Beliggende Gråspurvevej og Vipstjertevej 17-23, 2400 København NV. Matr.nr Utterslev, København

Transkript

1 1 Tilrettet efter administrators indvendinger over vores skøn samt DE s sekretariats anmodning om en opfyldelse af alle formelle krav til en valuarrapport jf. DE s bekendtgørelse! Anonymiseret med hensyn til navne og adresser Vurdering 2008 af ejendommen tilhørende AB Falkegården Beliggende Gråspurvevej og Vipstjertevej 17-23, 2400 København NV. Matr.nr Utterslev, København

2 1. Rekvirent: 2 AB Falkegården v/ Onkel Joakim Gråspurvevej 22, st.th København NV. onkel@joakim.dk 2. Vurderingsmand: Lars Wismann, projektchef og direktør Statsaut. ejd. mgl. & valuar MDE Wismann Property Consult A/S Vesterbrogade 2D, København V. Tlf.: Mobil.: CVR.: Vurderingsobjekt: Ejendommen beliggende Gråspurvevej og Vipstjertevej 17-23, 2400 København NV. Matr.nr Utterslev, København 4. Vurderingsformål: Nærværende vurdering skal af rekvirenten bruges til ansættelse af ejendomsværdien på en andelsboligforenings ejendom jf. Andelsboliglovens 5 stk. 2 litra b) jf. nedenstående, hvor lovteksten er anført: ABL 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue: a) Anskaffelsesprisen. b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter 2 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Stk. 3. Til de i stk. 2 anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen.

3 5. Vurderingstema: 3 Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom ud fra den værdi som ejendommen efter valuarvurdering skønnes at have pr. 1. april 2008, med en ledig bolig. 6. Dokumenter og bilag: Vi har modtaget kopi af følgende bilag: 1. Ejendomsvurdering pr. 01. oktober Ejendomsskattebillet BBR oversigt 4. Vedtægter 5. Årsrapporter fra 1. til 5. regnskabsår 6. Halvårsrapport 2006/07 7. Referater fra generalforsamlinger 8. Ejendommens forsikringspapirer 9. Oplysninger fra GI om hensættelser på 18 og 18B. 10. Lejekontrakter på henholdsvis cykel-, scooter- og bilgarager. Vi holdt den 14. marts 2008 et møde med en række personer fra initiativgruppen, i mødet deltager tillige viceværten. På mødet drøftes ejendommens vedligeholdelsesstand og hvilke istandsættelsesarbejder og forbedringer, der er foretaget i senere tid. Vi foretog den 14. marts 2008 med deltagelse af cand. jur. Hanne Yde-Andersen og cand. merc., statsaut. ejd. mgl. og valuar Lars Wismann en besigtigelse af ejendommen; tre lejligheder, kælder herunder ejendommens fyrrum, loft og udenoms arealer.. 7. Tingbogen: Vi har den 25. marts 2008 gennemgået tinglysninger på ejendommens og har ikke fundet byrder eller rettigheder, som væsentligt påvirker ejendommens prissætning eller omsættelighed. 8. Forudsætninger: - at der ikke påhviler ejendommen uoplyste rettigheder og byrder - at de vurderede arealers anvendelse er lovlig, herunder at bygninger og installationer er lovligt opført og/eller indrettet - at ejendommen ifølge foreningen ikke er vidensniveau 1 eller 2 registreret 9. Forsikringsforhold: Ejendommen er forsikret i Codan forsikring a/s på almindelige betingelser. Ejendomsforsikringen policenr dækker bygningsbrand, bygningsskader og glas/sanitet og er sidst ændret den 1.oktober Forsikringen er tegnet for en 3-årig periode og kunne tidligst opsiges pr. 1. oktober Der betales kr i årlig præmie. Dækningsprincipperne er anskaffelser til nyværdi, dog undtaget husejeransvarsforsikringen og bestyrelsesansvarsforsikringen som er afgrænset ved beløbsgrænser. Der er en ringe eller ingen selvrisiko.

