REC Administration v/ Jesper Rydahl Pedersen Pakhuset, Njalsgade 21 F, 2.

Transkript

1 Referat Tirsdag den 7. november 2006 kl afholdtes ekstraordinær generalforsamling i Andelsboligforeningen Bredegrund i menighedslokalerne ved Filipskirken, Kastrupvej 57, med følgende: Dagsorden: 1. a. Valg af dirigent b. Valg af referent c. Valg af stemmetællere 2. Igangsættelse af byggeprojekt med udskiftning af tag, renovering af kælder, isolering af 4. sals-lejligheder, montering af altaner, udskiftning af vinduer m.v., efter pålæg fra den ordinære generalforsamling i Bestyrelsen indstiller, at foreningen accepterer forslag fra Salt-Con ApS, Esbjerg (udarbejdet i samarbejde med ingeniør Kurt Nicolaisen, ingeniørfa. Gaihede, som er foreningens sædvanlige ingeniør) og at generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at indgå endelig kontrakt med dette firma. Forslaget indebærer: - at der bliver monteret nye vinduer i ejendommen (dog med undtagelse af de kældervinduer, der blev skiftet for få år siden). Vinduer bliver af højeste kvalitet, Velux, Velfac eller tilsvarende, - at hver lejlighed får monteret altan (for Kastrupvejs vedkommende mod gården, ellers mod gaden), dog får stuelejlighederne monteret en fransk altan af sikkerhedsmæssige grunde, - at taget bliver skiftet til nyt rødt tegltag, - at foreningen sælger de kvadratmetre, der i dag kun bruges som loftsrum, til bebyggelse og salg, - at der isoleres mellem 4. sal og loftet, - at kælderen repareres, og alle får herefter pulterrum i kælderen - at antallet af pulterrum reduceres, så hver lejlighed fremover får ét pulterrum, og at foreningen for hele projektet betaler kr De to forslag, der er indhentet, er kvalitativt identiske, men bud fra Salt-Con ApS er ca. 4 mio. kr. billigere end forslag fra Abildhauge og Hovedstadens Bygningsntreprise A/S. 3. Bestyrelsen foreslår, at boligafgiften for andelshaverne forhøjes med 4,00 kr. pr. kvadratmeter pr. måned. Forhøjelsen træder i kraft pr. 1. februar Foreningens revisor, 1

2 Statsaut. revisor Kurt Christensen, har regnet på de eksisterende forslag og sammenholdt det med foreningens egne budgetter m. v. og har over for bestyrelsen tilkendegivet, at han anser denne forhøjelse for tilstrækkelig til at dække de påløbende ekstraudgifter. 4. Bestyrelsen foreslår, at den får bemyndigelse til at optage lån med pant i ejendommen, stort maksimalt kr ,00 (atten millioner kroner) i sædvanligt kreditinstitut, 30-årigt lån med fast eller variabel rente med eller uden rentetilpasning og med eller uden renteloft., og at bestyrelsen får bemyndigelse til på foreningens vegne at tiltræde og underskrive bedst muligt lånetilbud. Provenue af lånet skal anvendes til at finansiere de under 2. nævnte arbejder, hvis dette forslag bliver vedtaget. Lånet ventes optaget med foreningens sædvanlige finansielle partner, Nykredit A/S. 5. Andelshaveren Allan Bayer har stillet forslag om, at generalforsamlingen ændrer sin beslutning fra maj 2006 om at nedlægge erhvervslejemålet i Kastrupvej 22 og i stedet udlejer en del af dette lejemål til ham. Bestyrelsen indstiller forslaget til forkastelse. Forslaget vedlægges. I generalforsamlingen deltog 67 stemmeberettigede, heraf 6 med fuldmagt Herudover deltog: - Statsaut. Revisor Kurt Christensen fra AP Statsautoriserede Revisorer. - Ingeniør Kurt Nicolaisen fra Gaihede. - Svend Larsen & Christian Madsen fra Nykredit. - Jesper Rydahl Pedersen og Jesper Rebel fra administrationen. Formanden startede generalforsamlingen med at byde velkommen til alle fremmødte. Ad punkt 1 a - Valg af dirigent. Jesper Rydahl Pedersen blev foreslået som dirigent og enstemmigt valgt. Jesper Rydahl Pedersen takkede for valget og konstaterede, at generalforsamlingen i h.t. vedtægterne var lovligt indkaldt ved skrivelse af den 29. oktober Ad punkt 1 b Valg af referent. Jesper Rebel fra administrationen blev valgt som referent. Ad punkt 1 c Valg af stemmetæller. Sten Sørensen og Jesper Poulsen blev valgt som stemmetæller. Efter Sten Sørensen havde forladt generalforsamlingen, overtog Glennie Sørensen hans hverv. Ad punkt 2-4. Jesper Rydahl startede med at fortælle om det arbejde, som bestyrelsen havde udført, hvilket lå til grund for de af bestyrelsen stillede forslag. Bestyrelsen havde først udvalgt 3 parter, som alle kunne give tilbud på projektet. Bestyrelsen modtog 2 relevante projekter (den ene af de 3 parter 2

3 ville ikke betale for loftsarealet), som blev udsendt til andelshaverne (Salt-Con ApS & Hovedstadens Bygningsentreprise A/S (gennem et datterselskab, Manzard A/S)). Bestyrelsen foreslog det af Salt Con ApS tilbudte projekt, da dette projekt var billigst. Tilbudet fra Abildhauge og Hovedstadens Bygnings entreprise er kvalitativt lige så godt men ville koste foreningen kr ,- yderligere. På baggrund af forespørgsel om andelsboligforeningen selv kunne bebygge loftsarealet og sælge disse lejligheder som andelsboliger, forklarede Jesper Rydahl, at omdannelsen af taglejligheder til andelsboliger ville betyde en stigning i husleje på kr. 700,- om måneden. Administrationen kunne herudover oplyse, at projektet er aktualiseret, da taget trænger til en grundig reparation/udskiftning. I projektet er der medtaget isolering mellem 4. sals lejligheder og loftet. Dette betyder dog, at antallet af pulterrum bliver reduceret - alle beboere vil dog kunne få et kælderrum. Prisen på Salt Con ApS projekt er efterfølgende forhandlet ned til kr ,-. Salt Con ApS projekt vil medføre en stigning i boligafgiften på 4,- kr. pr. kvadratmeter pr. måned, dette vil i alt blive kr.260,- pr. måned pr. lejlighed. Dirigenten gav herefter ordet til foreningens revisor, Kurt Christensen fra AP Statsautoriserede Revisorer. Kurt Christensen gennemgik herefter 3 forskellige beregninger. - Hvis foreningen alene skifter vinduer vil det betyde en prisstigning på 3,- kr. pr. kvadratmeter pr. måned. - Hvis foreningen skifter og får nye altaner vil det betyde en prisstigning på 8,- kr. pr. kvadratmeter pr. måned. - Hvis bestyrelsens forsalg accepteres vil det betyde en prisstigning på 4,50 - kr. pr. kvadratmeter pr. måned. Der blev forespurgt til andelskronens udvikling. En del af projektet må betegnes som et vedligeholdelsesefterslæb, der alt andet lige vil medføre en faldende andelskrone, men det forventes, at der på grund af øget værdi af ejendommen vil ske en forøgelse - med mindre markedet ændrer sig voldsomt. Der vil komme en ekstra skattebetaling på kr ,- hvis loftarealet sælges. Hvis projektet vedtages vil der ske en reduktion af vedligeholdelsesudgifterne i foreningen. Der er budgetteret med et overskud på budgettet og derfor kan ekstra boligafgift andrage kr. 4,- om måneden pr. kvadrat meter. 3

4 Isolering i kælderen er kommet med i projektet. Dirigenten takkede Kurt Christensen for præsentationen og gav ordet til Svend Larsen og Christian Madsen fra Nykredit Svend Larsen fra Nykredit præsenterede Nykredits forslag. Christian Madsen oplyste at de oplyste priser på lånet ikke var korrigeret for at projektet var blevet billigere. Christian Madsen anbefalede, at foreningen optog et lån med fast rente og en løbe tid på 30 år, med en rente på 4,4%, mens et lån med fast rente i 10 år har en rente på 4,31%. Dette vil betyde at ydelsen bliver kr ,- dyrere om året men det giver sikkerhed for at ydelsen ikke stiger i alle 30 år af lånets løbetid. Dirigenten takkede for præsentationen og gav ordet til Kurt Nicolaisen fra Gaihede. Kurt Nicolaisen slog fast, at alle enheder kan få en altan, selvom det ikke fremgik af de udsendte tegninger. En udvidelse med en altan ville øge kvadratmeter antallet og at der derfor ville ske en ændring i boligafgiftsbetalingerne da kvadratmeter antallet i hele andelsboligforeningen ville stige. Herudover gjorde Kurt Nicolaisen opmærksom på at det kunne forventes at de nuværende altaner udvides. Jesper Rydahl oplyste at projektet indeholdt, at mellemrummet mellem kælderen og stueetagen vil blive isoleret. Foreningens forudgående ingeniør havde tidligere oplyst, at det var dyrt, men den nuværende, ingeniørfa. Gaihede, har oplyst, at en isolering vil blive indbygget i projektet og ikke er urimelig dyr, da man alligevel skal renovere kælderen i et vist omfang. Kurt Nicolaisen oplyste at der afventes tilladelse, fra Københavns kommune, til at kunne opstarte byggeriet. Det er ikke muligt at sige noget om, hvornår projektet vil kunne startes, da sagsbehandlingstiden i Københavns Kommunes Bygningsdirektorat er meget lang - p. t. mellem 5 og 8 måneder. Efter forelæggelserne fandt en ganske livlig debat sted. Flere andelshavere (Steen Sørensen, Rene Jakobsen, Jimmy Jensen m. fl.) i stuelejlighederne protesterede mod, at de skulle have installeret franske altaner. Der rejstes kraftig kritik af, at isoleringsarbejderne mellem kælder og stuelejligheder ikke var medtaget i det udsendte projektmateriale. Administrationen oplyste, at denne del først var færdigforhandlet efter udsendelse af dagsordenen, og at det derfor ikke havde været muligt at informere på forhånd, men bestyrelse og administration slog fast, at isolering vil blive foretaget mellem kælder og stueetage. 4

