Årsrapport Dan-Ejendomme Holding as. CVR-nr

Transkript

1 Årsrapport 2006 Dan-Ejendomme Holding as CVR-nr

2 2 Selskabsoplysninger Dan-Ejendomme Holding as Tuborg Boulevard Hellerup Telefon: Telefax: Hjemmeside: (engelsk) CVR-nr.: Stiftet: 1989 Hjemsted: Gentofte Kommune Bestyrelse Jens Otto Veile, direktør (formand) Jens Kjærsgaard, direktør (næstformand) Walther V. Paulsen, direktør Michael Nellemann Pedersen, direktør Ole Berg Rasmussen, adm. direktør Direktion Margit Birk Andersen, adm. direktør Henrik Dahl Jeppesen, direktør Revision Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Weidekampsgade København S Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes fredag den 13. april 2007, kl Indhold Ledelsesberetning 2 Selskabsoplysninger 3 Året i hovedtræk 3 oversigt 4 Idégrundlag og mål 5 Hoved og nøgletal 6 Beretning 10 Aktionærinformation 12 Regnskabsberetning 13 Påtegninger og årsregnskab 15 Resultatopgørelse 16 Balance 18 Egenkapitalopgørelse 20 Pengestrømsopgørelse 21 Oversigt over noter 22 Noter

3 Ledelsesberetning 3 Året i hovedtræk Drift Dan-Ejendomme Holding koncernen realiserede i 2006 en omsætningsfremgang på ca. 5% fra 240 mio. kr. i 2005 til 252 mio. kr. i Resultatet af den primære drift blev forbedret fra 30 mio. kr. i 2005 til 32 mio. kr. i Resultat af primær drift er på niveau med det forventede. Årets resultat før skat udgør 42 mio. kr. I 2005 udgjorde resultat før skat 68 mio. kr., hvoraf 35 mio. kr. hidrørte fra dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme udgør i ,8 mio. kr. Investeringer Investeringer i driftsmidler, it-udstyr og lejemålsforbedringer har været på niveau med de foregående år. Forventninger til 2007 For regnskabsåret 2007 forventer koncernen en omsætning på niveau med 2006 og et resultat af primær drift på mio. kr. Årets resultat før skat forventes at udgøre mio. kr. under forudsætning af en positiv værdiregulering af investeringsejendommene med 10 mio. kr. Finansiering Dan-Ejendomme Holding koncernen har i 2006 haft en positiv pengestrøm fra den primære drift. De likvide beholdninger udgør ultimo mio. kr. mod 15 mio. kr. ultimo oversigt Årsrapport 2006

4 4 Ledelsesberetning Idégrundlag og mål Idégrundlag ens idégrundlag er at tilbyde alle service- og rådgivningsopgaver, der er rettet mod forvaltning og drift, opførelse og ejerskab af fast ejendom. en er totalleverandør inden for fast ejendom. Vi tilbyder administration og drift af erhvervs- og boligejendomme samt butikscentre. Desuden tilbyder koncernen administration af andelsbolig- og ejerforeninger samt forretningsførelse og administration af almene boligforeninger, kollegier og ungdomsboliger. Hertil kommer bygherrerådgivning, byggeadministration, udlejning af erhvervslokaler, udlejning af boligbyggerier, investeringsrådgivning, energiledelse og anden rådgivning i forhold til fast ejendom. Mål ens langsigtede mål er formuleret i visionen: Vi stræber efter at blive den foretrukne leverandør inden for forvaltning og drift af ejendomme og boliger. Vi ønsker at skabe samarbejdsrelationer med kunder og kunders kunder baseret på dialog og åbenhed, hvor nøgleordene er kvalitet og service. Vores væsentligste succeskriterier er tilfredse kunder og medarbejdere. Strategi Det er koncernens strategi de kommende år: at fastholde og udbygge markedspositionen inden for ejendomsforvaltning af investeringsejendomme, private udlejningsejendomme, erhvervsejendomme og butikscentre. at øge markedsandelen inden for ejendomsadministration og forretningsføreraftaler med almene boligforeninger, kollegier og ungdomsboliger samt ældreboliger. at styrke markedspositionen inden for administration af andelsbolig- og ejerforeninger. Strategien forventes primært realiseret gennem en aktiv salgs- og markedsføringsindsats målrettet de forskellige markeder samt ved opkøb af porteføljer og virksomheder. Økonomiske målsætninger en har fastsat følgende økonomiske målsætninger: at sikre væksten i koncernen og øge egenkapitalforrentningen at stile mod en overskudsudlodning, der udgør 40 50% af det primære resultat efter beregnet skat. Det er målsætningen at opnå et afkast til aktionærerne, der kan matche markedsniveauet. Værdigrundlag ens værdigrundlag bygger på fem kerneværdier: Dygtig betyder, at vi bruger vores kompetencer og viden i alt, vi gør, sådan at vi sikrer de bedste løsninger og resultater. Det stiller krav om, at vi er gode til at samarbejde og dele vores viden med hinanden. Handlekraftig betyder, at vi tager aktivt ansvar for de opgaver, vi udfører. Det stiller krav om, at vi er proaktive og har det overskud, der gør, at vi også kan løse uforudsete udfordringer. Tilgængelig betyder, at vi er lette at komme i kontakt med, og at vi kommunikerer på en direkte og forståelig måde. Det stiller krav om, at vi åbent stiller viden og information til rådighed, og at vi er til stede, når der er brug for vores hjælp. Visionær betyder, at vi tænker i nye baner, ser tingene fra en ny side og stræber efter at gøre vores arbejde bedre hver dag. Det stiller krav om, at vi forstår vores kunder og markedet, behersker lovgivningen og ser muligheder blandt andet i ny teknologi. Værdiskabende betyder, at vi i vores daglige arbejde altid skaber øget værdi til kunden, beboeren, sagen eller projektet. Vi opfatter værdiskabelse bredt både som økonomisk, informativ eller social værdiskabelse. Det stiller krav om, at vi er dygtige købmænd og respekterer, at vores arbejde påvirker mennesker. Det er endvidere koncernens strategi at udbygge og styrke samarbejdet med kunderne gennem en målrettet produktudvikling og fokusering på kvalitet samt at søge nye samarbejdsformer. Det indgår ikke på nuværende tidspunkt i koncernens strategi at foretage investeringer i fast ejendom.

5 Ledelsesberetning 5 Hoved og nøgletal for koncernen mio. kr ) ) ) ) ) Hovedtal Nettoomsætning 251,5 239,7 237,3 215,2 137,4 Resultat af primær drift (EBIT) 31,6 30,1 28,9 19,6 15,6 Resultat af primær drift eksklusive af- og nedskrivninger på goodwill (EBITA) 31,6 30,1 28,9 20,0 15,6 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 7,8 35,4 3,1 6,1 7,4 Resultat af finansielle poster 0,9 2,2 0,6 6,6 8,9 Årets resultat 30,2 50,9 23,7 18,5 18,2 Investeret kapital inklusive goodwill 180,6 229,6 177,3 143,7 133,2 Investeret kapital eksklusive goodwill 170,8 221,7 169,4 139,2 133,2 Balancesum 443,2 315,7 264,3 246,8 225,7 Egenkapital 256,8 236,8 191,7 175,3 162,5 Hensatte forpligtelser ,6 7,8 Langfristede forpligtelser 139,1 43,3 34,7 14,4 16,2 Kortfristede forpligtelser 47,3 35,6 37,9 45,5 47,0 Pengestrøm fra driften 46,8 22,7 26,1 25,2 8,8 Pengestrøm til investering, netto -114,0-15,3-23,4-17,3-11,2 Heraf investering i materielle aktiver 11,0 10,9 12,8 12,8 11,0 Pengestrøm fra finansiering 83,1-7,7-9,0-7,5-6,9 Pengestrøm i alt 15,9-0,4-6,3 0,4 4,9 Nøgletal Overskudsgrad 12,6% 12,6% 12,2% 9,1% 11,4% Afkast af investeret kapital inklusive goodwill 15,4% 14,8% 18,0% 13,6% 11,7% Afkast af investeret kapital eksklusive goodwill 16,1% 15,4% 18,7% 14,4% 11,7% Egenkapitalforrentning 12,2% 23,8% 12,9% 10,9% 12,2% Gearing af driftsaktiver 0,7 0,9 0,9 0,8 0,8 Gennemsnitligt antal ansatte (omregnet til fuldtid) ) Hoved- og nøgletal for 2004, 2005 og 2006 er udarbejdet i overensstemmelse med IFRS, jf. afsnittet 'Anvendt regnskabspraksis'. Sammenligningstallene for er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis, men udarbejdet i henhold til den hidtidige regnskabspraksis baseret på bestemmelserne i årsregnskabsloven og danske regnskabsvejledninger. De væsentligste forskelle mellem den i anvendte regnskabspraksis og IFRS hidrører fra goodwill, der ikke længere amortiseres og fra investeringsejendomme. Årets resultat (mio. kr.) Nettoomsætning / Omkostninger (mio. kr.) Net t ooms. Omk. Primær drift (mio. kr.) Egenkapital Årsrapport 2006

