMOSEPARKEN 34 villagrunde i Allerød - smukt beliggende i spændende og utraditionel udstykning Møllemoseparken Lind & Risør A/S udbyder nu den 1. etape af den længe ventede udstykning i Allerød ved

Læs mere

BOSÆTNINGSPOLITIK 2013

BOSÆTNINGSPOLITIK 2013 BOSÆTNINGSPOLITIK 2013 Randers Kommune Temamøde byrådet d. 25. oktober 2012 Negativ vækst Vækst i tilflytning Positiv vækst Gevinstkommuner Udviklingskommuner Herning Viborg Kolding Odense Esbjerg Vesthimmerlands

Læs mere

SKAL VI SAMMEN BYGGE NYE BILLIGE BOLIGER I DIN KOMMUNE?

SKAL VI SAMMEN BYGGE NYE BILLIGE BOLIGER I DIN KOMMUNE? SKAL VI SAMMEN BYGGE NYE BILLIGE BOLIGER I DIN KOMMUNE? 2 HILLERØD DEN FØRSTE BOKLOK KOMMUNE Hillerød kommune var den første kommune som kunne tilbyde BoKlok boliger i Danmark. Det skete med opførelsen

Læs mere

en hjertevarm og glad bolig, åben mod verden, og ikke helt firkantet.

en hjertevarm og glad bolig, åben mod verden, og ikke helt firkantet. Almen boligorganisation Ca.3200 lejemål Fordelt på 42 afdelinger, Familie boliger, ældreboliger, Plejeboliger, Seniorboliger, Ungdomsboliger Bofællesskaber for psykiske handicappet. Administrere ca. 150

Læs mere

Hvordan kan man arbejde strategisk med almene boliger som led i byomdannelsen i forstæderne?

Hvordan kan man arbejde strategisk med almene boliger som led i byomdannelsen i forstæderne? Hvordan kan man arbejde strategisk med almene boliger som led i byomdannelsen i forstæderne? Realdania, konference den 24. november 2014 Direktør Ole Nielsen, Himmerland Boligforening Nøgletal Himmerland

Læs mere

Bilag. Indholdsfortegnelse. Side. Grundlag for boligmarkedsanalysen. Status for afdelingen. SWOT - vurdering af afdelingens konkurrenceevne

Bilag. Indholdsfortegnelse. Side. Grundlag for boligmarkedsanalysen. Status for afdelingen. SWOT - vurdering af afdelingens konkurrenceevne Indholdsfortegnelse Grundlag for boligmarkedsanalysen Status for afdelingen SWOT - vurdering af afdelingens konkurrenceevne Omdisponering af lille bolig Omdisponering af stor bolig Sammenlægning af 3 boliger

Læs mere

TIDSSYN 2004 et forskningsprojekt

TIDSSYN 2004 et forskningsprojekt TIDSSYN 2004 et forskningsprojekt TEORI OG ANTAGELSER TIDSSYN 1995 KVALITATIV UNDERSØGELSE 10 interview KVANTITATIV UNDERSØGELSE 22 spørgsmål TIDSSYN 2004 Tidssynsundersøgelsens metode Tidssyn er en ny

Læs mere

Singlerne på boligmarkedet: Hvem er de og hvor bor de?

Singlerne på boligmarkedet: Hvem er de og hvor bor de? Singlerne på boligmarkedet: Hvem er de og hvor bor de? Seminaret Hvor og hvordan vil vi bo?, Vejle 25. november 2010 Toke Haunstrup Christensen, Statens Byggeforskningsinstitut Baggrunden Indtil midten

Læs mere

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Boligmarkedet DANSKERNES FORVENTNINGER MAJ 2014 1 Indholdsfortegnelse 1 Indholdsfortegnelse... 1 2 Tabeloversigt... 1 3 Figuroversigt... 2 4 Sammenfatning... 3 5 Undersøgelsen

Læs mere

Den 16. august 2006 Århus Kommune

Den 16. august 2006 Århus Kommune Indstilling Til Århus Byråd Via Magistraten Teknik og Miljø Den 16. august 2006 Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Kombineret udlejning i Bispehaven 1. Resume I integrationspolitikkens

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

i de almene boliger i lørdag den 11. september 2010 Boligforeningerne i Århus

i de almene boliger i lørdag den 11. september 2010 Boligforeningerne i Århus i de almene boliger i lørdag den 11. september 2010 Boligforeningerne i Århus Der findes ca. 710 boligorganisationer på landsplan. De har bygget godt Almene boliger har eksisteret i godt 100 år. Der er

