KENDELSE. Sagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har garanteret klagerne lejeindtægt på fritidshuset af en bestemt størrelse.

Transkript

1 1 København, den 22. april 2013 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler Fritz Bredvig Søndergade Løkken Nævnet har modtaget klagen den 26. oktober Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale erstatning til klagerne i forbindelse med, at det viste sig, at garantien på tagpladerne på det fritidshus, som klagerne havde købt, var udløbet. Sagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har garanteret klagerne lejeindtægt på fritidshuset af en bestemt størrelse. Sagen angår endelig spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale godtgørelse i forbindelse med, at indklagede har angivet en højere årlig udgift til ejendomsskat i den

2 2 salgsopstilling, som hørte til købsaftalen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde et fritidshus til salg, som klagerne ønskede at købe. Den 10. august 2012 fik klagerne i forbindelse med fremvisning af ejendommen udleveret en salgsopstilling, som var dateret 2. juli 2012, hvoraf det fremgik, at den årlige udgift til ejendomsskat var kr. Det fremgik videre, at kontantprisen på fritidshuset var på kr. Den 16. august 2012 skrev indklagede til klagerne bl.a.: Jeres tilbud har jeg videresendt og vender tilbage med svar fra sælger. De 26 plader med afskalninger, har stadig garanti fra eternitfabrikken, og prisen for nye plader på tømmerhandlen, ligger på ca ,- kr., og så kan arbejdet udføres af to mand i løbet af en lørdag. Den 19. august 2012 skrev sælger af fritidshuset til indklagede bl.a.: Jeg så i en mail fra eventuel køber, at han spurgte dig om udlejningsmuligheder: Vi har i mange år udlejet gennem: [ ]. I år har vi ikke lejet ud, men kun benyttet det selv samt familie, da vi ikke mente det var rimeligt over for såvel lejere som eventuelle købere, at det var udlejet i en periode, hvor huset var til salg. Vi har gode erfaringer med de lejere, vi har haft, og vi ved, at mange af dem har boet i huset gennem flere år. Vi har for et par dage siden modtaget udkast til udlejningsaftale for [ ] opbevarer nøgle til huset, som skal afleveres, hvis der ikke fremover udlejes gennem firmaet Den 20. august 2012 skrev indklagede til klagerne bl.a.: Hermed udkast til købsaftale på sommerhuset. [ ] Omkring den ønskede garanti på tagpladerne, er dette en generel garanti på alle produkter for [ ] A/S. Ved reklamation skal man oplyse året for køb af pladerne, og der kommer en konsulent og ser på taget, samt giver et forslag til erstatning. Den 22. august 2012 skrev indklagede til klagerne bl.a.: Hermed hvad der ligger omkring ejendomsskat til [ ] kommune, hvilket er lidt højere

3 3 end dine tal. Tallet du oplyser fra [et udlejningsbureau] er chokerende lavt, og uden tanke for den flotte beliggenhed, samt husets generelle standard. Jeg vil foreslå et tilbud gennem [et andet udlejningsbureau], som vi samarbejder med, og de vil helt sikkert give et tilbud der er mere realistisk, ligesom de er langt mere fleksible, og ikke tager nær så meget i provision som de større bureauer. Vi kontakter dem i dag, og allerede i morgen har du et tilbud. Den 25. august 2012 underskrev klagerne en købsaftale om køb af fritidshuset til en kontantpris på kr. med overtagelse den 1. november Det fremgik af købsaftalen, at der var forbehold for klagernes advokats godkendelse af handlen. Det fremgik videre af købsaftalen, at klagerne bl.a. fik udleveret tilstandsrapport af 15. august 2012 samt ejendomsskattebillet. Det fremgik af den til købsaftalen hørende salgsopstilling af 20. august 2012, at der ikke var udlejningsforpligtelse på fritidshuset. Der fremgik ikke oplysninger om eventuel mulig lejeindtægt. Vedrørende ejendomsskat fremgik det, at skatten udgjorde kr. årligt. Det fremgik af den udleverede tilstandsrapport af 15. august 2012 bl.a.: [ ] [ ]

