Lokalplan 1016, Første etape af Nye - Endelig

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 3. juni 2016 Lokalplan 1016, Første etape af Nye - Endelig Forslag til Lokalplan nr Nye Første etape af ny by ved Elev. 1. Resume Lokalplan nr for første etape af Nye er en opfølgning på en beslutning i Aarhus Byråd om opførelse af etagemeter og ca. 650 boliger, butikker, liberale erhverv og daginstitutioner. Forslag til Lokalplan nr har været offentligt fremlagt i perioden 17. februar til 13. april Der er kommet 11 høringssvar. Teknik og Miljø anbefaler udvidede bygge- og udstykningsmuligheder for ejendomme langs Høvej, præcisering af krav om midlertidig sti til letbanestop og nedsættelse af bygningshøjde mod Høvej 34. Anvendelsen udvides med undervisningsformål. Høringssvar er besvaret i denne indstillings afsnit 5.5 samt i bilag 5 Tematiseret opsamling af indsigelsernes indhold. Planens væsentligste miljøpåvirkninger er undersøgt og beskrevet i en miljørapport. En sammenfattende redegørelse om miljørapportens indhold fremgår af bilag 6. Teknik og Miljø indstiller, at mageskifteaftale med Tækker Rådgivende Ingeniører A/S vedrørende to arealer inden for lokalplanområdet godkendes. Lokalplan 1016, Første etape af Nye - Endelig side 1 af 9

2 2. Beslutningspunkter At 1) Forslag til Lokalplan nr for Nye, Første etape af ny by ved Elev vedtages endeligt. At 2) bemærkninger indkommet under den offentlige høring besvares med Bilag 5 og med ændringer beskrevet under punkt. 5.5 i denne indstilling. At 3) den sammenfattende redegørelse om miljøvurderingen af Lokalplan nr. 1016, som fremgår i sin helheds af Bilag 6, godkendes og indgår som en del af lokalplanens redegørelse i stedet for det ikke-tekniske resume. At 4) Teknik og Miljø bemyndiges til at optage vej A-B-C-D som offentlig vej, når vejen er færdiganlagt og godkendt. At 5) Teknik og Miljø bemyndiges til at optage sti a-b-c-d samt sti b-e som offentlig sti, når stierne er færdiganlagte og godkendte. At 6) Mageskifteaftale mellem Aarhus Kommune og Tækker Rådgivende Ingeniører A/S eller ordre vedrørende et areal på m 2 af matr. nr. 1e Elev By, Elev og et areal på m 2 af matr. nr. 26b Terp, Århus Jorder godkendes. 3. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af en anmodning fra Tækker Group og som opfølgning på de overordnede rammer og retningslinjer i Tillæg nr. 25 til Kommuneplan De tidlige beslutninger forud for lokalplanens udarbejdelse betyder, at der maks. kan opføres etagemeter svarende til ca. 650 boliger inden for Nyes første etape. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2013 og den overordnede strategi for byudvikling og fortætning langs den kommende letbane. 5. Sagsfremstilling 5.1. Sagsfremstilling Lokalplan 1016, Første etape af Nye - Endelig side 2 af 9

3 Planområdet er inddelt i 4 delområder. Det største delområde (delområde I) udlægges til boligformål. Det er her, de 650 boliger i første etape kan opføres. Inden for delområdet kan der derudover opføres butikker, liberale erhverv samt kulturelle formål med et samlet areal på 1000 m 2. Mellem delområde I og Elev udlægges et rekreativt område med adgang for offentligheden (fælleden i delområde II). Dette område understøtter særligt spredning af dyr og planter mellem skovområderne Skårupgård Skov og Lisbjerg/Trige Skov. I den sydlige del af første etape grænsende op til Elstedvej er anvendelsen fastlagt til offentlige formål (Delområde III). Her kan opføres institutioner med et samlet areal på 2300 m 2. Hvis området ikke anvendes til institutioner, kan der i stedet opføres boliger. Delområde IV indeholder vejarealer, som forbliver i landzone. Nye ligger i det område af kommunen, hvor almene boliger som udgangspunkt forventes at kunne realiseres på baggrund af forhandlinger mellem den private grundejer/udvikler og en almen boligorganisation. Flere boligorganisationer har optioner i Nye, herunder Boligkontoret Aarhus med en option på byggeret til m 2. Dette svarer til ca. 65 almene familieboliger i første etape. Der pågår drøftelser mellem bygherren og Aarhus Kommune om realisering af disse. Endvidere pågår drøftelser om realisering af familieboliger i næste etape af Nye. Bygherren er positivt indstillet over for begge dele. Som anført ovenfor er delområde III udlagt til offentlige formål, således at der kan opføres institutioner med et samlet areal på 2300 m 2. Delområdet, som er på 7162 m 2 og er en del af matr. nr. 26b Terp Aarhus Jorder, er ejet af Tækker Rådgivende Ingeniører A/S. Der er indgået mageskifteaftale med ejeren, således at arealet overdrages til Aarhus Kommune, mod at et areal på 7132 m 2 af matr. nr. 1e Elev By, Elev, som tilhører Aarhus Lokalplan 1016, Første etape af Nye - Endelig side 3 af 9

