Lokalplan for et lokalcenter i Sydbyen, Frederikssund. Vedtaget af Frederikssund Byråd 26. juni Lokalplan nr. 005

Transkript

1 Lokalplan for et lokalcenter i Sydbyen, Frederikssund Vedtaget af Frederikssund Byråd 26. juni 2007 Lokalplan nr. 005

2 Indholdsfortegnelse Redegørelse 3 Indledning...3 Områdets beliggenhed...3 Baggrund og formål med lokalplanen...3 Historie eksisterende forhold...4 Lokalplanens indhold...4 Forhold til anden planlægning...4 Forhold til byens andre funktioner, herunder støj...6 Tilladelser mv. fra andre myndigheder...6 Bæredygtig udvikling...7 Lokalplanens bestemmelser 9 1. Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Områdeinddeling og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Veje og stier Parkering Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Lednings- og forsyningsanlæg Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Eventuelle tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Servitutter Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan Lokalplanens retsvirkninger...12 Vedtagelsespåtegning...13 Bilag: Bilag 1: Matrikelkort med lokalplanområdets afgrænsning Bilag 2: Kort med byggefelt, vejadgange og beplantning Bilag 3: Illustrationsplan Bekendtgørelse

3 3 Redegørelse Indledning Områdets beliggenhed En lokalplan er en detaljeret fysisk plan for et geografisk område. Lokalplanen er bygget op af en redegørelsesdel og en lovdel. I redegørelsen beskrives planens intentioner og baggrund samt dens forhold til anden planlægning. I lovdelen fastlægges planområdets afgrænsning, konkrete bestemmelser for udnyttelse, byggeri, infrastruktur, m.v. samt planens retsvirkninger. En lokalplan skal efter reglerne i planloven annonceres og fremlægges som forslag i mindst 8 uger. I denne periode har alle mulighed for at fremkomme med indsigelser og ændringsforslag til planen. Hvis planen ikke ændres væsentlig kan den herefter vedtages endeligt af Byrådet. Lokalplan 005 omfatter en parcel på ca m2 beliggende i Frederikssund, Sydbyen. Mod vest afgrænses parcellen af Marbækvej, mod syd af adgangsvejen til Gyldenstensskolen og mod øst og nord af et grønt område i daglig tale arboretet. Baggrund og formål med lokalplanen Lokalplanområdet er omfattet af rammelokalplan 20 vedtaget 22. marts Rammelokalplanen udlægger området til offentlig service, erhverv og/eller dagligvarebutikker, men forudsætter, at der udarbejdes ny lokalplan, før et givent projekt på matriklen kan gennemføres. Der har ikke efterfølgende været aktivitet på området.

4 4 I kommuneplan forudsættes hele området Sydbyen imidlertid inddraget i rammerne for lokalplanlægning ved en kommende revision af kommuneplanen. I forbindelse med udarbejdelse af strategien for kommuneplanlægningen 2003 blev byudviklingen af området fremskyndet, så det planmæssige grundlag for byggeri i området ville kunne være til stede med start i 2005/2006. Frederikssund Kommune fik derfor udarbejdet en helhedsplan for Sydby-området herunder den parcel, som dette lokalplanforslag omfatter. Helhedsplanen blev forelagt og politisk godkendt d.10. februar Det aktuelle lokalplanområde udlægges i helhedsplanen til lokalcenter for dagligvarehandel rettet mod de tilstødende arealer, der udlægges til tæt-lave boligkvarterer. Lokalplan 100 og 101/Gammel Frederikssund Kommune og 001 Frederikssund Kommune omfatter disse boligkvarterer. På ovennævnte baggrund er arbejdet med denne lokalplan samt kommuneplantillæg igangsat, så det planmæssige grundlag for etablering af en dagligvarebutik for de nye boligkvarterer i Sydbyen kan tilvejebringes. Formålet med denne lokalplan er at angive bindende bestemmelser inden for lokalplanområdet vedrørende anvendelse, udstykning, bebyggelse, veje og ubebyggelse arealer. Sikre en arkitektonisk kvalitet i det byggeri der opføres i lokalplanområdet. Historie eksisterende forhold Lokalplanområdet ligger som et hjørne af en grøn lomme i Sydby kvarteret. Det samlede grønne område er karakteriseret ved et arboret, plantet af skolebørn i Frederikssund samt en 3-sø, der i perioder fungerer som forsinkelsesbassin. Hovedparten af arboretet og søen er ikke beliggende på den parcel, som denne lokalplan omfatter. Lokalplanens indhold Forhold til anden planlægning Lokalplanen har til formål at fastlægge anvendelsen af området til et lokalcenter i Sydbyen samt regulere vejføringer, parkering og behandling af ubebyggede områder i lokalplanområdet. Kommuneplanen En lokalplan skal være i overensstemmelse med de rammebestemmelser, der fastlægges for de enkelte

