BALTIC PROPERTY TRUST

Transkript

1 BALTIC PROPERTY TRUST 23A, 2 DK-126 Copenhagen K 5 Denmark Tel O? 33, Fax , info@balticpropertytrust.com Homepage:

2 for 23 For the year ended 31 December 23 (12 months) 3'" fmancial vear

3 INDHOLDSFORTEGNELSE CONTENTS Ledelsens regnskabspåtegning Statement by the Board of Directory and Eexecutive Board on the anntial report Revisionspåtegning Auditors' revie\\' Oplysninger om selskabet og koncernen Information ab out the conipany and the group Ledelsesberetning ^ lanagemetr! report Anvendt regnskabspraksis Aceoiindng policies Årsregnskab Financial statement Resultatopgørelse l. januar -31. december 23 Income statement for the vear ended 31 December 23 Balance pr. 3 l. december 23 Balance sheet al 31 December 23 Egenkapitalopgørelse Statement ofc hanges in equity Pengestrømsopgørelse for 23, koncern Consolidated ca.sh flow statement for 23, Croup Noter Notes

4 STÅ THE ØF AND EXECUTIVE OrJ THE ANNUAL Bestyrelsen og direktionen har aflagt årsrapporten for The Board of Direetors and Exeentive Board have Baltic Property Trust A/S for 23. Årsrapporten er presented the Annital Report of Ba/tie Pmperty behandlet og vedtacet dags dato. Trust /J/S for the \ear endeel 31 December 23. 'I h c iinnual report has been presenied and approved as of foday. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse sned års- The Annual Report hus been presented in accorregnskabsloven, danske regnskabsvejledninger og dåne e ir/'/? the Danisl'i Finaneial Staieinents Act. internationale regnskabsstandarder (IFRS). Danisl'i Aeeountiriv Standards, and International Financial Reporti.no Standards ilfrsl, Vi anser den va.lgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig og de udøvede regnskabsmæssige skøn for forsvarlige, ligesom årsrapporten efter vores opfattelse indeholder de oplysninger, der er relevante for at bedømme selskabets og koncernens økonomiske forhold. Det er derfor vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af selskabets og koncernens aktiver og passiver, den finansielle stilling samt af resultatet af selskabets og koncernens aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 23, W e con.sidet" the uc.coitntin% polieies i/s.ed appro/>riate and the accountlng estimates made reasonab/e. To the hest of our belief, the Annual Report ineludes the information \\iheh is relevant for an assessme.nl of the Companv's finaneial position. A^ainsi (his hackground, il is our opinion thaf the, Annual Report gives a frue and fair vieir of the Companv and fhe Group's finaneial position as at 31 December 2fif/3 and of fhe results oj the Company 's. and the Gronp s operations and the consol idated c cis h flenrs for the finaneial vear tiien ended. Direktioiis.f^:Exi?ctf(ive Board:.Lars Christian Ohnemus _ltotf}\ Hans Peter Hansen Kristel Meos Lars Christian Ohnemus

5 REVISIONSPÅTEGNING AUDITORS'REVIEW Til aktionærerne i Baltic Propert) Trust A/S To //^ sharelwlders of Baltic Property Trust A/S Vi har revideret årsrapporten for Baltic Property Wc have audited ihe Anmial Report af Balde Prop- Tnist A/S for regnskabsåret l. januar -31. december erty Trust A ''S for the iinaneial vear and.ed J l De- 23. eemher 21)3. Selskabets ledelse har ansvaret ror årsrapporten. Vo- Thc Annual Report is ihc responsihildv ojdhe Com- panv's Board of Direetors and Exeeutive Board. Ow responsihilifv is ro express an opinion on the Annual Report hased on our audit. res ansvar er på grundlag af vores revision at ud- trykke en konklusion om årsrapporten. Den revision Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi tilrettelægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen omfatter stikprøvevis undersøgelse af information, der understøtter de i årsrapporten anførte beløb og oplysninger. Revisionen omfatter endvidere stillingtagen til den af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentlige skøn, som ledelsen har udøvet, samt vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at den udførte revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vores konklusion. Basis of opinion We conaul'led our audit in aceordance with Dan/s/i Auditmg Standards. The standards reqmre rhat we plan and perforrn the aitd.it to ohtain reasonable assurance tluit the Annual Report is free of mater/al misslatemems. An audit inehides exandning. on u tesi basis, eridenee siipponing the amoums and disciosnres in the Annual. Report. An audit also ineludes assessment of the aeeonniing polieies nsed and significunt estimates made by the Exeemive Board, as well as an evalualion of the overall annual report nresentafion. We helieve liuif our audii provides a reasonahle hasisjor our opinion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Our audit has nol resnlted in a ny qualifaeaiion. 5.