4 Erhvervsforsikringen policenr dækker løsøreforsikring og kaskoforsikring for løsøre. Forsikringen er tegnet den 1. oktober 2007 for en 3-årig periode og kunne tidligst opsiges i Der betales kr i årlig præmie. 10. Lokalplaner: Området er ikke omfattet af Københavns kommunes by- eller lokalplaner. 11. Afholdte generalforsamlinger i AB Falkegården i 2008: Der blev afholdt Generalforsamling i AB Falkegården d. 7. april 2008, med det formål at få optimeret andelsboligforeningens drift, finansiering, boligydelse og værdiansættelse, med udgangspunkt i et oplæg herom fra Wismann Property Consult A/S. Generalforsamlingen var blevet indkaldt af en initiativgruppe. Valuar Stig Nordbøge fra EDC Poul Erik Bech havde afslået at give fremmøde for at forklare hans seneste vurdering fortaget d I stedet kom valuar John Lindgreen fra Home Erhverv, som ikke kunne udtale sig om hverken afkastprocenter eller m 2 -priser på ejendommen i Kbh. NV. AB Falkegårdens administrator Boligexperten ved uddannet valuar Preben Løth kunne dog sammen med revisor meddele forsamlingen, at den udførte valuarvurdering på ejendommen tilhørende AB Falkegården udført af Wismann Property Consult A/S efter begges opfattelse var stærkt mangelfuld med den følge, at ejendommen efter begges opfattelse var blevet værdiansat med en al for høj kontant handelspris. Ingen hverken Preben Løth eller revisor ønskede at fremlægge dokumentation for priserne på tilsvarende ejendomme handlet og eller udbudt. 12. Dansk Ejendomsmæglerforening har foretaget mæglerfaglig vurdering af vores valuarvurdering på AB Falkegården. Direktør Henrik Dahl Sørensen meddelte os på en mail dateret kl. 12:24: at DE ikke foretager mæglerfaglige vurderinger af udførte valuarvurderinger. Det skete efter vi d havde dokumenteret ved en analyse på 65 valuarvurderinger, at disse var helt igennem tilfældige med værdiansættelser mellem kr /m 2 og afkastprocenter, yield mellem 0,7%-3,5%. DE ønskede helst ikke at vide, hvad der foregik, men udtalte gerne alligevel, at valuarvurderinger gennemgående var af høj kvalitet. Denne udtalelse kom uden at man havde foretaget mæglerfaglige vurderinger, da vi kun har grund til at have fuld tillid til at direktør Henrik Dahl Sørensens meddelelse fra hans mail var korrekt. Wismann Property Consult A/S udarbejdede et referat af dette møde dateret d DE s direktør Henrik Dahl Sørensen meddelte, ved mail samme dag at han ikke var enig i indholdet, at DE ikke ville udarbejde noget referat og at DE ikke beskæftiger sig med mæglerfaglige vurderinger. Denne besynderlige mail blev fulgt op af vores kommentar dateret d , hvor vi kunne konstatere at DE ikke ønskede at blive bekendt med vores rapport om de tilfældige valuarvurderinger, samt uden at have foretaget mæglerfaglige vurderinger efter vores opfattelse ikke kunne dokumentere, at valuarvurderingerne i reglen var/er af en tilfældig og inkonsistent karakter, generelt uden dokumenteret reference til hvad tilsvarende ejendomme udbydes og handles til. 4

5 Vi vil derfor til alle, der har interesse i at læse korrespondancen og analyserne opfordre dem til at gennemse materialet på vores kontor. Intet af vores materiale er belagt med fortrolighedsklausuler. 5 Vi har igennem de seneste to ugen nogen former for seriøs tilbagemelding fra DE, trods vores løbende og solide dokumentation, forgæves forsøgt at få en dialog med DE om de inkonsistente og tilfældige valuarvurderinger, der efter vores mening både er til skade for DE s valuarers omdømme samt til betydelig økonomisk skade for de andelshavere, som betaler for valuarvurderinger, der enten fremviser en meget for lav eller en meget for høj kontant handelsværdi på den ejendom som vurderes. Det er vores vurdering, at DE s sekretariats samling af valuarvurderinger hovedsagligt består af de ca. 30 valuarvurderinger, som vi har sendt dem, alle valuarvurderinger med grove og væsentlige fejl. Det er vores formodning, at det alene er Hr. Jørgen Møller og måske Hr. Michael Andersen i DE s sekretariat, der har læst udvalgte af de vurderinger, som vi har sendt. Formanden for DE Hr. Steen Winther Petersen og DE s styrelse har vi ikke kunne få til at bekræfte, at de selv har læst vores analyse og de fremsendte vurderinger. Disse to instanser har derfor efter al sandsynlighed alene udtalt, at valuarvurderingerne generelt er i en høj kvalitet, på baggrund af de oplysninger, som de har modtaget fra DE s sekretariat. DE har nægtet at fremvise så meget som en eneste valuarrapport, der opfylder kriteriet af en høj kvalitet. Det er vores antagelse, at DE muligvis alene er i besiddelse af de ca. 30 stærkt mangelfyldte valuarrapporter fra vore kolleger, som vi har sendt DE. Ingen af disse kan således være af en høj kvalitet. Vi har anmodet DE s sekretariat om faglig vejledning, men også dette er alene blevet mødt med tavshed og vi har således ikke fået faglig vejledning. DE s sekretariat har oplyst os gentagne gange, at det er en grov og væsentlig fejl, når valuaren undlader at dokumentere sin værdiansættelse med reference til, hvad tilsvarende ejendomme er handlet til eller udbydes til. Det var præcis hvad bl.a. EDC mægler Stig Nordbøge undlader i sin revurdering dateret d Stig Nordbøge har nægtet at fremlægge referenceværdier overfor AB Falkegården. På trods af, at DE i flg. Direktør Henrik Dahl Sørensen ikke foretager mæglerfaglige vurderinger af udførte valuarvurderinger, er DE gået ind i en realitetsbehandling af vores vurdering af AB Falkegården, der ikke kan betragtes som andet end en mæglerfaglig vurdering. Vi er således udsat for en negativ særbehandling. Denne mæglerfaglige vurdering har resulteret i, at DE s sekretariat har meddelt os, at vores vurdering efter DE s opfattelse er for høj. DE s sekretariat har end ikke besigtiget ejendommen, ligesom man ikke ønsker at fremlægge reference til, hvad tilsvarende ejendomme handles til endsige udtale sig om afkastprocenter. Vi har spurgt DE om alle vore fejl er grove og væsentlige eller om der er fejl som ikke er grove og væsentlige, men bare er fejl. Vi har ikke modtaget noget svar herpå, hvorfor man må tro, at DE s sekretariat alene kan omtale fejl som grove og væsentlige. DE skrev til os dateret d følgende:

