Blandet bolig og erhvervsområde syd for. Finderupvej ved Vestre Ringgade i Åbyhøj Indeholder tillæg nr. 54 til kommuneplan 2001

Transkript

1 Århus Kommune Lokalplan nr.: Blandet bolig og erhvervsområde syd for 758 Finderupvej ved Vestre Ringgade i Åbyhøj Indeholder tillæg nr. 54 til kommuneplan 2001 forslag Statistikområde/distrikt nr.: Registreringskortblad nr.: 55,56 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor November 2005

2

3 ÅRHUS KOMMUNE, LOKALPLAN NR. 758 Boligområde syd for Finderupvej ved Vestre Ringgade i Åbyhøj INDHOLDSFORTEGNELSE side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v...2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1 Formål Område Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m. m Bebyggelsens udseende Opholds- og ubebyggede arealer Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Ophævelse af ældre lokalplan...7 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, teknisk forsyning m.v....8 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen...13 Lokalplanens retsvirkninger...13 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 54 til Kommuneplanen...14 VIRKSOMHEDSLISTE...16 LOKALPLANKORT kortbilag Vedtagelsespåtegninger...17

4 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Lokalplanområdet Denne lokalplan gælder for ejendommen Vestre Ringgade 31-33, Århus C, beliggende på hjørnegrunden syd for Finderupvej. Lokalplanområdet der er ca m² stort og ligger i byzone er ved lokalplanens udarbejdelse privat ejet. Beskrivelse af området Området omfatter en af de større ejendomme mellem Hjørnearkaden ved Silkeborgvej og Århus Å. Ejendommen har tidligere været administrations- og værkstedsbygning for Århus Elektro. Områdets adgangsvej er Finderupvej. Baggrunden for lokalplanen Lokalplanen er udarbejdet som et led i Århus Kommunes plan for omdannelse af området for at åbne mulighed for på ejendommen at opføre en ny bebyggelse. Den planlagte bebyggelse ønskes anvendt til boligformål, og vil sammen med en tilsvarende ny bebyggelse på naboejendommen Finderupvej/Ringgaden tilføre vejstrækningen en markant fornyelse og et facadeudtryk, som er i overensstemmelse med den nye anvendelse. Nærværende lokalplan erstatter lokalplan 634, der fastlagde anvendelsen til erhvervsformål. Formålet er at give mulighed for blandet udnyttelse af området til boliger, liberale erhverv og butik. Planens hovedtræk Lokalplanens mål er at ændre anvendelsen til boligformål, samtidigt er det målet at åbne mulighed for en fortætning af området. Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til boligformål med mulighed for liberale erhverv. Lokalplanens indhold vil sammen med lokalplan 637 for Friskogrunden og lokalplan 759, der er under udarbejdelse for området nord for Finderupvej, medføre en betydelig fornyelse i anvendelse og arkitektonisk udtryk for denne del af Vestre Ringgade I området må opføres bebyggelse med et etageareal på maksimalt m² ekskl. kælder svarende til en bebyggelsesprocent på ca.150. Forudsætningen herfor er, at der etableres hel eller delvis underjordisk parkering. I lokalplanområdet er der udlagt byggefelt for bebyggelsens placering. I byggefeltet langs Vestre Ringgade og langs Finderupvej kan der opføres en ny randbebyggelse med en maksimal bygningshøjde på 15 m. På modstående side er vist eksempler på, hvordan området kan komme til at se ud.

5 3 Bebyggelsens udseende Den nye bebyggelse skal som hovedtræk fremtræde med lyse, evt. pudsede facader, facadepartier af glas, alu, træ og bearbejdede glasstrukturer. Vejledende illustrationsplan af lokalplanområdet. Mål 1:1000. Illustrerende perspektivtegning set fra hjørnet af Vestre Ringgade og Finderupvej mod syd.

