Ejerforeningen Skodsborg Solgård årsberetning for 2007/08

Transkript

1 Ejerforeningen Skodsborg Solgård årsberetning for 2007/08 Ligesom sidste år vil jeg dele beretningen op i 3 afsnit: Regnskabsåret, hvad der er sket siden, og fremtidsplaner. Regnskabsåret har været præget af indkøringen af Boligexperten som ny administrator og de mange større vedligeholdsarbejder, der var fastlagt i budgettet, og som har rettet op på de to tidligere års meget lave aktivitet. Desuden har vi fundet og udført nogle ting, som har krævet hurtig reaktion. Indkøringen af Boligexperten som ny administrator er forløbet ret uproblematisk og lettere end ventet, og vi har været godt tilfredse med samarbejdet og den service vi har fået fra Boligexpertens personale. Vi har skiftet forsikringsselskab til Codan, hvorved vi sparer ca kr. i forhold til DATEAs forsikringsselskab med samme forsikringsdækning, og vi har ikke haft problemer med at få vores tidligere forsikringsselskab til at udbetale erstatninger for skader fra deres tid. Desuden har vi fået væsentligt højere renter end før, og vi sparer mange penge af størrelsesordenen kr./pr år på grundhonoraret + typisk % 'opgavestyringshonorar' på alle opgaver, i alt sidste år formentlig en lille kvart million! Generelt er ejendommens standard godt i gang med at blive hævet, selvom der stadig er en del vedligeholdsarbejder, vi gerne havde sat i gang, hvis der havde været penge til dem. Det gælder især maling af de resterende vinduer m.m. på vest og nordsiden, maling af de resterende 6 opgange og yderligere arbejder på vores fælles VVS- og el-installationer. Følgende større projekter har været gennemført i årets løb: Maling af vinduer, dørkarme og altanundersider på østsiden. Arbejdet overholdt budgettet, som var lagt efter malerens tilbud. Maling af opgangene Solgårdsvej og Skodsborg Strandvej 155A, 157 og 157A. Nr. 155A malede vi ekstraordinært efter den ulykkelige brand, hvor beboeren, Palle Kragh, desværre døde ugen efter æret være hans minde. Desværre tog det et stykke tid før vi kunne gå i gang, men vi kunne jo ikke gøre ret meget før politiet havde frigivet lejligheden - entrédøren var ødelagt og forsikringen derefter havde vurderet skaden. På opgangene sparede vi efter licitation på Internettet ca kr. i forhold til budgettets tal fra DATEAs tid, og vi fik malet en opgang mere! Licitationen gav en meget stor spredning på prisen, hvor den dyreste var mere end dobbelt så dyr som den billigste, der lå tæt på den næstbilligste. Efter undersøgelse af de to billigste malere valgte vi den billigste, som vi efterfølgende har været godt tilfredse med. Efterfølgende er vi blevet opmærksomme på, at mange af de resterende trapper er ferniserede, og meget slidte på trinene. Vi vil derfor overveje at lægge linoleum på disse trapper, næste gang vi maler opgange. Murerarbejde, bl.a. trapperne ved Solgårdsvej 1 3, div. sætningsrevner i murene og afskallet cement på lyskassen ved indkørslen til garagegården. Budgettet blev overholdt. Installation af modstrømsvarmevekslere i tørrekældrene i nr. 7 og nr. 157A, i nr. 7 forlænget med ventilationsrør hen til TV-rummet. Arbejdet blev forsinket og lidt fordyret af tre forhold: o Det viste sig, at ventilationsrørene fra tørretumbleren i nr. 7 trods DATEAs inspektørs arbejde uden byggetilladelse (som kræves) var ført brandteknisk ukorrekt og brandfarligt gennem opgangen i nr. 7. Røret skal føres gennem

