Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 TK Development A/S

Transkript

1 Bazaar, Gøteborg, Sverige Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 TK Development A/S Fondsbørsmeddelelse nr. 3/2008 CVR Multifunktionelt Center Stocznia, Young City, Gdansk, Polen Premier Outlets Center, Ringsted, Danmark Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen

2 INDHOLDSFORTEGNELSE Resume 3 Selskabsoplysninger 5 Hoved- og nøgletal for koncernen 6 TK Development i hovedtræk 7 Regnskabsåret 2007/08 7 Projektnyt 8 Projektporteføljen i koncernen 8 Forventninger 9 Begivenheder efter regnskabsårets udløb 10 Markeder og forretningsenheder 10 TK Development, moderselskabet 14 TKD Nordeuropa 15 Afleverede projekter 15 Projektportefølje 15 Projektoverblik 17 Euro Mall Holding 22 Afleverede projekter 22 Projektportefølje 24 Projektoverblik 24 Investeringsejendomme 28 Regnskabsberetning 2007/08 29 Øvrige forhold 32 Forretningskoncept 33 Værdiskabelsen i TK Development 38 Aktionærforhold 41 Corporate Governance 45 Risikoforhold 49 Ledelseshverv 55 Ledelsespåtegning 59 De uafhængige revisorers påtegning 60 Koncernregnskab 61 Resultatopgørelse 61 Balance 62 Egenkapitalopgørelse 64 Pengestrømsopgørelse 65 Segmentoplysninger 66 2/66 TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 Indholdsfortegnelse

3 Resume Resultat på DKK 249,5 mio. efter skat og minoritetsandele lever op til forventningerne. TK Development fastholder sin forventning om vækst i resultatet til i niveauet DKK 300 mio. efter skat i 2008/09. Bestyrelsen i TK Development A/S har den 24. april 2008 behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 2007/08. Hovedtrækkene er: TK Development realiserede et resultat på DKK 249,5 mio. efter skat og minoritetsandele mod forventet DKK mio. og DKK 249,4 mio. året før. Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende. Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2008 DKK 1.533,8 mio. svarende til en soliditet på 37,7 %. Forrentning af egenkapitalen for 2007/08 udgør 19,2 %. Udviklingen i koncernens projektportefølje er forløbet planmæssigt. Projektporteføljen udgør pr. 31. januar m² og er i året forøget med netto m² fordelt med aflevering af projekter på m² og tilgang af nye projekter på m². TK Development har i 1. halvår 2007/08 udnyttet en købsoption til at erhverve halvdelen af IØ Fondens ejerandel i Euro Mall Holding A/S og har dermed øget sin ejerandel til 90 %. For regnskabsåret 2008/09 forventes et resultat efter skat i niveauet DKK 300 mio. 2007/08 præget af høj aktivitet TK Development har i regnskabsåret 2007/08 afleveret projekter på i alt m² og har fastholdt et højt aktivitetsniveau på markederne i både Nord- og Centraleuropa. De afleverede projekter omfatter bl.a. shopping- og bydelscentret Spinderiet i Valby, Danmark på m², Galeria Biala i Bialystok, Polen på m², Targówek Retail Park i Warszawa, Polen på m², Ostrava Retail Park i Ostrava, Tjekkiet på m², udvidelsen af Plejada Shopping Centre i Sosnowiec, Polen på m², Vantaanportti Retail Park, etape II i Helsinki, Finland på m² samt yderligere retailparker på flere af koncernens markeder på i alt m². Projekter er solgt til bl.a. Ejendomsinvesteringsselskabet Dades A/S, Meinl European Land Ltd., Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft, GE Real Estate Central Europe, St. Martins Property Corporation Ltd. samt en række private investorer. Tilfredsstillende fremdrift i koncernens projekter Fremdriften i koncernens igangværende projekter er forløbet tilfredsstillende. De igangværende byggerier forløber planmæssigt. Udlejningen af koncernens igangværende og planlagte projekter er generelt forløbet tilfredsstillende. Der er opnået de forventede myndighedstilladelser ligesom der i året er indgået salgsaftaler om en række af koncernens projekter til både internationale og private investorer. Der er fortsat fokus på anvendelse af forward funding, og mere end 90 % af investeringen i koncernens igangværende, solgte projekter er pr. 31. januar 2008 finansieret ved forward funding hvor investorerne betaler løbende i takt med byggeriets færdiggørelse. Der forventes salg af et større grundareal i Polen i løbet af 2008/09. Herudover forventes i samme år yderligere indtægter vedrørende grundhandler i Danmark. Markedsforholdene i Polen har været vanskelige på grund af overophedning i byggeriet, og dette har medført en tidsmæssig forskydning af to shoppingcenterprojekter. Prague Outlet Center (Fashion Arena Outlet Center), Prag åbnede i november Der er som omtalt i halvårsrapporten 2007/08 tilbageført DKK 85 mio. af en i tidligere år foretaget nedskrivning på grunden i dette projekt. Byggeriet af koncernens første boligprojekt i Polen, Tivoli Residential Park i Warszawa, er påbegyndt i foråret m² nye projekter i 2007/08 Ud over de afleverede projekter har der i regnskabsåret 2007/08 været en tilfredsstillende tilgang af nye projekter på i alt m² og dermed en nettoforøgelse af koncernens projektportefølje med m² til i alt m² pr. 31. januar Koncernen har fortsat udbygningen på de bestående markeder og dermed optimeret den platform TK Development allerede har. I Sverige har koncernen sammen med den svenske boligudvikler JM AB indgået en samarbejdsaftale med SKF Sverige AB om udvikling af SKF s fabriksområde i Gamla Staden Resume TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 3/66

4 i Gøteborg. Projektet omfatter i alt m² hvor TK Development skal stå for m² shoppingcenter og service/ erhverv og JM AB for m² boliger. TK Development er desuden gennem en kvalifikationsrunde blevet udpeget til at opføre et nyt handelsområde i Danderyd Kommune nær Stockholm. Koncernen har opnået ret til et areal i Hyvinkää med henblik på udvikling af koncernens første shoppingcenterprojekt i Finland og har dermed ligeledes udbygget sin position på dette marked. Koncernen har endvidere erhvervet jord til bl.a. retailparker i både Tjekkiet og de nordeuropæiske markeder. Herudover har TK Development erhvervet et større jordstykke i Warszawa, Polen med henblik på at opføre boliger for dermed at forsætte den positive udvikling inden for dette segment. Koncernens projektportefølje De væsentligste elementer i koncernens projektportefølje fremgår nedenfor: Projektportefølje (mio. DKK) Projektportefølje, brutto Heraf forward funding Projektportefølje Udviklingspotentiale i 000 m² Solgte projekter Øvrige projekter Total projektportefølje Antal projekter Forventninger til 2008/09 TK Development fastholder sin forventning om vækst i resultatet til i niveauet DKK 300 mio. efter skat i 2008/09 svarende til en forrentning af egenkapitalen på knap 20 %. Nærværende årsregnskabsmeddelelse er tilgængelig på TK Developments hjemmeside Spørgsmål til årsregnskabsmeddelelsen 2007/08 kan rettes til adm. direktør Frede Clausen på telefon /66 TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 Resume