4 Kommune overdrages til Tækker Rådgivende Ingeniører A/S. Overdragelsessummen er for begge arealer aftalt til ,00 kr. svarende til ca. 230 kr. pr. m 2, hvilket er den pris, som Tækker Rådgivende Ingeniører A/S har erhvervet matr. nr. 26b Terp, Aarhus Jorder for i Baggrunden for indgåelsen af mageskifteaftalen er, at der er behov for at placere en daginstitution i lokalplaneområdet. Der er imidlertid begrænsede muligheder for færdsel til og fra det kommunalt ejede areal, medens det areal, der tilhører Tækker Rådgivende Ingeniører A/S, er velegnet til placering af en daginstitution. Statsforvaltningen, Tilsynet, har den 19. januar 2016 godkendt, at mageskiftet gennemføres uden offentligt udbud af det kommunalt ejede areal. Mageskifteaftalen og Statsforvaltningens godkendelsesskrivelse vedlægges som bilag 7 og 8 til denne indstilling Hovedprincip - bebyggelse Planens hovedprincipper er at koncentrere bebyggelser, så plads og pauser til fællesskab, regnvand og rekreation opstår mellem husene. Det medfører tæthed i bebyggelse med bebyggelse i maks. 2 etager mod Elev mod nord og 2 3 etager mod den grønne fælled mellem Elev og Lystrup samt varierede bygningshøjder i op til 4 etager centralt i boligområdet. Planen muliggør en variation af byggemuligheder og boligtyper lige fra kædehuse, længehuse, etageboliger og til klyngehuse og trækker på referencer fra både parcelhuskvarterer og fra den tætte by Hovedprincip natur og vand Et sekundært princip er, at byen og naturen er gensidigt afhængige dels i et kredsløb dels rumligt og oplevelsesmæssigt. Der er tale om en blå og en grøn struktur. Lokalplan 1016, Første etape af Nye - Endelig side 4 af 9

5 Den blå struktur udgøres af regnvandsbassiner, grøfter, kanaler og regnbede. På grund af jordbundsforholdene i området vil nedsivning af regnvand kun ske i begrænset omfang. Lokalplanen behandler hele området som et nitratfølsomt indvindingsområde. Det betyder, at alt overfladevand opsamles i regnvandsbassiner, og at der stilles krav om tæt membran under belagte arealer. Fire primære regnvandsbassiner er forbundet med grøfter og åbne kanaler og skal sammen justere overfladevandet i hele området på en sådan måde, at det ledes væk i den ønskede kvalitet og mængde til Bueris Bæk. Bassinerne er placeret i naturlige lavninger, og det eksisterende terræn bevares og udnyttes derfor bedst muligt. I ekstremsituationer med skybrud suppleres disse udlæg med en række grønne områder og parkeringspladser, der udformes sådan, at de kan tilbageholde vandet, indtil det igen kan afledes på normal vis. En centralt beliggende plads kan oversvømmes i situationer med ekstremregn. En sammenhængende grøn struktur med rekreative sammenhænge og mulighed for spredning af dyr og planter bidrager positivt til oplevelsen af at bo tæt på naturen. 5.4 Hovedprincip trafik Det skal være attraktivt at vælge kollektiv trafik eller cykel. To primære veje, hvoraf en, som forbinder Høvej i syd og nord, samt en anden, som giver adgang til fremtidige etaper af Nye, vil indgå som en del af den overordnede vejstruktur i den samlede nye by. Veje og stier udformes med sving og forsynes med fortove og cykelstier. Dermed nedsættes hastigheden, og bløde trafikanter tilgodeses. Der er ligeledes udlagt en række stiforbindelser for bløde trafikanter både internt i området og fra Elev og Lystrup og videre til letbanen. Boligveje indrettes som hastighedsdæmpende og med mulighed for flere funktioner både som adgangsveje og som opholdsog legearealer Offentlig fremlæggelse Lokalplan 1016, Første etape af Nye - Endelig side 5 af 9

