United Real Estate Holding ApS

Transkript

1 United Real Estate Holding ApS CVR-nr Årsrapport for 2009 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 10/42010 Dirigent: Ulrik Jensen United Rea Est. Holding - Søndergådsmark Vesløs - Danark

2 Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Ledelsespåtegning Revisionspåtegning Ledelsesberetning Selskabsoplysninger Hoved- og nøgletalsoversigt Ledelsesberetning Arsregnskab Resultatopgørelse l. januar - 3 l. december 2009 Balance 3 l. december 2009 Egenkapitalopgørelse Noter til årsrapporten Regnskabspraksis L io l l *) Forsidebiledet er den nybyggede ejendom på General Paz 770, San Isidro i Buenos Aires. Biledet på sidste side er Cavanagh bygningen ved Plaza San Martin, i centrum af Buenos Aires.

3 Ledelsespåtegning Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret L. januar - 3 L. december 2009 for Selskab United Real Estate Holding ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig og de udøvede regnskabsmæssige skøn for forsvarlige. Vi finder endvidere den samlede præsentation af årsrapporten retvisende. Årsrapporten giver derfor efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultatet af selskabets aktiviteter. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Vesløs, den 8. april 2010 Direktion Ebbe Jensen 1

4 Revisionspåtegning Til anpartshaverne i Unit ed Real Estate Holding ApS Vi har revideret årsregnskabet for United Real Estate Holding ApS for regnskabsåret L. januar - 3 L. december Årsregnskabet omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fej linformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ansvaret omfatter endvidere valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Ledelsen har endvidere ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved denne risikovurdering overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede 2

5 regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2009 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret l. januar - 3 l. december 2009 i overensstemmelse med den danske årsregnskabslov. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Revisionen har ikke omfattet ledelsesberetningen, men vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Skive, den 8. april 2010 Pricewaterhousecpopers Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Peter H. Christensen statsautoriseret revisor Michael Laursen statsautoriseret revisor 3

6 Selskabsoplysninger Selskabet United Real Estate Holding ApS Søndergârdsmark Vesløs Telefon: ebbejensen(9sol.dk CVR-nr: Regnskabsperiode: l. januar - 3 l. december 2009 Regnskabsår: 2. regnskabsår Hjemstedskommune: Thisted Direktion Ebbe Jensen Advokat Johan Schlüter Advokatfirma Højbro Plads L O 1200 København K. Revision Pricewater housecoopers Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Resenvej Skive Banker Sparbank A/S Adelgade Skive Danmark BBVA Banco Francés Avenida Santa Fe Capital Federal - Buenos Aires Argentina 4

7 Hoved- og nøgletalsoversigt /08 Indtjening pr. anpart (DKK) 29,60-0,05 Indre værdi pr. anpart (DKK) 215,4 221,6 Egenkapitalforrentning 13,7% 0,0% Pris til indtjening 7,3 neg. Gæld til egenkapital 4,6% 0,2% Korte aktiver til korte passiver 4,3 69,1 Antal udestående anparter United Real Estate Holding's performance målt mod Argentinas Merval Aktieindeks Arlig ændring Udvikling i bogført værdi pr. anpart i United Argentina Relativ Real Estate Merval Aktie udvikling Ar Holding ApS indeks (forskel) ,8% 94,6% -97,4% 2007/08 10,8% -56,3% 67,1% Akkumuleret værdi 7,7% -15,0% 22,7% 5