4 4 Den 29. august 2012 skrev klagerne til indklagede bl.a.: Tak for fremsendte. Vi ønsker som udgangspunkt ikke at inddrage en advokat, da kontrakten virker gennemsigtig for os. Vi ønsker dog nogle ting tilføjet i købsaftalen: Vi ønsker at sælger overhænder kvittering på de tagplader, hvorpå der stadig er garanti [ ] Den 29. august 2012 svarede indklagede klagerne bl.a.: Jeg tvivler på at sælger har en kvittering for arbejdet for ca. 10 år siden, men vil undersøge dette. Jeg har tidligere skrevet hvordan man griber sagen an mod Eternitfabrikken, som i dag hedder [ ]. Vi får sælger til at kontakte fabrikken, som snarest sender en konsulent ud for at se på pladerne. Såfremt der er fejl, plejer de at betale hvad de nye plader koster, men ikke udskiftningen. Den 3. september 2012 underskrev klagerne Tillæg til købsaftale. Det fremgik heraf bl.a.: I forbindelse med de i tilstandsrapportens påtalte fejl på eternitpladerne, har sælger fremlagt kvitteringer på kopi af fakturaer og kvitteringer for tagplader købt i 1991 i forbindelse med tilbygning af soveværelse m.v. samt kopi af regning for udbedring af stormskade i Samme dag oplyste det udlejningsbureau, som sælger tidligere havde benyttet, at indklagede kunne oplyse over for klagerne, at bureauet forventede, at fritidshuset kunne udlejes for kr. årligt. Den 24. september 2012 skrev klagerne til indklagede bl.a.: Du nævnte ved rundvisningen af [ ], at der stadig er garanti på 26 plader fra 1991, som er ved at smuldre.

5 5 Ved du, hvor jeg kan reklamere? Så vidt jeg kan læse mig frem til yder [ ] kun 15 års garant. Men pladerne er produceret før 1996 af [ ], så det kan være de har ydet en længere garanti?? Den 25. september 2012 svarede indklagede klagerne bl.a.: Ved rundvisningen kendte jeg ikke til tagpladernes alder, hvilket først kom frem da sælger fremsendte de gamle regninger. Den 28. september 2012 skrev klagerne til indklagede bl.a.: Den 3. oktober 2012 skrev indklagede til klagerne bl.a.: Samme dag skrev klagerne til indklagede bl.a.: Vi er enige i, at vi har accepteret den endelige pris på huset ud fra en akkumuleret vurdering af de oplysninger, vi er blevet forelagt, og en efterfølgende forhandling.

6 6 Vi vil gerne forholde os til den indledende rundvisning af huset på [ ]. Her hørte vi begge, at du oplyste om før omtalte garanti på de nyeste tagplader på huset. Med baggrund i denne oplysning, har vi i tillæget (allongen) til købsaftalen fået tilføjet, at sælger skulle fremlægge kvitteringer, således vi efterfølgende kunne reklamere over taget. Du skriver i en mail af 25. september, Ved rundvisningen kendte jeg ikke til tagpladernes alder, hvilket først kom frem da sælger fremsendte de gamle regninger. I denne sætning ligger en implicit indrømmelse af, at du har givet os oplysninger uden belæg. Vi siger ikke, at dette er sket med forsæt, men at oplysningen er behæftet med et ansvar, som vi mener skal kompenseres. Det fremgår af sagen, at klagerne efter overtagelse af fritidshuset har udskiftet hele taget. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne på grund af med fejlagtige oplysninger om det defekte tag, samt for fejlagtige oplysning om udlejningsindtægt for fritidshuset. Indklagede skal endvidere betale godtgørelse til klagerne på grund af urigtige oplysninger om ejendomsskat. Indklagede oplyste i forbindelse med fremvisning af ejendommen, at der stadig var garanti på en del af tagpladerne, således at klagerne havde mulighed for at reklamere og få udgifter ved en eventuel udskiftning af pladerne dækket, hvilket indklagede havde oplevet i forbindelse med salg af andre ejendomme. Tagpladerne viste sig at være i dårligere stand end antaget i eksempelvis tilstandsrapporten. Der var flere steder huller og vandindtrængning. Ved en efterfølgende henvendelse til producenten af tagpladerne blev det oplyst, at der var 15 års garanti på det pågældende produkt, men at denne garanti var udløbet, da tagpladerne, jf. sælgers kvitteringer var fra Indklagede skal betale kompensation til klagerne, idet indklagede fejlagtigt har oplyst, at der stadigvæk var garanti på tagpladerne. Indklagedes oplysning havde klagerne in mente gennem de forskellige faser af hushandlen, herunder ved accept af den endelige købspris. Såfremt oplysningen havde været korrekt, havde tagets tilstand og heraf følgende reklamation været en sag mellem klagerne og producenten. De tagplader, som sagen handler om, er i tilstandsrapporten beskrevet som K3-skader. Altså kritiske skader, der vil forårsage, at en bygningsdels funktion vil svigte inden for overskuelig tid og medføre svigt på andre bygningsdele. Dette sandsynliggør, at