6 4 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at området ændres fra erhvervsformål til blandet bolig og erhvervsformål, at fastlægge hvilke erhvervstyper, der må findes i området, at ny bebyggelse opføres som facadebebyggelse mod Vestre Ringgade, at fastlægge bebyggelsens udformning med henblik på at opnå en god arkitektonisk helhedsvirkning sammen med omgivelserne og at ophæve lokalplan Område Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet og omfatter - jvf. matrikelkortet matr. nr. 1u, Århus Markjorder samt alle parceller, der efter den 13. september 2000 udstykkes i området. Se fodnote 1. Matrikelkort, mål 1:2.000 Lokalplangrænse 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling

7 5 3. Anvendelse Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Området er udlagt til blandet bolig- og erhvervsformål. I området må der indrettes detailhandel eksempelvis i form af dagligvarebutik med et bruttoetageareal på maksimalt m². Erhvervsformål må kun omfatte virksomhedsklasserne 1-2 i henhold til virksomhedslisten side Udstykning Eventuel udstykning indenfor området må kun ske efter godkendelse fra Magistratens 2. Afdeling. 5. Trafikforhold Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 På lokalplankortet er med raster vist det areal, der er udlagt til eventuel udvidelse af Vestre Ringgade. Vejadgang til bebyggelsen er fra Finderupvej, i princippet som vist på lokalplankortet. Der skal reserveres arealer til parkeringsformål i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jvf. gældende vejregler. 6. Teknisk forsyning Ny bebyggelse skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. 7. Bebyggelsens omfang og placering m. m. Stk. 1 Stk. 2 Der må i lokalplanområdet opføres m² etageareal foruden eventuel kælder. Såfremt parkering udføres med helt eller delvis underjordisk parkering, kan der dog opføres m² etageareal foruden kælder. Se fodnote 2. Bygninger må kun opføres indenfor de på lokalplankortet viste byggefelter, bortset fra mindre bygningsdele, såsom trappe- og elevatortårne og lignende, der må opføres udenfor byggefelterne. 2 De angivne etagearealer svarer tilnærmelsesvist til bebyggelsesprocenter på henholdsvis 110 og 150.

8 6 Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Stk. 6 Stk. 7 Langs Vestre Ringgade skal bebyggelsen opføres med facadevirkning. Ny bebyggelse må ikke opføres med mere end 4 etager. Bygningshøjden af en ny bebyggelse må ikke overstige 15 m. (Målt i forhold til gadeplan eller et i henhold til byggelovgivningen fastlagt niveauplan). Mindre bygningsdele som f. eks. elevator- og trappetårne, ventilationsanlæg, og lignende kan i mindre omfang overstige den angivne maksimale højde, såfremt disse i øvrigt harmonerer med bebyggelsen. Bygningsreglementets bestemmelser om højder og afstande i forhold til vej, nabobygninger, skel og sti gælder ikke for bebyggelse i lokalplanområdet. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Ny bebyggelse skal fremstå med facader i en kombination af tunge materialer som eksempelvis tegl, puds eller natursten og en let facadebeklædning. Tagflader skal i princippet fremstå som hele ubrudte tagflader. Glasoverdækninger, elevatortårne, ventilationsanlæg og lignende skal udformes, så de indgår som en del af taget i en arkitektonisk helhedsvirkning. Ingen form for skiltning og reklamering må finde sted uden tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. Stk. 4 Udendørs antenner må kun opsættes med tilladelse fra Magistratens 2. Afdelings i hvert enkelt tilfælde. 9. Opholds- og ubebyggede arealer Stk. 1 Stk. 2 Inden for lokalplanområdet skal der indrettes opholdsarealer svarende til mindst 2% af erhvervsetagearealet og 10% af boligetagearealet. Opholdsarealer over terrænniveau, på tage og lignende samt glasoverdækkede opholdsarealer må indrettes og medregnes i den samlede arealberegning. Beplantningsplaner skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. 10. Støjforhold Vejtrafikstøj Stk. 1 Ved opførelse af boligbebyggelse skal det sikres, at det konstante, udendørs støjniveau, som vejstøj påfører bebyggelsen på mindst en facade ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Det skal endvidere sikres, at det indendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelsen ikke overstiger 30 db (A) på døgnbasis,