Læs mere

ONV Husene. www.m2.dk

ONV Husene. www.m2.dk ONV Husene www.m2.dk INDHOLD Arkitekttegnede huse Individualitet 4 Fleksibilitet 6 Funktionalitet 8 Kvalitet 10 Økonomi 12 Proces 14 Tid 16 M2 18 4 INDIVIDUALITET> Skræddersyet typehus INDIVIDUALITET

Læs mere

NOTAT. Nybyggeri af almene boliger i fremtiden - Debatoplæg

NOTAT. Nybyggeri af almene boliger i fremtiden - Debatoplæg NOTAT By- og Kulturforvaltningen Plan og Byg Salg og Udlejning Odense Slot Indgang G Nørregade 36-38 Postboks 730 5000 Odense C www.odense.dk Tlf. 65512694 Fax 66133222 E-mail pb.bkf@odense.dk Nybyggeri

Læs mere

De vigtigste budskaber fra seminaret set i et generationsperspektiv

De vigtigste budskaber fra seminaret set i et generationsperspektiv De vigtigste budskaber fra seminaret set i et generationsperspektiv Præsentation ved Center for Boligforskning og Dansk Byplanlaboratoriums boligseminar Vejle d. 25.-26.11.2010 Hans Kristensen Center for

Læs mere

NOTAT: Placering af nye almene boliger.

NOTAT: Placering af nye almene boliger. Sagsnr. 246187 Brevid. 194019 12. august 2014 NOTAT: Placering af nye almene boliger. Indledning: Der er behov for flere almene boliger, for at kommunens kan løse boligbehovet for udsatte befolkningsgrupper.

Læs mere

Bosætning i yderområder

Bosætning i yderområder Bosætning i yderområder Helle Nørgaard og Thorkild Ærø, Statens Byggeforskningsinstitut Der er gennem de senere år kommet fokus på bosætning i landets yderområder, både i den generelle debat og i planlægningskredse.

Læs mere

Demografi og boligbehov frem mod 2040

Demografi og boligbehov frem mod 2040 Økonomisk Råd Aningaasaqarnermut Siunnersuisoqatigiit Demografi og boligbehov frem mod 24 Teknisk baggrundsrapport 214-2 1 1.1 Sammenfatning Boligpolitikken står overfor store udfordringer i form af udpræget

Læs mere

Introduktion til byen Vinge. Levende by. Nærværende natur. 1

Introduktion til byen Vinge. Levende by. Nærværende natur. 1 Introduktion til byen Vinge Levende by. Nærværende natur. 1 2 Vinge Levende by. Nærværende natur. 3 4 Vinge Introduktion til byen Vinge Udgivelsen er baseret på helhedsplanen for Vinge udviklet af et tværfagligt

Læs mere

Hvordan tiltrækker Helsingør nye borgere og holder på de nuværende? Hans Skifter Andersen Adjungeret professor Statens Byggeforskningsinstitut

Hvordan tiltrækker Helsingør nye borgere og holder på de nuværende? Hans Skifter Andersen Adjungeret professor Statens Byggeforskningsinstitut Hvordan tiltrækker Helsingør nye borgere og holder på de nuværende? Hans Skifter Andersen Adjungeret professor Statens Byggeforskningsinstitut Helsingørs situation Del af vækstregion Mange bosætningstilbud

Læs mere

Baggrundsnotat til Kommuneplan 2015 Boligbygge- og boligstørrelsesbehov, samt forslag til revision af de gældende boligstørrelsesbestemmelser

Baggrundsnotat til Kommuneplan 2015 Boligbygge- og boligstørrelsesbehov, samt forslag til revision af de gældende boligstørrelsesbestemmelser 24-02-2015 19-02-2015 Sagsnr. 2014-0176948 Baggrundsnotat til Kommuneplan 2015 Boligbygge- og boligstørrelsesbehov, samt forslag til revision af de gældende boligstørrelsesbestemmelser Dokumentnr. 2014-0176948-1

Læs mere

Livsformer og byroller

Livsformer og byroller Livsformer og byroller Plan 09 Aalborg # 1 Plan 09 ekspertseminar 26. maj 2008 i Aalborg Formål Supplerende undersøgelse i Plan 09 projektet for Aalborg Prøve at bruge livsformbegrebet som en synsvinkel

Læs mere

KEU, MD/ 28. oktober 2013. Bilag 2. Svendborg Kommunes boligstrategi baggrundsnotat og anbefalinger

KEU, MD/ 28. oktober 2013. Bilag 2. Svendborg Kommunes boligstrategi baggrundsnotat og anbefalinger KEU, MD/ 28. oktober 2013 Bilag 2 Svendborg Kommunes boligstrategi baggrundsnotat og anbefalinger Boligstrategien forholder sig til overudbuddet af boliger i den eksisterende boligmasse og behovet for