7 7 klagerne med rimelighed kunne antage, at klagerne kunne gøre brug af indklagedes garanti. Fra første henvendelse til indklagede om sagen, til taget blev skiftet, gik der næsten halvanden måned. På intet tidspunkt har indklagede tilbudt at besigtige huset sammen med den byggesagkyndige, hvilket klagerne med glæde ville have taget imod. Det er korrekt, at klagerne har valgt at få skiftet hele taget. Begrundelsen herfor er, at der ved overtagelse af huset var vandindtrængning, og fordi tagets generelle tilstand ikke var til andet. Klagerne modtog en kompensation på kr. fra sælger i forbindelse med vandindtrængningen, som var en følge af nedbrudte plader og dårlig inddækning ved skorsten. I forbindelse med de forskellige punkter i tilstandsrapporten råd i bærende stolper, konstruktionsfejl i badeværelse og tagets tilstand ønskede klagerne et afslag på kr. på den først aftalte købspris. Indklagede gentog i denne forbindelse, at der var garanti på tagladerne, hvorfor klagerne accepterede et afslag på kr. Før taget blev skiftet, tog klagerne nærbilleder af tagpladerne. Ved fremvisningen af fritidshuset oplyste indklagede, at fritidshuset aldrig havde været udlejet, og det fremgik af salgsopstillingen, at der ikke var nogen udlejningsaftale. Efter at købsaftalen var underskrevet, oplyste indklagede, at han havde hentet nøglerne til fritidshuset hos et udlejningsbureau. Klagerne fandt efterfølgende ud af, at fritidshuset stadigvæk var aktivt hos det pågældende udlejningsbureau, og at huset var opslået på internettet. Det er korrekt, at der ikke var nogen udlejningsaftale. Indklagede oplyste videre, at fritidshuset i forbindelse med udlejning kunne indbringe mindst kr. i lejeindtægt. Klagerne henvendte sig efterfølgende til 2 forskellige udlejningsbureauer, som vurderede lejeindtægten ca til kr. lavere. Da klagerne oplyste indklagede om dette, sendte indklagede sin egen mand, som vurderede udlejningspotentialet til nøjagtigt kr. Den 23. oktober 2012 kontaktede klagerne det udlejningsbureau, som tidligere havde udlejet fritidshuset. Klagerne fik oplyst, at da markedet for sommerhusudlejning var på sit højeste, havde huset kunnet indbringe til kr. ved fuld udlejning. Men da udlejning i de senere år var gået tilbage, ville det blive svært at opnå denne indtægt. Indklagede har i bedste fald handlet uagtsomt i forhold til sine fortalelser om ovenstående klagepunkter, og i værste fald er der tale om direkte vildledning med henblik på at gøre klagerne mere interesserede i fritidshuset. Klagerne blev i forbindelse med deres godkendelse af refusionsopgørelse opmærksomme på, at ejendomsskatten ikke stemte overens med tallene i den