5 Selskabsoplysninger TK Development A/S CVR % Euro Mall Holding A/S CVR % TKD Nordeuropa A/S CVR Stockholm Gamla Brogatan S Stockholm T: (+46) Helsinki Korkeavuorenkatu 34 FIN Helsinki T: (+358) Aalborg Vestre Havnepromenade 7 DK-9000 Aalborg T: (+45) Riga Duntes str. 6 LV-1013 Riga T: (+371) København Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v. DK-2300 København S T: (+45) Vilnius Gynėjų str. 16 LT Vilnius T: (+370) Berlin Ahornstraße 16 D Berlin T: (+49) Warszawa ul. Mszczonowska 2 PL Warszawa T: (+48) Prag Karolinská 650/1 CZ Prag 8 T: (+420) Sofia Sterling Office 2a Saborna Street, 7 th fl. BG-1000 Sofia T: (+359) Fondskode: Hjemstedskommune: Aalborg Hjemmeside: tk@tk.dk Direktion: Frede Clausen og Robert Andersen Bestyrelse: Poul Lauritsen, Torsten Erik Rasmussen, Per Søndergaard Pedersen, Kurt Daell, Jesper Jarlbæk og Niels Roth Selskabsoplysninger TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 5/66

6 Hoved- og nøgletal for koncernen Hoved- og nøgletal for koncernen (DKK mio.) 2003/ /05 *) 2005/06 *) 2006/ /08 Hovedtal: Nettoomsætning 1.557, , , , ,8 Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 8,4 157,1 111,0 44,5 Bruttoresultat -624,0 413,0 379,0 623,9 553,8 Ordinært resultat før finansiering -847,5 253,0 224,9 462,5 386,8 Finansiering m.v. -166,1-158,0-177,7-126,3-41,7 Resultat før skat ,7 94,4 44,6 335,7 345,4 Årets resultat -850,2 81,6 72,6 298,5 271,9 Aktionærernes andel af årets resultat -722,8 33,1 28,3 249,4 249,5 Samlet balance 6.762, , , , ,9 Materielle anlægsaktiver 794,1 628,0 787,2 551,7 598,8 heraf investeringsejendomme 648,0 598,7 761,6 533,7 584,6 Projektportefølje 4.978, , , , ,5 heraf projektbeholdning 4.978, , , , ,3 heraf modtagne forudbetalinger fra kunder 0,0 0,0-35,6-41,7-52,8 Egenkapital ekskl. minoritetsandele 574,1 310,8 899, , ,9 Egenkapital 579,6 343,7 986, , ,8 Samlet ansvarlig kapital ** 1.237, , , , ,8 Pengestrøm fra driften -959, ,5 506, ,9 142,6 Netto rentebærende gæld, ultimo 5.093, , , , ,9 Nøgletal: Egenkapitalforrentning (ROE) -72,0% 11,2% 8,5% 24,3% 19,2% Overskudsgrad (EBIT margin) -54,4% 11,9% 13,9% 17,0% 15,0% Soliditetsgrad (egenkapital) 8,5% 6,5% 20,8% 35,0% 37,7% Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 18,3% 21,2% 31,5% 35,0% 37,7% Indre værdi (nom. DKK 20) 40,9 22,2 32,1 41,1 51,3 Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20-51,6 2,3 2,0 8,9 8,9 Udbytte (i DKK pr. aktie) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Børskurs (nom. DKK 20) Nøgletal korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer og warrants: Egenkapitalforrentning (ROE) -65,3% 11,2% 8,5% 24,3% 19,2% Soliditetsgrad (egenkapital) 10,0% 6,5% 20,8% 35,0% 37,7% Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 18,3% 21,2% 31,5% 35,0% 37,7% Indre værdi (nom. DKK 20) 46,1 22,2 32,1 41,1 51,3 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20-49,3 2,3 2,0 8,9 8,8 Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo / passiver ultimo. For regnskabsåret 2003/04 er Danske regnskabsprincipper (Produktionsmetoden) anvendt. For efterfølgende regnskabsår er IFRS (Salgsmetoden) anvendt. Fra regnskabsåret 2005/06 og efterfølgende er anvendt regnskabspraksis i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS). Sammenligningstal for 2004/05 er tilpasset. *) Regnskabspraksis er i regnskabsåret 2006/07 ændret i overensstemmelse med IAS 21. Sammenligningstal for 2004/05 og 2005/06 er ændret tilsvarende. **) For 2004/05, 2005/06, 2006/07 samt 2007/08 er samlet ansvarlig kapital inkl. minoritetsandele i.h.t. IFRS. 6/66 TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 Hoved- og nøgletal for koncernen

