Værdiansættelse af ejendomsselskab ved indregning og måling efter IAS40

Transkript

1 Værdiansættelse af ejendomsselskab ved indregning og måling efter IAS40 Nicklas Toelstang Andreas Ptak

2

3 INDHOLDSFORTEGNELSE 1 INDLEDNING METODE PROBLEMIDENTIFIKATION PROBLEMFORMULERING AFGRÆNSNING BEGREBSDEFINITION OG MÅLBARHEDEN HERAF UNDERSØGELSESDESIGN DATAINDSAMLING REGNSKABSTEORI DEN FINANSIELLE RAPPORTERING Det præsentationsorienterede regnskabsparadigme...12 Det formueorienterede regnskabsparadigme BEGREBSRAMMENS OPBYGNING (1) Informationsbehovet fra brugerne...13 (2) Kvalitative egenskaber...13 (3) Definition af elementer...14 (4) Indregning og måling...14 (5) Klassifikation og præsentation DELKONKLUSION INVESTORS INFORMATIONSBEHOV VED INVESTERINGSEJENDOMME LOVMÆSSIGE OPLYSNINGSKRAV VIRKSOMHEDSSPECIFIKKE OPLYSNINGER Lejeindtægter Afkastkrav Renteniveau Konkrete ejendomsoplysninger DELKONKLUSION DEN REGNSKABSMÆSSIGE BEHANDLING AF INVESTERINGSEJENDOMME INDREGNING OG MÅLING AF INVESTERINGSEJENDOMME Indregning...22 Måling DEN EKSTERNE INVESTORS INDSIGT DELKONKLUSION VÆRDIANSÆTTELSESMODEL FOR INVESTERINGSEJENDOMME DEN AFKASTBASEREDE MODEL DELKONKLUSION INVESTERINGSEJENDOMME OG INFORMATIONSVÆRDIEN HERAF I ÅRSRAPPORTEN FOR JEUDAN MODELVALG AFKASTPROCENT VERIFICERBARHED Side 1 af 94

4 7.4 DAGSVÆRDIHIERARKIET I JEUDAN DELKONKLUSION STRATEGISK ANALYSE VIRKSOMHEDEN JEUDAN PEST ANALYSE Politiske forhold Økonomiske forhold Sociale forhold Teknologiske forhold PORTERS FIVE FORCES Leverandørernes forhandlingsstyrke Truslen fra nye indtrængere Købernes forhandlingsstyrke Truslen fra substituerende produkter Rivalisering mellem eksisterende virksomheder i branchen LEDELSESSTRUKTUR DELKONKLUSION REFORMULERING RESULTATOPGØRELSE BALANCE EGENKAPITALOPGØRELSE REGNSKABS OG RENTABILITETSANALYSE REGNSKABSANALYSE RENTABILITETSANALYSE Niveau 1 Dekomponering af ROCE Return on Common Equity (ROCE) Niveau 2 Dekomponering af RNOA Return on Net Operating Assets (RNOA)...58 Profit Margin (PM) Asset Turnover (ATO) Niveau 3 Dekomponering af PM og ATO DELKONKLUSION VALG AF VÆRDIANSÆTTELSESMODEL RESIDUALINDKOMSTMODELLEN DCF MODELLEN MULTIPEL VÆRDIANSÆTTELSE DISKUSSION AF MODELLERNE DELKONKLUSION BUDGETTERING KAPITALOMKOSTNING I JEUDAN Kapitalstruktur...66 Egenkapitalens afkastkrav...67 Afkastkrav på fremmedkapitalen...71 Wacc en...73 Side 2 af 94

5 Konklusion på WACC INVESTERINGER INDTÆGTER FRA INVESTERINGSEJENDOMME PROFITMARGIN EFFEKTIV SKATTEPROCENT SERVICE BUDGETPERIODE KONKLUSION PÅ BUDGETTERING VÆRDIANSÆTTELSE AF JEUDAN Værdien af Jeudan KONKLUSION KILDEFORTEGNELSE FIGUROVERSIGT BILAG Side 3 af 94

6 1 Indledning Investorer søger konstant efter det overnormale afkast på de internationale kapitalmarkeder. For at finde det overnormale afkast står investorerne overfor en prognoseopgave. Prognoseopgaven tager sin start i den finansielle rapportering fra virksomhederne på de internationale kapitalmarkeder. Regnskabsstandarderne sætter imidlertid en begrænsning for hvilke begivenheder der kan indregnes. Begrænsningen medfører et gap mellem selskabets bogførte værdi og markedsværdien. Det overlades til investorerne at værdiansætte virksomheden og vurdere om de ikke indregnede begivenheder overstiger gappet mellem den bogførte værdi og markedsværdien. Mange analyser før denne, har dog antageligt forsøgt at definere en virksomheds markedsværdi ud fra en årsrapport. Blot for at konkludere, at det ikke er muligt, da årsrapporten ikke indeholder nok information om fremtiden. I fastlæggelsen af den eksterne aktieanalytikers kursmål er det således også den typiske proces, at analytikeren, baseret på egne hypoteser om fremtidens indtjening (mere eller mindre bekræftet af ledelsen), samt en terminalværdi, danner et kursmål for virksomheden, der svarer til nutidsværdien af virksomhedens fremtidige indtjening tilbagediskonteret med et vægtet afkastkrav (WACC). Det, der gør valget af Jeudan interessant er, at et sådan ejendomsselskab værdiansætter deres aktiver efter indkomstmetoden, der er en afkastbaseret metode, hvor ejendomsporteføljen netop værdiansættes til nutidsværdien af den fremtidige indtjening/pengestrømme, altså i princippet efter samme metode som aktieanalytikeren anvender ved opgørelsen af sit kursmål. En analyse af årsrapporten bliver således en relevant vurdering i forhold til markedskursen for Jeudan, hvor 99% af alle aktiver er investeringsejendomme der måles til dagsværdi. Jeudan har på trods af at deres investeringsejendomme måles til dagsværdi, en præmie over bogført værdi på 1,4 den 31. december Analysen går således på at udfordre den præmie som Jeudan handles til for at vurdere om aktien er over eller undervurderet. 2 Metode I afsnittet diskuteres de definitioner og afgrænsninger som er lagt for opgaven. Dernæst forklares metoder der daner grundlag for opgaven, og til sidst en begrundelse for fravalgte metoder. 2.1 Problemidentifikation Det er et problem for ekstern investor (problemejer), at denne ikke har den fornødne viden til at træffe beslutningen om hvorvidt der skal investeres i Jeudan. Uden at have tilstrækkelig viden omkring den Side 4 af 94