6 6 Ledelsesberetning Beretning Årets resultat og forventninger til fremtiden Dan-Ejendomme Holding koncernen realiserede i 2006 et resultat efter skat på 30 mio. kr. mod 51 mio. kr. i Resultat før skat udgør 42 mio. kr., hvoraf 7,8 mio. kr. hidrører fra dagsværdiregulering af investeringsejendomme. I 2005 udgjorde resultat før skat 68 mio. kr., hvoraf 35 mio. kr. hidrørte fra dagsværdiregulering af investeringsejendomme. ens forretningsmæssige aktiviteter bliver udført i dattervirksomhederne. Årets resultat for koncernen er tilfredsstillende. Der har været stor interesse blandt investorer for fast ejendom såvel i Danmark som i udlandet. Flere af Dan- Ejendomme as' kunder har i den forbindelse gennemført porteføljetilpasninger, som har indebåret køb og salg af ejendomme. en har i løbet af 2006 udviklet produktsammensætningen, så denne løbende er tilpasset de aktuelle markedsbehov. For regnskabsåret 2007 forventer koncernen en omsætning på niveau med 2006 og et resultat af primær drift på mio. kr. en forventer et resultat før skat på mio. kr. under forudsætning af en positiv værdiregulering af investeringsejendommene med 10 mio. kr. Dan-Ejendomme as Aktiviteterne i Dan-Ejendomme as, der udfører serviceog rådgivningsopgaver, der er rettet mod forvaltning og drift, opførelse og ejerskab af fast ejendom, har været på et tilfredsstillende niveau. Omsætningen blev forøget med ca. 5% til 233 mio. kr. i 2006 mod 222 mio. kr. i 2005, og resultatet af primær drift blev forbedret fra 24 mio. kr. i 2005 til 25 mio. kr. i Opgave- og kundetilgangen kommer både fra Dan- Ejendomme as investeringskunder og andelsbolig- og ejerforeninger. Som en naturlig del af investeringskundernes porteføljepleje er der også noteret opgaveafgang i forbindelse med kunders ejendomssalg. Med henblik på at imødekomme nye og ændrede behov fra såvel eksisterende som nye kunder har Dan- Ejendomme as i oktober 2006 oprettet en erhvervsafdeling og samtidig gennemført en ændring af organisationen. Dan-Ejendomme as internetløsninger har også i 2006 været et vigtigt element i den løbende dialog med kunder og kunders kunder. Der er noteret en pæn kundetilgang til det internetbaserede ventelistesystem FindBolig.nu, der bruges til at tildele og udleje såvel kollegie- og ungdomsboliger som private udlejningsboliger og andelsboliger. Dan-Ejendomme as har i en årrække med stor fordel anvendt elektronisk håndtering af kreditorfakturaer. Ved årsskiftet til 2007 blev der indført et elektronisk sags- og dokumenthåndteringssystem, der både understøtter den løbende kvalitetssikring og samtidig fremmer effektiviteten i den løbende sagsbehandling. Inden for området administration af andelsbolig- og ejerforeninger har der i 2006 været en pæn kundetilgang, der bl.a. kan henføres til de fire produktpakker, der blev lanceret i Den enkelte forening kan på en overskuelig måde vælge den ydelsessammensætning, der passer foreningen bedst. Med virkning fra 1. januar 2007 har Dan-Ejendomme as erhvervet en mindre portefølje af administrationsaftaler, primært inden for foreningssegmentet. Dan-Ejendomme as resultat før skat udgjorde i mio. kr. mod 35 mio. kr. i I resultatet for 2005 indgår dagsværdiregulering af ejendommen Kristineberg 3, København Ø, med 9,3 mio. kr. Ejendommen er afhændet i foråret 2006 til en pris, der overstiger den bogførte værdi med ca. 1,5 mio. kr. Selskabets ledelse finder resultatet tilfredsstillende. Resultatforventning Forventet 2007 Realiseret 2006 Forventet 2006 v/delårsrapport Forventet 2006 v/årsregnskab mio. kr. 3. kvt Omsætning Resultat af primær drift Resultat før skat

7 Ledelsesberetning 7 UngesBoligService.dk I/S Interessentskabet UngesBoligService.dk I/S blev stiftet i 2003 med henblik på at skabe en solid og fremtidssikret administration og drift af kollegie- og ungdomsboliger. Stifterne bag interessentskabet er DISfonden og Dan- Ejendomme as. I opbygningen af UngesBoligService.dk I/S er der taget hensyn til brugernes ønske om indsigt og indflydelse. Repræsentanter fra kundegruppen og andre interessegrupper er samlet i UngesBoligForum, der sikrer et stabilt netværk og en løbende dialog mellem UngesBoligService.dk I/S og brugerne. UngesBoligService.dk er forretningsfører for såvel selvejende kollegieinstitutioner som det almennyttige boligselskab DUAB. Herudover varetager interessentskabet CentralIndstillingsUdvalgets (CIU) indstilling til kollegie- og ungdomsboliger. OPP Vildbjerg Skole A/S OPP Vildbjerg Skole A/S er et projektkonsortium med deltagelse af MT Højgaard A/S (50%), Bank DnB NORD A/S (25%) og Dan-Ejendomme as (25%). Selskabet er etableret med en aktiekapital på 1,2 mio. kr. samt en ansvarlig indskudskapital fra aktionærerne på 11,0 mio. kr. Selskabet har i 2005 indgået aftale med Trehøje Kommune om opførelse og drift af en skole i Vildbjerg. Byggeriet er efter vanskeligheder som følge af en uafklaret situation vedrørende bl.a. momsforhold påbegyndt i Skolen er taget i brug i december Dan-Ejendomsinvestering as Selskabet beskæftiger sig med at drive investeringsvirksomhed i tilknytning til fast ejendom, herunder udlejning. Selskabet ejer otte ejendomme beliggende i Vanløse og på Frederiksberg. Ejendommene omfatter 473 beboelses- og 29 erhvervslejemål. Selskabets ejendomme er fuldt udlejede pr. 31. december Selskabet har i 2006 gennemført lejlighedsmoderniseringer for 7,3 mio. kr. (2005: 6,9 mio. kr.), der pr. 31. december 2006 har medført en fremtidig merleje, som sammen med andre lejeforhøjelser har betydet en stigning i de samlede lejeindtægter på 1,1 mio. kr., svarende til en stigning på ca. 6% i forhold til Udbud og efterspørgsel af boligejendomme har i 2006 været på niveau med 2005, og afkastkravet er fastsat til 5%, hvilket er uændret i forhold til Den samlede dagsværdiregulering udgør 7,8 mio. kr. som følge af ejendommenes øgede driftsresultat. Med henblik på at etablere et yderligere kapitalberedskab til mulige fremtidige investeringer har selskabet i 2006 hjemtaget ca. 100 mio. kr. realkreditlån. Provenuet er foreløbigt placeret i obligationer. Selskabets resultat før skat udgjorde i mio. kr. mod 33 mio. kr. i 2005, Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme udgjorde i ,8 mio. kr. mod 26 mio. kr. i Selskabets ledelse finder resultatet tilfredsstillende. Selskabets ejendomme Regnskabsmæssimæssig Regnskabs- Offentlig Afkastkrav (m 2 ) værdi værdi Areal Beliggenhed Type Købsår vurdering 2006 mio. kr. 31/ / Ålekistevej m.fl. Vanløse 5,00% B/E ,5 43,2 44,9 Hanebred 4-10 m.fl. Vanløse 5,00% B ,3 15,3 12,7 Hanebred m.fl. Vanløse 5,00% B ,5 25,7 21,0 Hanebred m.fl. Vanløse 5,00% B/E ,3 17,0 14,0 Jernbane Allé 5 m.fl. Vanløse 5,00% B/E ,1 19,3 19,4 Sallingvej m.fl. Vanløse 5,00% B/E ,5 29,4 26,1 Ålekistevej m.fl. Vanløse 5,00% B/E ,5 12,8 11,1 H.C. Østedsvej 42 m.fl. Frederiksberg 5,00% B/E ,9 17,4 15,8 I alt ,6 180,1 165,0 B: bolig E: erhverv B/E: primært bolig Årsrapport 2006

8 8 Ledelsesberetning Usikkerhed ved indregning og måling Investeringsejendommene udgør ca. 41% af Dan- Ejendomme Holding koncernens samlede balance. Afkastkravet, som er anvendt ved måling af de enkelte ejendommes værdi, er fastsat med vægt på stand, beliggenhed og udviklingspotentiale samt det generelle renteniveau. Med den foretagne værdiansættelse er det ledelsens vurdering, at ejendommene er ansat til markedsværdi. Skemaet neden for illustrerer effekten af ændringer i afkastprocenten på boligejendommenes dagsværdiopgørelse. Kapital og aktiestruktur Ved behandling af delårsrapporter og årsrapporten har bestyrelsen vurderet, at selskabets kapital og aktiestruktur fortsat er i aktionærernes og selskabets interesse. Særlige risici Forretningsmæssige risici ens væsentligste risiko er knyttet til evnen til at opfylde kundernes krav om kompetent rådgivning og god service. Det er væsentligt, at koncernen er parat til hurtigt at tilpasse omkostningsniveauet, hvis omsætningen ændrer sig. Finansielle risici en er som følge af sin soliditet og sit finansielle beredskab kun begrænset eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Renteniveauet har dog betydning for investeringsejendommenes værdi, jf. oven for om usikkerhed ved indregning og måling. ens værdipapirinvesteringer foretages inden for rammerne af en investeringsstrategi. Der anvendes ikke afledte finansielle instrumenter, og koncernen er kun begrænset eksponeret i andre valutaer end DKK. Kreditrisici Kreditrisici knyttet til finansielle aktiver svarer til de i balancen indregnede værdier. en har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt kunde eller samarbejdspartner, og de samlede tilgodehavender udgør ca. 8% af egenkapitalen. Likviditet ens kapitalfrembringelse samt placering af overskudslikviditet styres centralt, og der sikres løbende det fornødne likviditetsberedskab i form af overskudslikviditet. Videnressourcer Medarbejderne - med deres viden og kompetencer - rummer sammen med satsningen på udvikling og øget anvendelse af informationsteknologi nøglen til at sikre koncernens fortsatte udvikling. Evnen til at dele viden, forstå og udnytte moderne teknologi bliver af stadig større betydning for koncernen, kunderne og medarbejderne. en udvikler til stadighed sin rådgivning til kunderne såvel i omfang som i faglig dybde. Det stiller krav om uddannelse og udvikling af medarbejderne, ligesom det stiller krav om, at medarbejderne generelt har et højt kompetenceniveau. Omkring en fjerdedel af koncernens administrative medarbejdere har en Usikkerhed ved indregning og måling af beboelsesejendomme Ændring i afkastprocent 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% -0,50% -1,00% -1,50% Afkastprocent 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% Teoretisk markedsværdi (mio. kr.) 139,7 150,9 164,2 180,1 199,5 223,8 255,0 Ændring i markedsværdi (mio. kr.) -40,4-29,2-15,9 0,0 19,4 43,7 74,9 Kalkuleret egenkapital (mio. kr.) 227,7 235,7 245,3 256,8 270,8 288,2 310,7 Indre værdi Bogført værdi (kr./m 2 )