Læs mere

Indhold Forord 3 Landdistrikterne i Ikast-Brande Kommune Byrådets visioner 4 Liste og kort over kommunens landsbyer Bosætning

Indhold Forord 3 Landdistrikterne i Ikast-Brande Kommune Byrådets visioner 4 Liste og kort over kommunens landsbyer Bosætning Landdistriktspolitikken for Ikast-Brande Kommune Visioner og indsatsområder August 2011 Indhold Forord 3 Landdistrikterne i Ikast-Brande Kommune 4 Byrådets visioner 4 Liste og kort over kommunens landsbyer

Læs mere

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen 1. maj 2013 Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen Danskerne kræver mere og mere plads i boligen til sig selv. Det skal ses i lyset af, at vi er blevet rigere over tid, og dermed har råd til flere

Læs mere

Lilleringvej 9, Storring 8464 Galten

Lilleringvej 9, Storring 8464 Galten Lilleringvej 9, Storring 8464 Galten Højt beliggende villa, med plads til den store familie + 105 kvm garage. Sag: 84600578 edc.dk AROS Statsautoriserede ejendomsmæglere, Valuarer MDE Søndergade 12-8464

Læs mere

Lindholm afd. 22: Skolevej 3-33 TILFREDSHEDSUNDERSØGELSE. Sundby-Hvorup Boligselskab Lindholm 22

Lindholm afd. 22: Skolevej 3-33 TILFREDSHEDSUNDERSØGELSE. Sundby-Hvorup Boligselskab Lindholm 22 Lindholm afd. 22: Skolevej 3-33 TILFREDSHEDSUNDERSØGELSE Sundby-Hvorup Boligselskab Lindholm 22 INDHOLD Baggrund... 3 Kuben Management... 4 Formål... 4 Opbygning... 4 Vurderingskriterier... 4 Vurdering

Læs mere

Svendborg set udefra Råstof fra tilflytterseminar 6. september 2008

Svendborg set udefra Råstof fra tilflytterseminar 6. september 2008 Svendborg set udefra Råstof fra tilflytterseminar 6. september 2008 Indspil fra workshop 1. runde Styrker Bymæssige kvaliteter Skønne omgivelser, gratis oplevelser (kultur) Svendborg Sund Havet Mod Motorvejen

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

AFGØRELSE i sag om dispensation til at opføre et hus med lavere taghældning end forudsat i lokalplanen på Gåsemurevej 8 i Stevns Kommune

AFGØRELSE i sag om dispensation til at opføre et hus med lavere taghældning end forudsat i lokalplanen på Gåsemurevej 8 i Stevns Kommune Rentemestervej 8 2400 København NV Telefon: 72 54 10 00 nmkn@nmkn.dk www.nmkn.dk 20. marts 2014 J.nr.: NMK-33-02145 Ref.: KAGRA AFGØRELSE i sag om dispensation til at opføre et hus med lavere taghældning

Læs mere

Udvikling af boliger i et marked i opgang

Udvikling af boliger i et marked i opgang Udvikling af Boligmarkedet 2014/2015 Udvikling af boliger i et marked i opgang ELF DEVELOPMENT A/S Udviklingsdirektør Anette Krarup ELF Development Præsentation af ELF Tendenser for udvikling Developer

Læs mere

Personer med ikke-vestlig baggrund bor i højere grad end tidligere i ejerboliger

Personer med ikke-vestlig baggrund bor i højere grad end tidligere i ejerboliger . maj 214 Personer med ikke-vestlig baggrund bor i højere grad end tidligere i ejerboliger Af Kristian Thor Jakobsen Personer fra ikke-vestlige lande har i de seneste 2 år udgjort en større og større del

Læs mere

Du bor i din naboby Morsø kommune i fremtiden. Jesper Bo Jensen Ph.d., Fremtidsforsker

Du bor i din naboby Morsø kommune i fremtiden. Jesper Bo Jensen Ph.d., Fremtidsforsker Du bor i din naboby Morsø kommune i fremtiden Jesper Bo Jensen Ph.d., Fremtidsforsker Privat forbrug (Gennemsnitlig stigning 2,66% p.a.) Mængdeindeks 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1846 1857

Læs mere

Partiel byplanvedtægt nr. 7 (tidligere Holmsland Kommune)

Partiel byplanvedtægt nr. 7 (tidligere Holmsland Kommune) Partiel byplanvedtægt nr. 7 (tidligere Holmsland Kommune) er d. 15.11.2011 blevet delvis aflyst. Det aflyste område er i stedet omfattet af: Lokalplan nr. 316 For et område til boligformål ved Minervavej,