7 TK Development i hovedtræk Koncernen har i 2007/08 afleveret projekter på m² og i samme periode haft en tilgang på m². Fremdriften i koncernens projektportefølje har i regnskabsåret været tilfredsstillende. Regnskabsåret 2007/08 Årets resultat for regnskabsåret 2007/08 udgør DKK 249,5 mio. efter skat og minoritetsandele mod DKK 249,4 mio. året før. Balancen udgør pr. 31. januar 2008 DKK 4.070,9 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2007 er en stigning på 10,4 %. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.533,8 mio. og soliditeten 37,7 %. Egenkapitalforrrentningen for 2007/08 er realiseret med 19,2 %. Årets resultat lever op til den offentliggjorte resultatforventning på DKK mio. efter skat og minoritetsandele, og ledelsen anser resultatet for tilfredsstillende. Fremdriften i koncernens igangværende projekter er forløbet tilfredsstillende. De igangværende byggerier forløber planmæssigt. Udlejningen af koncernens igangværende og planlagte projekter er generelt forløbet tilfredsstillende. Der er opnået de forventede myndighedstilladelser ligesom der i året er indgået salgsaftaler om en række af koncernens projekter til både internationale og private investorer. Projekterne omfatter både shoppingcentre, retailparker, boliger og kombinerede projekter og er nærmere omtalt under de enkelte forretningsenheder. Der er fortsat fokus på anvendelse af forward funding, og mere end 90 % af investeringen i koncernens igangværende, solgte projekter er pr. 31. januar 2008 finansieret ved forward funding hvor investorerne betaler løbende i takt med byggeriets færdiggørelse. Der forventes salg af et større grundareal i Polen i løbet af 2008/09. Herudover forventes i samme år yderligere indtægter vedrørende grundhandler i Danmark. Markedsforholdene i Polen har været vanskelige på grund af overophedning i byggeriet, og dette har medført en tidsmæssig forskydning af to shoppingcenterprojekter. Nedenstående oversigt viser de afleverede projekter der bidrager til indtjeningen i 2007/08. Der er i regnskabsåret afleveret projekter på i alt ca m². Projekterne er nærmere omtalt under de enkelte forretningsenheder TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding. Projekt Antal m² Shopping- og bydelscentret Spinderiet, Valby, Danmark Østre Havn, Værftshallen, Aalborg, Danmark Hadsundvej, AaB College, Aalborg, Danmark Retailparker i Århus og Esbjerg, Danmark Retailparker i Stockholm, Örebro og Växjö, Sverige Vantaanportti Retail Park, etape II, Helsinki, Finland Retailparker i Tammisto, Lohja og Lappeenranta, Finland Galeria Biala, Bialystok, Polen Targówek Retail Park, Warszawa, Polen Udvidelsen af Plejada Shopping Centre, Sosnowiec, Polen Grundsalg, Reduta, Warszawa, Polen Ostrava Retail Park, Ostrava, Tjekkiet Udvidelsen af Shopping Centre Futurum, Ostrava, Tjekkiet Øvrige projekter/grunde Koncernen har fortsat udbygningen på de bestående markeder og dermed optimeret den platform som TK Development allerede har. Der er bl.a. indgået samarbejdsaftale med SKF og JM AB vedrørende et større projekt i Gøteborg, Sverige ligesom der er erhvervet jord til bl.a. retailparker i både Tjek- Resultat efter skat og minoritetsandele, og resultat pr. aktie Egenkapital og egenkapitalforrentning DKK mio. DKK mio. % / / / / / / / /08 0 Resultat efter skat og minoritetsandele Resultat pr. aktie Egenkapital Ansvarlig kapital Egenkapitalforrentning Ledelsesberetning TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 7/66

8 kiet og de nordeuropæiske markeder. TK Development er desuden gennem en kvalifikationsrunde blevet udpeget til at opføre et nyt handelsområde i Djursholm, Danderyd Kommune i Sverige og har påbegyndt udviklingen af koncernens første shoppingcenterprojekt i Finland. Herudover er der erhvervet et større jordstykke i Warszawa, Polen for at fortsætte udviklingen af boligsegmentet efter den særdeles tilfredsstillende opstart af Tivoli Residential Park. For nærmere omtale se afsnittet Projektnyt og omtalen af de enkelte projekter under de respektive forretningsenheder. TK Development har i første halvår af regnskabsåret udnyttet en option til at erhverve halvdelen af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall Holding A/S hvorefter TK Developments ejerandel af Euro Mall Holding A/S udgør 90 %. Prisen for aktierne udgjorde ca. DKK 71 mio. Udnyttelse af optionen skyldes koncernens fortsat positive opfattelse af markedsmulighederne sammenholdt med en projektpipeline på mere end m² hvilket forventes at bidrage positivt de kommende år. Projektnyt Der har i regnskabsåret 2007/08 været en tilgang af nye projekter i porteføljen på i alt m² hvor der bl.a. kan nævnes følgende: Projekt Segment Antal m² Kontorprojekt i Vejle, Danmark Kontor Retailprojekter i Danmark Detail Bazaar, Gøteborg, Sverige Detail Kofoten, Kristianstad, Sverige Detail Retailpark, Enebyängen, Danderyd, Sverige Detail Shoppingcenter, Hyvinkää, Finland Detail Maskavas Retail Park, Riga, Letland Detail Residential Park, Bielany, Polen Bolig Sterboholy Retail Park, Tjekkiet Detail Most Retail Park, Tjekkiet Detail Projekterne er nærmere omtalt i afsnittet vedrørende projektporteføljen under de respektive forretningsenheder TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding. Projektporteføljen i koncernen Status på projektporteføljen Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. januar 2008 i størrelsesordenen m² hvoraf m² vedrører solgte projekter, og de resterende m² vedrører øvrige projekter. De øvrige projekter omfatter m² i TKD Nordeuropa, m² i Euro Mall Holding og m² i TK Development A/S, moderselskabet. Pr. 31. januar 2007 udgjorde koncernens projektportefølje m². Udviklingen i koncernens projektportefølje kan skitseres således: (mio. DKK) Solgte Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total Øvrige Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total Projektportefølje, netto Forward funding Projektportefølje, brutto I % af bogført værdi af solgte projekter, brutto 51,0% 49,5% 91,1% Tabel 1 ( 000) m² Solgte Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total Øvrige Færdigopførte Under opførelse Ikke påbegyndte Total Projektportefølje Antal projekter Tabel 2 Ved anvendelse af forward funding reducerer koncernen løbende pengebindingen i den solgte projektportefølje. Pr. 31. januar 2008 udgør forward funding mere end 90 % af den bogførte værdi af solgte projekter, brutto. Anvendelse af forward funding forløber planmæssigt og følger koncernens strategi herfor. Som det fremgår ovenfor, er der i året sket en væsentlig reduktion af bogført værdi af solgte projekter under opførelse hvilket bl.a. hænger sammen med aflevering af koncernens projekt Spinderiet i Valby hvor der ikke har været aftale om forward funding. Stigningen i øvrige færdigopførte projekter kan henføres til færdiggørelsen af både Fashion Arena Outlet Center i Tjekkiet og Premier Outlets Center i Danmark. Begge projekter indgår i joint venture samarbejder hvor der mellem parterne er aftalt en strategi om gennemførelse af byggeri og modning af det færdigopførte projekt forinden salg til 8/66 TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 Ledelsesberetning

