Bevarelse af friværdi

Transkript

1 N Y H E D S B R E V F R A R E A R Å D J U N I Social ansvarlighed, A og B samfund æs en samfundskritisk leder omhandlende friværdier og ansvar. æs mere side 2 Bevarelse af friværdi Markedets irrationalitet Den hollandske økonomi gik grassat i 1636 pga. overvurdering af tulipanløgenes værdi. Gentagelse i dagens boligpriser? æs mere side 4 RealRåds idé til pengeplacering Boligens friværdi kan placeres mange steder. RealRåd giver et bud. æs mere side 6 Boligmarkedet netop nu Boligmarkedet og salgssituationen i et stigende rentemarked. Hvad er smart og hvad er ikke? æs mere side 9 Sommerevent RealRåd afholder en hyggedag på KTI den 12 august. æs mere s. 14 og bagsiden Viden er den eneste effektive forbrugerbeskyttelse I de seneste mange år har den overordnede trend været rentefald. Det ser nu ud til at være afløst af en rentestigning. Renten nærmer sig 6% i skrivende stund. Friværdi Rentestigningen må medføre generelt ejendomsprisfald. Det er derfor nu tid til at udvise rettidig omhu omkring friværdibeskyttelse. En måde at beskytte friværdien på, er at nybelåne ejendommen. Dette afstedkommer så til gengæld et problem mht. placering af pengene. Man skal nok være opmærksom på, at der kan (vil) komme ejendomsprisfald uanset renten. OECD advarer nu om prisstigningernes manglende begrundelse i faktuel økonomi. Det begynder mere og mere at ligne tulipan-økonomi (æs mere side 4). Den del af et eventuelt prisfald der kan tilskrives renteændringer vil til rimelig grad være dækket ind gennem nybelåning af ejendommen, mens der ikke er beskyttelse af nogen art omkring overophedningen. Friværdien i et stigende rentemarked Forudsætter vi, at vi befinder os i et stigende rentemarked, kan der være meget god fornuft i at se på nybelåning af ejendommen som en form for risikofri investering. Den 30 årige rente har været nede på 4%, og er nu på vej mod 6%. Vi skal kun tilbage til 2000 for at finde et renteniveau på 8%. Har vi f.eks. en ejendom hvor der er mulighed for at lave et tillægslån på 2 mio. kr., og vi forudsætter at de optages på en kurs i den afdragsfri 30 årige serie tæt på 100, vil dette lån kunne indfries til et kursniveau omkring 92 når renten er steget én procent. Det betyder, at tillægslånet kan indfries til omkring , og vi har fået en skattefri gevinst på ca (efter omkostninger) (Fortsættes på side 2)

2 2 Social ansvarlighed i A & B samfund (Fortsat fra side 1) (Beløbene skal ses som ca. beløb, da de faktiske omkostninger afhænger af flere ting der ikke kan tages med i beregningseksemplet her) ad mig starte med at sige, at mine dommedagsprofetier kan være særdeles falske. Det skal dog ikke holde mig fra at ytre min mening. OECD udviser samme bekymring som jeg, så det er magtfulde allierede kan man sige. OECD påpeger nu, at prisstigningerne på fast ejendom i Danmark er irrationelle, og advarer. eder Af Søren Ejlertsen A & B samfund Vi er efter min mening ved at skabe et A-samfund, som består af alle os gamle boligejere. Vi skovler arbejdsfrie formuer ind ad hoveddøren, men hvem tager vi pengene fra? De trykker jo ikke sig selv, vel? Det er min opfattelse, at vi kun kan tage pengene fra vores egne børn. De står nu solidt forankret i B-samfundet. De har ikke en chance for at blive en del af festen. De står i en situation, hvor de hverken kan leje eller eje. De er dømt til at være skaffedyr til os, den ældre generation, medmindre vi gør noget. B-samfunds børn Mine børn skal ikke være tiggere hos deres far. De skal under ingen omstændigheder fratages deres personlige frihed og være tvunget til at leve styret af deres forstokkede fremskridtsfjendske forældre (sådan tænkte vi om vores egne forældre, kan I huske det?). Derfor tager jeg af min friværdi og hensætter på opsparing til mine børn. Pengene tilhører reelt dem. De penge kan de gøre med, hvad de vil. På den måde trækker jeg mine børn med op i A-samfundet. Herudover vil jeg give min mening tilkende, at alle børn skal have chancen for at tilhøre A-samfundet eller omvendt, at vi slet ikke får et B-samfund. Nu har vi jo også haft lånet i en periode, hvor vi har betalt en rente. Det er her det er vigtigt, at pengene placeres til mest muligt. Sættes de f.eks. på en konto der giver 3% i rente, er offerrenten på 2% (5% i obligationensrente - 3% på placeringskontoen). Denne offerrente er i virkeligheden lidt mindre pga. skattefradraget på renteudgiften. (ca. 1,4% netto) Idet vi har en udgift på under 2% p.a., og en gevinst på 8% ved en rentestigning på én procent, vil vi med andre ord kunne vente ca. 5 år på rentestigningen, før gevinsten forsvinder. Det er vigtigt at se på dette system som et isoleret system, dvs. at man ikke ubevidst bruger pengene på is og slik. Hvis pengene står på en placeringskonto, kan merbelåningen til hver en tid udlignes med indestående fra denne konto. Effekten af dette er desuden, at det er ligegyldigt, om husprisen vil falde, stige eller blive liggende. Falder prisen på huset mere end det fald en rentestigning kan retfærdiggøre, og man kommer til at være overbelånt, er pengene tilstede på placeringskontoen, og man kan udligne ved evt. salg.