Læs mere

Fremtidens boliger: Bæredygtighed, udformning, efterspørgsel og de kommende års udvikling

Fremtidens boliger: Bæredygtighed, udformning, efterspørgsel og de kommende års udvikling Fremtidens boliger: Bæredygtighed, udformning, efterspørgsel og de kommende års udvikling Jesper Bo Jensen, ph.d. Fremtidsforsker www.fremforsk.dk FremForsk Center for Fremtidsforskning Boligefterspørgslen

Læs mere

Struer Boligselskab bygger for fremtiden

Struer Boligselskab bygger for fremtiden Struer Boligselskab bygger for fremtiden Nye og renoverede boliger i afdeling 1, Ølbyvej, Voldgade og Solkrogen Bæredygtigt byggeri / Moderne boliger / Udsigt til Limfjorden OM PROJEKTET Boliger til alle

Læs mere

Introduktion til fremtidsanalyser den 26. august 2008

Introduktion til fremtidsanalyser den 26. august 2008 Introduktion til fremtidsanalyser den 26. august 2008 Fremtidssikring Hvad vil det sige at fremtidssikre??? Udviklingsprojekter i AlmenNet Generelle fremtidstendenser Hvorfor fremtidssikre? Boliger er

Læs mere

naturligt nærvær Renovering af Skanseparken Maj

naturligt nærvær Renovering af Skanseparken Maj naturligt nærvær Renovering af Skanseparken Maj Renoveringen rykker nærmere Snart er der gået et halvt år, siden beboerne i afdeling 107-108-109 stemte ja til de omfattende planer for et helt nyt Skanseparken.

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik december 2010

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik december 2010 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik december 2010 70% 60% 60% 50% 49% 40% 30% 27% 20% 10% 0% 1% 6% 21% Meget højere Højere På samme

Læs mere

TRYGHED OG TRIVSEL AT UDVIKLE ET BOLIGOMRÅDE den 28. november 2007

TRYGHED OG TRIVSEL AT UDVIKLE ET BOLIGOMRÅDE den 28. november 2007 TRYGHED OG TRIVSEL AT UDVIKLE ET BOLIGOMRÅDE den 28. november 2007 Søren Hvas chefkonsulent Kuben Byfornyelse Danmark shv@kuben.dk MIN BAGGRUND Arbejdet og boet i Avedøre Stationsby 1979 til 2007 (med

Læs mere

Energirenovering. En befolkningsundersøgelse

Energirenovering. En befolkningsundersøgelse Energirenovering En befolkningsundersøgelse Januar 2015 Energirenovering Indledning Siden den første store oliekrise i begyndelsen af 70 erne har der været stigende bevidsthed om fordelene ved at isolere

Læs mere

Nybyggeri af almene ungdomsboliger Magasinet Ejendom 25. august 2011

Nybyggeri af almene ungdomsboliger Magasinet Ejendom 25. august 2011 Nybyggeri af almene ungdomsboliger Magasinet Ejendom 25. august 2011 Himmerland Boligforening Direktør Ole Nielsen Nybyggeri af almene ungdomsboliger Temaer: Er der plads til flere ungdomsboliger i Aalborg?

Læs mere

Værd at vide om. seniorbofællesskaber

Værd at vide om. seniorbofællesskaber Værd at vide om seniorbofællesskaber Seniorbofællesskabernes historie Arkitektfirmaet MW Det første seniorbofællesskab i Danmark blev etableret i 1987 i København. Initiativet kom fra ni enlige kvinder,

Læs mere

Boligmarkedet og boligfinansieringen i årene efter finanskrisen. Jesper Bo Jensen, ph.d. Fremtidsforsker

Boligmarkedet og boligfinansieringen i årene efter finanskrisen. Jesper Bo Jensen, ph.d. Fremtidsforsker Boligmarkedet og boligfinansieringen i årene efter finanskrisen Jesper Bo Jensen, ph.d. Fremtidsforsker Byer i fremtiden Den flettede by funktionerne blandet Virksomheden uden hovedsæde De nye nomader

Læs mere

Parcelhusgrunde. NYBOVEJ, Ny Nørup. 7182 Bredsten. RealMæglerne - handler med omtanke! Bent & H.B. Nielsen statsaut. ejendomsmæglere, MDE

