NOTAT: Supplerende redegørelse for lokalplan 612 for Jyllinge Nordmark

Transkript

1 Plan og Udvikling Sagsnr Brevid Ref. LOPL Dir. tlf NOTAT: Supplerende redegørelse for lokalplan 612 for Jyllinge Nordmark 26. maj 2015 Lokalplan 612 for Jyllinge Nordmark har til hensigt at præcisere de planlægningsmæssige forudsætninger for udvikling af kommunens nordligste bydel, som gentagne gange har været udsat for oversvømmelser. Lokalplanens primære formål er derfor at udlægge de nødvendige rammer for klimasikring og -tilpasning af området, så skader fra oversvømmelser reduceres. Ud over den formelle indledende høring er udarbejdelse af lokalplanen sket i dialog med repræsentanter fra grundejerforeningerne i Jyllinge Nordmark, Danmarks Naturfredningsforening, Roskilde Forsyning, lokale ejendommæglere samt Egedal og Frederikssund Kommuner. Opsamling fra to dialogmøder afholdt 7. maj 2014 og 3. februar 2015 ligger på sagen og udbyttet af dialogen er indgået i planarbejdet. Planarbejdet har ligget parallelt med den byrådets igangværende indsats med at sikre Jyllinge Nordmark mod oversvømmelser fra stormfloder, og høring af planforslagene er tilrettelagt, så der sker en samtidig indledende høring af VVM redegørelse (vurdering af virkninger af miljøet) af selve kystsikringsanlægget. Planlægningen er tillige afstemt med Roskilde Forsynings forundersøgelse af mulige løsninger til håndtering af regn- og overfladevand forud for udarbejdelse af tillæg til spildevandsplanen. Planlægning indenfor Natura 2000 område Som en vigtig forudsætning for offentliggørelse af lokalplanforslaget har forvaltningen indhentet en planlægningstilladelse fra Naturstyrelsen. Dette er sket som følge af, at lokalplanen lægger det planlægningsmæssige fundament for fremtidige digeanlæg anlæg som kan medføre en negativ påvirkning af Natura 2000 område langs Roskilde Fjord og Værebro Å. Afgørelsen fra Naturstyrelsen er vedlagt som bilag A. Til grund for Naturstyrelsens afgørelse ligger en indledende vurdering af digets påvirkning, som efterfølgende er blevet uddybet i en Natura 2000 konsekvensvurdering. Konsekvensvurderingen er baseret på det kombinerede dige- og sluseanlæg, som byrådet på møde den 29. april 2015 har besluttet at fremme. Hovedkonklusionen i Natura 2000 konsekvensvurderingen er, at det beskrevne anlæg med sin placering og sit omfang ikke vil påvirke Natura 2000 området i væsentligt omfang, da anlægget ligger tilbagetrukket på arealer, som kun har ringe naturværdi. Se bilag B. De gennemførte undersøgelser for Natura 2000 området indgår som vigtigt afsæt for lokalplanens miljøvurdering og danner også afsæt for VVM redegørelse af selve kystsikringsanlægget. Uddybet planlægningsmæssig argumentation I lokalplanen er der redegjort for planlægningen bag de medtagne bestemmelser, som er retligt bindende for samtlige grundejere omfattet af lokalplanen. Dette notat udpeger emner, som kræver særlig opmærksomhed forud

2 Side2/9 for offentliggørelse af planforslaget. Emnerne er: 1) Kystsikring nu og i fremtiden 2) Håndtering af regn- og overfladevand 3) Birkeengen 37 udstykning eller fælles friareal? 4) Offentlig adgang til fjord og å 5) Terrænregulering i forbindelse med byggeri 6) Nye boligtyper og bevarelse af kulturhistorisk byggeri Ad. 1 - Kystsikring nu og i fremtiden Forvaltningen har i forbindelse med planarbejdet taget udgangspunkt i det af Orbicon udarbejdede skitseforslag til et digeanlæg langs fjorden og udmundingen af Værebro Å suppleret af et højvandslukke på tværs af åen samt et supplerende lavere dige opstrøms Værebro Å. Sikringshøjden mod fjorden er kote 2,75 m og mod Værebro Å kote 2,4 m. Skitseforeslaget har været til teknisk høring hos Kystdirektoratet, og der er indhentet interessetilkendegivelse fra grundejere i området. Byrådet har på den baggrund på møde den 29. april 2015 besluttet at fremme de beskrevne anlæg. Det må imidlertid forventes at detailplanlægningen frem mod realisering af kyst- og åsikringen kan munde ud i tilretninger af skitseforslaget. Det er derfor vigtigt at lokalplanen indeholder en tilstrækkelig fleksibilitet samtidig med at der er i planlægningen er vist tilstrækkeligt hensyn til de omkringliggende omgivelser. Her tænkes ikke mindst en skånsom placering i forhold til naturgrundlaget samt hensynet til de nærliggende boligejere, som ønsker udsigt til fjorden og Værebro Å samt et minimalt indgreb i deres private ejendomsret.