3 3 Vejen til ruin Day-trading Nogle investorer køber og sælger aktier dagligt. Dette kaldes for Day-trading, og er blevet en meget udbredt investeringsform blandt private (professionelle investorer som ATP kunne ikke drømme om den slags). Det er fascinerende, at en investeringsform som historisk medfører tab i 92% af tilfældene, er den mest benyttede. Hvordan kan denne form være den mest populære??? Hvis det ikke er investor, hvem er så vinderen på day-trading? Day-trading har aldrig gavnet andre end børsmægleren. Men selv anlægsinvestering kan have lange udsigter. Krakket i 1929 medførte 10 års recession. I Danmark i slutfirserne og starten af 90 erne faldt aktierne generelt over mange år. Den sorte mandag i 1987, IT-boblen osv. Jeg er vokset fra ingenting at have til et stadie af ekstrem fattigdom Groucho Marx Børskrakket 1929 Selv ved anlægsinvestering vil nogle af investeringerne vise sig dårlige også på lang sigt. Det vil dog normalt forholde sig på den måde, at investering over et bredt spektrum (naturligt) vil følge indeksets udvikling, hvilket på lang sigt bør overstige pengemarkedet og obligationers forrentning. They told me to buy this stock for my old age. It worked wonderfully. Within a week I was an old man. Eddie Cantor Pengeplacering ikviditet/passiv Det er let at tjene på aktier. Man skal bare købe når de er i bund, og sælge når de er på toppen!!! INVESTERING RealRåd har aldrig ønsket at beskæftige sig med aktiv investering, men vi er i lang tid blevet presset af medlemmerne med det argument, at tilliden er større til os, end hvis de skal ned og have et tilfældigt investeringsprodukt. Vi agter fortsat at undlade at gøre os kloge på aktiv investering. Vi vil dog gerne være behjælpelige omkring en pengeplaceringskonto, hvilken vi introducerer sidst i denne avis. Først vil vi dog lige forklare Real- Råds syn på investering generelt, og hermed hvorfor vi ikke vil rådgive direkte omkring dette. RealRåds syn på investering generelt Ordet investering har en lidt underlødig og negativ ladet klang. Imidlertid kan et samfund ikke fungere uden. Investeringens natur er, at hvis man ønsker en forrentning på mere end pengemarkedets satser, er man udsat for risiko. Alle taler om aktier, som om de kun kan stige i kurs. Dette er ikke tilfældet! Faktisk er det sådan, at fald sker hurtigere end stigninger. Har man f.eks. erhvervet sig en aktie til kurs 100, og den falder til kurs 50, har man umiddelbart tabt 50%. Samtidig skal aktien nu stige 100% for at nå tilbage til kurs 100 (break-even). Denne break-even vil ovenikøbet over tid flytte sig i negativ retning pga. offerrenten. Money is made by sitting, not trading. Jesse ivermore Skal man investere i aktier som privat investor, er man nødt til at gøre det som anlægsinvestering. Invester i det du ønsker at støtte, fremfor det du tror giver maksimal profit. Når du så taber, gør du det i det mindste med god samvittighed. Hvad er det vigtigste at checke, før jeg investerer? Min alder! Når man er helt ung, er man usårlig. Man kan derfor kun håbe, at man på dette tidspunkt ikke har alt for mange penge til investering, eller håbet kan være, at man taber på de første aktier, man investerer i. Ved at starte med at tabe får man opbygget en ydmyghed og en selverkendelse. Det værste der kan ske er, at man er ung, og tjener godt på de første aktier man investerer i. Dette er en livsfarlig cocktail. Man tjener godt. Man tænker, Hvis jeg nu gearer 10 x, så behøver jeg ikke arbejde. Man skal ikke lade sig lokke af rigdommens falske trylleri A. And

4 4 Markedets irrationalitet Økonomi er intet, tillid er alt HISTORIEN Krakket i Holland 1636 (Huspriser i Danmark 2006?) Kilde : (ars Tvede : Børshandelens psykologi, side 39) Historien om krakket i Holland 1636 er med sine godt 370 års magelige afstand som skabt til at belære os om investorernes irrationalitet. Det fantastiske v ed krakket (som nok er børshistoriens største) er, at selv om hysteriet først førte til en bølge af velstand for en hel nation og senere til konkurser og depression, så var det ikke aktier, obligationer eller råvarer, det drejede sig om. Det var tulipanløg. Den første optegnelse om tulipaner i Europa stammer fra 1559, hvor en samler af eksotiske blomster, rådmand Herwart, fra en ven i Konstantinopel modtog en sending tulipanløg, som han plantede i sin have i Augsburg, Tyskland. Hans tulipaner vakte opmærksomhed, og i de følgende år vandt denne blomst langsomt stigende udbredelse blandt overklassen, især i Tyskland og Holland, hvor det blev almindeligt at rekvirere løgene til høje priser direkte fra Konstantinopel. Frem til 1634 vandt denne skik stadig større popularitet, og fra dette år siges det, at det hos velhavere i Holland direkte blev anset for bevis på dårlig smag, hvis man ikke besad en tulipansamling. År for år steg priserne derfor på tulipanløg, indtil de efterhånden nåede temmelig ufattelige højder. Ifølge originale optegnelser fra tulipanhysteriets højdepunkt blev der således ved en enkelt handel betalt følgende pris for et enkelt tulipanløg af den sjældne Semper Augustus type:

5 floriner, en ny vogn, to grå heste og et komplet sæt seletøj. At 4600 floriner var mange penge, kan beskrives ved, at en fed okse på det tidspunkt kostede 120 floriner! Og af den anden sjældne type Viceroy blev et enkelt løg solgt for: 24 vognlæs korn, otte fede svin, fire køer, fire tønder øl, 1000 pund smør og nogle tons ost. I 1636 var efterspørgslen efter tulipanløg steget så kraftigt, at der blev indført handel med disse på aktiebørserne i en række hollandske byer. Tulipanerne blev nu ikke længere kun købt af de velhavende samlere, men i stigende grad også af mellemhandlere og spekulanter. Disse købte op ved det mindste prisfald for lidt senere at kunne sælge igen med fortjeneste. For at lette marginhandelen indførte man tulipanoptioner, som kun krævede 10-20% marginindbetaling. Og almindelige mennesker i alle erhverv begyndte at realisere deres aktiver for at kunne investere i dette attraktive marked. I udlandet blev man opmærksom på det hollandske tulipanboom, og kapital begyndte at strømme til markedet; kapital, som bød priserne på ikke alene tulipaner, men også jord, land og luksusartikler op i nye højder. Formuerne voksede, og til den gamle overklasse føjedes en voksende gruppe af ny-rige, som havde tjent deres penge på og reinvesteret dem i tulipanløg. På dette stadie fortælles om en ølbrygger i Utrecht, der gik så vidt, at han byttede sit bryggeri bort for tre kostbare tulipanløg. Spredt fnisen Men i løbet af september og oktober begyndte en særlig følelse at brede sig blandt folk: Den nagende følelse af tvivl. Kunne man egentlig være helt sikker på, at et tulipanløg var lige så værdifuldt som et bryggeri? Fornemmede man ikke en undertrykt latter hist og her? ja, dybest set: Hvem sagde, at tulipanløg var nogetsomhelst værd overhovedet? Det første lille giftkorn af tvivl voksede sig hurtigt større, og pludselig blev markedet grebet af kollektiv panik: Priserne begyndte at falde lodret. Mange ny-rige måtte erkende, at hele deres formue faktisk kun bestod af tulipanløg, som ingen nu ville have, minus nogle kontante lån, de ikke længere kunne honorere. Regeringen forsøgte at finde et kompromis ved at erklære alle tulipankontrakter indgået før november 1636 ugyldige, hvortil kom, at alle senere indgåede kontrakter skulle honoreres til 10% af deres oprindelige pålydende. Priserne faldt imidlertid til under disse 10%, og konkurserne bredte sig dag for dag. Den hollandske tulipanmani blev efterfulgt af en depression, som det tog landet mange år at komme ud af. Tillid Uanset hvad man investerer i, vil tilliden være afgørende for værdifastsættelsen. Aktier, obligationer, biler, ægte tæpper, malerier, møbler etc. I RealRåd nærer vi en sund skepsis, når penge skal avle penge. Imidlertid er man tvunget til investering under en eller anden form, da man jo gerne skulle sikre sit afkom, egen pension osv. Jeg har nu beskæftiget mig med økonomi i de sidste 15 år, dog primært realkredit, og det er ikke lykkedes mig at finde en rationel begrundelse for kursudvikling. Økonomer? Jeg vil tillade mig at sætte lighedstegn til historikere. Det eneste de kan, er at forklare i retroperspektiv. 10 punkter til sikker ruin 1. Man vælger at specialisere sig i nogle ganske få markeder, som man til gengæld handler uafladeligt. 2. Man baserer sin informationsindsamling om disse markeder på et tilfældigt sammensurium. af aviser, statistikker, staldtips, rygter og gode råd fra banker, vekselerere, venner og taxichauffører. 3. Man lytter til det hele, for hvis information er godt, må mere information være bedre. 4. Man tror dog mest på de informationer man helst vil høre. 5. Specielt lytter man desuden meget til nationaløkonomer...selv om man føler, at man også selv besidder en ikke ubetydelig national økonomisk flair. 6. Man flytter sine stop-loss ordrer, når markedet går imod en. 7. Man anser de historiske markedscykler for irrelevante. I dag er situationen en anden. 8. Man tror, det er let 9. Man tror, intelligens er nok. 10. Man tror, de andre er mindre intelligente. Hvis du ikke ved, hvem du er, er børsen et dyrt sted at finde ud af det. (Citat : ars Tvede Børshandlens psykologi : side 289)

