Nyhedsbrev forår 2011 Andelsboligforeningers generalforsamlinger

Transkript

1 Nyhedsbrev forår 2011 Andelsboligforeningers generalforsamlinger Kontakt os på (mobil ) og modtag en gratis uforpligtende analyse om jeres økonomiske muligheder, minimal boligydelse og maksimal andelskrone! den 26. januar 2011 Foråret er højsæson for andelsboligforeningernes ordinære generalforsamlinger. Denne skal afholdes senest 5 måneder efter regnskabsårets afslutning. På generalforsamlingen godkendes regnskabet, finansiering, budgettet herunder næste års boligydelse, og vedtages den andelskrone som foreningen måtte ønske sig. Hertil kan der komme forslag om større istandsættelsesarbejder og evt. vedtægtsændringer. Sidst kommer valg af administrator, revisor, evt. valuar og bestyrelse. Vi anbefaler, at alle andelshavere i god tid i forvejen har fået tilsendt alt relevant materiale over internettet, eller at dette ligger frit fremme på foreningens hjemmeside. Der er intet hemmeligt af det der foregår i A/B forening. Åbenhed og gennemsigtighed er fundamentet for at sikre demokratiet i den A/B forening, hvor medlemmerne i fællesskab ejer en boligudlejningsejendom, ofte med en del erhvervsarealer til udlejning. Godkendelse af regnskabet: Det kræver mere end sin mand/kvinde, at kunne gennemskue de mange poster i en A/B forenings årsregnskab. Det er derfor klogt at alliere sig med en professionel uafhængig rådgiver i alle økonomiske forhold. Revisor er administrator er i den sammenhæng ikke uafhængig. Finansier, læs bank og realkredit, er det slet ikke. For nogle få tusinde kroner kan der ofte spares snesevis og indimellem hundredetusindevis af kroner, år efter år. Alene priserne på revisorer kan variere fra kr for udarbejdelse af det samme årsregnskab. Tilsvarende spredninger ses i priserne for forsikring, ejendomsadministration, renholdelse/ejendomsservice m.m. Man bliver klog af fortidens forglemmelser og kan rette ind for fremtiden. A/B foreningen driver en virksomhed der ejer en ejendom. I særtilfælde er ejendommens værdi op til kr. 1 mia.! God rådgivning er aldrig en omkostning, der ikke lønner sig! Finansiering: Først vil jeg advare imod alt, hvad der hedder SWAP-lån, rentetrappelån eller nystiftede foreninger (stiftet ) med høje gældsætninger ofte kr /andels-m 2 og 100% belåning, bidragsrabatter og fuld afdragsfrihed. Dernæst vil jeg advare imod alle de administratorer, der har meddelt A/B foreningen, at de kan

2 få den bedste rådgivning hos det pengeinstitut, der låner dem pengene. Det er som at spørge en brugtbilshandler om det kloge i at købe en brugt bil frem for en ny bil. I langt de fleste andelsboligforeninger er gælden meget lille under kr /m 2 og ofte helt ned til få tusinde kroner pr. m 2. I disse foreninger ser jeg derimod ofte eksempler på, at man har låst renten fast i år ligesom man afvikler på lånene. Når man har et lån med 20 års annuitetsydelse rente og afdrag, så er renterne typisk 5% p.a. og afdragene 3% p.a. af lånets restgæld. Det betyder i princippet, at 97% af restgælden er afdragsfri, men kun 3% afvikles. Skylder man kr /m 2 i en foreningen betyder lån med afvikling, at når der er gået et år, så skylder man forsat kr /m 2. Til gengæld har boligydelsen været kr. 180/m 2 højere end hvad den skulle have været med afdragsfri lån. En lejlighed på 100 m 2 har derfor en boligydelse er er kr. 180/m 2 højere end den kunne have været eller kr /år. Den tilkøbende andelshaver kan for kr betale renterne på et andelsprioritetslån på ca. kr ! Den for høje boligydelse grundet afdrag på den lave gæld handicapper derfor andelshaverens mulighed for at opnå den maksimale andelskrone. Den tilkøbende andelshavers køb afgøres alene af den samlede boligydelse til A/B foreningen plus låneydelsen til andelsprioritetslånet. Derfor er det afgørende vigtigt, at A/B foreningen modtager en uvildig rådgivning i forbindelse med finansiering. Grundreglen er, at jo mindre gæld en foreningen har jo mindre behov er der for afvikling på denne gæld og jo mindre behov er der for at kende renten i år ud i fremtiden, frem for måske kun at kende renten i 5 år eller endda 1 år. Forskellen i prisen på lange renter og korte renter er op til 3%- points. Beslutning om budgettet: Først og fremmest gælder det om at have et budget, hvor boligydelsen er tilstrækkelig til at sikre en vel vedligeholdt ejendom, et godt boligmiljø, normale og sædvanlige driftstal udfra benchmark og et balanceret budget! Der er en række eksempler på foreninger, der opkræver alt for meget i boligydelse og enkelte, der opkræver for lidt. Hos mange af de store administratorer mener man generelt, at boligydelsen bør stige jænt f.eks. 4% p.a. Ingen af disse administratorer rådgiver på eget initiativ om driftsoptimeringer, finansiering, boligydelse eller værdiansættelse. Det er sjældent, at der er de store diskussioner om budgettet! De færreste kan gennemskue et budget og regnskabet bliver jo aldrig som man havde regnet med. Budgetter er taknemmelige, hvorimod regnskaber er nådesløse! Vedtagelsen af Andelskronen: Andelskronen beregnes som foreningens regnskabsmæssige formue/egenkapital divideret med andelskronetallet. I mange tilfælde er andelskronetallet det samme som arealet for andelsbeviserne i foreningen.