8 Ledelsesberetning Hovedaktiviteter Der blev i regnskabsåret realiseret ét af selskabets to igangværende projekter, eftersom byggeriet og salget af lejlighederne i ejendommen, General Paz 770 i San Isidro, blev færdiggjort i løbet af efteråret Projektet blev forsinket med cirka 6 måneder i forhold til den oprindelige tidsplan, men til gengæld var afkastet en smule højere end det oprindelige budget. Hovedparten af kapitalen fra General Paz 770 er brugt til indskud i et nyt byggeprojekt i ejendommen O'Higgins 363, ligeledes i San Isidro. Efter planen vil denne ejendom blive udstykket i 6 lejligheder og solgt i løbet af 2010 og 201 L. I relation til selskabets investeringer i byggegrunde til fritidshuse i Lobos syd for Buenos Aires er der ikke sket yderligere, og disse tre grunde ejes fortsat med videresalg for øje. Området udvikler sig forsat positivt, og der har været en del investeringsaktivitet i løbet af Der har været afholdt et enkelt møde i selskabets advisory board, hvor projekternes økonomi, budgetter, skattemæssige aspekter, samt fremtidsudsigter er blevet gennemgået. Herudover har der været telefonisk dialog i forbindelse med beslutningen om tilbagekøb af egne aktier og beslutninger vedrørende selskabets valutaterminsforretninger. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabet realiserede et positivt resultat efter skat på DKK , hvilket ledelsen betragter som meget tilfredsstillende. Resultatet skyldes hovedsagligt indtægtshonorarer relateret til selskabets investeringer i General Paz projektet, som blev afsluttet i 2009, samt gevinster på en række af selskabets valutaterminskontrakter. Terminsforretninger som dog modsvares af nedskrivninger på selskabets anpartskapital. Den indre værdi faldt til DKK 2 L 5,4 pr. anpart, hvilket svarer til en tilbagegang på ca. 3 %. Negativ indvirkning herpå kan nævnes, at den samlede negative kurs- og valutaregulering af selskabets aktiepost i datterselskabet, Estrella Roja S.A. er DKK

9 Året startede i den globale finanskrise s tegn, og 2009 var på flere måder et vanskeligt år for det argentinske ejendomsmarked, hvor både prisfald og mere beskeden aktivitet på boligmarkedet var et par af konsekvenserne. Disse tendenser ramte dog ikke selskabets projekt i General Paz, som både blev solgt og færdigbygget. Denne succes var ikke nogen selvfølgelighed, men resultatet af en fokus på konkurrencedygtige kvadratmeterpriser og god værdi for pengene, i forhold til lejlighedernes beliggenhed, lave fællesomkostninger, funktionalitet og design. Det står delvist i kontrast til en række lignende og konkurrerende projekter i samme område, projekter som i dag fortsat ikke er afsluttet og solgt. I forbindelse med at én af selskabets anpartshaver ønskede at sælge sine anparter, valgte United Real Estate Holding ApS at købe en del af disse. Beløbet svarede til ca. 2,5 % af den samlede anpartskapital. Det var en samlet vurdering baseret på selskabets aktuelle likvide position, og at det efter ledelsens opfattelse ville skabe værdi for de nuværende anpartshavere at foretage et sådant opkøb. De resterende anparter blev fordelt mellem selskabets øvrige anpartshaver i henhold til vedtægternes bestemmelser vedrørende forkøbsret. 7

