Ejerforeningen Nordre Munkegård

Transkript

1 Ejerforeningen Nordre Munkegård Den 20. marts 2014 Renovering af Ejerforeningens 11 boligblokke med 496 lejligheder, samt de 3 erhvervslejemål og 66 garager er blevet gennemgribende renoveret. Overordnet set er renoveringen gennemført som planlagt inden for den aftalte tidsramme og inden for det aftalte budget. Regnskabet for renoveringen vil inden for den nærmeste tid blive afsluttet med en fremskrivning af byggerenterne til udgangen af april Administrator vil derefter udsende opkrævning til den enkelte ejer med en betalingsfrist på 3 uger. Med afslutningen af regnskabet vil byggelånet i danske bank blive konverteret til et fælleslån, som de ejere, der ikke ønsker at betale deres andel af renoveringen kontant, kan deltage i. Det skal understreges, at renoveringen har vist, at vores boligblokke og erhvervsejendommen grundlæggende er sunde, men at renoveringen ikke har fjernet alle problemer, og at vores ejendom stadig vil have brug for vedligeholdelse og "opdateringer". Omfang Renoveringen har omfattet Udskiftning af alle tage af eternit bølgeplader med korrugerede stålplader. Gennemgang af spær, udbedring af skader, forstærkning af spær og forbedring af fastgørelsen af tagkonstruktionerne. Fjernelse af eksisterende isolering på boligblokkenes lofter og udlægning af gennemsnitlig 400 mm isoleringsgranulat på lofterne. Undersøgelse af murene for hulmur og indblæsning af isoleringsgranulat, hvor hulmuren ikke har været isoleret. Udskiftning af alle vinduer og altandøre i lejlighederne og af vinduer i indeliggende opgange med Velfac vinduer af komposit/træ eller aluminium/træ, i alt vinduer, 662 altanpartier og 360 altandøre. Udskiftning af entredøre ud mod svalegange til tre forskellige typer døre afhængig af blok, i alt 287 døre. Reparation af 66 garager, herunder udskiftning af alle garageporte. Gennemgang og delvis modernisering af anlæggene til varme og varmt vand, herunder udskiftning af installationer på boligblokkenes lofter. Gennemgang og reparation af murværk, især fuger, samt betonbånd i hele bebyggelsen. Udskiftning af dilationsfuger mellem den høje og den lave del af blok 2, 3 og 4. Udskiftning af jernrør og brystværn i de tre høje blokke, blok 9, 10 og 11. Reparation af murværk og træbeklædning med mere på erhvervsbygningen.

2 Det, der mangler Renoveringen af vores anlæg for varme og varmt vand har i flere henseender vist sig mere kompliceret end forudset. Undervejs i projektet, blev det kart, at vi ikke uden betydelige ekstra omkostninger kunne gennemføre en egentlig renovering af varme- og vandinstallationerne i krybekældrene under de lave blokke, 2B, 3B og 4B. Det blev derfor besluttet at trække denne del af renoveringen ud af projektet. Installationerne vil i stedet indgå i den almindelige vedligeholdelse. Vi har stadig nogle få problemer med indregulering dele af varmtvandsanlægget og med bankelyde i enkelte dele af varmeanlægget. Disse problemer vil blive søgt afhjulpet som en del af den løbende vedligeholdelse. Økonomi Efter, at slutafregningen er modtaget fra entreprenøren, er arkitekt og administrator i gang med at færdiggøre byggeregnskabet. I det nedenstående estimat, der ikke forventes at afvige nævneværdigt fra det endelige byggeregnskab, er finansieringsomkostninger, administration og tilsyn fremskrevet til 30. april Omkostningerne ved renoveringen udgør herefter: 72,5 mio. kr., hvilket sammenholdt med de budgetterede omkostninger på 74,2 mio. kr. betegnes som tilfredsstillende. Vi har undervejs i projektet drøftet økonomi og har afvist enkelte krav. Det skal særligt fremhæves, at ejerforeningen afviste en række krav om ekstra betaling for brug af platforme i stedet for stilladser, samt merbetaling for taghætter. Kravene beløb sig tilsammen til kr Stillet over for et sandsynligt langt og kostbart forløb med voldgift, valgte foreningen at acceptere Adserballe og Knudsens forslag til forlig på kr Budget Estimat Entreprisekontrakt Uforudseelige udgifter, råd, mm Ekstra ydelser Ekstra mur Besparelser Forventet reduktion ved forlig Entreprisekontrakt i alt Arkitekt mm. *) Tekniske byggeudgifter eks. moms Moms, 25% Tekniske byggeudgifter inkl. moms Byggefinansiering Afregnes af administrator, inkl. moms Administration inkl. moms Samlede omkostninger *) Der er ud over det anførte beløb brugt kr. inkl. moms til tilsyn mm., der er afholdt over ejerforeningens drift i 2012.