6 REVISIONSPÅTEGNING - fortsat,4 * T - continued Konklusion Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede at selskabets og koncernens aktiver, passiver og den finansielle stilling pr. 31. december 23 samt al resultatet af selskabets og koncernens aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. januar december 23 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. danske regnskabsvejledninger og internationale regnskabsstandarder(ifr.s). m/r København, den 3. marts 24 Ernst & Young Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Peter Hertz Statsautoriseret revisor Henrik Reedtz Statsautoriseret rev i sor

7 OPLYSNINGER OM SELSKABET OG KONCERNEN TIONABOUT TUE COMPANY AND THE Hjemstedsadresse: Registeret! address; Baltic Propert}' Trust A/S (BPT) Bredgade 23A, 2 DK-126 Copenhagen K Hovedkontor: Headijuarters: Bredgade 23A, 2 DK A 26 Copenhagen. K Tel. -r Fax: Bestyrelse: Board of Directory Finn Hasselriis, Formand / Chairman Victor Gediminas Gruodis Hans Peter Hansen Kristel Meos Lars Christian Ohnenms Peer Munkholt Direktion: Executive Board: Lars Christian Ohnemus Aktionærer i henhold til selskabslovgivningen: Shareholders holding 5% or more ofthe share capital or the voting rights: Ej era n de-l/interesi Investors represented by Hansabank Liivalaia 8, EE-154 Tallinn 29,8 % Kiresko International ApS Kampmannsgade 1,6, DK-164 Copenhagen V 22,3 % 1 Fonden Bremerholm 4, DK-169 Copenhagen K 2, % Leif Hede Nielsen Skovvænget 7, DK-87 Horsens 5,6% Dancasa ApS Sigridsvej 11, DK-29 Hellerup 5,1 % AB Lietuvos Draudimas J.Basanaviciaus st. 12. LT-26 Vilnius 5,6% Aktionærernes stemmerrettigheder tildeles proportionelt i forhold til deres aktiebeholdning. BPT har kun en type aktier. Aktierne er ikke offentligt handlet, og et sekundært marked er ikke planlagt i fremtiden. Det mindste investeringsbeløb i BPT er på DKK 5,, Der har ikke været tilgang af nye aktionærer siden 7, april 23, da selskabet var fuldtegnet med DKK 1 niio. The shareholders ' voting rights åre allotted in proportion to their capital ho/clings. BPT only nas onc elass of shares. The snares åre not puhlicly traded and a seeonelary market is not foreseen in the futlire. The minimum single investmenl in BPT is DKK 5,. ATir shareholders have not heen accepted sinee 7 April 23 when the share capital was ful ly stibscrihed at DKK looin.

