Send pengene på plejehjem en K/S investering v/ advokat Thomas Ulrik

Transkript

1 GANGSTED- RASMUSSEN Send pengene på plejehjem en K/S investering v/ advokat Thomas Ulrik Gangsted-Rasmussen

2 K/S investering Det karakteristiske for et K/S Selskabsform som ikke er reguleret i Selskabsloven, men alene i LEV 2 grupper af selskabsdeltagere Komplementar og kommanditist Minimum 1 komplementar Retsforholdet mellem komplementar og kommanditist Regulering af kapital, hæftelse, beslutninger, finansiering og misligholdelse mv. Skattemæssig transparens Gangsted-Rasmussen

3 K/S investering Hæftelsesforholdet Sondring mellem investeringsbaseret K/S og klassisk K/S Samme regulering, men grundlæggende forskelle Kreditvurdering forskellig Komplementar / kommanditist vurdering Kapitalindskud Resthæftelse Pant Virksomhed i drift via administrator Gangsted-Rasmussen

4 K/S investering Fordele ved en K/S konstruktionen (uden hensyn til investeringsobjektet) Opdeling af hæftelsesform - hæftelsesbegrænsning Vidtgående aftalefrihed Ikke mange formalia Ikke omfattet af Selskabsloven Ingen kapitalkrav og mulighed for ikke at indbetale kapital fuldt ud Gangsted-Rasmussen

5 K/S investering Ingen krav til rekonstruktion af tabt kapital Fri mulighed for at trække kapital ud af selskabet Som udgangspunkt ikke krav om offentliggørelse af årsrapport mv. Dette gælder dog ikke, hvis komplementar er med begrænset hæftelse Deltagerne kan frit tvangsmæssigt udelukke en deltager, som misligholder investeringsaftalen (vedtægterne) Uformel likvidation Skattemæssig afskrivningsmulighed Investor har i vidt omfang selv mulighed for at påvirke investeringen ved en række optimeringsmuligheder i investeringens løbetid - eksempler Gangsted-Rasmussen

6 K/S investering Dårlig omtale hvorfor? Resthæftelse og kautioner mv. kaldes Finansieringssituationen 1. og 2. prioritet Kreditpolitik banker LTV klausul Generelt ikke alle for investeringen forudsatte aftaler på plads fra start K/S udbyderne krise manglende fokus Generelt manglende vilje / evner hos udbyder/administrator Finanskrisen forbrug mv. Nødlidende lejere Budgetter for stramme Gangsted-Rasmussen Ejerkreds

7 K/S investering En passiv investering? Man køber ikke en passiv investering, som eksempelvis i et børsnoteret produkt En mindre erhvervsvirksomhed - ledelse mv. Forvent en grad af aktiv medvirken, særligt fra ledelsens side Forhold undervejs, som kræver medvirken derfor væsentligt med en homogen ejerkreds Gangsted-Rasmussen

8 K/S investering Aktiv medvirken hvordan? Genforhandling af lejekontrakter/nye lejere Refinansiering Udvikling af ejendom Bygningsmæssige ændringer Arbejde i ledelsen (bestyrelsesmøder og generalforsamling) Ikke alt går altid som forventet vær klar til uforudsete forhold investor kan selv være med til at påvirke forholdene i den rigtige retning eller den forkerte. Samarbejde med administrator væsentligt Præcis administrationsaftale asset management mv. Mulighed for at påvirke og optimere fra begge sider Gangsted-Rasmussen

9 K/S investering Vigtigt med en homogen og ligeværdig investorkreds Lær hinanden at kende via årlige og kvartalvise møder Løbende afstemning af forretningsplan og udviklingspolitik mv. Gangsted-Rasmussen

10 K/S investering Sammenfatning K/S investeringen har via sin konstruktion en række helt åbenbare fordele. Man bør derfor ikke fravælge K/S investeringen alene på grund af konstruktionen Den dårlige omtale, som K/S investeringen har fået de senere år, er at finde i forhold, som ikke har med konstruktionen i sig selv at gøre, men derimod projektspecifikke forhold kombineret med et kriseramt ejendomsmarked. Ved en K/S investering tilrettelagt rigtigt, vil man som investor kunne nyde godt af alle de fordele, som K/S modellen indebærer, men for at undgå de risici, som tillige medfølger, bør man have stor fokus på det projekt, som ligger i K/S investeringen. Gangsted-Rasmussen

11 K/S investering Sammenfatning Der findes ikke en endegyldig fuld dækkende tjekliste over forhold, som man bør være opmærksom på ved en K/S investering, allerede af den grund, at investorer som udgangspunkt har forskellige, individuelle hensyn og strategier. Følgende er eksempler på forhold, som man bør have særlig fokus på som investor Overordnet kommerciel bekræftelse af projektet Personlig hæftelse, risiko ctr. forventet afkast Dokumentation for alle kontraktforhold, herunder lejekontrakter, finansieringsaftaler, administrationsaftaler mv. er indgået og indeholder de for investeringen forudsatte vilkår. Gangsted-Rasmussen