9 7 Stk. 2 Stk. 3 Ved opførelse af bebyggelse til støjfølsom erhvervsformål skal det sikres, at det konstante, udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelsen på mindst en facade ikke overstiger 60 db(a) på døgnbasis. Det skal endvidere sikres, at det konstante indendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelsen ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis, Det skal sikres, at det konstante, udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører friarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Virksomhedsstøj Stk. 4 Ved etablering af virksomheder skal det sikres at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau der overstiger de grænseværdier der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før: - Tilslutning til Århus Kommunale Værker s varmeforsyning har fundet sted. 12. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Da det kortlagte areal forventes anvendt til følsom arealanvendelse, skal ejer eller bruger, jf. Lov om forurenet jord, 8 ansøge Århus Amt om tilladelse før påbegyndelsen af et bygge og anlægsarbejde. Der må ikke ændres i arealanvendelsen til bolig, legeplads, friareal eller lignende forureningsfølsom anvendelse, før Århus Amt har meddelt tilladelse, jf. Lov om forurenet jord, Ophævelse af ældre lokalplan Den under den 14. november 2001 af byrådet vedtagne Lokalplan nr. 634 for Århus Kommune ophæves.

10 8 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Kortet nedenfor er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel og lokalplanområdet er beliggende i kommuneplanens delområde ER. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet den ændrer anvendelsen fra rent erhverv til blandet bolig- og erhvervsformål. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. De nødvendige ændringer af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 54 til Kommuneplan Tillægget er gengivet på side 14. Udsnit af kommuneplanens rammekort Lokalplangrænse

11 9 Anden fysisk planlægning Nærværende lokalplanområde udgør sammen med ejendommen syd for nærværende lokalplanområde og området nord for Finderupvej det nye delområde BL. Lokalplan nr. 759 for genboejendommen Finderupvej 1-3, matr. nr. 1q er under udarbejdelse. Denne lokalplan udlægger også den pågældende ejendom til boligformål og har ligeledes til formål at sikre opførelse af bygninger med facadevirkning mod Vestre Ringgade. Ophævelse af lokalplan 634 Med vedtagelse af nærværende lokalplan nr. 758 ophæves lokalplan nr. 634, som fastlagde anvendelsen for området til erhverv. Årsagen er udviklingen med faldenede behov for erhvervsarealer og samtidigt stigende behov for boliger i nærheden af centrum. Åbyggelinie Lokalplanområder et delvis beliggende indenfor naturbeskyttelseslovens 150 m byggelinie fra Århus Å, men byggelinien er ikke gældende det pågældende sted, da området har været lovligt bebygget med bebyggelse fra før 1. september Overordnede vejforhold Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Finderupvej, som er tilsluttet Vestre Ringgade og Silkeborgvej. Århus Byråd har i september 2005 vedtaget en trafikplan for Århus Midtby. Af trafikplanen fremgår det, at Midtbyen skal aflastet for en del af den gennemkørende trafik og at Ringgaden skal bære en del af denne trafik. Det må derfor forventes, at trafikbelastningen på Ringgaden vil stige. For at sikre, at trafikken på Ringgaden kan afvikles, kan det blive nødvendigt at udbygge denne til en 6 sporet vej. Dette kan medføre, at der må erhverves areal fra nogle af de grunde, der er beliggende langs med Ringgaden, herunder dette lokalplanområde. Der er derfor i nærværende lokalplan sikret areal til en vejudvidelse af Ringgaden ved en vejudvidelseslinie 1 m inde på grunden i forhold til eksisterende skel. En anden konsekvens af øget trafikbelastning på Ringgaden kan være, at der vil ske en begrænsning af sidevejstilslutningerne. Det kan derfor blive nødvendigt at begrænse Finderupvejs tilslutning til Ringgaden til højre ind og højre ud.

12 10 Støjforhold Trafikstøj De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er belastet af vejtrafikstøj fra Vestre Ringgade. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet på døgnbasis beregnet til 69,3 db(a) på facaden ud mod Vestre Ringgade. Som grundlag for støjberegningen er der på Vestre Ringgade regnet med en trafikmængde på biler pr. døgn. Bebyggelsen indenfor lokalplanområdet er planlagt udnyttet til bolig- og erhvervsformål. Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det, at bebyggelse til støjfølsomt erhvervsformål og boligbebyggelse ikke må påføres et udendørs støjniveau, der overstiger henholdsvis 60 og 55 db(a) på døgnbasis. Når særlige forhold taler for det, vil der kunne forekomme afvigelser herfra. I sådanne tilfælde må der ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a). For at sikre en rimelig udnyttelse af lokalplanområdet og på grund af områdets placering, er de lempede støjbestemmelser taget i anvendelse, således at det udendørs støjniveau for bebyggelse til støjfølsom erhvervsformål og boligbebyggelse ikke må overstige henholdsvis 60 og 55 db(a) på mindst en facade og det indendørs støjniveau må ikke overstige 30 db(a). Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det endvidere, at udendørs opholdsarealer ikke må påføres et støjniveauet, der overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Virksomhedsstøj Virksomheder, der etablerer sig i området, må ifølge lokalplanens 10 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Grænseværdierne fastsættes såvel i forhold til lokalplanområdet som i forhold til naboområder, afhængig af områdernes faktiske og planlagte anvendelse. Grænseværdierne for virksomhedsstøj er angivet i nedenstående skema. Værdierne angiver det maksimale støjniveau, som den enkelte virksomhed skal overholde såvel inden for lokalplanområdet som i naboområderne uden for lokalplanområdet.

13 11 Hverdage: kl Lørdage: kl Hverdage: kl Lørdage: kl Søn- og helligdage: kl Alle dage: kl Alle dage: Spidsværdier om natten kl Lokalplanområdet Erhvervsområdet nord, vest og syd for lokalplanområdet. Etageboligområderne nord for Silkeborgvej Det åbne og lave boligområde vest for lokalplanområdet Grænseværdierne, der er angivet i db(a), er gældende i et hvilket som helst punkt uden for virksomhedens egen grund i de respektive områder. Grænseværdierne er gennemsnitsværdier (det ækvivalente korrigerede støjniveau) over visse tidsrum inden for de angivne døgn- perioder. De nærmere definitioner m.v. er angivet i Miljøstyrelsens vejledning nr. 5 /1984 om ekstern støj fra virksomheder. Forureningsforhold - jord Affald har pr. 6. juni oplysninger om, at Århus Amt i 2000 har kortlagt matr. nr. 1q og 1u, Århus Markjorder på vidensniveau 2 jf. Lov om forurenet jord. Matriklen er kortlagt på grund af omfattende forurening blandt andet som følge af opfyldning med jord og affald på ejendommen. Bygningsinspektoratet samt tilsynsmyndigheden Århus Amt skal kontaktes før der igangsættes grave- eller bygge/anlægsarbejde og før arealets anvendelse ændres til bolig eller anden mere følsom arealanvendelse. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald eller andet affald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for Erhvervsaffald. Før der fjernes jord fra ejendommen, skal jordtransporten anmeldes til Affald. Omplacering og genanvendelse af forurenet jord indenfor ejendommen skal forhåndsgodkendes af Århus Amt.