8 OPLYSNINGER OM SELSKABET OG KONCERNEN - fortsat TIONABOUT THE COMPANYAND THE GROUP-continueti Helejede tilknyttede virksomheder: Wholly owned gro up enterprises: AB Baltic Properts' Trust, Litauen AB Baltic Property Trust, Lithuania BPT2 UAB. Litauen BPT2 UAB, Lithuania BPT Paslaugos UAB, Litauen BPT Paslaugos UAB, Lithuania Baltic Property Trust Latvia AS, Letland Baltic Property Trust Latvia AS, Latvia Baltic Property Trust Estonia AS, Estland Baltic Properlv Trust Estonia AS. Estonia Hobujaama Kinnisvara AS, Estland Hohujauma Kinnisvara AS, Estonia Revision; Auditørs: Ernst & Youn«Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Bankforbindelse i Danmark: Bankers in Deninark: Skandinaviska Enskilda Banken A/S. Vognmagergade 9. DK-18 København K Nordea Bank Danmark A/S, Christiansbro, Strandgade 3. DK-9 København C

9 VIGTIGSTE ØKONOMISKE HOVED- OG NØGLETAL KEY FINANCIAL FIGURESAND RATIOS DK K min. / DKI\J>/ År lyear (budget) Nettoomsætning Total revenue Totale driftsomkostninger Total operating expenses. 1 Kl 7; 9.3 (2 1 2 L K _. (5.2i <5,5> -EBIT Operating incoine befare interest and iax (EBIT) i(). 7 ) ,5 / Interest/Finaneial ineoine pavahle'receivahle. ti Al i (5.i (4.4} Skat Tav. (. 6) (2,i 14. 5) Årets Net profit/los s for the vear (il, 7) li)..h Nettoudbytte Net dividend n 'a H 1. Udbytte per aktie (%) Dividend per share (%) n, a 8 9 JO Finansielle nøgletal IFinancial kev ratios År/ Year Direkte afkast (%). Ver vie Id (%) Egenkapitalforrentning efter skat (%) Return on ec/uitv after fax (%) Totaile investeringer (DKK mio.) Total invesrment (DKKm) Gennemsnitlig egenkapital (DKK mio.) Average Equilv (DKKm) Porteføljestørrelse (kvm) Portfolio size (sqmj værdi (DKK per kvm) Book valne (DKK per sqmi Gennemsnitlig udlejningsprocent Averag^occiipation rate (%) Administrationsomkostninger (%) Administrative expenses (fund management) (%/ 21 i LO ii' a! 1. <5. / ,442 9 n, 'u (budget) , \ , ,987 8, , ,3

10 LEDELSESBERETNING MANAGEMENT Præsentation af virksomheden Baltic Propetty Trust A/S (BPT) blev etableret i juni 21. Virksomhedens formål er at investere i første klasses kommercielle ejendomme med central beliggenhed i de baltiske lande, elvs, Estland, Letland og Litauen, l dag er BPT et af de førende ejendomsselskaber i de baltiske lande med mere end 9% af det disponible investeret beløb, l 21 blev årsresultatet på DKK 9.7 mio. mod DKK?,l mio. i 22. Dette resultat svarer til et gennemsnitligt afkast efter skat på 11,1%, hvilket er lavere end det budgetterede mål på 131%. /imi:/.s /.s A«- //./% - m Markedssituationen i 24 forventes at blive gradvist forbedres i forhold til sidste år. Samtidig med at væksten i de baltiske lande vil forblive høj sammenlignet med internationale vækstrater, vil det lokale erhvervsliv stadig blive påvirket af den økonomiske tilbagegang, som præger EU. Endvidere lider kontorejendomssektoren i Tallinn og Vilnius under en kombination af prispres og forhøjet ledighedsprocent. De finansielle målsætninger for BPT i 24 er at give sine investorer et direkte afkast på 11,9 %, og en egenkapitalforrentning på ikke under 14% (heri ikke inkluderet kapital- og salgsgevinster). Planen er at opkøbe yderligere en ejendom i Tallinn eller Riga. Herefter vil der blive fokuseret på at maksimere afkastet på den nuværende portefølje. Dette vil også inkludere udvidelse af to af de eksisterende investeringer, hvor nuværende og potentielle lejeres pladsbehov er større, end hvad der kan tilbydes i de nuværende bygninger. //z 77;/.\ itv'// ^/.so /.s - 1-