9 Ledelsesberetning 9 videregående uddannelse. De senere års vækst har givet koncernen mulighed for at tiltrække nye kompetencer, som har tilført koncernen ny viden. en har fokus på udviklings- og uddannelsesaktiviteter. I 2006 er et større lederudviklingsprojekt blevet fuldført, og det sammen med en række faglige uddannelsesaktiviteter har øget fokus på videndeling og kvalitetssikring og bidraget til at integrere og dygtiggøre medarbejderne. en vil også de kommende år satse på at uddanne såvel ledere som øvrige medarbejdere. Med henblik på at styrke ejendomsfunktionærernes kompetencer er der i 2006 påbegyndt målrettede kursusaktiviteter, der er rettet mod ejendomsfunktionærernes særlige servicefunktioner. en beskæftigede i 2006 gennemsnitligt 424 medarbejdere (omregnet til fuldtid), heraf 215 administrative medarbejdere og 209 ejendomsfunktionærer. I 2005 beskæftigede koncernen gennemsnitligt 407 medarbejdere, heraf 207 administrative medarbejdere og 200 ejendomsfunktionærer. Ud over de medarbejdere, der er beskæftiget i koncernen, udøver koncernen på kundernes vegne arbejdsgiverfunktionen over for et større antal ejendomsfunktionærer, der er ansat af kunderne til opgaver på de ejendomme, koncernen administrerer. Miljø og sociale forhold en er ikke bekendt med miljøforurening på koncernens ejendomme. Det er ledelsens vurdering, at der i den administrative del af koncernen til stadighed er fokus på at anvende ressourcerne så effektivt som muligt, og at der, i det omfang det er muligt, anskaffes produkter, som kan genanvendes. Målet med disse tiltag er at påvirke det eksterne miljø mindst muligt. Forskning og udvikling en har ingen egentlige forsknings- eller udviklingsaktiviteter, udover sædvanlig løbende proces og produktudvikling. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten. Corporate Governance Selskabets bestyrelse har behandlet de anbefalinger, som Københavns Fondsbørs har implementeret, som en del af de oplysningsforpligtelser, danske børsnoterede selskaber skal overholde fra Selskabet følger anbefalingerne for god selskabsledelse, i det omfang anbefalingerne er relevante for selskabet. I årsrapporten er det beskrevet, hvilke anbefalinger der ikke følges helt eller delvist, og det er forklaret, hvorfor anbefalingerne ikke er fundet relevante. Langt den overvejende del af koncernens aktiviteter er nationale, og årsrapporten og andre informationer om koncernen udsendes som hovedregel på dansk. Som supplement er udgivet en kort engelsksproget brochure, ligesom der er etableret en engelsk-sproget hjemmeside med en kort præsentation af virksomheden. Det er vurderet, at det ikke er relevant at supplere årsrapporten med andre end de krævede internationale, anerkendte regnskabsstandarder, da hverken brancheforhold eller andre omstændigheder tilsiger dette. Det skønnes ikke relevant, at selskabet offentliggør yderligere uddybende ikke-finansielle oplysninger. Bestyrelsen har i 2006 i henhold til den i forvejen fastlagte møde- og arbejdsplan afholdt fire bestyrelsesmøder. De administrative medarbejdere i Dan-Ejendomme as er repræsenteret ved to medlemmer i bestyrelsen i Dan-Ejendomme as. Der er ikke etableret koncernrepræsentation. Der er ikke behov for at anvende bestyrelsesudvalg eller revisionsudvalg. Der er ikke opstillet en formaliseret evalueringsprocedure for bestyrelsen. Der foregår en løbende drøftelse i bestyrelsen af indsats og samarbejde, ligesom der ved valg af medlemmer til bestyrelsen tages hensyn til virksomhedens behov for kompetencer. Bestyrelsen evaluerer løbende direktionens arbejde og resultater, og bestyrelsesformanden evaluerer hvert år direktionens arbejde og resultater ved en personlig samtale med direktionen. Samarbejdet mellem bestyrelse og direktion drøftes på det årlige strategimøde i bestyrelsen. Rammerne herfor er indarbejdet i forretningsordenen. Vederlag til bestyrelse og direktion er tilpasset selskabets specifikke forhold og afspejler en rimelig aflønning i forhold til indsats og resultater. Der anvendes ikke incitamentsordninger eller lignende. Årsrapport 2006

10 10 Ledelsesberetning Aktionærinformation Aktiekapital Dan-Ejendomme Holding as aktiekapital udgør nominelt 9 mio. kr. fordelt på aktier a 10 kr. Aktierne er noteret på Københavns Fondsbørs under fondskode DK Der har også i 2006 været interesse for ejendomsaktier generelt og således også for aktier i Dan-Ejendomme Holding as. Der er i 2006 blevet omsat cirka aktier mod cirka aktier i Selskabet må i henhold til beslutning på den ordinære generalforsamling i 2006 købe og besidde op til 10% af aktiekapitalen. Generalforsamling Dan-Ejendomme Holding as afholder ordinær generalforsamling fredag den 13. april 2007, kl på selskabets adresse Tuborg Boulevard 12, 2900 Hellerup Aktiekurs Dan-Ejendomme Holding as 2006 Forslag til generalforsamlingen Ud over de vedtægtsbestemte forslag stiller bestyrelsen forslag om, at selskabets bestyrelse i henhold til aktieselskabslovens 48 bemyndiges til indtil 1. juni 2008 at lade selskabet erhverve op til 10% af selskabets aktiekapital som egne aktier til en kurs, der svarer til den på Københavns Fondsbørs noterede køberkurs med tillæg eller fradrag af indtil 10% jan. apr. jul. okt. Selskabets aktier var primo 2006 noteret til kurs 572,50. Aktierne har i 2006 været noteret mellem kurs 500,00 og kurs 720,00 og sluttede året i kurs 565,00. Udbytte Bestyrelsen indstiller, at der til selskabets aktionærer bliver udbetalt 12,00 kr. pr. aktie, hvilket er uændret i forhold til sidste år. Udbyttet svarer til 47% af det primære resultat efter beregnet skat og ligger således inden for målsætningen om at stile mod en overskudsudlodning, der udgør 40-50% af det primære resultat efter beregnet skat. Udsendte fondsbørsmeddelelser i 2006 Dan-Ejendomme Holding as har i 2006 udsendt følgende fondsbørs og pressemeddelelser: 14. mar Årsregnskabsmeddelelse for mar Indkaldelse til ordinær generalforsamling 3. apr Årsrapport apr Delårsrapport 1/2006: Januar marts 21. apr Forløb af ordinær generalforsamling 22. aug Delårsrapport 2/2006: Januar juni 28. nov Delårsrapport 3/2006: Januar september 4. dec Finanskalender 2007 Politik for egne aktier Selskabets beholdning af egne aktier udgør pr. 31. december 2006 nominelt 10 tkr., hvilket svarer til 0,1% af aktiekapitalen. Aktie- og udbyttenøgletal ) ) Antal aktier (a kr. 10) Indtjening pr. aktie (EPS), kr Indre værdi, ultimo pr. aktie, kr Børskurs, ultimo, kr Udbytte pr. aktie, kr. 12,00 12,00 10,90 8,70 7,20 Price Earnings-kvote (PE) 16,84 10,10 11,19 11,90 7,90 Kurs-/indre værdi (KI) 2,0 2,2 1,4 1,3 0,9 1) Sammenligningstal er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis, jf. note under 'Hoved- og nøgletal'.

11 Ledelsesberetning 11 Forventede fondsbørsmeddelelser i 2007 Dan-Ejendomme Holding as forventer at udsende følgende fondsbørsmeddelelser mv. i 2007: 21. mar Årsregnskabsmeddelelse for mar Indkaldelse til ordinær generalforsamling 13. apr Delårsrapport 1/2007: Januar marts 13. apr Forløb af ordinær generalforsamling 20. aug Delårsrapport 2/2007: Januar juni På koncernens hjemmeside findes et særligt site med relevante aktionærinformationer, bl.a. beskrivelse af selskabets idégrundlag, udsendte fondsbørsmeddelelser, selskabets finanskalender og øvrige nyheder fra selskabet. Dan-Ejendomme Holding as seneste årsrapporter kan downloades fra koncernens hjemmeside. Kontaktperson Investor Relations I henhold til selskabets interne regler for investor relations kan henvendelse rettes til selskabets administrerende direktør Margit Birk Andersen, telefon nov Delårsrapport 3/2007: Januar september Aktionærsammensætningen Antal aktier stk. Kapital % Pensionskasen for Sygeplejersker, Hellerup ,9% Pensionskassen for Kost- og Ernæringsfaglige, Hellerup ,9% Pensionskassen for Ergoterapeuter og Fysioterapeuter, Hellerup ,4% Pensionskassen for Bioanalytikere, Hellerup ,1% Pensionskassen for Jordemødre, Hellerup ,8% Pensionskassen for Kontorfunktionærer ved Institutioner under Amtskommunerne mv., Hellerup ,2% Pensionskassen for Lægesekretærer inden for Sygehusvæsenet mv., Hellerup ,0% Pensionskassen for Socialrådgivere og Socialpædagoger ved Institutioner under Amtskommunerne mv., Hellerup ,2% Pension Danske Noterede Aktier I/S, Hellerup ,5% Kommunernes Pensionsforsikring A/S ,0% A/S KFI Leasing, København Ø ,1% Øvrige aktionærer ,3% I alt ekskl. egne aktier ,9% Egne aktier ,1% Aktiekapital i alt ,0% Selskabets register over insidere udviser følgende: Beholdning antal Kursværdi tkr. Den samlede bestyrelses aktiebesiddelse 0 0 Den samlede direktions aktiebesiddelse Den samlede aktiebesiddelse for øvrige insidere Årsrapport 2006