6 6 Det er så, hvad vi gør i denne rapport, der fremsendes med mail d.d Vi skal dog lade det være op til læseren, at vurdere, hvordan DE s sekretariat kan udtale at vi antageligt har foretaget en betydelig overvurdering af AB Falkegården, uden at DE s sekretariat har besigtiget ejendommen og har fremlagt dokumentation for referenceværdier på tilsvarende ejendomme handlet eller udbudt. DE s sekretariat mener tilsyneladende, at kunne forholde til en værdi uden den ringeste vilje til at dokumentere værdien. Det virker som om, at DE s sekretariat mener, at den kontante handelsværdi findes ved at regne på en regnemaskine. 13. Beskrivelse: Ejendommen består af to bygninger på en grund på m 2. Bygning 1. er opført i 1958 i mursten med tagdækning af tegl. Bygningen har et bebygget areal på 972 m 2 og et samlet bygningsareal på m 2. Det samlede boligareal udgør m 2. Kælderen er på m 2 og tagetagen er på 745 m 2. Bygningen er opført med kælder, stueetage, etage. Der er 6 hovedtrapper. Der er i ejendommen 101 boliglejligheder fra 35 m 2 til 91 m 2. Alle lejligheder er forsynet med fjernvarme og alle boliglejligheder har køkken, bad og WC. Bygning 2. er opført i 1958 i mursten med tagdækning af tagpap. Bygningen har et bebygget areal på 400 m 2 og et samlet bygningsareal på 400 m 2. Bygningen anvendes til garager og opbevaring. Det skønnes, at der er 18 almindelige garager, 11 motorcykelgarager og 14 cykelgarager/opbevaringsrum. 14. Bygningsmæssige forbedringer og haveanlæg: I flg. årsrapporter fra andelsboligforeningens etablering den 1. oktober 2002 er der i perioden anvendt i alt kr. 8,3 mio. Disse forbedringer betyder, at ejendommen efter vores vurdering har en højere værdi end den ville have haft uden disse forbedringer. Det var en af de ting, som vi gerne havde haft en faglig drøftelse med DE s ekspert på området seniorkonsulent Hr. Jørgen Møller. Hr. Jørgen Møller har ikke ønsket at give os mæglerfaglig rådgivning på dette område.

7 7 Forbedringsudgifter jfr. årsrapporter Vinduer Netværksinstallation Haveanlæg I alt Pr. lejemål Ovenfor billeder af garageanlæg, taget, der ikke bære synlige præg af at skulle være udskiftningsklart og den smukke ejendom som EDC valuar Stig Nordbøge vurderede som liebhaveri. 15. Liebhaveri EDC valuar Stig Nordbøge skrev i sin vurdering af den kontante handelsværdi dateret d , at ejendommen har en vis liebhaverværdi grundet ejendommens generelt gode vedligeholdelsesstand og det store antal beboelseslejligheder. Stig Nordbøge anfører tillige, at der i værdiansættelsen er taget højde for en foranstående tagrenovering. Skal man kapitalisere værdien af liebhaveri, som anført af EDC mægleren, er en merværdi på 10 % næppe helt ved siden af. Jeg, som valuar og medlem af DE, går ud fra at EDC mægleren mener at liebhaveri på en ejendom i Nordvest giver en merværdi, hvilket ikke fremgår af EDC mæglerens valuarvurdering. EDC mægleren kunne have forklaret dette på generalforsamlingen i april måned 2008, men som bekendt mente EDC mægleren ikke har han var forpligtet til at besvare spørgsmål til den udarbejdede rapport. Tagrenoveringen er til os blevet oplyst til en udgift på ca. kr. 4 mio. Der er dog tale om et traditionelt vingeteglstagstens tag i en efter vore oplysninger sædvanlig god stand. Der har ikke på ejendommen været væsentlige fejl ved taget udover sædvanlig vedligeholdelse, udskiftning af enkelte knækkede sten og reparation af afdækninger. I mange andelsboligforeninger har den rådgivende ingeniør og administrator ofte den opfattelse at et nyt tag er bedre end blot at reparere et 50 år gammelt tag. Det er markedskonformt i andelsboligforeningerne, at den tilsynsførende byggemæssige rådgiver betinger sig et salær på 10% af entreprisesummen og foreningens administrator i nogle tilfælde betinger sig salærer på op til 3% af entreprisesummen for den ulejlighed som administrator har i forbindelse med arbejdets udførelse. Det er vores vurdering at et veludført tag ikke er omlægningsklart bare fordi det er 50 år gammelt. Taget har ingen synlige tegn på fejl og mangler. Der er derfor ikke noget behov

8 for at fratrække kr. 4 mio. i værdiansættelsen grundet taget. Efter vores vurdering vil det behov, der måtte være for et bedre tag kunne klares med en langt billigere reparation. 16. Anvendelse: Ejendommen anvendes til bolig Værdien af garager: Garagerne har en stadig stigende værdi i Københavnsområdet ikke mindst som her i et tæt bebygget område som Kbh. NV. Vi har med reference til, hvad tilsvarende garager udlejes til, vurderet den markedsmæssige parkeringsleje til kr i gennemsnit. De 14 cykelgarager til kr. 300/md., de 11 garager til motorcykler har vi værdiansat til kr. 800/md. og de 18 garager til biler til kr /md. Svarende til en årsleje på kr Vi er klar over at den ene garage optages af gårdmanden/viceværten til redskaber, men denne ville kunne lejes ud, hvis man enten valgte at placere gårdmandens/viceværtens redskaber et andet sted, eller havde en aftale med en ekstern serviceordning. Garagebygning kunne med fordel få repareret sit tag, få malet og efterset port og døre. Vi vurderer at dette arbejde ville kunne udføres for max. kr , hvilket udgør ca. ½- delen af det vedligeholdelsesmæssige efterslæb som vi har medregnet i vores vurdering. A/B Ørnegården garager: aktuel leje årlig markedsleje årlig antal årlig leje Cykelgarager MC-garager Bil garager Valuar Stig Nordbøge EDC anførte i sin vurderingsrapport dateret d at lejen for garager og kældre i alt bør udgøre kr som markedsmæssig leje. Vi går ud fra at valuaren har været klar over, at garager ikke er omfattet af omkostningsmæssig leje, men at der derimod er fri leje. Denne leje udgør efter vores analyse kun ca. 20% af den markedsmæssige lejen. Type Adresse Leje pr. uge (uden moms) Garager Sorgenfrigade Falkoner Allé 800 Nordre Fasanvej Forhåbningsholms A Korsgade Gennemsnit EDC mægleren mangler således kr på den driftsmæssige årlige leje.

