Virksomheders lokaliseringskrav

Transkript

1 December 1999 RAPPORT Virksomheders lokaliseringskrav Ejendomsmarkedets generelle udvikling Beskrivelse af erhvervsområder i København, Odense, Vejle, Esbjerg og Aalborg Analyse af virksomheders efterspørgsel og krav til placering sammenholdt med faktiske placering Beskrivelse af hvilke krav der typisk fravælges og hvorfor To virksomhedscases Fremtidige arealbehov Sadolin & Albæk A/S Nikolaj Plads 26, DK-1067 København K Tel: Fax: sa@sa-oncor.dk Web:

2 1 Indholdsfortegnelse: 1 INDLEDNING TEMA METODE SADOLIN & ALBÆK UDVIKLINGEN I EJENDOMSMARKEDET STORKØBENHAVN Kontor København København CBD Decentrale København samt Storkøbenhavn Industri København Detailhandel København ODENSE VEJLE ESBJERG AALBORG VIRKSOMHEDERS EFTERSPØRGSEL OG PLACERING INDDELING OG DEFINITION AF KRAV Økonomi Område Ejendomskrav Rammebetingelser/tilgængelighed Andet ANALYSEMETODE RESULTATER AF ANALYSEN Storkøbenhavn Kontor København Industri København Typiske kompromis og krav, der fravælges Opgørelse af registreret arealomsætning Odense, Vejle, Esbjerg og Aalborg OMKOSTNINGER VED FLYTNING AF VIRKSOMHED... 39

3 2 4.5 TO CASES Case 1 Mercedes-Benz Danmark A/S Case 2 Capilex A/S KONKLUSION FREMTIDIGE AREALBEHOV VIGTIGSTE POINTER FREMTIDIGE AREALBEHOV BILAG 1 BESKRIVELSE KONTOROMRÅDER KØBENHAVN CBD BILAG 2 BESKRIVELSE KONTOROMRÅDER DECENTRALE KØBENHAVN SAMT STORKØBENHAVN BILAG 3 BESKRIVELSE INDUSTRIOMRÅDER STORKØBENHAVN BILAG 4 BESKRIVELSE BUTIKSOMRÅDER STORKØBENHAVN BILAG 5 BESKRIVELSE OMRÅDER ODENSE BILAG 6 BESKRIVELSE OMRÅDER VEJLE BILAG 7 BESKRIVELSE OMRÅDER ESBJERG BILAG 8 BESKRIVELSE OMRÅDER AALBORG BILAG 9 OPGØRELSE AF KRAV... 61

4 3 1 Indledning Af professor dr. merc. Peter Maskell, Erhvervs- og Bypolitisk Udvalg, Højbro Plads 4, 1200 København K, er vi blevet anmodet om at udarbejde denne rapport om virksomheders lokaliseringskrav. 1.1 Tema Nærværende rapport omfatter en beskrivelse, analyse og vurdering af: Ejendomsmarkedets generelle udvikling Erhvervsområder i København, Odense, Vejle, Esbjerg og Aalborg Virksomheders efterspørgsel og krav til placering sammenholdt med faktiske placering Hvilke krav, der typisk fravælges og hvorfor To virksomhedscases Fremtidige arealbehov 1.2 Metode Analysearbejdet er hovedsageligt baseret på Sadolin & Albæks markedsanalyser, kendskab til markedet samt registreringer af virksomheders efterspørgsel og krav i forbindelse med lokalisering. I forbindelse med virksomheders henvendelser til Sadolin & Albæk ved nylokaliseringer har Sadolin & Albæk registreret de forskellige lokaliseringskrav. Disse registreringer er efterfølgende standardiseret, så de kan benyttes statistisk og i analysesammenhæng. Samtidigt er registreret lokaliseringskrav i sager, hvor Sadolin & Albæk ikke direkte har været involveret i løsningen, men har kendskab til sagen gennem de almindelige markedskontakter. Derudover er der benyttet datamateriale fra Miljø- og Energiministeriets Landsplanafdeling.

