SALGSPROSPEKT Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ

Transkript

1 ½- SALGSPROSPEKT Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Arealer Etageareal m 2 Grundareal m 2 Pris Afkast 1. år Kontantpris kr ,- Ca. 8,47 % MARKANT INVESTERINGSEJENDOM MED SUPER GOD BELIGGENHED I ODENSE SØ Spændende investeringsmulighed med 13 lejemål til primært kontorformål Stort bygningskompleks på 2 matrikler og med m² areal Nyere ejendom opført i perioden Kan erhverves til et attraktiv m² pris på kr Solid investeringsmulighed med fornuftig lejesikkerhed Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 1 af 24

2 Mægler: Tony Hamilton Dato: 24. oktober 2013 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Unsbjergvej Odense SØ Matr.nr. 22 Z Over Holluf By, Fraugde 22 O Over Holluf By, Fraugde KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Odense Kontor Udlejningsejendom OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår AREALER Grundareal m², heraf vej 0 m². Bebygget areal m² Erhvervsareal u/afskrivning m² Etageareal i alt m² Sekundære arealer 100 m² OFFENTLIG VURDERING År 2012 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Forskelsværdi (dækningsafgiftspligtig) kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Ovenstående ejendomsværdi, grundværdi og dækningsafgiftspligtig forskelsværdi er samlet for de to ejendomme. Ejendommen er særskilt vurderet således: Unsbjergvej 2: Ejendomsværdi: kr Grundværdi: kr Dækningsafgifts-pligtig forskelsværdi: kr Unsbjergvej 4: Ejendomsværdi: kr Grundværdi: kr Dækningsafgifts-pligtig forskelsværdi: kr Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 2 af 24

3 FORSIKRINGSFORHOLD ENERGIMÆRKNING: BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE Ejendommen er p.t. forsikret således: Alm. Brand, police nr Forsikringen omfatter: Brand inkl. elskade, bygningskasko, insekt og svamp, udvidet rørskade, restværdi, hus- og grundejeransvar, stikledninger. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen skal regelmæssigt energimærkes hvert 7. år. Der henvises til Bygningsspecifikationen, hvor energimærke fremgår under de enkelte bygninger. Dette markante bygningskompleks består af 3 bygningskroppe opført i perioden Bygningerne fremstår med røde teglstensfacader og taget er builtup konstruktion med belægning af tagpap. Alle sider på tagkonstruktionen er dog afvalmet og her er der belægning af betontagsten for at give ejendommen pænt bygningsudtryk. Der er endvidere termovinduer. Ejendommen er opført i 1 plan. Der er dog mindre kælderareal på 100 m². Ejendommen huser 13 erhvervslejemål, og er indrettet med varierende lejemålsstørrelser og anvendes primært til kontor- og administrationsformål. Der er dog også fitnesscenter med tilknyttet kontor samt lettere laboratorievirksomhed og lagerdel. Af ejendommens samlede udlejningsareal på m² står 3 mindre lejemål på i alt 502 m² ledige. Sælger har foretaget løbende vedligeholdelse på ejendommen, som således fremstår i god vedligeholdelsesmæssig stand. For investor er der her tale om et attraktivt investeringsobjekt med et godt afkast i et bygningskompleks med god lejerspredning og stor fleksibilitet. UDENOMSAREALER Ejendommens samlede grundareal andrager m². Hovedparten af arealet er befæstet med asfalteret parkerings- og tilkørselsareal. Den øvrige del er udlagt med grønne græsarealer. Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 3 af 24