9 endelig investor. Forøgelsen af investeringen i øvrige, ikke påbegyndte projekter skyldes i al væsentlighed at koncernen har erhvervet arealer til brug for planlagte projekter, bl.a. Residential Park, Bielany, Warszawa i Polen, shoppingcentret i Frederikssund, Danmark samt retailparker på flere af koncernens markeder. I nedenstående tabel fremgår fordelingen af den regnskabsmæssige værdi af projekterne i projektporteføljen pr. 31. januar 2008 opdelt på de to forretningsenheder og en mindre del i moderselskabet. Projekterne er opdelt i solgte og ikke solgte pr. 31. januar 2008 og underopdelt i færdigopførte, under opførelse og ikke påbegyndte. Projekter pr. 31. januar 2008 (mio. DKK) TKD Nordeuropa *) EMH TKD, moder *) Koncern i alt Procent Solgte af total Færdigopførte ,0 % Under opførelse ,5 % Ikke påbegyndte ,6 % Total ,1 % Ikke solgte Færdigopførte ,9 % Under opførelse ,6 % Ikke påbegyndte ,4 % Total ,9 % Projektportefølje ,0 % *) korrigeret for koncerninterne elimineringer. Tabel 3 I nedenstående tabel fremgår projektporteføljens kvadratmeter opdelt på tilsvarende måde som i ovenstående tabel. Projekter pr. 31. januar 2008 (m² ( 000)) EMH TKD, moder Koncern i alt Procent Solgte af total Færdigopførte ,0 % Under opførelse ,0 % Ikke påbegyndte ,8 % Total ,8 % Ikke solgte Færdigopførte ,8 % Under opførelse ,5, % Ikke påbegyndte ,9 % Total ,2 % TKD Nordeuropa Projektportefølje ,0 % Tabel 4 En nærmere beskrivelse af alle væsentlige projekter fremgår af afsnittet omkring projektporteføljen under de respektive forretningsenheder. Forventninger For regnskabsåret 2008/09 forventes et uændret og dermed fortsat højt aktivitetsniveau. Resultat efter skat forventes at udgøre i niveauet DKK 300 mio. svarende til en forrentning af egenkapitalen på knap 20 %. TK Development har en option til at erhverve den resterende del af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall Holding A/S. I ovenstående resultatforventning er indregnet at denne købsoption forventes udnyttet med virkning fra 1. februar I resultatforventningen indgår alene værdiregulering af koncernens investeringsejendomme som følge af indeksering af husleje og eventuel forbedret drift. Der indgår således ikke værdireguleringer som følge af eventuelle ændringer i fastlagte afkastkrav eller som følge af eventuelt salg af én eller flere af de berørte investeringsejendomme. Projektportefølje, brutto Pengebinding i solgte projekter DKK mio DKK mio. 600 % Solgte projekter, brutto Øvrig projektportefølje Forward funding Pengebinding i solgte projekter Forward funding i % af bogført værdi, brutto Ledelsesberetning TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 9/66

10 I forventningerne for 2008/09 indgår de markedsmæssige forhold der er nærmere beskrevet for hvert enkelt marked, jf. nedenfor under Markeder og forretningsenheder. Begivenheder efter regnskabsårets udløb TK Development har efter regnskabsårets udløb solgt sine arealer på ca m² på Vandtårnsvej, København. Den væsentligste del af koncernens tilbageværende arealer på Hadsundvej, Aalborg, Danmark er i april 2008 solgt og overdraget til Region Nordjylland. I Tyskland er den ene af koncernens grunde solgt og overdraget til en dagligvarekæde i februar Der er ikke herudover indtrådt andre, væsentlige begivenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetningen nævnte. Markeder og forretningsenheder TK Development arbejder inden for to geografiske områder, Nord- og Centraleuropa. Der har på koncernens markeder været en tilfredsstillende økonomisk vækst, jf. senere omtale under de respektive forretningsenheder ligesom der er positive forventninger til fremtiden. Koncernen fokuserer på at udnytte den geografiske markedsposition som er opbygget gennem en årrække og dermed via netværk til retailere og investorer at udnytte det potentiale som forefindes på alle markederne. Projektporteføljen der svarer til 3-4 års aktivitet, underbygger at der er et godt potentiale på de markeder hvorpå koncernen opererer. På væsentlige variable forventer ledelsen på kortere sigt følgende: Lejeniveau er uforandret til let stigende med baggrund i god efterspørgsel fra retaillejere. Jordpriser og byggeomkostninger har været høje og vurderes ud fra en samfundsmæssig afmatning at stagnere og falde, dog med nogen variation fra land til land. Nogle investorer vil forvente yderligere afkast af deres investering med nedadgående priser til følge hvilket er en konsekvens af kreditkrisen med øgede egenkapitalkrav og finansieringsomkostninger. Der forventes fortsat et højt prisniveau for kvalitetsprojekter. Den internationale kreditkrise der har ramt de finansielle markeder, har ikke påvirket TK Development direkte. Koncernen har et godt cashflow og en stor likviditetsmæssig buffer, men vil blive påvirket indirekte såfremt investorernes afkastkrav ændres. Flere større projekter til aflevering i de nærmeste år er forhåndssolgt til aftalte afkastkrav. Den samfundsøkonomiske vækst i Centraleuropa vurderes at være fremmende for dels retailkædernes ekspansion og dermed væksten inden for butikssegmentet, og dels efterspørgslen efter boliger - begge centrale segmenter for TK Development. De nordeuropæiske markeder Geografisk er TKD Nordeuropas aktiviteter opdelt på fire hovedmarkeder: Danmark, Sverige, Finland og Baltikum. TKD Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden for forskellige segmenter hvilket er angivet i nedenstående skema. Danmark Sverige Finland Baltikum Shoppingcentre Butikker/ Storbutikker Strøgejendomme Kontorer Segment-mix Boliger TKD Nordeuropa søger konstant at være på forkant med markedsudviklingen for at afpasse valget af projekter til udlejnings- og afsætningsmulighederne. Afkastgraden og dermed det nettoafkast som investorer kræver af deres ejendomsinvesteringer, har i de foregående år været faldende på alle TKD Nordeuropas markeder hvilket har ført til højere priser for koncernen i forbindelse med salg af projekter. Som følge af den internationale kreditkrise vil nogle investorers afkastkrav øges idet de har øgede finansieringsomkostninger og øgede krav til egenkapitalbinding. Der er fortsat stor interesse for køb af projekter inden for fast ejendom, dog har kreditkrisen betydet at investorer har øget fokus på kvaliteten af projekterne. Udlejningsmarkedet inden for butikssegmentet er generelt godt hvilket bl.a. er afspejlet i et let stigende lejeniveau hos retaillejere og en faldende tomgang i lejemål. Entrepriseomkostningerne har været stigende på alle koncernens markeder, men ledelsen vurderer at den til tider overophedede situation vil normaliseres i løbet af Danmark Den forretningsmæssige aktivitet i Danmark forventes de næste tre år at udgøre ca. halvdelen af den samlede aktivitet 10/66 TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 Ledelsesberetning