2 opgangen uden samlinger og være brandisoleret, og ingen af delen var opfyldt. Denne fejl er nu blevet rettet. o Tegningerne over kælderen i nr. 157A var ikke i overensstemmelse med virkeligheden, så Steen Jonasson måtte lave nye tegninger. o Kommunen stillede undervejs i behandlingen af byggetilladelsen pludselig krav om, at vi på forhånd skulle bevise, at støjen fra anlægget overholdt lovens krav. Løsningen blev målinger på en prøveopstilling, som overbeviste kommunen. De ekstra krav + tegningerne for 157A gav anledning til en del ekstraarbejde efter regning for dokumentation, som Steen Jonasson skulle have og fik knap i ekstra honorar for. Efterfølgende har brugerne udtrykt stor tilfredshed med denne forbedring. Man kan nu tørre tøj i tørrekældrene på typisk ½-2 døgn, hvor det før aldrig blev helt tørt, luften i kældrene er nu frisk mod før indelukket, vi har kunnet lukke vinduerne i kældrene, hvilket har givet en meget renere kældre, og beboerne ovenover tørrekældrene slipper nu for fodkulde om vinteren fra de kolde tørrekældre. Vi vil på basis af de gode erfaringer efter generalforsamlingen fortsætte med den sidste tørrekælder i nr. 2. Vandindstrømning i kælderen ved nr. 3 efter voldsom regn. En TV-undersøgelse af kloakken ned til Skodsborgvej havde vist, at den var i orden. Problemet måtte derfor være for meget vand i jorden. Vandet kunne komme fra forskellige steder: o Nedsivning af vand fra kælderindgangen mellem skralderummet og nr. 3. Løst ved at mure revnerne til og senere lave et afløb ind til toilettet indenfor døren. o Regnvand fra området udfor nr. 5 og 7 herunder overløb fra tagrenderne, som løb ud over brættet, ned på højen mod nr. 2-6 og noget af det derfra efter nedsivning gennem muren. Løst med etablering af Akudræn ved nr. 3-5, jf. sidste års budget. o Opstrømmende vand fra kloakken ved Solgårdsvej 3, når hovedkloakken i Skodsborgvej ikke havde kapacitet til at klare vandmasserne. Det blev løst ved at opsætte et bræt forneden på gelænderet. Brættet stabiliserede højen, men arkitekt Høll klagede skriftligt til kommunen over det og fik i første omgang medhold, så det skulle fjernes, da det i flg. ham havde til formål at lede regnvand ud over offentlig vej. Da kommunen havde hørt bestyrelsens og Steens forklaring, frafaldt kommunen kravet og vil ikke gøre mere ved det. Brættet vil nu blive malet hvidt sammen med resten af stakittet. Det har bevirket, at skrænten ikke mere skrider ned på Solgårdsvej. o Generelt forhøjet grundvandstand i området. Der kommer stadig lidt vand ind, men meget mindre end før, og vi arbejder videre med sagen. Udskiftning af et stort antal termoruder. Vores oprindelige termoruder er nu ca. 28 år gamle, og punkterer i stigende omfang. Vi udskifter dem løbende i portioner à ruder for at holde glarmesterens transportomkostninger som vi betaler nede. Vi har desværre været ude for et tilfælde, hvor glarmesteren kom med ruden, og så kunne hverken ejeren eller glarmesteren sige, hvilken rude der skulle skiftes, hvilket forekommer ret pinligt. Ruden vil blive brugt, når der bliver behov for en rude med samme mål. En masse rørtæringer, bl.a. pga. uhensigtsmæssige eller ulovlige konstruktioner. Et eksempel: Da min kone og jeg overtog lejligheden i nr. 7 2.tv., gjorde den gamle ejer os opmærksom på, at var der et tæringsproblem på stigstrengen ved radiatoren i soveværelset. Det viste sig, at vandet udover tæringen kom fra en stor åben ekspansionsbeholder på loftet over lejligheden. Den var overflødig, da der sidder en nyere lukket ekspansionsbeholder i fyrrummet, men den var stadig tilkoblet systemet, og nu var den stedvis gennemtæret. Steen koblede den fra og tømte den for ca. 60 liter vand.