3 Den enkelte ejers andel Med forventede omkostninger på cirka 72,5 mio. kr. holder den beregning af, hvad renoveringen ville koste den enkelte ejer, som bestyrelsen fremlagde på den ekstraordinære generalforsamling den 15. maj De ejere, som ikke ønsker at betale deres andel kontant, vil deltage i fælleslånet, der er et 20 årigt lån med variabel rente, i øjeblikket 5,0% p.a. Det er 0,25% p.a. billigere end forventet på generalforsamlingen. Lånet opdeles i individuelle lån fra ejerforeningen, ydelserne opkræves sammen med fællesomkostningerne, og renter tilskrives kvartalsvis og er fradragsberettigede. Den enkelte ejers andel af fælleslånet vil helt eller delvist kunne indfris kontant mod et mindre gebyr. Byggestyring, arkitekt og entreprenør Byggestyringen er sket med arkitekt Karl Huggenberger fra firmaet Friborg og Lassen A/S som tilsynsførende og med Projektleder Per Nielsen og Byggeleder Rune Reholdt fra firmaet Adserballe og Knudsen A/S som byggeledere. Det daglige tilsyn er varetaget af Bygningskonstruktør Allan Larsen, efterfulgt af arkitekt Allan Brinch. Varmemesterkontoret har haft en afgørende rolle ved at besvare henvendelser fra beboere, styre nøgleindsamling- og udlevering, besvare tekniske og praktiske spørgsmål fra arkitekt, byggeledere, håndværkere og andre involverede. Formanden for ejerforeningen har sammen med andre medlemmer af bestyrelsen, repræsentanter for lejerne, varmemesterkontoret deltaget i 60 byggemøder med byggelederen og den tilsynsførende. Der har ud over de egentlige byggemøder været afholdt en række møder om tekniske, økonomiske og praktiske spørgsmål. Mangler, fejl og andre problemer undervejs Når orienteringsmødet bliver afholdt den 9. april 2014, er de fleste af de mangler, som er anmeldt, blevet udbedret. Der kan dog være enkelte lejligheder, som håndværkerne ikke er nået til, hvor vi ikke har kunnet komme ind, eller hvor det er aftalt at vente med udbedringen til senere. Vores nye vinduer har i særlig grad givet problemer for beboerne, varmemesterkontoret, arkitekten, entreprenøren og Velfac. Vi har tilsyneladende lidt under problemer med indkøring af et nyt produktionsanlæg og dårlig kvalitetsstyring på Velfacs fabrik i Polen. Vi har fået en særlig aftale med Velfac, der gør, at varmemesterkontoret kan henvende sig direkte til Velfacs servicecenter og rekvirere service på de leverede vinduer. Enkelte steder har vi oplevet, at en elastisk fuge ved et vindue eller en dør har sluppet med det resultat, at det har trukket ind ad "hullet". De fleste steder burde skaden være udbedret. Flere af de nye hoveddøre i de høje blokke havde slået sig og havde svært ved at lukke. I en del tilfælde kunne man se en spalte på nogle millimeter langs en eller flere af karmene. Problemerne har dog alle kunnet løses ved at justere dørenes beslag eller udskifte det, så dørene igen har kunnet lukke tæt.