11 Udviklingen I aktiviteter og forhold Selskabets resultatopgørelse ror 23 udviser et overskud på DK K 9.7 mio.. og selskabets balance pr. 31. december 23 udviser en egenkapital på DK K 18.9 mio. Finansielle resultater BPT's resultater i 23 har levet op til tbrventningerne, l løbet af 23 fortsatte 8PT med udvikling af sine aktiviteter og position som den første uafhængi- gc institutionelle ejendomsin\'estor i de baltiske lånde. m m //om. 2W1? /Y,s <vcm'm'c\ /)asvv/<;;; m /V?(Ay:w?&?/)/ //?.st/v«/w/;(y//;/y;/.?c'/'n- //? ^u/- Blandt de største udfordringer i 23 var at opbygge en stærk organisation og balancere den ujævne tilgang af aktiekapital med de investeringsmuligheder, som skulle imødegå BPT's præstationskrav. Som illustreret nedenfor, oplevede ledelsen udsving i tilgangen af egenkapital, hvilket medførte en høj likviditetssaldo i begyndelsen af året. som følte til, at afkastet for den første del af året blev negativ: påvirket. c.2. 35, :.., ::..,. :. ;,.,,,.,...,....., , , ' ' :..23,2, 7TL2? f 22 2Q22 3Q22 4Q22 2Q23 Den faktiske egenkapitalforrentning på 11,1% var lavere end det budgetterede mål på 13%. Denne negative afvigelse skyldes det faktum, at der var et usædvanligt likviditetsberedskab i begyndelsen af 23. Kapitalomkostningerne var lavere end forventet. De gennemsnitlige omkostninger på BPT's nv/.s

12 The Board of Direetors deeidetl lo henefit from Ihc very low interest rate levels and have ffxed fhe inter- est rate for the eomingj'ive vears eksterne lånefaciliteter ligger på cirka 5 %. Bestyreisen besluttede at udnytte det ekstremt lave renteniveau ved at fastlåse renten for de kommende 5 år. Det taktiske direkte afkast på 1,2% var i overensstemmelse med det erklærede mål på 1,3%, Afvigelsen skyldes primært det faktum, at priserne på The actual net vieid was 1.2%. whtch was in line wiil'i the deelured rargel of 1.3%. The vanunee was primari/v eaiised by the faet thai fhe prises of o f tic c kontorlejemål var faldende i Litauen, men at dette / ental \vas deelining In Lhhuunia, bur r his was blev delvist opvejet af, at udlejningsprocenten var på 99% mod 95% i budgettet. parfly made up for hv fhe actiial oecupation ratio o f 99% againsf 95% in the budget. En sammenligning af vores aflast med lignende A henchmark of our yielcl wilh vtelds of simiiar fondes afkast er vanskelig. Grundlæggende er BPT lunds is dtffietill. Kundamentallv, BPT is the on/v det eneste selskab, som arbejder med klar fokus på de baltiske lande, l de nordiske lande har de traditionelle ejendomsselskaber haft et årligt afkast på 6- trust operating with. a clear loeus on the Baltic s rates. Traditional properly lunds in the KorOde murkets have vie/deel hetween 6-9%, per annuin. 9%, Nettolejen på DKK 17,7 mio. er tilfredsstillende. Dette beløb blev opnået gennem en kombination af høj udlejningsprocent og en stram omkostningskontrol. De faktiske administrationsomkostninger var på DKK 2,5 mio, svarende til 1,3% af den gennemsnitlige investerede kapital. Budgettet byggede på den formodning, at selskabets administrationsomkostninger ville være på 1,3%. Ledelsen forventer ikke, at omkostningerne vil overstige de 1,25 % i 24 og de kommende år, som det blev lovet i prospektet. Det er hensigten, at alle ledelses- og serviceaktiviteter skal overgå til et nyt selvstændigt selskab i begyndelsen af 24. Dette vil medføre lettere afhændelse af porteføljen i fremtiden og resultere i en væsentlig gevinst, på mindst DKK 2,5 mio., hvis transaktionen godkendes af aktionærerne. Den foreslåede opdeling vil ikke medføre ændring i forvaltnings honoraret på 1,25%. The net rental ineo/ne of DKK 17. 'm is satis/acforv. The amount was aehieved through a combination of high oecupation rates and tight easf eonfrol. The actual administrative eosts vvere DKK 2.5m or 1.3 % of average funds. The hua'gef was based on fhe assumpiioit thai administrative eosfs woidd he 1.3%,. Management does not expecf eosts to exceed 1.25% in 24 and in the vears lo conie, as promised in fhe original investment prospeeius. The intention is lo divert all management and service related aetivifies irito a new and independent eotnpanv at r h e heginning of 24. This will laeiiitate any fwure disposal ofthe portfolio and lead to a eonsid.erahte gain <pd.it leas! DKK 2.5nt, i. f the shareholders approve the. transaetion. The suggesied division wn/l not result in any e/hange ofthe managementjee of7'.25%.