3 Vi undersøgte derpå, om der var tilsvarende problemer ved kedlerne i nr. 2 og 157A. Det var der, og de blev derfor ligeledes lukket af og tømt. Man kan undre sig over, at DATEAs inspektør ikke var opmærksom på dette potentielle problem, da systemet i sin tid blev bygget om med installation af lukkede ekspansionsbeholdere ved kedlerne. Der har været arbejdet hårdt og kreativt på at finde en løsning på affaldsproblemet. Mange muligheder har været vendt, og den løsning, bestyrelsen til sidst nåede frem til som den bedste, behandles under punktet med forslag. Forslaget har været forsinket af, at kommunen fik ansøgningen den 14. april, meddelte den 12. juni efter rykker, at den var blevet væk, meddelte den 16. september, at de ikke kunne læse én af filerne, og først derefter efter 5 måneder begyndte sagsbehandlingen. Den meddelte Rudersdal Kommune, Byplan-afdelingen, at de har indstillet til Byplanudvalget at principgodkende opførelse af et affaldsskur på ca. 24 m 2 der, hvor den nuværende container står. Derefter skal skuret tegnes og endelig godkendes på en generalforsamling og af kommunen. TV-anlægget har været igennem en gennemgribende overhaling, og der er ryddet op i rummet. Vi har bl.a. skiftet DR1, DR2, TV2, og SV1-2-4 over til digital modtagelse med efterfølgende konvertering til gammeldags signaler. Det gav en del problemer, da de første konvertere, vi fik, ikke var i orden, men nu fungerer det nogenlunde. Desuden var der problemer med for svage signaler fra nr. 1-7 til de andre bygninger. Det var en løs stikforbindelse, så det skulle også gerne være i orden nu. Da vi kigger på en ny TV løsning til foråret herom senere vil vi ikke gøre mere systematisk ved det lige nu. Montering af manglende HPFI relæer i alle vores elektriske fællesinstallationer. Også her kan det undre, at denne sikkerhedsmæssige fejl, der har været ulovlig i over 40 år, ikke var opdaget af DATEAs altid vagtsomme inspektører. En mærkelig pludseligt opstået fejl: Kælderlyset ved nr. 1-3 gik ofte ud og slog sikringen. Det viste sig, at to ledninger var byttet om, så hvis lyset var tændt, og man trykkede på et andet Columbus-tryk, gik sikringen. Derefter var reparationen naturligvis simpel, men det tog elektrikeren lidt tid at finde denne ikke særligt normale fejl. Vi har desværre haft adskillige klager fra vores håndværkere over, at enkelte meget engagerede beboere har generet eller direkte overfuset vores håndværkere. Det kan gøre det svært at få gode håndværkere til at arbejde for os. Er der problemer med håndværkerne, så henvend jer til Steen eller mig, så skal vi nok tage os af det på en ordentlig måde. Siden regnskabsårets udløb er yderligere et antal arbejder blevet udført: Vi havde to brande sidste år: Solgårdsvej 4 st. tv. og Skodsborg Strandvej 155A 1. th. Der er derfor nu efter råd fra politiets brandekspert sat røgmeldere op i samtlige opgange, så en evt. brand kan opdages noget hurtigere. Vi har jo et problem med, at der ikke er køkkentrapper, så der kan være problemer med at få især beboerne på 2. sal ned i god behold i tilfælde af brand på trappen. Vi har valgt en lille model med en batterilevetid på 4-5 år, hvorefter alle batterier udskiftes samtidig. Reparation af kloakken nord for nr. 157/157A. En gammel fotorapport viste nogle mindre huller i kloakken ved rørsamlinger. En fornyet TV-undersøgelse viste, at problemet ikke var blevet større, og at det kunne løses ved at fore røret med en glasfiberarmeret 'strømpe' i stedet for at grave kloakken op og lægge en ny kloak. Denne løsning er fuldt anerkendt, den kan holde over 100 år, og den kostede ca kr. Budgettallet, som vi havde fra DATEAs tid, var på asfaltering , i alt kr. Et overslag fra i år fra en kloakmester var på ca kr. Kommunen havde kort forinden efter henvendelse fra os gratis repareret asfalten ved indkørslen til parkeringspladsen ved nr Her sparede vi altså i første omgang godt