5 Der blev spurgt til byggefirmaets soliditet. Administrationen oplyste, at det var en betingelse for projektet, at der blev stillet den nødvendige garanti for projektets fulde gennemførelse. På forespørgsel oplyste dirigenten, at et frasalg af loftsarealet vil betyde, at der ville blive oprettet en ejerforening for de nye ejerlejligheder og en grundejerforening til at regulere forholdet mellem Andelsboligforeningen og ejerforeningen. Den husorden, der gælder for andelsboligforeningen, vil blive udvidet til også at gælde for ejerboligerne på loftsetagen. Flere spurgte til altanernes placering, og om de vil blive placeret på gårdsiden eller på gadesiden. Kurt Nicolaisen oplyste, at det ikke er muligt at lave separat aftale pr. opgang for altanernes placering. Der kunne ikke fremlægges en konkret plan for altanerne, idet ingeniøren vil afvente generalforsamlingens beslutning, før der kunne laves et konkret plan, og herudover vil det blive afgørende, hvad kommunen vil acceptere. Som udgangspunkt vil man forhandle med kommunen ud fra, at altanerne skal placeres på solsiden. I forlængelse af diskussionen ændrede bestyrelsen sit forslag under pkt. 2 således at lejligheder i stueetagen ikke skal have en fransk altan. Herudover ændredes forslag til pkt. 3 således at boligafgiften ikke stiger grundet projektet idet en række afdrag på de eksisterende lån kan bortfalde. Kurt Christensen og Svend Larsen bekræftede, at dette ikke vil medføre finansieringsproblemer. Der vil ske en mindre ændring i fordelingen af boligafgift, så de andelshavere, der får en altan, betaler en boligafgift for altanen. Boligafgiften stiger derfor ikke pr. kvadratmeter, men udvidelsen af antallet af kvadratmeter vil betyde at lejlighederne med altan skal betale mere.. De reviderede forslag 2, 3 og 4 blev herefter sendt til afstemning og vedtaget. 62 stemte i alt. 51 stemte for forslagene, 11 stemte imod forslagene. Det er således vedtaget, at - bestyrelsen har bemyndigelse til at indgå kontrakt med byggefirmaet Salt-Con ApS om installation af altaner, udskiftning af tag og vinduer, isolering af eksisterende stuelejligheder mod kælder og af 4. sals-lejligheder mod loftet, alt som beskrevet af ingeniørfa. Gaihede A/S, med den undtagelse, at der ikke installeres franske altaner i stueetagen, - foreningen betaler kr for udførelsen af disse opgaver, og foreningen overdrager ejendomsretten til loftsetagen til byggefirmaet eller en af dette firma udpeger kommende ejer, der påtænker at indrette og udstykke ejerlejligheder i loftsetagen, - bestyrelsen har bemyndigelse til at optage et nyt lån med pant i ejendommen, stort ikke over kr. 18 mio (dækkende betaling til Salt-Con ApS og omkostninger ved lånoptagelse), i Nykredit A/S, 30-årigt, med fast eller variabel rente, med hel eller delvis afdragsfrihed, og at genforhandle de eksisterende lån, så afdrag delvist bortfalder på disse lån efter nærmere aftale med Nykredit A/S, og at underskrive de nødvendige pantsætnings- og lånedokumenter - at boligafgiften pr. kvadratmeter ikke stiger som følge af projektet. 5

6 Ad pkt. 5. Allan Bayer fremlagde sit forslag. Allan Bayer ønskede at bruge mellem kvadratmeter til sin guldsmedeforretning, resten af lejemålet skulle indrettes til andelslejlighed. Han ville primært arbejde i voks, der vil derfor ikke være støjgener i forbindelse med arbejdet. Forslaget blev herefter sendt til afstemning og ikke vedtaget, idet 22 stemte imod forslaget, 5 stemte for forslaget. Den ekstra ordinære generalforsamling sluttede kl Dirigenten takkede for god ro og orden. København, den 21. november 2006 Som dirigent: Jesper Rydahl Pedersen 6