7 finansielle rapportering kan ekstern investor ikke værdiansætte Jeudan. Problemstillingen for ekstern investor bunder således i, at forstå indholdet af den finansielle rapportering for Jeudan, for dernæst at kunne værdiansætte Jeudan ved brug af den finansielle rapportering som input heri. Problemejer Vi tilgår opgaven som eksterne analytikere af selskabet med henblik på at informere nye potentielle investorer om selskabets aktiekurs er over eller undervurderet pr. 31. december Problemformulering Vi vil som ekstern analytiker på baggrund af de seneste 5 årsrapporter udarbejde en fundamentalanalyse og værdiansættelse af virksomheden Jeudan for på baggrund heraf at vurdere om aktien er over eller undervurderet pr. 31. december Før en tilstrækkelig værdiansættelse kan udarbejdes er det nødvendigt at undersøge investorernes informationsbehov i forhold til investeringsejendomme, samt forstå den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, for at vurdere Jeudan i forhold til de nødvendige informationsbehov. Undersøgelsesspørgsmål 1. Hvordan skal investeringsejendomme regnskabsmæssigt behandles i forhold til den standard Jeudan aflægger årsregnskab efter? 2. Hvad er den eksterne investors informationsbehov vedrørende investeringsejendomme i årsregnskabet? 3. Hvad er informationsværdien vedrørende investeringsejendomme i Jeudans årsregnskab? 4. Hvilke driftsaktiviteter har Jeudan? 5. Hvad er værdien af Jeudan den 31. december 2014? Spørgsmål et, to og tre omhandler indregning og måling af investeringsejendomme, hvor spørgsmål fire og fem omhandler værdiansættelsen af Jeudan. (1)Det første spørgsmål har til hensigt opnå en forståelse for hvad den bogførte værdi af investeringsejendomme, er et udtryk for. (2) Det andet spørgsmål har til formål at belyse hvilke informationer den eksterne investor søger i årsregnskabet. (3) Det tredje spørgsmål har til hensigt at diskutere informationsværdien i Jeaudans årsrapport, som danner grundlag for den efterfølgende værdiansættelse. (4) Det fjerde spørgsmål skal forsøge at afdække hvordan Jeudan opnår deres indtjening. (5) Det femte spørgsmål ligger op til at diskutere værdien af Jeudan den 31. december Side 5 af 94

8 2.3 Afgrænsning Vi ønsker at give læser en præcis og konkret besvarelse af problemformuleringen, hvorfor det har vist sig nødvendigt, at afgrænse opgaven fra nedenstående forhold. Virksomhedens økonomiske udvikling beskrives ved historiske data. Opgaven tager udgangspunkt i historiske data for de fem forgangne regnskabsår, det vil sige årsrapporterne fra 2010 til seneste årsrapport aflagt for Opgaven tager sit udgangspunkt i en investors vurdering af aktien i Jeudan, og om denne er over eller undervurderet pr. 31. december Som følge af ejerstrukturen i virksomheden har vi ikke inddraget faktorer, som kunne have betydning for værdien ved et eventuelt salg eller overdragelse af hele eller dele af virksomheden. Opgaven skrives ud fra en investors synsvinkel, hvorfor der kun gøres brug af offentligt tilgængeligt materiale. Det formodes at læser har kendskab til de grundlæggende metoder og modeller anvendt i opgaven. Vi har derfor valgt ikke at beskrive teori i detaljer. For de anvendte metoder og modeller der falder uden for pensum er teorien detaljeret beskrevet. Værdiansættelsen er foretaget på koncernniveau, og den strategiske analyse afgrænses til at omfatte virksomhedens primære forretningsområde, investeringsejendomme og service, hvorfor de enkelte organisatoriske selskaber i koncernen ikke bliver behandlet særskilt. Grundet opgavens størrelse afgrænses der fra at opdele koncernen i separate divisioner, samtidig med at der er sparsomt tilgængeligt data til udarbejdelse af pålidelige analyser på divisionsniveau. Det ville være oplagt at sammenligne nøgletal og fundamentalværdier på tværs af branchen og andre lignende virksomheder, men det ville forudsætte en analyse af hver enkelt virksomhed på niveau med denne opgave, idet de officielle nøgletal ikke er brugbare på grund af klassificering og regnskabspraksis. Vi afgrænser os således fra at drage paralleller og sammenligninger med andre virksomheder indenfor branchen. Opgaven vil qua kravet om, at børsnoterede koncernregnskaber i Europa skal aflægges efter de Internationale regnskabsstandarder (IFRS), fokusere på IFRS standarder og kun inddrage ÅRL på de områder, hvor ÅRL stiller andre krav end IFRS. Ved gennemgangen af IFRS og ÅRL afgrænses fra at foretage dybdegående analyser af alle forhold i paragraffer og standarder. Formålet er ikke at afdække alle områder inden for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, men derimod at beskæftige sig med de områder, som er relevant for den eksterne investor i forhold til at kunne værdiansætte Jeudan. Side 6 af 94

9 Der afgrænses for de skattemæssige problemstillinger, der følger ved køb og salg af investering i ejendomme. Der er ikke taget kontakt til virksomheden for at indhente interne informationer vedrørende leverandørforhold, kundeforhold eller andet, som ikke er tilstrækkelig uddybet i offentliggjorte materialer. Opgaven danner således grundlag for subjektiv vurdering af regnskaber, samt andre offentliggjorte materialer, og ikke empirisk behovsanalyse da dette efter vores opfattelse ikke vil være retvisende i forhold til en investors synspunkt. 2.4 Begrebsdefinition og målbarheden heraf Ad undersøgelsesspørgsmål 1 Hvordan skal investeringsejendomme regnskabsmæssigt behandles i forhold til den standard Jeudan aflægger årsregnskab efter? For at kunne værdiansætte Jeudan er det essentielt at have et dybdegående kendskab til hvad der indeholdes i regnskabsposten investeringsejendomme. Definition, investeringsejendomme: Ejendomme der opfylder klassifikationskravene i IAS 40 (uddybes i afsnit 5 Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme ). Operationalisering: Investeringsejendomme måles i monetær poster efter målingsmetoder i overensstemmelse med IAS 40 (uddybes i afsnit 5.1 Indregning og måling af investeringsejendomme ) Ad undersøgelsesspørgsmål 2 Hvad er den eksterne investors informationsbehov vedrørende investeringsejendomme i årsregnskabet? Definition, informationsbehov: Informationer der er relevante for en ekstern investor som input i prognoseprocessen. Operationalisering: Informationsbehovet operationaliseres ved at omdanne både kvalitativ og kvantitativ information til kvantitative input i budgetteringen. Ad undersøgelsesspørgsmål 3 Hvad er informationsværdien vedrørende investeringsejendomme i Jeudans årsregnskab? Definition, informationsværdien: Skal forstås som kvaliteten af den information der er tilgængelig. Operationalisering: Ved Informationsværdien forstår vi i hvor høj grad den tilgængelige information opfylder informationsbehovet for ekstern investor. Side 7 af 94