13 Opkøb / Segmentering I overensstemmelse med den overordnede investenngsstrategi har investeringsaktiviteterne i 23 primært været fokuseret på Letland og Estland. Valdemara Shopping Center i Riga (med RIM! som hovedlejer de næste 1 år) blev erhvervet den 7, maj 23. Valdemara Shopping Center har fra begyndelsen overgået vores forventninger. Der arbejdes i øjeblikket på at finde måder, hvorved vi kan udvide denne succes. Således blev der i december måned opkøbt et lille, men attraktivt forretningscenter i Tallinn, hvor L'Oreal er hovedlejer. Der fokuseres generelt på enten nybyggede eller nyrenoverede ejendomme med en solid lejerbase. Hovedtallene præsenteres i tabellen nedenfor. Acquisitions / Segmentation //z //'/?<? uvy/? f/?. ///</ /;?- <//?(/ Æs'/omo. vcar.vy 7!v///w/. i ' ;.\- f/?*? Pris Udlejnings < """">" 2 (DKK mi o. i "T- procent ('' '<>) Dom in ikon u st. 5, 1, Motorola Vilnius DDB T, Sevcenkos st. 21, 2, PriceWaterhouse- Vilnius Coopers Gostauto st Sarnpo Vilnius Oracle Valdemara Centre RI MI Riga Hobujaama 4, 8, Nordea Tallinn Tina, 1, L'Oreal Tallinn TOTAL 23,

14 Værdiansættelse af ejendomme Valuation ofproperties Det indgår i BPT's strategi at værdiansætte hver ene- // is Baltic Property Trust 's policy to valuate each ste af ejendommene i overensstemmelse med I AS building in accordance with 1AS 4. The total port- 4. Hele BPT's portefølje er blevet værdiansat af folio af BPT has beeti vaiualed bv KOBA. (Healev KOEJA(Healev& Baker). & Baker i. Padilty Konceptet med at tilbyde Facility Management services blev udviklet i den sidste del af 22 som en del af strategien for lejerservice og omkostningsstyring. Hovedformålet er at tilbyde vores lejere samt eksterne kunder services inden for ejendomsadministration og bogføring. Facility Management blev først introduceret i Litauen i starten af 23 og. bliver udført af en selvstændig juridisk enhed, UAB "BPT T/it> concepr of Facility Management services mis developed during late 22 as part of'a lenaul service and e os f control strafegy. TIK main abfeciive is to provide renanis and exlernal ensianers \rifh services \vithin property management and aceonnting. The services \\-erefirsr infrodiiced in Lilhuanici in eai'ly 23 and ^vere håndled by a separate legal entitv. UAB "BPTPaslaugos" (BPTServices). Paslaugos" (BPT Services), Property Trust Secura A/S Baltic Property Trust Secura A/S (BPT Secura) er det andet investeringsselskab under dette koncept. BPT Secura ledes af BPT's ledelsestearn. Selskabet blev etableret i september 23 som en selvstændig juridisk enhed med en særskilt forretningsstrategi. BPT Secura har betalt et årligt management honorar på 1,25% til BPT. Endvidere har BPT modtaget et engangs-royalty beløb på 1%. BPT Secura blev fuldt operationelt i 23, hvilket har medført særlig store købs- og opstartsomkostninger på DKK 1.3 mio. Property Trust A/S Baltic Property Trust Secura A/S l BPT Seciirai is the second investmeni trust under (his concepr and is inanaged hv BPT's management team. The fund \\-as legal/y ineorporated in September 23. BPT Secura is a separale legal entitv irifh its own distincfive business sirategy. An annual management lee of 1.25% has heen paid hv BPT Secura to BPT. Furfhertnore, a one-off royalty payment af 1% trc/.y paid la BPT. BPT Secura hecaine ful/y operatianal in 2(13 whic/'i has caitsed excepfiona! aci]uisili(in and addirionai eosts af DKK 1.3 m. Organisation En ung og engageret organisation er blevet opbygget i takt med at vores 'vækst, l slutningen af 23 havde BPT i alt l l medarbejdere. Nu rettes fokus mod at udvide og forbedre vores forretningsgange. For yderligere at forbedre BPT's kundeservice vil der i 24 blive implementeret et IT-baseret kundestyringssystem. Organisation In step vcith ottr business grom'th, a voung and commi 11 ed organisation has been esiah/ished. Al the end of 23, BPT had a total of l! emplovees. Focus is now on developing and enhancing business processes. In 24 an IT based cuslorner relalionship management system will be implememed la f urther enhance our client services. -14.