12 K/S investering Sammenfatning Hvad er det centrale for dig skat opsparing, og passer investeringsprofilen Oplysning om medinvestorer man skal drive forretning og løse problemer sammen Aktivt ejerskab en forudsætning Løbetid på lejekontrakter afstemt med finansieringsaftaler Gangsted-Rasmussen

13 Send pengene på plejehjem Investormøde Formuepleje - Århus 9. september 2010

14 Program: 1. Kort præsentation af Hansen & Nøttrup 2. K/S - modellen 3. Hvorfor tyske ejendomme? 4. Hvorfor plejehjem/supermarkeder til pensionen? 5. Indkøb og administration 6. Hvem er vores investorer?

15 Hansen & Nøttrup A/S Etableret i 1989 af to driftige bankdirektører. Kontorer i Odense og Hamburg. 18 medarbejdere. Udvikling af ejendomsinvesteringsprojekter. Primært baseret på K/S modellen, men også A/S, ApS. Kvalitet fremfor vækst. Virksomheden blev skabt af indignationen over at investor alt for ofte ikke var hovedperson. Investors repræsentant på kapitalmarkedet

16 Siden projekter på sammenlagt kr. 3,2 mia.

17 Hansen & Nøttrup koncernen Ejerforhold: 30 % 30 % Bestyrelsesformand Jørn Torp 10 % Adm. direktør Torben Bartels 10 % Direktør Niels Jørgen Hansen 20 %

18 K/S modellen 1

19 K/S modellen 2 Investorer som anpartshavere og kommanditister ApS som Komplementar i K/S Komplementar 1 K/S Plejehjem / Supermarked Kommanditister 10

20 Perspektiver i en investering Pensionsformål Passivt ejerskab, fremskrivning Aktivt, med salg efter 10 år Aktivt, med salg successivt efter 10 år Udstykning i ejerlejligheder Enkeltsalg af ejerlejligheder Salg til højere m² priser

21 Risikovurdering af projekt Ejendommens type By Ejendommens beliggenhed Genudlejningsvurdering Tomgang Ejendommens tilstand Indkomstudvikling Arbejdsløshed Købspris pr. m² Rentabiliteten Lejens størrelse Lejernes bonitet Lejekontrakternes længde Projektets størrelse Restgæld på 2. prioritet ved uopsigelighedens ophør Renteniveau Følsomhedsberegninger

22 Hamburg (3) Handeloh Nienburg (3) Paderborn Dissen Scharbeutz Sandesneben Bad Segeberg Sande Geesthacht Kassel Dahlenburg Eldagsen Freital Erfurt Berlin (8) Schlüchtern Heiligenstadt Duisburg (2) Gelsenkirchen Sulzbach-Rosenberg Großziethen Magdeburg (2) Gerolzhofen Bad Lauterberg Velbert Sarstedt Buchholz Beckum 58 projekter kr. 2 mia. Siegen Mönchengladbach Aachen Kempen Nürnberg Braunschweig (3) Hannover Mainz (2) Bochum Weiterstadt Lübeck Kiel Wernigerode Potsdam Großburgwedel Mettmann Suhl Wahlsburg Bonn Minden Schwaikheim Bottrop Breitungen Ahrensburg

23 Hvorfor tyske ejendomme? Stærk tysk økonomi lav volatilitet Gode lokale finansieringsvilkår uden personlig hæftelse Lavere kvm priser Bedre forrentning Længere lejekontrakter 15 år+ Solide lejere Stort udbud af gode beliggenheder EU / forsikringsvilkår som vi kender dem i DK Investorvenlig lovgivning / plejehjem

24 Tysk Hypotekbank 80 % Løbetid 25 år Fast rente 10 år Ingen hæftelse / kaution Dansk pengeinstitut 20 % + omkostninger Variabel rente Kaution investorer

25 Investors forpligtelser Kautionere for dansk banklån Indbetale skattebesparelsen Intet kontantindskud Minimal stamkapital Fuld finansiering

26 K/S Brauhausstrasse, Wahlsburg

29 K/S Düsseldorf & Duisburg

30 K/S Düsseldorf & Duisburg Duisburg Düsseldorf

33 K/S Duisburg & Düsseldorf - Pensionsperspektiv Facit uden værdiregulering af ejendommen: Sum af løbende udbetalinger i 30 år efter skat kr Provenu ved salg af ejendom efter 30 år kr (efter skat og genvundne afskrivninger) Samlede udbetalinger kr

34 K/S Duisburg & Düsseldorf - Pensionsperspektiv Facit med værdiregulering af ejendommen: Sum af løbende udbetalinger i 30 år efter skat kr Provenu ved salg af ejendom efter 30 år kr (efter skat og genvundne afskrivninger) Samlede udbetalinger kr