9 Stig Nordbøge har derfor haft den mening, at den markedsmæssige leje for en garage i Kbh. NV i gns. er kr. 225/md. Hverken Stig Nordbøge eller Preben Løth eller for den sags skyld seniorkonsulent Jørgen Møller har villet forholde sig til den markedsmæssige leje. Stig Nordbøge har beregnet sig til et driftsmæssigt overskud på kr , hvilket skulle give en kontant handelsværdi på kr Desværre har EDC mægleren ikke villet forklare værdiansættelsen. Derimod har både Hr. Jørgen Møller og Hr. Preben Løth meddelt, at det efter deres opfattelse alene er det driftsmæssige afkast på en given ejendom, der giver den kontante handelsværdi. Havde Stig Nordbøge beregnet afkastprocenten ville den have set således ud: Nettoleje: / =1,51% Havde Stig Nordbøge indlagt den markedsmæssige leje på garageanlægget ville hans værdiberegning have set således ud: Nettoleje: ( )/0,0151= kr i kontant handelsværdi mod de kr , som ejendommen er vurderet til af EDC. DE s sekretariat, der har modtaget en kopi af EDCs seneste vurderingsrapport, har ikke fundet grund til at mene, at den manglende afkastprocent, eller den manglende lejereference skulle være en grov og væsentlig fejl, selvom den giver en værdimæssige fejlberegning på kr Preben Løth fra Boligexperten har således heller ikke fundet grund til at gøre AB Falkegården opmærksom på, at den markedsmæssige leje på garager i Kbh. NV ikke er kr. 225/md. og end ikke noget, der bare ligner markedsmæssig leje. Det er dog vores holdning, at dette netop er denne form for kritikløst talgymnastik, der giver årsagen til de ofte forkerte og grundløse valuarvurderinger. Valuaren bør kunne dokumentere sine påstande, sin afkastprocent og markedslejeniveau Beliggenhed: Ejendommen ligger centralt og attraktiv i Pip-kvarteret på Nørrebro. Ejendommen ligger forholdsvis tæt på Nørrebro centret og Nørrebrogades spændende handels- og cafémiljø. Nørrebro S-stationen ligger tæt på og her fra går også et utal af busser. Der er ca. 5 km. til Rådhuspladsen.

10 19. Udlejningsforhold: 10 I flg. det oplyste, er der 7 lejemål i ejendommen, der fortsat er udlejet. Ejendommen vil som boligudlejningsejendom være omfattet af Lov om Omkostningsbestemt husleje. Nedenfor er beskrevet lejeindtægt ved beregnet omkostningsbestemt husleje for boliger på 555 kr./mp2. Beregningen er nu tilrettet kommentarer fremsat af Administrator Preben Løth, Boligexperten. Administrator meddelte på GF d. 11. september 2008, at han mente vores valuarrapport var lovlig og korrekt, dog delte han ikke vores vurderingsskøn af individuelle forbedringer, der tilhører andelsboligforeningen herunder at tillægge det etablerede haveanlæg en værdi. Preben Løth ville dog ikke kommentere hvorvidt han delte den tidligere valuars vurdering af parkeringslejen til i gns. kr. 224/md., i et område, hvor markedslejen er kr /md. Huslejenævnet har oplyst at man ikke udmelder faste huslejeniveau på forespørgsel, da der er tale om individuelle vurderinger af den enkelte lejlighed under behandling af en klagesag i nævnet. Vi kan derfor ikke verificere Preben Løths oplysning om at huslejenævnet skulle have udmeldt en maksimal boligleje på kr. 500/m 2 i området. Det er med beklagelse at vi må konstatere at en uenighed om den omkostningsbestemte lejeberegning har ført til en klagesag indsendt til DE af Preben Løth. Vi havde i langt højere grad foretrukket at problemet var søgt afklaret ved en et møde med Lars Wismann, som han var blevet tilbudt flere gange. Skyggebudget til beregning af den omkostningsbestemte husleje AB Falkegården Antal m vurdering Antal lejligheder 101 heraf grundværdi Ejendomsværdi ansat pr. m2 749 Vurdering Afkast 15. alm. Vurdering % Henlæggelser til fornyelser, se beregning nedenfor: 20, Afkast Driftsudgifter: Ejd. Skatter El Fjernvarme Vand Renovation Forsikringer Renholdelse Bredbånd Diverse I alt Afkast plus drift