5 5 dele af kommunen. Området er omfattet af Kommuneplan for Gammel Frederikssund Kommune. Heri er området udlagt til fremtidigt muligt boligområde. Der er imidlertid ikke udarbejdet rammebestemmelser for området. Derfor skal der udarbejdes et kommuneplantillæg for området, der tilvejebringer det planmæssige grundlag for lokalplaneforslaget. Frederikssund Kommune har på ovennævnte baggrund udarbejdet kommuneplantillæg 004. Lokalplanens bestemmelser er i overensstemmelse med kommuneplantillæggets rammer for lokalplanlægning. Lokalplanen er desuden i overensstemmelse med helhedsplan for Sydbyen vedtaget af Byrådet i Gammel Frederikssund Kommune februar 2005, og er en naturlig følge af lokalplan 100 og 101/Gammel Frederikssund Kommune og lokalplan 001 Frederikssund Kommune, der omhandler boligkvarterer i Sydbyen. Sektorplaner I henhold til Frederikssund Kommunes spildevandsplan skal området separatkloakeres med nedsivning af tagvand. Lokalplanområdet skal vandforsynes fra Frederikssund Kommunale Vandforsyning og skal tilsluttes områdets kollektive varmeforsyning: naturgas. Trafikplanlægning I forbindelse med udbygning af Sydbyen udbygges Marbækvej, således at vejen dimensioneres til den øgede trafik. Der etableres desuden en hovedsti langs Marbækvej, der forbindes til eksisterende stinet jævnfør Trafik- og Miljø Plan 2002 for Gammel Frederikssund Kommune. Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Trafik og Miljø Plan 2002 s principper. Lov om Miljøvurdering af planer og programmer I 2004 trådte Lov om Miljøvurdering af planer og programmer i kraft. Loven fastlægger, at der skal foretages en miljøvurdering af alle planer og programmer, som vurderes at kunne medføre væsentlige påvirkninger på miljøet. For at fastslå om en lokalplan skal miljøvurderes, foretages en screening af planens indvirkning på landskab, natur, biologisk mangefold, ressourceforbrug, befolkning, kulturarv, klima m.v. Resultatet af screeningen sendes i høring hos berørte myndigheder. Beslut-

6 6 ningen om, hvorvidt der skal foretages en miljøvurdering, skal offentliggøres. Der er gennemført en screening af lokalplanområdet. På baggrund af screeningen, vurderes det, at der ikke skal foretages en miljøvurdering, idet der ikke er forhold i lokalplanområdet, der ikke kan varetages via lokalplanens bestemmelser. Detailhandel Lokalplanens formål er at etablere et lokalcenter med mulighed for dagligvarehandel. Der gives mulighed for etablering af 3 butikker på henholdsvis 1000 m2 og 2 x 100 m2. Etableringen af disse butikker forventes ikke at generere væsentlig mere trafik i området, idet butikkerne retter sig mod lokalområdet. Forhold til byens andre funktioner, herunder støj Til og frakørsel til lokalcenteret skal under hensyntagen til eksisterende bebyggelse, så eventuel trafikstøj ikke bliver til gene for de omboende. Det skønnes, at man ved placering af en ind/udkørsel via vejen til Gyldenstenskolen og en ind/udkørsel fra Marbækvej kan opnå en tilfredsstillende afvikling af trafikken og den støj den måtte generere. Tilladelser mv. fra andre myndigheder Naturbeskyttelsesloven Indenfor 150 meter, men udenfor lokalplanområdet ligger en 3-sø jf. bilag 1. For realisering af projektet skal der dispenseres fra Naturbeskyttelseslovens 16, således at tilstanden indenfor 150-meter beskyttelseszonen kan ændres. Da området er beliggende i byzonen, kan kommunalbestyrelsen vælge at gøre undtagelse fra ovennævnte bestemmelse jf. Naturbeskyttelseslovens 65, stk.4. For realisering af lokalplanen vil en sådan dispensation være nødvendig. Fortidsminder Findes der under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, i medfør af museumslovens 27, standses i det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Egnsmuseet Færgegården. Det anbefales, at der foretages arkæologisk prøvegravning i området forud for iværksættelse af anlægsarbejder.

7 7 Bæredygtig udvikling Det er Byrådets holdning, at man ved byggeri og udvikling i Frederikssund Kommune skal stræbe efter en udvikling der både økonomisk og økologisk er bæredygtig. Bygningernes ressourceforbrug skal så vidt muligt begrænses. Der skal tages hensyn til ressourceforbruget både ved opførelsen og ved den fremtidige drift. Frederikssund Kommune er, efter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, indstillet på at give de tilladelser og dispensationer, der er nødvendige for fremme af en bæredygtig udvikling.