3 Side3/9 Hertil kommer, at det endnu ikke er afklaret om den ønskede løsning, der forudsætter en lang række tilladelser en en VVM redegørelse og tæt samarbejde med Frederikssund Kommune, vil blive gennemført. Ydermere har en række grundejerforeninger i området udtrykt ønske om et længere dige langs Værebro Å, som supplerende sikring mod oversvømmelser ved høj vandføring i åen. Endvidere er der heller ikke afklaring på om der på sigt kommer en regional sikring, som kan skabe yderligere sikring af området eller der er behov for at forhøje den lokale sikring, når vandstanden i fjorden gradvist stiger og der kommer hyppigere og mere voldsomme stormfloder. Forvaltningen har kontaktet Kystdirektoratet og Naturstyrelsen for afklaring om nødvendigt niveau for bestemmelser i lokalplanen. Her kom ikke noget entydig tilbagemelding, da der hersker usikkerhed om grænseflader mellem de kystbeskyttelsesloven og planloven. Forvaltningen vurderer at der er behov for et minimum af bestemmelser men indenfor en ramme, der giver handlemulighed i den videre proces med kystsikring af Jyllinge Nordmark. Der udlægges en principiel linjeføring for fremtidige digeanlæg langs fjord og å samt en principiel placering af højvandslukke ved udmundingen af Værebro Å. Der medtages bestemmelser om en maksimal anlægshøjde på digeanlæg på kote 2,75 m mod fjorden og kote 2,4 meter langs åen. Der medtages bestemmelsem om at diger udføres som jorddige, jorddige kombineret med spunsvæg og/eller som smal murkonstruktion, hvor digeanlæg kan kombineres med anlæg til midlertidige beredsskabsløsninger. Det tilføjes, at der kan ske anlæg af bagvandskanaler og -dræn, pumper mv. i tilknytning til digeanlæg. Fremtidige diger undtages bestemmelser om terrænregulering. Der henvises til redegørelse side 13, bestemmelserne i 3.3, 8.4 og 8.10 samt kortbilag 5. Til orientering skal det oplyses at bliver der behov for ekspropriation til realisering af digeanlæg sker dette med afsæt i kystbeskyttelsesloven ikke planloven. Lokalplanen danner imidlertid det planlægningsmæssige fundament for realiseringen. Ad. 2 Håndtering af regn- og overfladevand En vigtig forudsætning for at fremtidssikre Jyllinge Nordmark mod øget nedbør er at sikre tilstrækkelige arealer til håndtering af regn- og overfladevand. Arealer som enten kan bruges til at tilbageholde og nedsive regnvand eller aflede vand bort fra byggeri. Dette er vanskeligt i et allerede udbygget boligområde, hvor byggeri, asfalterede vejanlæg, flisebelægninger mv. allerede beslaglægger store dele af området. Forvaltningen anbefaler, at lokalplanen udpeger alle veje og fælles friarealer til potentiel håndtering af regn- og overfladevand. Herudover bør der muliggøres afledning til grøfter og render i skel som led i en sammenhængende afledning af området. Planlægningen bør herudover være med til at regulere fremtidigt byggeri og befæstelse, så bydelen ikke bliver yderligere urbaniseret.