15 Koncernstruktur for Baltic Propert} Trust A/S BPT's formelle organisationsstruktur fremgår af diagrammet nedenfor. Som generel retningslinje foretrækker BPT at anvende selskaber med en begrænset formålsparagraf (og med kun én investering). Denne struktur sikrer, at transaktions- og skadeomkostninger holdes på et minimum. Begivenheder efter balancedagen Ingen betydelige aktiviteter eller opkøb har fundet sted efter regnskabets afslutning. Forventet udvikling Den overordnede forventede udvikling for 24 er, at de baltiske lande fortsat vil være en højvækstregion globalt set. Imidlertid tbrtsætter den økonomiske recession i EU med at have en negativ indvirkning. Konvergens af afkast og priser samt en øget konkurrence forventes at lægge pres på resultaterne i de kommende år. Ikke desto mindre vil efterspørgslen efter første klasses ejendomme forblive stor. Ligesom tidligere vil fokus ligge på bygninger med den rigtige beliggenhed og porteføljestruktur. Ingen handels- eller kapitalgevinster er budgetteret for 24. Omkostningskontrollen er og vil forblive streng. Ab.s m

16 I. n gradvis introduktion af nye og skandinaviskprægede lejekontrakter, inklusive indeksering, vil få en positiv indvirkning på afkastet i fremtiden. Endvidere er der flere andre projekter, (kontrakter om reklamer på bygninger, tilføjelse af ekstra kvadratmetre og lignende), som også forventes at have en positiv indvirkning i fremtiden. Investeringer, inklusive bygningsudvidelser, for yderligere DKK 3-5 mio. er planlagt. Det strategiske fokus i 24 vil være på Estland og Letland, hvor mindst én investering er planlagt. Selskabet forventes at være fuldt investeret i midten eller slutninger - K)-