8 8

9 9 Lokalplanens bestemmelser 1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at: Med hjemmel i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002) fastsættes følgende bestemmelser for det område der er beskrevet i 2: - at fastlægge områdets anvendelse til lokalcenter for Sydbyen med dagligvareforretninger, - at fastlægge bestemmelser der sikrer byggeri med arkitektonisk kvalitet tilpasset lokalsamfundets karakteristika, - at fastsætte bestemmelser der sikrer trafikmæssige løsninger med størst mulig trafiksikkerhed i - og til og fra - området. 2. Områdets afgrænsning Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter del af matr. nr. 8 a Ude Sundby. 3. Områdeinddeling og zonestatus Området er beliggende i byzonen. 4. Områdets anvendelse Området må kun anvendes til dagligvarebutikker og/eller butikker for områdets daglige forsyninger. Der kan etableres maksimalt 3 butikker: 1 butik på maksimalt 1000 m2 2 butikker a maksimalt 100 m2 pr. butiksenhed. 5. Udstykning Lokalplanområdet kan ikke udstykkes yderligere. 6. Veje og stier 1. Lokalplanområdet kan vejbetjenes fra Marbækvej og adgangsvej til Gyldenstensskolen som vist på bilag Tilslutningerne til de nævnte veje skal udføres med fartdæmpende foranstaltninger som f.eks. belægningsskift. 3. Til og frakørsel for varetransport skal forgå fra Marbækvej.

10 10 7. Parkering 1. Der anlægges 1 parkeringsplads pr. 25m2 butiksareal. 2. Der anlægges 2 handicap-p-pladser nærmest den største butiksenheds hovedindgang. 8. Bebyggelsens omfang og placering 1. Bebyggelsen skal placeres indenfor byggefeltet jf. bilag Der kan maksimalt opføres 1200 m2 butiksareal, hvoraf den største enhed maksimalt må udgøre 1000 m2. 3. Bebyggelsen må maksimalt opføres i 1½ etage, idet en eventuel tagetage alene må udnyttes til tekniske installationer. 4. Indgangspartiet kan markeres med et tårn. 5. Maksimal totalhøjde for samtlige bygningsdele fastsættes til 8,5 meter. Bygningsmyndigheden fastsætter niveauplanet. 6. Eventuelle tekniske anlæg (køleanlæg, generator og lignende), der ikke kan placeret på en eventuel tagetage kan placeres umiddelbart bag byggefeltet i skel mod øst (arboretet). Overdækning til vogne kan udføres udenfor byggefeltet efter Bygningsmyndighedens godkendelse. 9. Bebyggelsens udseende 1. Bygningen skal opføres i blank, pudset eller skuret teglstensmur evt. kombineret med lette facadeelementer og glaspartier. 2. Tagdækning skal udføres med hældning mellem 5 og 45 grader som fladt tag, sadeltag eller med ensidig taghældning. Taget skal beklædes med tagtegl, lettestålprofiler, zink med stående false eller sort tagpap. Der må ikke anvendes reflekterende flader. Glaseret tegl, engoberet og ædelengoberet tegl må ikke anvendes som tagbeklædning. 3. Tagrender og nedløb skal udføres i zink. 4. Døre og vinduesrammer skal udføres i træ eller metal. Der må ikke anvendes plastik i disse bygningsdele. 5. Faste baldakiner må ikke opsættes. Markiser skal tilpasses bygningens arkitektur. Skiltning skal ske på facaden og må ikke virke skæmmende, men tilpasses bygningens størrelse, facadens rytme, op-

11 11 deling og arkitektur. Skiltning må ikke have karakter af facadebeklædning og skal i princippet udformes som løse bogstaver. 6. I lysskilte må kun bogstaver og symboler fremstå lysende. 7. Reklamering af vare og tilbud skal etableres i udhængsskabe på facaden. Bygningsmyndigheden skal godkende endelig udformning af tilbudsskabene. 8. Reklamering på glaspartierne er ikke tilladt. 9. Opsætning af midlertidige bannere på facaden eller andre steder på parcellen er ikke tilladt. 10. Skiltning og reklamering må kun ske med Byrådets forudgående godkendelse i hvert enkelt tilfælde. 10. Ubebyggede arealer 1. Arealer uden for byggefeltet skal udlægges til parkering, vareaflæsning samt overdækning til indkøbsvogne. 2. I det på bilag 2 markerede område langs Marbækvej og Gyldenstenskolens vej skal der etableres løvfældende træbeplantning efter nærmere aftale med Vejmyndigheden. Alternativt kan der i skel mod Gyldenstenskolens vej plantes tætløvet hæk eller pileskærm med en højde op til 1,80 meter. 3. Ved sygdom og ælde kan byrådet tillade beplantningen fældet mod genplantning af beplantning med samme karakter. 4. Containere til opsamling af genbrugsmaterialer fx glas og papir kan placeres på de på kortbilag 2 markerede byggefelt. 5. Udendørs oplag må ud over genbrugscontainere ikke finde sted. 6. Adgangsarealer skal udformes efter gældende anvisninger under størst mulig hensyntagen til synshandicappede og fysisk handicappede. Til butikkerne skal der etableres niveaufri adgang. 7. Belysning på parkeringsarealet skal udformes som lav pullert belysning i maksimalt 1.2 meters højde eller som parkbelysning med en maksimal lyspunktshøjde på 4 meter. Der kan eventuelt opsættes supplerende belysning på bygningen. 8. I beplantningsbæltet mod Markbækvej kan der op-