11 Skyggebudget til beregning af den omkostningsbestemte husleje (fortsat) 11 Fordeles imellem bolig og erhverv efter m2 m2 Husleje bolig Husleje erhverv Summa bolig og erhverv m prgf prgf. 18 måles pr. m2 i ejeren lomme prgf. 18 B måles pr. m2-, i GI Summa Fordeles pr. m2 omkostningsbestemt husleje 184 Administration pr. lejlighed Omkostningsbestemte leje ex. Forbedringsforhøjelser pr. m Erhvervsleje - markedsmæssig Samlet omkostningsbestemt og erhvervs leje Individuelle forbedringer der tilhører grundejer pr. lejl % Omkostningsbestemt leje Omkostninger Nettoleje Tillæg for prgf. 18, (idet Grundejer ikke skal bruge likviditet til udlæg til GI) Ny nettoleje Henlæggelser til fornyelser fra 1994: Fjernvarme Køleskabe gaskomfur Porttelefon /3 af dette beløb Beløb til henlæggelse pr. m2 15 Plus indeksering fr 0,29 5 Summa beløb afkast pr. m2. 20 Driftsbudget v. beregnet omkostningsbestemt husleje AB Ørnegården areal antal årlig leje leje pr. m2 Omkostningsbestemt boligleje Erhvervsleje Omkostninger-2006 excl. GI Nettoleje Kontant depositum som boligudlejnings areal depositum Boliglejer, anslået depositum svarende til Erhvervslejedepositum I alt DE har fra Wismann Property Consult A/S fået tilsendt mindst 15 valuarrapporter uden nogen former for driftsmæssigt budget af den omkostningsbestemte leje eller uden afkastprocent. Vi har anmodet DE om at meddele os, hvorvidt dette i disse tilfælde har været grove og væsentlige fejl. DE har ikke reflekteret overhovedet.

12 DE har blot meddelt os, at valuarrapporterne generelt er af en høj kvalitet og da DE ikke har kommenteret de fremsendte må vi gå ud fra, at det også omfatter de fremsendte. Vi mener, at vi på denne måde er blevet udsat for en negativ særbehandling af DE. 20. Driftsbudget, aktuel Indtægter i flg.årsregnskab 2006/07 Boligafgift- beboelse Boligafgift -modernisering Leje-beboelse Garager Omkostninger i flg.årsregnskab 2006/07 Skatter og renovation Vandafgift El-forbrug Renovation Vedligehold Forsikring Vicevært mm Bestyrelsesudgifter Mødeudgifter mm Advokat Valuar Revisor Varmeregnskab Kontorhold Administration Diverse Summa Renteomkostninger i flg.årsregnskab 2006/07 Renteudgifter Renteudgifter 2. prio Renteindtægter Renteindtægtr GI Nettorenter Offentlig vurdering: I flg. BBR er den offentlig vurdering kr heraf grundværdien på kr Generelt er de offentlige vurderinger i Københavnsregionen fuldstændig tilfældige. Vi kan således dokumentere at de varierer fra kr /m 2 til kr /m 2. Vi kan tillige dokumentere eksempler på ejendomme, hvor den off. vurdering fra til d er uforandret. På andre ejendomme er den off. vurdering typisk forhøjet 130 %. På Frederiksberg er den off. vurdering ofte tættere på den kontante handelsværdi end det er tilfældet i København. Skat kommenterer ikke sine vurderinger udover at meddele, at den enkelte grundejer har lov til at klage. 12

13 22. Uudnyttet udviklingspotentiale: 13 Der skønnes at ikke at være uudnyttede udviklingspotentialer på ejendommen. 23. Værdien af en ledig lejlighed: Lejlighederne i ejendommen har en gennemsnitlig størrelse på 56 mp2 med en vurderet markedsværdi på ca. kr / mp2, såfremt at lejligheden var en ejerlejlighed. Værdien af en ledig lejlighed udgør herefter kr svarende til kr /m 2. Boligarealerne i AB Falkegården er i vores kontante handelsværdi værdiansat til kr /m 2 svarende til 60,5 % af m 2 -prisen på tilsvarende m 2 -størrelse i tilsvarende ejerlejlighedsforeninger. Vores referenceværdier er dokumenteret i vores værdiberegning ud fra 4 tilsvarende ejerlejligheder udbudt af anerkendte ejendomsmæglere medlemmer af DE. 24. Derfor er andelsboliger stadig billige i forhold til ejerboliger: I Københavnsområdet findes der ca andelsboliger. Især andelsboligforeninger med ejendomme påbegyndt opført før 01. juli 1966, ejendomme, der ikke er fredet eller ejendomme med en meget høj liebhaverværdi f.eks. boligblokke lige ud til Øresund, er % billigere at bo i for andelshaverne målt på den samlede månedlige boligydelse frem for tilsvarende ejerboliger. Mange steder f.eks. i Bro-kvartererne findes der ofte ejendomme fuldstændig identiske, hvor den ene er en Ejerlejlighedsforening og den anden er en Andelsboligforening. Den eneste væsentlige forskel er, at i Andelsboligforeningerne ejer medlemmerne et værdipapir; andelsbeviset, der giver ret til at leje en særlig lejlighed, hvorimod i Ejerforeningerne er hver enkelt lejlighed særskilt matrikuleret. Bofællesskabet i de to boligformer er næsten identisk. Alle sædvanlige driftsmæssige omkostninger såsom, forsikring, udvendig vedligeholdelse, renholdelse, administration, udarbejdelse af regnskab, økonomisk rådgivning er den samme for andelsboligformen som for ejerboligformen. I reglen koster det ca. kr /m 2 i driftsmæssige omkostninger at drive en sædvanligt vel vedligeholdt ejendom. Der er dog en klar tendens til, at andelsboligforeningernes ejendomme ud fra en byggeteknisk standard ofte fremstår i bedre stand end ejerforeningernes ejendomme. Private grundejeres ejendomme fremstår ofte langt ringere stand end de to før nævnte ejere. Det er typisk de private grundejeres ejendomme, der handles, da det yderst sjældent ses at andelsboligforeninger opløser sig selv for at sælge ejendommen. Når andelsbeviserne stadig er så billige som de er og det er billigere at bo i en andelsboligforening end i en ejerlejlighedsforening, så skyldes det, at prisen på andelsbeviserne har en lovmæssig styret regulering med maksimalpriser. I eksemplet AB Falkegården er det således, at en bolig i andelsboligforeningen er ca. 30 % billigere i månedlig boligydelse end en tilsvarende bolig i samme område som er beliggende i en Ejerboligforening. Det kan illustreres ved efterfølgende regneeksempel, hvor alle indlagte værdier er de faktiske værdier ud fra vores valuarvurdering på AB Falkegården.

14 Hvad koster det at bo i en lejlighed, beløb i kr. andelsboliger ejerboliger Areal Kontant handelspris pr. m Driftsomkostninger pr. m Kontant købesum Rente før skat i % 8,0% 6,0% Skat 34% 34% Netto rente 5,28% 3,96% Ejerboligskat Boligydelse Samlet boligydelse Boligydelse pr. måned Ekstra boligydelse 0% 31% Ekstra boligydelse pr. måned i kr Det siger sig selv, at selv med vores værdiansættelse på AB Falkegårdens ejendom, er andelsboligforeningen en økonomisk attraktiv boligform. I regneeksemplet er det reguleret til en sammenlignelig model, hvor de to boligformer har taget udgangspunkt i samme driftsmæssige omkostninger og i gældfri ejendomme. 25. Afkastprocenterne til beregning af den kontante handelsværdi er i København reguleret efter kvadratmeter prisen og ikke efter beliggenhed og beskaffenhed: Seniorkonsulent Jørgen Møller DE har antydet, at såfremt vi i vores korrigerede valuarrapport på ejendommen tilhørende AB Falkegården skulle ændre vores afkastprocent, mener Hr. Jørgen Møller, at det er forsøg på manipulation med henblik på at opnå samme vurdering som i den oprindelige rapport. 14 Jeg bør lige gentage, at Hr. Jørgen Møller samtidigt forholder sig til vores kontante handelsværdi uden selv at have besigtiget ejendommen, idet Hr. Jørgen Møller mener at vores kontante handelsværdi må være for høj, ligesom Hr. Jørgen Møller mener at vores oprindeligt fastsatte afkastprocent med den høje leje må være det eneste korrekte reguleringsfaktor til fastsættelse af den kontante handelsværdi uanset, hvad nettolejen måtte være på ejendommen. Hr. Jørgen Møller og DE har ikke fundet det nødvendigt, hverken at dokumentere reference til hvad tilsvarende ejendomme udbydes til eller hvilken afkastprocent, der måtte være markedskonform på tilsvarende ejendomme. Det forholder sig desværre således, at der ikke er en markedskonform reference for, hvad afkastprocenten bør være på en boligejendom beliggende i København. Derimod er der en høj konformitet, hvad angår m 2 -prisen for boligarealer. Det kan dokumenteres at ca. 75 % af alle boligejendomme, der handles, købes af lejerne for at stifte en ny andelsboligforening. For de nye andelshavere er den meget lave omkostningsbestemte husleje uinteressant, da den ikke gælder for andelshavere.

15 Afkastprocenterne indretter sig efter hvilken m 2 -pris som markedet er villig til at betale og dette er vel dokumenteret i udbuddet af aktuelle ejendomme. Det er af samme grund at afkastprocenter varierer fra 0,39 % til 4,50 % på 21 tilfældigt udvalgte ejendomme udbudt til salg i Københavnsregionen i 2007/08: 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Overgaden oven Vandet Amiciesvej Dr. Prismes Vej Prinsesse Maries Allé 9 yield Godthåbsvej Kronprinsesse Sofies Vej Nyelandsvej Koldinggade Upsalagade Upsalagade Viborggade Egegade Ewaldsvej Fyensgade Vølundsgade Åboulevard Amagerbrogade Mellemtoftevej Odinsvej Søgårdsvej Ordrupvej Når afkastprocenten er 4,40% ganges nettolejen/afkastet med 22,7 gang, frem for 0,4% hvor nettoleje ganges med 250 gange. Det siger sig selv, at en høj nettolejen må afstedkomme en høj afkastprocent om modsat. Først dokumenteres den markedsmæssige m 2 pris dernæst beregnes afkastprocenten og ikke omvendt Overgaden oven Vandet Boligareal kr/m2-pris Amiciesvej Dr. Prismes Vej Prinsesse Maries Allé 9 Godthåbsvej Kronprinsesse Sofies Vej Nyelandsvej Koldinggade Upsalagade Upsalagade Viborggade Egegade Ewaldsvej Fyensgade Vølundsgade Åboulevard Amagerbrogade Mellemtoftevej Odinsvej Søgårdsvej Ordrupvej Det fremgår tydelige af ovenstående graf, at m 2 -prisen for de udbudte ejendommen ligger omkring kr /m 2 +/- 25%. I modsætning hertil var variansen i afkastprocenten +/ %. Det er derfor en modelfejl, når valuaren begynder med en afkastprocent for at slutte med en m 2 -pris. Som det fremgår af foranstående grafer, så er det tydeligt at den gennemsnitlige m 2 -pris for boligejendomme udbudt ligger på i gennemsnit kr /m 2. Det er naturligvis mu- 15

