INFORMATIONSMØDE HELHEDSPLAN FOR BERINGSGAARD, AFD. 4 UDEAREALER, TILGÆNGELIGHED OG OMBYGNING 1. JULI 2015, HORSENS

Transkript

1 INFORMATIONSMØDE HELHEDSPLAN FOR BERINGSGAARD, AFD. 4 UDEAREALER, TILGÆNGELIGHED OG OMBYGNING 1. JULI 2015, HORSENS d.a.i. arkitekter ingeniører Sags nr.: , Juli 2015 Kristina Rytter, Arkitekt MAA

2 INDHOLDSFORTEGNELSE SIDE 02 Forside Indholdsfortegnelse side 02 Bebyggelsen side 04 Tilstandsrapporten side 05 LBF støtte og krav side 14 Helhedsplan, her og nu side 22 Andreas Steenbergs Plads side 24 Tilgængelighed side 26 Analyseplaner side 27 Workshop side 30

3 HVEM ER VI? SIDE 03 d.a.i. arkitekter ingeniører Kristina Rytter Projektleder, arkitekt MAA Beboerinvolvering / dialog / workshop Idéskitser: tilgængelighed og udearealer Indledende projektstyring Kontakt med boligkontoret og Landsbyggefonden Kim Westensee Projektleder, Konstruktør Tilstandsrapport Projektering / projektstyring Dialog med håndværkerne Byggepladsleder Vores kollegaer

4 KORT OM AFDELINGEN SIDE 04 Afdelingen ligger centralt i Horsens med kort afstand til både Banegården og Gågaden. Karréen indkrandses af Kongensgade, Konsul Jensens gade og Marius Holstgade. Mod vest er karréen sammenbygget med afd. 4a. Afdelingen, der er opført i røde mursten og enkelte steder efterisoleret med hvid puds. Karréen har rødt tegltag. Boligerne blev taget i brug i Byggeriet er i 5 etager (st-4. sal) med depotrum i tagetagen. Der er mindre erhverv i stueetagen mod Kongensgade. Alle boliger har en mindre indbygget altan. Der er 113 boliger fordelt på: 5 stk 1 vær 21 stk 2 vær 61 stk 3 vær 26 stk 4 vær

5 TILSTANDSRAPPORT SIDE 05 TILSTANDSVURDERING + TERMOGRAFI Når man snakker tilstandsrapport, så bliver især følgende undersøgt: Energiforsyning Tags tilstand Facadernes tilstand Fugtproblemer Isoleringsforhold Badeværelser: vvs + indretning Køkkener: vvs + indretning Kuldebroer Indvendige altaner Vinduer og døre Ventilationsanlæg Kælderetagen

6 TILSTANDSRAPPORT SIDE 06 KÆLDEREN Kælderen KJG 15 har til tider problemer med indstrømmende vand via utætheder i kældervæggen, samt via kloaksystemet. Grundvandsforholdene og problemstillingen omkring hurtigt tilstrømmende vand, skal afklares ved geotekniske undersøgelser, samt ved TV-inspektion. Ca. 10 % af alle kælderindervæggenes overflader langs gulv udbedres. Etageadskillelsen skal isoleres mod kælderen i det omfang som fysisk kan lade sig gøre, for at forbedre komforten i stueetage boligerne. De indstøbte faldstammer er flere steder tæret op, og har forvoldt skade på kælderydervæggen. FUNDAMENT Der skal udføres fundamentsforstærkninger på bygningen da facaden revner. Der skal udføres udgravning for kontrol af fundamenter og pæle samt geotekniske undersøgelser. Se under facade.

7 TILSTANDSRAPPORT SIDE 07 FACADER Facadefugerne er generelt for afdelingen i en ok stand. Der er en forventet restlevetid på år, inden fugerne skal skiftes. Dog er der facadeområder med jævnlig fugtbelastning som kræver udbedring inde for de næste 5 år. Facaden har sætningsrevne ved MHG 2 som genopstår trods reparation. Efterfundering og kontrol af eksisterende fundamenter ved udgravning er nødvendigt. Generelt er facadestenene i områder med ringe overfladebrænding. Stenene skal skiftes løbende. Facaderne som står i blank mur, er uden isolering, og der er kuldebroer over alt. Pudsede facadefelter er med isolering, i 5-8cm tykkelse. Denne isoleringen er langt fra nok ifht. nugældende krav. De isolerede flader er flere steder med revner/åbninger mellem den gl og nye facade. For at undgå yderligere nedbrydning skal revner lukkes inden for få år. Efterisolering af facaderne er nødvendigt for at fremtidssikre bygningen, samt for at reducere energiforbruget væsentligt.