5 4 2 Sadolin & Albæk Sadolin & Albæk blev etableret for 35 år siden. Primært beskæftiger Sadolin & Albæk sig med erhvervsejendomme i Storkøbenhavn. Derudover beskæftiger Sadolin & Albæk sig med erhvervsejendomme i den resterende del af Danmark samt internationalt. På det skandinaviske plan har Sadolin & Albæk indgået en formaliseret samarbejdsaftale med DnB Næringsmegling AS (100% ejet datterselskab af Den Norske Bank), Norge, og NewSec AB, der er Sveriges største mæglervirksomhed. På det øvrige internationale marked er Sadolin & Albæk medlem af ONCOR International, som er en organisation bestående af højt professionelle virksomheder inden for formidling og rådgivning af erhvervsejendomme. Gennem ONCOR International er Sadolin & Albæk repræsenteret i hele verden, dog med størst vægt i Europa, USA, Canada og Asien. Både nationalt og internationalt har Sadolin & Albæk specialiseret sig i rådgivning, vurdering, formidling og udlejning af større ejendomme og ejendomskomplekser, herunder: 1. Lokaliseringsstrategier 2. Fremfinding af lejemål tilpasset lejernes behov, herunder identifikation af domicilejendomme og grunde 3. Forhandlinger med ejere, developere og myndigheder vedrørende domicilbyggerier 4. Projektfinansiering 5. Formidling af erhvervs- og investeringsejendomme, såsom kontorejendomme, butikscentre, større industri- og boligudlejningsejendomme samt hoteller 6. Investeringsstrategisk rådgivning og porteføljeanalyser 7. Vurderingsopgaver for danske og udenlandske klienter 8. Rådgivning vedrørende projekt- og byudvikling, herunder konvertering af ældre industri- og havnearealer til ny anvendelse 9. Analyser af ejendomsmarkedet.

6 5 I takt med markedets generelle udvikling både struktur- og konjunkturmæssigt har der været en ændring i Sadolin & Albæks kundekontakter. De sidste 20 års udvikling i kundekontakterne, deres valg af placering i Storkøbenhavn, relateret til den konjunkturmæssige udvikling er illustreret i nedenstående figur. Figur 2.1 Tidslinie over virksomhedstyper og placering 1. Generation IT-virksomheder Lyngby Domiciler Eks. UNILEVER og Ford Glostrup High-tech virksomheder Finanssektoren København City og Ballerup Revisionsselskaber København Broerne Domiciler Eks. ØK og Nestle Frihanven Sydhavnen Allerød, Birkerød og Lyngby Ballerup Finanssektoren IT-virksomheder Birkerød Advokater Rådhuspladsen Frederiksstaden Nordhavnen Offentlige København Broerne Kokkedal Hørsholm Staten (styrelser) København Broerne Prisudviklingen for erhvervsejendomme Kilde: Sadolin & Albæk Som det ses, har udviklingen i kundemassen og deres lokalisering naturligvis fulgt den generelle strukturelle udvikling i Storkøbenhavn.

7 6 3 Udviklingen i ejendomsmarkedet De traditionelle erhvervsområder for Storkøbenhavn, Odense, Vejle, Esbjerg og Aalborg vil kort blive præsenteret med kort og tabel for områdeinddeling samt tilhørende lejeniveau. Beskrivelse af de enkelte områder fremgår af bilag 1-8. Der er dog lagt mest vægt på Storkøbenhavn. Indledningsvist ses på den generelle prisudvikling for erhvervsejendomme og de kortsigtede forventninger til prisudviklingen. Sadolin & Albæks prisindeks for erhvervsejendomme viser, at ejendomspriserne er steget siden bunden af markedet i 1994 (der var dog en stagnation i markedet i første halvår 1996). Selv om priserne på erhvervsejendomme fortsat er ganske langt under den hidtidige top i 1989, tyder en del på, at markedet er ved at nå næste top. Det bekræftes af en prognose Sadolin & Albæk udarbejdede i juni Figur 3.1 Prisudvikling og prognose Pct S A Prisindeks S A Prognosemodel År Kilde: Sadolin & Albæk Prognosen, der er baseret på skøn for den danske økonomi foretaget i maj 1999, synes dog med baggrund i nuværende registreringer at vise en prisstigning, der er i underkanten af den faktiske for Ud fra nuværende registreringer forventes en prisstigning på 3-4%. Det