4 kr. i forhold til budgettet og reelt ca kr., men skal nok senere bidrage til et nyt lag asfalt på hele vejstrækningen nord for 157/157A. Udslamning og afkalkning af varmtvandsbeholdere. Dette udføres rutinemæssigt med nogle års mellemrum. Denne gang blev det udført af Steen, og han opdagede, at ingen af vores varmtvandsbeholdere var forsynet med en anode eller lignende, der forhindrer korrosion af varmtvandsbeholderen og rørsystemet. En anode eller lignende er normal standard, og har været det i mange år. At man bevidst IKKE har indsat en anode fra starten eller senere er komplet uforståeligt, da det fremskynder korrosionen af beholder og rør, og derfor øger vores vedligeholdsudgifter betragteligt i forhold til den lille besparelse, der var ved ikke at indsætte en anode. Endnu en gang havde DATEAs inspektør svigtet! Steen indsatte anoder i alle tre beholdere, men arbejdet blev noget dyrere end beregnet pga. anode-problemet og tæringer, der derfor var større end ventet. Reparation af de udvendige kældertrapper til bl.a. fyrrummene og Lars Siemens vaskekælder, så de ikke mere er farlige at gå på. Samtidig blev kælderen i nr. 157 repareret, så der ikke mere strømmer vand ind under kraftig regn. I juli blev der begået hærværk med plantegift mod plænerne ved 157/A og nr. 1-7, samt planterne i kummerne ved trappen nord for nr. 6. Forbryderen har rendt rundt og vandet pletvis med plantegift, så græsset gik ud på disse steder, og ca. 1/3 af planterne i kummerne gik ud. Efter en pause, hvor giften er skyllet væk fra overfladen, såede vi græs igen, og det ser ud til at klare sig. Planterne i kummerne bliver udskiftet til foråret. Man kan virkelig undre sig over, hvem der kan have interesse i at udføre et sådant hærværksprojekt, der da heller ikke har været gratis, med mindre plantegiften er stjålet. Udover det store antal vedligeholdsopgaver har bestyrelsen beskæftiget sig med foreningens Vedtægter og Husorden. Vi opdagede sidste år kort før generalforsamlingen og for sent til at få det rettet nogle generende småfejl i vedtægterne. Vi valgte derfor at vente med tinglysningen, til de er rettet, og dem + nogle yderligere forbedringer har vi nu fremlagt til vedtagelse. Husordenen har givet anledning til en del diskussioner, så den har vi også set på. Husordenen er en blanding af vejledning om brugen af vores faciliteter og regler for almindelig omgang i en bebyggelse som vores, hvor man fordi vi bor tæt på hinanden ikke kan undgå at komme til at være lidt til gene for hinanden af og til, fx med støj. Vi tror på, at det er vigtigt her at lave klare regler, der er til at forstå inkl. baggrunden for reglerne, og ikke lave regler for mere end nødvendigt. Vi har derfor fremlagt et forslag til ny Husorden, hvor vi vil lade generalforsamlingen godkende eller tilrette hver paragraf for sig. Bestyrelsen har arbejdet med at forbedre ejendomsmester funktionen. En analyse viste, at det faktisk var svært at holde styr på de mange åbne større og mindre opgaver og projekter, typisk 15-25, og hvad der var lovet til hvornår. For at få mere styr på det programmerede jeg derfor et Internet baseret databasesystem til styring af opgaver på en ejendom som vores. Systemet er efter nogle startvanskeligheder nu kommet i gang, og Steen udfylder fremover sine timesedler elektronisk på systemet, der har adgang med password fra enhver pc og mobiltelefon med Internetforbindelse. Systemet bruges også til at udskrive og sende opgavespecifikationer til håndværkere, fx liste over punkterede termoruder eller specifikationer af et malerarbejde. Mads forhandler desuden p.t. med Steen