4 Vores varmeanlæg har flere steder givet uventede problemer. Det har resulteret i manglende varme, bankelyde, luft i radiatorer osv. Vi har skiftet flere af cirkulationspumperne, løsnet varmerør på lofter i i etagegennemføringer og håber på, at vi har fået bugt med de fleste fejl og gener. Vi har også tidligere haft denne type problemer, der nu til dels er flyttet andre steder hen. Da vi fjernede tagene, gav bygningerne sig og særlig i de øverste etager, hvor der kom revner i lofter og vægge. Ejerforeningens bestyrelse udarbejdede retningslinjer for udbedring af skaderne. Alle anmeldte skader er besigtiget, og der er lavet rapporter for hver enkelt af de berørte lejligheder med beskrivelse af skaderne og angivelse af, hvad der skal laves. Vi er nået et godt stykke vej, og alle skader forventes udbedret inden sommerferien, med mindre andet er aftalt. I de tre lave blokke, 2B, 3B og 4B er lofterne i de øverste etager af brædder med puds og ikke af beton, som i de øvrige blokke. Vi fik rigtig mange skader på disse lofter ved arbejdet med at fjerne isoleringen og udskiftningen af installationer på disse lofter. Alle skader skulle nu være udbedret og lofterne repareret. Da vi fjernede isoleringen på lofterne i november 2012, blev det koldt på øverste etage. Ejerforeningen indkøbte derfor et større antal elektriske varmeapparater, som beboerne i lejlighederne kunne låne og holde den værste kulde fra døren. Der blev indkøbt vintermåtter, som blev lagt på lofterne mellem jul og nytår 2012/13, og fra anden halvdel af januar 2013 blev der lagt byggestrøm ind i lejlighederne øverst oppe, når isoleringen blev fjernet, så der kunne sættes to el-radiatorer op. Det tog det værste, og ejerforening, arkitekt og entreprenør takker for den store tålmodighed og overbærenhed, som beboerne i disse lejligheder har udvist. For de lejligheder, hvor vi ikke fik lagt byggestrøm ind, har vi givet en kompensation for de ekstra varmeudgifter. Garantieftersyn Der er garanti på det udførte arbejde, og som led i aftalen med entreprenøren samler vi op på fejl og mangler efter 1 og 5 år. Det betyder, at hvis du opdager en fejl eller en mangel ved det udførte arbejde, skal du beskrive den og anmelde den til varmemesterkontoret, som vil registrere manglen. I forbindelse med 1 års gennemgangen vil de anmeldte mangler blive gennemgået af entreprenøren og vores tilsynsførende arkitekt, som træffer aftale om, hvad der skal ske. Dette gælder dog ikke: Skader, som varmemesteren vurderer, kræver akut udbedring. Her vil varmemesterkontoren kontakte entreprenøren med henblik på at får udbedret skaden hurtigst muligt. Fejl på vinduer og døre fra Velfac, hvor vi har en særlig service aftale med Velfac. Skader, der skyldes misligholdelse, fejlagtig behandling, forsikringsskader, hærværk, indbrud, osv. hvor varmemesteren i hvert enkelt tilfælde tager stilling til, hvordan skaden skal håndteres. Mindre skader som varmemesteren og/eller arkitekten vurderer ikke falder ind under entreprenørens garantiforpligtelse, og derfor vælger at afvise.

5 Fugt, kuldebroer og træk De nye vinduer og altandøre har gjort lejlighederne mere tætte end før, især hvis friskluftventilerne er lukkede. Det betyder, at der er et større behov for hyppig udluftning, så vi undgår et dårligt indeklima, og at luftens fugtighed kondenserer på ydervæggene. Renoveringen har ikke kunnet fjerne alle kuldebroer. Det betyder, at travertin vinduesplader (vindueskarme i kalksten/marmor), der sidder fast i murværket, som regel vil føles kolde. Andre steder har vi stadig kuldebroer blandt andet, hvor altanerne er gjort fast. Ikke mindst er de fleste af vores ydervægge massiv mur med en dårlig isolering. Kuldebroer kan give mørke skjolder, fugtpletter og i værste fald skimmelsvamp, hvis ikke der bliver luftet godt ud. Kuldebroerne kan også give "kuldenedfald", der kan føles som træk. Gener, problemer og irritationsmomenter undervejs Vi har oplevet en del problemer undervejs. De største har nok været omkring varsling og nøgler, hvor entreprenøren ikke i fuldt omfang har vist forståelse for, at lejlighederne er beboet, og at beboerne har krav på at kunne planlægge deres tilværelse. Men hvor flere beboere desværre heller ikke har været alt for samarbejdsvillige, og ikke har været hjemme, når håndværkerne har varslet deres komme, eller har afleveret nøgler, hvis ikke de har været hjemme. Vi fandt det tidligt i forløbet nødvendigt at ansætte en administrativ medarbejder på varmemesterkontoret til at tage imod de mange henvendelser og i særdeleshed til at styre udlevering og aflevering af nøgler til lejligheder og kælderrum. På trods af dette har det til tider været svært at få alle nøgler i hus, både fra beboere, der skulle have udført arbejde, og fra entreprenøren og hans håndværkere. I enkelte tilfælde har vi måttet betale for omlægning af låse eller udskiftning af hængelåse, når en nøgle forsvandt. Information Ejerforeningen har undervejs søgt at informere om, hvordan renoveringen skred frem, og hvilke problemer, vi skulle tage stilling til. Det blev til 22 nyhedsbreve fra den ekstraordinære generalforsamling til nu. Nyhedsbrevene er blevet lagt på og sat på opslagstavlerne i de enkelte boligblokke. Varmemesterkontor, administrator, formanden og den øvrige bestyrelse har derudover besvaret et utal af mails, telefonopkald og personlige henvendelser om renoveringen. Opfølgning Renoveringen har forbedret Nordre Munkegård på flere områder, herunder energimæssigt. Ejerforeningen fik i januar 2011 energimærket ejendommen. Det vil være naturligt at få opdateret energimærkningen, og ejerforeningen vil derfor indhente tilbud på en sådan opdatering.