10 Ad undersøgelsesspørgsmål 4 Hvilke driftsaktiviteter har Jeudan? Definition, driftsaktiviteter: De processer som Jeudan har oparbejdet for at generere en omsætning Operationalisering: Driftsaktiviteter måles ved finaniselle valuedrivere. Ad undersøgelsesspørgsmål 5 Hvad er værdien af Jeudan den 31. december 2014? Definition, værdien: Den indre værdi af virksomheden opgjort i kroner. Operationalisering: Den indre værdi måles ved brug af værdiansættelsesmodeller og uddybes i afsnit 6 Værdiansættelsesmodel for investeringsejendomme. 2.5 Undersøgelsesdesign Det postpositivistiske undersøgelsesdesign søger at bygge bro mellem det stive positivistiske fokus på statistiske værktøjer og det lidt løse relativistiske fokus på multipliciteten af socialt konstruerede virkeligheder i socialkonstruktivismen. Det er således at vores perspektiv på problemstilling tager udgangspunkt i forskellige metoder for at sikre validiteten af vores undersøgelsesdesign. Konkret tager vi udgangspunkt i kvantitative data i form af markedsundersøgelser, regnskabstal og faktiske beretninger. Denne teori og data vil vi benytte til at foretage kvalitative data i form af interview af revisor med ejendomme som speciale og på denne måde multiplicere vores tilgang til konklusionen af problemstillingen. Vi benytter således en multiplicitet af metoder og perspektiver til at give en samlet besvarelse af vores problemstilling. Belysningen af spørgsmålet fra flere vinkler er med til at nuancere besvarelsen og giver større sikkerhed for at vi ikke overser væsentlige faktorer der kunne forventes at påvirke konklusion og hermed besvarelsen af: Er aktiekursen for Jeudan over eller undervurderet pr. 31. december Metodevalg I nærværende afsnit beskrives de modeller, og kriterier, som anvendes i analyserne og besvarelsen af problemstillingen. PEST Modellen analyserer det eksterne makroniveau, herunder de faktorer som er afgørende for selskabets rammer, fastlagte strategier og fremtidige muligheder. PEST analysen har til formål at analysere omverdenen i form af en beskrivelse af politiske, økonomiske, sociale og teknologiske forhold, som vurderes at være væsentlige for virksomheden. Under de politiske forhold vil der også fremgå en analyse af de miljø og lovgivningsmæssige faktorer svarende til en PESTEL analyse, da disse tre makrofaktorer er tæt Side 8 af 94

11 forbundet i bunkerindustrien. Faktorerne i modellen vil blive nærmere gennemgået under afsnittet for den strategiske analyse. Porters Five Forces Modellen anvendes til at analysere konkurrenceintensiteten i markedet ud fra en række parametre, og dermed også virksomhedens konkurrencefordele. På baggrund af analysen kan det vurderes, hvor attraktivt markedet er og vil være i fremtiden for både virksomheden og dets konkurrenter. Informationskrav Vi vil tage udgangspunkt i IAS 40 for at definere de informationskrav, der stilles til selskabers indregning og måling af investeringsejendomme, herunder oplysningskravene overfor investor. Vi vil endvidere i løsningen af vores problemstilling tage udgangspunkt i de mest anvendte værdiansættelsesmetoder, den afkastbaserede metode og DCF metoden. Gennemgangen af værdiansættelsesmetoderne og kravene til indregning og måling vil munde ud i en analyse af investors informationsbehov i forbindelse med gennemgang af Jeudan A/S årsrapport. Denne har til formål at definere om investorerne har tilstrækkelige oplysninger til at kunne foretage en vurdering af værdiansættelsen af ejendommene i årsrapporten for Værdiansættelse Ved værdiansættelse af en virksomhed, er der en række forskellige værdiansættelsesmodeller, som kan anvendes. Modellerne har, alt afhængigt af typen af virksomhed, forskellige teoretiske tilgangsvinkler til værdiansættelsen. De mest anvendte indirekte værdiansættelsesmodeller under de kapitalbaserede modeller er Cash Flowmodellen (DCF) og Residualindkomstmodellen (RIDO). Begge modeller er kendetegnet ved, at de er opdelt i to led, budgetperioden og terminalperioden. Alle modellerne har tilsvarende til formål at beregne virksomhedsværdien, og uanset modelvalg, burde virksomhedsværdien derfor teoretisk set blive den samme. Fremgangsmetoden og de underliggende parametre i modellerne er dog forskellige, hvorfor de tre modeller kort vil blive gennemgået nedenfor. DCF modellen måler ud fra både ejers og långivers perspektiv, og er opbygget på baggrund af det fremtidige, frie cashflow. En fordel ved denne metode er, at den er uafhængig af anvendt regnskabspraksis. RIDO modellen derimod bygger på begreberne fra regnskabsanalysen, som ligger forud for værdiansættelsen. Begreber og nøgletal fra regnskabsanalysen og budgetteringen, som er lavet på baggrund heraf, er således grundstenene i værdiansættelsen, og ikke cashflow som ved DCF modellen. Side 9 af 94

12 Modelvalget foretages i afsnittet 11 Valg af værdiansættelsesmodel, hvortil der henvises. En værdiansættelse kan nedbrydes i tre faser jf. nedenstående. Ovenstående figur uddybes ved følgende: Analyse af historiske data Budgettering Analyse af historiske data Værdiansættelse Figur 2 1 Værdiansættelsesstruktur 1 Dataindsamling Strategisk analyse Regnskabsanalyse Nøgletalsanalyse Analyse af pengestrømme Budgettering Struktureret budgettering Proforma finansielle opgørelser Værdiansættelse Kapitalomkostninger Indirekte model versus direkte model Værdiansættelsesmodel 2.6 Dataindsamling Dataindsamlingsmetoden er primært desk research, da størstedelen af afsnittene og analyserne er udarbejdet på baggrund af offentliggjorte regnskaber, artikler, statistikker og analyser. Datagrundlaget er fundet igennem pålidelige kilder som Danmarks Statistik, brancheorganisationer og Aktionærforeningen, hvilket også fremgår af kildelisten. Herudover anvendes velkendte og velansete medier som Nasdaq, Euroinvestor og Reuters. En større del af både den strategiske analyse og regnskabsanalysen bygger på virksomhedens regnskaber og prospekt, som er ledelsens egen præstation af virksomheden. Regnskab indeholder en revisorpåtegning uden bemærkninger, hvorfor det på trods af en forventet subjektivitet, må vurderes at være det bedste datagrundlag til brug for analyserne. I forhold til objektiviteten er der en risiko for, at en række kilder kan indeholde en vis subjektivitet, og en kildekritik kan således være, at der ikke er en realistisk mulighed for fuldstændigt at verificere 1 Egen tilvirkning Side 10 af 94

