Tirsdag den 23. oktober 2012

Transkript

1 Tirsdag den 23. oktober 2012

2 Dagsorden Velkommen! Ejendomsinvestering hvorfor investering i fast ejendom? Cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark. Udfordringer & muligheder i det danske realkreditmarked Erhvervskundedirektør Tom Juul Jensen, Realkredit Danmark. Erhvervsejendomsmarkedet på Fyn Direktør Tony Hamilton, Home Erhverv. Networking & buffet På Gensyn! 2

3 Udfordringer & muligheder i det danske realkreditmarked Tirsdag den 23. oktober 2012 Tom Juul Jensen

4 Hovedbudskaber Stigende regulering & kapitalkrav Fra variabel til fast rente Fra afdragsfrihed til afvikling Forskellige finansieringsmodeller En unik & billig finansieringsform 4

5 Rundt om realkreditten Nationalbank 5

6 International & dansk regulering

7 7

8 EU giver mulighed for at danske realkreditobligationer kan opnå status som....assets of extremely high liquidity and credit quality. 8

9 International regulering status Europaparlementet: NSFR skal ind i direktivet og ikke udskydes. Generelle opstramninger der skal give plads til vækst. Udfasning af korte realkreditobligationer (F1) 9

10 Hvordan sikrer vi RD-kunderne får de mest attraktive renter? Flere forhold vigtige blandt andet: Assets of extremely high liquidity and credit quality. AAA-rating fra S&P og Fitch. 10

11 Hvordan sikrer vi RD-kunderne får de mest attraktive renter? Sammenhæng mellem stærk indtjening og pris på obligationer. God kreditkvalitet. Stor volume i et transparent marked. Solidt kapitalgrundlag. 11

12 Danske realkreditobligationer sikker havn SDO obligationer forskel til Statsobligationer; bp

13 Bernstein siger... Kilde: Realkreditrådets årsmøde

14 Pris på boliglån i europæisk sammenhæng Q årige obligationer. 5% 4% 3% 2% 1% 0% Kilde: EMF Quarterly Review DK IE ES IT DE NL SE 14

15 Pris på boliglån i europæisk sammenhæng Q årige obligationer 5% 4% 3% 2% 1% 0% Kilde: EMF Quarterly Review DK DE SE ES IE IT NL 15

16 Priser & rating

17 Tre ligninger med tre ubekendte Realkredit Danmarks kapitalstruktur Tabsgarantier 7,1 mia. (100bp) 33e seniorgæld 12,7 mia. (150bp) 37,2 mia. 25,7 mia. Solvensbehov Behov for overdækning rating Ansvarlig kapital 44,4 mia. (800bp) 34,2 mia. Behov for supplerende sikkerhed Beredskab 33e seniorgæld er det eneste skalerbare instrument, der kan benyttes til at opfylde kravene om overdækning - men der er en grænse - Alternativet er at øge den ansvarlige kapital ved at øge det opsparede overskud

18 Supplerede sikkerhed - SDRO/SDO vs. RO

19 Opsummering - bidragsforhøjelserne understøtter den høje kvalitet Øget kapitalkrav, grundet Høj kvalitet kræver kapital til at modstå tab Jo højere belåningsgrad jo større risiko for tab Refinansiering har fået større fokus som risiko parameter. Disse ekstraudgifter er vi nødt til at få afdækket, for ellers falder Realkredit Danmark/Danske Bank koncernens rating. En god rating er nødvendig for at kunne tilbyde vores kunder konkurrencedygtige produkter, f.eks. på realkreditlån, at opretholde i adgangen til kapitalmarkederne og vores handlefrihed, at kunne begrænse kapitalomkostninger. 19

20 Hvordan kan udviklingen for realkredit vendes? Mindsket indtjening Mindsket tillid Øget indtjening Øget tillid Den negative udvikling Dårligere kurser Højere rente Højere priser Den positive udvikling Bedre kurser Lavere rente Lavere priser Øget omkostning Dårligere rating Mindsket omkostning Bedre rating Øget kapitalkrav Mindsket kapitalkrav

21 Realkreditfinansieringsmodeller

22 Hvad er 2-lagsbelåning? Byerhverv og landbrug 1-lagsbelåning 2-lagsbelåning 1-lagsbelåning Boligudlejning 2-lagsbelåning RO 60-80% SDRO 0-60% RO 45-60% SDRO 0-45% SDRO 0-80% SDRO 0-60% Ved 2-lagsbelåning finansieres den inderste del af lånet med SDRO, mens den yderste del finansieres med RO ere 2-lagsbelåning udbydes af Nykredit RO erne rates lavere og omsættes kun i begrænset omfang

23 Rådgivningsbudskaber Opdateret den 22. oktober 2012

24 Vi anbefaler: Lås renten i længere tid! Overvej at låse renten fast i flere år af gangen fx ved at skifte til F3 eller F5 eller ved at omlægge til fastforrentet lån. Profilskifte: Det er når renten er lav, at det ofte kan betale sig at binde den flere år ud i fremtiden. Det beretter historikken om. Vi anbefaler derfor, at du profilskifter dit F1-lån til F3 eller F5. Og har du F3-lån, bør du også overveje at skifte til F5. Sidste frist for at ændre dit FlexLån er 25. oktober Omlæg til fast rente: Renten på de fastforrentede lån er på et historisk lavt niveau. Du bør derfor stærkt overveje, om ikke det er tid til at omlægge til et fastforrentet lån, hvor du kender renten på dit lån, så længe du har det. Du har også udsigt til at skære en pæn bid af din restgæld, når renterne engang stiger igen. Har dit FlexLån en løbetid på omkring: 15 år, kan du omlægge til et 15-årigt 2 % lån. 20 år, kan du omlægge til et 20-årigt 2,5 % eller 3 % lån år, kan du omlægge til et 30-årigt 3 % eller 3,5 % lån. 24

25 Historiske renter på FlexLån og prognose for 2013 Da renten på FlexLån F1 blev fastsat sidste gang landede den på 1. januar F1 F3 F5 F1 euro 1,24 % , ,38 4,88 5,17 Vi forventer, at F1-renten vil blive fastsat til i omegnen af 0,6 0,7 % ,08 4,13 4,31 ved den kommende rentetilpasning ,39 5,10 5,40 4, ,61 5,62 5,72 5,19 Renten på FlexLån F3 og F5, som ,95 4,77 5,09 3,47 skal rentetilpasses i år, blev sidst ,14 3,73 4,15 2,86 fastsat til hhv. 1,64 % og 2,13 % ,60 3,27 3,76 2, ,45 2,82 3,13 2,36 Vi forventer, at renten vil blive fastsat ,89 3,07 3,20 2,83 til i omegnen af 1,0 1,20 % for ,11 4,03 4,01 3,97 FlexLån F3 og 1,5 1,7 % for FlexLån F5 ved den kommende ,73 4,67 4,71 4,70 rentetilpasning ,20 4,56 4,64 4, ,78 2,81 3,34 1, ,52 2,18 2,81 1,34 Holder vores prognose stik, vil det være de lavest fastsatte renter på ,24 1,64 2,13 1,12 FlexLån nogensinde ,65 1,10 1,60 0,65 25

26 Aktuelle priser (22. oktober 2012) Variabelt forrentet lån Kurs Effektiv rente Kontant rente 1. års ydelse 1.års ydelse 1.års før skat før skat efter skat afdrag RD Cibor ,15 2,09% 0,86% RD Euribor ,90 2,09% 0,84% FlexLån F1 DKK 100,65 1,81% 0,54% FlexLån F3 DKK 102,93 2,37% 0,77% FlexLån F5 DKK 102,97 2,88% 1,29% FlexLån F10 DKK 97,92 3,73% 2,30% FlexLån F1 EUR 100,67 1,85% 0,49% FlexGaranti 5% 100,10 2,88% 1,63% FlexGaranti 5% io 99,89 2,88% 1,63% Fastforrentet lån Kurs Effektiv rente Kontant rente/ 1. års ydelse 1. års ydelse 1. års før skat pålydende rente før skat efter skat afdrag 3,5 % kontantlån 30 år 98,96 4,89% 3,58% % kontantlån 30 år 95,63 4,65% 3,35% % kontantlån 20 år 99,15 4,39% 3,10% ,5% kontantlån 20 år 96,15 4,22% 2,93% % kontantlån 15 år 96,09 3,85% 2,56% ,5 % obligationslån 30 år 98,96 4,90% 3,50% % obligationslån 30 år 95,63 4,69% 3,00% % obligationslån 20 år 99,15 4,40% 3,00% ,5% obligationslån 20 år 96,15 4,26% 2,50% Låneprovenue 1 mio. kr. Skatteprocent 25% og der regnes med et bidrag på 1,2%. Hvor intet andet er anført har lånet en løbetid på 30 år. 26