6 6 RealRåds ide til pengeplacering Rettidig omhu i forhold til alder Alder Vi har i de tidligere artikler beskrevet, hvorledes friværdien i bolig kan bevares. igeledes skriver vi, at der skal udvises forsigtighed ved aktieinvesteringer. Vi vil i denne artikel komme med vores bud på, hvordan man kan lave et system, der tilgodeser både friværdibevarelse og opsparing set i relation til netop ejendommens friværdi. 2+ KONTO Risikoprofil Vi har med illustrationen herover forsøgt at synliggøre, at der med en højere alder skal udvises en større forsigtighed mht. investeringer. Tiden hvormed et investeringsfejlskud kan hentes hjem igen, bliver mindre og mindre med alderen. RealRåd pengeplacering 2%+ likviditetskontoen I erkendelse af ovenstående har vi forsøgt at tænke i, hvordan man evt. kunne investere i sammenhæng mellem aktiver, passiver, alder osv., og at investering skal fungere i harmoni med ens dagligdag. Den skal ikke være noget, man i det daglige tænker over. Den er der bare. RealRåds medlemmer er som minimum i det gule felt (alder) og er derfor, hvor kedeligt det end måtte lyde, i en situation hvor man ikke længere er usårlig, og hvor det ikke længere kun er en selv det rammer. RealRåds produkt skal ikke ses som en afløsning til de investeringer den enkelte i forvejen foretager sig, men som en logisk sammenhæng med den økonomi som fremkommer ved konvertering. ikviditetskontoen skal ses som den helt logiske følge. Brug hvad du vil på aktie investeriner, valuta og hvad ved jeg, men lad den del, der er henført til ejendommen, og dagligdagens økonomi ligge i den sikre ramme skitseret nedenfor. Herved er man sikret, at uanset hvordan ens investeringer ellers måtte gå, så gambler man i det mindste ikke med sin familie. Ved nedenstående metode er aktivog passivside bundet op på hinanden og udnyttes i harmoni. Samtidig opnås en tryg hverdag, da der altid er penge at hente på likviditetskontoen, hvis behovet opstår. Man skal ikke bruge tid på at tænke over opsparing. Den kommer af sig selv. Ejendom Friværdi Konvertering 2+ konto ikviditet Opsparing Pension Opsparing Skematisk fremstilling af aktiv/passiv Aktiv Passiv , , , ,- Forklaring Konverteringsindtægter og evt. friværdier placeres på en fornuftig konto, f.eks. 2+ kontoen. Herfra er der likviditet til rådighed, når og hvis der er behov for dette. Man kan også sætte pengene på en pensionsopsparing og få skatteværdien tilbage. Ved hver konvertering akkumuleres opsparingen på aktivsiden, mens passivsiden holdes konstant. Aktivsiden og passivsiden er bundet op på hinanden, og kan til enhver tid udlignes. Det kræver dog, at aktivsiden er mulig at kapitalisere.

7 7 Kr. Renteindtægt Konen blev begejstret, og syntes det kunne være sjovt at lege med økonomien. Dette afstedkom, at hun fik overtalt sin mand til at nybelåne ejendommen. Renteudgift Tid Opsparing i forhold til passiv (obligationsgæld) Pengene fra huset delte hun op i 2 puljer. 1 til manden og 1 til hende. Herefter begyndte de at spekulere. Efter aftale med mig foregik spekulationerne kun i sikre obligationer. RealRåd fik tjent til dem ved konvertering, og samtidig lykkedes det dem at tjene godt på obligationerne ved siden af. Alt i alt tjente de rigtig godt på arrangementet. Alligevel kom de tilbage efter ca. 1 år og ville betale deres ejendom ud igen. Vi spurgte undrende? Hvorfor? Det gik jo så godt? En mulig konsekvens ved at se på sin aktiv- og sin passivside i sammenhæng er, at der med tiden er en mulighed for at skabe en situation, hvor der er en større renteindtægt end renteudgift på ens boligbudget. Sammenhæng Der er naturligvis ingen garanti for, at den situation indtræffer, men muligheden foreligger. Under alle omstændigheder er det lavet således, at man til enhver tid kan fortryde og foretage sig noget andet, hvis man bliver usikker, eller bare har det bedst med ikke at skylde så meget i ejendommen osv. Det er magtpåliggende for RealRåd, at man til enhver tid kan retablere sine forhold som de var tidligere uden at have erhvervet sig nogen form for tab. Vi er meget overbevist om, at ovenstående vil være en rigtig god opsparingsmetode og rigeligt til at sikre både børn og alderdom. RealRåd har arbejdet med økonomi i mange år og ved derfor, at selv om man har en god opsparingsform, så vil der være nogle, som alligevel vender tilbage til den gamle gænge (irrationelt). En lille historie fra det virkelige liv: Vi havde for en del år siden nogle nye kunder, som kom til os på anbefaling fra andre. Vi fortalte, hvad konvertering går ud på (3 timers seancen), men at vi ikke kunne hjælpe dem, da de ikke skyldte i deres ejendom. De fortalte, at konen stadig synes det var spændende og sjovt, men at manden ikke kunne sove om natten ved tanken om at skylde i sin ejendom, på trods af at alle pengene stod sikkert i obligationer, og på trods af at de havde tjent godt på metoden. Det hele endte derfor med at de betalte ejendommen ud igen. Ovenstående var selvfølgelig helt irrationelt, men man er nødt til at acceptere og respektere sig selv. Det gjorde disse mennesker. De var ikke skabt til Balthazar økonomi. Det vi ønsker at fortælle med historien er, at de penge man tager ud fra sin ejendom ikke må bruges spekulativt, men at pengene til enhver tid skal holdes intakte, således at man kan fortryde og retablere det hele. 2+ konto I de tidligere artikler har vi nævnt en 2%+ konto som værende en mulighed for en fornuftig pengeplacering. Kontoen er under udarbejdelse, og er i skrivende stund ikke helt færdig. Der mangler de sidste tekniske detaljer, før den kan gå i luften. Det der på nuværende tidspunkt kan siges om kontoen er, at det vil blive en konto der som minimum giver 2% i rente p.a. På kontoen laves der nogle bagvedliggende dispositioner der gør, at kontoen kan give en højere rente, hvis de bagvedliggende investeringer giver mulighed derfor. Kontoen kan ikke give mindre end 2%, og pengene er til enhver tid sikret på kontoen. Så snart kontoen er endeligt på plads, sendes yderligere information ud til jer.