13 objektiviteten i det anvendte datagrundlag. Det formodes dog i opgaven, med udgangspunkt i prospektets anvendelse, at det kan anses for retvisende. De udarbejdede analyser i opgaven tager udgangspunkt i velansete modeller, bøger og notater inden for fagområdet, hvilket også fremgår af kildelisten. På baggrund af ovenstående må kvaliteten af det indsamlede datagrundlag vurderes at være tilstrækkelig validt, ligesom reliabiliteten også må anses som værende forholdsvis høj. I den sammenhæng anser vi analysegrundlaget og metoden i opgaven som et tilfredsstillende grundlag for en systematisk og pålidelig besvarelse af problemformuleringen. 3 Regnskabsteori 3.1 Den finansielle rapportering For at opnå en forståelse af værdiansættelse af investeringsejendomme er det essentielt, at man har en forståelse for teorien bag. En del af denne indledende teori skal findes i form af regnskabsteori. Her forstås både kravene til opbygningen af en årsrapport, herunder resultatopgørelse og balance, som kan behandles ud fra to forskellige paradigmer, nemlig det formueorienterede og præsentationsorienterede regnskabsparadigme. Men derudover også selve regnskabets rolle. Det eksterne regnskab indeholder oplysninger om en virksomheds indtjenings, formue og finansieringsforhold og udarbejdes med henblik på dække informationsbehovet hos de ressourceejere, der har allokeret ressourcer til den pågældende virksomhed, eller overvejer at gøre det. Dette kan både være i form af nuværende eller kommende ejere (investorer), långivere, kunder, leverandør mv 2. En virksomhed kan betragtes som et netværk af socioøkonomiske sammenhænge mellem interessegrupper, der alle har det tilfælles, at det er ressourceejere, der stiller ressourcer til rådighed for produktionen og salg mod til gengæld at modtage en del af den frembragte værditilvækst som modydelse eller belønning. Stakeholders finder man både figurerende internt såvel som eksternt, hvorimod shareholders typisk vil være at finde i det eksterne miljø 3. Stakeholders har flere grader af informationsbehov, hvilket betyder at der er anlagt et shareholderperspektiv på ekstern regnskabsrapportering. Baggrunden for dette er, at en investor typisk vil have et langt større informationsbehov end andre interessenter, hvilket betyder at dækkes investorens 2 Finansiel rapportering teori og regulering 3. udgave s Finansiel rapportering teori og regulering 3. udgave s Side 11 af 94

14 behov, vil de resterende interessenters behov ligeledes være dækket. Har interessenterne yderligere ønsker eller behov kan disse søges dækket i form af en supplerende beretning i årsrapporten. Der er intet lovkrav til udarbejdelsen af denne udover, at den ligesom årsrapporten skal opfylde kravet om et retvisende billede 4. Det præsentationsorienterede regnskabsparadigme 5 Det præsentationsorienterede paradigme vil typisk finde anvendelse af kreditorer, investorer og andre regnskabsbrugere, når de selv optræder som regnskabsproducenter i forbindelse med udarbejdelse af årsbudgetter ( proformaopgørelser ) med henblik på egne prognoser af overskud og pengestrømme. Det danner endvidere grundlag for økonomistyringen internt i virksomheden. Det udarbejdes endvidere efter periodiserings, matching og realisationsprincippet. Dette betyder, at indtægter, omkostninger og overskud indregnes og måles i resultatopgørelsen. Det pågældende regnskabsparadigme vil dog ikke blive uddybet yderligere, da vi i opgaven har valgt at fokusere på det eksterne regnskab, hvilket udarbejdes i overensstemmelse med det formueorienterede regnskabsparadigme. Det formueorienterede regnskabsparadigme 6 Det formueorienterede regnskabsparadigme danner grundlag for udarbejdelsen af eksterne regnskaber i overensstemmelse med kravene i ÅRL og IFRS. Dette indebærer, at indtægter, omkostninger og overskud indregnes i resultatopgørelsen på grundlag af forskydninger i balanceposter fra primo til ultimo. Værdierne i balancen måles til de reelle værdier i modsætning til at optage dem til historiske kostpriser. Resultatopgørelsens formål bliver i bund og grund at afbilde de transaktioner og begivenheder, som medfører ændringer i aktiverne eller passiverne. Der sondres ikke mellem urealiseret og realiseret gevinst og tab i det formueorienterede regnskabsparadigme, hvilket betyder, at paradigmet ikke er lige så nært knyttet til pengestrømme som det præsentationsorienterede. Investeringsejendomme skal i forhold til det formueorienterede regnskabsparadigme måles til dagsværdi i balancen. Dagsværdien vil typisk være defineret, som den værdi et eventuelt salg vil kunne indbringe ved handel mellem to uafhængige parter, da dette anses for værende den mest reelle værdi. De urealiserede værdigevinster ved opskrivning og værditab ved nedskrivning bliver indregnet direkte i resultatopgørelsen, dette medfører ofte kraftige værdistigninger eller tab, som typisk har en stor indflydelse på årets resultat. 4 Finansiel rapportering teori og regulering 3. udgave s Finansiel rapportering teori og regulering 3. udgave s Finansiel rapportering teori og regulering 3. udgave s Side 12 af 94