4 OMRÅDE / KVARTER Bygningskomplekset er beliggende fra hjørnet af Blækhatten og langs Unsbjergvej i udbygget erhvervsområde i det sydøstlige Odense. Placeringen er rigtig god med få hundrede meter til Østre Ringvej, der giver adgang til dels Ring 3 og motorvejen over Fyn. Endvidere er der adgang til Unsbjergvej via Ørbækvej, som er indfaldsvej fra denne del af byen til Odense Centrum. Der er ca. 7 km. til Flakhaven i Odense City fra ejendommen. P-FORHOLD Der er rigtig gode parkeringsforhold på ejendommen med parkeringsarealer mellem - og langs - de forskellige bygninger. SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr KAPITALBEHOV Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Anslået kapitalbehov kr STARTFORRENTNING 8,47 %. LIKVIDITET: Der henvises til særskilt bilag. MOMSFRADRAGSPROCENT 100,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. LEJEINDTÆGTER Samlede årlige lejeindtægter udgør kr , heraf anslået kr , fordelt som følger: Erhvervslejemål kr , heraf anslået kr Refunderede driftsudgifter kr , heraf anslået kr I øvrigt henvises til særskilt bilag. ØVRIGE FORHOLD I forbindelse med handlen vil der blive udarbejdet lejekontrakt med HD Ejendomme A/S, der bliver boende som lejere i ejendommen. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS VEJ Ejendommen er beliggende i byzone Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 4 af 24

5 KLOAKFORHOLD OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD Kloakforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr , der bl.a. omhandler følgende: Anvendelse: Delområde E skal anvendes til kontor og serviceformål. Der kan etableres ikke-forurenende virksomheder, som f.eks. lager og lignende og kontor- og serviceerhverv. Eksisterende virksomheder kan fortsætte som hidtil. Butikker må kun opføres i sammenhæng med den pågældende virksomhed for salg af egne produkter og må ikke have mere end 200 m² salgsareal. Der må kun opføres eller indrettes én bolig på hver ejendom i tilknytning til en virksomhed, og kun når den anvendes som bolig for indehaver, bestyrer, portner eller anden person, med lignende tilknytning til virksomheden. Der kan endvidere udlægges areal til udstillingsformål. Bebyggelsens omfang: I området må højst 50% af den enkelte ejendom bebygges og bygningernes rumfang må højest udgøre 3 m³ pr. m² grundareal. Der må max. bygges i 3 etager inkl. udnyttelig tagetage. Bygningshøjden må max. være 12 m. Ny bebyggelse må ikke placeres tættere til vej og sti end 5 m. Eksisterende lovlig bebyggelse fra før 2005 opført tættere end 5 m langs vej kan dog forlænges i samme afstand fra vej, såfremt det ikke er foran anden bygning på samme grund og såfremt lokalplanens bestemmelser er overholdt. Ovennævnte er alene et ekstrakt af lokalplanen, som kan rekvireres ved henvendelse til home Erhverv. Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 5 af 24

6 SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af Tinglyst på Unsbjergvej 2: Nr.: Lyst: Indhold: Dokument om bebyggelse, benyttelse mv., Indeholder bestemmelser om salg Dokument om sikringsrum mv Dokument om sikringsrum mv Lokalplan nr , vedr. 10B TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE Tinglyst på Unsbjergvej 4: Nr.: Lyst: Indhold: Dokument om bebyggelse, benyttelse mv., Indeholder bestemmelser om salg Lokalplan nr , vedr. 10B EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: Vand: Alment vandforsyningsanlæg Varme: Fjernvarme EL: El leveres fra Energi Fyn. Der er særskilte elmålere til hvert lejemål med direkte afregning til forsyningsselskabet. VAND: Vandforsyning leveres fra offentligt alment vandforsyningsanlæg. Lejerne betaler forbrug efter fordelingstal. Der udarbejdes vandregnskab. VARME: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. Der er opsat bimålere. LØSØRE OG INVENTAR Der medfølger de i lejekontrakterne anførte hvidevarer / løsøre der tilhører udlejer. Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 6 af 24