3 Det er Andelsboliglovens 5 stk. 2 litra a (anskaffelsessummen), litra b (valuarværdien) eller litra c (den off. vurdering), der styrer værdien på foreningens ejendom. Fra værdien trækkes gældsposterne og så har man den regnskabsmæssige egenkapital eller A/B foreningens formue. Litra a anvendes næsten udelukkende af de helt nystiftede foreninger, der ejer en ejendom som er indkøbt til langt højere priser end den nuværende valuarværdi (den aktuelle kontante handelsværdi) eller den offentlige vurdering. Bruger foreningen anskaffelsesprisen til beregning af andelskronen er der en stor risiko for, at denne enten er meget for høj eller meget for lav. Begge dele er lige galt for andelsboligforeningens medlemmer. Litra b forudsætter, at en stats.aut. ejd. mgl., der også er valuar har foretaget en autoriseret vurdering af ejendommen til den kontante handelsværdi. På basis af valuarens vurdering udarbejdes valuarrapport. Indeholder denne rapport ikke oplysning om kontante købesummer på tilsvarende ejendomme handler eller tilsvarende ejendomme udbudt, så anmod valuaren om at indføre disse oplysninger i vurderingsrapporten. Nægter valuaren at gøre dette, er rapporten sandsynligvis meget forkert. Der er således eksempler på to valuarer medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening der i 2009 vurderede samme ejendom til hhv. kr /m 2 og kr m 2. Foreningens formand udtalte til JP d af han mente at begge muligvis var udarbejdet lige efter bogen. I samme år 2009 godkendte Dansk Ejendomsmæglerforening udbetaling af kr. 2,1 mio. i erstatning for en af deres valuarer, der havde vurderet meget for lavt. Samme forenings valuarer har aktuelt fået anlagt i stribevis af tilsvarende erstatningssager. Det var også i Dansk Ejendomsmægler-forening at Erhvervs- og Byggestyrelsen anlagde sag mod 70 af denne forenings medlemmer, der hævdede, at være statsaut. ejd. mægleren uden at de på nogen måde opfyldte uddannelseskrav og autorisationskrav. Wismann Property Consult A/S udmeldte os af Dansk Ejendomsmæglerforening i maj 2009, da vi ikke ønsker at være medlem af en politisk styret forening, der dækker over mangelfuldt vurderingsarbejde, beskytter medlemmer der hævder at være ejendomsmæglere uden at de er det og som udbetaler i millioner af kroner i erstatninger for mangelfuldt, tilfældigt vurderingsarbejde. Vi ønsker at drive en ordentlig rådgivningsforretning, hvor vi kan dokumentere alt hvad vi siger og gør. Vi møder gerne op i en A/B forening f.eks. til en GF og forklarer os. Litra c (den seneste offentlige vurdering) anvendes af hovedparten af andelsboligforeningerne. Andels Boligforeningernes Fællesråd ABF ved Jan Hansen anbefaler alle A/B foreninger altid at bruge den off. vurdering til beregning af andelskronen. Det gør ABF uagtet, at ABF udmærket ved, at de off. vurderinger er helt tilfældige. Der er således eksempler på boligejendomme i København beliggende lige ud til Øresund og Hellerup Strand, hvor den off. vurdering er så lav som kr.