15 Set fra investors synspunkt er det formueorienterede paradigme det mest informative, da dette giver indikationer på virksomhedens fortsatte drift. 3.2 Begrebsrammens opbygning Begrebsrammen blev af IASB udformet i 1989, der også udsteder regnskabsstandarderne godkendt af EU, som Jeudan aflægger deres årsrapport i overensstemmelse med. For at forstå indholdet i årsrapporten er det derfor nødvendigt at forstå begrebsrammen der danner grundlag for regnskabsstandarderne. Begrebsrammen indeholder retningslinjer for hvordan den finansielle rapportering bør udformes, for på den vis at give regnskabsbruger de bedste forudsætninger for at træffe sine beslutninger. Begrebsrammen har til formål at vejlede en række regnskabsbrugere, der kan have forskellige informationsbehov. Heriblandt kan nævnes; ejere, långivere og øvrige kreditorer, ansatte, potentielle investorer, kunder, med flere. Begrebsrammen er udformet således at den indeholder 5 niveauer, hvorpå den deduktivt går fra brugernes informationsbehov til præsentationen af den finansielle rapportering. (1) Informationsbehovet fra brugerne Den finansielle rapportering skal tilgodese forskellige regnskabsbrugere, som naturligt har forskellige informationsbehov. Begrebsrammen er udstykket således at den forsøger at tage højde for de forskellige informationsbehov, dog opdeles regnskabsbrugerne i en primær og sekundær kategori, for at kunne opstille præcise målsætninger for begrebsrammen til brug for at opstille målsystemerne på de senere niveauer. Begrebsrammen definerer nuværende og potentielle investorer, långivere og andre kreditorer som de primære regnskabsbrugere i og med de er virksomhedens kapitalindskydere. Til fælles har de primære regnskabsbrugere, at de har en problemstilling i forhold til allokering af deres ressourcer. Til brug for at træffe beslutninger om ressourceallokering, er det primært de fremtidige pengestrømme som virksomheden kan generere der danner grundlaget. Afledt heraf er begrebsrammen således udformet for at tilgodese prognoseopgaven som de primære regnskabsbrugere står overfor. (2) Kvalitative egenskaber Næst efter at have defineret hvem den finansielle rapportering skal tilgodese, behandler begrebsrammen hvilke egenskaber den finansielle rapportering skal indeholde for at den opfylder informationsbehovet. Overordnet skal den finansielle rapportering give den størst mulige nytteværdi, som i hovetræk kan opdeles i hvad der på den ene side er relevant for regnskabsbrugeren at få information omkring, og på den anden side om de informationer der gives er pålidelige. Nytteværdien bliver naturligt afgrænset ud fra et Side 13 af 94

16 væsentlighedskriterium der i begrebsrammen defineres i en abstrakt form ved at information er væsentlig når det har indflydelse på regnskabsbrugerens beslutninger. Som defineret under niveau et, skal den finansielle rapportering tilgodese prognoseopgaven, hvorfor prognoseværdien af den finansielle rapportering bliver relevant. Altså skal den finansielle rapportering kunne bruges som input til regnskabsbrugerens prognoseopgave. Information bliver dermed relevant når det har indflydelse på regnskabsbrugerens beslutninger i forhold til ressourceallokeringen. Information der betragtes som værende relevant for regnskabsbrugeren, skal endvidere være pålideligt. Pålideligt i den forstand at informationen skal være fuldstændig (Al relevant information), neutral (information skal være objektiv og ikke være påvirket af informationsgiveren) og fejlfri (informationen må ikke indeholde fejl). De tre pålidelighedsegenskaber skal alle ses i forhold til væsentlighedskriteriet nævnt tidligere. Til at understøtte relevans og pålidelighedsegenskaberne indeholder begrebsrammen også forstærkende egenskaber som sammenlignelighed, verificerbarhed, rettighed og forståelighed. (3) Definition af elementer Mens begrebsrammen tager stilling til de målsætninger som den finansielle rapportering skal forsøge at opfylde under de første to niveauer. Behandles der i de næste tre niveauer, hvordan den finansielle rapportering skal udformes for at den kan opfylde målsætningerne. Det første niveau herunder definerer elementerne i den finansielle rapportering. Uden definitioner af elementerne i den finaniselle rapportering vil definitionerne være op til fri fortolkning af informationsgiverne, hvilket sandsynligvis vil besværliggøre prognoseprocessen og i sidste ende medføre en ineffektiv ressourceallokering. Begrebsrammen indeholder definitionerne aktiver, forpligtelser, egekapital, indtægter, omkostninger og totalindkomst, sammen med kapitalbegreberne finansiel kapitalvedligeholdelse og fysisk kapitalvedligeholdelse. De enkelte definitioner beskrives ikke yderligere her, men der henvises i stedet til den bagvedliggende litteratur. (4) Indregning og måling Hvor niveau tre forholder sig til definitionen af begivenheder, bygger niveau fire videre herpå, hvor der ses på hvornår og hvordan begivenhederne skal indregnes. Begivenheder kan indregnes når det er sandsynligt at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde eller fragå virksomheden og det endvidere kan måles pålideligt. Side 14 af 94

17 Efterfølgende måling beskriver de attributter som begivehederne efterfølgende kan måles til. Her kan nævnes dagsværdi, salgsværdi, nettorealisationsværdi, kapitalværdi, genanskaffelsesværdi, historisk kostpris, amortiseret kostpris, genindvindingsværdi og brugsværdi. Valget mellem de enkelte attributter skal give brugeren den største nytteværdi, hvilket betyder der skal foretages en vægtning mellem hvad der er relevant for regnskabsbrugeren (prognoseværdi) op imod om attributten kan måles validt. Det formueorienterede paradigme stræber efter de dagsværdibaserede måleattributter, men det er langt fra alle begivenheder der måles validt efter denne attribut, hvorfor der i praksis eksisterer en række måleattributter som nævnt ovenfor. Jeudan måler deres investeringsejendomme til dagsværdi som behandles uddybende i afsnit 5 Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. De øvrige måleattributter vil vi ikke behandle nærmere. (5) Klassifikation og præsentation Det sidste niveau i begrebsrammen behandler hvor ledes informationen, der gennem de øvrige niveauer er blevet klassificeret til at skulle medtages i den finansielle rapportering, skal præsenteres. Det må sig være hvordan resultatopgørelse, balance og noter skal struktureres. Regnskabsstandarderne udsted af IASB, som Jeudan aflægger deres regnskab efter, har ikke deciderede skemakrav som der er i henhold til ÅRL. I stedet skal de specifikke krav i de enkelte regnskabsstandarder opfyldes. Oplysningskravene i forhold til investeringsejendomme vil behandles uddybende i efterfølgende afsnit 5 Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. 3.3 Delkonklusion Den finansielle rapportering tilgodeser virksomhedens kapitalindskydere og heriblandt den eksterne investor, hvorfor den eksterne årsrapport er relevant i forhold til fundamentalanalysen og værdiansættelsen af virksomheden Jeudan. 4 Investors informationsbehov ved investeringsejendomme En investors beslutningsgrundlag udgøres af en række forskellige informationsmaterialer, herunder presseartikler, viden om ledelsen og selskabets historie, selskabets marked og konkurrenter, samt relevant materiale som virksomheden udgiver til dets interessenter, herunder investor. Side 15 af 94