11 i TKD Nordeuropa, og der er fokus på alle segmenter med hovedvægten på butikssegmentet. I Danmark giver butikslejemål normalt et nettoafkast i niveauet 4,5 6,5 % p.a. mens kontorlejemål typisk giver et nettoafkast i niveauet 5,0-7,0 % p.a. (Kilde: Jones Lang Lasalle - Nordic City Report Spring 2008). Ledelsen har positive forventninger til især butikssegmentet hvilket er understøttet af en forventning om lav arbejdsløshed og god købekraft. Både dagligvare- og retailkæderne i Danmark stræber til stadighed efter at sikre sig markedsandele og vækst og fokuserer derfor på nye og centrale beliggenheder. Dette indebærer at butikssegmentet forventes at få gode vilkår. Den nye planlov der blev vedtaget i juni 2007, ændrer på størrelser og beliggenheder for butikker. Koncernen har tilpasset sit markedsmæssige fokus i overensstemmelse hermed ligesom der er blevet større muligheder for etablering af bydelscentre i mindre byer. Danmark - etableret e 2009e BNP (% å/å) 3,9 1,8 1,5 0,9 Privatforbrug (% å/å) 3,8 2,5 2,6 1,5 Arbejdsløshed (%) 3,9 2,7 2,2 2,6 Kilde: Nordea, april 2008 Kontormarkedet vurderes optimistisk, og attraktive beliggenheder kan tiltrække både lejere og investorer. Attraktive beliggenheder, typisk havnenære, ejer koncernen i de fleste tilfælde sammen med samarbejdspartnere. På det grundlag forventer koncernen at skabe gode projekter de kommende år. Som eksempler kan nævnes koncernens arealer på Amerika Plads i København og Stuhrs Brygge i Aalborg. Sverige Den forretningsmæssige aktivitet i Sverige forventes i lighed med tidligere år fokuseret på butikssegmentet. Væksten i Sverige er relativ høj, og den fortsatte butiksmæssige udbygning gør at Sverige fortsat er et interessant marked inden for dette segment. Der vil ligeledes blive fokuseret på udvikling af enkelte, større shoppingcenterprojekter. I Sverige giver butikslejemål normalt et nettoafkast i niveauet 4,5 6,5 % p.a. (Kilde: Jones Lang Lasalle - Nordic City Report Spring 2008). Sverige - etableret e 2009e BNP (% å/å) 4,1 2,6 2,1 1,5 Privatforbrug (% å/å) 2,5 3,1 2,0 1,6 Arbejdsløshed (%) 7,0 6,1 5,9 6,4 Kilde: Nordea, april 2008 Finland I Finland har koncernen siden etableringen primært beskæftiget sig med udvikling af retailparker. Der forventes fortsat fokus på butikssegmentet med storbutikker og enkelte større shoppingcenterprojekter. I Finland opnås normalt et afkast på butikslejemål i niveauet 4,5 6,5 % p.a. (Kilde: Jones Lang LaSalle Nordic City Report, Spring 2008). Koncernen forbereder udvikling af en række retailprojekter hvilket understøttes af landets fortsat gode økonomiske nøgletal. Finland - etableret e 2009e BNP (% å/å) 4,9 4,4 2,3 1,8 Privatforbrug (% å/å) 4,1 3,7 3,1 2,1 Arbejdsløshed (%) 7,7 6,9 6,2 6,2 Kilde: Nordea, april 2008 Baltikum De tre baltiske lande har de senere år oplevet betydelig vækst, og medlemskabet af EU forventes at stimulere fortsat vækst med øget købekraft som følge. Koncernen har udviklet flere projekter hvor det første shoppingcenterprojekt er gennemført, og der arbejdes aktuelt med flere retailprojekter. Letland - etableret e 2009e BNP (% å/å) 11,9 10,9 5,6 5,1 Privatforbrug (% å/å) 19,8 16,2 7,0 4,0 Arbejdsløshed (%) 7,0 5,8 6,2 6,9 Kilde: Nordea, januar 2008 Litauen - etableret e 2009e BNP (% å/å) 7,7 9,1 7,4 6,7 Privatforbrug (% å/å) 11,8 12,3 14,0 8,0 Arbejdsløshed (%) 5,6 4,3 4,0 4,5 Kilde: Nordea, januar 2008 Markederne i de baltiske lande har ændret sig i forhold til tidligere. Fra tidligere at være et umodent marked hvor der blev afsat beløb til imødegåelse af risici, afspejler afkastkravet i Baltikum at der nu er tale om et modent marked. Derfor er afkastkravet fra investor faldet i niveauet ét procentpoint. Afkastkravet for retailmarkedet udgør p.t. i niveauet 6,0-8,0 % p.a. (Kilde: KOBA Commercial Property Market 2007). Koncernen vil fokusere på butikssegmentet i både Letland og Litauen, men kontor- og boligsegmentet vil ligeledes blive vurderet. Ledelsesberetning TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 11/66