6 Der er kommet 11 høringssvar til forslag til Lokalplan nr fra fællesråd, foreninger, borgere og byudvikler. Høringssvarerne medfører ændringer i byggemuligheder for ejendommene langs Høvej. Planforslaget justeres, således, at der både kan udstykkes parceller og bygges tæt-lav boligbebyggelse. For ikke at påføre naboer unødig gene fra skyggekast og indkig reduceres bygningshøjden i den østlige del byggefelt D3b fra 3 etager til maks. 2 etager. Teknik og Miljø vurderer, at grundlaget for trafikberegninger, som ligger til grund for lokalplanforslaget, er grundige med fokus på fremtidige trafikmængder og kumulative konsekvenser. Aarhus Byråd har vedtaget, at den nordlige del af Høvej skal opretholdes og ikke nedlægges som foreslået. Set ud fra et trafikalt synspunkt er det ikke nødvendigt med et parallelt system. Opretholdelse af den nordlige del af Høvej betyder, at trafikken mellem Elev og Lystrup kan afvikles uden om Nye. Modsat vil den nye vej igennem Nye være i en standard og udformning, der gør den mere egnet til afvikling af trafik end den eksisterende Høvej, selvom hastigheden kan blive lavere. Fremtidige hastigheder på vejene bliver fastlagt i forbindelse med tekniske godkendelser af vejprojekt og ikke i lokalplanforslaget. Dette sker i dialog med politiet. En vedtaget udbygningsaftale er indgået med udvikler om dele af den nye sti til det fremtidige letbanestop i Nye. Aarhus Kommune stiller derudover krav om etablering af en midlertidig sti som forbindelse dels til Elev og dels til letbanen som forudsætning for ibrugtagning. I forbindelse med byggetilladelse til bolig nr. 201 etablerer bygherre en fremtidig stiforbindelse jævnfør den indgåede udbygningsaftale. For at tilbyde mulighed for skole- og pasningstilbud i mindre omfang foreslår Teknik og Miljø, at anvendelsesbestemmelsen i 3 stk. 2 udvides med undervisningsformål i et centralt beliggende byggefelt. Som konsekvens af høringsvarerne gennemføres derudover redaktionelle rettelser. Lokalplan 1016, Første etape af Nye - Endelig side 6 af 9

7 6. Strategi for borgerinddragelse Under den offentlige høring af lokalplanforslaget inviterede Teknik og Miljø i samarbejde med Tækker Group til åbenthus om planens indhold. 160 borgere mødte op til en opbyggende og konstruktiv dialog om planens indhold. På workshoppen blev vist tegninger og modeller dels af den samlede etape og dels af udvalgte vejtraceer. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Økonomiske ressourcer Lokalplanen giver mulighed for opførelse af op til 650 boliger. En stor del af boligerne vil være attraktive for familier. Aarhus Kommune forventer derfor, at realiseringen af første etape af Nye medfører et stigende børnetal. Lokalplanen imødegår denne konsekvens ved at reservere et areal til opførelse af de nødvendige daginstitutioner. De økonomiske forhold omkring etablering og efterfølgende drift af daginstitution er ikke en del af denne indstilling. Planområdet er i dag opdelt i de to skoledistrikter, Elev og Lisbjerg. Børn og Unge vil efterfølgende undersøge den fremtidige skolestruktur i området, som skal vedtages af Aarhus Byråd Miljørapport I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer har Aarhus Kommune afgjort, at lokalplanen er omfattet af krav om miljøvurdering, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 1, da planen fastlægger anvendelsesbestemmelser for anlæg opført i lovens bilag 3 og 4. Den offentligt fremlagte miljørapport berører emnerne: Vandhåndtering, vandløb, grundvand, lugtgener fra minkfarm samt trafik og veje. En opfølgning på høringssvarerne er indeholdt i en sammenfattende redegørelse om miljøvurderingen. Heri indgår også en overvågningsprogram. Overvågning af miljøpåvirkningerne betyder, at Aarhus Kommune indsamler oplysninger om genbrug af regnvand i Nyes første etape. Derudover fører Lokalplan 1016, Første etape af Nye - Endelig side 7 af 9

8 Aarhus Kommune løbende tilsyn med en nærliggende minkfarm. I forbindelse med byggetilladelser i området, stiller Teknik og Miljø krav til bygherre om dokumentation for, at lugtgenekriterie/afstandskrav til minkfarmen overholdes. I forhold til trafikken gennemfører Aarhus Kommune løbende trafiktællinger. De kan have påvirkning på, hvordan vejanlæggene udformes i fremtiden. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Forslag til Lokalplan nr Nye Første etape af ny by ved Elev Bilag 2: Miljørapport til Lokalplanforslag nr Bilag 3: Deklaration om vejret Bilag 4: Høringssvar Bilag 5: Tematiseret opsamling af indhold i høringssvar Bilag 6: Sammenfattende redegørelse om miljøvurderingens indhold Bilag 7: Mageskifteaftale mellem Aarhus Kommune og Tækker Rådgivende Ingeniører A/S Bilag 8: Brev af 19. januar 2016 fra Statsforvaltningen, Tilsynet Tidligere beslutninger 19. december 2001: Endelig vedtagelse af Kommuneplan 2001 og udpegning af perspektivareal syd for Elev. 16. december 2009: Endelig vedtagelse af Kommuneplan 2009 med fremrykning af tidsplanen for Nye til byrådsperioden marts 2011: Beslutning om at indkalde ideer og forslag forud for ændring af kommuneplan Den nye by blev navngivet Nye. 11. april 2012: Beslutning af grundlaget for udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg for Nye. Lokalplan 1016, Første etape af Nye - Endelig side 8 af 9

9 28. august 2014: Beslutning om offentlig fremlæggelse af Forslag til Tillæg nr. 25 til Kommuneplan februar 2016: Endelig vedtagelse af Tillæg nr. 25. til Kommuneplan 2016 og vedtagelse af forslag til Lokalplan nr til offentlig fremlæggelse. Sagsnummer: 14/ Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: E-post: Antal tegn: Sagsbehandler: Karin Linneberg Bæk Tlf.: E-post: Lokalplan 1016, Første etape af Nye - Endelig side 9 af 9