7 MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING MILJØFORHOLD, DRIFT Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Ved søgning i den over forurenede grunde fremkommer ingen oplysninger om ejendommen. Oplysningerne i databasen er fremkommet ved regionens historiske kortlægning af virksomhedstyper, der erfaringsmæssigt kan have forurenet jord og grundvand. Databasen indeholder derfor såvel grunde, som er påvist forurenet, som grunde under mistanke og en række grunde, hvor der arbejdes på en afklaring af historiske oplysninger eller undersøgelsesresultater. DRIFTSUDGIFTER Ejendomsskatter (år 2013) kr Dækningsafgift (år 2013) kr Renovation / miljøafgifter kr Renholdelse / vicevært kr Udvendig vedligeholdelse, afsat kr Administration kr Forsikringer, præmie kr Skadedyrsbekæmpelse kr. 870 Serviceabonnement og alarm kr Driftsudgifter i alt anslået kr Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. ØVRIGE FORHOLD Der er ikke medtaget forbrugsafhængige udgifter til el, vand/afløb, varme og renovation. Til orientering oplyses, at sælger har medtaget kr moms til administration i driftsregnskab for Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 7 af 24

8 BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: home Erhverv Fyn A/S Englandsgade Odense C Att.: Tony Hamilton, Direktør, Statsaut. ejendomsmægler & Valuar, MDE Tlf.: , mobil: , toha@homeerhverv.dk. Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 8 af 24

9 BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1990 Bebygget areal 1842 m² Sekundære arealer 100 m² Antal etager 1 Energimærkning Energiklasse B Pligt til regelmæssig energimærkning Ja Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kontor, lager, laboratorium m.m m² Erhvervsareal Nej Kælder, lager 100 m² Sekundært areal Nej Beskrivelse Unsbjergvej 2 BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 1990 Bebygget areal 962 m² Antal etager 1 Energimærkning Energiklasse B Pligt til regelmæssig energimærkning Nej Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kontor, lager 962 m² Erhvervsareal Nej Beskrivelse Unsbjergvej 2 BYGNING NR. 3 BBR-nr. 3 Opført / ombygget år 1993 Bebygget areal 2634 m² Antal etager 1 Energimærkning Foreligger ikke Pligt til regelmæssig energimærkning Ja Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kontor, lager, fitness m.m m² Erhvervsareal Nej Beskrivelse Unsbjergvej 4 Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. BEMÆRKNINGER Der kan forekomme uoverensstemmelser mellem arealerne i BBR-meddelelsen, lejekontrakterne og lejelisten. Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 9 af 24

10 Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Erhvervslejemål kr Refunderede driftsudgifter: Erhverv kr I alt kr ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER Erhvervslejemål kr Refunderede driftsudgifter: Erhverv kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede arealer. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. BEMÆRKNINGER Af refunderede driftsudgifter udgør kr ledige lejemål i ejendommen. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr kr INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr kr Lejeindtægter, anslåede kr kr Refunderede driftsudgifter kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 10 af 24

11 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00 % kr Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Driftsudgifter år, specificerede EJENDOMSSKATTER (år 2013) kr DÆKNINGSAFGIFT (år 2013) kr RENOVATION Renovation kr RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært/tilsyn/renhold kr UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr ADMINISTRATION Administration kr FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Skadedyrsbekæmpelse kr. 870 Serviceabonnement og alarm kr Driftsudgifter år, i alt anslået kr Driftsudgifterne er ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 11 af 24

12 Købesummens fordeling - Afskrivninger KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Ikke afskriv.berettiget bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00 % x kr = kr Afskrivning 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Momsrefusion (fradragsprocent 100,00) kr Handelsomkostninger anslået inkl. momsrefusion kr Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 12 af 24

13 Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion deposita kr Investeret kapital, omregnet kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr Refunderede driftsudgifter kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning kr STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: X 100 = 8,47 % (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 % Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 13 af 24