12 12 Ledelsesberetning Regnskabsberetning Årsrapport 2006f or Dan-Ejendomme Holding as, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab, er aflagt i overensstemmelse med internationale regnskabsstandarder (International Financial Reporting Standards - IFRS) som godkendt af EU og øvrige oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. afsnittet Anvendt regnskabspraksis. Dan-Ejendomme Holding as har frivilligt valgt at aflægge årsrapport for moderselskabet efter IFRS fra og med Resultatopgørelse Nettoomsætning Omsætningen steg med 4,9% til 252 mio. kr. i 2006 mod 240 mio. kr. i Af omsætningen udgjorde administrationsindtægter 238 mio. kr. mod 224 mio. kr. i Huslejeindtægterne udgjorde i mio. kr. mod 22 mio. kr. i Salget af ejendommen Kristineberg 3, København Ø, har reduceret huslejeindtægterne i 2006 med ca. 2,4 mio. kr. i forhold til Huslejeindtægterne fra koncernens øvrige ejendomme er øget med 1,1 mio. kr., svarende til 5,8%. Omkostninger De samlede omkostninger er øget fra 210 mio. kr. i 2005 til 220 mio. kr. i 2006, svarende til 4,9%. Personaleomkostningerne er øget fra 162 mio. kr. i 2005 til 170 mio. kr. i 2006 svarende til 4,5%. Det gennemsnitlige antal medarbejdere er øget fra 407 i 2005 til 424 i Dagsværdiregulering investeringsejendomme ens beboelsesejendomme er i 2006 værdiansat ud fra et afkastkrav på 5%, hvilket er uændret i forhold til Afkastkravet er markedsbestemt og afspejler dels renteniveauet, dels de udviklingsmuligheder, der er i ejendommene. ens erhvervsejendom, Kristineberg 3, København Ø, er afhændet pr. 1. april 2006 med en avance i forhold til bogført værdi på 1,5 mio. kr. Dagsværdiregulering af investeringsejendommene udgør 7,8 mio. kr. i 2006 mod 35,4 mio. kr. i Finansielle poster De finansielle poster udviser samlet en tilbagegang fra 2,2 mio. kr. i 2005 til 0,9 mio. kr. i Resultatet er negativt påvirket af kapitaliseringen af omkostninger ved låneoptagelse af ca. 100 mio. kr. realkreditlån i koncernens investeringsejendomme samt af realiserede og urealiserede kurstab på værdipapirer som følge af det stigende renteniveau i løbet af Den gennemførte optagelse af 100 mio. kr. realkreditlån og placeringen af provenuet i realkreditobligationer med samme risikoprofil som lånet betyder, at koncernen ikke har en realøkonomisk risiko, så længe obligationerne holdes. Regnskabsmæssigt kan disponeringen dog medføre udsving i resultatopgørelsen. I henhold til IAS 39 er lånet optaget til amortiseret kostpris, og obligationerne er optaget til dagsværdi. Resultatopgørelsen påvirkes derfor af ændringer i dagsværdien af obligationerne, mens den tilsvarende ændring i kursværdien af gælden ikke kan resultatføres. Skat af årets resultat Skat af årets resultat er opgjort til 12 mio. kr. i 2006 mod 17 mio. kr. i I beregningen af årets skat for 2005 indgår en regulering med 1,0 mio. kr. af den udskudte skat som følge af den i 2005 gennemførte nedsættelse af selskabsskatteprocenten fra 30% til 28%. Årets resultat Årets resultat udgjorde i mio. kr. mod 51 mio. kr. i Balancen De samlede aktiver udgjorde ultimo mio. kr. mod 316 mio. kr. ultimo De væsentligste forskydninger stammer fra provenu af låneoptagelse og fra investeringsejendomme som følge af moderniseringer og opskrivninger. Pengestrømsopgørelse Årets pengestrøm udgør 16 mio. kr. mod 0,4 mio. kr. i Pengestrømme fra driftsaktiviteterne udgør 47 mio. kr. mod 23 mio. kr. i Fald i lejerdeposita, 1,3 mio. kr. hidrører fra afhændelsen af ejendommen Kristineberg 3, København Ø. Egenkapital Egenkapitalen er i 2006 forøget fra 237 mio. kr. primo år til 257 mio. kr. ultimo Egenkapitalen er positivt påvirket med 0,6 mio. kr. fra salg af egne aktier i 2006.

13 Ledelsesberetning 13 Påtegninger Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2006 for Dan-Ejendomme Holding as. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2006 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Hellerup, den 21. marts 2007 Direktion: Bestyrelse: Margit Birk Andersen (administrerende direktør) Henrik Dahl Jeppesen (direktør) Jens Otto Veile (formand) Jens Kjærsgaard (næstformand) Walther V. Paulsen Michael Nellemann Pedersen Ole Berg Rasmussen Årsrapport 2006

14 14 Ledelsesberetning Påtegninger (fortsat) Den uafhængige revisors påtegning Til aktionærerne i Dan-Ejendomme Holding as Vi har revideret årsrapporten for Dan-Ejendomme Holding as for regnskabsåret 1. januar december 2006 omfattende ledelsespåtegning, ledelsesberetning, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Ledelsens ansvar for årsrapporten Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske og internationale revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for selskabets udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2006 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar december 2006 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. København, den 21. marts 2007 Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Lars Kronow statsautoriseret revisor Torgny Pahle statsautoriseret revisor

15 og årsregnskab 1. januar december 15 og årsregnskab 1. januar 31. december Resultatopgørelse Moderselskab tkr. Note Nettoomsætning 3, Eksterne omkostninger Personaleomkostninger Af- og nedskrivninger Resultat af primær drift Avance ved salg af fast ejendom Dagsværdiregulering, investeringsejendomme Resultat før finansielle poster Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat Resultat pr. aktie Resultat pr. aktie, kr Forslag til resultatdisponering Foreslået udbytte: 12,00 kr. pr. aktie (2005: 12,00 kr. pr. aktie) Overført resultat Årsrapport 2006

16 16 og årsregnskab 1. januar december Balance Aktiver Moderselskab tkr. Note Langfristede aktiver Immaterielle aktiver Goodwill Materielle aktiver Investeringsejendomme Driftsmidler Andre langfristede aktiver Kapitalandele i dattervirksomheder Kapitalandele i associerede virksomheder Ansvarlig indskudskapital i associerede virksomheder Udskudte skatteaktiver Bindingspligtige hens. i Grundejernes Inv.fond Huslejedeposita Langfristede aktiver i alt Kortfristede aktiver Tilgodehavender hos kunder Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Selskabsskat Mellemregning med kunder Andre tilgodehavender Værdipapirer Likvide beholdninger Kortfristede aktiver i alt Aktiver i alt

17 og årsregnskab 1. januar december 17 Passiver Moderselskab tkr. Note Egenkapital Selskabskapital Overført resultat Foreslået udbytte Egenkapital i alt Forpligtelser Langfristede forpligtelser Udskudt skat Kreditinstitutter Indvendig vedligeholdelse Udvendig vedligeholdelse Lejedeposita Kortfristede forpligtelser Kreditinstitutter Mellemregning med kunder Selskabsskat Gæld til tilknyttede virksomheder Anden gæld Forpligtelser i alt Passiver i alt Operationelle leasingforpligtelser 26 Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 27 Noter uden henvisning 29, Årsrapport 2006

18 18 og årsregnskab 1. januar december Egenkapitalopgørelse tkr. Note Aktiekapital Overført resultat Foreslået udbytte I alt Egenkapital 1. januar Egenkapitalbevægelser i 2005 Årets resultat Totalindkomst i alt Udloddet udbytte Udbytte, egne aktier Køb af egne aktier Salg af egne aktier Beregnet skat af aktiesalg Egenkapitalbevægelser i 2005 i alt Egenkapital 31. december Egenkapital 1. januar Egenkapitalbevægelser i 2006 Årets resultat Totalindkomst i alt Udloddet udbytte Udbytte, egne aktier Køb af egne aktier Salg af egne aktier Beregnet skat af aktiesalg Egenkapitalbevægelser i 2006 i alt Egenkapital 31. december

19 og årsregnskab 1. januar december 19 Moderselskab tkr. Note Aktiekapital Overført resultat Foreslået udbytte I alt Egenkapital 1. januar Egenkapitalbevægelser i 2005 Årets resultat Totalindkomst i alt Udloddet udbytte Udbytte, egne aktier Køb af egne aktier Salg af egne aktier Beregnet skat af aktiesalg Egenkapitalbevægelser i 2005 i alt Egenkapital 31. december Egenkapital 1. januar Egenkapitalbevægelser i 2006 Årets resultat Totalindkomst i alt Udloddet udbytte Udbytte, egne aktier Køb af egne aktier Salg af egne aktier Beregnet skat af aktiesalg Egenkapitalbevægelser i 2006 i alt Egenkapital 31. december Årsrapport 2006

20 20 og årsregnskab 1. januar december Pengestrømsopgørelse Moderselskab tkr. Note Årets resultat Regulering for ikke-likvide driftsposter: Af- og nedskrivninger Dagsværdiregulering, investeringsejendomme Årets skat Udbytte fra dattervirksomheder Hensatte forpligelser Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Pengestrøm fra primær drift før ændring i driftskapital Ændring i driftskapital Pengestrøm fra primær drift Finansielle indtægter, betalte Finansielle omkostninger, betalte Betalt skat Pengestrøm fra driftsaktivitet Køb af aktivitet Køb af materielle aktiver Salg af materielle aktiver Køb af associerede virksomheder Køb af værdipapirer Køb af finansielle anlægsaktiver Salg af finansielle anlægsaktiver Udbytte fra dattervirksomheder Pengestrøm fra investeringsaktivitet Fremmedfinansiering: Stigning i lejedeposita Fald i lejedeposita Forøgelse af gæld til kreditinstitutter Afdrag på gæld til kreditinstitutter Aktionærerne: Udbetalt udbytte Køb / salg af egne aktier Skat af aktiesalg Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Årets pengestrøm Likvider, primo Likvider, ultimo

21 og årsregnskab 1. januar december 21 Oversigt over noter 1 Anvendt regnskabspraksis 2 Regnskabsmæssige skøn og vurderinger 3 Segmentoplysninger 4 Nettoomsætning 5 Eksterne omkostninger 6 Personaleomkostninger 7 Af- og nedskrivninger 8 Kapitalandele i dattervirksomheder 9 Kapitalandele i associerede virksomheder 10 Finansielle indtægter 11 Finansielle omkostninger 12 Skat 13 Resultat pr. aktie 14 Goodwill 15 Materielle anlægsaktiver 16 Investeringsejendomme 17 Værdipapirer 18 Tilgodehavender 19 Egenkapital 20 Udskudt skat 21 Gæld til kreditinstitutter 22 Indvendig vedligeholdelse, investeringsejendomme 23 Udvendig vedligeholdelse, investeringsejendomme 24 Skyldig selskabsskat 25 Anden gæld 26 Operationelle leasingforpligtelser 27 Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 28 Ændring i driftskapital 29 Valuta- og renterisici 30 Køb af aktivitet 31 Nærtstående parter 32 Bestyrelsens og direktionens ledelseshverv Årsrapport 2006

