Afgørelse Odder Kommune meddeler herved en tilladelse efter Lov om planlægning, 35, stk. 1 ( landzonetilladelse ) til:

Transkript

1 Arne Elkjær A/S Bredskifte Alle Århus V Mail: mr@arneelkjaer.dk Byggeri Rådhusgade Odder Tlf Vedrørende landzonetilladelse til genopførelse enfamiliehus på ejendommen, beliggende Kystvejen 279, 8300 Odder, matr. nr. 1 m Kysing Sø, Saksild. Odder Kommune Byggeri har d. 7. marts 2014 modtaget jeres ansøgning om zonetilladelse vedr. genopførelse af enfamiliehus beliggende på ejendommen: Kystvejen 279 matr. nr. 1 m Kysing Sø, Saksild. Det nye enfamiliehus gives et boligareal på 125 m 2 fordelt med 72 m 2 i stueplan og 53 m 2 i tagetagen. Der foretages udvendig renovering af eksisterende bygninger benævnt udhus og carport. 26. marts 2014 Sagsbehandler: Jesper Stegmann Dir. tlf.: jesper.stegmann@odder.dk Byggesags nr.: Journal nr. : Dok id: Genopførelse af et enfamiliehus er betinget af en landzonetilladelse iht. lov om planlægning. Afgørelse Odder Kommune meddeler herved en tilladelse efter Lov om planlægning, 35, stk. 1 ( landzonetilladelse ) til: Tilladelse til genopførelse af fritliggende enfamiliehus med et boligareal på ca. 125 m 2. Vilkår for landzonetilladelsen At bygningens tag alene udføres i ikke-reflekterende materiale. At genopførelse af enfamiliehuset alene sker med en placering og med et bebygget areal svarende til den eksisterende sokkel. At der ikke etableres selvstændige og nye boligenheder eller boligarealer i ejendommens sekundære bygninger (bygning nr ). Træffetider for byggesagsbehandlere: Man-onsdag: Torsdag: Fredag: Hvis du vil vide mere om Odder Kommune eller benytte muligheden for selvbetjening, så klik ind på Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke udnyttes senest 3 år efter, at den er meddelt. Grundlag for tilladelsen Tilladelsen er givet på baggrund af oplysninger i ansøgning med bilag af 7. marts Det forudsættes, at det ansøgte udføres som beskrevet i ansøgningsmaterialet og alene anvendes som helårsbolig. sagshåndteringssystem og at alle henvendelser og skrivelser gemmes elektronisk. side 1

2 Ejendommens status og historik Af Bygnings- og Boligregisteret (BBR) fremgår det, at ejendommen er beliggende i landzone og at der ikke er noteret landbrugspligt. Ejendommen har et oplyst matrikulært areal på m 2 heraf vejareal m 2. - og et eksisterende bebygget areal på 203 m 2, heraf boligareal 104 m 2 (1 bolig). Det eksisterende enfamiliehus (bygning nr. 1) er opført 1930 og med etablering af et jordvarmeanlæg Det eksisterende udhus bygning nr. 2 er angivet med et bebygget areal på 53 m 2 og er opført Den eksisterende garage bygning nr. 3 er angivet med et bebygget areal på 37 m 2 og er opført Der er som notat i BBR angivet følgende: Bygningen er ulovlig opført uden forudgående ansøgning til byggemyndighederne. Der kan ikke forventes tilladelse til genopførelse med samme placering, da bygningen er opført indenfor strandbeskyttelseslinjen. Det eksisterende udhus bygning nr. 4 er angiver med et bebygget areal på 45 m 2 og er opført i Der er som notat i BBR angivet følgende: Bygningen er ulovlig opført uden forudgående ansøgning til byggemyndighederne. Der kan ikke forventes tilladelse til genopførelse med samme placering, da bygningen er opført indenfor strandbeskyttelseslinjen. Der er ved Naturstyrelsens brev af 27. november 2013 j.nr. NST meddelt dispensation til genopførelse af helårsbolig efter nedrivning af eksisterende helårshus og dispensation opsætning af solceller på garagetag. Der er meddelt afslag til ombygning af udhus samt opførelse af mellemgang mellem helårsbeboelse og udhus, samt afslag til bibeholdelse af terrasse. Sidstnævnte afslag (ændring af udhus og bibeholdelse af terrasse) er ved Naturstyrelsens brev af 20. december 2013 j.nr. NST ændret til en dispensation og således; at udhusets højde kan hæves med 20 cm, samt ændring af facaderne ved isætning af en port og en dør på udhusets sydvestlige facade, samt flytning af eksisterende vindue på den nordvestlige side. Begrundelse og sagsfremstilling I landzonen må der ikke uden tilladelse fra kommunen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring af i anvendelse af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer. Dette fremgår af planlovens 35, stk. 1. Det bagvedliggende hensyn bag planlovens bestemmelser, er at hindre spredt bebyggelse uden for planlagte eller landsbyafgrænsede områder og i landzonen generelt. Udgangspunktet er, at landzonen skal friholdes sagshåndteringssystem og at alle henvendelser og skrivelser gemmes elektronisk. side 2