17 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS ACCOUNTING Årsrapporten tor Baltic Propetty Trust A/S er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse D-virksomheder, danske regnskabsvejledninger samt de krav. der stilles efter de internationale regnskabsstandarder (IFRS). The Aimual Report of Baltic Property Trust A,S has been presenled in aeeardanee y/y/? the provision* of the Danish Financial Statement* Aet pertaining to reponing c/'ass D enterprise*. Danish Accounting Standards, and the International Financial Reporting Standards (IFRS). Arsregnskabet er aflagt i danske kroner. The financial statement* åre presented in Danish kroner. Konsolidering Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Baltic Property Trust A/S og 'virksomheder, hvori moderselskabet direkte eller indirekte besidder mere end 5% af stemmerettighederne eller på anden made har en bestemmende indflydelse. Consolidation The consolidated financial statement* eomprise ihe parenl company Baltic Property Trust A>S and enlerprises in vdhicli the parent eompanv- directly ar indirectly - /'tolds more t hun 5% of the voting right* or olherwise has u conrrolling mferest. Datterselskabernes regnskaber er udarbejdet efter den samme regnskabspraksis, som benyttes i moderselskabet, Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammendrage regnskaber for moderselskabet og datterselskaberne og lægge regnskabsposter med ensartet indhold sammen, Koncerninterne indtægter, udgifter, tab. avancer samt mellemværender udlignes. The financial statement* ofdhe snhsidiaries ure pi\- pared in accordancc with the accounting po/ieies applied hv the parent eompanv. The consolidated financial statement* åre prepared on the basis ofdhe financial statement* of the parenl eompanv and the snhsidiaries hv adding togel/ier items of a similar nature. Intra-grcnip ineorne, expenses. losses, profits, and balances åre eliminated. Moderselskabet og datterselskabers kapitalandele i datterselskaber udlignes med den forholdsmæssige andel af datterselskabets regnskabsmæssige indre værdi. The parenl eompanv and the sithsidiaries ' investrnents in suhsidiari.es åre eliitnnated hv the proportionale share ofdhe net asset valne ofdhe subsidiarv eoncerned. Nyerhvervede eller afhændede koncernvirksomheder medtages i koncernresultatopgørelsen for ejerperioden. Sammenligningstailene korrigeres ikke for frasolgte eller nyerhvervede virksomheder. Croup enferprises reeentiv aequired or sadl åre re-cognisec/ in the eonsolidated ineome statement hv reference ro the period of ownership. Comparatives reladng to sueh en!'er/)thses åre not re.stated

18 Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden. Anskaffelsessummen opgøres til det kontante vederlag og/eller kursværdien af egne aktier erlagt som betaling med tillæg af direkte henforbare omkostninger. Betingede betalinger indregnes med det beløb, der forventes betalt. Identificerbare aktiver og forpligtelser i de overtagne virksomheder optages til handelsværdien på anskaffelsestidspunktet. l opgørelsen indregnes omstruktureringshensættelser relateret tit den overtagne virksomhed, såfremt omstruktureringen er besluttet og offentliggjort på o\ ertagelsestidspunktet. co.vr /.s Valutaomregning Transaktioner i fremmed valuta omregnes til danske kroner efter transaktionsdagens kurs. m Monetære aktiver og forpligtelser i fremmed valuta omregnes til danske kroner efter balancedagens valutakurser. Realiserede og urealiserede valutakursgevinster og -tab indgår i resultatopgørelsen under finansielle poster. /7 Udenlandske datterselskaber Selvstændige udenlandske enheders regnskaber omregnes efter følgende principper:» Balancen omregnes til kursen på balancedagen.» Resultatopgørelsen omregnes til transaktionsdagens kurs.» Den kursdifference, der opstår ved omregning af egenkapitalen ved regnskabsårets begyndelse til kursen ved årets udgang samt valutakursreguleringen af resultatopgørelsen fra transakti- m onsdagens kurs til kursen på balancedagen, indregnes direkte på egenkapitalen. Kursregulering af mellemværender med selvstændige udenlandske enheder, som er et tillæg til eller et fradrag i nettoinvesteringen, indregnes direkte i egenkapitalen. c;/? (r; w ' /o - 18-