22 22 og årsregnskab 1. januar december Noter 1 Anvendt regnskabspraksis Årsrapport 2006 for Dan-Ejendomme Holding as, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab, er aflagt i overensstemmelse med internationale regnskabsstandarder (IFRS) som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede virksomheder, jf. de af Københavns Fondsbørs stillede krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber og IFRSbekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven. Nærværende årsrapport er selskabets anden årsrapport, der aflægges efter IFRS. Overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS, er detaljeret beskrevet i selskabets Årsrapport IFRS er valgt anvendt både i årsregnskabet for moderselskabet og i koncernregnskabet. Årsrapporten aflægges i DKK, der er den primære valuta for koncernens aktiviteter. Årsrapporten er aflagt på basis af historiske kostpriser bortset fra investeringsejendomme og værdipapirer, der måles til dagsværdi. Ændring i anvendt regnskabspraksis Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Finansielle instrumenter en har ikke anvendt afledte finansielle instrumenter. Reklassifikationer Der er ikke foretaget reklassifikationer. Hoved- og nøgletal Hoved- og nøgletal for er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis som følge af overgangen til regnskabsaflæggelse i henhold til IFRS fra og med 2005 og svarer dermed til de hoved- og nøgletal, der fremgår af Årsrapport 2004 med tilhørende supplement til Årsrapport Standarder og fortolkninger, der ikke er trådt i kraft. På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er IFRS 7, Finansielle instrumenter, oplysninger, og IFRS 8, Forretningssegmenter endnu ikke trådt i kraft. IFRS 7 træder i kraft med virkning for regnskabsåret IFRS 8 træder i kraft den 1. januar 2009, hvis den godkendes i EU. Dan-Ejendomme Holding as er i færd med at undersøge effekten af de nye standarder. Der skønnes ikke herudover at foreligge vedtagne, ikke ikrafttrådte standarder og fortolkninger på tidspunktet for offentliggørelse af årsrapporten, som vil få væsentlig indvirkning på denne. Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis regnskabet regnskabet omfatter moderselskabet Dan- Ejendomme Holding as samt dattervirksomheder, hvori Dan-Ejendomme Holding as har bestemmende indflydelse på virksomhedens finansielle og driftsmæssige politikker for at opnå afkast eller andre fordele fra dens aktiviteter. Bestemmende indflydelse opnås ved direkte eller indirekte at eje eller råde over mere end 50% af stemmerettighederne eller på anden måde kontrollere den pågældende virksomhed. Virksomheder, hvori koncernen udøver betydelig, men ikke bestemmende indflydelse, betragtes som associerede virksomheder. Betydelig indflydelse opnås typisk ved direkte eller indirekte at eje eller råde over mere end 20% af stemmerettighederne, men mindre end 50%. regnskabet er udarbejdet som et sammendrag af moderselskabets og de enkelte dattervirksomheders regnskaber opgjort efter koncernens regnskabspraksis, elimineret for koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværende og udbytter samt realiserede og urealiserede fortjenester ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. Urealiserede fortjenester ved transaktioner med associerede virksomheder elimineres i forhold til koncernens ejerandel i virksomheden. Urealiserede tab elimineres på samme måde som urealiserede fortjenester i det omfang, der ikke er sket værdiforringelse. Virksomheder, der er etableret i jointventures med fælles ledelse, pro rata konsolideres, hvilket indebærer, at andel af posteringer i resultatopgørelse og balance medtages i tilsvarende poster i koncernregnskabet. Virksomhedssammenslutninger Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder bliver indregnet i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet. Sammenligningstal bliver ikke korrigeret for nyerhvervede virksomheder. Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden. Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt de omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, såfremt den pågældende begivenhed er sandsynlig, og effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt. Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed og dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under immaterielle aktiver og testes minimum en gang årligt for værdiforringelse. Hvis den regnskabsmæssige værdi af aktiver overstiger deres genindvindingsværdi, foretages der nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) foretages en revurdering af de opgjorte dagsværdier og den

23 og årsregnskab 1. januar december 23 opgjorte kostpris for virksomheden. Hvis dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser efter revurderingen fortsat overstiger kostprisen, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatopgørelsen. Omregning af anden valuta Transaktioner i anden valuta end koncernens funktionelle valuta bliver omregnet ved første indregning efter transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, bliver indregnet i resultatopgørelsen under finansielle indtægter eller omkostninger. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen eller kursen i den seneste årsrapport indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Administrationsindtægter består af administrationshonorarer, servicering af ejendomme, bruttoomsætning fra ejendomsservice samt af honorarer for enkeltstående opgaver i forbindelse hermed. Heraf fragår direkte viderefakturerede omkostninger. Nettoomsætningen måles eksklusive eventuel moms og indregnes, såfremt levering har fundet sted, og indtægten kan opgøres pålideligt. Lejeindtægter omfatter indtægter fra såvel bolig- som erhvervslejemål, og indregnes over lejeperioden. Eksterne omkostninger I eksterne omkostninger indregnes omkostninger, der afholdes til ledelse og administration, herunder omkostninger til kontorlokaler, kontorhold samt omkostninger til it og driftsomkostninger på investeringsejendomme. Personaleomkostninger I personaleomkostninger bliver udgifter til det administrative personale, ledelsen samt ejendomsservicepersonale indregnet. Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i koncernregnskabet I koncernens resultatopgørelse bliver den forholdsmæssige andel af de associerede virksomheders resultat efter eliminering af forholdsmæssig andel af intern avance/tab indregnet. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, kursgevinster og tab samt nedskrivninger vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder indtægtsføres i moderselskabets resultatopgørelse i det regnskabsår, hvor udbytte deklareres. I det omfang, udloddet udbytte overstiger den akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet, indtægtsføres udbyttet dog ikke i resultatopgørelsen, men indregnes som nedskrivning på kapitalandelens kostpris. I koncernregnskabet gælder dette dog ikke for kapitalandele i associerede virksomheder, der måles efter indre værdis metode. Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Moderselskabet er sambeskattet med datterselskaberne Dan-Ejendomme as og Dan-Ejendomsinvestering as. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Moderselskabet er administrationsselskab i forhold til skattemyndighederne. Balancen Goodwill Goodwill bliver indregnet ved første indregning i balancen til kostpris som beskrevet under Virksomhedssammenslutninger. Efterfølgende måles goodwill til kostpris med fradrag af eventuelle nedskrivninger. Der foretages ikke amortisering af goodwill. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill allokeres til koncernens pengestrømsfrembringende enheder på overtagelsestidspunktet. Fastlæggelsen af pengestrømsfrembringende enheder følger den ledelsesmæssige struktur og interne økonomistyring og henføres til organisatoriske enheder eller grupper af administrationsaftaler. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill testes minimum én gang årligt for værdiforringelse sammen med de øvrige langfristede aktiver i den pengestrømsfrembringende enhed eller gruppe, hvortil goodwill er allokeret, og nedskrives til genindvindingsværdi over resultatopgørelsen, såfremt den regnskabsmæssige værdi er højere. Genindvindingsværdien bliver som hovedregel opgjort som nutidsværdien af de forventede fremtidige nettopengestrømme fra den virksomhed eller aktivitet (pengestrømsfrembringende enhed), som goodwill er knyttet til. Nedskrivning af goodwill indregnes på en separat linje i resultatopgørelsen. Investeringsejendomme Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles ved første indregning til Årsrapport 2006

24 24 og årsregnskab 1. januar december kostpris. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor ejendommen er klar til ibrugtagning. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Værdiansættelsen er foretaget efter den afkastbaserede metode, hvor udgangspunktet er taget i det budgetterede resultat for det kommende år korrigeret for udsving, der karakteriseres som værende enkeltstående hændelser. Ledelsen fastsætter afkastkravet ud fra markedsforholdene for den pågældende ejendomstype, med vægt på stand, beliggenhed og udviklingspotentiale samt det generelle renteniveau. Ændringer i dagsværdien i forhold til ejendommenes kostpris foretages over resultatopgørelsen. Driftsmidler Tekniske anlæg og maskiner, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede brugstid, baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Tekniske anlæg og maskiner Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3-10 år 3-10 år Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under afskrivninger. Materielle anlægsaktiver nedskrives til genindvindingsværdien, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Fortjeneste og tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver bliver opgjort som forskellen mellem salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab bliver indregnet i resultatopgørelsen under afskrivninger. Kapitalandele i associerede virksomheder i koncernregnskabet Kapitalandele i associerede virksomheder bliver målt til kostpris. Hvor kostprisen overstiger genindvindingsværdien, bliver den nedskrevet til denne lavere værdi. Andele i fællesledede aktiviteter indregnes i balancen og resultatopgørelsen med den forholdsmæssige andel af aktivitetens aktiver, forpligtelser, indtægter og omkostninger opgjort efter selskabets regnskabspraksis. Ved køb af associerede virksomheder anvendes overtagelsesmetoden. Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder i moderselskabets årsregnskab Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder bliver målt til kostpris. Hvor kostprisen overstiger genindvindingsværdien, bliver den nedskrevet til denne lavere værdi. Kostprisen bliver nedskrevet i det omfang, udloddet udbytte overstiger den akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet. Bindingspligtige hensættelser i Grundejernes Investeringsfond og huslejedeposita Bindingspligtige hensættelser i Grundejernes Investeringsfond og huslejedeposita måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis modsvarer nominel værdi. Tilgodehavender Tilgodehavender bliver målt til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, fratrukket tab ved værdiforringelse. Værdipapirer Aktier og obligationer bliver indregnet under kortfristede aktiver til kostpris på handelsdatoen og bliver efterfølgende målt til dagsværdi svarende til børskurs for børsnoterede papirer og til en skønnet dagsværdi opgjort på grundlag af markedsdata samt anerkendte værdiansættelsesmetoder for unoterede værdipapirer. Ændringer i dagsværdien bliver løbende indregnet i resultatopgørelsen under finansielle poster, da investeringerne foretages inden for rammerne af en vedtaget investeringsstrategi. Værdiforringelse af aktiver Goodwill bliver testet årligt for værdiforringelse - første gang inden udgangen af overtagelsesåret. Den regnskabsmæssige værdi af langfristede aktiver, bortset fra goodwill, og udskudte skatteaktiver, bliver vurderet årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse. Når en sådan indikation er til stede, bliver aktivets genindvindingsværdi beregnet. Genindvindingsværdien er den højeste af aktivets dagsværdi med fradrag af forventede afhændelsesomkostninger eller kapitalværdi. Et tab ved værdiforringelse indregnes, når den regnskabsmæssige værdi af et aktiv henholdsvis en pengestrømsfrembringende enhed overstiger aktivets eller den pengestrømsfrembringende enheds genindvindingsværdi. Tab ved værdiforringelse indregnes i resultatopgørelsen. Nedskrivninger på goodwill bliver ikke tilbageført. Nedskrivninger på andre aktiver tilbageføres i det omfang, der er sket ændringer i de forudsætninger og skøn, der førte til nedskrivningen. Nedskrivninger bliver kun tilbageført i det omfang, aktivets nye regnskabsmæssige værdi ikke overstiger den regnskabsmæssige værdi, aktivet ville have haft efter afskrivninger, såfremt aktivet ikke havde været nedskrevet. Egenkapital udbytte Foreslået udbytte bliver indregnet som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære

25 og årsregnskab 1. januar december 25 generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Egenkapital egne aktier Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier indregnes direkte i overført resultat i egenkapitalen. Indvendig og udvendig vedligeholdelse, investeringsejendomme Hensættelser til indvendig og udvendig vedligeholdelse er foretaget på basis af lejelovens bestemmelser. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat bliver indregnet i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af reguleringer i tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende ikke-skattemæssigt afskrivningsberettiget goodwill og kontorejendomme samt andre poster, hvor midlertidige forskelle bortset fra virksomhedsovertagelser er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelsen af skatteværdi kan foretages efter forskellige beskatningsregler, bliver udskudt skat målt på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, bliver indregnet under andre langfristede aktiver med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed og jurisdiktion. Der bliver foretaget regulering af udskudt skat vedrørende foretagne elimineringer af urealiserede koncerninterne avancer og tab. Udskudt skat bliver målt på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser bliver indregnet i resultatopgørelsen. Finansielle forpligtelser Gæld til kreditinstitutter mv. bliver ved låneoptagelsen indregnet til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder bliver de finansielle forpligtelser målt til amortiseret kostpris ved anvendelse af den effektive rentes metode, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi bliver indregnet i resultatopgørelsen under finansielle omkostninger over låneperioden. Øvrige finansielle forpligtelser bliver målt til amortiseret kostpris. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som resultat før skat reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte renter samt betalt selskabsskat. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af materielle og andre langfristede aktiver samt køb og salg af værdipapirer, der ikke medregnes som likvider. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af aktiekapital og omkostninger forbundet hermed samt optagelse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier samt betaling af udbytte til selskabsdeltagere. Likvider Likvider omfatter likvide beholdninger samt værdipapirer med en restløbetid under tre måneder, som uden hindring kan omsættes til likvide beholdninger, og hvorpå der kun er ubetydelige risici for værdiændringer. Segmentoplysninger Der gives oplysninger på forretningssegmenter, der er koncernens primære segmenteringsformat. Segmenterne følger koncernens risici samt den ledelsesmæssige og interne økonomistyring. Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regnskabspraksis. Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment samt de poster, der kan allokeres til det enkelte segment på et pålideligt grundlag. Ikke-allokerede poster omfatter primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger vedrørende koncernens administrative funktioner, investeringsaktivitet, indkomstskatter mv. Langfristede aktiver i segmentet omfatter de langfristede aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle aktiver samt kapitalandele i associerede virksomheder. Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de kortfristede aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder tilgodehavender, periodeafgrænsningsposter Årsrapport 2006

26 26 og årsregnskab 1. januar december samt likvide beholdninger. Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af segmentets drift, herunder leverandører af varer og tjenesteydelser samt anden gæld. Det sekundære segment er koncernens geografiske segment. en betragter Danmark som ét geografisk segment. en har ikke aktivitet uden for Danmark, hvorfor det sekundære segment svarer til koncernregnskabet. Nøgletal Resultat pr. aktie (EPS) opgøres i overensstemmelse med IAS 33. Den Danske Finansanalytikerforenings Anbefalinger & Nøgletal De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således: Investeret kapital er defineret som summen af driftsmæssige immaterielle og materielle langfristede aktiver samt nettoarbejdskapital. Nettoarbejdskapital er defineret som varebeholdninger, tilgodehavender og øvrige driftsmæssige omsætningsaktiver fratrukket leverandørgæld og andre gældsforpligtelser samt øvrige driftsmæssige kortfristede forpligtelser. Øvrige nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Hoved- / nøgletal Overskudsgrad: Beregning Resultat af primær drift (EBIT) x 100 Nettoomsætning Egenkapitalforrentning: Resultat x 100 Gennemsnitlig egenkapital Afkast af investeret kapital inklusive goodwill: EBITA x 100 Gennemsnitlig investeret kapital inkl. goodwill Afkast af investeret kapital eksklusive goodwill: EBITA ekskl. goodwillnedskrivninger x 100 Gennemsnitlig investeret kapital ekskl. goodwill Gearing af driftsaktiver: Investeret kapital eksklusive goodwill Egenkapital ialt Aktie og udbyttenøgletal Indtjening pr. aktie (EPS): Beregning Resultat Gennemsnitligt antal aktier i omløb Indre værdi: Egenkapital Antal aktier, ultimo Udbytte pr. aktie: Udbytteprocent: Payout ratio: Udbytteprocent x aktiens pålydende 100 Moderselskabets udbytteprocent Udbyttebetaling Resultat Price Earnings-kvote (PE): Børskurs EPS Kurs-/indre værdi (KI): Børskurs Indre værdi

27 og årsregnskab 1. januar december 27 2 Regnskabsmæssige skøn og vurderinger Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kræves skøn over, hvorledes fremtidige begivenheder påvirker værdien af disse aktiver og forpligtelser på balancedagen. Skøn, der er væsentlige for regnskabsaflæggelsen, foretages bl.a. ved opgørelse af af- og nedskrivninger samt eventualforpligtelser og aktiver. De anvendte skøn er baseret på forudsætninger, som ledelsen vurderer er forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. Forudsætningerne kan være ufuldstændige eller unøjagtige, og uventede begivenheder eller omstændigheder kan opstå. Endvidere er virksomheden underlagt risici og usikkerheder, som kan føre til, at de faktiske resultater afviger fra disse skøn. Særlige risici er omtalt i ledelsesberetningen. I noterne er oplyst forudsætningerne om fremtiden og andre skønsmæssige usikkerheder på balancedagen, hvor der er betydelig risiko for ændringer, der kan føre til en væsentlig regulering af den regnskabsmæssige værdi af aktiver eller forpligtelsen inden for det næste regnskabsår. Vurdering af nedskrivningsbehov på indregnede goodwillbeløb kræver opgørelse af kapitalværdier for de pengestrømsfrembringende enheder, hvortil goodwillbeløb er fordelt. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfaktor. Kapitalværdien af goodwill vil kunne påvirkes betydeligt af væsentlige ændringer i skøn og forudsætninger, der ligger til grund for beregningerne af værdierne. Ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendomme anvendes kapitalafkastmetoden. Modellen fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme og fastlæggelse af et markedsbaseret afkastkrav som diskonteringsfaktor. I beretningen er usikkerhederne beskrevet, ligesom en følsomhedsanalyse af dagsværdien ved ændrede afkastkrav er angivet. Årsrapport 2006

28 28 og årsregnskab 1. januar december 3 Segmentoplysninger Aktiviteter - primært segment Aktiviteter - primært segment tkr. Ejendomsforvaltning Ejendomsbesiddelse Ikke fordelt i alt Omsætning Intern omsætning *) Nettoomsætning Resultat af primær drift Andel af resultat af associerede virksomheder Segmentaktiver Anlægsinvesteringer Af- og nedskrivninger Investering i associerede virksomheder Segmentforpligtelser tkr. Ejendomsforvaltning Ejendomsbesiddelse Ikke fordelt i alt Omsætning Intern omsætning *) Nettoomsætning Resultat af primær drift Andel af resultat af associerede virksomheder Segmentaktiver Anlægsinvesteringer Af- og nedskrivninger Investering i associerede virksomheder Segmentforpligtelser *) Den interne omsætning er elimineret i koncerntallene. Det sekundære segment svarer til årsregnskabet, jf. note 1, Anvendt regnskabspraksis. 4 Nettoomsætning tkr Administrationsindtægter Huslejeindtægter Heraf direkte viderefakturerede omkostninger

29 og årsregnskab 1. januar december 29 5 Eksterne omkostninger Moderselskab tkr Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab: Revision Andre revisionsrelaterede ydelser Reg. revisionsvirksomhed Erik Faurby A/S: Revision Personaleomkostninger Moderselskab tkr Personaleomkostninger Lønninger Bidrag til pensionsordninger Andre omkostninger til social sikring Øvrige personaleomkostninger Gennemsnitligt antal medarbejdere Administrative medarbejdere Ejendomsfunktionærer Aflønning af bestyrelse og direktion Honorar til bestyrelsesmedlemmer *) Lønninger til direktion *) Honorar til bestyrelsesmedlemmer, der alene indgår i Dan-Ejendomme as' bestyrelse udgjorde i ,5 tkr. (2005: 67,5 tkr.). Der er ikke incitamentsordninger i form af bonus eller lignende for bestyrelse og direktion. Årsrapport 2006

30 30 og årsregnskab 1. januar december 7 Af- og nedskrivninger tkr Afskrivninger, immaterielle aktiver 0 0 Nedskrivninger, immaterielle aktiver 0 0 Afskrivninger, materielle aktiver Nedskrivninger, materielle aktiver Tab/gevinst ved salg af materielle og immaterielle aktiver Heraf viderefakturerede afskrivninger Af- og nedskrivninger indregnes således i resultatopgørelsen: Af- og nedskrivninger Nedskrivning af goodwill Kapitalandele i dattervirksomheder Moderselskab tkr Kostpris 1. januar Årets tilgang 0 0 Kostpris 31. december Nedskrivninger 1. januar Nedskrivninger 0 0 Nedskrivninger 31. december 0 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december Udbytte fra Dan-Ejendomme as Navn og hjemsted Ejerandel 2006 Ejerandel 2005 Dan-Ejendomme as, Gentofte 100% 100% Dan-Ejendomsinvestering as, Gentofte 100% 100%

31 og årsregnskab 1. januar december 31 9 Kapitalandele i associerede virksomheder Moderselskab tkr Kostpris 1. januar Tilgang Kostpris 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december tkr. ens andel Navn Årets resultat Aktiver Hjemsted Ejerandel Omsætning Forpligtelser Egenkapital Årets resultat OPP Vildbjerg Skole A/S 2005 tkr. Gentofte 25% ens andel Navn Årets resultat Aktiver Hjemsted Ejerandel Omsætning Forpligtelser Egenkapital Årets resultat OPP Vildbjerg Skole A/S Gentofte 25% forholdet med UngesBoligService.dk I/S hviler på en interessentskabsaftale, hvorefter Dan- Ejendomme as ejer 40%, mens tredjemand ejer 60% af interessentskabet. Det er i interessentskabsaftalen aftalt, at indtægterne tilfalder Dan-Ejendomme as, og at omkostningerne (bortset fra omkostningerne til UngesBoligForum, bestyrelse og revision mv.) afholdes af Dan-Ejendomme as, hvorfor interessentskabets samlede indtægter og omkostninger indregnes 100% i Dan-Ejendomme as regnskab, mens aktiver og passiver er indregnet med den ideelle andel 40%. 10 Finansielle indtægter Moderselskab tkr Renter, likvide beholdninger, værdipapirer mv Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder Kursgevinster på værdipapirer og gæld Øvrige udbytter Finansielle omkostninger Moderselskab tkr Renter, bank- og prioritetsgæld mv Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder Kurstab på værdipapirer Kurstab på gæld Årsrapport 2006