3 for anden (uplanlagt) bebyggelse m.v.; end den, der er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri. Efter retningslinjer for administration af planlovens landzonebestemmelser vedr. boligbyggeri mv. for Odder Kommune gives der normalt tilladelse til genopførelse af boliger, der har været beboet inden for de seneste ca. 5 år, medmindre den eksisterende bolig har karakter af værdiløs ruin. Der stilles særlige vilkår til husets placering, og at der kan stilles vilkår til husets udformning, materialevalg m.v., samt ofte krav om, at det eksisterende hus på ejendommen nedrives. Ejendommen er beliggende inden for strandbeskyttelseslinjen og kystnærhedszonen, samt er umiddelbart beliggende op til et internationalt naturbeskyttelsesområde. Ejendommen er også beliggende i et område der efter kommuneplanen er udpeget som med landskabelige interesser og kulturmiljø ( landbrug, industrialisering, andelsbevægelse ). Hvis der have været tale om etablering af en helt ny bebyggelse, vil der omtvistelig blive meddelt et afslag under henvisning til de bagvedliggende hensyn i planlovens 35 og de landskabelige kvaliteter, der findes i området. Iht. indhentede oplysninger i Folkeregisteret, har ejendommen været beboet frem til 1. januar Kommunen har på grundlag af besigtigelse i området vurderet, at ejendommen på ingen måde har karakter af værdiløs ruin. Kommunen har derfor vurderet, at der ikke har været et kontinuitetsbrud i brugen af ejendommen som helårsbolig iht. lov om planlægning; 56, stk. 2 og kommunens egne retningslinjer. Men vi har vurderet, at det faktum; at der allerede forefindes et eksisterende lovligt opført beboelseshus ikke kan føre til andet resultat - end at der gives landzonetilladelse til genopførelse af et enfamiliehus med samme placering som det oprindelige. På grundlag af dette faktum og med fastsættelse af vilkår til bygningens ydre udformning; vil det nye beboelseshus, ikke ændre det landskabelige indtryk af området. Vi har også vurderet, at det er af underordnet betydning; at gennemføre en naboorientering iht. lov om planlægning; 35, stk. 5. Dette skøn er baseret på det faktum, at det nye enfamiliehus genopføres med samme placering, som det oprindelige beboelseshus og afstanden til nærmeste nabobebyggelse. Efter lov om planlægning; 36, stk. 1, nr. 7 og nr. 8; kræver de beskrevne renoveringer og ændringer af udhuse mv. ikke byggetilladelse og ligeledes ikke landzonetilladelse. Det skal præciseres, at denne tilladelse er baseret på et konkret og individuelt skøn baseret på de faktiske omstændigheder i sagen. Det vil sige, at ved ansøgning om en tilsvarende genopførelse, men med en anderledes placering i landskabet f.eks. i et område med landskabelige interesser sagshåndteringssystem og at alle henvendelser og skrivelser gemmes elektronisk. side 3