12 De centraleuropæiske markeder Koncernens centraleuropæiske aktiviteter foregår i Polen, Tjekkiet og Slovakiet. Herudover undersøger koncernen aktuelt muligheden for udvikling af shoppingcentre og retailparker i Bulgarien. Euro Mall Holding arbejder på de enkelte markeder inden for følgende segmenter: Polen Tjekkiet Slovakiet Shoppingcentre Butikker/storbutikker Kontorer Segment-mix Boliger Euro Mall Holding har herudover ejerandel i investeringsejendomme i Tjekkiet og ejer 1/3 af managementselskabet Euro Mall Centre Management (EMCM). Koncernen har et veludbygget kontaktnet til et stort antal lokale og internationale retailkæder der ønsker at ekspandere i Centraleuropa. Endvidere er der et tæt samarbejde med investorer - herunder internationale investeringsfonde - der ønsker at investere i centraleuropæiske ejendomsprojekter. Afkastkravet på koncernens markeder i Centraleuropa er gennem de seneste år faldet betydeligt hvilket har ført til bedre priser for koncernen i forbindelse med salg af projekter. Markederne hvorpå koncernen opererer i Centraleuropa, har afkastmæssigt nærmet sig de øvrige europæiske markeder, og det forventes at afkastkravet vil være nogenlunde stabilt det kommende år. De økonomiske nøgletal for koncernens markeder, jf. nedenfor, understøtter ledelsens vurdering af mulighederne for vækst på de enkelte markeder. Den forventede vækst stimulerer retailkædernes ekspansionslyst i hele koncernens markedsområde samtidig med at der i Central- og Østeuropa fortsat er et udækket behov for kvalitetsbetonede shoppingcentre og retailparker. I det følgende beskrives kort ledelsens forventninger til de enkelte markeder i Centraleuropa. Polen Der er forsat positive forventninger til det polske marked. Hos både lokale og internationale retailere konstateres fortsat en betydelig interesse for lejemål i velbeliggende retailprojekter og mindre shoppingcentre i Polen. Dette underbygges bl.a. af en meget tilfredsstillende forhåndsudlejning af koncernens igangværende projekter. Lejeniveauet inden for butikssegmentet har været let stigende. Fremover forventes projekterne at ligge i de mindre byer hvor det nu også vurderes muligt at gennemføre projekter i byer med færre end indbyggere. I Polen sælges shoppingcenterprojekter aktuelt til et nettoafkast i niveauet 5,5-7,0 % (Kilde: Jones Lang Lasalles rapport Warsaw City Profile, september 2007) hvilket sammen med de økonomiske nøgletal og prognoser for Polen underbygger det gode markedspotentiale. Polen - etableret e 2009e BNP (% å/å) 6,2 6,5 5,3 5,4 Privatforbrug (% å/å) 5,2 5,9 5,0 4,5 Arbejdsløshed (%) 14,9 12,8 11,0 10,0 Kilde: Nordea, januar 2008 Entrepriseomkostningerne i Polen har i en periode været kraftigt stigende, men det er ledelsens vurdering at niveauet vil stabiliseres i løbet af Udvikling af boliger i Centraleuropa Koncernens forretningsgrundlag omfatter nu også boligmarkedet i Centraleuropa, p.t. Polen hvor ledelsen vurderer markedsmulighederne som positive. I Polen er der fortsat mangel på attraktive boliger, og mange eksisterende boliger opfylder ikke længere polakkernes krav til boligstandard. Centraleuropa undergår fortsat betydelige strukturelle ændringer, og Warszawa udvikler sig løbende og styrker fortsat sin position som Polens kraftcentrum. Disse forhold er - kombineret med en forholdsvis høj befolkningstilvækst i storbyerne og en fortsat faldende arbejdsløshed - væsentlige elementer i en fortsat betydelig efterspørgsel efter boliger i de større byer i Polen. Der efterspørges i vid udstrækning ejerboliger ligesom finansieringsmulighederne for boligkøberne er væsentligt forbedret. Udvikling af koncernens første boligprojekt i Centraleuropa er påbegyndt i Warszawa i Polen i efteråret 2006 og omfatter knap 300 boligenheder. Projektet Tivoli Residential Park opføres i etaper, og samtlige enheder forventes færdigopført og solgt inden udgangen af Projektet er forløbet meget tilfredsstillende, og koncernens næste boligprojekt Residential Park, Bielany omfattende enheder der opføres i fire etaper, forventes påbegyndt medio På trods af stigende entrepriseomkostninger, jf. ovenfor, hvor det dog forventes at prisniveauet vil stabiliseres i løbet af 2008, vurderer ledelsen at boligmarkedet i Polen fortsat er attraktivt. Tjekkiet På det tjekkiske marked er der fortsat stor efterspørgsel efter 12/66 TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 Ledelsesberetning

13 lejemål i attraktive retailprojekter. Markedet for retailparker og shoppingcentre i mindre byer vurderes at være attraktivt. Euro Mall Holding solgte i sidste regnskabsår sit første retailparkprojekt og har i 2007/08 fortsat udbygningen af dette segment. Koncernen har flere retailpark- og shoppingcenterprojekter i porteføljen, og med fokus på butikssegmentet arbejdes der til stadighed på at styrke projektporteføljen. Lejeniveauet inden for butikssegmentet har været let stigende og forventes fortsat at stige mens afkastkravet forventes uændret det kommende år. vækst på dette marked. Bulgarien - etableret e 2009e BNP (% å/å) 6,1 5,8 5,7 4,5 Privatforbrug (% å/å) 7,1 6,1 7,7 5,8 Arbejdsløshed (%) 9,1 6,9 7,0 7,0 Kilde: ING Directional Economics, februar 2008 I Tjekkiet sælges shoppingcentre og retailparker aktuelt til et nettoafkast i niveauet 5,5 7,5 % (Kilde: Jones Lang Lasalles rapport Prague City Profile, september 2007) hvilket sammen med de økonomiske nøgletal og prognoser for Tjekkiet underbygger ledelsens forventninger til dette marked. Tjekkiet - etableret e 2009e BNP (% å/å) 6,4 6,1 4,4 4,7 Privatforbrug (% å/å) 5,4 5,9 4,4 4,8 Arbejdsløshed (%) 8,1 6,5 5,6 4,9 Kilde: Nordea, januar 2008 Slovakiet Det er ledelsens vurdering at efterspørgslen efter shoppingcentre i Slovakiet vil være begrænset i de kommende år idet behovet for shoppingcentre allerede er dækket i de fleste større byer. Ledelsen vurderer at der fremover vil være behov for retailparker i Slovakiet og vurderer p.t. markedspotentialet herfor. Den positive økonomiske udvikling i Slovakiet understøtter denne vurdering. Slovakiet - etableret e 2009e BNP (% å/å) 8,5 10,4 7,5 6,7 Privatforbrug (% å/å) 5,9 7,1 6,9 6,1 Arbejdsløshed (%) 12,0 10,5 9,7 9,0 Kilde: Nordea, januar 2008 Bulgarien TK Development åbnede i foråret 2007 kontor i Sofia for at undersøge muligheden for udvikling af shoppingcentre og retailparker i Bulgarien. Mulige beliggenheder i de større byer undersøges løbende, og der arbejdes med flere konkrete projektmuligheder. Bulgarien forventes inden for kort tid at kunne bidrage til en styrkelse af den samlede projektportefølje i koncernen. Af oversigten fremgår økonomiske nøgletal for Bulgarien hvilket understøtter ledelsens vurdering af mulighederne for Ledelsesberetning TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 13/66

14 TK Development, moderselskabet TK Development, moderselskabet er holdingselskab for TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding samt de bulgarske aktiviteter. Endvidere er projekterne i Tyskland og Rusland samt enkelte andre aktiver hjemmehørende i denne del af koncernen. Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -6,0 mio. efter skat. Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme Koncernens investeringsejendomme i Tyskland består af erhvervs- og boligudlejningsejendomme som alle, bortset fra en ejendom i Lüdenscheid, er beliggende i randområdet af Berlin. Den samlede værdi af disse ejendomme udgør pr. 31. januar 2008 DKK 228,3 mio. Værdireguleringen i regnskabsåret 2007/08 udgør DKK -1,1 mio. Værdireguleringen er baseret på en afkastgrad på 6 %, beregnet ud fra en discounted cashflow model. Investeringsejendomme er beskrevet i afsnittet Investeringsejendomme på side 28. Omsætningsaktiver Projektporteføljen består af bl.a. fire grundarealer i Tyskland hvoraf det ene grundstykke er solgt efter regnskabsårets afslutning. Herudover består projektporteføljen af udlejningsejendomme i Rusland samt enkelte andre aktiver. Udlejning af projekterne er forløbet tilfredsstillende. 14/66 TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 Ledelsesberetning