14 12 Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse er området busbetjent med linierne 5, 10, 16, 17 og 57 på Silkeborgvej samt linie 8 på Vestre Ringgade. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har den 26. juni 2000 foretaget antikvarisk kontrol af lokalplanområdet. I museets arkiver er der ikke registreret fund fra området. Teknisk forsyning m. m. Varme og vandforsyning sker fra: Elforsyning sker ved: Århus Kommunale Værker Bautavej Århus V Energiselskabet NRGi Grenåvej Århus N. Ny bebyggelse skal tilsluttes NRGi på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Der er i området placeret idriftværende kabler. NRGi skal til stadighed have uhindret adgang til friluftstationen (60 kv transformere) placeret ved Falck til af stationen. Kloakforsyning sker ved: Miljøkontoret Grøndalsvej Viby. Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune ved Miljøkontoret, Grøndalsvej 1, 8260 Viby J Spildevand skal afledes via eksisterende spildevandsledning i området til Marselisborg renseanlæg hvor der er kapacitet til stede. Regnvand skal afledes via eksisterende regnvandsledning ved ejendommen til Århus Å. Eksisterende spildevandsledning i området skal respekteres.

15 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver form for bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig plan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det i visse tilfælde være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanen, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større bygge- anlægsarbejde. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanen gælder fra den dag det er offentliggjort at byrådet har vedtaget planen endeligt. Dette indebærer at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v. der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang de ikke er forenelige med lokalplanen. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om planlægning, 47. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.

16 14 TILLÆG NR. 54 TIL KOMMUNEPLANEN Tillægsområdet får et selvstændigt delområdenummer samt nye rammebestemmelser som følgende: Delområde BL Områdets anvendelse er fastlagt til blandet bolig- og erhvervsformål. Der kan i området etableres virksomheder i virksomhedsklasserne 1 og 2 jf. virksomhedslisten. Der kan etableres butikker til lokal forsyning, herunder dagligvarebutikker på maks m 2. En lokalplan skal fastlægge hvilke varegrupper, der kan forhandles i området, hvor der kan placeres butikker og angive maksimale bruttoetagearealer for butikstyper. Bygningshøjden må ikke overstige 15 m. På ejendomme ud mod Vestre Ringgade skal bebyggelsen opføres med facadevirkning. Ved udarbejdelse af lokalplan for det konkrete område vil den anførte maksimale bygningshøjde blive underkastet en nærmere vurdering. Landskabelige hensyn og hensynet til omgivelserne kan således medføre, at der for området - eller dele heraf - fastsættes en maksimal bygningshøjde, der er tilpasset dette hensyn. For de maksimale bygningshøjder gælder, at en større højde på dele af bebyggelsen kan tillades, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det, eller arkitektoniske forhold gør det ønskeligt. Maksimal bebyggelsesprocent 110. Såfremt parkering udføres med hel eller delvis underjordisk parkering, kan den dog forøges til 150.

17 15 Rammekort til tillæg nr. 166 til kommuneplanen Lokalplanområde

18 16 VIRKSOMHEDSLISTE Forklaring til listen Listenr.: Et bogstav + et tal, f.eks. A8, betyder, at virksomheden er optaget under punkt A8 på listen over godkendelsespligtig virksomhed, dvs. virksomhed som forudsætter godkendelse efter kapitel 5 i miljøbeskyttelsesloven. (Bekendtgørelse nr. 794 af 9. dec. 1991). Andet REG betyder, at virksomhedens forurening kan reguleres med hjemmel i 42 i miljøbeskyttelsesloven. BRA betyder, at virksomheden er omfattet af en branchebekendtgørelse, som fastsætter nærmere bestemmelser for indretning og drift af virksomheden. Et bogstav + et tal, f.eks. A54, betyder, at virksomheden er omfattet af anmeldeordningen (bekendtgørelse nr. 367 af 10. maj 1992). Liste Virksomhedens art Størrelser Listenr. Andet Klasse 1 Hotel- og restaurationsvirksomheder... * REG Kontorvirksomheder... * REG Liberale erhverv... * REG Servicevirksomheder... * REG Undervisnings- og konferencevirksomheder... * REG Værksteder med butik... * REG

19

20 4. januar marts dec. 2005