32 32 og årsregnskab 1. januar december 12 Skat Moderselskab tkr Årets skat kan opdeles således: Skat af årets resultat Skat af egenkapitalbevægelser (aktuel skat) Skat af årets resultat fremkommer således: Aktuel skat Aktuelt sambeskatningsbidrag Regulering af skat vedrørende tidligere år Udskudt skat Skat af årets resultat kan forklares således: Beregnet skat af resultat før skat Regulering af skat vedrørende tidligere år Skatteeffekt af: Ikke-skattepligtige indtægter Ikke-fradragsberettigede omkostninger Effektiv skatteprocent 27,8% 24,8% -40,6% 0,1% 13 Resultat pr. aktie Moderselskab tkr Årets resultat Gennemsnitligt antal aktier, stk Gennemsnitligt antal egne aktier, stk Gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk Resultat pr. aktie a 10 kr

33 og årsregnskab 1. januar december Goodwill tkr. Moderselskab Kostpris: Kostpris 1. januar Regulering saldo tidligere år 0 0 Tilgang i årets løb 4 0 Afgang i årets løb 0 0 Kostpris 31. december Af- og nedskrivninger 1. januar Årets afskrivninger 0 0 Af- og nedskrivninger 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december Kostpris: Kostpris 1. januar Regulering saldo tidligere år 0 0 Tilgang i årets løb Afgang i årets løb 0 0 Kostpris 31. december Af- og nedskrivninger 1. januar Årets afskrivninger 0 0 Af- og nedskrivninger 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december Afskrives over (antal år) - - Goodwill opstået i forbindelse med virksomhedssammenslutninger fordeles på overtagelsestidspunktet til de pengestrømsfrembringende enheder i Dan-Ejendomme as, som forventes at opnå økonomiske fordele af overtagelsen. Alle goodwillbeløb anses for relateret til det samme segment og samme pengestrømsfrembringende enhed. Goodwill testes minimum en gang årligt for værdiforringelse og hyppigere, hvis der er indikatorer på værdiforringelse. De væsentligste usikkerheder er i den forbindelse knyttet til fastlæggelse af diskonteringsfaktorer og forventet markedsudvikling. Ledelsen har pr. 31. december 2006 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill. Genindvindingsværdien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede nettopengestrømme på basis af forecast for årene godkendt af ledelsen og en diskonteringsfaktor på 10% før skat. Diskonteringsfaktoren afspejler markedsvurderinger udtrykt ved en risikofri rente og de specifikke risici, der er knyttet til den enkelte pengestrømsfrembringende enhed. Der er ikke regnet med nogen terminalværdi. Årsrapport 2006

34 34 og årsregnskab 1. januar december 15 Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme Inventar og driftsmidler Bindingspligtig hensættelse i Grundejernes Investeringsfond Husleje deposita tkr. Kostpris: Kostpris 1. januar Regulering saldo tidligere år Tilgang i årets løb Tilskrevne renter Afgang i årets løb Kostpris 31. december Opskrivninger: Opskrivninger 1. januar Årets opskrivninger Afgang i årets løb Opskrivninger 31. december I alt Af- og nedskrivninger: Af- og nedskrivninger 1. januar Årets af- og nedskrivninger Afgang i årets løb Af- og nedskrivninger 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december Afskrives over (antal år)

35 og årsregnskab 1. januar december Materielle anlægsaktiver - fortsat Investeringsejendomme Inventar og driftsmidler Bindingspligtig hensættelse i Grundejernes Investeringsfond Husleje deposita tkr. Kostpris: Kostpris 1. januar Regulering saldo tidligere år Tilgang i årets løb Tilskrevne renter Afgang i årets løb Kostpris 31. december Opskrivninger: Opskrivninger 1. januar Årets opskrivninger Opskrivninger 31. december Af- og nedskrivninger: Af- og nedskrivninger 1. januar Årets afskrivninger Afgang i årets løb Af- og nedskrivninger 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december Afskrives over (antal år) I alt Investeringsejendomme måles til dagsværdi på balancedagen. I målingen, der foretages af ledelsen, tages hensyn til de aktuelle rente- og markedsforhold samt ejendommenes beliggenhed, alder og vedligeholdelsesstand, herunder forventede fremtidige vedligeholdelsesomkostninger. Indestående i Grundejernes Investeringsfond er bundet i henhold til lejelovgivningen. 16 Investeringsejendomme tkr Lejeindtægter Værdiregulering, investeringsejendomme Ejendommenes driftsomkostninger Årsrapport 2006

36 36 og årsregnskab 1. januar december 17 Værdipapirer Moderselskab tkr Børsnoterede obligationer Børsnoterede aktier Pantebreve der indregnes således: Værdipapirer, langfristede aktiver Værdipapirer, kortfristede aktiver Alle finansielle aktiver, bortset fra investeringer i unoterede aktier, hvor dagsværdien ikke kan opgøres pålideligt, måles til dagsværdi på balancedagen, og dagsværdireguleringerne føres løbende over resultatopgørelsen. en har alene investeret i børsnoterede værdipapirer, der giver mulighed for afkast i form af renter og kursgevinster på obligationer og udbytter og kursgevinster på aktier. Regnskabsmæssig værdi, tkr. Effektiv rente, % Gennemsnitlig varighed, år Obligationer, DKK ,3% 3,1% Obligationer, EUR Obligationer, andre valutaer ,4% Regnskabsmæssig værdi, tkr. Moderselskab Effektiv rente, % Gennemsnitlig varighed, år Obligationer, DKK ,1% 3,0% Obligationer, EUR Obligationer, andre valutaer

37 og årsregnskab 1. januar december Tilgodehavender For tilgodehavender, der forfalder til betaling inden for et år efter regnskabsårets udløb, anses den regnskabsmæssige værdi, 8,4 mio. kr. (2005: 11,2 mio. kr.), at svare til dagsværdien. Den regnskabsmæssige værdi er 0,2 mio. kr. mindre end den nominelle værdi, svarende til de i året foretagne nedskrivninger (2005: 0,0 mio. kr.). 19 Egenkapital Aktiekapital Antal stk./ stemmer Nominel værdi (tkr.) december Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er ikke opdelt i aktieklasser. Der er ikke knyttet særlige rettigheder til aktierne. Der har ikke været bevægelser på aktiekapitalen de seneste fem år. Egne aktier Antal (stk.) Nominel værdi (tkr.) % af aktiekapital januar ,22 1,44 Køb Salg ,11-1, december ,11 0,22 20 Udskudt skat Moderselskab tkr Udskudt skat 1. januar Årets udskudte skat indregnet i årets resultat Årets udskudte skat indregnet i egenkapitalen Udskudt skat 31. december Udskudt skat indregnes således i balancen: Udskudt skat (skatteaktiv) Udskudt skat (forpligtelse) Udskudt skat 31. december, netto Årsrapport 2006

38 38 og årsregnskab 1. januar december 20 Udskudt skat - fortsat Fordeling af udskudt skat på aktiver/passiver 1. januar Indregnet i resultatopgørelse Indregnet på egenkapital 31. december tkr Goodwill Investeringsejendomme Driftsmidler Kortfristede aktiver Forudbetalte omkostninger Hensættelse til tab på debitorer Langfristede forpligtelser Indretning lejede lokaler Invendig vedligeholdelse Udvendig vedligeholdelse Goodwill Investeringsejendomme Driftsmidler Kortfristede aktiver Invendig vedligeholdelse Udvendig vedligeholdelse Indregnet i resultatopgørelse Moderselskab Indregnet på egenkapital 1. januar 31. december tkr Kortfristede aktiver Kortfristede aktiver

39 og årsregnskab 1. januar december Gæld til kreditinstitutter Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen: Moderselskab tkr Langfristede forpligtelser Kortfristede forpligtelser Regnskabsmæssig værdi Nominel værdi en og moderselskabet har pr. 31. december følgende lån og kreditter: Lån Udløb Fast/ var. Effektiv rente, % Dagsværdi, tkr. Regnskabsmæssig værdi, tkr DKK 2007 Fast 0,0 5, DKK 2012 Fast 0,0 8, DKK 2013 Fast 0,0 7, DKK 2038 Fast 4,8 0, Regnskabsmæssig værdi er opgjort som nutidsværdien af forventede fremtidige afdrags og rentebetalinger. Moderselskabet har ikke gæld til realkreditinstitutter. Der er i 2006 afholdt omkostninger til låneoptagelse med tkr. Årsrapport 2006

40 40 og årsregnskab 1. januar december 22 Indvendig vedligeholdelse, investeringsejendomme tkr Saldo 1. januar Hensættelse i regnskabsåret Forbrug indvendig vedligeholdelse Saldo 31. december Udvendig vedligeholdelse, investeringsejendomme tkr Saldo 1. januar, jf. BRL Regulering af saldo tidligere år 0 0 Hensættelse i regnskabsåret Vedligeholdelsesomkostninger Overførsel fra BRL 18 b Årets forskydning 0 41 Saldo 31. december i henhold til BRL Saldo 1. januar, jf. BRL 18 b Regulering af hensættelse tidligere år 90 Renter af indestående BRL 18 b Hensættelse i regnskabsåret Overførsel til BRL Vedligeholdelse ud over hensættelse Saldo 31. december i henhold til BRL 18b Udvendig vedligeholdelse

41 og årsregnskab 1. januar december Skyldig selskabsskat Moderselskab tkr Skyldig selskabsskat 1. januar Årets aktuelle skat inkl. sambeskattede datterselskaber skat Regulering skat vedrørende tidligere år Betalt skat i året Skyldig selskabsskat 31. december Anden gæld Anden gæld består bl.a. af skyldig moms, feriepengeforpligtelse, A-skat og sociale bidrag. 26 Operationelle leasingforpligtelser Dan-Ejendomme as har indgået en leasingaftale, der udløber 30. juni Forpligtelsen udgør 0,3 mio. kr. Dan-Ejendomme as har indgået en lejeaftale om kontorlokaler mv., der kan opsiges med 12 måneders varsel dog tidligst til fraflytning den 1. oktober Den årlige forpligtelse udgør 10,2 mio. kr. Den samlede forpligtelse udgør 62,0 mio. kr. I resultatopgørelsen er i 2006 omkostningsført 1,1 mio. kr. hidrørende fra operationelle leasingforpligtelser. ens investeringsejendomme består overvejende af boliglejemål, der af lejerne kan opsiges med tre måneders varsel. Forudbetalt leje og deposita modsvarer lejen i opsigelsesperioden. 27 Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter 99,7 mio. kr. er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2006 udgør 72,6 mio. kr. Dan-Ejendomme as har til sikkerhed for administrerede ejerforeningers tilgodehavender deponeret nominel 2,9 mio. kr. i værdipapirer i Danske Bank, Holmens Kanal 2, 1091 København K. Dan-Ejendomme as har yderligere afgivet bankgaranti på i alt 0,6 mio. kr. Dan-Ejendomme as har til sikkerhed for ansvarsforsikring og underslæbsgaranti i forbindelse med virksomhedens ejendomsmægleraktiviteter afgivet selvskyldnerkautionserklæring. en har herudover ikke påtaget sig kautions-, garanti- eller andre forpligtelser. Årsrapport 2006