15 TKD Nordeuropa TKD Nordeuropa realiserede et resultat efter skat på DKK 53,7 mio. i 2007/08. I alt afleverede TKD Nordeuropa projekter på m². Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 % ejede delkoncern TKD Nordeuropa. TKD Nordeuropa opererer primært inden for projektsegmenterne butiksejendomme (shoppingcentre og retailparker), kontorejendomme og projekter med segmentmix, herunder multifunktionelle projekter. TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2007/08 realiseret et resultat efter skat på DKK 53,7 mio. mod DKK 104,3 mio. året før. I regnskabsåret 2006/07 var resultat før skat positivt påvirket af indtjeningen fra salg af projekter der var færdigopført i tidligere regnskabsår. Der har i regnskabsåret 2007/08 været en tilfredsstillende fremdrift i koncernens igangværende projekter samt en tilfredsstillende tilgang af nye projekter. Afleverede projekter Der er afleveret projekter på i alt m². Af væsentlige projekter som bidrager til årets resultat, kan nævnes følgende: Spinderiet, Valby, Danmark Det multifunktionelle shopping- og bydelscenter bestående af butikker, restauranter, kontorer, leisure og boliger åbnede den 15. november Projektet ekskl. boliger er solgt til ejendomsinvesteringsselskabet Dades. Boligdelen bestående af m² lejeboliger og m² ejerboliger er solgt til henholdsvis DVB og en privat investor. Knap m² boliger forventes overdraget til investor i foråret Retailpark, Århus Syd, Danmark Dette projekt omfattende en ca m² retailpark, opføres i to etaper hvor første etape på ca m² er færdigopført og i november 2007 afleveret til investorerne, et ejendomsselskab og en bruger. Retailpark, Storegade, Esbjerg, Danmark Projektet omfatter en retailpark på ca m² der er fuldt udlejet og solgt til et ejendomsselskab. Byggeriet er påbegyndt i foråret 2007 og afleveret til investor i oktober Værftshallen, Østre Havn, Aalborg, Danmark Denne bevaringsværdige værftshal der er på ca m², er solgt til en privat investor. AaB College, Aalborg, Danmark En del af arealet på Hadsundvej, Aalborg er solgt til Aalborg Boldspilklub A/S hvor der er udviklet sportscollege med kursus- og konferencecenter samt kollegieværelser, i alt ca m². Første etape er afleveret i tidligere regnskabsår, og anden etape er afleveret i november Retailpark, Marieberg, Sverige Retailparkprojektet i Örebro, Sverige på m² opføres i to etaper. Første etape der omfatter ca m², er fuldt udlejet og afleveret til Oppenheim Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh i oktober Retailpark, Botkyrka, Stockholm, Sverige Projektet omfatter en retailpark på ca m² som er fuldt udlejet. Byggeriet er afsluttet, og retailparken er afleveret til en privat investor i oktober Retailpark, Barkarby, Sverige Grundarealet til brug for den sidste etape af retailparken er i regnskabsåret overdraget til den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz Spezialfondsgesellschaft mbh. Vantaanportti Retail Park, etape II, Helsinki, Finland Retailparken udgør fuldt udbygget ca m². Retailparkens etape I på ca m² er solgt i tidligere regnskabsår. Etape II er færdigopført ultimo 2006 og i juli 2007 solgt til en international investor. Retailparker, Finland I Tammisto i Finland har koncernen udviklet og opført en retailpark på m². Projektet er i marts 2007 overdraget til en privat investor. Projektet i Lappeenranta omfatter en retailpark på ca m². Byggeriet er færdiggjort, og retailparken er overdraget til en privat investor i november Retailparken i Lohja på ca m² er ligeledes færdigopført og overdraget til en privat investor i november Projektportefølje I TKD Nordeuropa har der i regnskabsåret 2007/08 været en tilfredsstillende fremdrift i koncernens igangværende projekter og en tilfredsstillende tilgang af nye projekter. Udviklingspotentialet i den samlede projektportefølje i TKD Nordeuropa udgør pr. 31. januar 2008 i størrelsesordenen m² for solgte projekter og m² for øvrige projekter, i alt således m² for den samlede projektportefølje. Pr. 31. januar 2007 udgjorde det samlede udviklingspotentiale m². Ledelsesberetning TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 15/66

16 Udvalgte, afleverede projekter i TKD Nordeuropa i 2007/08 Spinderiet, Valby, Danmark Retailpark, Botkyrka, Stockholm, Sverige Vantaanportti Retail Park, Etape II, Helsinki, Finland 16/66 TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 Ledelsesberetning