4 Side4/9 Regulering af byggeri bør være skrappere end det gældende normsæt i byggelovgivningen, hvis der skal opnås en effekt. Dette kan af nogle grundejere blive betragtet som en forringelse af deres ejendoms fremtidige udviklingsmuligheder. Det skal dog bemærkes at reguleringen alene omfatter fremtidige anlæg. Forvaltningen vurderer, at det er vigtigt at fastholde det generelle udstykningsforbud for at minimerer nyt boligbyggeri i området. Det generelle udstykningsforbud har været gældende i lokalplanlægningen siden Formålet har tidligere været at fastholde de store grunde ud fra et ønske om at bydelen skulle fremstå grøn og åben. I dag kan udstykningsforbuddet tillige være med til at undgå yderligere fortætning af området, som led i at klimatilpasse bydelen. Endvidere kan en maksimal bebyggelsesprocent samt et samtidigt loft for antal m 2 byggeri på den enkelte parcel være med til at hindre en udvikling med meget store huse på de store haveparceller. Dette kan være med til at friholde arealer til tilbageholdelse, nedsivning og afledning af regnvand. Dette skal dog ske i sammenhæng med en maksimal befæstelsesgrad, da haverne ellers risikerer i stedet at blive belagt med store fliserflader, skure mv. En befæstelsesgrad svarer til det antal m 2 areal af en grund, som er bebygget eller på anden måde forseglet, så vand ikke kan trænge i gennem. Til eksempel har en grund på 1000 m 2 med et hus på 180 m 2, et skur på 20 m 2 samt en flisebelagt terrasse og et p-areal på 40 m 2 (i alt 240 m 2 ) en befæstelsegrad på 24 %. Generelt udstykningsforbud fastholdes Der stilles skærpede krav til områdets bebyggelsesprocent svarende til 25 for åben-lav byggeri og 35 for tæt-lav byggeri som ellers almindeligvis tager afsæt i byggelovgivningen med henholdsvis 30 og 40 %. Der sættes samtidigt et loft på 250 m 2 byggeri på ejendomme udlagt til åben-lav byggeri for at minimere byggeri på store parceller. Der fastsættes en befæstelsesgrad på 30 % for åben-lav byggeri og 40 % for tæt-lav byggeri for at minimere flader som ikke kan tilbageholde og nedsive regnvand. Forbud mod kælder. Der henvises til redegørelse side 19-20, bestemmelserne i 1, 4.1, 6.1, 6.7, 8.5 og 8.9. Ad. 3 Birkeengen 37 udstykning eller fælles friareal? I gældende lokalplan 1.37 er givet en udstykningsret på 2 parceller på ejendom beliggende Birkeengen 37 (matr. nr. 9c, Jyllinge By, Jyllinge). Udstykningsretten gælder kun for areal (knap 3000 m 2 ) beliggende langs Birkeengen. Den øvrige del af ejendommen er udlag til grønt friareal.