18 Årsrapporten og offentliggjorte perioderegnskaber udgør et centralt element for investor. Dels er regnskabet en relativ objektiv opgørelse af virksomhedens historiske performance opstillet efter nærmere angive regler (anvendt regnskabspraksis) og dels er regnskabet gennemgået af offentlighedens uafhængige tillidsrepræsentant (revisor). Når investor skal opgøre værdien af en aktie baserer investor sig således på en række subjektive formodninger omkring markedsudvikling, ledelsens kompetence, konkurrenternes styrke, ekspansionsplaner m.v. Den professionelle investor vil forsøge at opstille sine egne hypoteser omkring værdien af de aktier som investor vurderer. Værdien kan udtrykkes som nutidsværdien af den fremtidige indtjening. Årsrapporten indeholder ikke megen information omkring den fremtidige indtjening, så er årsrapporten grundlaget for investors hypoteser om den fremtidige udvikling og værdiskabelse. Årsrapporten er derfor trods det at det er en historisk præstationsrapport et meget vigtigt udgangspunkt og grundlag for investor. Hvor værdiansættelse bygger på fremtidige budgetterede regnskaber, nærmere betegnet proformaopgørelser, jf. afsnit 12 Budgettering, så baserer regnskabsanalysen sig på historiske årsregnskaber. Regnskabsanalysens nøgletal afdækker de faktorer i de historiske årsregnskaber, de såkaldte finansielle værdidrivere, der ligger til grund for de historiske overskud eller pengestrømme. Den historiske udvikling i værdidrivere danner udgangspunkt for prognose af drivernes fremtidige udvikling, som fører frem til proformaregnskaberne. Oplysningerne i proformaopgørelserne anvendes af investor i værdiansættelsesmodeller til estimat af virksomhedens værdi. I en statisk verden kan de finansielle værdidrivere, der beregnes på grundlag af historiske regnskaber, umiddelbart videreføres til prognosen af proformaopgørelserne for de kommende år. I en foranderlig verden kræves derimod strategiske analyser mv. som supplement til den historiske regnskabsanalyse for at få et tilstrækkeligt kendskab til virksomheden for at kunne indarbejde de nødvendige ændringer til estimater af de finansielle værdidrivere ved at gå fra fortid til fremtid. Når regnskabsanalysen udbygges med en strategisk analyse kaldes det en fundamentalanalyse. Den strategiske analyse har til formål at afdække de ikke finansielle værdidrivere, der har betydning for værdiskabelsen, og analysere konsekvenserne for de finansielle værdidrivere. Side 16 af 94

19 Informationsniveauet kan deles op i to forskellige typer, hvad der kan anses for værende lovpligtige informationer, og så de informationer, der ikke er krav til i lovgivningen, men som ledelsen vurderer, har en stor nytteværdi for investorerne. For en investor, der skal analysere et regnskab med investeringsejendomme, er nødvendige informationer driftsafkastet, det frie cashflow samt diskonteringsfaktoren. Derudover skal informationerne angivet i IAS 40 pkt. 75 være til stede. Det er de forhold, som investor ikke selv har mulighed for at anskaffe andetsteds. De andre former for informationer inkluderer samfundsmæssige og konjunkturbetingede forhold. Denne type informationer vil typisk være mulig for investor selv at indhente. Dog vil eventuelle bidrag hertil fra ledelsens side være en god informationsværdi for investor. Såfremt informationsbehovet opfyldes tilstrækkeligt vil der foreligge en mulighed for, at investor kan foretage en efterprøvning af værdiansættelsen af investeringsejendommene. Det skal dog hertil knyttes, at der ved efterprøvning sjældent rammes det eksakte beløb, dette kan skyldes en lang række forskellige faktorer, så som ejendomme erhvervet i regnskabsåret, hvorfor indtægter og omkostninger ikke repræsenterer et fuldt år. Såfremt DCF modellen anvendes, og der ikke er oplyst de fremtidige budgetter, vil værdien ofte kunne efterprøves ved brug af den afkastbaserede metode. IASB har defineret investorernes informationsbehov, som værende informationen der er nødvendig i proformaprocessen, for at kunne værdiansætte virksomheden. 7 Som nævnt ovenfor anvendes proformaprocessen til at analysere historiske data til brug i en fremadrettet budgettering. De historiske data opdeles i data af en finansiel karakter og data af en ikke finansiel karakter. I det følgende redegøres for de generelle værdidrivere der er relevante i proformaprocessen, samt yderligere specifikke behov ved en værdiansættelse af en ejendomsvirksomhed. Værdidriverne udspringer sig fra elementerne der indgår i værdiansættelsesmodellerne beskrevet i afsnit 11 Valg af værdiansættelsesmodel. 8 Kernen i investors informationsbehov i årsrapporten er, at investor kan danne sig et grundlag for at vurdere den fremtidige værdiskabelse. Dette kræver at investor kan danne sig en vurdering af virksomhedens residualoverskud, der er det overnormale overskud hvormed, nettooverskuddet overstiger kapitalomkostningerne på den bogførte værdi af ejernes egenkapital. Formlen for residualoverskud ser således ud: 9 7 Finansiel rapportering teori og regulering 3. udgave s Financial Statement Analysis and Security Valuation s Side 17 af 94

20 Residualoverskud Salg æ æ Den primære værdidriver er salg, fordi det er gennem salget at driftsaktiviteterne tilfører værdi til virksomheden. Det er essentielt i en budgettering at forstå hvilke faktorer der driver salget, førend man kan budgettere salget fremadrettet. En virksomheds totale salg er basalt set et produkt af den solgte mængde og enhedsprisen. For at forstå hvad der driver de to faktorer er det relevant at se på hvilke produkter som virksomheden sælger, og efterspørgslen herefter, priselasticiteten på produkterne samt substitutter m.v. Salget kan i midlertidig ikke egenhændigt genere et residualoverskud, da det for det første kræves at der generes et overskud, og at dette er højere end afkastkravet. Den næste værdidriver er således profitmargin for kernesalg, som er et udtryk for forholdet mellem salget og omkostningerne direkte forbundet med at genere salget. For ekstern investor er det således relevant at kunne udskille kernesalg og omkostninger hertil, fra andet kerne overskud og ikke mindst usædvanlige poster. 4.1 Lovmæssige oplysningskrav Et af nøglepunkterne i IAS 40 er at data bliver præsenteret korrekt, og at der er en vis grad af gennemsigtighed i de forudsætninger, der anvendes for at give regnskabsbruger relevant information til brug for sin økonomiske beslutningstagen. Et krav i IAS 40 pkt. 75 er om hvorvidt værdiansættelsen bygger på en vurdering fra en uvildig, men faglig kvalificeret vurderingsmand, og såfremt dette ikke er tilfældet, skal der oplyses positivt herom. Kravet er relativt letforståeligt, men kunne dog være præciseret yderligere, da værdien til trods for, at denne er fastsat af en fagkyndig, skal efterprøves. 4.2 Virksomhedsspecifikke oplysninger Det er ikke en selvfølge at investor får dækket sit informationsbehov gennem lovens krav, og der er derfor oplysninger virksomhedens ledelse med fordel kan dele med deres nuværende og fremtidige investorer. Udfordringen ligger i, at loven ikke er præcis nok omkring kravene til oplysning om driftsafkast og forretningskrav, hvilket er to helt essentielle punkter ved værdiansættelsen. Dette betyder i praksis, at det i høj grad vil være op til rapportaflæggerens tolkning af den pågældende lovgivning, som vil have et udfald på, i hvilken grad der bliver givet relevante informationer. Nedenfor er angivet forhold vi mener, kan styrke investors billede af virksomheden. 9 Financial Statement Analysis and Security Valuation s. 506 Side 18 af 94