17 Projektoverblik Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projektporteføljen for TKD Nordeuropa. Den bogførte værdi af nedenstående projekter udgør mere end 90 % af den samlede bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2008 i TKD Nordeuropa. Målt i forhold til bogført værdi har de fem største projekter i TKD Nordeuropa i alt en bogført værdi på DKK 482,1 mio. pr. 31. januar Projektnavn By Segment Areal (m²) TKD s ejerandel Byggestart/ Forventet byggestart Åbning/Forventet åbning Danmark Premier Outlets Center Ringsted Detail % Efterår 2006 Marts 2008 Østre Teglgade København Kontor/ Bolig ) 100 % 2008 Løbende Amerika Plads, p-kælder København P-kælder % 2004 Løbende Spinderiet, restbygning Valby Bolig % Primo 2005 Forår 2008 Ejby Industrivej København Kontor % Ultimo 2008 Ultimo 2009 Vandtårnsvej København Kontor % - Forår 2008 Hadsundvej Aalborg Mix % Løbende Løbende Østre Havn/Stuhrs Brygge Aalborg Mix ) 50 % Løbende Løbende Amerika Plads, felt C København Mix % 2008 Ultimo 2010/primo 2011 Amerika Plads, felt A København Kontor % 2008 Ultimo 2010/primo 2011 Århus Syd, etape II Århus Detail % Medio 2009 Primo 2010 Shoppingcenter, Frederikssund Frederikssund Detail/Bolig % Forår 2008 Ultimo 2009 Neptunvej Randers Mix % Ultimo 2008 Ultimo 2009 Retailpark, Tagtækkervej Odense Detail % Medio 2007 Medio 2008 Retailpark, Anelystparken, etape IV Århus Detail % Primo 2008 Medio 2008 Retailpark, Aabenraa Aabenraa Detail % Efterår 2008 Medio 2009 Retailpark, Brønderslev Brønderslev Detail % Efterår 2008 Medio 2009 Kontorprojekt, Vejle Vejle Kontor % Medio 2009 Medio 2010 Sverige Entré, multifunktionelt center Malmø Mix % Medio 2006 Forår 2009 Bazaar, Gøteborg Gøteborg Mix % Primo Retailpark, Karlstad Karlstad Detail % Ultimo 2010 Ultimo 2011 Retailpark, Barkarby, etape IV Barkarby Detail % Ultimo 2007 Efterår 2008 Retailpark, Marieberg, etape II Örebro Detail % Medio 2008 Efterår 2008 Retailpark, Söderhamn Söderhamn Detail % Medio 2008 Etape 1: Efterår Etape 2: Medio Retailpark, Nyköping Nyköping Detail % Efterår 2007 Medio/Efterår 2008 Retailpark, Kofoten, Kristianstad Kristianstad Detail % Forår 2008 Ultimo 2008 Retailpark, Enebyängen, Danderyd Danderyd Detail % Efterår 2008 Efterår 2009 Finland Pirkkala Retail Park, etape II Tammerfors Detail % Ultimo 2008 Ultimo 2009 Retailpark, Seinäjoki Seinäjoki Detail % Medio 2007 Efterår 2008 Shoppingcenter, Hyvinkää Hyvinkää Mix % Ultimo Baltikum Ukmerges Street (tidl. Rubicon) Vilnius Detail % Forår 2008 Januar 2009 Milgravja Street Riga Bolig/Detail % - Efterår 2008 Ulmana Retail Park Riga Detail % Forår 2008 Januar 2009 Maskavas Retail Park Riga Detail % Ultimo 2008 Ultimo 2009 TKD Nordeuropa totalt areal ca ) TKD Nordeuropas avanceandel på udvikling udgør 70 %. Ledelsesberetning TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 17/66

18 Projekter Shoppingcenter, Frederikssund, Danmark TKD Nordeuropa ejer flere ejendomme i Frederikssund hvor der planlægges opførelse af et shoppingcenter. Projektet omfatter m² hvoraf ca m² udlejes til dagligvareoperatører, m² udlejes til specialbutikker og restauranter, ca m² opføres til kontorer og ca m² boliger. Udlejningsgraden udgør 51 %, og ankerlejerne er bl.a. Kvickly, Fakta, Hennes & Mauritz, Synoptik og Skoringen. Lokalplanen for området er vedtaget i december Byggeriet forventes påbegyndt i foråret 2008 med åbning af centret ultimo I tilknytning til centret etableres et parkeringshus med ca. 800 parkeringspladser. Århus Syd, Etape II, Danmark I Århus udvikler koncernen et projekt på ca m² butikker. Projektet omfatter to etaper hvor første etape på ca m² er færdigopført og i november 2007 afleveret til investorerne: et ejendomsselskab og en bruger. Anden etape er solgt til et ejendomsselskab baseret på forward funding. Byggeriet igangsættes når udlejning og myndighedsforhold er på plads. Spinderiet, Valby restbygning, Danmark Dette multifunktionelle shopping- og bydelscenter på m² bestående af ca m² butikker og restauranter, ca m² kontorer, ca m² leisure, m² boliger og ca. 550 p-pladser åbnede den 15. november Projektet ekskl. boliger er solgt til ejendomsinvesteringsselskabet Dades. Boligdelen bestående af m² lejeboliger og m² ejerboliger, er solgt til henholdsvis DVB og en privat investor. Knap m² af boligerne forventes afleveret i foråret Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark På de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge udvikler TKD Nordeuropa en business- og boligpark på ca m² hvor TKD Nordeuropa løbende erhverver jordarealer til udvikling af nye projekter. TK Development har i regnskabsåret 2007/08 solgt en bevaringsværdig værftshal til en privat investor. Herudover arbejdes med en ændring af lokalplanen således at ca m² konverteres fra kontorer til boliger. Planarbejdet forventes afsluttet medio Amerika Plads, København, Danmark Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes ligeligt af Arealudviklingsselskabet I/S og TKD Nordeuropa, ejer tre projekter på Amerika Plads: Felt A, felt C og en parkeringskælder. På felt A planlægges opført et bygningskompleks indeholdende ca m² kontorer, og på felt C planlægges opført et bygningskompleks indeholdende ca m² erhverv og boliger. Opførelse sker i takt med udlejningen, og der pågår forhandlinger med flere potentielle lejere. Parkeringskælderen på Amerika Plads-området er delvist opført og drives af Europark. Efter færdiggørelse af det samlede parkeringsanlæg forventes dette solgt. Premier Outlets Center, Ringsted, Danmark Projektet (tidligere Ringsted Factory Outlet) er udviklet i et 50/50-ejet joint venture med Miller Developments der har erfaring med udvikling af factory outlets. Projektet omfatter et factory outlet center og tilhørende restaurtionsfaciliteter, i alt m² samt ca p-pladser. Der er tale om det første betydende factory outlet center i Danmark. Centret åbnede den 6. marts 2008, og udlejningsgraden udgør aktuelt 47 %. Der forhandles med flere potentielle, internationale lejere. Efter indkøring og modning forventes centret solgt. Hadsundvej, Aalborg, Danmark Projektarealet udgør m² hvoraf m² i regnskabsåret 2007/08 er solgt til AaB. Der er i 2007/08 indgået aftale med en privat investor om dennes køb af en boligbyggeret på ca m² hvor der vil ske løbende overdragelse af arealerne. Handlen er betinget af at der opnås tilladelse til opførelse af det planlagte boligbyggeri. Den væsentligste del af det resterende areal er efter regnskabsårets udløb solgt og overdraget til Region Nordjylland. Østre Teglgade, København, Danmark Der er tale om et m² projektareal med en attraktiv beliggenhed på Teglholmen. Grunden er velegnet til enten et bolig- eller kontorprojekt. Projektet kan opføres etapevis i takt Projektportefølje, TKD Nordeuropa i m² Projektportefølje, brutto, TKD Nordeuropa m² DKK mio Solgte projekter Øvrig projektportefølje Solgte projekter, brutto Øvrig projektportefølje Forward funding 18/66 TK Development A/S Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 Ledelsesberetning