4 4.700/m 2 og andre byfornyede ejendomme på Vesterbro hvor den off. vurdering er kr /m 2. Hvor valuaren giver sin vurdering under ansvar og kan stilles til økonomisk ansvar, så står SKAT ikke til ansvar for deres helt igennem tilfældige vurderinger. Her er et par eksempler: nr. Ejendom post nr. off vurdering boligareal erhvervsareal samlet areal vurdering/m2 1 Enghavevej kr kr Enghavevej kr kr Vodroffsvej kr kr Cort Adelers Gade kr kr Kornblomstvej kr kr Sundvej kr kr Offentlige vurderinger pr Enghavevej 32, Cort Adelers Gade 5 Sundvej 4 kr /m 2 kr /m 2 kr /m 2 Skattedirektør Jens Perch Nielsen afviser, at vurderingerne er tilfældige, men erkender, at de ikke altid er præcise. Dette har han udtalt til JP d Wismann Property Consult A/S mener, at der burde være tale om en ren tilståelsessag udfra ovenstående offentlige vurderinger. Det er latterligt at kalde en ejendom i Strandkanten ved Øresund til 1/6 af vurderingen for en Vesterbro ejendom, som en ikke altid helt præcis vurdering. Det er alarmerende, at det forsat er udbredt, at den offentlige vurdering af mange andelshavere, revisorer, administratorer samt af ABF vurderes som troværdig samt at denne er et nogenlunde retvisende udtryk for værdien på andelsboligforeningens ejendom. Derfor bør A/B foreningen aldrig bruge den. off. vurdering medmindre at man bevist ønsker en kunstig høj andelskrone, der hvorde off. vurderinger er langt over valuarværdien! Større istandsættelsesarbejder: Det er oftest en god forretning at have en vel vedligeholdt ejendom. Andelsboligforeninger har oftest de bedst vedligeholdte ejendomme, frem for Ejerboligforeningers og private grundejeres boligejendomme. Det er en daglig fornøjelse der er pænt og istandsat.

5 Ved større istandsættelsesarbejder bør omkostningen finansieres frem for at blive betalt med opsparinger. Når ejendommen får nye altaner, nyt tag, nye nedfaldsstammer eller nyt varmeanlæg, så bliver ejendommen mere værd efter disse istandsættelsesarbejder end før. Det behøver derfor ikke betyde en faldende andelskrone, når man sætter ejendommen i stand. Pas på overfor såkaldte bygningsmæssige rådgivere og rådgivende ingeniører, der så gerne vil hjælpe A/B foreningen. Ofte har disse rådgivere begyndt deres rådgivning med at læse regnskaberne. Har A/B foreningen en lav gældsætning er der ikke grænser for, hvad de foreslår af dyre ofte tvivlsomt nødvendige istandsættelser. Er A/B foreningen stærkt gældsat, så undlader rådgiveren ofte at gøre opmærksom på nødvendige istandsættelser som f.eks. defekte tagrender og tilsvarende. Rådgiverne glemmer tilsvarende ofte at gøre opmærksom på, at de typisk beregner sig 10%-15% af entreprisesummen i såkaldt byggestyring. Ofte ser vi noget der nærmest er et tag selv bord for A/B foreningens penge. Det værste eksempel, var forslag om et nyt tag, hvor eneste argument var at når det gamle tag var 50 år gammelt (det fejlede ingenting). Så ville det ifølge rådgiveren var at foretrække at bruge kr. 4 mio. på at nyt tag. Vedtægtsændringer: Vi er stærke fortalere for at vedtægterne er let forståelige. Vi har set eksempler på vedtægter, hvor en andelshaver ikke har tilladelse til at lade sig repræsentere af en rådgiver på en generalforsamling. Vi anbefaler at den slags vedtægter omskrives så rådgivere er velkomne og kan repræsentere andelshaveren. I et enkelt tilfælde måtte en andelshaver møde op med en advokat for at lade sig repræsentere. Ifølge Menneskerettighederne kan man nemlig altid lade sig repræsentere af en advokat. Forældrekøb er at andet forhold, der reguleres over vedtægterne. Opererer A/B foreningen med ventelister bør det vedtægtsmæssigt indføres, at de på venteliste alene tilbydes at købe til andelsbevisets maksimalpris og kun denne ene gang. Indgås efterfølgende aftale om køb med en ekstern til en lavere pris, bør andelsbeviset ikke på ny skulle tilbydes andelshaverne på ventelisten. Købte de ikke ved første tilbud er deres fortrinsret forspildt. Med venlig hilsen Lars Wismann projektchef & direktør cand. merc. statsaut. ejd. mgl. & valuar Wismann Property Consult A/S Vi har mere end 100 trofaste A/B klienter år efter år Rådgivning om drift, finansiering til lavere boligydelse Værdiansættelse ved valuarvurdering du kan stole på Beskyt andelskronen i 18 mdr. frem for fald i off. vurdering kontakt os for en gratis screening læs artikler på Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar Tlf..: , lw@wismann-as.dk,, CVR: , Åboulevard 1, st, 1635 København V