21 4.2.1 Lejeindtægter I henhold til AS 40 pkt. 75 skal oplyses om huslejeindtægter fra investeringsejendomme. Investor har mulighed for med udgangspunkt i ejendommens beliggenhed og stand at vurdere om, hvorvidt lejeindtægterne er i overensstemmelse med markedsniveauet, og derigennem danne sig et indtryk af den fremtidige udvikling. Det vil være af værdi for investor at regnskabet giver information om antallet af kvadratmeter man ejer, af typen af bygningerne, af den generelle vedligeholdelsesstand samt af lejeaftalernes varighed. Den generelle vedligeholdelsesstand vil antagelig være vanskelig at udtrykke objektivt, men som ertatning kan virksomhedens politikker for vedligeholdelse oplyses. Størrelsen af tomgang kan med fordel oplyses. Hvis investor budgetterer med fuld udlejning, kan det betyde et lavere driftsafkast, og investor vil have forventning om et for højt afkastkrav. IAS 40 pkt. 75 nævner ydermere at ejendommens driftsomkostninger skal oplyses. Oplysningen vil i lighed med huslejeindtægten give investor mulighed for at sammenholde med lignende ejendomme og endvidere vurdere driftsomkostningsniveauet, hvorfor dette i høj grad har en relevans for investor Afkastkrav Uanset hvilken model der anvendes, er afkastkravet yderst essentielt at få oplyst. Det er igennem afkastkravet, at investor vurderer om, hvorvidt en investering ligger på et acceptabelt niveau (risikovurdering). Det vil være hensigtsmæssig viden for investor om regnskabet indeholder oplysninger om, hvordan porteføljen af ejendomme er fordelt i forskellige afkastprocenter. Herved får investor en oplysning om det samlede forrentningskrav, men får samtidig også en information om, hvordan ledelsen ser på porteføljens stand og beliggenhed. Det vil være hensigtsmæssigt om selskabet viser forrentningskravet nogle år tilbage og gerne sammenholdt med en risikofri rente (eksempelvis den lange obligationsrente), så investor kan vurdere, hvor aggressive ledelsen er i anvendelse af afkastkravet Renteniveau Renteniveauet i samfundet har stor betydning for diskonteringsrenten, samt afkastkravet, da det både danner grundlaget for finansieringen af den pågældende ejendom og for investorens alternative investeringsmuligheder, samt investorernes lånerente. I visse tilfælde er diskonteringsrenten lavere end finansieringsrenten, hvilket skyldes, at ejendommen har særlige udviklingsmuligheder. Desuden danner Side 19 af 94

22 renteniveauet grundlag for investorens alternativafkast. Stigninger i renteniveauet vil derfor medføre et højere alternativafkast, da investorer vil kræve højere afkast. Dette sker, da investorerne alternativt kan få deres penge forrentet til en højere rente, der er mindre risikofyldt. Modsat vil en lavere eller faldende rente medføre lavere afkastkrav. Det er ikke en ejendomsvirksomheds primære opgave at opnå gevinster ved at spekulere i renteudviklingen på de finansielle markeder. Investor har et informationsbehov i forhold til hvilken risikostyring virksomheden har i forhold til at have sikret sig tilstrækkeligt mod udviklingen på de finansielle markeder. Det er i form af løbetiden på virksomhedens gældsforpligtelser, herunder opsigelsesvarsler, samt fordelingen mellem fast og variabelt forrentet gæld. Risikostyringen skal på den ene side sikre sig mod uro på de finansielle markeder, men samtidig kan den være uhensigtsmæssigt hvis virksomheden f.eks. kun er bundet på 30 årige fastforrentende realkreditlån, fordi konjunkturerne også har indflydelse på markedslejen og dermed indtægterne Konkrete ejendomsoplysninger Oplysning om ejendommens beliggenhed vil give investor mulighed for at vurdere infrastruktur, mv. Derudover bliver det også muligt at sammenligne med andre ejendomme i området. Endvidere skal der være oplysning om ejendomstypen, dvs. bolig, butik, konto, lager eller andet. Type af ejendom har stor indflydelse på investors vurdering, og dette er samtidig også et krav, førend oplysningskravet er overholdt. Sammensætningen af lejere og deres indgåede lejekontrakter vil give investor mulighed for i højere grad at vurdere risikoen ved investeringen. Lejere med dårlig bonitet vil alt andet lige medføre en højere risiko. Oplysning om mulighed for anvendelse af ejendommen vil også have en indflydelse for investors vurdering, en ejendom med flere benyttelsesmuligheder vil alt andet lige være tilknyttet en mindre risiko, og vil også være nemmere at få genudlejet. 4.3 Delkonklusion Investors beslutningsgrundlag dannes gennem historiske input, som følge af regnskabsinformationer, og fremtidige forventninger, som følge af egne kalkuler og ledelsens udtale om fremtiden. Investor bruger informationsværdien til at danne sig et indtryk af virksomhedens situation, nuværende såvel som fremtidige. Man kan som regnskabslæser få afdækket informationsbehovet gennem informationer, der er påkrævet af lovgivningen, hvor regnskabsstandarder stiller krav til hvilke oplysninger en virksomhed som minimum skal medtage i årsrapporten. Lovgivningen henvender sig imidlertid til alle virksomheder, hvorfor der sjældent er lovmæssige krav om virksomhedsspecifikke oplysninger i Side 20 af 94