8 8 Undervisningsaften VIDEN RealRåd fik kolossalt mange tilmeldinger til undervisningsaften, hvilket afstedkom, at vi måtte arrangere 5 aftener her i foråret. I skrivende stund har vi afholdt de første 4. Vi har allerede fået mange tilbagemeldinger, her er lidt udsnit: Det er mig som takker for en god og givtig aften. Det var yderst interessant at få lov til at arbejde med de forskellige scenarier som I opsatte. Det var kompliceret nok bare med én type lån jeg tør næsten ikke tænke på hvor forvirrende det havde været hvis vi også havde arbejdet med forskellig flexlån og lån uden afdrag. Jeg er nok lidt langsomt opfattende, men det var lidt overraskende at se hvor stor betydning rentedagene spiller. Det var også overraskende at se hvor stor indflydelse det totale omkostningsforløb har på ens beslutninger. Jeg vil nu forsøge at gå ind på min egen side og se hvad I gør. Jeg vil meget gerne være med en anden gang - Man lærer ikke det hele blot på et par timer. Tak for en hyggelig og interessant aften. Jeg kunne godt tænke mig at få nogle tastevejledninger med hjem, så os der er lidt ældre og husker dårligere end Martin og jævnaldrende, har noget at støtte sig til, når man skal arbejde med accurat. Man kunne på kurset overveje enten at omtale sidstnævnte og hvilke overvejelser man bør gøre omkring kurssikring, opsigelse, ride på kursen osv. Eller at udgive nogle korte faktaark / artikler om de nævnte og lægge dem på hjemmesiden. Jeg har indtryk af at andre ligesom jeg ikke har 100% styr på forskellene og de overvejelser, man bør gøre. De eneste negative kommentarer har været omkring rygepolitik. Der vil fremover kun være tilladt rygning udenfor. RealRåds kommentarer: Kl efter folk er blevet tævet igennem alverdens strategier, har RealRåd fået talt sig varm, og er klar til at diskutere udvikling, fremtid, 2%+ konto, differentierede diff. renter, NPR relevans, kurs på afdrag osv. Kunderne har ytret, at det er voldsomt interessant, og at de meget gerne vil være med til at diskutere ovenstående, men at de simpelthen er kørt helt i bund kl

9 9 kolleger i branchen flere handler i lukkede budrunder. Den type handler er der stort set ikke længere. For ikke så længe siden oplevede jeg ofte sælgere, som selv ville stå for boligfremvisningen. Flere af dem vender nu tilbage og vil alligevel gerne have mæglerens hjælp. Markedsreaktion Der er en forsinket reaktionstid fra rente-ændringerne til egentlige prisændringerne. Jeg tror, vi tidligst efter 3. kvartal statistisk kan aflæse den reelle effekt af den seneste tids rentestigninger. Boligmarkedet netop nu Profetier om markeders udvikling bør man altid være varsom med. Om boligmarkedet befinder sig i et decideret trendskifte, eller der blot er tale om en smule opbremsning er endnu for tidligt at afgøre. Men der er i øjeblikket nogle indikatorer, som man bør forholde sig, uanset om man står i en konkret salgssituation eller ej. Ejendomshandel Af Poul Stubkjær Det har været nogle forrygende år med prisstigninger der overgår selv de mest optimistiske prognoser. Sidste år steg boligpriserne gennemsnitligt med 20 procent og nogle steder, har prisstigningerne ligget på den anden side af 30 procent. Træerne kunne vokse ind i himlen, og købere der prøvede at prutte om prisen spildte tiden. Vi har haft en optimal cocktail af lave renter, faldende arbejdsløshed, stor optimisme og stigende realløn som følge af skattestoppet. Køberne har stået i kø, og sælgerne har kun nødtvunget sat boligerne til salg. Men. Renten har for første gang i flere år vendt pilen markant opad. Der er mange flere boliger til salg nu, end vi har set i flere år. Samtidig med at salgstiden er stigende. Købernes eufori og næsten panikagtige tilgang til at købe er blevet mere afventende. For blot 6 måneder siden gennemførte jeg og Som regel er prisændringerne hurtigere ved faldende rente end ved stigende rente. Egentlig ikke så mærkeligt. Det er trods alt nemmere at få sig selv til at hæve prisen frem for at sænke prisen. Priserne vil også bevæge sig glidende opad men i ryk nedad. I begyndelsen af et evt. faldende trendskifte vil sælgere acceptere længere salgstider og måske vente (håbe?) på, at markedet atter fortsætter opad. Sker det ikke, vil nogle blive presset til at skulle sænke priserne. Først vil markedet blive korrigeret for flødeskumspriser den pris der de seneste år næsten kutymemæssigt er lagt oveni den realistiske pris og siden hen vil der blive tale om egentlige prisnedsættelser og dermed et knæk på priskurven. Kend din historie og du vil kende din fremtid Det kan være svært nok som menneske at huske særligt langt tilbage i tiden, og ofte vil vi pynte på fortiden, når vi forsøger. Helt galt går det, når vi er investorer. Så husker vi intet. Renten har altid været omkring et par procent og den kommer nok ikke over syv i min levetid, ejendomme kan altid sælges og til en højere pris end jeg selv gav for den. Da jeg startede i branchen tilbage i 1992 var markedet kun lige ved at få fat. Der var stadig mange ejendomme, som blev solgt med store