8 TILSTANDSRAPPORT SIDE 08 ALTANER Altanernes bunde er med revner i slidlaget, dette med risiko for en forøget fugttilgang til altanernes betonbund. Således skal der udføres prøveudtagning af betonen for at bestemme restlevetiden. Murværket som støder op mod altanbrystningerne er med revner. Boligforeningen har allerede udbedret flere steder. Det er på nuværende, vores vurdering at altanerne har års restlevetid tilbage.

9 TILSTANDSRAPPORT SIDE 9 TAG Taget er af nyere dato, og uden væsentlige skader. Da varmetabet er størst via loftet og fordi flere boliger har problemer med opvarmning og fugtaftegninger på undersiden af loft, skal der isoleres mellem bolig og tagrum. VINDUER/DØRE Både døre og vinduer er generelt i fornuftig stand. Illmodbåndene (den udv. fuge) er flere steder udtørrede, og skal skiftes.

10 TILSTANDSRAPPORT SIDE 10 VVS & VENTILATION Varme: Varmeanlæggets levetid er overskredet (normalt år). Varmeanlægget er med dårlig indregulering og uhensigtsmæssig luft i systemet, som øger tæring. Udskiftning grundet tæring forekommer. Der er ingen radiator i køkken. Varmesystemet bør skiftes komplet inden for 5-10 år. Ved ombygninger skal systemet udskiftes. Vand og faldstammer: Der sker jævnlig udskiftning af rørsystemer for vand og afløb med øget driftsudgifter til følge. Rørenes normale levetid er overskredet (vand normalt år og afløb normalt år). Forventet restlevetid ca. 5 år. Rørsystemet bør skiftes komplet inden for 5 år. Ved ombygninger skal systemet udskiftes. Ventilation Den eksist. ventilation i form af emhætter med kulfiltre og naturligt aftræk bidrager meget lidt til forbedring af indeklimaet i de enkelte boliger. Der bør etableres ventilationsanlæg med udsugning og indblæsning, med forvarmning af indblæsningsluftet, dette forbedrer indeklimaet i boligerne væsentligt, samt reducer fugten i boligerne.

11 TILSTANDSRAPPORT SIDE 11 KØKKEN (INDRETNING & VVS) Ca. 80% af afdelingens køkkener er renoverede med nye køkkenelementer. Desværre blev vand og afløbsrør ikke udskiftede. Radiatorer blev der ligeledes ikke etableret. Som nævnt under vvs og ventilation bør udskiftning af vvs ske indenfor 5 år. Emhætter bør erstattes af et nyt ventilationsanlæg med indblæsning og udsugning, samt nye emhætter, så indeklimaet optimeres og lever op til tidens krav. BAD (INDRETNING & VVS) Badeværelserne er utidssvarende og meget små. Alle installationer i badeværelset skal udskiftes. Udsugning etableres via det nye ventilationsanlæg.

12 TILSTANDSRAPPORT SIDE 12 UDEAREALER Marius Holsts Gade er et fælles uderum med afd 3. Det er planen, at Gaden, Marius Holsts Gade, overdrages til boligforeningen. Set i lyset af Kommunens kommende planer om betalingsparkering og den interne parkeringsanalyse, vil der blive mangel på P-pladser til alle 3 afdelinger. I gårdrummet står de gamle garager, som bør fjernes (meget dyr vedligeholdelsespost). Ligeledes er der et mindre legeareal, der er nedslidt. Asfalten trænger til udskiftning. Trapper og ramper fra gården til kælderen er generelt meget nedslidte og betonskadede, alle skal gennemgå en væsentlig renovering eller skal skiftes. Der kunne også ønskes flere private opholdssteder, mere grønne byrum, bedre belysning (LED) samt udskiftning af belægningsoverflader. Endvidere er der planer om etablering af molokker (underjordiske affaldsbeholdere).