5 Side5/9 Udstykningsretten har endnu ikke været anvendt og ejendommen har udviklet sig til mose, der er beskyttet af naturbeskyttelseslovens 3. Ejendommen anses for vandlidende særligt i den østlige del af arealet, hvor der også ligger en mindre sø. Grundejeren har tidligere henvendt sig med ønske om udstykning til 8 parceller på ejendommen, hvilket forvaltningen har afvist med henvisning til lokalplan Senest har der været afholdt møde med grundejeren i december 2014, hvor der blev talt om det igangsatte lokalplanarbejde for Jyllinge Nordmark med særligt fokus på klimatilpasning af området. Her blev det nævnt at ejendommen som udgangspunkt anses for uegnet til byggeri grundet vandproblemer i området, men at det med lokalplanen vurderes at være berettigede forventninger til to udstykninger på ejendommen. På mødet blev der talt om at konvertere udstykningsretten fra to åben-lav parceller til fire tæt-lav boliger for at understøtte et mere varieret boligudbud i Jyllinge Nordmark. Dette var grundejeren indstillet på, men er ikke efterfølgende vendt tilbage med et konkret udstykningsforslag. Siden hen har Roskilde Forsyning gennemført forundersøgelse af Jyllinge Nordmark med henblik på at kunne konkretisere, hvilke løsninger der skal til for at håndtere regn- og overfladevand i området. Her kom allerede udpegede fælles friarealer omkring Råmosegrøften Syd i spil som potentielt interessante, hvor der er ubebyggede arealer og dermed frie arealer til fremtidige anlæg til håndtering af regn- og overfladevand. Forvaltningen har bedt Bech-Bruun om at vurdere konsekvenser, hvis kommunen fratager grundejeren sin nuværende udstykningsret og i stedet udlægge arealet til fælles friareal med mulighed for anlæg, der understøtter håndtering af regnvand i området. Notat er vedlagt som bilag C. Med afsæt i Bech-Bruuns vurdering anser forvaltningen det for at være et politisk valg, om ejendommen enten skal fastholde sin udstykningsmulighed, eller om ejendommen skal udlægges til fælles friareal. I henhold til planlovens 15, stk. 2, pkt. 15 kan der ske friholdelse af et område for ny bebyggelse, når en bebyggelse kan blive udsat for sammenstyrtning, oversvømmelse eller anden skade, der kan medføre fare for brugernes liv, helbred eller ejendom. Begge valg kan begrundes udfra planfaglige hensyn, men fratages udstykningsretten skal der påregnes et retsligt efterspil fra grundejeren. Da grundejeren har berettigede forventninger til udstykningsmulighed, og Roskilde Forsyning samtidig vurderer at det udlagte areal ikke er afgørende for en fremtidig klimateknisk løsning, anbefaler forvaltningen, at udstykningsretten fastholdes men med skærpede krav til fremtidigt byggeri.

6 Side6/9 Ejendommen fastholder sin udstykningsmulighed, men med mulighed for 4 tæt-lav boliger og ikke som nu til 2 åben-lav boliger. Der fastsættes skærpede krav til bebyggelsen om minimum gulvkote, konstruktion og materialer. Der stilles krav om grønne tage. Der henvises til redegørelse side 17 og 19 samt bestemmelserne i 6.9 og 7.6. Hvis der er politisk ønske om at ejendommen i stedet udlægges som fælles friareal, vil ejendommen blive omfattet af bestemmelser for fælles friarealer på tilstødende naboarealer. Planforslaget tilpasses afhængig af politisk beslutning før offentliggørelse. Hvis der træffes politisk beslutning om at fratage udstykningsretten, vil forvaltningen kontakte grundejer direkte før offentliggørelsen finder sted. Ad. 4 Offentlig adgang til fjord og å Et sammenhængende stisystemi langs Roskilde Fjord og Værebro Å har været udlagt i lokalplaner for Jyllinge Nordmark siden Stien indgår tillige i Kommuneplan 2013 og i byrådets Grøn Blå Strategi, hvor stien indgår i et større rekreativt stinet for den nordligste del af Roskilde Kommune den såkaldte Jyllingerute. Offentligheden har efter naturbeskyttelseslovens 22 ret til at færdes langs kysten. Langs Værebro Å gælder andre regler, idet offentligheden kun har ret til at færdes på udyrkede arealer, forudsat der lovlig adgang dertil. Samlet set giver naturbeskyttelsesloven adgang til færdsel langs store dele af fjorden og Værebro Å, men ikke i et sammenhængende forløb. Byrådet har i forbindelse med bevilling til kystbeskyttelse af Jyllinge Nordmark besluttet at afsætte 2 mio. kr. til kommunal realisering af dele af stiforløbet for at sikre offentlighedens adgang langs fjord og å. Stien kan, udover sit rekreative formål, gøre gavn i forbindelse med vedligeholdelse af et kommende digeanlæg samt benyttes til forudgående besigtigelse i en beredskabssituation. Forud for realisering skal der ske en præcisering af stiens forløb og udformning. Der er allerede i dag dannet en trampesti på dele af den udlagte strækning. Stien ligger på arealer som er omfattet af strand- og åbeskyttelseslinje, Natura 2000 områder og områder beskyttet af naturbeskyttelseslovens 3. Når der skal ske anlæg af mere permanent karakter, skal det ske med nødvendig hensyntagen til de mange naturbeskyttelsesinteresser. Dette betyder at stien bør placeres og udformes på en måde så stien falder mest naturligt ind i omgivelserne. Der kan uanset dette, være behov for dispensation fra strand- og åbeskyttelseslinje mv. forud for realisering af et permanent stianlæg. Hertil kommer hensynet til nærliggende boliger, hvor beliggenheden er afgørende for at minimere indbliksgener. Langs Værebro Å er der enkelte kritiske steder, hvor stien skal forløbe på smalle passager mellem boliger og åen. Særligt skal nævnes stiforløb forbi ejendommene Svanevænget 36 og 43, Lupinvej 42 og Fasanvænget 44, hvor der for de to første ejendomme samtidigt kan være tale om anlæg af diger.