27 Renteprognose Låntype Kontantlånsrente Prognose for kontantlånsrenten om mdr. 6 mdr. 9 mdr. 12 mdr. FlexLån F1 DKK 0,54% 0,75% 0,75% 0,80% 0,85% FlexLån F2 DKK 0,59% 1,00% 1,00% 1,10% 1,10% FlexLån F3 DKK 0,77% 1,20% 1,20% 1,30% 1,30% FlexLån F5 DKK 1,29% 1,70% 1,70% 1,80% 1,80% FlexLån F10 DKK 2,30% 2,50% 2,50% 2,60% 2,60% FlexLån F1 EUR 0,49% 0,65% 0,65% 0,70% 0,75% Kontantrente Prognose for kontantlånsrenten om mdr. (kurs) 6 mdr. (kurs) 9 mdr. (kurs) 12 mdr. (kurs) 3% kontantlån 30 år 3,33% 3,42% (95,20) 3,44% (95,00) 3,45% (94,88) 3,46% (94,75) 3% kontantlån 20 år 3,12% 3,19% (98,60) 3,23% (98,25) 3,25% (98,13) 3,26% (98,00) 3,5% Kontantlån 30år 3,62% 3,67% (98,50) 3,71% (98,00) 3,72% (97,88) 3,73% (97,75) Swap-rente Prognose for swap-renten om mdr. 6 mdr. 9 mdr. 12 mdr. 5-årig swap rentesats DKK 1,24% 1,15% 1,15% 1,18% 1,20% 10-årig swap rentesats DKK 1,98% 2,00% 2,15% 2,23% 2,30% 5-årig swap rentesats EUR 1,02% 1,00% 1,00% 1,03% 1,05% 10-årig swap rentesats EUR 1,84% 1,85% 2,00% 2,08% 2,15% Prognose for den pålydende rente om mdr. 6 mdr. 9 mdr. 12 mdr. CIBOR6 0,59% 0,65% 0,75% 0,75% 0,75% EURIBOR3 0,20% 0,20% 0,20% 0,20% 0,20% Indskudsbevisrente -0,20% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Anm.: I kolonnen kontantlånsrente ddmmåå beregnes låntagernes kontantlånsrente dags dato ved optagelse af nyt FlexLån. Beregningen foretages med udgangspunkt i april-obligationerne. Det betyder, at længden på den rente, der vises, vil variere hen over året. Primo april vises dermed en 1-årig rente for FlexLån F1. 3 måneder senere dvs. primo juli viser en 9-måneders rente på FlexLån F1, da der her vil være 9 måneder til den næste rentetilpasning. Samme princip vil gøre sig gældende på de andre typer af FlexLån. I prognose-kolonnerne ønsker vi en renteprognose, der viser, hvad vi forventer, at hvad kontantlånsrenten på fx FlexLån F1 vil lande på, såfremt der var auktion om hhv. 3, 6, 9 og 12 måneder. Dvs. prognosen foretages altid på baggrund af en 12-måneders rente for FlexLån F1 og en 36 måneders rente for FlexLån F3 osv. Kolonnen viser således ikke, hvad vi forventer, at renten på et nyt FlexLån ligger på om fx 3 måneder, da dette normalt ikke vil være en 12-måenders rente. Husk at renterne er uden bidrag. Renteprognosen er fra den 15. oktober

28 Kredit & Kvalitet

29 Kredit & Kvalitet Kvalitet i beslutningsgrundlag Dokumentation Kredit Seneste 2 års regnskaber Resultat- & balanceopfølgning for indeværende år Drifts- og likviditetsbudgetter Ejendomsskemaer for ejendomskunder Drift- & likviditet på kunde/koncern niveau Servicering af fastforrentede lån med afdrag Stående / afdragsfrie lån & refinansiering heraf Rente- & afdragsfølsomhed Kautionskrav fra ultimativ(e) ejer(e) 29

30 Dansk realkredit er under forandring Nationalbanken Ratingbureauer Realkreditrådet og Realkreditforeningen EU lovgivning CRD IV og International regulering Basel III Dansk Realkredit Kredit & Pris 30

31 31