13 TILSTANDSRAPPORT SIDE 13 KONKLUSION Nye uderum i gården og Marius Holsts Gade Afklaring af vandproblemer i kælderen Forstærkning af fundament Efterisolering af klimaskærm Renovering af altaner Nyt ventilationsanlæg Nyt varmesystem og nye rør Nye badeværelser (og køkkener) indenfor nuværende rammer Opdatering af nogle af boligerne ift. nuværende krav Elevator i nogle opgange Opdatering af El og VVS til nuværende krav

14 HVAD ER LANDSBYGGEFONDEN? SIDE 14 Man har 2 muligheder: A) ALMINDELIG VEDLIGEHOLD - Egne midler f.eks - Køkken - Bad - Vinduer B) HELHEDSPLAN: Fysisk opretning og udbedring - Støttede midler fra LBF f.eks - Betonskader - Indeklimaproblemer - Tilgængelighed - Sammenlægning af lejligheder - Udearealer/Miljøforbedring Landsbyggefonden - en selvejende institution, der er stiftet af almene boligorganisationer og oprettet ved lov. - varetager blandt andet forvaltning af grundkapital til offentligt støttet boligbyggeri samt administration for den almene boligsektor af pligtmæssige bidrag, og opkrævning af indbetalinger til landsdispositionsfonden m.v. Desuden forestår fonden analyseopgaver, den særlige driftsstøtte, støtte til renovering samt en garantiordning m.v

15 HVAD ER LANDSBYGGEFONDEN? SIDE 15 HVORFOR FYSISK OPRETNING: - Bedre boliger for de nuværende beboere - Fremtidssikre boligerne - Sikre fortsat udlejning - Minimere vedligeholdelsesomkostningerne BYGGESKADER SAMMENLÆGNING TILGÆNGELIGHED UDEMILJØ For at finde ud af hvilke skader og slid, der er i afdelingen, udarbejdes der en tilstandsrapport. I denne afdeling er alle boligerne store og rumlige, så vi mener ikke, at der er belæg for at arbejde med sammenlægning af boliger. Normalt er det muligt at opnå støttelån til etablering af tilgængelighed i ca % af boligerne. Normalt vil LBF give støttelån med op til kr. pr. bolig til etablering af udearealer. LBF støtter ikke renovering af garager, asfalt og parkeringspladser.

16 HVAD ER LANDSBYGGEFONDEN? SIDE 16 STØTTE: - Støttede og ustøttede lån - Huslejestøtte - Driftsstøtte 5. DELSORDNING (ekstra støtte til de ustøttede lån) - 2/5 LBF - 1/5 Kommunen - 1/5 Kreditforeningen - 1/5 Boligforeningen

17 HVAD ER LANDSBYGGEFONDEN? SIDE 17 Her er et eksempel, der viser hvordan lbf, helhedsplan og huslejestigning hænger sammen. Pengene symboliserer huslejestigningen, og murstenene symboliserer, hvor mange penge der renoveres for.

18 HVAD ER LANDSBYGGEFONDEN? Her er vi nu sommer 2015 Oktober 2015 vinter 2015 vinter 2016 PROJEKTFORLØB - Besigtigelse af LBF (29. okt 2014) - Workshop, Hovedbestyrelse - Tilstandsrapport/skitser - Informationsmøde - Workshop 1-3 stk - Helhedsplan + økonomi - Indsendelse til LBF - Evt. supplerende undersøgelser - LBF- forhåndsgodkendelse - Udarbejdelse af økonomi og huslejestigning - Informationsmøde - Beboermøde godkendelse af projekt - Udarbejdelse af skema A - Indsendelse til LBF - Tilsagn fra LBF - Udarbejdelse af projekt - Udbud - Gennemførelse af projekt Afstemning ? SIDE 18

19 HVAD ER LANDSBYGGEFONDEN? SIDE 19 BEBOERINDVOLVERING: - Workshop, beboerinddragelse i processen - Godkendelse / afstemning

20 HVAD ER LANDSBYGGEFONDEN? SIDE 20 REGLER/ PLANER * materialer * parkering ØKONOMI * mest for pengene * vedligeholdelsesvenligt * fremtidssikret BYGNINGSREGLEMENT 2010 * brand * tilgængelighed * energiforbrug og -klasser FREMTIDS DRØMME * jeres ønsker * vores idébank * et godt projekt TEKNIK * rør * installationer * vand og varme LANDSBYGGEFONDEN * Søge støtte * Regler * skemaer HÆLP TIL AT GRIBE ALLE BOLDENE!