19 Ved afhændelse af et selvstændigt udenlandsk datterselskab indregnes den akkumulerede kursregulering i resultatopgørelsen sammen med gevinsten eller tabet. ogm'.s-<%/ z'z? Resultatopgørelse Huslejeindtægter Huslejeindtægter omfatter husleje opkrævet i koncernens ejendomme. Driftsomkostninger l driftsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til drift og vedligeholdelse af koncernens ejendomme. Administrationsomkostninger l administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i Året til ledelse og admini- </zz;v'z?g r/;c ve<vr /W^/a/ r«stration af koncernen, herunder omkostninger til mzvzz'.syzy/m: administrativt personale, ledelse, kontorlokaler og /TÅvr<%/ f«kontorholdsomkostninger. Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger omfatter af- og nedskrivninger på materielle anlægsaktiver. Afskrivningerne er foretaget ud fra en løbende vurdering af aktivernes afskrivningsforløb, brugstid og scrapværdi. De materielle anlægsaktiver afskrives lineært over de enkelte aktivers forventede brugstid. Afskrivningsperioderne, som er beregnet i forhold til oprindelig kostpris og scrapværdi. er fastlagt således: Afskrivningsperiode Scraoværdl Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3-7 år O Anskaffelser under DK.K. 1.5 omkostningsføres i anskaffelsesåret

20 Indtægter af kapitalandele l datterselskaber Disse indtægter omfatter moderselskabets forholdsmæssige andel af resultatet i datterselskabet efter regulering af intern avance/tab og fradrag af afskrivning på koncerngoodwill samt andel af selskabsskat. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter ;/?& ;v/;wvmg/%?/7(w. Ae/ /;< og -omkostninger, aktieudbytter, finansielle udgifter forbundet med lejemål, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab transaktioner i fremmed valuta, amortisering af realkreditlån samt tillæg og fradrag i henhold til a contoskatteordningen. Udbytte fra kapitalandele, bonset fra kapitalandele i datterselskaber, indtægtsføres i det regnskabsår, hvor udbyttet deklareres. cm;/ m'.wc;v/(e\. <v/^ rev.'ui/m.s'tw m Skat Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat med fradrag af den del af årets skat. der vedrører egenkapitalbevægelser. Aktuel- og udskudt skat vedrørende egenkapitalbevægeiser indregnes direkte i egenkapitalen. /m: <v<//».sfme/7a.s A'.s.s' f/?c.svzc/rg r;/ ^/?r r(?m- ;&// conctrm c/;m?<^\ m ty/mvy. Cz;/vcw <v/?c/ c&yé/v^c/ fcar co/zc^/-/?/«^ c/zc«?^^ m Balancen Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver omfatter investeringsejendomme og andet driftsmateriel samt indretning af lejede lokaler. Investeringsejendomme Selskabets ejendomme værdiansættes til markedsværdi, og værdireguleringer foretages over resultatopgørelsen. Markedsværdien fastlægges på grundlag mcv)/??«?.sya^m^/a 77?c mc/rå'^/' w//z;^ /.s af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, der lø- /7 bende verificeres af autoriserede ejendomsmæglere. w/z/c/? /.s -2-

21 Andre anlæg, og inventar plant, Øvrige materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. c/f cost less downs. Der foretages nedskrivningstest på øvrige materielle anlægsaktiver, såfremt der er indikationer for værdifald. Nedskrivningsfesten foretages for hvert enkelt creases in aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Aktiverne ned- cach asset or skrives til det højeste af aktivets eller aktivgruppens kapitalværdi og nettosalgspris (genindvindingsværdi), såfremt denne er lavere end den group of assets (recovcrahle atnounti, //'/Y regnskabsmæssige værdi. Finansielle anlægsaktiver Kapitalandele i datterselskaber måles efter den indre værdis metode til den forholdsmæssigt ejede andel af virksomhedernes egenkapital, med tillæg af koncerngoodwill og fradrag af koncerninterne avancer off'againsi receivahles, if any. and arnounts in cx- og negativ goodwill. Virksomheder med negativ egenkapital måles til. Den til den negative værdi svarende forholdsmæssige andel modregnes i eventuelle tilgodehavender. For så vidt angår datterselskaber, indregnes beløb herudover under posten hensatte forpligtelser. and negative goodwill. Enterpnses whosc equity is Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter forudbetalte omkostninger. Egenkapital Udbytte, som foreslås udbetalt for regnskabsåret, præsenteres som en særskilt post under egenkapitalen. Selskabsskat Aktuelle skatteforpligtelser indregnes i balancen som beregnet skat af årets forventede skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt betalte å konto skatter