7 Side7/9 Der har været peget på alternative linjeføringer for stien, heriblandt at lægge stien på nordsiden af Værebro Å. Forvaltningen har på den baggrund taget kontakt med Frederikssund Kommune, som imidlertid ikke kan anbefale placering af stianlæg i de fredede engområder. Endvidere finder nabokommunen, at stien er et anliggende for Roskilde Kommune, da den langt overvejende skal betjene boligområdet i Jyllinge Nordmark. Som alternativ stiføring forbi Fasanvænget 44 er foreslået passage over ubebyggede grunde længere mod syd på Fasanvænget samt stiføring i skel mellem Fasanvænget 44 og 42. Det skal imidlertid bemærkes, at der i gældende lokalplan 1.37 er udlagt såvel sti som fælles friareal mellem boligen og Værebro Å. Afgrænsningen af det fælles friareal stemmer overens med den reducerede åbeskyttelseslinje, som er stadfæstet af Naturstyrelsen i brev af 11. maj 2015, inden for hvilken der er restriktive krav til arealanvendelsen. Som følge af lokalplanlægningen og den fastlagte åbeskyttelseslinje foreslår forvaltningen, at tidligere planlægning fastholdes for at sikre et sammenhængende stiforløb langs Værebro Å. Der fastholdes en sammenhængende principiel linjeføring af sti langs fjorden og Værebro Å, der så vidt muligt følger eksisterende trampesti, som er dannet i området. Stiens skal som udgangspunkt ligge på ydersiden af fremtidige digeanlæg. Der medtages bestemmelser om et stiudlæg på 2,5 meters bredde med mulighed for anlæg indtil 1,5 meters bredde. Stien skal anlægges i materialer der tilpasser sig omgivelserne, dvs. som grus-, græs eller trampesti og/eller med trædæk/spang. Der må ikke være belysning på stien. Af redegørelsen fremgår det, at der før anlæg skal ske en præcisering af linjeføring og anlæggets udformning i dialog med berørte grundejere. Der henvises til redegørelse side 24, bestemmelserne i 5.3 samt kortbilag 7.

