Ejerboligforum. Ingen grund til panik? Når over there er lige her! En troværdig partner. Forbrug i forandring

Transkript

1 Ejerboligforum Når over there er lige her! Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum den 12. marts 2008 Ingen grund til panik? Der er langvarig stagnation i sigte på boligmarkedet, forudser cheføkonom Helge Pedersen fra Nordea En troværdig partner I Århus skaber kommunen forudsigelige rammer for at fremme en fornuftig by- og boligudvikling Forbrug i forandring Masser af hjerte og lidt mere hjerne. Bider nedturen sig fast, vil befolkningen kvittere med mere rationelle forbrugsmønstre

2 Fanden på væggen eller falsk alarm? Boligmarkedet er gået i stå, og dansk økonomi befinder sig i et vadested med risiko for langvarig stagnation. Er der grund til panik? Nej, sagde eksperterne på Ejerboligforums seneste debatmøde. Budskabet var ikke til at tage fejl af; friværdifesten er forbi, og boligejerne skal indstille sig på en måske langvarig periode med prisjusteringer på boligmarkedet. Det betyder i praksis, at mange vil have svært ved at sælge boligen til den pris, de gav for den, da prisfesten kulminerede for et par år siden. Når det alligevel ikke giver anledning til panik, skyldes det en historisk lav arbejdsløshed, ligesom der heller ikke er noget, som tyder på, at et politisk indgreb er på vej i forhold til boligmarkedet. Endelig er det også usikkert, i hvilket omfang den finansielle krise i USA vil trække de europæiske økonomier med ned. Da Ejerboligforum mødtes den 12. marts 2008 handlede det om økonomi i både mikro- og makroperspektiv, og vi fik også forklaret, hvordan virkeligheden tager sig ud for tre aktører i markedet. I Århus Kommune er troværdighed og forudsigelighed i samarbejdet med byggesektoren på programmet, fortalte direktør for Teknik og Miljø, Carl Nielsen, mens Thomas Torp, vicedirektør og talsmand for Dansk Ejendomsmæglerforening, forsvarede de ofte udskældte ejendomsmæglere. Til sidst tog Eva Steensig et kig i krystalkuglen og varslede, at fremtidens forbrug vil blive styret lidt mere af hjernen end af hjertet. Med dagens program kom vi hele vejen rundt om boligmarkedet, og selvom oplægsholderne ikke kunne ændre på de noget dystre udsigter for boligejerne, så har de gjort det nemmere at nuancere debatten om et boligmarked i ubalance. Oplev eller genoplev dagens højdepunkter på de følgende sider tak til alle, der medvirkede til at gøre dagen spændende og indholdsrig. God læselyst! Allan Malskær Formand for Ejerboligforum 2 Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum

3 INDHOLD Ingen grund til panik? For at undgå recession i USA bliver renten sænket kraftigt, men det får ingen konsekvenser i Europa, hvor problemet er høj inflation. I Danmark er økonomien på vippen, og stagnationen på boligmarkedet bliver langvarig, mener cheføkonom Helge Pedersen fra Nordea. Intet nyt under solen Store prisudsving på boligmarkedet er ikke noget nyt fænomen og kan heller ikke helt undgås i fremtiden, mener Morten Skak fra Syddansk Universitet. Finanspolitikken kan bruges til at regulere markedet, men indgreb har ofte uforudsete konsekvenser. Et boligbjerg i Ørestad Det bliver spektakulært m2 bolig i 10 etager bygget sammen med m2 parkeringshus med plads til 480 biler. En troværdig partner Århus Kommune kan ikke planlægge sig ud af problemerne med et uforudsigeligt boligmarked. Kommunens opgave er at skabe forudsigelige rammer for en fornuftig by- og boligudvikling, mener Carl Nielsen. Syndebukken Det er ejendomsmæglerens skyld uanset om boligpriserne går op eller ned. Thomas Torp punkterer et par myter og giver sit bud på, hvor svært det egentlig kan være at sætte pris på en bolig. Forbrug i forandring Mere rationelle forbrugere og større fokus på effektivitet og funktionalitet i boligvalget. Hvis nedturen bider sig fast i dansk økonomi, vil vores forbrugsmønstre også forandre sig markant, mener sociologen Eva Steensig. Interview: Projektudviklere uden kriseskyld Overudbud af nye boliger og ingen købere. Det har været en brat opvågnen for projektudviklerne, men problemerne er ikke selvskabte, mener Niels Thorup, som er projektdirektør hos Schaumann Development. Medlemsdebat har mødt ham til en snak om det skrantende boligmarked Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 3

4 Ingen grund til USA sænker renten for at undgå recession, Europa kæmper med høj inflation, og Danmarks økonomi ligger på vippen mellem overophedning og nedtur. Der er udsigt til langvarig stagnation på boligmarkedet, forudser cheføkonom Helge Pedersen fra Nordea. Gysertimen. Det er en lektion i dystre fremtidsudsigter, Helge Pedersen disker op med under den velvalgte titel på sit oplæg. Og der er noget om uhyggesnakken, viser det sig. Især den amerikanske økonomi lider under konsekvenserne af subprime-skandalen, der har undermineret de finansielle systemer og lagt en stærk dæmper på investeringslysten. En regulær recession er pludselig ikke så langt væk, og det har tvunget den amerikanske centralbank i offensiven: I januar måned blev renten sænket med hele 125 basispunkter 1,25 procentpoint. Det skete inden for én uge. Det er den kraftigste lempelse af pengepolitikken i USA, siden Forbundsbanken blev stiftet i Dansk økonomi på vippen Helt så store rentefald viser sig dog næppe i Europa, lyder buddet fra Helge Pedersen. Her fokuserer Den Europæiske Centralbank nemlig udelukkende på at holde inflationen nede: I øjeblikket er inflationen oppe på 3,4 procent, hvilket er det højeste niveau siden Euroens indførelse i Vi skal derfor se meget svage økonomiske data fra Euro-området, før en rentenedsættelse kan komme på tale efter min vurdering. Det er blandt andet de stærkt stigende råvarepriser over hele verden, der har fået inflationen i vejret i Europa. Da den danske pengepolitik er nært forbundet med Euro-området, skal boligmarkedet altså ikke forvente at blive hjulpet på vej af en rentesænkning i den nærmeste fremtid. Samtidig befinder den danske økonomi sig midt i en vanskelig balancegang. På den ene side truer en overophedning af økonomien med en rekordlav arbejdsløshed og dermed højere lønninger, stigende inflation og forringet konkurrenceevne. På den anden side peger konjunkturbarometrene nedad for byggeri, service og industri, men Helge Pedersen vil ikke kaldes en professionel grædekone, som Anders Fogh Rasmussen ellers har gjort det i flere medier: Man sidder ikke bare og græder på befaling fra nogen. Det går ned ad bakke, det kan han ikke lukke øjnene for. Se på byggeaktiviteten det kraftigste fald i mange år! Et boligmarked i ubalance Boligmarkedet har mærket usikkerheden, men det skyldes hverken krisen i den amerikanske økonomi eller usikre internationale konjunkturer som sådan, mener Helge Pedersen. I øjeblikket er der et stort overudbud af boliger, og det medvirker til at presse prisen, men boligmarkedet er også plaget af et mere grundlæggende problem: Siden vi fik de afdragsfrie lån i 2004, er huspriserne eksploderet. Priserne er kommet ud af trit med udviklingen i de disponible indkomster i befolkningen. Og det er min bedste tommelfingerregel for, hvordan boligpriserne på lang sigt kan udvikle sig de bliver nødt til at følge befolkningens købekraft. Der er vi altså kommet for højt op, og derfor mener jeg også, at der fortsat er behov for en pristilpasning på boligmarkedet. Også rentestigningen, der har fundet sted siden bundniveauet i september 2005, kan forklare en del af boligmarkedets tilbagegang: Lad os nu lege med den tanke, at folk havde råd til at købe et hus til én million kroner, da renten var på sit laveste niveau og så se på, hvad man har råd til at købe i dag, hvis den månedlige nettoydelse efter skat, skal være den samme. Med et fastforrentet lån med afdrag har man råd til at købe et hus til kroner det er en prisændring på 13 procent. Men havde man finansieret sig med de afdragsfrie lån, så ville man i dag have råd til at købe et hus til omkring kroner det er hele 43 procent lavere. Ingen kartoffelkur Helge Pedersen vil dog ikke være med til at gøre problemerne større, end de er. Antallet af tvangsauktioner ligger stadig meget lavt, og intet tyder på, at danskerne skal gennem endnu en kartoffelkur som i slutningen af 1980erne: Der er ingen grund til panik. Boligmarkedet har det egentlig meget godt. Der bliver ikke handlet noget i øjeblikket, men der er ikke tale om en situation, der bare tilnærmelsesvis minder om kartoffelkurens konsekvenser. 4 Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum

5 panik? Helge henviser OECD Organisation for Economic Co-operation and Development: IMF International Monetary Fund: ECB European Central Bank: The Federal Reserve Central Bank of the United States: Danmarks Nationalbank: Economist Intelligence Unit: Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 5

6 Intet nyt under solen Store prisudsving på boligmarkedet er ikke noget nyt fænomen og kan heller ikke helt undgås i fremtiden, mener Morten Skak fra Syddansk Universitet. Finanspolitikken kan bruges til at regulere markedet, men indgreb har ofte uforudsete konsekvenser. Det går op, og det går ned på boligmarkedet. Men hvordan skal man forklare de store udsving? Den almindelige udvikling i konjunkturerne er en del af forklaringen, og derudover giver især fem faktorer boligejerne sved på panden, fortæller Morten Skak: 1. Udbuddet udvikler sig meget langsommere end efterspørgslen. Det tager tid at bygge boliger, og imens får den store efterspørgsel priserne til at stige til et niveau, som ikke er holdbart, når udbuddet igen har indhentet efterspørgslen. 2. Udbuddet kan ikke reduceres igen, hvis efterspørgslen falder. Boligerne står der og kan ikke fjernes. Boligerne skal altså sælges til den pris, man nu kan få for dem. 3. Spekulationsmotivet man køber en bolig uden at mangle et sted at bo med henblik på videresalg inden for få måneder. Forekommer ofte i forbindelse med projektsalg og kan give anledning til spekulationsbobler af den type, man også ser for eksempel på aktiemarkedet. 4. Lovændringer eller prisindgreb. Ændrede lånebetingelser og beskatningsforhold har stor betydning for udviklingen på boligmarkedet, som vi senest så det med indførelsen af afdragsfrie lån i Strukturelle forhold som for eksempel udbuddet af byggegrunde. Mange kommuner ønsker at begrænse udbuddet af byggegrunde for at være sikre på, at infrastrukturen kan følge med. Ifølge Morten Skak er konklusionen derfor ganske klar: Vi vil også få prisbobler i fremtiden. Det er ikke noget, vi sådan lige kan gå ind og styre. Boligpriserne vil have en tendens til at bevæge sig kraftigere end forbrugerpriserne. Et boligmarked uden regler? Alligevel vil Morten Skak ikke helt afskrive kontrollen med boligmarkedet. Pengepolitikken og dermed rentesatsen er ganske vist deponeret hos den Europæiske Centralbank i Frankfurt, men der er stadig mulighed for at regulere finanspolitikken. Desværre har finanspolitiske indgreb den svaghed, at konsekvenserne kan være vanskelige at forudse. Morten Skak nævner i den forbindelse kartoffelkuren som et eksempel på, at boligmarkedet kan kollapse fuldstændigt, selvom de internationale konjunkturer er positive: Vi kan med andre ord godt styre boligmarkedet med finanspolitikken, hvis vi tør. Der er eksempler på, at dansk økonomi og udviklingen i danske boligpriser er stukket af både i den ene og den anden retning i forhold til de internationale konjunkturer. Så det er ikke, fordi vi ikke kan gøre noget. Problemet er bare, at når vi begynder at pille i det, så kan det medføre store, uforudsete konsekvenser. 6 Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum

7 Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 7

8 En troværdig partner Det er umuligt at planlægge sig ud af de problemer, et uforudsigeligt boligmarked fører med sig. Også i Århus. Derfor er kommunens opgave at skabe forudsigelige rammer for en fornuftig by- og boligudvikling, mener Carl Nielsen. Carl Nielsen udstråler erfaring. Direktør for Teknik og Miljø i Århus Kommune og tyve års erfaring med forvaltningen af Danmarks næststørste by. Derfor gør han sig heller ingen illusioner om den kommunale indflydelse på et uforudsigeligt boligmarked. Kommunen er uden indflydelse på langt de fleste af de mekanismer, som skaber prisbobler på boligmarkedet. Men det betyder naturligvis ikke, at kommunen intet gør for at fremme en fornuftig by- og boligudvikling. Carl Nielsen nævner tre primære indsatsområder: For det første kan kommunen skabe nogle rammer. Vi kan ikke tvinge nogen til at bygge, men vi kan skabe nogle rammer, som gør det muligt at få boligbyggeri i gang i kommunen. For det andet kan vi prøve at stimulere aktiviteten inden for byggesektoren på forskellig vis. Og endelig kan vi selvfølgelig stille nogle krav, som også kan være med til at udvikle byggeriet. Forberedt på forandring Kommunen administrerer plansystemet, og derfor handler det med at skabe rammer først og fremmest om at udlægge kommuneplanrammer til boligområder. Dertil kommer et tilstrækkeligt beredskab af godkendte lokalplaner og udbud af byggemodne grunde. På den måde kan kommunen rykke hurtigt, hvis efterspørgslen pludselig stiger. Men Carl Nielsen er realist: Markedet reagerer hurtigere end kommunen, og det kommer måske bag på nogen af jer, siger han. Den overordnede planstrategi skal desuden sikre en afvejning mellem benyttelse og beskyttelse på lang sigt: Kommunen skal beslutte, hvor de permanente grænser ligger mellem de 8 Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum

9 områder, vi gerne vil have byudvikling i, og de områder, som vi godt vil beskytte af hensyn til de forskellige interesser i det åbne land. Variation og fleksibilitet i den geografiske spredning af boligområderne, mange forskellige typer boliger og en mangfoldighed i beboersammensætningen hører også til blandt de ting, kommunen kan fremme ved hjælp af plansystemet. Aktiv aktør Kommunen er en væsentlig aktør, når det handler om at stimulere både byggeriet og byens udvikling som sådan. Carl Nielsen nævner frilægningen af åen i Århus, som et meget vellykket byudviklingsprojekt, der skaber værdi for byens borgere og trækker nye til. Århus Kommune har gennemført flere projektkonkurrencer om fremtidens boligområder og har indført en præmieringsordning for kvalitet og nytænkning i byggeriet. Endelig kan kommunen også medvirke til at skabe rum for nytænkning og omstilling i byggeriet, blandt andet ved at støtte eksperimenterende byggeri i den almene sektor: Det handler alt sammen om at stimulere aktiviteterne i kommunen. Få noget til at ske og sørge for, at det er interessant at komme til byen og bo i byen. Krav til kvalitet Og der bliver stillet masser af krav fra kommunens side for at sikre kvaliteten og mangfoldigheden i både arkitektur og beboersammensætning. Også skærpede energikrav er blevet skrevet ind i flere nye lokalplaner, og generelt oplever Carl Nielsen ikke, at de private aktører bliver skræmt væk, når kommunen stiller krav: Vores oplevelse er i virkeligheden det modsatte. Vi stiller krav for at fremme kvaliteten, og de private vil gerne være med til at udvikle en bedre bygge- og boligsektor. Både på den indholdsmæssige del, men også når det handler om byggeteknik og en lang række andre forhold. I sidste ende drejer det sig om at være en troværdig partner fastlægge rammer, stimulere og stille krav på en måde som er rimelig og gennemskuelig: Vi kan ikke styre det uforudsigelige boligmarked, men vi kan forhåbentlig gennem den måde, vi tilrettelægger vores politik på, og den måde vi gennemfører den på sikre, at der er nogle forudsigelige rammer for den sektor, der skal udvikle nye boligområder i kommunen. Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 9

10 Et boligbjerg i Ørestad

11 01 Opfølgning Det bliver spektakulært m2 bolig i 10 etager bygget sammen med m2 parkeringshus med plads til 480 biler. Målet er at kombinere byens tæthed med den afslappede atmosfære i forstadens baghaver. Bjerget minder om et villakvarter, der flyder ned over en 10-etagers bygning. Læs mere på Kilde: CPHX på debatdag i Ejerboligforum 11

12 12 Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum

13 02 Kilde: Bjerget består af 100 boliger på mellem 80 og 150 m2 alle med egen terrasse og udsigt over Vestamagers gamle parcelhuse. Arkitekterne bag byggeriet er Bjarke Ingels og BIG, mens Høpfner er bygherre. Den samlede byggesum løber op i 450 millioner kroner, og Bjerget skal være klar til indflytning medio Læs mere på CPHX Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 13

14 14 Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum

15 Syndebukken Det hele er ejendomsmæglerens skyld uanset om boligpriserne går op eller ned. Thomas Torp punkterer myter og giver sit bud på, hvor svært det egentlig kan være at sætte pris på en bolig. Thomas Torp har hørt alle fordommene mange gange før; ejendomsmæglerne er kun ude på at mele deres egen kage. Som vicedirektør og talsmand for Dansk Ejendomsmæglerforening mener Thomas Torp dog, at de fleste fordomme bygger på myter og misforståelser. Først og fremmest er ejendomsmægleren kun sælgers repræsentant: Det giver et helt fundamentalt problem, at man misforstår, hvad mæglerens rolle er. Mæglerens rolle er at sikre den bedst mulige handel til sin kunde. En anden myte handler om, at ejendomsmægleren skulle have en interesse i at presse priserne op: Ejendomsmægleren er interesseret i at få solgt en forfærdelig masse boliger, det vil sige en stor omsætning. Og så er han interesseret i at få et højt salær. Det er jo altid godt. Om boligpriserne går lidt op, eller de går lidt ned det er faktisk ikke særlig afgørende. Ganske vist sætter mægleren ofte sit salær ud fra en procentsats af boligens salgspris, og derfor kan han naturligvis tjene et par tusind ekstra ved at presse prisen op. Men det er jo ikke det, der batter noget. Det, der virkelig batter noget, det er at få solgt en hel masse boliger, så man får mange salærer i stedet for at gå efter små justeringer, pointerer Thomas Torp. Når markedet vender Kunsten er med andre ord at sætte den højest mulige pris, som boligen kan sælges til inden for en rimelig tid. Og i den sammenhæng er det ejendomsmæglernes store styrke, at de har fingeren på pulsen og ved, hvordan markedet er netop i dag. Udfordringen opstår, når markedet pludselig forandrer sig, og priserne begynder at falde. Så kan man risikere at have sat en pris, som viser sig at være for høj. Men det går heller ikke at sætte prisen lavt fra starten. Så risikerer man, at boligen er solgt inden for en uge, og dermed har man i praksis snydt sin kunde, som kunne have fået en bedre pris ved at vente nogle måneder: Man bliver nødt til at acceptere, at ejendomsmægleren ikke kan gætte, hvornår markedet forandrer sig, når banker og realkreditinstitutter heller ikke kan. Derfor må man også acceptere at efter nogen tid, så kan det være nødvendigt at justere prisen. Og det er jo ikke ejendomsmæglerens skyld, at markedet forandrer sig. Det handler ikke om manglende evne til at sætte den rigtige pris. Pointen er, at man bliver nødt til at sætte prisen, så den matcher det marked, vi har i dag. Sådan må det være. Glem overskrifterne Thomas Torp mener også, at psykologien spiller en meget afgørende rolle i et stagnerende boligmarked. Alle er bange for at blive snydt, og man glemmer det langsigtede perspektiv i en boliginvestering, som ofte er på år: Vi render alle sammen rundt og gør præcist det, der står i Berlingske Tidende, og så er det klart, at det går galt. Hvis der står i avisen, at det er farligt at købe, så er der ingen, der køber. Og hvis der ikke er nogen, der køber, så går det galt! En selvopfyldende profeti. Og det er ét af de mest alvorlige problemer på boligmarkedet. Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 15

16 Forbrug i forandring Mere rationelle forbrugere og større fokus på effektivitet og funktionalitet i boligvalget. Hvis nedturen bider sig fast i dansk økonomi, vil vores forbrugsmønstre også forandre sig markant, mener sociologen Eva Steensig. Økologisk kaffe fra tankstationen tilsat bæredygtighed og glorie. Eva Steensig har valgt et rammende symbol for den højkonjunktur, som måske er ved at være forbi. Der har været overskud på alle fronter, og det har afspejlet sig i vores forbrug. Immaterielle værdier som fællesskab, økologi, bæredygtighed og emotionel kapital har spillet en stor rolle: Masser af hjerte. Også på bundlinjen. Følelser og oplevede behov har retfærdiggjort rigtig meget forbrug. Det er også her drømmene om moderne bofællesskaber begynder at spire, og boligen skal rumme mulighed for samvær og harmoni. Det bedste eksempel er køkken-alrummet, hvor vi kan være sammen og naboens børn kan løbe ind og ud. En ny rationalitet Eva Steensig er sociolog og gennem sit firma Lighthouse Cph lever hun af at kortlægge de mange små adfærdsændringer, som tilsammen giver omfattende ændringer i danskernes forbrugsmønstre. Og der er noget nyt på 16 Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum

17 Eva Steensigs fem bud på, hvor forbrugerne er på vej hen Rationalitet Vi har brug for en rationel krog til at retfærdiggøre vores forbrug. Anti-alvor, magi, leg og sjov Vi får en reaktion på tidens alvor, de svedende isbjørne, global opvarmning og så videre. Forbrugerne vil gerne hjælpe, men de vil også gerne bare have det sjovt. Store oplevelser Englændere tager hellere på weekendophold i Dubai end i Paris. Forbrugerne har stadig store drømme, men det er oplevelser før ting. Forankring Stort fokus på at definere sine rødder og en nyfortolkning af det at være dansk. Privathed Et stigende behov for privathed i en periode, hvor GPSen er med overalt, og alle kan følge vores færden. vej i øjeblikket. En truende lavkonjunktur sætter en ny dagsorden, som handler om rationalitet og besindighed: Man har kunnet sælge rigtig mange ting på drømme, på følelser, og tage ti gange så mange penge for et æg, hvis folk selv kan få lov at hente det under hønen. Nu har vi altså nogen forbrugere, der lige pludselig spørger: Jamen, er det bedre æg? Den samme tendens gør sig gældende i boligen, der frem for alt skal fungere som en effektiv ramme om mange forskellige funktioner: Både samvær og privathed. Vi ser en mere udbredt sondring mellem funktionerne i boligen: Hvad er til samvær? Og hvad er til forskansning? Vi begynder at få en videnskabeliggørelse og et fokus på effekt og funktionalitet. Boligen er stadig et symbol for vores drømme og værdier, men fundamentet bliver en pragmatisk kombination af etik og æstetik, rationalitet og følelser. For meget forsigtighed? Eva Steensig ser en periode med lidt mere hjerne end hjerte, og ligesom Thomas Torp peger hun på risikoen for en selvskabt krise: Det bliver ikke et rigtigt crash. Vi har stadig et arbejdsmarked, hvor arbejdstagerne har fat i den lange ende. Men det er en opbremsning, og forbrugerne er besindige. Vi risikerer en situation, hvor recessionen er forbrugerskabt. Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 17

18 INTERVIEW Projektudviklere uden kriseskyld Overudbud af nye boliger og ingen købere. Det har været en brat opvågnen for projektudviklerne, men problemerne er ikke selvskabte, mener Niels Thorup, som er projektdirektør hos Schaumann Development. Medlemsdebat har mødt ham til en snak om det skrantende boligmarked.

19 INTERVIEW Medlemsdebat: Hvad er status på de boligprojekter, som Schaumann har til salg i øjeblikket? Medlemsdebat: Hvad gør Schaumann med de boligprojekter, som I har forpligtet jer til at bygge og sælge? Medlemsdebat: På hvilken måde har det vigende boligmarked påvirket Schaumanns overordnede strategi for boligmarkedet? Medlemsdebat: Har projektudviklerne en del af ansvaret for den nuværende krise på boligmarkedet? Har I skabt et overudbud af (dyre) boliger? Medlemsdebat: Hvad skal der til, for at boligmarkedet kommer ud af det nuværende dødvande? Niels Thorup: Salget af ejerboliger går trægt, og det regner vi med vil fortsætte i hvert fald et år frem. Et lyspunkt kan være det forventede lønhop til de offentlige ansatte. Det kan forbedre økonomien væsentligt for det segment og måske få nogle til at se sig om efter en ny ejerbolig. Niels Thorup: Ligesom de fleste andre projektudviklere har vi valgt at udleje boligerne, og det går over al forventning. Vi har for eksempel et rækkehusprojekt i Brønshøj med 60 rækkehuse, hvoraf 42 var solgt inden markedet gik i stå. De resterende 18 boliger udlejede vi i løbet af en weekend. Så der er masser af boligsøgende i markedet. Niels Thorup: Som udgangspunkt er det slut med rent projektsalg. Arkitektens visualiseringer er ikke længere nok til at sælge boligerne, og vi vil derfor gøre langt mere for at teste markedet, inden vi starter nye projekter. Det betyder blandt andet, at vi bygger et færdigt prøvehus, så man kan få fornemmelsen for både beliggenheden og boligens kvalitet. Samtidig overvejer vi at samarbejde med institutionelle investorer om at bygge boliger til udlejning, ligesom vi planlægger at flytte fokus fra hovedstaden til områder, hvor markedet ikke oplever den samme turbulens. Det handler for eksempel om flere steder i Jylland og omkring Odense. På den måde er vi afgjort blevet langt mere kræsne i valget af byggegrunde. Niels Thorup: Grundlæggende mener vi ikke, at der er et overudbud. I storbyerne er priserne skudt voldsomt i vejret, og det siger sig selv, at et boligmarked og almindelige boligkøbere ikke kan klare prisstigninger på procent om året igennem en længere periode. En af forklaringerne er, at der fra 2000 og frem til 2006 opstod et meget spekulativt mellemhandlerlag, der gik ind og købte boligerne på projektstadiet og solgte dem igen med meget store fortjenester i forbindelse med indflytning. Disse fortjenester var for det meste langt højere end projektudviklernes. Men for at vende tilbage til det med overudbuddet, så blev der, specielt i 1990erne, kun bygget meget få nye boliger, omkring om året i københavnsområdet. Statistisk set er der alene i Københavns Kommune behov for cirka nye boliger om året. I et par år har vi ligget væsentligt over det niveau, men tallet er nu kraftigt faldende. Boligbehovet er der med andre ord stadig og sammenholdt med de mange spekulationskøb, mener jeg derfor ikke, at projektudviklerne har hovedansvaret for denne prisboble. Niels Thorup: Vi mener blandt andet, at bankerne er blevet alt for forsigtige. Det er en væsentlig stopklods, at bankerne gennem længere tid har forlangt, at man har solgt sin nuværende bolig, før man kan købe en ny. Men det hænger naturligvis også sammen med den finansielle krise, som helt generelt har gjort bankerne mere tilbageholdende med at låne penge ud. Og så er der psykologien får vi en lavkonjunktur, vil priserne falde yderligere? Der er mange, der i øjeblikket vælger at leje for at observere markedet, og den usikkerhed er det vanskeligt at slippe af med, før vi får nogle klare tegn på, at krisen på boligmarkedet ikke hænger sammen med en generel lavkonjunktur. Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 19

20 Vidste du, at Ejerboligforum er en del af Realdania Medlemsdebat, der fremmer viden og debat om det byggede miljø Mere end 800 personer er engagerede i Realdania Medlemsdebats aktiviteter De andre debatfora er Almen Boligforum, Byudviklingsforum, Erhvervsforum, Landbrugsforum og Privat Boligforum Vi har brug for din mening! Realdania Medlemsdebat Nicolai Eigtveds Gade København K T: F: medlemsdebat@realdania.dk