42 42 og årsregnskab 1. januar december 28 Ændring i driftskapital Moderselskab tkr Ændring i tilgodehavender hos kunder Ændring i tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Ændring i mellemregning med kunder Ændring i andre tilgodehavender Ændring i anden gæld Valuta- og renterisici ens risikostyringspolitik en er som følge af sin drift, investeringer og finansiering kun i meget begrænset omfang eksponeret over for ændringer i renteniveau og valutakurser. Det er væsentligt, at koncernen er parat til en hurtig tilpasning af omkostningsniveauet, hvis omsætningen ændrer sig. en er som følge af sin soliditet og sit finansielle beredskab kun begrænset eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Renteniveauet har dog betydning for investeringsejendommenes værdi. I beretningen illustreres i skemaform, hvilken betydning ændringer i afkastprocenten har på ejendommenes dagsværdiopgørelse. Værdipapirer og likvider pr. 31. december Moderselskab tkr USD EUR DKK Øvrige ens valutarisici er af begrænset betydning og er alene relateret til en mindre investeringsportefølje, der løbende overvåges og optimeres af en ekstern porteføljemanager.

43 og årsregnskab 1. januar december Valuta- og renterisici - fortsat Renterisici Revurderings-/forfaldstidspunkt Indenfor Indenfor Indenfor Indenfor Indenfor Efter Heraf fast Effektiv 1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5 år I alt forrentet rente tkr. 31. december 2006 Tilgodehavender Obligationer ,1% Likvider ,5% Kreditinstitutter ,8% december 2005 Tilgodehavender Obligationer ,5% Likvider ,8% Kreditinstitutter ,4% Moderselskab Revurderings-/forfaldstidspunkt Indenfor Indenfor Efter Heraf fast Effektiv 1 år 2-5 år 5 år I alt forrentet rente tkr. 31. december 2006 Tilgodehavender Obligationer ,1% Likvider Kreditinstitutter december 2005 Tilgodehavender Obligationer ,0% Likvider Kreditinstitutter Aktier og pantebreve indgår ikke i opgørelsen over renterisici, jf. note 17. Kreditrisici Den primære kreditrisiko i koncernen er relateret til tilgodehavender hos og mellemregning med kunder. Henset til spredningen, kundernes bonitet samt den løbende kortfristede udligning anses risikoen for minimal. Kreditrisikoen knyttet til tilgodehavender svarer til den regnskabsmæssige værdi. Årsrapport 2006

44 44 og årsregnskab 1. januar december 30 Køb af aktivitet en har den 6. november 2006 erhvervet ejendomsadministrationsaktiviteter for 1,9 mio. kr. fra Jeanette Oppenheim Ejendomsadministration ApS. Købesummen er betalt kontant med forbehold for en købesumsregulering på baggrund af efterfølgende omsætning. Ved købet er ikke overtaget identificerbare aktiver, og købesummen udgør derfor goodwill, der begrundes med forventede fremtidige indtjeningsmuligheder i de overtagne kontrakter. Købet har ikke haft effekt på resultatopgørelsen i Det er ikke muligt at angive proforma tal for omsætning og resultat, hvis aktiviteten var medregnet hele året. 31 Nærtstående parter en har noteret følgende nærtstående parter, der som aktionærer med flertal af stemmerettighederne har bestemmende indflydelse på Dan-Ejendomme Holding as: Pension Danske Noterede Aktier I/S, jf. Ledelsesberetningen, Aktionærinformation. Endvidere omfatter de nærtstående parter de tilknyttede og associerede virksomheder, jf. note 8 og 9, hvor Dan-Ejendomme Holding as har bestemmende eller betydelig indflydelse, samt bestyrelsesmedlemmer og direktion. Transaktioner mellem tilknyttede virksomheder og Dan- Ejendomme Holding as har i 2006 omfattet finansielle omkostninger på 167 tkr. mod 33 tkr. i 2005 samt administrationsomkostninger på 75 tkr., hvilket er uændret i forhold til De samlede mellemværender med tilknyttede virksomheder og Dan-Ejendomme Holding as udgør ultimo 2006 en gæld på 3,7 mio. kr. mod et tilgodehavende 4,6 mio. kr. ultimo De samlede mellemværende med associerede virksomheder og koncernen udgør et tilgodehavende på 3,1 mio. kr. ultimo 2006 mod 3,1 mio. kr. ultimo Salg af tjenesteydelser er sket til koncernens normale honorarsatser. Der er ikke stillet sikkerhed eller afgivet garantier for udeståender på balancedagen. Såvel tilgodehavender som gæld vil blive afviklet ved kontant betaling. Der er ikke i regnskabsåret realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter eller foretaget nedskrivninger af sådanne til imødegåelse af sandsynlige tab. Transaktioner med tilknyttede virksomheder er elimineret i koncernregnskabet i overensstemmelse med den anvendte regnskabspraksis. Der henvises til note 6 for oplysninger om ydet vederlag til koncernens bestyrelse og direktion. Der er i 2006 udbetalt aktieudbytte til administrerende direktør Margit Birk Andersen med 1,8 tkr. Dan-Ejendomme Holding as har ikke i regnskabsåret tilbagekøbt egne aktier fra bestyrelse og direktion.

45 og årsregnskab 1. januar december Bestyrelsens og direktionens ledelseshverv Definitioner (BF) bestyrelsesformand (BNF) bestyrelsesnæstformand (BM) bestyrelsesmedlem (AD) administrerende direktør (D) direktør Bestyrelsen Jens Otto Veile, cand.oecon., (BF), direktør Født Indtrådt i bestyrelsen Vederlag i tkr. Jens Kjærsgaard, cand.merc., (BNF), direktør Født Indtrådt i bestyrelsen Vederlag i tkr. Walther V. Paulsen, cand.merc., (BM), direktør Født Indtrådt i bestyrelsen Vederlag i tkr. Michael Nellemann Pedersen, cand.polit, (BM), direktør Født Indtrådt i bestyrelsen Vederlag i tkr. Ole Berg Rasmussen, (BM), adm. direktør Født Indtrådt i bestyrelsen Vederlag i tkr. Valgperioden for bestyrelsesmedlemmer er et år. Bestyrelsesmedlemmer fratræder på den generalforsamling, der afholdes i det år, hvori de er fyldt 70 år. Direktion Margit Birk Andersen, adm. direktør Født Indtrådt i koncernen Vederlag i tkr. Henrik Dahl Jeppesen, cand.scient.pol., direktør Født Indtrådt i koncernen Vederlag i tkr. Ledelseshverv Jens Otto Veile Kaj Andersen & Sønner Holding A/S, (BF), Investeringsselskabet af 1. november 2001 A/S, (BF), Andersen Motors A/S, (BF), Suzuki Bilimport Danmark A/S, (BF), e-parts A/S, (BF), Andersen Motors Ejendomme A/S, (BF), Bascon Holding A/S, (BF), Bascon A/S, (BF), Energi Danmark A/S, (BM), Scandinavian Highlands Holding A/S, (BM). Jens Kjærsgaard Miljøinvesteringsselskabet Danmark A/S, (BF), Roulunds Tech A/S, (BF), Britannia Invest A/S, (BM), Hotel Koldingfjord A/S, (BM), PKA Domicil A/S, (BM/D), Forstædernes Ejendomsaktieselskab, (BM), A/S Kjøbenhavns Ejendomsselskab, (BM), Ejendomsinteressentskabet Tuborg Nord B, (BM), KS Ejendomsselskabet Smedeland 26, (BM), Private Equity New Markets (PENM), (BM), Aps. Smedeland 26, (D). Walther V. Paulsen Dantherm A/S, (BF), Hotel Koldingfjord A/S, (BF), Royal Scandinavia A/S, (BF), VPG Holding A/S, (BM), Vital Petfood Group A/S, (BM), Sanistål A/S, (BM), Danske Invest Administration A/S, (BM), C.W. Obel A/S, (BNF), Det Obelske Familiefond, (BM), Brdr. Hartmann A/S, (BNF), Arkil Holding A/S, (BM), Arkil A/S, (BM). Michael Nellemann Pedersen Miljøinvesteringsselskabet Danmark A/S, (BM/D), PKA+ Pension Forsikringsselskab A/S, (BNF), PKA+ Personforsikring A/S, (BNF), Forstædernes Ejendomsaktieselskab, (D), A/S Kjøbenhavns Ejendomsselskab, (D), Britannia Invest A/S, (BM), Pensionskassernes Projektselskab A/S, (D). Ole Berg Rasmussen KP Erhvervs-Byg I A/S, (BF), KP International A/S, (BF), KP Ældre-Byg I A/S, (BF), KP Bolig-Byg I A/S, (BF), KP UK A/S, (BF), Kommunernes Hus A/S, (BF), Forsikring & Pension, (BM), Kommunernes Pensionsforsikring Aktieselskab, (AD), SAMPENSION ADMINISTRA- TIONSSELSKAB A/S, (AD), Grafisk Pension A/S, (AD), StK-Byg A/S, (AD). Margit Birk Andersen UngesBoligService.dk I/S, (BM), OPP Vildbjerg Skole A/S (BM). Henrik Dahl Jeppesen Ejendomsselskabet Storken P/S, (D), Ejendomsselskabet Uglen P/S, (D), Hellebo Park A/S, (D). Bestyrelse og direktions besiddelse af aktier i selskabet Bestyrelsesmedlemmerne har ikke handlet aktier i selskabet i 2006, og bestyrelsesmedlemmerne besidder ingen aktier i selskabet ultimo Adm. direktør Margit Birk Andersen besidder ultimo 2006 i alt 150 stk. aktier i selskabet, jf. afsnittet aktionærinformation. Margit Birk Andersen har ikke handlet aktier i selskabet i Selskabet har ikke udstedt optioner eller warrants. Bestyrelsesmedlemmer og direktion besidder ikke aktier i koncernforbundne selskaber. Årsrapport 2006

46 Udskrevet den 20. marts 2007 kl. 08:48