35 Indkøb og projektudvikling Sortering og registrering (15 om dagen) Indledende test og grovbudget (30 %) Ejendommens dokumenter indhentes og testes (15 %) Besigtigelse og LOI (2,5 %) Due Diligence Slutbudget købskontrakt udfærdiges Notar efter 14 dage eller 1 år (0,5 %)

36 Investorer Investeringstilbud Kort præsentation Prospekt Sammensætte investorkreds Indhente indkomst- og formueoplysninger Bevilling og godkendelse i pengeinstituttet Etablering af investeringsprojektet

37 Investorer Bliv VIP kunde Få prospekterne før alle andre Opnå fortegningsret Få investeringsrådgivning Planlæg dine investeringer i ro og mag

38 Investorer

39 Tak for opmærksomheden

40 Investeringsklima Lav risiko er en nødvendighed, men stadig mulighed for et godt afkast > TORBEN VANG-LARSEN

41 Hvordan ser porteføljen ud? Realkredit obligationer 341 kr. Lånekapital (EUR) 326 kr. Aktier 85 kr. Egenkapital 100 kr. Aktiver Passiver

42 Stadig usikkerhed i kølvandet på 100 års stormen 100 Vix indeks Frygtens barometer / Pensionskassepanik Lehman krak Asien- Rusland-, og LTCMkriserne Statsgældskrise jan-92 jan-93 jan-94 jan-95 jan-96 jan-97 jan-98 jan-99 jan-00 jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10

43 Aktiemarkedet Risikoaversionen er høj - Risikopræmier højeste i 33 år Udbytteafkast på Euro Stoxx 50 er 4,3% - den 10 årige rente er 2,15% P/E på realiseret indtjening er 30% under historisk gennemsnit på flere europæiske markeder P/E 2010 på Euro Stoxx 50 = 9,8. P/E 2011 = 8,6! P/E < 12 har historisk givet 8-11% afkast p.a. de efterfølgende 10 år Konklusion: Objektivt set et godt udgangspunkt for en langsigtet investering

44 Laveste renter siden statsbankerotten i Hvornår stiger de?

45 Renten er normaliseret US Gov 10 years

46 Hvorfor frygtes inflation? Inflation påvirkes altid gennem udbuddet af penge -Milton Friedman - nobelprismodtager i økonomi Helicopter Ben (Bernanke)

47 3 etaper på vejen til inflation

48 Helikopteren har været i gang US centralbanks balance (mia. USD)

50 men pengene arbejder ikke Pengemultiplikatoren

52 Stor buffer af ledig kapacitet % Arbejdsløshed 9 EU USA

53 Stor buffer af ledig kapacitet

55 Hvordan ser porteføljen ud? Realkredit obligationer 341 kr. Lånekapital (EUR) 326 kr. Aktier 85 kr. Egenkapital 100 kr. Aktiver Passiver

56 Hvordan ser budgettet ud? Obligationer 4,0% 14 kr. 341 kr. Aktier 8,0% 7 kr. Obligationer 341 kr. Lånekapital 326 kr. 85 kr. = 21 kr. Lånekapital 326 kr. 2,5% -8 kr. Aktier 85 kr. Egenkapital 100 kr. Egenkapital 100 kr. = 13 kr. Aktiver Passiver Resultatopgørelse før og omkostninger

57 Målet er at skabe det bedste risikojusterede afkast FT World i DKK Safe Trendvækst maj-88 maj-89 maj-90 maj-91 maj-92 maj-93 maj-94 maj-95 maj-96 maj-97 maj-98 maj-99 maj-00 maj-01 maj-02 maj-03 maj-04 maj-05 maj-06 maj-07 maj-08 maj-09 maj-10 NB! Afkastet er efter alle omkostninger og selskabsskat i perioden Opdateret 1/ Formuepleje Safe FT World aktieindeks Samlet afkast 1305% 127% Årligt Afkast 12,6% 3,7%

58 Hvordan ser budgettet ud? Obligationer 4,0% 14 kr. 341 kr. Aktier 8,0% 7 kr. Obligationer 341 kr. Lånekapital 326 kr. 85 kr. = 21 kr. Lånekapital 270 kr. 2,5% -8 kr. Aktier 85 kr. Egenkapital 100 kr. Egenkapital 100 kr. = 13 kr. Aktiver Passiver Resultatopgørelse før og omkostninger

59 Renter: Taksameteret tikker hver dag Forskel mellem dansk realkreditrente og 1 mdr. libor i EUR ,0 % 3,0 2,0 1,0 0,

60 Afkast prognose - hovedscenariet På 12 måneder: Aktier stiger 10% Renten stiger 0,5%-point USD hverken stiger eller falder