16 ligt, at fremvise andre eksempler end de 21 vi her har fremlagt, men vi mener at vores analyse er så solid og uangribelig, at ingen bør kunne angribe den uden at fremlægge dokumentation herfor. Preben Løth fra Boligexperten og Hr. Jørgen Møller må da gerne fremlægge deres dokumentation for, at vores vurdering af ejendommen tilhørende AB Falkegården er forfejlet og med en meget for høj kontant handelsværdi. Lad os da endelig se, hvilke ejendomshandler eller hvilke ejendomsudbud, der dokumenterer deres anfægtelse af vores vurdering. Vi har derfor på de samme ejendomme foretaget en lille beregning for hvad prisen pr. m 2 burde have været, om man som antydet af Hr. Jørgen Møller burde anvende en afkastprocent på 2 % for ejendommen AB Falkegården uanset hvad leje man har beregnet sig til: Overgaden oven Vandet Amiciesvej Dr. Prismes Vej Prinsesse Maries Allé 9 Boligareal kr/m2-pris Godthåbsvej Kronprinsesse Sofies Vej Nyelandsvej Koldinggade Upsalagade Upsalagade Viborggade Egegade Ewaldsvej Fyensgade Vølundsgade Åboulevard Amagerbrogade Mellemtoftevej Odinsvej Søgårdsvej Ordrupvej Som det ses af ovenstående graf, får vi her priser for boliger fra kr /m 2 til priser på over kr /m 2. Af de 21 ejendomme er der 12 med mindre erhvervsarealer som er værdiansat fra kr /m 2 med et gennemsnit på kr /m 2. Det virker som om, at Hr. Jørgen Møller DE og Hr. Preben Løth mener, at valuaren uden hensyn til hvad den kontante handelsværdi bliver ved en beregning og uden hensyn til referenceværdierne er på konkrete handler eller udbud, så skal valuaren blot beregne sig til en værdi. Der er grund til den største bekymring, da valuaren ifølge andelsboliglovens 5 stk. 2. litra B er forpligtet til at værdiansætte til den kontante handelsværdi, hverken højere eller lavere, og uden hensyntagen til særinteresser. 26. DE valuar Mads Munch mangeårigt medlem af DE s udvalg til valuarvurderinger har en anlagt erstatningssag for medvirken til underprissalg:

17 17 Der ligger aktuelle sager rejst imod valuarer der værdiansætter for lavt i forhold til den dokumenterede kontante handelsværdi. DE s sekretariat ved seniorkonsulent Jørgen Møller har i mange år på foreningens kurser gjort sig til talsmand for, at frem for alt andet, så skulle valuarerne passe på, at de ikke vurderede for højt. Nu er det jo bare således, at ingen køber af et andelsbevis er forpligtet til at betale den af andelshaveren lovlige maksimalpris. Maksimal er en maksimalpris, men derimod ikke en garantipris. Derimod forholder det sig således, at en for lav valuarvurdering giver en for andelshaver for lav maksimalpris. Det betyder, at andelshaveren ikke må tage mere for hans andelsbevis end den fastsatte og lovlige maksimalpris. Der har ikke os bekendt været anlagt en eneste sag for en valuars medvirken til overprissalg grundet en for højt ansat maksimalpris. I 2006 vurderede valuar Mads Munch en andelsboligforenings ejendom på ydre Østerbro til en m 2 -pris på kr /m 2. Mads Munch mente, at den kontante handelsværdi burde være kr. 34 mio. og i samme år få måneder senere kom den off. vurdering på kr. 64 mio. En af DE udmeldt syn og skønsmand valuar Jette Lundsgaard vurderede i 2008 ejendommen pr til en værdi meget tæt på den off. vurdering. Mads Munch medvirkede således formentligt til et underprissalg til en værdi af kr /m 2. Sagen kører forsat og andelsboligforening har efter vores vurdering, en god og berettiget sag bolig pr. m GaardeErhverv 0 EDC Erhverv Mads Munch Bent Skovgaard Skovgaard Munch Home Erhverv Munch Home Erhverv Mads Munch Ejval Mads Munch Mads Munch Nybolig Andelsboligforeningers regnskaber er offentligt tilgængelige. Vi har derfor gjort os den ulejlighed at analysere en række regnskaber der har medført ovenanførte analyse på enrække ejendomme vurderet af de nævnte mæglere.