8 7 skyldes, dels, at pinsepakken ikke så hurtigt, som forventet i maj 1999, lagde en dæmper på den generelle økonomiske udvikling, og dels at regionsdannelse (Øresundsregionen) er begyndt at slå igennem på det storkøbenhavnske erhvervsejendomsmarked. Et eksempel på regiondannelsen er bl.a., at det svenske ejendomsselskab Diligentia har foretaget større opkøb på det danske marked, samt at Ejendomsselskabet Norden har påbegyndt opkøb af boligejendomme i Malmø. 3.1 Storkøbenhavn For Storkøbenhavn vil de traditionelle kontorområder blive beskrevet på to niveauer: 1. København CBD (central business district) 2. Decentrale København samt Storkøbenhavn Derudover vil der være en beskrivelse af de traditionelle industri- og butiksområder Kontor København Som det fremgår af figur 3.1.1, er der fra 1997 et stort fald i nettooptaget af kontor. Det skyldes ikke en faldende efterspørgsel, men manglende udbud af ledige kontorlokaler. Jf. figur er ledighedsgraden den laveste i lang tid. Et stort antal kontorlejere har derfor ikke mulighed for at finde egnede ledige lokaler i det nuværende marked. Det har medført en væsentlig stigning i forhånds-lejeaftaler i forbindelse med byggeprojekter. Det høje aktivitetsniveau på kontorudlejningsmarkedet fra 1997 til nu (se figur 3.1.3) har i betydeligt omfang været drevet af en kraftig efterspørgsel fra virksomheder inden for informationsteknologi og telekommunikation. Disse brancher har i perioden således stået for næsten 40% af den samlede absorption af nyt kontorbyggeri. Aktuelt registreres den største efterspørgselssituation dog inden for de mere traditionelle kontorsegmenter, herunder den finansielle sektor

9 8 (med næsten 65%) samt de liberale erhverv (advokat- og revisionsvirksomheder, arkitekter, rådgivende ingeniørfirmaer mv.). Hertil kommer organisationer, herunder det offentlige samt gruppen andet, der bl.a. dækker over hovedkontor-funktioner for produktions-, handelsog servicevirksomheder. Figur Figur Nettooptag og nybygget kontor m 2 Ledighedsgrad kontor Nettooptag Nybygget 6% 5% 4% 3% % % 0 0% Kilde: Landsplanafdelingens database Konbyg og Konled Kilde: Sadolin & Albæk Figur Figur Branchefordelt efterspørgsel Lejepriser 1. klasse kontor kr/m 2 50% 40% Kontrahering (nybyggeri) Aktive forespørgsler % % 10% 0% Finans/ Liberale erhverv IT/Telekommunikation Organisationer mv. Medicinal Andet Kilde: Sadolin & Albæk Kilde: Sadolin & Albæk Jf. Figur er der samtidigt et stigende lejeniveau for specielt 1. klasses kontor. Lejeniveauet for de bedste kontorlejemål ligger på ca. kr pr. m 2 plus omkostninger. Byggeprojekternes forhåndsindgåede lejeaftaler lægger dog en begrænsning på udviklingen i lejeniveauet, idet lejeaftalerne fastholder et lejeniveau, der i et vist omfang er i overensstemmelse med byggeomkostningerne. Lejen på eksisterende kontorlejemål er dog stabiliseret på et lavere niveau end for nybyggeri. Det er således kun nye 1. klasses up to date og fleksible lejemål, der ligger på ca. kr pr. m 2. Lejeniveauet for København CBD, decentrale København samt Storkøbenhavn bliver der.

10 København CBD Som det fremgår af nedenstående kort, er København CBD inddelt i flere kontorområder. København CBD har ca m 2 kontor og en ledighedsgrad på 2%, hvilket svarer til fuldt udlejet. Beskrivelse af områder se bilag 1.

11 10 Tabel 3.1 Lejeniveau København CBD Lejeniveau Top lejeniveau Gennemsnitligt lejeniveau (inklusive skat og forsikring (kr./m 2 ) (kr./m 2 ) eksklusive driftsomkostninger) (1) Christiansborg N/A N/A (2) Strøgområdet (3) Bankdistriktet (4) Frederiksstaden (5) Rosenborgområdet (6) Rådhus- og Hovedbanegårdsområdet (7) Havnearealerne Kilde: Sadolin & Albæk Decentrale København samt Storkøbenhavn Af Københavns samlede kontorareal på ca m 2 kontor er mere end 70% lokaliseret uden for København CBD. Ledighedsgraden er ca. på 3%. Det er dog praktisk talt umuligt at finde større ledige kontorer. Lejeniveau 1999 og placering for de væsentligste kontorområder er vist nedenfor. (Beskrivelse af områder se bilag 2) Tabel 3.2 Lejeniveau Decentrale København samt Storkøbenhavn Lejeniveau Top lejeniveau Gennemsnitligt lejeniveau (inklusive skat og forsikring (kr./m 2 ) (kr./m 2 ) eksklusive driftsomkostninger) (1) Østerbro (2) Nørrebro/Frederiksberg (3) Lyngby/Hellerup (4) Den nordlige akse (5) Birkerød/Allerød (6) Herlev/Ballerup (7) Den vestlige akse (8) Valby (9) Sydhavnen (10) Amager/Ørestad Kilde: Sadolin & Albæk