10 10 tab, og vi måtte gennemføre lange kreditor forhandlinger, før et salg kunne falde på plads. En salgstid på over 6 måneder var ikke uhørt, og dengang fik man vin og blomster af sælgerne, når en køber havde skrevet under. Vi skulle virkelig arbejde for, at sælge en 2 vær. lejlighed på Vesterbro. De kostede omkring kr ,-. I det mæglerfirma jeg var ansat i, havde vi en wall of fame for de medarbejdere, som kunne sælge lejlighederne i et usælgeligt kompleks. De samme lejligheder ser jeg i dag handlet til omkring 2 mill. Jeg husker også hvilken eufori der bredte sig i branchen, da vi gik fra 10% obligationer til 9%. Da vi ramte 7%, var der en udbredt holdning til, at nu kunne renten ikke komme meget længere ned, og priserne var nok ved at toppe. Selvfølgelig er der helt andre fundamentale forhold i dag som - alt andet lige - understøtter markedet. Vi er slet ikke på vej ned i et marked som dengang. Men vi er på vej mod en normalisering, hvor forholdet mellem udbud og efterspørgsel stabiliseres. Det er ikke et dårligt marked. Det er bare anderledes og et mere moderat marked. Det er et marked, hvor vi der arbejder med at formidle boliger, atter skal være det som titlen ejendomsmægler antyder nemlig mægler. Det er et marked, hvor man som sælger skal være forberedt på, at være mere dynamisk i forhold til køberne og markedsudviklingen. Man bør søge rådgivning og udvise, med det fortærskede begreb, rettidig omhu. Belåning i relation til ejendomssalg i stigende rentemarked Ejendomme handles på ydelse og ikke kontantpris. Jeg ved godt, der gives indtryk af noget andet, da man i samtalen fokuserer på kontantprisen. Ejendomme skal jf. lov om omsætning af fast ejendom, udbydes efter kontantpris-princippet, som det så fint hedder. Og det bliver de så. Men sandheden er jo den, at prisen kun kan berettiges, hvis ydelsen kan betales af køberne. Derfor vil stigende rente have indflydelse på ydelsen og dermed også på prisen. Akkurat som faldende rente har været hele grundlaget for de stigende ejendomspriser. Siden årsskiftet har renten været stigende. Ved årsskiftet kunne købere finansiere med 4% obligationer (fastforrentede lån). Købere skal i dag finansiere med 5% obligationer som er grænsende til at være tvivlsomme (jf. kurstab). Vi øjner så småt 6% finansiering. Sker det, og påvirkes boligmarkedet/priserne ikke herved, trodser det enhver logik. Hvis vi antager, at ydelsen har indflydelse på prisen, kan denne lille beregning illustrere hvilken. Eksemplet er regnet i runde tal da det primært skal vise dynamikken: Et hus vurderes ved årsskiftet til, at kunne sælges for kr. 3 mill., i forhold til gældende renteniveau (4%). Nettoydelsen (alene beregnet som prioritetsydelsen v. 80% / kurs 100) vil her være ca Renten stiger gennem salgsperioden, således at købet skal finansieres med 5% lån. Nettoydelsen vil herefter