Parcelhusgrunde. NYBOVEJ, Ny Nørup. 7182 Bredsten. RealMæglerne - handler med omtanke! Bent & H.B. Nielsen statsaut. ejendomsmæglere, MDE Parcelhusgrunde NYBOVEJ, Ny Nørup 7182 Bredsten RealMæglerne - handler med omtanke! Bent & H.B. Nielsen statsaut. ejendomsmæglere, MDE INDHOLD FAKTA SIDE 2 TILSLUTNINGSAFGIFTER SIDE 2 AFSTANDE SIDE 2 UDSTYKNINGSBESKRIVELSE

Læs mere

Mere industri. Adgang til natur. (meget) bedre intergration = aktivt medborgerskab. Cykelstier til Bording, Herning + Harrild Hede

Mere industri. Adgang til natur. (meget) bedre intergration = aktivt medborgerskab. Cykelstier til Bording, Herning + Harrild Hede Kommunes største by 15.855 indbyggere *pr. 1. januar 2014 Ungdomsmiljø Bedre byplanlægning m.h.t. arkitektur Turister! Meget mere aktivt torv Mere industri (meget) bedre intergration = aktivt medborgerskab

Læs mere

BYG JERES HUS I EN ÆBLELUND TÆT VED HAVET

BYG JERES HUS I EN ÆBLELUND TÆT VED HAVET STOLPEGAARD - FÆLLES FACILITETER ET STENKAST FRA HAVET UNIK PLACERING INDFLYTNINGSKLAR FRA 2,7 MIO. KR. GØR DRØMMEN TIL VIRKELIGHED: BYG JERES HUS I EN ÆBLELUND TÆT VED HAVET Byg jeres drømmehus i det,

Læs mere

Kommunens indsats? Din indsats?

Kommunens indsats? Din indsats? FÆLLESSKAB / SAMMENHOLD / SAMLINGSSTEDER Tilskud til forsamlingssteder/ landsbypuljer/ LAG landsbypuljen +forsamlingshuspuljen forsamlingshuspuljen Skab rammer opbakning på nye ideer fra foreninger Bevarelse

Læs mere

Flyt og spar millioner

Flyt og spar millioner NR. 3 MARTS 2014 Flyt og spar millioner Boligpriserne i hovedstaden er steget de seneste kvartaler, hvorfor du sagtens kan spare en million ved at flytte lidt uden for centrum. I forrige uge udkom Boligmarkedsstatistikken

Læs mere

Boligmarkedet - nye behov

Boligmarkedet - nye behov Boligmarkedet - nye behov Boligbehovet i Danmark frem til 2030 Den fremtidige boligefterspørgsel Arbejderbevægelsens Erhvervsråd har i marts 2000 udarbejdet en prognose for den fremtidige boligefterspørgsel

Læs mere

SUNDHEDSPOLITIK INDHOLD SUNDHEDSPOLITIK

SUNDHEDSPOLITIK INDHOLD SUNDHEDSPOLITIK INDHOLD Vision, mål og værdier... 4 Sundhed - et fælles ansvar... 5 Lighed i sundhed... 7 Sundhed og trivsel blandt børn og unge... 9 Den mentale sundhed skal styrkes...11 Sunde arbejdspladser og en sund

Læs mere

Halmtorvet. - Et kulturanalytisk evalueringsprojekt

Halmtorvet. - Et kulturanalytisk evalueringsprojekt Halmtorvet - Et kulturanalytisk evalueringsprojekt Af Maria Kristiansen, Tue Clausen og Lars Salomonsson Christensen Målet med dette evalueringsprojekt er at undersøge, om intentionerne bag byfornyelsen

Læs mere

2.etape. Fredensborgparken. Anden etape af eksklusivt rækkehusprojekt i Stavtrup

2.etape. Fredensborgparken. Anden etape af eksklusivt rækkehusprojekt i Stavtrup 2.etape Fredensborgparken Anden etape af eksklusivt rækkehusprojekt i Stavtrup [ 2 ] Illustrationerne kan have tilvalg og der tages forbehold for fejl og ændringer. Tegninger er ikke målfaste. Rækkehusprojekt

Læs mere

ABoligejere med overskud

ABoligejere med overskud Grupper ABoligejere med overskud A Boligejere med overskud A Storbyliv Boligejere med overskud A Gruppe A Boligejere med overskud udgør en gruppe af relativt velhavende mennesker, bosiddende i attraktive

Læs mere

Fremtidsanalyse 11. november 2013. Ved kundechef Jonas M. Cohen

Fremtidsanalyse 11. november 2013. Ved kundechef Jonas M. Cohen Fremtidsanalyse 11. november 2013 Ved kundechef Jonas M. Cohen Program Introduktion hvad gør et boligområde attraktivt? Udfordringer og tendenser Et eksempel på hvad en fremtidssikringsanalyse kan indeholde

Læs mere