8 8 salgsopstilling, som klagerne fik udleveret i forbindelse med fremvisning af fritidshuset. Tallene var blevet ændret i købsaftalen, uden at indklagede havde gjort særskilt opmærksom herpå. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne for udskiftning af tagplader. Indklagede bestrider også at have oplyst en urealistisk lejeindtægt. Indklagede bestrider sluttelig at skulle betale godtgørelse for difference vedrørende ejendomsskat. Indklagede har drøftet tagets tilstand med den byggesagkyndige, som var enig i, at tagets udseende ikke var så pænt, da der efter en stormskade var udskiftet en del plader, som ikke længere havde samme farve som de oprindelige tagplader. Den byggesagkyndige kunne endvidere bekræfte, at taget havde mange års restlevetid, da der ikke var antydning af revner eller gennemgående huller. Ved henvendelse til tagfabrikken har indklagede fået bekræftet, at der normalt er 15 års garanti på tagpladerne, men at man kun udskifter pladerne, såfremt der er revner eller huller, som har medført vandindtrængning på lofterne. Det vil sige, at selv om tagpladerne havde været år gamle, og så ud som de aktuelle, ville fabrikken ikke have ydet erstatning for pladerne, da de jo ikke var utætte. Når klagerne nu påstår, at pladerne var dårligere end antaget med flere huller og vandgennemtrængning, må klagerne kunne bevise dette. I samme øjeblik, som dette blev konstateret, burde der have været rettet henvendelse herom til både sælger og indklagede. Indklagede hørte først om de påståede skader, efter at klagerne havde udskiftet alle tagpladerne. At klagerne iværksatte en selvvalgt udskiftning af hele taget uden at gøre sig den ulejlighed at kontakte indklagede eller den bygningssagkyndige, er klagernes eget valg, og klagerne har derved afskåret den sagkyndige fra at få en chance for at besigtige forholdene. Klagerne opfordres til at bevise, at tagpladerne var i ringere stand end oplyst i tilstandsrapporten, og at der er sket vandgennemtrængning på grund af dette. Klagerne fik før indgåelse af købsaftalen et nedslag i kontantprisen på kr. på grund af tagpladernes beskaffenhed. At klagerne nu fremfører, at de fik et yderligere nedslag i prisen grundet utætheder i taget, er en fordrejning af sandheden. Det yderligere nedslag angik en opstået utæthed ved skorstenen. Dette havde intet med tagpladernes beskaffenhed at gøre. Indklagede skal endvidere gøre opmærksom på, at udbudsprisen på salgstidspunktet var på kr., og at den endelige handelspris blev aftalt til kr. Der blev således ydet et nedslag på ikke mindre end kr.

9 9 Indklagede har i salgsopstillingen oplyst, at der ikke var en udlejningsforpligtelse. Indklagede havde ikke kendskab til nogen aftale med et udlejningsbureau. Det viste sig også, at der ikke var en udlejningsaftale, som klagerne forpligtede sig til at overtage, og indklagede har derfor opfyldt sin oplysningspligt. Indklagede har ikke over for klagerne oplyst, at fritidshuset aldrig har været udlejet. Det fremgår af fra det udlejningsbureau, som tidligere havde udlejet fritidshuset, at fritidshuset over en længere udlejningsperiode måtte kunne forventes at indtjene kr., hvilket svarer til de tal, som indklagede har oplyst. Vedrørende forholdet om difference i ejendomsskatterne er det korrekt, at der var en difference i forhold til den oprindelige salgsopstilling. Indklagede opdaterede i forbindelse med udarbejdelse af udkast til købsaftale alle aktuelle oplysninger. Opdateringen er blevet præsenteret for klagerne forud for indgåelse af købsaftalen, så der er intet forsøgt skjult for klagerne. Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at klagerne har udskiftet hele fritidshusets tag, hvorfor det ikke længere er muligt at konstatere, om tagpladerne var i så dårlig stand, at de stod for udskiftning. Det er dermed heller ikke muligt at konstatere, om en eventuel garanti kunne have været gjort gældende. Nævnet finder, at det allerede som følge heraf ikke vil være muligt at pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Det fremgår direkte af salgsopstillingen, at der ikke var lejekontrakt på fritidshuset, og det var således ikke oplyst, hvor meget fritidshuset hidtil havde indtjent. Der er således heller ikke heri givet garanti for, at fritidshuset kunne indbringe lejeindtægt af en vis størrelse. Det fremgår af sagen, at indklagede før handlens indgåelse har spurgt forskellige udlejningsbureauer om, hvor stor en lejeindtægt fritidshuset kunne forventes at indbringe, og at indklagede har videregivet disse oplysninger til klagerne. Det fremgår videre, at klagerne efter handlens indgåelse har fået oplyst, at fritidshuset højest kunne indbringe en lejeindtægt, som var kr. lavere end det af indklagede oplyste. Nævnet finder det imidlertid ikke godtgjort, at indklagede skulle have videregivet ukorrekte oplysninger, og nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Nævnet finder det uheldigt, at indklagede ikke havde angivet det korrekte beløb til ejendomsskat i salgsopstilling af 2. juli Det fremgår imidlertid af indklagedes e- mail af 22. august 2012 til klagerne, at indklagede oplyste, at ejendomsskatten var lidt højere end oprindeligt oplyst. Det fremgår videre af sagen, at den korrekte ejendomsskat er angivet i den salgsopstilling, som hørte til købsaftalen, og det fremgår endelig, at klagerne i forbindelse med handlen fik udleveret ejendomsskattebilletten. Nævnet finder herefter ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Konklusion:

10 10 Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand