Tvangsauktioner i Danmark

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Tvangsauktioner i Danmark"

Transkript

1 Tvangsauktioner i Danmark Rapporten er udarbejdet af Camilla Riise

2 Finansøkonomuddannelsen 4. semester 2012 Hovedopgave Tvangsauktioner i Danmark Rapporten er udarbejdet af: Camilla Riise 4fib0212, Underskrift: Vejleder: Torben Engelbreth Jakobsen Afleveringsdato: 29. maj 2012 Antal tegn i rapporten: Antal normalsider: ca. 43 University College Nordjylland 1

3 Indholdsfortegnelse 1. Motivation Problemstilling Afgrænsning Metode Økonomisk udvikling i Danmark Udviklingen i antallet af tvangsauktioner Boligpriser Udviklingen på boligpriserne Sammenhæng mellem boligpriserne og tvangsauktioner Bruttonationalprodukt Udviklingen i bruttonationalproduktet Sammenhæng mellem bruttonationalproduktet og tvangsauktioner Disponibel indkomst Udviklingen i den disponible indkomst Sammenhæng mellem den disponible indkomst og tvangsauktioner Arbejdsløshed Udviklingen i arbejdsløsheden Sammenhæng mellem arbejdsløsheden og tvangsauktioner Inflation Udviklingen i inflationen Sammenhæng mellem inflation og tvangsauktioner Renten Udviklingen i renten Sammenhæng mellem renten og tvangsauktioner

4 5. Årsagen til stigningen i antallet af tvangsauktioner Multipel regressionsanalyse Usikkerhed i modellen Realkreditinstitutterne Lovgivning God skik Værdiansættelse af fast ejendom Realkreditinstitutternes forebyggelse af tvangsauktioner Vurdering af tiltag Truslen fra de afdragsfrie lån og rentetilpasningslånene Vurdering af trussel Ændringer i realkreditlångivningen Vurdering af nye lånetyper Politik i Danmark Pengepolitik i Danmark Den svenske model Vurdering af pengepolitiske tiltag Finanspolitik Midlertidig indkomstforøgelse Flere arbejdspladser Tiltag for boligmarkedet Vurdering af finanspolitiske tiltag Tvangsauktioner i USA Tiltag imod tvangsauktioner i USA Vurdering af tiltag fra USA Konklusion

5 10. Kildefortegnelse Internettet Bøger Artikler Publikationer Bilag Bilag 1 Økonomisk vækst i Danmark Bilag 2 1. Regressionsanalyse Bilag 3-2. Regressionsanalyse Bilag 4-3. Regressionsanalyse

6 1. Motivation I en analyse lavet af den amerikanske centralbank federal reserve, fremhæves Danmark som det sted på kloden, hvor husholdningerne er mest gældsatte. Gælden i Danmark udgør to gange den årlige disponible indkomst efter skat, hvilket er betydeligt mere end i Irland, Portugal og Spanien, der ofte udråbes til at være stærkt gældsplagede. 1 Størstedelen af alle danskere har gæld, fx gæld som opstår når man køber et hus eller en bil og for langt størstedelen er det ikke noget problem at skylde penge væk. Problemerne opstår først når gældsforpligtelserne ikke stemmer overens med indtægterne. Hvis en boligejer igennem længere tid ikke har kunnet betale terminerne, så kan kreditorer med pant i ejendommen til sidst begære boligen solgt på tvangsauktion. 2 I kølvandet på den finansielle krise er antallet af tvangsauktioner i Danmark eksploderet. Antallet af tvangsauktioner er fra år 2006 til år 2011 steget fra 1228 til 5002, hvilket svarer til en stigning på 407 %. 3 Sidste år kostede huse på tvangsauktion landet over 44 % mindre end huse i fri handel og lejligheder kunne købes for 30 % mindre end i fri handel. 4 Det høje antal af tvangsauktioner er et samfundsøkonomisk problem, ikke mindst for de familier der må gå fra hus og hjem, men også for de kreditorer, der mister hele eller dele af deres udlånte penge. Eksempelvis taber BRF Kredit op imod kr. pr. tvangsauktion. 5 Derfor er tvangsauktioner et vigtigt emne for en rådgiver i den finansielle sektor, hvorfor følgende problemstilling vil blive behandlet i projektet. 1.2 Problemstilling Der vurderes i rapporten hvilke tiltag der kan mindske antallet af tvangsauktioner i Danmark, ud fra en analyse af de bagvedliggende årsager for det stigende antal af tvangsauktioner. 1 Lars Erik Skovgaard, Danske husholdninger er verdens mest gældsatte, 25. februar 2010, Morgenavisen Berlingske Tidendes business-site (http://www.business.dk/oekonomi/danske-husholdninger-er-verdens-mest-gaeldsatte) 2 (erhvervs- og byggestyrelsens site for boligejere) 3 (Informationsside om tvangsauktioner) 4 Povl Dengsøe, Kæmperabat på tvangsauktioner, 14. juli 2011, Morgenavisen Berlingske Tidendes business-site (http://www.business.dk/bolig/kaemperabat-paa-tvangsauktioner) 5 Penge- og pensionspanelet, initiativer for gældsatte, maj 2011, side 11, forbrugerinformation om finansielle produkter og ydelser (www.pengeogpensionspanelet.dk) 5

7 1.3 Afgrænsning Opgaven afgrænses til kun at omhandle ejendomstyperne: Ejerlejlighed, parcel- og rækkehuse samt fritidshuse. Ejendomstyperne erhverv, landbrug og andel vil derfor ikke indgå i opgaven. Den afgrænses endvidere til kun at omhandle realkreditinstitutterne i forbindelse med løsning af problemstillingen, ud fra en betragtning af, at det er realkreditinstitutterne, som har flest penge pantsat i fast ejendom, bankerne vil derfor ikke blive taget i betragtning. 6

8 2. Metode Først skal der laves en overordnet analyse af Danmarks økonomi og hvordan den har udviklet sig siden 1980 erne. Specielt vil perioden igennem de sidste 10 år, fra år blive gennemgået. Herunder vil udviklingen i antallet af tvangsauktioner indgå. Faktorerne udvikling i boligpriser pr. kvadratmeter, landets BNP, disponibel indkomst, arbejdsløshed, inflation og obligationsrente vil ligeledes blive analyseret. Til at beskrive udviklingen for de sidste 10 år anvendes grafer, hvor tallene findes delvist på OECD og Realkreditforeningen. Derudover anvendes lærebøger, publikationer og artikler til analysen. Dette skal undersøges, for at finde ud af, hvorledes disse faktorer sandsynligvis påvirker antallet af tvangsauktioner. Dernæst skal der laves en multipel lineær regressionsanalyse. Udviklingen i tvangsauktioner indgår i analysen, som den forklarede variabel. Mens de resterede faktorer fra ovenstående analyse, vil blive afprøvet, som de forklarende variable. Dataene som analysen bliver baseret på, vil være de tal, som graferne i foregående analyse er bygget over. Analysen laves for, at få undersøgt, om der er nogle af faktorerne, der kan forklarer udviklingen af tvangsauktioner bedre end andre. Dermed er der mulighed for at få afklaret, hvilke faktorer der er årsag til, at der har været en stigning i antallet af tvangsauktioner. Herefter skal de vigtigste elementer i realkreditlovgivningen undersøges, her vil blive anvendt elementer fra realkreditlovens afsnit om god skik, samt bekendtgørelsen om værdiansættelse af fast ejendom. Information herom findes på internettet, på blandt andet information.dk, hvor man kan finde samtlige love i Danmark. Endvidere anvendes bogen Håndbog i boligfinansiering. Dette afsnit laves, for at kunne danne sig et indtryk af, om lovgivningen på området gør nok, for at mindske risikoen for tvangsauktioner. Efter at have undersøgt, hvad loven pålægger realkreditinstitutterne at gøre, undersøges dernæst, om nogle af realkreditinstitutterne har indført tiltag, ud over det lovgivningsmæssige, som er direkte rette mod at afhjælpe folk i økonomiske vanskeligheder. Til det, anvendes blandt andet en analyse lavet af penge- og pensionspanelet, omhandlende initiativer for gældsatte. Dette gøres for, at kunne vurdere, om realkreditterne selv bør gøre noget mere aktivt, for at forhindre tvangsauktionerne. Dernæst skal de forskellige realkredit lån som er på markedet i Danmark analyseres, her vil det blive undersøgt om nogle af de eksisterende lån udgør en trussel for boligejerne, herunder nævnes flekslån og afdragsfrie lån, dette gøre ved hjælp af diverse artikler og publikationer, som er lavet af 7

9 Nationalbanken blandt andre. I forbindelse med denne undersøgelse vil det blive beskrevet, hvad realkreditinstitutionerne har af muligheder, for at ændre på lånetyperne. For derefter at vurdere hvordan lånetyperne skal være i fremtidens Danmark, med henblik på at mindske antallet af tvangsauktioner. Efterfølgende undersøges de økonomiske politikker, der føres i Danmark i øjeblikket, både de pengepolitiske og de finanspolitiske. Det vil blive analyseret, om det ville være bedre, at føre andre politikker og i tilfælde af, så hvilke. Dette undersøges på baggrund af forskellige artikler og publikationer lavet af Nationalbanken. Analysen vil endvidere blive bygget op omkring de samfundsøkonomiske faktorer, der tidligere i regressionsanalysen, viste sig, at have en sammenhæng med udviklingen af tvangsauktioner. Alt dette undersøges, for at kunne vurdere, hvilke økonomiske politikker der bør føres i fremtiden, for at holde tvangsauktionerne på et så lavt niveau, som overhovedet muligt. Til sidst undersøges det, hvad man i USA har gjort, for at forebygge antallet af tvangsauktioner. Her vil både de pengepolitiske og finanspolitiske initiativer indgå, samt hvad der er blevet gjort på realkreditområdet. Endnu engang bliver analysen lavet i lyset af de faktorer, der fra regressionsanalysen er påvist, at have sammenhæng med udviklingen af tvangsauktioner. Til at belyse dette, anvendes artikler fra diverse nyhedsmagasiner, samt publikation lavet af Nationalbanken, hvori realkredit i Danmark og USA bliver sammenlignet. Undersøgelsen laves, for til sidst at kunne vurdere, om man i Danmark ville kunne anvende samme initiativer, til at dæmpe antallet af tvangsauktioner. 8

10 Antal 4. Økonomisk udvikling i Danmark Da tvangsauktioner er det centrale i opgaven, belyses først udviklingen herfor i dette kapitel. Dernæst er udvalgt 6 økonomiske variabler, som kan tænkes at have en indflydelse på antallet af tvangsauktioner, herunder: boligpriser, BNP, arbejdsløshed, disponibel indkomst, arbejdsløshed, inflation og renten. Udviklingen og årsagen dertil, vil blive analyseret i dette kapitel, ligeledes vil det blive beskrevet, hvordan disse 6 faktorer, har mulighed for, at påvirke antallet af tvangsauktioner 4.1 Udviklingen i antallet af tvangsauktioner Figur 1. Udviklingen i Tvangsauktioner Tvangsauktioner i Danmark År Antal Anm: Se bilag 1 for tal Kilde: Realkreditrådet og realkreditforeningen, samt egen tilvirkning Historisk set har især 80 erne og starten af 90 erne været præget af et meget højt antal af tvangsauktioner. I starten af 90 erne var antallet af tvangsauktioner på det højeste med ca tvangsauktioner på et år. 6 Herefter begyndte antallet af tvangsauktioner at falde til et lavere niveau frem til i dag. Denne tendens har imidlertid ændret sig. Antallet af tvangsauktioner har været stigende over de sidste par år og er nu på det højeste niveau siden 90 erne. Fra år 2006 hvor antallet af tvangsauktioner er målt lavest de seneste 10 år med 1231 på et år og frem til år 2010 hvor antallet er målt til 5222, har der været en stigning på 324 %, hvilket er illustreret i figur 1, hvor udviklingen på tvangsauktioner er vist over de sidste 10 år. Set i lyset af antallet af tvangsauktioner i 90 erne må man sige, at antallet i dag er på et lavere niveau end dengang.. 6 Jens L Pedersen, Historisk set relativt få tvangsauktioner i 2011, 5. januar 2012, Nykredit, Bank- og realkreditinstitution (http://www.nykredit.dk/omnykredit/info/presse-ir-analyser/analyser-2012/historisk-faa-tvangsauktioner.xml) 9

11 Ud over at der er sket en stigning i antallet af tvangsauktioner, er andelen af private, som er bagud med betaling af deres lån høj i øjeblikket. 0,4 pct. af boligejerne med realkreditlån, havde i september 2010 haft månedslange restancer på deres boliglån. Det svarer til, at omkring boligejere har haft problemer med at betale juni-terminen til realkreditinstituttet. Dertil kommer de personer, som har problemer med at betale terminen på deres boliglån i banken. Ergo er andelen af folk, som er i risikozonen for at få deres hus solgt på en tvangsauktion høj i øjeblikket Boligpriser Prisudviklingen på et boligmarked er på kort og mellemlang sigt altovervejende bestemt af efterspørgslen efter boliger. Dette skyldes, at udbuddet af boliger kun langsomt kan tilpasse en stigende efterspørgsel i form af nybyggeri, hvorfor det også er mest interessant, at undersøge hvad der påvirker efterspørgslen efter boliger og derved får priserne til at stige eller falde Udviklingen på boligpriserne Hvis man ser på prisudviklingen på boliger over de sidste 50 år, så er boligpriserne gennemsnitligt steget 1-2 % om året, målt i faste priser. Fra år 1995 ændrede denne tendens sig og boligpriserne begyndte at stige kraftigt i forhold til tidligere år. I den tiårige periode fra år 1995 til år 2005 er prisen på en villa steget med 126 % svarende til en årlig stigning på 12,6 %, mens prisen på en ejerlejlighed i denne periode er steget med hele 233 %, svarende til en årlig stigning på 23,3 %. 9 I år 2007 toppede boligpriserne samlet set og er efterfølgende faldet drastisk frem til i dag. Alene fra 3. kvartal i år 2007og frem til 2. kvartal i år 2009 faldt de reale boligpriser med 23 %. 10 Denne udvikling er illustreret i figur 2. 7 Penge- og pensionspanelet, initiativer for gældsatte, maj 2011, side 31, forbrugerinformation om finansielle produkter og ydelser (www.pengeogpensionspanelet.dk) 8 Henrik Kjær og Morten Vibe-Pedersen Microøkonomi Academica, 1. udgave år 2009, side Margit Kjeldgaard, Boligmarkedet og boligpolitik i Danmark, Columbus, 1. udgave, år 2006, side Jens Lunde, Boligpriserne på vej ned af en rutsjebane, juli 2009, Ansatte ved Copenhagen Business School (http://staff.cbs.dk/jenslunde/fi70_jl2.pdf) 10

12 Kr Figur 2: Boligprisudvikling pr. kvadratmeter Boligpriser Parcel-/rækkehus Ejerlejlighed Fritidshus År Anm: Se bilag 1 for tal Kilde: Realkreditrådet og Realkreditforeningen, samt egen tilvirkning Mange økonomer mener, at prisudviklingen på boliger de senere år, ikke kan forklares af normale makroøkonomiske forhold, som eksempelvis, befolkningsudvikling, indkomst og prisen på substituerende boligformer, men i stedet skal forklares af andre faktorer. I en analyse lavet af Danmarks Nationalbank er man kommet frem til, at den stigning der var i boligpriserne fra årtusindeskiftet og frem til år 2007 i høj grad kan forklares af udbredelsen af nye lånetyper. Herunder er rentetilpasningslånet som blev indført i år 1996, men som først for alvor blev populært ved årtusindeskiftet og de afdragsfrie lån som blev introduceret i år En anden faktor der har medvirket til de stigende priser er ejendomsværdiskatten, som blev fastfrosset i år Beregninger lavet af Nationalbanken viser, at de reelle boligpriser kun ville være steget med ca. 15 % fra slutningen af 1999 og frem til begyndelsen af år 2007, modsat den stigning på 71 % der rent faktisk indtraf, hvis ikke ejendomsværdiskatten var blevet frosset fast og de nye låneformer var blevet introduceret på markedet. En sidste ting som undersøgelsen peger på kan have haft en effekt på udviklingen af boligpriserne, er de psykologiske effekter. Årene 2004 til år 2006 kan karakteriseres som en boligprisboble, hvor priserne i høj grad blev løsrevet fra de ellers 11

13 underliggende økonomiske forhold og snarere drevet af folks forventninger om yderligere prisstigninger og derved også større kapitalgevinster i fremtiden. 11 Fra år 2007 og frem til i dag er boligpriserne som tidligere nævnt faldet. Kort fortalt kan man sige, at faldet i de danske boligpriser startede i USA med suprime krisen, der senere blev til den verdensomspændende finansielle krise, som var præget af mistillid og formindsket udlån de finansielle institutioner imellem, hvilket også har gjort det sværere for de private at låne. 12 Senere har den Europæiske gældskrise skabt utryghed på de forskellige markeder og derved fastholdt de faldende boligpriser, 13 samt været medvirkende til at skabe negative forventninger hos forbrugeren. Af denne grund tales der derfor i tiden om en negativ boligboble, hvor folks forventninger til yderligere faldende boligpriserne bliver en selvopfyldende profeti. 14 Hvis boligpriserne i fremtiden skal op på samme niveau som i år 2007, kommer det til at tage cirka 15 år, svarede til en årlig stigning på 1-2 %, som boligpriserne tidligere nævnt, gennemsnitligt er steget med over de sidste 50 år. Derfor er det ikke urealistisk at boligpriserne først når 2007 niveauet igen i år Sammenhæng mellem boligpriserne og tvangsauktioner I Danmark har man mulighed for at belåne stort set hele husets værdi, hvis banken og realkreditinstituttet vel og mærke giver lov til det. Ifølge realkreditlovgivningen må der gives realkreditlån for 80 % til ejerboliger og hvis de resterende 20 % skal finansieres kan det ofte gøres igennem banken. For fritidshuse er der en grænse på realkreditbelåning der på 60 %. 16 Dette er en forholdsvis høj belåningsgrad og den mindsker boligejernes fleksibilitet, i tider hvor boligpriserne falder. Et eksempel herpå kunne være et yngre par med 2 børn, som havde købt en villa i Aalborg i år 2007 da boligpriserne var højest, de havde opsparet 5 % til udbetalingen, de resterende penge er lånt med henholdsvis 75 % i et realkreditinstitut med lån med 10 års afdragsfrihed og det resterende 20 % er et banklån. Året er nu år 2011 og boligpriserne er faldet så meget at familien nu skylder flere penge væk på huset, end det vil kunne sælges for, de er derfor teknisk insolvente. Derudover har faderen mistet sit job, der normalt gav før skat og modtager i stedet dagpenge på Niels Arne Dam m.fl, Udviklingen på ejerboligmarkedet i de senere år Kan boligpriserne forklares, side 1-3 Danmarks Nationalbank, centralbank i Danmark, Kvartalsoversigt 1. kvartal 2011, Del 2 12 Jens Lunde, Boligpriserne på vej ned af en rutsjebane, juli 2009, Ansatte ved Copenhagen Business School (http://staff.cbs.dk/jenslunde/fi70_jl2.pdf) 13 Laura Marie Sørensen Overvismand: Danskerne har mistro til økonomien, 29. november 2011, Danmarks Radio (http://www.dr.dk/nyheder/penge/2011/11/29/ htm) 14 Ritzau Bernstein: Huspriserne burde stige, 21. marts 2012, Avis, distribueret af: Medieselskabet Nordvestsjælland) (http://www.nordvestnyt.dk/artikel/150316:indland--bernstein--huspriserne-burde-stige) 15 Økonomi-og erhvervsminesteriet, Boligmarkedet og boligejernes økonomi, april 2010, side 11, ministerium for økonomi og erhverv 16 (Oversigt over lovgivning i Danmark) 12

14 % kr. før skat. 17 Denne nedgang i indkomsten medvirker, at familien kan få sværere ved at betale terminerne og da huset allerede er fuldt belånt, er der ingen friværdi at tage af, hvis familien kommer i økonomiske problemer, som der eksempelvis havde været, hvis huspriserne i stedet havde været stigende. 4.3 Bruttonationalprodukt Bruttonationalproduktet anvendes til at beskrive den økonomiske vækst i Danmark og den beskriver, hvor meget der samlet bliver produceret i landet af varer og tjenesteydelser. Hvis landets BNP vokser med minimum 2 % om året er der højkonjunktur i landet, mens der er lavkonjunktur hvis den er under 2 %. 18 Landets BNP kan opgøres med denne ligning: BNP=C(Privat forbrug)+i(investeringer)+g(offentligt forbrug)+x(eksport)-z(import) 19 Derfor kan bruttonationalproduktet også defineres som landets samlede indkomst der fordeles mellem lønmodtagere, virksomheder og det offentlige. 20 Figur 3: Den økonomiske udvikling i Danmark Økonomisk udvikling År BNP Disponibel indkomst Arbejdsløshed Inflation Anm: Se bilag 1 for tal Kilde: OECD, samt egen tilvirkning 17 (Uvildig formidler af information omkring dagpenge og satser) 18 Hans Jørgen Biede, makroøkonomi, Academica, 2. udgave år 2009, side Ibid, side (Online leksikon, redigeret og verificeret af fageksperter) 13

15 4.3.1 Udviklingen i bruttonationalproduktet Fra starten af 1990 og frem til 1994 var væksten i Danmark meget lav, hvilket især skyldes økonomiske stramninger og høje lønstigninger i løbet af 1980 erne. I 1994 steg væksten markant, grundet en aktiv økonomisk politik og var det følgende år på knap 6 %. Denne pæne vækst fortsatte frem til år 2001, hvorefter der var 3 år med lavkonjunktur. Fra år 2004 til år 2008 lå væksten igen på et pænt niveau imellem 2-4 %. Denne højkonjunktur sluttede brat i år 2008 i forbindelse med finanskrisen og væksten dette år var negativ på -1,1 %. 21 Året efter var der endnu større negativ vækst, her er den målt til -5,2 % i forhold til året før. Siden år 2009 er væksten forbedret en anelse i Danmark, sidste år var den på 1,0 % og er derfor stadig på et lavt niveau, jf. figur 3. Den lave vækst skyldes blandt andet, at mange af Danmarks vigtigste eksportmarkeder ligeledes oplever lav vækst som følge af den gældskrise som Europa er plaget af. En anden årsag er, at de danske husholdninger og virksomheder er tilbageholdende med at forbruge og lave investeringer, på trods af en lav rente Sammenhæng mellem bruttonationalproduktet og tvangsauktioner Stigningen i et lands produktion er baggrunden for, at der kan skabes en stigning i folks levestandard, som tidligere nævnt kan BNP defineres som er lands samlede løn, derfor jo højere BNP er jo rigere er landet og omvendt fattigere hvis den er lav. Den økonomiske vækst i Danmark har også stor betydning for ledigheden. Økonomen Arthur Okun har opstillet en sammenhæng også kaldet Okuns lov, som angiver, at ændringer i ledigheden kan bestemmes ud fra den økonomiske vækst. Des større den økonomiske vækst er, jo mere vil ledigheden falde og omvendt i tider med lavkonjunktur vil der ofte være tendens til højere ledighed. 23 Hvilket betyder at i tider som den vi gennemgår lige nu, vil der hovedsagligt være en større arbejdsløshed og en formindsket samlet indkomst i Danmark, hvilket vil påvirke antallet af tvangsauktioner i en negativ retning. 4.4 Disponibel indkomst Udgangspunktet for at man som husholdning har noget at forbruge er den disponible indkomst. Den disponible indkomst er den indtægt man har efter skat Hans Jørgen Biede, makroøkonomi, Academica, 2. udgave år 2009, side Aktuelle økonomiske og monetære tendenser side 1-2 Danmarks Nationalbank, Kvartalsoversigt 1. kvartal 2012, Del 1, centralbanken i Danmark 23 Hans Jørgen Biede, makroøkonomi, Academica, 2. udgave år 2009, side Ibid, side

16 4.4.1 Udviklingen i den disponible indkomst Samlet set er den disponible indkomst steget pænt i årene 2001 til 2007 jf. figur 2, her har der gennemsnitligt set været en stigning på ca. 2,5 % om året. I årene 2008 og 2009 var udviklingen i de disponible indkomster meget lav, i 2009 ses der et direkte fald på -1.1 % i forhold til året før, dette på trods af skattenedsættelser i år Dette skyldes blandt andet finanskrisen negative virkninger på produktionen, arbejdsstyrken og beskæftigelsen. En anden årsag er, at man i 2009 kunne få udbetalt sine indestående på Særlig Pensionsopsparing, hvilket rigtigt mange danskere valgte. Disse indkomster indgik ikke i opgørelsen af den disponible indkomst, til gengæld gjorde skattebetalingerne af dem. 25 I år 2010 har der til gengæld været en modsvarende stigning i den disponible indkomst, som steg med 5,2 % i forhold til året før, blandt andet på grund af store skattenedsættelser og stigninger i overførselsindkomsterne Sammenhæng mellem den disponible indkomst og tvangsauktioner En nedgang i den disponible indkomst kan påvirke antallet af tvangsauktioner i en negativ retning, i og med at folk dermed får et lavere rådighedsbeløb og dermed færre penge til at betale terminerne. Hvorimod en stigning i den disponible indkomst alt andet en lige vil give folk flere penge at kunne forbruge og dermed også flere penge til at betale terminerne. 4.5 Arbejdsløshed Ledigheden betragtes som en central indikator for den økonomiske udvikling, og følger i høj grad landets konjunkturudvikling som er fastlagt ud fra udviklingen i BNP Udviklingen i arbejdsløsheden Som tidligere nævnt jf. side 14, var der høj økonomisk vækst i Danmark i årene i denne periode faldt ledigheden i Danmark betydeligt, fra næsten 12 % i 1994 og ned til 4,6 % i år Derefter steg arbejdsløsheden en smule indtil år 2004, grundet lavkonjunkturen. Den følgende højkonjunktur førte til et markant fald i ledigheden og i år 2008 var ledigheden nede på 3,3 %, hvilket er meget lavt historisk set. Som følge af finanskrisen har ledigheden været stigende både i år 2009 og 2010, hvor den var oppe på 7,4 %. 27 Dette er illustreret i figur Per Ulstrup Johansen og Mikael Trier, Danmarks økonomi siden 1980 en oversigt, Handelshøjskolens forlag, 9. udgave 2011, side Morten Hoyrup, Vores indkomster steg markant sidste år, 14. december 2011, Finansnyt fra nyhedskanalen tv2 (http://finans-dyn.tv2.dk/nyheder/article.php/id :vores-indkomster-steg-markant-sidste-%c3%a5r.html) 27 Per Ulstrup Johansen og Mikael Trier, Danmarks økonomi siden 1980 en oversigt, Handelshøjskolens forlag, 9. udgave år 2011, side

17 4.5.2 Sammenhæng mellem arbejdsløsheden og tvangsauktioner Høj ledighed kan påvirke antallet af tvangsauktioner i en negativ retning, da det ofte medfører en nedgang i den disponible indkomst og folk derfor har færre penge til at betale deres udgifter, såsom ydelserne på deres lån, mens lav ledighed, alt andet end lige vil have en positiv effekt på antallet af tvangsauktioner. 4.6 Inflation Inflationen defineres som vedvarende prisstigninger. Det er derfor ikke i sig selv inflation, hvis priserne tager et hop opad, eksempelvis som følge af stigende afgifter. Der er først når dette prishop igennem flere perioder får priserne til at stige procentvist mere end tidligere, at man taler om stigende inflation. Det skal dog nævnes, at det i praksis stort set er umuligt at skelne imellem de såkaldte prishop og egentlig inflation, idet inflation måles som den procentvise stigning i priserne fra år til år, derfor vil et prishop vise sig som inflation det efterfølgende år Udviklingen i inflationen Det gennemsnitlige niveau for forbrugerpriserne var i år 2010 tre gange så højt, som det var i år 1979, den gennemsnitlige årlige stigning i perioden har derfor været på 3,6 %. I 80 erne var stigningen højere end i de efterfølgende tider. Her var en gennemsnitlig årlig stigning på 6,9 %, mens at der fra 1990 og frem til i dag har været en betydelig lavere årlig prisstigning med et gennemsnit på 2,1 % om året. I 2004 var prisstigningerne særligt lave, de var dette år på 1,2 %, grundet faldende priser på import og fødevarer. I år 2008 var inflationen helt oppe på 3,4 %, grundet store prisstigninger på olie- og fødevarer. Året efter ses et kraftigt fald i inflationen, som følge af finanskrisen, denne tendens fortsætter det efterfølgende år og skyldes blandt andet lavere oliepriser. I 2010 var inflationen igen højere, blandt andet på grund af en stigning i olie- og fødevarepriserne. 29 Se endvidere figur 2 for udvikling. I øjeblikket er der en forholdsvis høj inflation i Danmark på trods af den lave vækst, dette skyldes blandt andet at benzinen er meget dyr i øjeblikket, oven i det, har den høje inflation også været hjulpet på vej af højere afgifter på blandt andet mad og alkohol Hans Jørgen Biede, makroøkonomi, Academica, 2. udgave år 2009, side Per Ulstrup Johansen og Mikael Trier, Danmarks økonomi siden 1980 en oversigt, Handelshøjskolens forlag, 9. udgave år 2011, side Politiken, Benzinpriser holder inflationen oppe, 10. april 2012, Politiken: nyhedsavis (http://politiken.dk/tjek/penge/dinepenge/ece /benzinpriserne-holder-inflation-oppe/) 16

18 4.6.2 Sammenhæng mellem inflation og tvangsauktioner I øjeblikket stiger priserne mere end lønningerne, det betyder at folk skal tjene mere nu for at kunne købe det samme, som for et år siden. Stigningen i priserne har medført en gennemsnitlig stigning i udgifterne for en almindelig familie på ca over der seneste år, så hvis ikke den disponible indkomst er steget lige så meget eller mere, kan det derfor være kritisk for familiens økonomi. For høj inflation vil altså dermed kunne have negative effekter på antallet af tvangsauktioner Renten I Danmark er det Nationalbanken som fastsætter renteniveauet for bankerne og realkreditternes indlån og udlån, men i og med, at vi i Danmark fører fastkurspolitik overfor for euroen, er nationalbanken nødt til at lade renten i Danmark følge den rente som Den Europæiske Centralbank fastsætter. 32 Dette er illustreret i figur 3, hvoraf det ses, at den korte danske obligationsrente følger eurorenten med minimale udsving, det ses også, at den lange obligationsrente også følger eurorenten når den stiger og falder. Figur 4: Udviklingen i de lange og korte obligationsrenter Anm: Se bilag 1 for tal Kilde: Realkreditrådet og Realkreditforeningen Udviklingen i renten I starten af 80 erne var den gennemsnitlige korte obligationsrente helt oppe omkring de 20 % pr år, 33 hvilket er meget, hvis man sammenligner med det renteniveau, der har været de seneste 10 år. Jf. figur 3 ses det, at den korte rente var høj omkring årtusindeskiftet, derefter har den været 31 Politiken, Benzinpriser holder inflationen oppe, den 10. april 2012, Politiken: nyhedsavis (http://politiken.dk/tjek/penge/dinepenge/ece /benzinpriserne-holder-inflation-oppe/) 32 Hans Jørgen Biede, makroøkonomi, Academica, 2. udgave 2009, side Per Ulstrup Johansen og Mikael Trier, Danmarks økonomi siden 1980 en oversigt, Handelshøjskolens forlag, 9. udgave 2011, side

19 faldende frem til år 2004, hvor den var helt nede i 2,34 %, derefter steg renten en anelse frem til år 2008, hvor den var oppe på 4,87 %. Siden år 2009 har renten, på grund af den lempelige pengepolitik i kølvandet af den finansielle krise og gældskrisen i Europa, virkelig været nede på lavt niveau, og i år 2010 var den korte obligationsrente helt nede på 1,29 % Sammenhæng mellem renten og tvangsauktioner Renteudgiften udgør en væsentlig post i boligejernes budget, og kan derfor have stor betydning for boligejernes økonomiske situation. Når renten er så lav, som den er i disse tider, så nyder boligerne godt af det, da ydelserne på deres lån ikke er så store, som hvis renten var højere. Men når renten engang begynder at stige, kan mange mennesker komme i farezonen, for ikke at kunne betale deres lån. Hvis bare renten stiger med 1,5 procentpoint i forhold til, hvad den er på nu, hvilket ifølge økonomer ikke er urealistisk, så vil det betyde en fordobling i boligudgiften. Specielt er det folk der har optaget flekslån, som er udsatte hvis renten stiger Newspaq, Nu kommer næste Bølge tvangsauktioner, 9. december 2010, Magasinet Penge og Privatøkonomi (http://penge.dk/bolig/artikler-bolig/nu-kommer-naeste-boelge-tvangsauktioner) 18

20 5. Årsagen til stigningen i antallet af tvangsauktioner I det foregående kapitel blev udviklingen af 6 faktorer, som formodes kan have haft en indflydelse på udviklingen af tvangsauktioner beskrevet. Disse skal nu anvendes i en multipel regressionsanalyse, for at kunne fastlægge hvilke af faktorerne der bedst kan forklarer hvorfor antallet af tvangsauktioner er steget. I denne analyse vil den forklarende variabel Y være udviklingen i tvangsauktioner fra år 2001 til år 2010 mens de forklarende variable vil være udviklingen i boligpriser, BNP, disponibel indkomst, arbejdsløshed, inflation og obligationsrenten for samme periode. Dette kan derfor udtrykkes i denne linearkombination: 35 Eller Tallene som anvendes i analysen, kan findes i bilag Multipel regressionsanalyse I modellen jf. bilag 2, ses det, at der er en forklaringsgrad på 0,9474, men at variablerne boligpriser, BNP, disponibel indkomst og renten er insignifikante, idet deres p-værdier ligger langt over signifikansniveauet på 5 %. Når der optræder insignifikante variable skyldes det enten, at de anvendte variable er irrelevante, eller også er det fordi der er en tæt korrelation mellem to eller flere variable. 36 Derfor elimineres variablen boligpriser, da denne har den største p-værdi og der foretages en ny test som kan findes på bilag 3. I denne test er variablerne BNP, disponibel indkomst og obligationsrenten stadig insignifikante, men forklaringsgraden er steget til 0,9601. Da der stadig indgår insignifikante variabler, foretages der endnu en test, hvor variablen BNP denne gang vil blive fjernet, idet denne har den største p-værdi, så der nu er fire X-variable tilbage. Den nye model kan findes i bilag 4 og her ses det, at alle 4 variable har en p-værdi, der ligger under 0,05, hvilket betyder, at de alle er signifikante nu. Endvidere ses det, at der for testen er en samlet p- værdi på 0, , hvilket ligeledes ligger under testniveauet på 5 % og modellen er derfor 35 Kenneth Hansen og Charlotte Koldsø, Statistik i økonomisk perspektiv, Academica, 1. udgave 2007, side Kenneth Hansen og Charlotte Koldsø, Statistik i økonomisk perspektiv, Academica, 1. udgave 2007, side

21 brugbar. Forklaringsgraden er i denne test steget til 0,9631, hvilket betyder at 96,31 % af variationen kan forklares af de fire X-variable og derfor må denne model siges at være god. kan ikke forkastes hvis p-værdierne er større end, som er på 0,05 og i og med at alle p- værdierne ligger under dette niveau, resulterer det i at forkastes. Dette betyder at der er 95 % sandsynlighed for, at udviklingen i den disponible indkomst, arbejdsløsheden, inflationen og obligationsrenten kan forklarer 96,31 % af variationen i udviklingen af tvangsauktioner. Derfor vil den nye linearkombination kunne udtrykkes sådan: og indsættes koefficienterne fra analysen på bilag 4 bliver kombinationen denne: Hvis man skal forklarer, hvad ovenstående linearkombination er et udtryk for, så kan man sige at det første led fortolkes som et startniveau for antallet af tvangsauktioner. Andet led udtrykker at hver gang den disponible indkomst stiger med 1 % falder antallet af tvangsauktioner med 196 og omvendt, hvis den disponible indkomst falder med 1 %, så stiger antallet af tvangsauktioner med 196. Det samme kan man sige om arbejdsløsheden, stiger den med 1 %, så vil antallet af tvangsauktioner stige med 1467 og den vil ligeledes falde med 1467, hvis arbejdsløsheden falder med 1 %. Inflationen vil få tvangsauktionerne til at stige med 878 for hver gang den stiger 1 %, mens den vil falde det samme ved et fald i inflationen på 1 %. Sidste koefficient er renten, hvis renten stiger med 1 % vil antallet af tvangsauktioner stige med 395, men omvendt også falde med 395 hvis renten falder 1 % Usikkerhed i modellen Selv om der i modellen ikke kunne påvises nogen direkte lineær sammenhæng imellem den forklarede variable tvangsauktion og de forklarende variabler BNP og boligpris, kan de alligevel godt have en eller anden form for sammenhæng med antallet af tvangsauktioner. BNP kan have en indirekte effekt på udviklingen af tvangsauktioner. Med denne faktor måler man den økonomiske vækst, som dermed kan fortælle noget om landets korrekturer og historisk set har man kunnet påvise en sammenhæng mellem udviklingen af især BNP og ledigheden, jf. Okuns lov side 14. Ligeledes vil konjunkturudviklingen kunne have en indflydelse på den disponible 20

22 indkomst, som ifølge modellen, er en af årsagerne til udviklingen i antallet af tvangsauktioner og man kan derfor konkludere, at der er stor sandsynlighed for, at udviklingen i BNP har haft en indirekte indflydelse på stigningen i antallet af tvangsauktioner. Figur 5: Procentvis udvikling i antallet af tvangsauktioner og boligprisen pr. kvm. 120,00 100,00 80,00 60,00 40,00 20,00 0,00-20,00-40,00-60, Tvangsauktioner Boligpriser Anm: Se bilag 1 for tal Kilde: Realkreditrådet og Realkreditforeningen, samt egen tilvirkning I modellen kunne der ligeledes ikke findes nogen lineær sammenhæng imellem udviklingen i antallet af tvangsauktioner og udviklingen i den gennemsnitlige kvadratmeterpris på boliger. Men betragter man figur 5, hvor den procentvise udvikling i forhold til året før er illustreret for førnævnte variabler, ses det, at årene fra år 2001 til år 2007, hvor der har været en stigning i boligpriserne, også kan findes et mærkbart fald i antallet af tvangsauktioner, mens at antallet af tvangsauktioner er eksploderet samtidig med, at der konstateres et fald i boligpriserne pr. kvadratmeter. Derfor må der alligevel kunne konstateres en sammenhæng imellem de to variabler. 21

23 6. Realkreditinstitutterne Realkreditinstitutterne har et stort ansvar, når de skal rådgive deres kunder om deres privatøkonomi. De skal hjælpe kunderne, så deres økonomi kan hænge sammen, uden at de risikerer ikke at kunne betale terminerne og dermed måske ende med at få deres hus solgt på en tvangsauktion. Særligt i en tid, hvor der er en tendens til et højt antal tvangsauktioner. 6.1 Lovgivning Ligesom alle andre virksomheder, der udbyder et produkt skal realkreditinstitutterne og bankerne følge blandt andet aftaleloven, lov om forbrugerbeskyttelse osv., men der er også nogle helt specielle regler, som gør sig gældende for banker og realkreditinstitutter og som er med til at beskytte forbrugerne, så de får den bedst mulige rådgivning og ikke risikerer at ende med deres hus på tvangsauktion God skik I Danmark er det økonomi og erhvervsministeren, som fastsætter regler om god skik inden for det finansielle område. Dette er beskrevet i bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder, investeringsforeninger mv. Denne lovgivning fastlægger regler for, hvordan de finansielle institutioner etisk skal agere overfor deres kunder. Blandt andet står der, at en finansiel virksomhed skal handle redeligt og loyalt overfor sine kunder og at der ikke må anvendes vildledende eller urigtige angivelser eller undlades vigtige informationer. 37 I denne bekendtgørelse er der et afsnit med særlige regler om rådgivning omkring lån i fast ejendom, som jo i denne forbindelse er relevant, da det er folk med lån i fast ejendom, som er i risikozonen for at få huset på tvangsauktion. Før et realkreditinstitut udsteder et lån med sikkerhed i fast ejendom, skal instituttet informere kunden om relevante produkttyper på markedet og om fordele og ulemper ved disse. For lån der udbydes af instituttet, eller formidles for andre institutter, skal der ved rådgivningen som minimum oplyses følgende: 1)De væsentligste egenskaber ved de lån, som instituttet udbyder eller formidler, herunder fordele og ulemper vurderet i forhold til kunden. 2) De årlige omkostninger i procent (ÅOP) på rådgivningstidspunktet ved de relevante lån. 37 https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id= /(Fælles statsligt retsinformationssystem) 22

24 3) Opsigelses- og indfrielsesvilkår, herunder om indfrielse kan ske ved kontant betaling eller ved køb og indlevering af obligationer. 4) Mulighederne for og omkostninger ved låneomlægning eller førtidig indfrielse. 5) Instituttets normale prismæssige vilkår for dets kunder for de relevante lån. Stk. 3. For realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, skal der ved rådgivningen oplyses om den eventuelle sammenhæng mellem lånet og obligationsudstedelsen samt om muligheden for at aftale kurssikring. 38 Instituttet skal altså kort sagt sørge for, at kunden er grundigt informeret inden de udsteder lån. Denne lov beskytter derfor boligejerne, så de får den bedst mulige rådgivning, inden de optager et lån. Boligen er for mange mennesker også den største investering de nogensinde kommer til at lave og derfor er det vigtigt, at de er ordentlig informeret om, hvad deres udgifter frem over vil blive, så der ikke bliver nogen grimme overraskelser, efter at lånet er optaget Værdiansættelse af fast ejendom Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. indeholder regler om, hvor store lån der må ydes i en ejendom. Dette er udtrykt ved en lånegrænse, som skal sættes i forhold til ejendommens værdi. For at kunne udmåle et lån, må der derfor først fastlægges en værdi på ejendommen. Her gælder der forskellige værdiansættelsesprincipper afhængig af, hvilken ejendomstype der er tale om, til hvilket formål pengene ønskes udlånt og om lånet ydes på baggrund af realkreditobligationer (RO) eller særligt dækkende obligationer (SDRO/SDO). Da realkreditinstitutterne i øjeblikket ikke anvender de traditionelle realkreditobligationer i forbindelse med nyudlån, er det bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer, som ville blive anvendt, til at forklarer, hvordan realkreditinstitutterne fastsætter ejendomsværdien. 39 Jf. side 12, må man i Danmark belåne 80 % i ejerboliger og 60 % i fritidshuse igennem realkreditbelåning. Årsagen til, at man ikke må låne 100 % af ejendomsværdien er, at der dermed er taget højde for eventuelle prisfald i boligens værdi, så investorerne kan være sikre på, at få deres penge igen og så boligejerne ikke bliver teknisk insolvente og dermed er mere økonomisk udsatte. Men nogle boliger er faktisk faldet så meget, at værdien har ligget langt under 38 https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id= (Fælles statsligt retsinformationssystem) 39 Susanne Nielsen, Håndbog i boligfinansiering, Forlaget Thomson, 4. udgave 2010, side 45 23

25 realkreditinstitutternes belåningsgrænse på 80 % for ejerboliger. Et eksempel herpå er ejerlejligheder i København. Jf. bilag 1, da den gennemsnitlige kvadratmeter pris var på sit højeste i 2. kvartal af år 2006 var den på kr., frem til 1. kvartal 2009 faldt den til pr. kvadratmeter, 40 hvilket svarer til et fald på knap 36 %. Derfor bør man også revurderer om denne del af lovgivningen bør ændres, så der tages højde for så store udsving i boligpriserne, dette vil blive uddybet i afsnit 6.4. Når et hus skal værdiansættes til realkreditbelåning, sker det efter et kontantprincip. Ved denne værdiansættelse må der ikke tages hensyn til ejendommens prioriteringsforhold. Ansættelsen af pantens værdi må ikke overstige realkreditinstituttets skøn, over den rimelige kontante handelsværdi, som skal være opnåelig inden for en salgsperiode på 6 måneder, uanset om ejendommen netop er handlet til et højere beløb. Værdien skal ligge inden for det beløb, som en kyndig erhverver med kendskab til pris- og markedsforholdene for den pågældende type ejendom, må skønnes at ville betale for ejendommen. Forhold der betinger en særlig høj pris, må ikke indgå i værdiansættelsen. Dette gælder, selv om ejendommen netop er handlet til en højere kontantpris. Ved værdiansættelsen skal der endvidere tages hensyn til en aktuel risiko for ændringer i markedsforholdene eller strukturændringer, dette betyder altså, at den værdi som realkreditinstituttet sætter, skal være langsigtet. Realkreditinstituttet skal før endelig værdiansættelse have besigtiget ejendommen både udvendigt og indvendigt. 41 Der er endvidere krav om, at lånegrænsen altid skal være overholdt, derfor skal realkreditinstitutterne også regelmæssigt overvåge de pågældende ejendommes markedsværdi og minimum med 3 års mellemrum. I krisetider som eksempelvis boligkrisen de senere år, skal denne overvågning være hyppigere. 42 Ovenstående er altså udtræk af lovgivningen, som er med til at sikre at realkreditinstitutioner ikke belåner huset, med mere end det realt er værd. Denne lovgivning er altså både med til at sikre, at realkreditinstitutterne kan få de penge, som er udlånt i ejendommen tilbage, men også, at den private låntager ikke får større lån i ejendommen, end den reelt er værd. Som udgangspunkt må man gå ud fra, at realkreditinstitutterne overholder reglerne for værdiansættelsen af huse, men hvad ville der rent hypotetisk ske, hvis dette ikke var tilfældet. Hvad nu, hvis medarbejderne i realkreditinstituttet har voldsomt travlt og derfor ikke lige får besigtiget en ejendom ordentligt 40 for realkreditinstitutter) 41 (Oversigt over lovgivning i Danmark) 42 Ibid 24

26 inden långivning, måske fordi denne ejendom blev besigtiget for 2 år siden i forbindelse med omlægning af lån, og de derfor regner med, at ejendommen er i samme stand. Efter de 2 år viser det sig i stedet, at huset er i væsentlig værre stand, en de regnede med, hvilket resulterer i en direkte forringelse af husets værdi. Så ville der være en risiko for, at der blev udstedt et lån, som ligger over lånegrænsen. Man kan også diskutere om de lån, der blev givet, da boligpriserne var på sit højeste i år 2007 blev belånt efter et langsigtet perspektiv, i og med at mange af de boligejere, som købte deres boliger, da priserne var på det højeste, nu er teknisk insolvente, da de skylder mere i deres boliger, end de kan få for det, hvis de skulle sælge deres hus i morgen Realkreditinstitutternes forebyggelse af tvangsauktioner I Danmark er der fem realkreditinstitutioner, som står for størstedelen af realkreditudlån til privatpersoner. Disse er: Realkredit Danmark (RD), BRFkredit, Nordea Kredit, Nykredit Realkredit og Totalkredit, som i øvrigt er ejet af Nykredit. 44 Ud over det loven foreskriver realkreditinstitutterne at gøre, har nogle af realkreditinstitutterne indført ekstra tiltag, som er målrettet til at hjælpe folk, som af en eller anden årsag har svært ved at betale terminerne. Herunder kan BRF Kredit nævnes. De har siden år 2009 haft et særligt team, kaldet Team Bolighjælp. Dette teams arbejde består i målrettet at finde og afhjælpe kunder, som er i restance med terminen på deres realkreditlån. Dette team forsøger så, i samarbejde med kunden at afdække kundens problemer og tilbyder derefter en række løsninger, som eksempelvis, henstand, konvertering af lån, forhandling med øvrige kreditorer og besøg hos kunden vedrørende budgetlægning. 45 Nykredit kan også nævnes som et selskab, som allerede har indført tiltag, der skal mindske antallet af tvangsauktioner. Siden år 2009 har de tilbudt deres kunder hjælp og vejledning i, hvordan de tackler deres betalingsproblemer og undgår en tvangsauktion via en anonym hotline. Instituttet fokuserer på, at det er muligt for kunden at få fortrolig rådgivning, som kan føre til konkret 43 (Erhvervs- og byggestyrelsens site for boligejere) 44 Brancheforening for realkreditinstitutter) 45 Penge- og pensionspanelet, initiativer for gældsatte, maj 2011, side 11, forbrugerinformation om finansielle produkter og ydelser (www.pengeogpensionspanelet.dk) 25

27 rådgivning hos Nykredit, hvis kunden ønsker det. Endvidere har Nykredit i år 2010, udviklet let tilgængelig information på deres webside, som på overskuelig vis beskriver forløbet, fra første restance på terminsydelsen og frem til at tvangsauktionen er gennemført. Nykredit introducerede endvidere i år 2010 et forbrugsdiagram, i forbindelse med deres kunders netbank. Forbrugsdiagrammet viser, hvilke posteringer, kundens forbrug fordeler sig over, som eksempelvis dagligvarer og cafe/restaurant, dette er med til at give kunden et overblik over, hvad de bruger deres penge på Vurdering af tiltag I øjeblikket er det kun de ovenstående to realkreditinstitutioner BRF kredit og Nykredit, som har indført tiltag, der er direkte rettet mod, at hjælpe de kunder, der er bagud med at betale terminerne. Specielt BRF kredit har virkelig taget fat om problemet med de mange tvangsauktioner. Ved at oprette et specielt team i virksomheden, der skal tage fat i de kunder, som er fare for en fremtidig tvangsauktion. I år 2010 gennemførte dette team omkring 2000 løsninger for kunder, der var i restance og generelt opnår BRFkredit med dette team, at finde en løsning i 3 ud af 4 tilfælde, 47 hvorfor det også kunne være en ide for realkreditinstitutterne Nykredit, Realkredit Danmark og Nordea Kredit at indfører lignende teams. En undersøgelse lavet af penge og pensionspanelet, omkring gældsattes egne ønsker til rådgivning i svære økonomiske situationer viser, at de gældsatte i situationer, hvor de af den ene eller anden årsag har en reduceret indkomst og dermed en stram økonomi, helst vil være anonyme, hvis de skal have hjælp, enten fordi de frygter for, at tage kontakt med en rådgiver, fordi de dermed bliver tvunget til at se realiteterne i øjnene, eller fordi de mener, at instituttet hellere vil varetage egne interesser frem for den gældsattes. Mange af de personer, som er blevet udspurgt i analysen efterlyser endvidere at realkreditinstitutionerne selv tager ud og hiver fat i de kunder, som er i økonomiske vanskeligheder i fare for ikke at kunne betale terminerne. Her mener de adspurgte, at instituttet bør træde til med en plan, der kan hjælpe de gældsatte med, at kunne betale terminerne før det er for sent. 48 Dette kunne indikere, at det ville være en god ide at gøre ligesom Nykredit og oprette en anonym telefonlinje, hvor folk kan ringe til. Det viser også, at det ville hjælpe mange 46 Penge- og pensionspanelet, initiativer for gældsatte, maj 2011, side 11, forbrugerinformation om finansielle produkter og ydelser (www.pengeogpensionspanelet.dk) 47 Ibid 48 Penge- og pensionspanelet, initiativer for gældsatte, maj 2011 side 33-34, forbrugerinformation om finansielle produkter og ydelser (www.pengeogpensionspanelet.dk) 26

28 mennesker, hvis institutterne, selv tog kontakt til folk, så ville flere måske kunne reddes, før det er for sent. Eksempelvis kunne de beslutte sig for, at tage kontakt til kunderne allerede 1. eller 2. gang terminen ikke overholdes. 6.3 Truslen fra de afdragsfrie lån og rentetilpasningslånene Som det vist i figur 5, så har udviklingen i finansieringsformer og beløbet der er finansieres for, igennem de sidste 10 år været kendetegnet af, at boligkøberne i mindre grad har valgt lån med afdrag og i stedet har optaget lån uden afdrag. Specielt ses det, at især rentetilpasningslån uden afdrag efterhånden udgør en høj andel af det samlede udlån til boligejere. Der ses endvidere, at der igennem de sidste 10 år har været en stigning i det samlede udlån til boligejerne. Dette kunne blandt andet skyldes, at boligpriserne steg kraftigt indtil år 2007, samt at lånene uden afdrag, kombineret med den lave rente, har givet flere mennesker mulighed for, at optage et boliglån. I første kvartal af år 2012 var 69 % af realkreditternes samlede udlån rentetilpasningslån. 49 Figur 6: Boligkøbernes valg af finansiering Kilde: Danmarks Nationalbank, Udviklingen på ejerboligmarkedet i de senere år Kan boligpriserne forklares, side 8, Kvartalsoversigt 1. kvartal 2011, Del 2 Denne høje andel flekslån er tankevækkende, i og med, at disse lån udgør en vis risiko for boligejerne, da renten i Danmark i øjeblikket er så usædvanlig lav, at den i fremtiden kun kan gå en vej og det er op. En stigning i renten kan resultere i, at ydelsen på de boliglån, hvor der er optaget flekslån kommer til at stige mærkbart. Beregninger lavet af BRF kredit viser, at hvis man tager udgangspunkt i et hus med en gennemsnitpris på og det er belånt 80 %, altså at man har optaget gæld i realkreditinstituttet for kr. og lånet er et etårigt flekslån til en rente på 1,32 49 Jesper Hvass, Boligejernes lånevaner øger risiko ved rentestigning, 26. april 2012, Politiken: nyhedsavis (http://politiken.dk/tjek/penge/ece /boligejernes-laanevaner-oeger-risiko-ved-rentestigning/) 27

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån 18. juli 2011 Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Realkredit Danmark sætter i øjeblikket fokus på danskernes tvivl i forbindelse med

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 1. KVARTAL 2015 NR. 1 NYT FRA NATIONALBANKEN UDSIGT TIL STØRRE VÆKST I DANMARK Nationalbanken opjusterer skønnet for væksten i dansk økonomi i år og til næste år. Skønnet er nu en vækst i BNP på 2,0 pct.

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

SDO-lovgivningen og dens betydning

SDO-lovgivningen og dens betydning SDO-lovgivningen og dens betydning Fra 1. juli af, blev de nye SDO- og SDRO-lån en realitet, og vi har allerede set de første produkter på markedet. Med indførelsen af de nye lån er der dermed blevet ændret

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

Afdragsfrihed er oftest midlertidig

Afdragsfrihed er oftest midlertidig NR. 9 DECEMBER 2013 Afdragsfrihed er oftest midlertidig Godt 40 pct. af låntagere med afdragsfrihed planlægger at betale afdrag når 10-årsperioden udløber. Ny undersøgelse foretaget for Realkreditforeningen

Læs mere

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året Foto: Iris Guide April 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Flex eller fast? Vælg det rigtige boliglån 12 sider Spar 15.000 kr. om året Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: Spar 15.000 kr. om året...

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg

Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Guide: Flex eller fast - se eksperternes valg Nu skal du have det lange lys på, når det gælder din bolig-økonomi, lyder rådet fra økonomerne Af Uffe Jørgensen og Morten Mærsk, 23. oktober 2012 03 Eksperter:

Læs mere

Landerapport for Danmark

Landerapport for Danmark Landerapport for Danmark NBO styrelsen 7. - 8. marts Økonomisk aktivitet Nationalregnskabet for 3. kvartal 2010 viser en god stigning i reelt BNP på 1 pct. i forhold til 2. kvartal 2010. Dermed er BNP

Læs mere

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen Foto: Scanpix/Iris Guide Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Få styr på dit boliglån 12 sider Sådan er dit boliglån skruet sammen INDHOLD: Få styr på dit boliglån Uvidenhed koster dyrt...4-5

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

Guide. Guide: Sådan undgår du et AFDRAGSCHOK. sider. Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Foto: Scanpix

Guide. Guide: Sådan undgår du et AFDRAGSCHOK. sider. Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Foto: Scanpix Foto: Scanpix Guide Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 18 sider Guide: Sådan undgår du et AFDRAGSCHOK INDHOLD: AFDRAGSCHOK Stor boliggyser på vej...4 EU-bombe under boligmarkedet...6

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Realkredit: Se om din bank flår dig

Realkredit: Se om din bank flår dig Realkredit: Se om din bank flår dig Nye prisstigninger på realkreditlån flår boligejerne for milliarder - især dem med afdragsfrie flekslån Af Louise Kastberg, september 2012 03 Gebyrbombe under boligejere

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Indholdsfortegnelse. Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1. Finansuro giver billigere boliglån... 3. Recession i euroland til midt 2009...

Indholdsfortegnelse. Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1. Finansuro giver billigere boliglån... 3. Recession i euroland til midt 2009... Indholdsfortegnelse Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1 Finansuro giver billigere boliglån... 3 Sådan har ydelsen udviklet sig...3 Økonomi retter sig op i 2009... 5 Recession i euroland til midt 2009...5

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned

Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned NR. 4 MAJ 2013 Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned I 2010 begyndte flere realkreditinstitutter at sprede deres refinansieringsauktioner fra december

Læs mere

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk NR. 6 JUNI 2010 Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk tumult I den senere tid har usikkerheden omkring den græske gældssituation skabt uro på mange finansielle markeder, men danske realkreditobligationer

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen 30. maj 2012 1 Aktuelle tendenser på det danske boligmarked Nye kraftige prisfald ramte

Læs mere

Ren slaraffenland for boliglåntagere

Ren slaraffenland for boliglåntagere Ren slaraffenland for boliglåntagere Renterne er styrtdykket i Danmark på det seneste. Det åbner nærmest dagligt for nye lånetyper til boligejerne, og slår alt hvad der før er set. Af Lars Erik Skovgaard.

Læs mere

Rekordvækst i realkreditudlån i euro

Rekordvækst i realkreditudlån i euro NR. 2 OKTOBER 2009 Rekordvækst i realkreditudlån i euro Realkreditsektoren udlåner flere og flere penge i euro sammenlignet med i danske kroner. Især landbruget har fordel af den internationale valuta.

Læs mere

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.

Læs mere

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån?

Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? 27. august 2010 Er det nu du skal konvertere dit FlexLån? I sommerens løb er kursen på de 30-årige fastforrentede 4 % lån steget ganske pænt. I skrivende stund ligger kursen på den 30-årige 4 % obligation

Læs mere

Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE

Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Generelt...2 2. Lånetyper...3 2.1. Obligationslån...3 2.2. Kontantlån...3 2.3. Rentetilpasningslån (Flelån)...3 2.4. Lån med renteloft...3 2.5.

Læs mere

Christian Larsen. Christian Larsen. Christian Larsen. Hvordan man gør. Hvordan man gør. en god hushandel. en god hushandel

Christian Larsen. Christian Larsen. Christian Larsen. Hvordan man gør. Hvordan man gør. en god hushandel. en god hushandel Christian Larsen Christian Larsen Christian Larsen Hvordan man gør en god hushandel Hvordan man gør en god hushandel Hvordan man gør en god hushandel Hvordan man gør en god hushandel Af Christian Larsen

Læs mere

Vælg det lån med afdrag

Vælg det lån med afdrag Foto: Scanpix Guide November 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 22 sider Vælg det lån med afdrag RIGTIGE Få eksperternes lånetips Privatøkonomi og boliglån INDHOLD: Sværere at få afdragsfrie

Læs mere

Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst

Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst Nye tal viser, at man nu kan bo i en ejerlejlighed for under det halve af, hvad det koster at bo til leje eje eller leje Af Louise Kastberg, oktober 2012 03 Dyrt

Læs mere

Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån

Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån 2011 Boligejerne anvender deres afdragsfrihed med omtanke - og mest af alt til investeringer, opsparing og nedbringelse af anden gæld. Boligejerne

Læs mere

BG Indsigt. De gode tider fortsætter modelfamilien får næsten seks pct. mere til forbrug i 2007. Familieanalyse. 18 december, 2006

BG Indsigt. De gode tider fortsætter modelfamilien får næsten seks pct. mere til forbrug i 2007. Familieanalyse. 18 december, 2006 18 december, 2006 BG Indsigt Familieanalyse Hvis du har spørgsmål, er du velkommen til at kontakte: Anne Buchardt +45 39 14 43 03 abuc@bgbank.dk Christian Hilligsøe Heinig +45 33 44 05 73 chei@bgbank.dk

Læs mere

Den danske sommerhusejer

Den danske sommerhusejer 11. april 2011 Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Anders Friis Binzer abin@rd.dk Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder 25. marts 2015 Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder Priserne på ejerlejligheder i København er steget med hele 42 % siden starten af 2009, og især over de seneste tre år er det gået stærkt

Læs mere

Forældrekøb kan give plus på kontoen

Forældrekøb kan give plus på kontoen 5. maj 2009 Forældrekøb kan give plus på kontoen Priserne på ejerlejligheder falder, renterne har taget sig et dyk de seneste måneder og bunden synes endnu ikke at være nået for hverken boligpriser eller

Læs mere

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter NR. 6 SEPTEMBER 2011 Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter Under sommerens uro på de finansielle markeder søgte investorerne mod sikre aktiver. Obligationer klarede

Læs mere

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet N O T A T Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet 26. februar 2010 Konklusioner Finansrådets analyse viser, at forholdene på de finansielle markeder

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Guide. Foto: Iris. Så BILLIGT er det nye FLEKSLÅN. sider. F1-lånets afløser Eksperternes lånetips

Guide. Foto: Iris. Så BILLIGT er det nye FLEKSLÅN. sider. F1-lånets afløser Eksperternes lånetips Foto: Iris Guide Så BILLIGT er det nye FLEKSLÅN 20 sider F1-lånets afløser Eksperternes lånetips 2 PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus

Læs mere

Prisforvirring i andelsboligsektoren

Prisforvirring i andelsboligsektoren 8. august Prisforvirring i andelsboligsektoren Mange års prisstigninger på ejendomsmarkedet har sat sit præg på andelsboligmarkedet. Størstedelen af andelsboligforeningerne herhjemme har siden 2005 oplevet

Læs mere

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Analyse 2. august 201 Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Temperaturen stiger på boligmarkedet. Priserne er over deres strukturelle niveau,

Læs mere

Klima-, Energi- og Bygningsudvalget 2014-15 KEB Alm.del Bilag 261 Offentligt

Klima-, Energi- og Bygningsudvalget 2014-15 KEB Alm.del Bilag 261 Offentligt Klima-, Energi- og Bygningsudvalget 2014-15 KEB Alm.del Bilag 261 Offentligt Klima-, Energi- og Bygningsudvalget Folketingets Økonomiske Konsulent F Til: Dato: Udvalgets medlemmer 7. maj 2015 Medfører

Læs mere

Boliglån med variabel rente

Boliglån med variabel rente Boliglån med variabel rente BoligXlån fra Totalkredit BoligXlån er et lån med variabel rente. Renten tilpasses med kortere eller længere mellemrum, alt afhængig af hvilket BoligXlån du vælger. BoligXlån

Læs mere

Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet

Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet .april 20 Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet Vi har set nærmere på den bagvedliggende årsag til det markante fald i boligudbuddet på 8.750 boliger til

Læs mere

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud 4. juni 2011 Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk De danske boligejeres privatøkonomi har ofte været i mediernes søgelys gennem de seneste

Læs mere

Lad os få ro om dansk boligfinansiering

Lad os få ro om dansk boligfinansiering NR 3. DECEMBER 2009 Lad os få ro om dansk boligfinansiering SDO-lån er kommet for at blive; lad os derfor lægge SDO-diskussionerne bag os og få ro om den danske boligfinansieringsmodel. Da SDO-reglerne

Læs mere

TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 1. OKTOBER 2015 DET TALTE ORD GÆLDER. 1. oktober 2015

TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 1. OKTOBER 2015 DET TALTE ORD GÆLDER. 1. oktober 2015 TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 1. OKTOBER 2015 1. oktober 2015 DET TALTE ORD GÆLDER Tak for indbydelsen til nu for tredje gang at tale på Realkreditrådets årsmøde.

Læs mere

Guide. Undgå de skjulte gebyrer. Realkredit. Tusinder at spare på boliglån. sider. September 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.

Guide. Undgå de skjulte gebyrer. Realkredit. Tusinder at spare på boliglån. sider. September 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b. Foto: Scanpix/Iris Guide September 214 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Realkredit Undgå de skjulte gebyrer 16 sider Tusinder at spare på boliglån Undgå de skjulte gebyrer INDHOLD: Realkreditten

Læs mere

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion 8. november 2012 Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion Årets største refinansieringsauktion står for døren og FlexLån for omkring 450 mia. kroner skal have fastsat ny rente pr. 1. januar.

Læs mere

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne 22. marts 2011 Stor tvivl om konvertering hos boligejerne Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Seniorøkonom Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800

Læs mere

Pressebriefing om Nykredit II

Pressebriefing om Nykredit II 30. NOVEMBER 2011 Agnete Gersing Pressebriefing om Nykredit II Afgørelse truffet på Konkurrencerådets møde den 30. november 2011 NYKREDITS TILSAGN OM ADMINISTRATIONSBIDRAG Sagens udgangspunkt» Nykredit

Læs mere

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet 12. maj 214 Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet Polariseringen på det danske boligmarked tog til i 213, hvor handelsaktiviteten lå langt under normalt i mange områder af landet, mens

Læs mere

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner 22. maj 2014 Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner Danskernes friværdier i ejerboligerne er i øjeblikket på 1.022 mia. kroner. Friværdierne har overordnet set været i fremgang over det

Læs mere

Positive takter på boligmarkedet

Positive takter på boligmarkedet NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.

Læs mere

Realkreditudlånet tilbage på sporet

Realkreditudlånet tilbage på sporet P R E S S E M E D D E L E L S E Realkreditudlånet tilbage på sporet Markant fremgang for fastforrentede lån til boligejerne. Også pæne tal for konverteringsaktiviteten. Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne

Læs mere

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer?

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Christian Heebøll d. 4. juni 2014 NB. Foreløbige resultater Motivation: Boligprisudvikling har haft en central betydning

Læs mere

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden 11. august 2009 Forældrekøb markant billigere end for ét år siden Torsdag den 30. juli fik 45.861 studerende det brev, de har ventet på hele sommeren; et ja til at komme ind på en videregående uddannelse.

Læs mere

A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at

A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at man ejer en del af en virksomhed Arbejdsløshed Et land

Læs mere

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet 19. februar 2009 Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet Lavere renter til andelshaverne og dermed lavere boligomkostninger. Det lyder tillokkende og kan også blive til virkelighed for danske

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Dansk Landbrug 25. august 2008 Sektionen for økonomi, statistik og analyse Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Sammendrag dansk Landbrug foretager hvert år en opgørelse af realkreditinstitutternes

Læs mere

. Sommerhuset købes tæt på bopælen

. Sommerhuset købes tæt på bopælen 20. maj 2014. Sommerhuset købes tæt på bopælen Vi har i denne analyse set nærmere på hvem, der typisk ejer et sommerhus og hvordan de finansiere sommerhuset. Analysen er alene baseret på baggrund af data

Læs mere

Året der gik 2007. Valuta i 2007

Året der gik 2007. Valuta i 2007 Af Bo Lützen-Laursen & Rikke Halse Kristensen Året der gik 2007 År 2007 blev et begivenhedsrigt år. Den store sub prime krise brød ud og recessionsfrygten i USA blev større og større efterhånden som tiden

Læs mere

Guide. Nu kan du få fast rente på 1% Det koster dit lån. sider. August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Foto: Scanpix/Iris

Guide. Nu kan du få fast rente på 1% Det koster dit lån. sider. August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Foto: Scanpix/Iris Foto: Scanpix/Iris Guide August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 10 sider Nu kan du få fast rente på 1% Det koster dit lån Nu kan du få fast rente på 1% INDHOLD: Nu kan du få fast rente

Læs mere

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse 23. februar 211 Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse Afdragsfrie lån kan ved første øjekast fremstå som en ekstrem billig finansieringsløsning, men i princippet udskyder man blot regningen til et senere

Læs mere

Flere er klar til at købe bolig

Flere er klar til at købe bolig NR. 6 JUNI 2012 Flere er klar til at købe bolig Der er måske opklaring på vej på boligmarkedet. Markant flere danskere overvejer at skrive under på en slutseddel end for tre måneder siden. "De tunge skyer

Læs mere

Flyt og spar millioner

Flyt og spar millioner NR. 3 MARTS 2014 Flyt og spar millioner Boligpriserne i hovedstaden er steget de seneste kvartaler, hvorfor du sagtens kan spare en million ved at flytte lidt uden for centrum. I forrige uge udkom Boligmarkedsstatistikken

Læs mere

Det skandinaviske boligmarked

Det skandinaviske boligmarked NR. 2 FEBRUAR 2014 Det skandinaviske boligmarked Den svage udvikling på det danske boligmarked siden 2007, kan ikke genfindes i Sverige og Norge, især på grund af en bedre økonomisk udvikling. Forskellene

Læs mere

Status på andelsboligmarkedet

Status på andelsboligmarkedet 5. marts 212 Status på andelsboligmarkedet Interessen om andelsboligmarkedet har været jævnt stigende gennem de seneste mange år i takt med, at andelsboligmarkedet i højere grad minder om ejerboligmarkedet

Læs mere

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Investment Research General Market Conditions 28. april 2015 Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Der er i kølvandet på de ekstremt lave renter kommet øget fokus på risikoen

Læs mere

CASE BRFkredit og realkreditmarkedet

CASE BRFkredit og realkreditmarkedet BRFkredit og realkreditmarkedet 25 2 15 1 5 2 4.kvt. 21 4.kvt. 22 4.kvt. 23 4.kvt. 24 4.kvt. 25 4.kvt. 26 4.kvt. Private udlejningsejendomme Ejerboliger og fritidshuse Figur 1. Udviklingen i markedsandele

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Gæld i en krisetid af Vicki Nilsson 160286. Gæld i en krisetid. HD (FR) Hovedopgave - Forår 2012 Vicki Nilsson, 160286 Vejleder: Torben Nielsen

Gæld i en krisetid af Vicki Nilsson 160286. Gæld i en krisetid. HD (FR) Hovedopgave - Forår 2012 Vicki Nilsson, 160286 Vejleder: Torben Nielsen 1 Gæld i en krisetid HD (FR) Hovedopgave - Forår 2012 Vicki Nilsson, 160286 Vejleder: Torben Nielsen 2 Indholdsfortegnelse Problemstilling... 4 Problemidentifikation og indledning... 4 Det egentlige problem...

Læs mere

Boligmarkedet også i en international optik. Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen Nykredit Markets jlj@nykredit.dk

Boligmarkedet også i en international optik. Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen Nykredit Markets jlj@nykredit.dk Boligmarkedet også i en international optik Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen Nykredit Markets jlj@nykredit.dk Boligkrisen i USA Kan det samme ske herhjemme? Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur

Læs mere

Høj udbudspris er gift for salget

Høj udbudspris er gift for salget NR. 5 JUNI 211 Høj udbudspris er gift for salget Det er en rigtig dårlig strategi at sætte udbudsprisen på sin bolig højt og så fire på prisen hen ad vejen. Det viser en analyse, som Realkreditforeningen

Læs mere

Studerendes økonomi afhænger af studieby

Studerendes økonomi afhænger af studieby 23. august 2010 Studerendes økonomi afhænger af studieby I den kommende tid starter titusinder af unge på en videregående uddannelse. For mange betyder det også, at de unge flytter hjemmefra og til en

Læs mere

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån 19.oktober 2009 Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån Flere og flere danskere vælger at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån. Det har bragt andelen af boligejere med en renteafhængig

Læs mere

Det talte ord gælder!

Det talte ord gælder! Direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft Indlæg om ejerboligmarkedet Realkreditforeningens årsmøde onsdag den 24. marts 2010 Det talte ord gælder! 1 Velkommen tilbage til anden del af årsmødet.

Læs mere

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper 19. maj 2008 Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper Sammenfatning Realkreditrådet har gennemført en analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie lån

Læs mere

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde P R E S S E M E D D E L E L S E Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde Boligejerne har i 1. kvartal 2013 indfriet flere afdragsfrie lån, end de har optaget. Det er første gang, at der er noteret

Læs mere

Stigning i boligejernes afdrag for fjerde år i træk

Stigning i boligejernes afdrag for fjerde år i træk 30-04-2014 NR. 4 MAJ 2014 Stigning i boligejernes afdrag for fjerde år i træk I 2013 blev der afdraget det højeste niveau af obligationsrestgælden siden 2006. Samlet set steg boligejernes afdrag for fjerde

Læs mere

Information om rentetilpasningslån(rt-lån)

Information om rentetilpasningslån(rt-lån) Information om rentetilpasningslån(rt-lån) DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån(rt-lån) i kroner(dkk) og i euro(eur). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen ved lån i euro er karakteristika

Læs mere

Prisudviklingen m.v. for ejerboliger i perioden 1992-2005. samt. særlige forhold vedr. ejerboliger i perioden 1980-1992

Prisudviklingen m.v. for ejerboliger i perioden 1992-2005. samt. særlige forhold vedr. ejerboliger i perioden 1980-1992 Det Politisk-Økonomiske Udvalg PØU alm. del - Bilag 120 Offentligt EU-SEKRETARIATET Til Folketingets Politisk-Økonomiske Udvalg ØKONOMIEN M I N I A N A I LY EUROPA S E Prisudviklingen m.v. for ejerboliger

Læs mere

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Nationalbanken i de seneste kvartalsoversigter fremlagt analyser om udviklingen i husholdningers gæld og formue. Husholdningernes

Læs mere

Insolvens blandt danske boligejere 2010

Insolvens blandt danske boligejere 2010 Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi Gintautas Bloze og Morten Skak 20. august 2012 Insolvens blandt danske boligejere 2010 I den følgende analyse er det valgt at se på ejerboliger

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012

INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012 INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012 SCHMIEGELOW Investeringsrådgivning er 100 % uvildig og varetager alene kundens interesser. Vi modtager ikke honorar, kick-back eller lignende fra formueforvaltere eller andre.

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Flest SDO-baserede realkreditlån

Flest SDO-baserede realkreditlån NR. 7 SEPTEMBER 2010 Flest SDO-baserede realkreditlån Tre år efter SDO-loven trådte i kraft, er der nu flere SDO-baserede realkreditlån til danske boligejere end lån baseret på traditionelle realkreditobligationer,

Læs mere