23 årsrapporten, oplysninger som kan være værdifulde for investor. Vi har i ovenstående afsnit givet vores vurdering af oplysninger en ledelse med fordel kan medtage for at styrke investor i sin beslutning, og det omfatter blandt andet: Lejeindtægter Afkastkrav Renteniveauets påvirkning Samt konkrete ejendomsoplysninger, herunder beliggenhed, sammensætning af lejere mv. Investors informationsbehov er således bredt og ganske individuelt for den enkelte investor. En årsrapport vil således aldrig være aflagt så den opfylder alle investorers behov, men skal gerne være grundlag for at investor kan søge sine behov dækket. Med ovenstående in mente udarbejdes afsnit 5 Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme med udgangspunkt i de generelle lovmæssige krav for regnskabsaflæggelsen. 5 Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme IAS 40 regulerer den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. IAS 40 er ikke en industristandard, hvorfor anvendelsen af standarden afhænger af anvendelsen af ejendommen. Investeringsejendomme defineres jf. IAS 40 pkt. 5, som en virksomheds investering i grunde og bygninger, med formål om at opnå afkast af den investerede kapital. Ved afkast forstås der lejeindtægter fra udlejning af ejendommen med fradrag for de omkostninger, der er forbundet med at udleje ejendommen. Afkastet kan også være kapitalgevinst ved videresalg 10. IAS 40 pkt. 8 giver følgende eksempler på investeringsejendomme 11 : a) Grunde, der besiddes med langfristet kapitalgevinst for øje, snarere end for salg som led i virksomhedens normale drift. b) Grunde, der besiddes for en endnu ikke bestemt fremtidig anvendelse. c) Bygninger, der lejes ud under aftaler, som klassificeres som operationel leasing. d) Bygninger, der står tomme, men som besiddes med udlejningsformål for øje. e) Ejendomme under opførsel eller om eller tilbygning med henblik på fremtidig anvendelse som investeringsejendomme. 10 Overblik, Inspiration, Viden Regnskabshåndebogen 2013, PWC s International Accounting Standard 40 Investeringsejendomme Side 21 af 94

24 Formålet med ejendommen er afgørende for definitionen af ejendommen. Hvis en virksomhed selv anvender en del af en ejendom og udlejer resten af ejendommen, vil den del der udlejes anses som investeringsejendom, såfremt delene kan sælges separat. Kan delene ikke sælges separat, vil ejendommen kun være en investeringsejendom, hvis en uvæsentlig del af ejendommen anvendes af virksomheden selv. Det beror på en individuel vurdering omkring ejendommens anvendelse/formål. IAS 40 pkt. 9 oplyser om ejendomme der ikke er omfattet af standarden, herunder ejendomme der er købt med henblik på videresalg, såfremt dette er en del af virksomhedens hovedaktivitet (køb og salg af ejendomme). 5.1 Indregning og måling af investeringsejendomme Afsnittet har til formål at beskrive indregnings og målekriterierne reguleret af IAS 40 og IFRS 13. Fokus vil blive rettet mod kravene for måling til dagsværdi, hvor der grundlæggende er tale om tre muligheder: Niveau 1 er observerbare priser på aktive markeder for identiske instrumenter. Niveau 2 er andre observerbare input. Niveau 3 er alle andre værdiansættelsesmetoder. Ovenforstående tre niveauer uddybes nærmere i afsnittet dagsværdihierarki. Indregning IAS 40 skal anvendes på en virksomheds investeringsejendomme, og giver mulighed for at indregne alle virksomhedens investeringsejendomme til dagsværdi, også selvom det ikke er virksomhedens hovedaktivitet at besidde investeringsejendomme. Investeringsejendommene indregnes i årsrapporten første gang jf. IAS 40 pkt. 20, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. 12 I praksis er det sammenfaldende med overtagelsestidspunktet, altså den dag virksomheden har ret til at opkræve husleje og har forpligtet sig til at afholde omkostninger, og ikke ensbetydende med datoen for underskrift af købsaftalen. Omkostninger der direkte relaterer sig til anskaffelsen af en investeringsejendom, så som honorar til mægler, tinglysningsomkostninger og advokater mv., kan tilknyttes anskaffelsessummen jf. IAS 40 pkt. 21. Det skal dog bemærkes at IAS 40 pkt. 23 tilkendegiver omkostninger der ikke kan tilknyttes direkte, herunder opstartsomkostninger, driftstab og unødvendigt højt spild af materialer. Omkostninger forbundet med optagelse af finansiering til erhvervelse af investeringsejendom, må ikke tillægges ejendommens kostpris, men medtages i kostprisen for forpligtelsen. 12 Overblik, Inspiration, Viden Regnskabshåndebogen 2013, PWC s Side 22 af 94

25 Idet første indregning sker til kostpris, kan virksomheder der gør et uovertruffen godt køb opnå en opskrivning af investeringsejendommen fra dag et, når denne måles til dagsværdi. Det kan især realiseres ved køb af investeringsejendomme på tvangsauktioner eller fra sælger der har været tvunget til salg af finansieringskilden. Måling IAS 40 beskriver mulighederne for indregning til dagsværdi eller til kostpris med fradrag af akkumulerede af og nedskrivninger efter IAS 16. Ved dagsværdi måles ejendommen til den faktiske værdi på balancedagen, altså til de faktiske forhold og markedssituation. Der skal således ikke tages hensyn til fremtidige moderniseringer eller forbedringer ved denne måleattribut. I IAS 40 pkt. 30 fremgår det at virksomheden skal vælge enten dagsværdimodellen eller kostprismodellen, og at valget er gældende for samtlige af virksomhedens investeringsejendomme. Pkt. 31 beskriver at det kun er tilladt for virksomheden at ændre indregningsmetoden såfremt denne resulterer i et mere retvisende billede. Det uddybes yderligere at der med stor sandsynlighed ikke kan argumenteres for at en ændring fra dagsværdimodellen til kostprismodellen vil medføre et mere retvisende billede. Måling til dagsværdi Dagsværdi er den pris, der ville blive opnået ved salg af et aktiv eller betalt for at overdrage en forpligtelse i en normal transaktion mellem markedsdeltagerne på målingstidspunktet, og er dermed en markedsbaseret måling. Ved måling til dagsværdi skal virksomheden anvende de værdiansættelsesmetoder, der er relevante for målingen og de tilgængelige informationer, for at øge brugen af observerbare input til målingen jf. IFRS 13 pkt. 61. Der er tre grundlæggende værdiansættelsesmetoder: Markedsmetoden Markedsmetoden til værdiansættelse tager udgangspunkt i markedet. Kurser og salgspriser er baseret på transaktioner i aktive markeder for identiske eller sammenlignelige aktiver og forpligtelser. Markedsmetoden anses som den mest relevante metode for finansielle aktiver og forpligtelser, da det oftest er disse der handles på et aktivt marked. Side 23 af 94