8 Side8/9 Ad. 5 Terrænregulering i forbindelse med byggeri Efter stormfloden i december 2013 har forvaltningen oplevet et øget pres for at få mulighed for at placere nyt byggeri i en højere kote end det den gældende lokalplan muliggør. Heraf fremgår at al nybyggeri skal placeres i minimum kote 1,5 m som sikring mod oversvømmelser fra fjord og å, og herudover gælder en generel bestemmelse om at terrænregulering højst kan ske med +/- 50 cm. Set i lyset af at arbejdet med kystsikring langs fjord og å er undervejs, og at anlæg ventes etableret inden for max 2 år, anser forvaltningen det for overflødigt at muliggøre yderligere terrænregulering ud over det allerede gældende. En bestemmelse om byggeri i en højere minimumskote fx kote 2,5 m vil ydermere have den negative effekt at fremtidigt byggeri vil ligge højere end eksistende byggeri med indbliksgener og store terrænspring, som kan give problemer med afledning af overfladevand til nabogrunde. Fastholdelse af bestemmelse fra lokalplan 1.37 om at byggeri skal ske i minimumskote 1,5 m samt fastholdelse af generel bestemmelse om at terrænregulering højst kan ske med +/- 50 cm. Der henvises til redegørelse side 17 og bestemmelserne i 6.8 og Ad. 4 Nye boligtyper og bevarelse af kulturhistorisk byggeri Forvaltningen har gennem de seneste par år fået en række henvendelser om udstykning af større parceller samt en enkelt henvendelse om mulighed for at have mere end én bolig på ejendom med kulturhistorisk gårdbyggeri. Forvaltningen har på den baggrund set nærmere på Jyllinge Nordmarks potentiale for at rumme flere udstykninger, men ud fra et ønske om at bidrage med nye og mindre boligtyper til bydelen, som i dag primært består af større huse med have. Aktuelt er der behov for omdannelse af ejendom på Osvej 3, hvor der har ligget en SuperBest, som nu er lukket. En ny butik skal fremover placeres øst for Værebrovej inden for nyt lokalcenter for detailhandel. Forvaltningen vurderer at ejendommen fremover kan rumme 9 tæt-lav boliger. Ligeledes anses ejendom på Olesvej 25 for velegnet til udstykning med cirka 6 tæt-lav boliger i ældre have i tilknytning til tidligere gård. Afhængig af politisk stillingtagen til punkt om ejendommen Birkeengen 37 kan der eventuelt også ske udstykning til 4 tæt-lav boliger, så bydelen på sigt kan rumme i alt knap 20 mindre boliger i nyt tæt-lavt boligbyggeri. Forvaltningen har også set nærmere på kulturhistorisk byggeri i Jyllinge Nordmark, hvor der ligger 7 ejendomme som har kulturhistorisk værdi. Hvis disse bygningers kulturhistorie skal bevares for eftertiden er det nødvendigt med bevarende bestemmelser i lokalplanen. Disse bestemmelser kan imidlertid betyde større udgifter til vedligeholdelse af ejendommene. Flere af disse ejendomme er tidligere gårdbebyggelser med flere længer og dermed potentielt mange boligkvadratmetre. Derfor anbefaler forvaltningen at bestemmelser om bevaring følges med muligheden for at etablere mere end én bolig pr. ejendom, som ellers er gældende for øvrigt boligbyggeri i Jyllinge Nordmark.

9 Side9/9 Dermed åbnes der op for en bedre rentabel udnyttelse af ejendomme, som kan omsættes til vedligeholdelse af det kulturhistoriske byggeri. Der gives mulighed for tæt-lav boligbyggeri på udvalgte lokaliteter Der medtages bestemmelser om bygningsbevaring på udvalgte ejendomme, som imidlertid samtidig får mulighed for etablering af maksimalt 3 boliger. Der henvises til redegørelse side 18, bestemmelserne i 3.2, 4.2, 7.7, 7.4 og 7.5 samt kortbilag 6 og 6A. Servitutundersøgelse Forvaltningen har igangsat en servitutundersøgelse for at få kortlagt hvilke servitutter, der skal tilsidesættes ved en endelig vedtagelse af lokalplanen. Før offentliggørelse af planforslaget vil de enkelte servitutter fremgå af lokalplanforslagets bilag 2. Ændring af Kommuneplan 2013 Vedtagelse af lokalplanen er betinget af en ændring af Kommuneplan I forslag til tillæg 7 er således medtaget nye rammebestemmelser om udlæg til diger og arealer til klimatilpasning, herunder at fælles friarealer og veje kan benyttes til anlæg, der kan håndtere regn- og overfladevand. For at understøtte behovet for klimatilpasning af området er der medtaget nye bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent på 25 for åben-lav bebyggelse og 35 for tæt-lav. Almindeligvis gælder en bebyggelsesprocent på henholdsvis 30 og 40. Endvidere er medtaget bestemmelse om at åben-lav boligbyggeri maksimalt må være på 250 m 2. For at sikre arealer, hvor vand kan nedsive eller tilbageholdes fastsættes ydermere en maksimal befæstelsesgrad på 40 %. Bilag: A. Planlægningstilladelse B. Natura 2000 konsekvensvurdering C. Juridisk notat, Bech-Bruun