10 Udsigter for 2010 Den globale økonomi er i hastig forbedring som følge af massiv global rente- og pengepolitisk stimuli, og denne udvikling forventes også i et vist omfang at gavne den argentinske økonomi i det kommende år. Væksten i både USA og specielt Kina er positiv for landet, eftersom den blandt andet er med til at drive efterspørgslen og priserne op på specielt landbrugsafgrøder og mineraler. Hertil kommer, at en løsning mellem en række obligationsejere fra statsbankerotten i 200 L på den ene side og den argentinske regering på den anden side, vil være positiv for landets muligheder for ekstern finansiering og adgang til udenlandsk kapital. Politisk er der fortsat en række usikkerhedsmomenter for landet, men det seneste år har budt på en række forbedringer, specielt fordi den siddende præsident er blevet svækket og ikke i samme omfang som tidligere kan iværksætte nye lovinitiativer uden om kongressen. Som investor skal man dog huske på, og det gør ledelsen i United Real Estate Holding ApS også, at argentinsk politik er uforudsigelig. Derfor er udgangspunktet for alle investeringer, der foretages, at de ikke er baseret på noget bestemt politisk udfald eller scenario, bortset fra rimelig social stabilitet og en håndhævelse af den private ejendomsret. Ledelsen anser det for overvejende sandsynligt, at der i løbet af året vil kunne realiseres en række af selskabets investeringer. En opfattelse der blandt andet baseres på, at der allerede på nuværende tidspunkt er reserveret 3 ud af de 6 lejligheder i det igangværende byggeprojekt, O'Higgins 362. Samtidig står Lobos grundene foran en kommercialisering i det kommende år. Det er samtidig ledelsens vurdering, at der efterhånden er et stigende antal investeringsmuligheder i Buenos Aires, som både gør geninvesteringer og yderligere nyinvesteringer interessante. Derfor kan det komme på tale at rejse yderligere kapital, dels via kreditfinansiering, dels ved at rejse ny anpartskapital for at øge investeringsomfanget i løbet af det kommende regnskabsår. Som følge af et lavt kontantindskud forventes renteindtægterne at være på et markant lavere niveau, sammenlignet med de to foregående regnskabsår. Netto betragtet er United Real Estate Holding ApS eksponeret over for udviklingen i US DOLLAR, og et fald i US DOLLAR over for DANSKE KRONER ville påvirke både pengestrømme og investeringshovedstolen negativt. 8

11 Resultatopgørelse 1. januar december /08 DKK DKK Administrationsomkostninger Resultat før finansielle poster Indtægt af kapitalandele i dattervirksomheder før skat O O Andre driftsindtægter O Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før skat Skat af årets resultat O Årets resultat Re sultatdis ponering Forslag til resultatdisponering Overført overskud

12 Passiver Anpartskapital Overkurs ved emission O Overført resultat V alu takursreguleringer Egenkapital Kreditinstitu tter 4 O Skyldig skat O Kortfristede gældsforpligtelser Gældsforpligtelser Passiver

13 Egenkapitalopgørelse Virksomheds- Overkurs ved Overført Valutakurskapital emission resultat reguleringer I alt DKK DKK DKK DKK DKK Egenkapital primo Overført Køb af egne kapitalandele Salg af egne kapitalandele V alu takursreguleringer Årets resultat Egenkapital ultimo O

14 N oter til årsregnskabet Note L. Egne anparter Selskabet har i løbet af regnskabsåret erhvervet egne anparter for nom. DKK L 1.999,4 på kurs 160, til en samlet kursværdi af DKK Det svarer til 2,5% af den samlede anpartskapital. Direktionen vil i forbindelse med den førstkommende generalforsamling i 2010 anmode om at anparterne annulleres, og at anpartskapitalen nedsættes med det tilsvarende beløb. Note 2. Investeringer United Real Estate Holding ApS ejer for nom ARGENTINSKE PESOS aktier i datterselskabet Estrella Roja S.A., hvilket svarer til 67,30% af aktierne og det tilsvarende antal stemmer. Estrella Roja S.A. foretager de direkte investeringer i Argentina. Ledelsen har fundet det hensigtsmæssigt at tage årsregnskabets regler om fravigelse af konsolidering i anvendelse med henvisning til størrelsen af begge selskabers aktiviteter. Aktieposten i Estrella Roja S.A. er kurs- og valutakursreguleret direkte over egenkapitalen med DKK og optaget i balancen til værdien af ARS-DKK pr. 31/ på DKK På baggrund af regnskabet fra Estrella Roja S.A. pr. 31. december 2009 blev selskabets aktiekurs opgjort til ARS 1,025 pr. stk. Investeringer Aktiekurs Nom. Arg. ARS-DKK Beløb DKK Aktier i Estrella Raja S.A primo 1, , Ny-emission 1, , I alt før aktiekursregulering Kursregulering, aktier 1, , Aktier i Estrella Raja S.A. ultimo , Datterselskabet har ikke stiftet bankgæld eller forpligtet sig udover den investerede kapital. Estrella Roja S.A. Registreringsnummer (CUIT): Adresse: Pacheco de Melo 2065 PB A, Bs.As. C 1126AAE - Argentina 12