18 18 Valuar i % af off. Vurdering den % 100% 80% 60% 40% 20% 0% Jagtvej Bortigsgade 4 Frederikssundsvej 92 A Nørrebrogade 193 Byglandsgade 9, Kornblomstvej Dagmarsgade 4-10 Frederiksborggade 48-48C Bragesgade Frederiksborggade 48-48C Bragesgade Lundingsgade 4-6 Lyøvej 10 Lundingsgade 4-6 Vesterbrogade 108 & Kingosgade1-3 N.J.Fjords Allé 13 Ejendomme der er anført i den nærmeste graf matcher med valuarerne i grafen på foregående side. Som det fremgår af ovenstående to grafer har DE efter vores analyse en stribe af potentielle undervurderingssager, hvor det for manges vedkommende kun er et spørgsmål om tid førend andelsboligforeningen eller en andelshaver anlægger erstatningssager for valuarens medvirken til underprissalg. Det er dog vores vurdering, at en for lavt ansat kontant handelsværdi skal være udokumenteret uden reference til tilsvarende ejendomme handlet og udbudt samt at den skal være meget for lav, hvilket formentlig betyder at den skal være mere end 30% for lav, for at kunne medføre et erstatningsansvar. Tilsvarende må gælde for de tilfælde, hvor valuaren har medvirket til en for høj ansat kontant handelsværdi. Det er naturligvis stærkt bekymrende for DE og måske er det derfor, at DE s styrelse så sent som d har meddelt mig, at DE s valuarer generelt udarbejder valuarvurderinger i en høj kvalitet. Det er dog forbløffende, at man kommer med den slags udtalelser, når min egen pensionskasse Jurist og Økonom Forbundets Pensionskasse JØP i 2006 solgte 33 boligudlejningsejendomme i Københavnsregionen der blev solgt til priser mellem kr med et gennemsnit på ca. kr /m 2. Enhver andelshaver, administrator eller revisor, der sidder med en andelsboligforenings valuarrapport i hånden bør derfor sikre sig, at værdien er dokumenteret med reference og oplysninger om hvad tilsvarende ejendomme udbydes til. Seniorkonsulent Jørgen Møller DE, har meddelt os telefonisk at valuarudvalget p.t. overvejer, at indskrive i DE s vejledning at den kontante handelsværdi skal dokumenteres med reference til hvad tilsvarende ejendomme handles eller udbydes til.

19 27. Den generelle prisudvikling for boligudlejningsejendomme. 19 Prisstigningerne ventedes ifølge cheføkonom Steen Bocian Danske Bank, ifølge avisartikel i Berlingske d. 16. august 2006, at nå en historisk rekord i 2006 med en værdistigning på 21,6 % i forhold til Samlet for hele 2006 blev der i Danmark realiseret prisstigninger på boligmarkedet på 19 %. I første kvartal 2007 er der for første gang i 15 år set faldende priser i København på ejerlejligheder. Hvad angår boligudlejningsejendomme, der er investeringsejendomme, er der professionelle folk i branchen der uden henvisning til dokumentation i aktuelle handler har udtalt sig både om faldende og stigende priser. Som eksempel på hvor diffust markedet er, så udtalte Claus Hald partner i Home Erhverv torsdag d i Børsen, at sælgerne måtte sætte priserne % ned for, at udbuddet var realistisk. Samme firma Home Erhverv havde dog samtidigt en ringe vedligeholdt ejendom i Sjællandsgade til salg for kr. 27 mio., uanset at samme ejendom blev handlet sidste gang d til en pris af kr Dette svarer til en stigning på 20 % efter 1½ års ejerskab, udbudt af en ejendomsmægler, der hævdede at priserne skulle reguleres % ned. De faktiske salg viser imidlertid en anden tendens, nemlig at priserne på boligudlejningsejendomme i perioden indtil 2007 har været svagt stigende, og i perioden 2007 til 2008 svagt faldende. Over hele perioden har der været en svag stigende tendens. Hverken stigning eller fald kan betragtes som signifikant, så konklusionen må være, at prisen pr. m 2 i boligudlejningsejendomme ikke har ændret sig væsentligt i perioden 2005 til Vores beregning er foretaget på baggrund af en række handler ca. 65 i perioden Vores materiale indeholder alene to handler i 2008, hvilket skyldes at handelspriserne først offentliggøres i forbindelse med tinglysning af skøder, hvilket kan ligge adskillelige måneder efter handlen er afsluttet. Udvikling i priser pr. m 2 i perioden Boligudlejningsejendomme i København og Frederiksberg: m2 boligareal -pris Afsluttede handler Trendlinie

20 28. Afkastprocenten Yield er hel igennem tilfældig. 20 Vi har hos Wismann Property Consult A/S analyseret 64 af vore kollegers udbudte boligudlejningsejendomme. Afkastprocenterne varierer fra 6,00% yield 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Generelt kan det udledes af vore analyser, at ejendomme med en meget lav omkostningsbestemt husleje, som det typisk er tilfældet for andelsboligforeningers ejendomme, der er der en meget lav afkastprocent helt ned til 0,39 %. Derfor er det helt meningsløst, når seniorkonsulent Jørgen Møller DE s sekretariat i en kommentar til vores tilrettede rapport anfører, at når vi anlægger et andet skøn for forbedringsomkostninger, der medfører en lavere omkostningsbestemt leje, og Hr. Jørgen Møller er enig i denne budget beregnings ændring, da mener Hr. Jørgen Møller, at det er manipulation, at vi samtidigt ændrer ved afkastprocenten. Nå lejen er lav f.eks. kr. 555/m 2, så har ejeren af ejendommen et større lejestigningspotentiale end hvis lejen er høj f.eks. kr. 700/m 2. Derfor vil investor acceptere et lavere startafkast ved en lav leje end ved en høj leje. Derimod for ejendomme med meget erhverv eller helt nyopførte boligejendomme kan afkastprocenten komme helt op på 4-5 %. Der er dog ingen tommefingerregler udover at ejendommene i reglen i 2008 værdiansættes til ud fra en m 2 -pris, der ligger på % af m 2 -prisen for tilsvarende ejerboliger i området. Hvad afkastprocenten så bliver, er helt irrelevant, da køberen typisk er lejerne, der stifter en ny andelsboligforening. I 2006 blev efter vore oplysninger ca. 75 % af alle de 33 ejendomme som JØP solgte omdannet til nye andelsboligforeninger.