12 !"!" Industri København Der er ca m 2 industri- og lageretagemeter i Storkøbenhavn. Ledighedsgraden er nede på 1,5%. Til trods for lav ledighedsgrad er lejeniveauet forblevet stabilt. Det skyldes, at efterspørgslen efter specielt store enheder bliver mødt med nybyggeri. Beskrivelse af områderne fremgår af bilag 3.

13 12 Tabel 3.3 Lejeniveau industri- og lagerejendomme Lejeniveau Top lejeniveau Gennemsnitligt lejeniveau (inklusive skat og forsikring (kr./m 2 ) (kr./m 2 ) eksklusive driftsomkostninger) (1) Birkerød/Allerød/Hillerød (2) Ballerup/Måløv (3) Brøndby/Glostrup/Herlev (4) Den sydlige akse (5) Sydhavnen Kilde: Sadolin & Albæk !"!" Detailhandel København Til trods for at væksten i det private forbrug er aftagende, har der været et stigende lejeniveau for butikker. Det skyldes hovedsageligt de lovgivningsmæssige restriktioner mht. nybygning af større butiksenheder. Beskrivelse af områderne fremgår af bilag 4.

14 13 Tabel 3.4 Lejeniveau butikker Lejeniveau Top lejeniveau Gennemsnitligt lejeniveau (inklusive skat og forsikring (kr./m 2 ) (kr./m 2 ) eksklusive driftsomkostninger) (1a) København bedste indkøbsgader (bedst (1b) København bedste indkøbsgader (øvrig (2) Provinsen bedste indkøbsgader (3a) Regionale shopping centre (3b) Lokale shopping centre (4) Retail outlets Kilde: Sadolin & Albæk 3.2 Odense Erhvervsejendomsmarkedet har en for en større provinsby typisk struktur, med det primære kontorområde i city, ældre industriområder ved havnen samt nye områder for industri og lager langs motorvejen syd for byen. Selv om der ved havneområderne ses begyndende tegn på, at de traditionelle industrivirksomheder i havneområder flytter ud, er en væsentlig omdannelse af havneområderne til nye formål (beboelse, serviceerhverv mv.) endnu ikke registreret. Ikke mindst åbningen af Storebæltsbroen har styrket Odenses position som en central beliggenhed for distributionsvirksomheder, især langs motorvejen. Beskrivelse af områder fremgår af bilag 5. Tabel 3.5 Lejeniveau Odense Lejeniveau Top lejeniveau Gennemsnitligt lejeniveau (inklusive skat og forsikring (kr./m 2 ) (kr./m 2 ) eksklusive driftsomkostninger) Kontor Industri Butik primær beliggenhed Butik sekundær beliggenhed Kilde: Sadolin & Albæk

15 14 Kontor Industri!" Odense 3.3 Vejle Erhvervsejendomsmarkedet i Vejle er, som resten af Trekantsområdet (Vejle, Kolding og Fredericia), som væsentligst baseret på fremstillingsvirksomhed og distribution. Trekantsområdet betragtes oftest som ét område. Trekantsområdet vurderes at have m 2 industri og m 2 kontor. Den gennemsnitlige ledighedsgrad for kontor vurderes at være 2-3%. Kolding og Fredericia vil dog ikke specifikt blive behandlet her, men væsentlige kontor- og industriområder illustreres på kortet nedenfor. Alle tre byer er kendetegnet ved at have centrum, bestående af ejen-

16 15 domme indeholdende både butik, kontor og bolig. Beskrivelse af områderne fremgår af bilag 6. Kontor Industri Vejle