12 12 sættes en pylon med en maksimal højde på 4 meter. Bogstaver og logo kan udføres med lys. Placering og design af pylon skal godkendes af Bygningsmyndigheden før opsættelse. 11. Lednings- og forsyningsanlæg 1. Alle lednings- og forsyningsanlæg udføres som jordkabler. 2. Området tilsluttes det offentlige spildevandssystem. 3. Overfladevand på de ubebyggede arealer føres til regnvandsledning. 4. Regnvand fra tagflader skal nedsives, hvor det måtte være muligt. 5. Området forsynes med vand fra Frederikssund Kommunale Vandforsyning. Området skal tilkobles den offentlige varmeforsyning: naturgas. 12. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Området skal være tilsluttet det offentlige spildevandssystem, Frederikssund Vandforsyning, HNG og elforsyningsnettet før bygningen må tages i brug. 13. Eventuelle tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Ved den endelige vedtagelse af lokalplanen gives dispensation fra Naturbeskyttelseslovens 16, således at byggeri på 1200 m2 lokalcenter indenfor 150-meter beskyttelseszonen kan opføres. 14. Servitutter Servitut på matr. nr. 8 a Ude Sundby tinglyst den 28. september 1983 af Frederikssund Kommune angående pligt til udlod af matr. nr. 8a med henblik på sammenlægning af eksisterende landbrugsjord ophæves for den del af matriklen, der er omfattet af lokalplanen. 15. Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan Lokalplan nr. 20 (offentligt bekendtgjort den 22. marts 1981), ophæves for den del af matrikel 8 a Ude Sundby, der er omfattet af denne lokalplan. 16. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanen gælder også for forhold der ikke kræver byggetilladelse, fx opførelse af carporte, skure og lign. samt hegn og beplantning. 1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfø-

13 13 rer heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre der er indeholdt i planen. 2. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20). 3. I henhold til planlovens 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen. 4. I henhold til planlovens 18 fortrænger lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med planen. Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Frederikssund Byråd den 26. juni 2007 Ole Find Jensen borgmester / Karsten Ole Knudsen Ordførende direktør

14 14

15 15 Lokalplan nr. 005 Kortbilag 2 Byggefelt, vejadgange og beplantning Frederikssund Kommune By og Land

16 16 Lokalplan nr. 005 Kortbilag 3 Illustrationsplan Frederikssund Kommune By og Land

17 17 Bekendtgørelse Endelig vedtagelse af Kommuneplantillæg 004 for et område i den nordlige del af Sydbyen til dagligvarehandel og Lokalplan 005 for et lokalcenter i Sydbyen Den 26. juni 2007 vedtog Byrådet lokalplan 005, samt kommuneplantillæg 004 endeligt. Kommuneplantillæg 004 og lokalplan 005 har været offentligt fremlagt i 8 uger i perioden 2.april 2007 til 30. maj Kommuneplantillæg 004 fastlægger rammerne for fremtidig anvendelse af et område i Sydbyen til butiksformål for dagligvarehandel. Området defineres som rammeområde C.4.1 Lokalplan 005 fastlægger nærmere bestemmelser for anvendelsen af rammeområde C.4.1 Der er indkommet indsigelser til kommuneplantillæg 004 og lokalplanforslag005 i forbindelse med den offentlige høring. Indsigelserne har givet anledning til mindre tekniske korrektioner i lokalplanforslaget vedrørende adgangsforhold og skærmende beplantning mod Sydbyens beboelseskvarter. Byrådets endelige vedtagelse kan for så vidt angår retlige forhold påklages til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 1360 København K, inden 4 uger fra den offentlige bekendtgørelse, hvorimod spørgsmål om planens indhold ikke kan påklages. Naturklagenævnet opkræver et gebyr på 500 kr. for behandling af en klagesag. Hvis de får helt eller delvist medhold i deres klage, får de gebyret tilbage. Hvis De ønsker at indbringe sagen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra den offentlige bekendtgørelse. Planerne kan ses på kommunens hjemmeside Endvidere kan den ses på Frederikssund Kommunes Biblioteker samt på kommunens administrationscentre i Skibby, Jægerspris og Slangerup. Frederikssund Byråd