15 Note 3. Tilgodehavende på valutaterminsforretninger og renter Selskabet har igennem regnskabsåret lukket en række valutaterminsforretninger på salg af USD og i den forbindelse har United Real Estate Holding ApS pr. 3 L. december 2009 et tilgodehavende i Sparbank A/S på DKK Selskabet har ikke yderligere åbenstående terminskontrakter ved regnskabsårets afslutning. Selskabet har derudover ved årets udgang et rentetilgodehavende i Sparbank A/S på DKK 837. Note 4. Kreditfaciliteter m.v. United Real Estate Holding ApS havde ved udgangen af regnskabsåret kreditfaciliteter for DKK , og der var pr. 3 L. december 2009 ikke trukket på denne. Selskabet har ikke helt eller delvist stillet garantier eller ydet kaution. 13

16 Regnskabspraksis Regnskabsgrundlag Årsrapporten for United Real Estate Holding ApS for l. januar - 3 l. december 2009 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B virksomheder. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Generelt om indregning og måling Regnskabet er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip. Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af afdrag og tillæg/fradrag af den akkumulerede afskrivning af forskellen mellem kostprisen og det nominelle beløb. Herved fordeles kurstab og -gevinst over løbetiden. 14

17 Regnskabspraksis Generelt om indregning og måling (fortsat) Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på balancedagen. Som målevaluta benyttes danske kroner. Alle andre valutaer anses som fremmed valuta. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til trans aktions dagens kurs. Gevinster og tab, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens kurs. Forskelle mellem balancedagens kurs og transaktionsdagens kurs indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post, jf. dog afsnittet regnskabsmæssig afdækning. Resultatopgørelsen for udenlandske dattervirksomheder, der er selvstændige enheder, omregnes til transaktionsdagens kurs eller en tilnærmet gennemsnitskurs. Balanceposterne omregnes til balancedagens kurs. Valutakursreguleringer, der opstår ved omregning af egenkapitaler primo året og valutakursreguleringer, der opstår som følge af omregning af resultatopgørelsen til balancedagens kurs, indregnes direkte i egenkapitalen. 15

18 Regnskabspraksis Andre driftsindtægter/ -omkostninger Andre driftsindtægter og andre driftsomkostninger omfatter regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedernes hovedaktivitet, herunder avance og tab ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver. Skat af årets resultat Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. Balancen Kapitalandele i dattervirksomheder Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode. I balancen indregnes under posten "Kapitalandele i dattervirksomheder" den forholdsmæssige ejerandel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort med udgangspunkt i dagsværdien af de identificerbare nettoaktiver på anskaffelsestidspunktet med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer eller tab og med tillæg af resterende værdi af positiv forskelsværdi (goodwill) og fradrag af en resterende negativ forskelsværdi (negativ goodwill). Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder henlægges via overskudsdisponeringen til "Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode" under egenkapitalen. Reserven reduceres med udbytteudlodninger til moderselskabet og reguleres med andre egenkapitalbevægelser i dattervirksomhederne. 16

19 Regnskabspraksis Kapitalandele i dattervirksomheder (fortsat) Dattervirksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi indregnes til DKK O. Har moderselskabet en retslig eller en faktisk forpligtelse til at dække virksomhedens underbalance, indregnes en hensat forpligtelse hertil. Tilgodehavender Tilgodehavender indregnes i balancen til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab. Egenkapital Udbytte Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Egne kapitalandele Købs- og salgssummer for egne aktier indregnes direkte i egenkapitalen. Kapitalnedsættelse ved annullering af egne aktier reducerer selskabskapitalen med et beløb svarende til aktiernes nominelle værdi og forøger overført resultat. Udbytte af egne aktier indregnes direkte i egenkapitalen under overført resultat. Finansielle gældsforpligtelser Fastforrentede lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi. 17

20 United Real Estate Holding ApS Søndergaardsmark Vesløs Danmark 18