BOLIGPRISFALD SPREDER SIG REGIONALT

Transkript

1 31. oktober 28 Jeppe Druedahl og Frederik I. Pedersen ( ) Resumé: BOLIGPRISFALD SPREDER SIG REGIONALT De seneste tal fra Realkreditrådet viser et fortsat fald i boligpriserne på landsplan. Udviklingen ind i 3. kvartal 28 flugter med AErådets nye prognose, der forudser fortsat faldende boligpriser helt ind i 21. En regionalisering af vores boligprisprognose viser, at de største prisfald siden toppunktet i midten af 27samlet set vil ses for København og området omkring København. Derudover vil de faldende boligpriser sprede sig til provinsstorbyer med opland og i udkantsområderne om end i mindre grad. Selvom boligpriserne falder og ventes at fortsætte med at falde, har der i et lidt længere perspektiv stadig været tale om meget store prisstigninger på boliger i alle landsdele. Hvis den finansielle krise trækker ud, og den økonomiske nedtur bliver hårdere end ventet, så vil huspriserne også blive ramt mere negativt. erne på parcel- og rækkehuse er ifølge Realkreditrådet faldet med 1,5 pct. fra 2. til 3. kvartal 28. Det flugter med AErådets nye boligprisprognose for enfamilieshuse. Vores oktoberprognose forudser en samlet nedgang i boligpriserne på pct. 1 fra toppunktet i midten af 27 til slutningen af 21. erne er ifølge Realkreditrådet indtil videre faldet godt 5 pct. siden toppunktet sidste år. Som det fremgår af figur 1 (nedenfor), er boligpriserne frem til 3. kvartal 28 synligt faldet i Københavns by og Oplandet til København (Københavns omegn, Nordsjælland og Østsjælland) Der er et begyndende fald i Provinsstorbyer med opland (Fyn og Østjylland) samt for Udkantsområderne (Bornholm, Vest- og Sydsjælland, Sydjylland, Vestjylland, Nordjylland). For Københavns by har der de seneste kvartaler været tale om en vis afbøjning af faldet, mens boligprisfaldet i provinsstorbyer med opland synes bremset en smule det seneste kvartal. Det er ikke alle steder i landet, boligpriserne er faldet på det seneste. For eksempel er priserne fra 2. til 3. kvartal 28 steget på Bornholm, på Fyn, i Sydjylland samt Østsjælland. 1 Målt ift. Danmarks Statistiks kvartalsvise prisopgørelse på enfamilieshuse er der med AErådets prognose for årene for enfamilieshuse tale om et fald på ca. 13 pct. Tager vi udgangspunkt i Realkreditrådets kvartalsvise statistik bliver faldet knap 14 pct. P:\GS\september 28\boligpriser regional udvikling okt 28.doc

2 2 Figur 1. udvikling fordelt på grupper af landsdele Anm.: Scenariet efter den lodrette streg er konstrueret på baggrund af to antagelser. For det første, at boligpriserne på landsplan falder ca. 14 procent fra toppunktet i 27 til udgangen af 21, jf. vores boligprisprognose. For det andet, at de regionale boligprisændringer fra 3. kvartal 28 og frem til 4. kvartal 21 bidrager til landsgennemsnittet, ligesom under den seneste opgang, dvs. fra 4. kvt. 23 til 3. kvt. 27, men med modsat fortegn. De enkelte landsdele er vægtet sammen til grupper og samlet på landsplan efter landsdelenes samlede mængde af boligkvadratmetre i 26. Kilde: AE pba. Realkreditrådet og BRR-registret. Regional fremskrivning I figur 1 og tabel 1 (nedenfor) har vi regionaliseret AEs boligprognose med udgangspunkt i den nye statistik og med den forudsætning, at sammensætningen af nedgangen i boligpriserne på landsdele fremadrettet afspejler, hvordan landsdelene trak, mens priserne gik op. Som det fremgår af figur 1, viser scenariet, at boligprisfaldene skal bøje af for København og Københavns opland sammenlignet med den tendens, der har været de seneste 1-2 år. Modsat fortsætter tendensen, der på det seneste er set for provinsstorbyer med opland og for udkantsområderne. Tabel 1 viser mere detaljeret den regionaliserede boligprisprognose på både landsdele og grupper af landsdele. erne falder over alt og mest for København by, Nordsjælland og Østsjælland. Omvendt findes de mindste fald blandt landsdelene i udkantsområderne.