11 11 være ca Hvis vi udligner på ydelsen, således at ydelsen er den samme (9.635), skal prisen i princippet reguleres til kr ,-. Hvis prisen ikke ændres, svarer det i princippet til, at man har hævet prisen. Dette gælder i et stigende renteniveau. Omvendt bør priser naturligvis også hæves i takt med faldende renter. Ofte vil man ikke synes at en ydelse på et par hundrede kroner ekstra er noget der er værd at tale om. Slet ikke når man kommer fra et marked, hvor priserne har været voldsomt stigende. Her vil et par hundrede kroner fra eller til ikke blive vægtet højt. Men psykologien bliver en anden i et stagnerende eller faldende marked. Hvor er grænsen da? Hvornår begynder køberne at kræve en kompensation i prisen. Ved 300 kr. mere om måneden, 500 kr. eller? Bundlinje eller salgspris? Der er ofte en for stor grad af fokusering på salgsprisen frem for bundlinjen ved et ejendomssalg. Det kan have nogle uheldige konsekvenser. Årsagen til at der fokuseres på pris frem for bundlinje kan skyldes valg af en uhensigtsmæssig belåningstype eller for lille belåningsgrad. Eller det kan skyldes manglende viden. De sælgere som har belånt huset med rentetilpasningslån el. lign. vil i højere grad være tvunget til at fokusere på salgsprisen, end de sælgere som har belånt huset med fastforrentede lån. Udgangspunkt: Sælger A og B har to sammenlignelige ejendomme. De har ejet husene i lige mange år og haft de samme muligheder for valg af belåning og afvikling. Husene kan sælges for kr ,-. Sælger A har en ubelånt friværdi og dermed hele sin opsparing/friværdi placeret i mursten. Sælger A vil på sin aktiv side ( ex. mægler og øvrige salgsomkostninger) have et kontant nettoprovenu, på kr ,-. Hvis vi bruger ovenstående eksempel, hvor ejendommen sættes til salg i et stigende rentemarked (fra 4% til 5%) og vi forudsætter, at ydelsen har indflydelse på den opnåelige salgspris, vil der ske følgende. Sælger A må fastholde sin pris for, at opnå min. samme bundlinje ved salget. Alternativt må han sænke prisen til kr , svarende til et direkte tab i den ubelånte friværdi på kr Sælger B har en fuldt belånt friværdi (ex. 4% 2038, afdragsfrit, h. stol , opt. kurs 100) Sælger B har et kontant nettoprovenu på ,- ( ). Sælger B vil blive kompenseret ved den stigende rente på sin belånte friværdi. Optagelseskursen var 100 og samme lån kan nu indfries til kurs 92. Således er restgælden nu kr ,- svarende til en gevinst på kr ,-. Sælger B kan altså sænke sin salgspris til kr uden at have et tab. Hvis han er tvunget til at sænke prisen til samme niveau som sælger A, taber sælger B kun mod sælger A s Renteomkostningen i perioden som sælger B også har skal naturligvis trækkes fra også for korrekt sammenligning men formålet er her at vise dynamikken. igeledes vil sælgere med en lille belåningsgrad (mindre end 80% af husets værdi/vurderingspris) være tvunget til at fokusere på pris, end de sælgere som har belånt huset maksimalt. Hvorfor nu det? I Boksen til højre gennemgår vi salg af to ens huse med forskellig belåning. Det er denne dynamik og rettidige omhu, nuværende og kommende sælgere bør holde sig for øje. Enhver investeringsstrategi skal også indeholde en plan for exit. Man kan således sige, at et optimalt salg (exit) skal forberedes længe før end det egentlig skal ske. Hele øvelsen kompliceres yderligere, hvis salget sker som led i flytning til en ny ejendom, hvilket jo ofte er tilfældet. Her kan der tjenes/tabes mange penge. I den situation skal man forholde sig til både indfrielseskursen på det eksisterende lån samt optagelseskursen på det nye. Da det et stykke af vejen er to modsatrettede interesser der skal lykkes (høj optagelseskurs/lav indfrielseskurs), sammenholdt med et salgs- og overtagelsestidspunkt for ejendommene, er det et felt indenfor ejendomshandel der ofte bliver overset og ikke varetaget. Mere om det i næste nyhedsavis.

12 12 Hist hvor vejen slår en bugt, ligger der et hus så smukt... Det kunne være et hus som dette, H.C.Andersen skrev sangen om. Ejendommen er beliggende i Osager -Osted By, blot 10 min. kørsel fra Roskilde, i den naturskønne ejre kommune. Den store grund på kvm, der også giver mulighed for at have en hest gående, er smukt beliggende blandt gamle træer og marker bagtil samt det lille vandløb med det pompøse navn Tokkerup Å løbende langs grunden. Her er smukt! Huset er fra 1904 og gennemgribende renoveret i Det fremstår flot og moderne uden tab af tidens charme. Udhuset er inddraget i boligen. I stueplan findes en meget hyggelig vinkel stue med plankegulve og brændeovn, et flot køkken i forlængelse af stuen, en lille mellemgang og herfra adgang til et nydeligt badeværelse med brus. Fra hallen er der trappe til første sal med repos, børneværelse samt et stort forældresoveværelse. Mulighed for at kunne bygge yderligere til. Desuden er der på grunden opført en muret garage udhus samt carport. Huset, grunden og den totale stemning skal opleves. Ring for nærmere aftale om fremvisning. Beliggenhed Hvalsøvej 2, 4320 ejre Pris Kontantpris Udbetaling Brutto/netto / Ejendomsoplysninger Bolig 125 m 2 Kælder Nej Byggeår 1904 Grund m 2 Etager 1 Rum: 5 Kontakt information: Statsaut. ejendomsmægler, MDE Poul Stubkjær Tlf.:

13 13 Fantastisk ejendom i Jystrup, fuld af stemning, klasse og masser af gode detaljer Som regel beskriver billeder, bedre end ord. I dette tilfælde gælder reglen i særdeleshed. Selv den mest udførlige beskrivelse vil fremstå tam, i forhold til virkeligheden. Her er i sandhed tale om en sjælden mulighed for at erhverve sig en unik ejendom. Fuld af stemning, klasse og masser af gode detaljer. Ejendommen er totalrenoveret og tilbygget med stor sans for husets oprindelige stil. Her er masser af plads til familie og arbejde. Tilbygningen har været og er utrolig velegnet som hjemmekontor til den mindre konsulentvirksomhed el. lign. Sæt jer ind i stuen og kig ud over markerne gennem panoramavinduet. andsbyen, naboskabet og nærmiljøet er et kapitel for sig. Omgivelserne kan sætte selv den mest stressede hverdag ned i gear. Gå en tur i skoven, tag på golfbanen eller hop i badesøen lige rundt om hjørnet. Alene køreturen hjem gennem noget af Sjællands smukkeste natur kan ikke andet end at give ro i sjælen. Vi inviterer dig indenfor, når du har tid. Beliggenhed Avnsbjergvej 53, 4174 Jystrup Pris Kontantpris Udbetaling Brutto/netto / Ejendomsoplysninger Bolig 238 m 2 Kælder Nej Byggeår 1830 Grund Etager 1 Rum 8 Kontakt information: Statsaut. ejendomsmægler, MDE Poul Stubkjær Tlf.:

14 14 GT O S GT O S GT O S TI G SA TI G SA TI G SA TI G SA TI G SA TI G SA Sommerevent 2006 Den der kun tager sjov for sjov og alvor kun alvorligt, den har faktisk fattet begge dele lige dårligt har dette tæt inde på livet, ved vi, hvor vigtigt det er, at der kommer andre positive oplevelser ind i en hverdag, hvor medicin og hospital er totalt dominerende. RealRåd afholder sommerevent d. 12/ Vi håber på en meget stor tilslutning fra Jer, da baggrunden er alvorligt ment. Vi afholder derfor dette sommerevent, hvor børnene fra Hvidovre Hospital der lider af Morbus Crohn eller Colitis Ulcerosa ( kronisk tarmbetændelse ) kan komme ud og få et pusterum fra deres sygdom. Ens værste mareridt som forældre må være, når ens børn er uhelbredeligt syge!! Da Søren og Charlotte desværre Efterfølgende vil det være vores medlemmers tur til at få en hyggelig dag med familien og andre Real- Rådsgæster, med en tur i en Ferrari eller en tur på glatbanen. Invitationen med yderligere info findes på denne udgaves bagside. Mød op og giv os jeres moralske opbakning til et arrangement i den gode sags tjeneste

15 15 Hvem er RealRåd? RealRåd er et privat rådgivningsfirma, som har specialiseret sig i omlægninger af realkreditlån. RealRåd varetager ensidigt private boligejeres interesse i forbindelse med pleje af realkreditlån. RealRåd forbliver til enhver tid kundens mand i spillet om realkreditobligationerne. I RealRåd er det meget vigtigt, at kunden er vidende omkring de mekanismer der gælder omkring realkredit. Derfor gør vi alt for at tilvejebringe så meget viden til vores medlemmer, at de selv er i stand til at tage kvalificeret stilling til, om og hvornår en konvertering skal finde sted. Vi har i RealRåd udviklet vores eget beregningssystem, der giver medlemmerne mulighed for at følge med i de igangværende omlægninger, ligesom alle historiske omlægninger er at finde i systemet. Ud over overvågning af medlemmernes lån varetager vi alt det bureaukratiske, så som bestilling af lånetilbud, sagsforberedelse og kørsel af sagen. RealRåd s motto er : Viden er den eneste effektive forbrugerbeskyttelse Konverteringstrekanten 5% % Forenklet konverteringspricip: Udgangpunkt er et lån på 2 mio. kr. 5% 30 år ånet omlægges til 4% 30 år, med forhøjet hovedstol og provenu som resultat. ånet lægges tilbage til 5% med en hovedstol på 2 mio. 4% Sum a summarum: Provenu Starter med 5% lån på 2 mio. Slutter med 5% lån på 2 mio. Indkasserer et provenu undervejs Realråd ApS Martin Jensensvej 1 DK-2670 Greve Tlf.: Fax: info@realraad.dk Mandag - torsdag: Fredag: Realråd, Nykøbing F. Fanøvej 12 DK-4800 Nykøbing F. Tlf.: Fax: ah@realraad.dk Mandag - torsdag: Fredag: Realråd, Virum Malmmosevej 63 DK-2830 Virum Tlf.: Fax: hfm@realraad.dk Mandag - torsdag: Fredag: 10-14

16 I n v i t a t i o n t i l K Ø R E T E K N I S K I N S T I T U T En hyggedag for hele familien på KTI ørdag den 12. august 2006 har RealRåd fornøjelsen af at invitere dig og din familie til et oldtimer-ferrari sommerevent på KTI i Roskilde. Vi sætter familien og nostalgien i højsædet, og har lavet en dag for hele familien med mulighed for at blive Co-driver i ægte fuldblods Ferrari. Eller hvad med at prøve kræfter på KTI s glatbaneanlæg? For børnene er der små elbiler, fjernstyrede biler, eller de kan prøve kræfter med glatbanecykling. Tilmelding......til dit RealRåd kontor hurtigst muligt, dog senest den Arrangementet er venligst sponsoreret af: P r o g r a m Kørsel med børn og deres familier fra Hvidovre hospital Kørsel med alle inviterede Glatbanekørsel i KTI s biler Hele dagen n Glatbanebussen kører snurreture n Væltebilen vender op og ned på tilværelsen n Seleslæden sætter en effektiv stopper for legen n Elbilerne underholder de mindste Der er mulighed for at købe mad og drikke på stedet. Klik ind på for kørselsvejledning. Greve Tlf lnfo@realraad.dk Nykøbing F. Tlf ah@realraad.dk Virum Tlf hfm@realraad.dk