4 eller beliggende inden for beskyttelseslinjer iht. naturbeskyttelsesloven eller som ikke er opført lovligt, kan der blive givet et afslag. Habitatsbekendtgørelsen Nærmeste Natura 2000 område - Fuglebeskyttelsesområdet Kysing Fjord ligger ca. 30 m vest for det ansøgte projekt. Sangsvanen er den eneste art på fuglebeskyttelsesområdets udpegningsgrundlag. Idet sangsvanen typisk raster på vandfladen på Norsminde Fjord og indtager føde på vintergrønne hvedemarker i hele Odder Kommune, vurderes det ansøgte, at have en neutral effekt på sangsvanen, idet projektområdet, hus med tilhørende terrasse og gårdsplads; ikke er et velegnet leve- eller rastested for sangsvanen. Odder Kommune har ikke registreret eller har kendskab til arter fra habitatdirektivets bilag IV indenfor projektområdet. Da projektet alene erstatter en eksisterende villaejendom med tilhørende terrasse og gårdsplads, vurderer Odder Kommune, at området ikke egner sig som hverken yngleeller rasteområder for nogle af de bilag IV arter, som optræder i Østjylland. Odder Kommune vurderer samlet at det ansøgte ikke vil have en negativ effekt hverken på Natura 2000 områder eller på arter optrædende på habitatdirektivets bilag IV. Andre tilladelser Opmærksomheden skal henledes på, at ejer selv er forpligtiget til at indhente tilladelser / dispensationer fra andre myndigheder. Det kan herfra oplyses, at opførelsen af enfamiliehuset er betinget af en byggetilladelse. Men opsætning af solceller på garagetaget, er ikke betinget af en byggetilladelse. Øvrigt Hvis du opdager en forurening i jorden, skal du straks tage kontakt til kommunens Miljøafdeling direkte tlf eller tlf Hvis du finder spor af fortidsminder, skal jordarbejdet straks standses iht. Museumslovens 27, og fundet skal anmeldes til Moesgaard Museum. Offentliggørelse Tilladelsen vil blive annonceret i Odder Avis og på den 2. april Zonetilladelsen kan ikke udnyttes før klagefristens udløb den 30. april I tilfælde af klage må tilladelsen ikke udnyttes, før sagen er afgjort af Natur- og Miljøklagenævnet I tilfælde af klage, vil I blive orienteret om indholdet af klagen. sagshåndteringssystem og at alle henvendelser og skrivelser gemmes elektronisk. side 4

5 Klagevejledning Der kan klages over afgørelsen efter reglerne i planlovens 58 stk. 1, nr. 1, jfr. 60 stk. 2. Afgørelsen kan påklages af enhver med retlig interesse i sagens udfald. Herudover kan der klages af landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelse af natur og miljø eller varetagelse af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, jfr. planlovens 59. Der kan kun klages over retlige spørgsmål. Heri ligger, at der ikke kan klages over de skøn, som kommunen har udøvet. Derimod kan der klages, hvis du mener, at reglerne er fortolket forkert, eller at kompetenceeller procedurereglerne ikke er overholdt. En eventuel klage skal være indgivet 4 uger fra modtagelsen af dette brev. Din klage skal sendes til Odder kommune, så vidt muligt elektronisk på byggeri@odder.dk. Herefter videresender Odder kommune din klage til klageinstansen med en udtalelse som du modtager i kopi. Klageinstans er Miljø- og Naturklagenævnet. Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af din klage, at du indbetaler et gebyr på 500 kr. u modtager en opkrævning på gebyret fra Natur- og Miljøklagenævnet, når nævnet har modtaget klagen fra Odder kommune. Du skal benytte denne opkrævning ved indbetaling af gebyret. Natur- og Miljøklagenævnet modtager ikke check eller kontanter. Natur- og Miljøklagenævnet påbegynder behandlingen af klagen, når gebyret er modtaget. Betales gebyret ikke på den anviste måde og inden for den fastsatte frist på 14 dage, afvises klagen fra behandling. Vejledning om gebyrbetalingen og evt. tilbagebetaling af gebyr, kan findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside: Hvis du vil indbringe afgørelsen for domstolene, skal det ske inden 6 måneder. Med venlig hilsen Jesper Stegmann Byggesagsbehandler - Byggeri (fortsættes) sagshåndteringssystem og at alle henvendelser og skrivelser gemmes elektronisk. side 5

6 Kopi til: Danmarks Naturfredningsforening Danmarks Naturfredningsforening lokalafdeling Dansk Ornitologisk Forening Dansk Ornitologisk Forening lokalafdeling Moesgaard Museum - Moesgaard@hum.au.dk Naturstyrelsen nst@nst.dk Dansk Kano og Kajakforbund, Miljo@kano-kajak.dk Friluftsrådet, Kreds Aarhus v/ole Bøgh Vinther obv@webseed.dk Ejer Jan Sæther Bispelunden 68 Fulden 8330 Beder Bilag: Luftfoto. Facadetegninger sagshåndteringssystem og at alle henvendelser og skrivelser gemmes elektronisk. side 6

7 Luftfoto 2012 med angivelse af placering af enfamiliehus og udhus. sagshåndteringssystem og at alle henvendelser og skrivelser gemmes elektronisk. side 7

8 Facader mod nordvest og sydøst. Facader mod nordøst og sydvest. sagshåndteringssystem og at alle henvendelser og skrivelser gemmes elektronisk. side 8