17 16 Tabel 3.6 Lejeniveau Vejle Lejeniveau Top lejeniveau Gennemsnitligt lejeniveau (inklusive skat og forsikring (kr./m 2 ) (kr./m 2 ) eksklusive driftsomkostninger) Kontor Industri Butik primær beliggenhed Butik sekundær beliggenhed Kilde: Sadolin & Albæk 3.4 Esbjerg Erhvervsejendomsmarkedet i Esbjerg er stærkt knyttet til byens dominerende erhverv, fiskeri, søtransport og off-shore relateret industri. Som i andre provinsbyer er kontormarkedet koncentreret i centrum, hvor der, som følge af byens unge alder, indtil nu har været plads til kontornybyggeri også i større enheder. Industrimarkedet er naturligt nok ganske stærkt koncentreret ved havneområderne, men har også bredt sig langs den østlige indfaldsvej til byen. Beskrivelse af område se bilag 7. Tabel 3.7 Lejeniveau Esbjerg Lejeniveau Top lejeniveau Gennemsnitligt lejeniveau (inklusive skat og forsikring (kr./m 2 ) (kr./m 2 ) eksklusive driftsomkostninger) Kontor Industri Butik primær beliggenhed Butik sekundær beliggenhed Kilde: Sadolin & Albæk

18 17 Kontor Industri Esbjerg!" 3.5 Aalborg Erhvervsejendomsmarkedet i Aalborg bærer præg af byens traditionelt stærke industrielle forankring. Meget betydelige industrier er beliggende langs fjorden i den østlige del af byens centrum, og dette industriområde er naturligt ekspanderet mod øst og syd langs motorvejen. Herudover er der i Nørresundby tillige store industriområder, også præget af de traditionelle producerende industrier. I de senere år er områdets position inden for de højteknologiske industrier styrket markant, ikke mindst i forbindelse med etableringen af

19 18 Nordjyllands Videnpark og ekspansionen af Aalborg Universitet. Beskrivelse af områder se bilag 8. Kontor Industri!" Aalborg Tabel 3.8 Lejeniveau Aalborg Lejeniveau Top lejeniveau Gennemsnitligt lejeniveau (inklusive skat og forsikring (kr./m 2 ) (kr./m 2 ) eksklusive driftsomkostninger) Kontor Industri Butik primær beliggenhed Butik sekundær beliggenhed Kilde: Sadolin & Albæk

20 19 4 Virksomheders efterspørgsel og placering Virksomheders efterspørgsel efter erhvervslejemål og faktiske placering analyseres ud fra Sadolin & Albæks registreringer og erfaring med virksomheders krav i forbindelse med nye lokaliseringer. For Storkøbenhavn har Sadolin & Albæk fra 1990 og frem til i dag registreringer af virksomheders krav til lokalisering og faktiske placering. Disse kombineret med vor erfaring i markedet er benyttet til at foretage en standardiseret opgørelse og analyse af ønskede krav kontra opfyldte og fravalgte krav i forhold til faktiske placering. For perioden er der registreret virksomhedsspecifikke lokaliseringer, svarende til ca. 1,3 mio. m 2. En tilsvarende standardiseret opgørelse på baggrund af faktiske registreringer er ikke mulig at foretage for Odense, Vejle, Esbjerg og Aalborg. Det skyldes, at disse markeder har en størrelse, hvor der ikke er tilstrækkeligt med virksomhedslokaliseringer til en standardiseret opgørelse. Enkelte observationer vil have så stor vægt, at de vil medvirke til et forkert statistisk billede. Der er i stedet lavet en beskrivelse på baggrund af vore erfaringer og kendskab til disse markeder. 4.1 Inddeling og definition af krav Analysen er baseret på en opgørelse af tidspunkt, areal og virksomheders krav i forbindelse med lokalisering. Tidspunktet er en kombination af tidspunkt for faktisk placering og tidspunkt for kontraktindgåelse. Oftest er disse tidspunkter sammenfaldende, men i forbindelse med nybygning indgås kontrakten typisk et par år før selve placeringen. Ved nybygning er betingelserne/kravene for placeringen givet ved kontraktindgåelsen. Tidspunktet er registreret som år. Areal er en registrering af faktisk kontraherede areal for virksomheder med over m 2. Arealet afrundet til nærmeste 500 m 2. Samt et

21 20 samlet vægtet vurderet areal for virksomheder under m 2. Det vurderede areal for virksomheder under m 2 har en vægt på ca. 26% af det samlede areal. Virksomhedernes krav er undersøgt separat for følgende branche inddeling. Industri: 1. High-tech 2. Traditionel produktion 3. Distribution Kontor: 1. Liberale erhverv 2. High-tech 3. Offentlige og organisationer 4. Finansielle sektor 5. Traditionelle virksomheder (industri/handel) For hovedkravene er der samtidig foretaget en generel vurdering for butikker og hoteller. Kravene er inddelt i fem hovedkrav: 1. Økonomi 2. Område 3. Ejendomskrav 4. Rammebetingelser/tilgængelighed 5. Andet For hvert hovedkrav er der flere underkrav. Bortset fra områdeinddelingen for kontor og industri er typer af krav til lokalisering de samme.