5 om en ny og mere velspecificeret ejendomsmesterkontrakt, hvor enkelte opgaver overføres til andre, herunder havearbejdet og rengøring af kældrene. Bestyrelsen har også arbejdet på fremtidige forbedringsprojekter. De væsentligste er: De grønne arealer. Her har vi i forsommeren efter samråd med vores tidligere vicevært Jan Larsen, der nu er på Skodsborg Strandhave overfor på Skodsborgvej, klippet de meget brede hække i haven ved Solgårdsvej 1-7 ned til ca. 1 m højde, så de fremover er til at holde, uden at skulle leje en speciel hæksaks for flere 1000 kr. hvert år. På sigt vil vi gerne have udarbejdet et forslag til et evt. ændret layout af haven med fx fællesfaciliteter. Mads har nu udarbejdet et oplæg, som vi gerne vil høre jeres mening om. Nye udendørs lamper og husnummerskilte. De eksisterende lamper er uens og svære at holde rene, og flere steder er husnumrene svære at læse for fremmede. Vi har talt med en indretningsarkitekt, som vi følte var for dyr, og bad derpå el-installatøren SIF om et forslag, som fremlægges under forslag. Ny indendørsbelysning i trappegange. Også her kunne nogle mere moderne armaturer måske hjælpe, men vi har af økonomiske årsager udsat dette til et senere år. Nyt tænd/sluk system for lyset i vores kældre. Vi bruger mange penge på idelig udskiftning af 'Columbus-tryk' og vi har mange klager over for kort tændt tid, permanent brændende lys eller intet lys. I dag ville man installere infrarøde følere, der tænder lyset et elektronisk indstillet antal minutter, når en person bevæger sig i kælderen. Vi vil indhente tilbud på en forbedring på dette punkt. Nyt TV system. DONG tidligere NESA nedgraver deres fibernet, samtidig med at de fjerner elmasterne og graver elkabler ned i stedet. Efter den oprindelige plan skulle det ske i efteråret 2008, så hed det , og pludselig den 17. august fik vi at vide, at det blev i 1. halvår Vi har bedt om et tilbud men det var for sent til at få det med på denne generalforsamling. TDC har i øvrigt nu offentligt erkendt, at fibernet er fremtiden, og at de satsede forkert ved at holde ensidigt på kobberledninger. Det kommer der forslag om på den ekstraordinære generalforsamling den 24. november, hvor der også er 2. behandling af de ændrede vedtægter. Nyt fyringsanlæg. Steen meddelte den 1. september efter en slem fejl på fyret i nr. 2, at vores år gamle kedler og ca. 15 år gamle brændere ikke havde langt igen, højst 3-5 år. Da jeg gennem mit arbejde har teknisk indsigt i moderne varmeanlæg, undersøgte jeg, hvad det ville koste at udskifte anlægget, indføre fjernvarme eller lave et varmepumpeanlæg, og hvordan det kunne finansieres. Fjernvarme blev for dyr! Moderne kondenserende gasfyr bruger ca. 25 % mindre gas end vores nuværende anlæg og et varmepumpeanlæg kan spare omkring 50 % på varmeprisen. Det viste sig, at HNG kunne finansiere et gasanlæg 100 % til en fast rente på 8 % p.a., så besparelserne kunne tjene investeringen hjem på ca. 6-8 år, hvorpå vi selv får alle besparelserne. Vi bør dog nok oprette en opsparingskonto til næste gang, de skal udskiftes om formentlig ca år. Vi er stadig i gang med undersøgelserne, men har nu fået en liste over de nødvendige tilladelser vi skal have, hvis vi vil have en varmepumpe med slanger i Øresund. Under alle omstændigheder bliver det billigere i hvert fald på sigt. For at give mindre besvær for beboerne og på sigt spare penge vil vi hellere nu lave en kontrolleret udskiftning om sommeren frem for en panikudskiftning et fyr ad gangen midt om vinteren. Alt det kommer der forslag om på den ekstraordinære generalforsamling den 24. november med henblik på udskiftning næste sommer. Til slut vil jeg gerne takke resten af bestyrelsen inkl. vores suppleanter, der har deltaget i møderne, for et godt, inspirerende og konstruktivt arbejde i det forløbne år.