14 FOTO Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 14 af 24

15 Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 15 af 24

16 Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 16 af 24

17 Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 17 af 24

18 Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 18 af 24

19 Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 19 af 24

20 Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 20 af 24

21 Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 21 af 24

22 home Erhverv Fyn A/S Englandsgade 22, 5000 Odense C Tlf.: , Fax.: fyn@homeerhverv.dk - LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Bygningsstyrelsen Unsbjergvej 2A Erhverv Kontor og laboratorie Bygningsstyrelsen Unsbjergvej 2A Erhverv Kontor Aktiv Form Partnerskab 4 Dansk Gulv & Facade ApS Unsbjergvej 2A Erhverv Behandlingscenter /undervisning samt tilhørende kontor Unsbjergvej 2A Erhverv Lager og administration Bygningsstyrelsen Unsbjergvej 2A Erhverv Kontor Ledigt Unsbjergvej 2A Erhverv Ledigt Ledigt Unsbjergvej 2A, kælder Erhverv Ledigt HD Ejendomme A/S 9 HD Ejendomme A/S Unsbjergvej 2B Erhverv Kontor Unsbjergvej 4 Erhverv Kontor Alphalyse A/S Unsbjergvej 4 Erhverv Kontor og lettere laboratorievirkso mhed 11 Allianceplus A/S Unsbjergvej 4 Erhverv Lager for rengøringsvirksom hed 12 Eltel Networks A/S Unsbjergvej 4 Erhverv Lager og administration 13 LC Fyn ApS Unsbjergvej 4 Erhverv Fitnesscenter med tilknyttet kontor I ALT Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 22 af 24

23 home Erhverv Fyn A/S Englandsgade 22, 5000 Odense C Tlf.: , Fax.: fyn@homeerhverv.dk - Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Bygningsstyrelsen Ja Faktisk NPI, min. 2,5% Nej 2 Bygningsstyrelsen Ja Faktisk NPI, min. 2,5% Nej 3 Aktiv Form Partnerskab 4 Dansk Gulv & Facade ApS Ja Faktisk NPI, min. 3% Nej Ja Faktisk NPI, min. 3% Nej 5 Bygningsstyrelsen Ja Faktisk NPI, min. 2,5 % Nej 6 Ledigt Ja Anslået Nej 7 Ledigt Ja Anslået Nej 8 HD Ejendomme A/S 9 HD Ejendomme A/S Ja Faktisk Nej Ja Faktisk Nej 10 Alphalyse A/S Ja Faktisk NPI, min. 3% Nej 11 Allianceplus A/S Ja Faktisk NPI, min. 3% Nej 12 Eltel Networks A/S Ja Faktisk NPI, min. 3% Nej 13 LC Fyn ApS Ja Faktisk NPI, min. 3% og maks. 5% Nej Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 23 af 24

24 home Erhverv Fyn A/S Englandsgade 22, 5000 Odense C Tlf.: , Fax.: fyn@homeerhverv.dk - KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed Uopsigelighed Indvendig Udvendig Afståel- Frem- Bemærkninger udlejer lejer vedligehold vedligehold sesret lejeret 1 Bygningsstyrelsen måneder Lejer Udlejer Nej Nej 2 Bygningsstyrelsen måneder Lejer Udlejer Nej Nej Lejemålet kan ikke delopsiges, men betragtes som en del af det samlede lejemål for Bygningsstyrelsen (lejemål 1 og 2 - samlet 566 m²) 3 Aktiv Form Partnerskab 4 Dansk Gulv & Facade ApS måneder Lejer Udlejer Ja Ja Lejers ret til afståelse og fremleje er kun gældende i lejers uopsigelighedsperiode måneder Lejer Udlejer Nej Nej 5 Bygningsstyrelsen måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 Ledigt 0 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Ledigt 0 Lejer Udlejer Nej Nej 8 HD Ejendomme A/S 9 HD Ejendomme A/S Lejer Udlejer Nej Nej I forbindelse med salg af ejendommen, vil der blive udarbejdet lejekontrakt med HD Ejendomme A/S Lejer Udlejer Nej Nej I forbindelse med salg af ejendommen, vil der blive udarbejdet lejekontrakt med HD Ejendomme A/S 10 Alphalyse A/S måneder Lejer Udlejer Nej Ja Garanti for depositum var gyldig til Allianceplus A/S måneder Lejer Udlejer Nej Nej 12 Eltel Networks A/S måneder Lejer Udlejer Nej Nej 13 LC Fyn ApS måneder Lejer Udlejer Ja Ja Sag 917S Unsbjergvej 2-4, 5220 Odense SØ Side 24 af 24