22 Økonomi Økonomi er en registrering af, hvorvidt et bestemt økonomisk lejeniveau har været et væsentligt krav for virksomhedens valg af placering. Der er inddelt i tre lejeniveauer: 1. Dyrt 2. Middel 3. Billigt Med hensyn til virksomheders ønskede krav er der - ikke overraskende - ingen virksomheder, der har givet udtryk for, at de ønsker et dyrt lejeniveau, hvorfor dette er en teoretisk betragtning Område For Storkøbenhavn er der for industri og kontor foretaget en detaljeret områdeinddeling. Der er defineret følgende områder: Kontor København 1. København CBD a. Christiansborg b. Strøgområdet c. Bankdistriktet d. Frederiksstaden e. Rosenborgområdet f. Rådhus- og Hovedbanegårdsområdet g. Havnearealerne 2. Østerbro 3. Nørrebro/Frederiksberg 4. Lyngby/Hellerup 5. Den nordlige akse 6. Birkerød/Allerød 7. Herlev/Ballerup 8. Den vestlige akse 9. Valby 10. Sydhavnen 11. Amager/Ørestad

23 22 Industri København: 1. Birkerød/Allerød/Hillerød 2. Ballerup/Måløv 3. Brøndby/Glostrup/Herlev 4. Den sydlige akse 5. Sydhavnen Ejendomskrav De ejendomsmæssige krav karakteriserer virksomheders specifikke krav til ejendommen. Kravene kan opdeles i følgende underkrav: 1. Fleksibilitet, anvendelse Ved fleksibilitet forstås ejendomme, hvor indretningen nemt kan ændres. I ældre ejendomme er samtlige vægge typisk bærende. Nye og mere fleksible ejendomme har typisk en bærende kerne og bærende ydervægge. Øvrige vægge kan derfor ændres og opstilles efter virksomhedens behov. Det muliggør samtidig en mere forskelligartet anvendelse af ejendommen. 2. Arealeffektivitet I traditionelle kontorejendomme er der typisk et arealforbrug på m 2 pr. medarbejder. I dagens marked forventes arealeffektive ejendomme at have et arealforbrug på ikke over 20 m 2 og til tider ned til 15 m 2 pr. medarbejder. (Der er her tale om bruttoetagemeter, dvs. inklusive reception, mødelokaler og andre fælleslokaler). For ejendomme til distribution ligger arealeffektiviteten dels i ejendomme med frit spænd (hal uden søjler) og dels i højden på ejendommene. I dagens marked anses 8 meters frihøjde under drager som tilstrækkelig og moderne. Internationale brugere stiller i stigende grad krav til en frihøjde på meter. 3. Tekniske installationer Krav til tekniske specifikationer, såsom aircondition/fuld ventilation, intelligente elevatorer, PDS-kabling, CTS-system og adgangskontrolsystem eller mere produktionsspecifikke og/eller sikker-

24 23 hedsmæssige tekniske installationer. 4. Klasse A ejendomme Nye og moderne ejendomme med flytbare vægge samt med tekniske specifikationer, som aircondition/fuld ventilation, intelligente elevatorer, PDS-kabling, CTS-system og adgangskontrolsystem. Ejendommene skal være placeret i et af de bedste erhvervskvarterer. 5. Klasse B ejendomme Gode funktionelle ejendomme med god udnyttelse af areal. Derudover almindelig standard for tekniske installationer. Ejendommene vil typisk være placeret i de næstbedste erhvervsområder. 6. Klasse C ejendomme Typisk mindre umoderne ejendomme uden krav til tekniske installationer. Typisk placering uden for traditionelle erhvervsområder. 7. Prestige En ejendoms prestigeværdi afhænger af, om ejendommen ligger på en fin adresse og af ejendommens arkitektoniske kvalitet. 8. Natur/grønne omgivelser 9. Visibilitet Ejendomme er med til at give virksomheden en bred synlighed og reklameeffekt. 10. Domicil/identitet En ejendom, der har en karakter, der understreger virksomhedens identitet. F.eks. high-tech virksomheder, der ønsker moderne ejendomme i glas og stål. Ejendommen skal være med til at understrege virksomhedens corporate image. 11. Ekspansionsmuligheder Krav til at kunne udvide ejendommens etageareal med min. 20%.

25 Parkeringspladser Typiske krav fra virksomheder er 1 parkeringsplads pr. 50 m 2 etageareal. Enkelte krav er overlappende, specielt kategoriseringen i klasse A, B og C ejendomme, der indeholder område, tekniske installationer mm. Disse er medtaget til trods for sammenfaldet i krav. Det skyldes, at internationale virksomheder ofte benytter denne kategorisering Rammebetingelser/tilgængelighed Rammebetingelserne er både direkte og indirekte bestemmende for virksomhedernes valg af placering. En for virksomheden optimal tilgængelighed til væsentlige rammebetingelser er afgørende for virksomhedens konkurrenceevne. Krav til rammebetingelser/tilgængelighed er opdelt i tilgængelighed til følgende underkrav: 1. Motorvej 2. City 3. Lufthavn 4. Telenet 5. Kunder 6. Nuværende medarbejdere 7. Rekrutteringsgrundlag medarbejdere 8. Uddannelses- og forskningsinstitutioner 9. Klyngedannelse/viden 10. Offentlig transport 11. Privat befordring 12. Havn/jernbane Andet Andet er en opsamling af krav, som ikke naturligt hører under de øvrige hovedkrav. Der er registreret følgende tre krav.

26 25 1. Indflytningstidspunkt 2. Udvidelse af eksisterende areal 3. Øvrigt Ved øvrigt forstås krav, der er så specifikke, at de typisk kun forekommer for den specifikke virksomhed. 4.2 Analysemetode Virksomhedens prioritering af de enkelte krav sammenholdes med, det virksomhederne rent faktisk fik ved valget af en given placering. Analysen af Storkøbenhavn er baseret på to typer data. Specifikke registreringer af krav samt placering for virksomheder over m 2 og en brancheopdelt vurderet registrering for virksomheder under m 2. Kravene er først vægtet for hver virksomhed, herefter er virksomhederne vægtet sammen efter arealets størrelse. Den vurderede registrering for virksomheder under m 2 er for hver branche vægtet sammen med de faktiske virksomhedsregistreringer ud fra deres vurderede andel af markedet. Analysen af Odense, Vejle, Esbjerg og Aalborg er baseret på en generel vurdering af byerne. 4.3 Resultater af analysen Sadolin & Albæk har ved de gennemførte analyser kunnet konstatere, at de ønsker og krav til lokaliseringer, som virksomhederne stiller, i det væsentligste opfyldes ved den faktiske lokalisering Storkøbenhavn Virksomhedernes prioritering af hovedkravene ved lokalisering er præsenteret i nedenstående. Detaljeret opgørelse af underkravene fremgår af bilag 9.

27 26 Tabel 4.1 Virksomheders prioritering ved lokalisering Økonomi Område Ejendomsskrav Rammebetingelser / tilgængelighed Industri 14,8 20,0 26,7 32,2 6,3 High tech 15,4 22,0 28,2 24,9 9,5 Traditionel prod 26,3 22,8 20,0 31,0 0,0 Distribution 9,0 16,9 28,3 39,6 6,2 Kontor 12,3 18,8 30,1 36,2 2,6 Liberale erhverv 14,3 20,4 34,4 29,2 1,7 High tech 5,1 18,6 25,6 49,8 1,0 Offentlige/organisationer 19,3 25,0 18,6 36,0 1,2 Finansielle sektor 8,2 16,6 36,8 31,9 6,4 Traditionelle virksomheder (Industri/handel) 16,9 13,0 36,7 30,3 3,1 Butik 20,0 0,0 40,0 40,0 0,0 Hotel 40,0 0,0 30,0 30,0 0,0 Kilde: Sadolin & Albæk Andet For kontor og industri ses generelt samme billede. Rammebetingelser/ tilgængelighed er højst prioriteret. Dette efterfulgt af ejendomskrav, område, økonomi og andet. Som det fremgår af de følgende afsnit er billedet mere varieret, når der ses på de enkelte delbrancher Kontor København Figur 4.1 Kontorvirksomheders prioritering ved lokalisering Pct. 60,0 Liberale erhverv High tech 50,0 40,0 Offentlige/organisationer Finansielle sektor Traditionelle virksomheder (Industri/handel) 30,0 20,0 10,0 0,0 Økonomi Område Ejendomsskrav Rammebetingelser / tilgængelighed Andet Kilde: Sadolin & Albæk

28 27 Tabel 4.2 Top 20 prioritering for kontorvirksomheder, pct. Kontor Liberale erhverv High-tech Offentlige / organisationer Finansielle sektor Traditionelle virksomheder (industri/handel) 1 Nærhed til city 13,8 Privat befordring 11,9 Nærhed til city 29,7 CBD 14,4 Nuv. medarbejderstab 9,6 2 CBD 10,4 Nuv. medarbejderstab 9,8 CBD 23,1 Nærhed til city 12,8 Middel 8,8 3 Billigt 9,5 Rekrutteringsgrundlag, medarbejdere 7,2 Middel 16,9 Privat befordring 11,4 Privat befordring 8,2 4 Prestige 8,8 Parkeringspladser 7,1 Prestige 11,5 Domicil/identitet 8,9 Billigt 8,1 5 Parkeringspladser 7,3 Lufthavn 6,1 (6) Rådhus- og Hovedbanegårdsområdet 7,5 Parkeringspladser 8,8 Prestige 6,6 6 Nuv. medarbejderstab 6,1 Nærhed til city 4,8 (3) Bankdistriktet 4,8 Billigt 8,2 Parkeringspladser 6,4 7 Fleksibilitet, anvendelse 5,2 Klyngedannelse/viden 3,8 Offentlig transport 4,6 Prestige 7,3 Domicil/identitet 5,2 8 Middel 4,8 Sydhavnen 3,6 (7) Havnearealerne 3,8 Udvidelse af eksisterende 6,1 Arealeffektivitet 4,2 9 Lyngby/Hellerup 4,0 Fleksibilitet, anvendelse 3,5 (4) Frederiksstaden 3,5 Nuv. medarbejderstab 4,0 Natur/grønne omgivelser 4,1 (6) Rådhus- og 10 Hovedbanegårdsområdet 11 Rekrutteringsgrundlag, medarbejdere 3,5 Herlev/Ballerup 3,5 (5) Rosenborgområdet 3,5 Tekniske installationer 3,5 Tekniske installationer 3,5 3,3 Domicil/identitet 3,1 Billigt 2,4 Fleksibilitet, anvendelse 3,3 Fleksibilitet, anvendelse 3,3 12 Ekspansionsmuligheder 3,2 CBD 3,0 Domicil/identitet 2,1 (3) Bankdistriktet 3,2 Lufthavn 3,3 13 Kunder 2,9 Natur/grønne omgivelser 2,9 (7) Havnearealerne 2,8 Udvidelse af eksisterende 3,1 14 Arealeffektivitet 2,7 Tekniske installationer 2,7 Offentlig transport 2,7 Motorvej 2,9 15 Klasse A 2,7 Billigt 2,6 (6) Rådhus- og Hovedbanegårdsområdet 2,5 Lyngby/Hellerup 2,8 16 Motorvej 2,5 Motorvej 2,6 Visibilitet 2,1 Den vestlige akse 2,5 17 Østerbro 2,5 Offentlig transport 2,6 (4) Frederiksstaden 2,1 Visibilitet 2,4 18 (5) Rosenborgområdet 2,1 Birkerød/Allerød 2,6 (5) Rosenborgområdet 1,9 Birkerød/Allerød 2,1 19 Domicil/identitet 2,0 Lyngby/Hellerup 2,5 (2) Strøgområdet 1,9 Kunder 2,0 20 Birkerød/Allerød 1,9 Middel 2,4 Ekspansionsmuligheder 1,5 Nærhed til city 1,8 Note: Der er valgt kun at præsentere krav med en vægt på ca. 2% og derover. CBD står i kursiv, da CBD er en sum af de enkelte områder i CBD. Kilde: Sadolin & Albæk Kontor liberale erhverv Væsentligst for liberale erhverv er kravene til ejendommen. Liberale erhverv prioriterer og vælger derfor oftest en domicilejendom med en prestigebetonet placering. Derudover sættes der krav til, at ejendommen er fleksibel og arealeffektiv, dvs. typisk en klasse A ejendom. Ønsker som gode parkerings- og udvidelsesmuligheder sættes samtidig højt. Vigtige rammebetingelser for liberale erhverv er nærhed til city, nuværende og fremtidige muligheder for rekruttering af nye medarbejdere samt tilgængelighed til kunder og motorvejsnet.