3 3 Tabel 1. Status og udvikling i de regionale boligpriser 4. kvt kvt kvt kvt. 21* 1. kvt kvt. 21* ændring procent København by Opland til København Københavns omegn Nordsjælland Østsjælland Provinsstorbyer med opland Fyn Østjylland Udkantsområder Bornholm Vest- og Sydsjælland Sydjylland Vestjylland Nordjylland Hele landet ) Udviklingen på Bornholm er korrigeret for store kvartalsvise udsving. * Scenario baseret på den overordnede boligprisprognose. Anm.: Se figur 1. Kilde: AE pba. Realkreditrådet Samlet indebærer fremskrivningen, at mellem 9 pct. (Vestjylland) og 32 pct. (Københavns omegn) af de prisstigninger, der har været under den seneste opgangsperiode, redresseres (forsvinder igen) fra toppunktet i midten af 27 frem mod slutningen af 21. For landet som helhed modsvarer prisfaldet godt 22 pct. af den prisfremgang, der har været i perioden 4. kvartal 23 til 3. kvartal 27. Selvom priserne falder og forventes at fortsætte med at falde, er der altså ikke tale om, at de prisstigninger, vi har set fra 23 til 27, udhules i større omfang. Selve regionaliseringen af den overordnede prognose er selvsagt usikker. Det er for eksempel ikke urealistisk, at afbøjningen af faldet først kommer senere i Københavns opland, men at vi så herefter får en stabilisering. Det er også sandsynligt, at prisfaldene først senere bliver mere synlige i provinsstorbyer med opland og i udkantsområderne, men at de så bliver lidt større end det gennemsnitlige fald, der ses fra 3. kvartal 28 til 4. kvartal 21 i figur 1. En anden mulighed, der heller ikke kan afvises, er, at boligpriserne hurtigere begynder at stabilisere i Københavns by og i oplandet til København, mens faldene bliver større i specielt provinsstorbyer med opland 2. 2 Usikkerheden nede på landsdele er stor. Det skyldes bl.a., at fremskrivningen er foretaget fra 3. kvt.28 og frem, men at boligpriserne er toppet på forskellige tidspunkter i de forskellige landsdele. Alt andet lige trækker fremskrivningen derfor mod for store prisstigninger i landsdele, hvor faldet begyndte tidligere (eksempelvis Vest- og Sydsjælland), og for små prisstigninger i områder, hvor faldet er begyndt senere (eksempelvis Østjylland).

4 4 At det ikke er urealistisk, at priserne skal falde mere generelt rundt om i landet, viser boligmarkedsindikatorerne fordelt på hovedgrupperne. Udbuddet af boliger til salg er begyndt at stige i udkantsområderne og på det seneste er liggetiderne også øget. Modsat ser det ud som om, der er lidt stabilisering at spore om end på et højt niveau i København, ligesom oplandet til København også har oplevet en vis afbøjning i udbudte boliger og liggetid. Det viser figur 2. Figur 2. er, liggetid og udbudte boliger parcel- og rækkehuse på grupper af landsdele København Opland til København Indeks, 24 = 1 1 Indeks, 24 = Indeks, 24 = 1 1 Indeks, 24 = Provinsstorbyer med opland Udkantsområder Indeks, 24 = 1 1 Indeks, 24 = Indeks, 24 = 1 1 Indeks, 24 = Kilde: AE pba. Realkreditrådet Fortsat store prisstigninger på boliger set i lidt længere perspektiv Uanset forskydningerne og usikkerheden viser regionaliseringen, at et samlet boligprisfald på 14 pct. fra toppunktet ikke kræver usandsynligt store regionale prisfald. Sidste søjle i tabel 1 viser også, at der set i et lidt længere perspektiv fortsat vil været tale om nogle meget store boligprisstigninger også selvom boligpriserne skulle falde mere end ventet. Overalt vil boligpriserne være fordoblet siden For hele landet og ikke mindst for København og oplandet til København vil priserne over hele perioden være to-doblet eller mere end todoblet. Til sammenligning skønnes forbrugerpriserne i samme periode at være steget med omkring 35-4 pct. Det, der også står klart, er, at der i øjeblikket hersker en enorm usikkerhed omkring den økonomiske udvikling som følge af finanskrisen. Hvis den

5 5 finansielle krise trækker ud og den økonomiske nedtur bliver hårdere end ventet, så vil huspriserne også blive ramt mere negativt.