21 SPØRGSMÅL SIDE 21

22 HELHEDSPLAN SIDE 22 HELHEDSPLAN AFD. 3 & 4 (HER OG NU) - Workshops og dialogmøder med Hovedbestyrelsen vedr. fælles renoveringsstrategi. - Udarbejdelse af materiale + info-møde - Urafstemning vedr. udearealer - Workshops vedr. jeres ønsker og en fremtidig renovering - Udeareal 1 etableres: Andreas Steenbergs Plads/Banegårdspladsen - Renovering/ombygning/tilbygning: f.eks. - elevator, - efterisolering, - større badeværelser, - sammenlægning af små lejligheder - tagboliger mm. - Udeareal 2 og 3 etableres: Gårdrummet og Marius Holst Gade

23 UDEAREALER SIDE 23 UDEAREALER - 7 mio. kr fra Realdania til alle 3 uderum. - Betalingsparkering i Horsens på alle offentlige gader og pladser. - Intern parkeringsundersøgelse i afd. 3, 4 og 4a. - Overdragelse af Marius Holst Gade - Fjernelse af eks. garager ved afd. 4. FEBRUAR En sammenhængende plan for de 3 afdelinger og de 3 uderum. Situationsplan 1:1000

24 UDEAREALER SIDE 24 WORKSHOPS MED BEBOERNE VEDR. ANDREAS STEENBERGS PLADS

25 UDEAREALER SIDE 25

26 FORSLAG TIL TILGÆNGELIGHED SIDE 26 DEN SELVHJULPNE * Indretning af badeværelser stk 1 Fri afstand i bade- og wc-rum Den fri afstand ud for wc-rummets sanitære installationer, som håndvask og wc, skal være mindst 1,1 meter. Større fri afstand øger komforten. En fri gulvplads på 1,3 1,3 meter gør det muligt for to personer at være i rummet på samme tid og giver rimelig plads til rengøring. Husk fri-feltet (1,5x1,5m), så man kan rotere i kørestolen. Ved indretning, som tager højde for eventuel pleje i hjemmet eller brug af kørestol er der endnu større behov f.eks. afstande ud for installationerne på mindst 1,5 meter, samt vinkel mellem toilet og håndvask. * Tilgængelighed stk 2 Adgang foran alle ved yderdøre, nødudgange mm (1,5 m x 1,5 m) stk 4 Døre skal have en fri passagebredde på mindst 0,77 m. (9M) Åbner døren imod personen, skal der være mindst 0,5 m ved siden af døren modsat dens hængselside. Højden af dørtrin må højst være 25 mm stk 1 Fælles adgangsveje min 1,3 m (skal en kørestol rotere kræver det et felt på 1,5 x 1,5 m) * Indretning af bolig stk 1 Gangbredde på min 1,3 m i entre, hvis der er skabe (anbefales dog 1,5m x1,5 m ift. tilgængelighed) Skal overholdes ved Almennyttigt nybyggeri! Badeværelsets størrelse Selvhjulpen plejekrævende ca. 5-7m 2 min 11 m 2

27 ANALYSE AF EKSISTERENDE FORHOLD SIDE 27 2v 2v OPGANGE - TYPER Principielt er der disse forskellige typer med lidt variationer. 3v 4v 3v 62 m2 62 m2 3v 3v 2v 2v 3v 4v 4v 62 m2 62 m2 3v 3v 2v 2v GUL 4 stk HJØRNE 3 stk E, stue 3 stk 59 m2 1v 4v 3v 3v 3v 3v 2v 62 m2 47 m2 1v 3v 4v 3v 3v 3v 3v 3v E Erhvervslejemål i Kongensgade 8, 10 og 12. De er derfor ikke så oplagte, da der er svært at placere en elevator i stueplan (arealet skal tages fra erhvervslejemålene) E E E E E 3v E 2v 58 m2 4V 3V 3V 3V 4V 3v 4V 2v 53 m2 Vignetter, karré-planer (stue + etage)

28 MULIGE TAGBOLIGER SIDE 28 Trappe Ca. 5,5m x 20,5 m = 113 m2 Ca. 5,5m x 7,5 + 9x3m = 68 m2 Ca. 5,5m x 15 m = 83 m2 Trappe Type 1, m 2 5 stk Trappe Ca. 5,5m x 20 m Ca. 5,5m x 17m = 85 m2 Type 2, m 2 3 stk = 110 m2 Ca. 5,5m x 20 m = 110 m2 Type 3, m 2 2 stk Ca. 5,5m x 15 m = 83 m2 Trappe Ca. 5,5m x 17 m = 94 m2 Ca. 5,5m x 22,5 m = 124 m2 Trappe Ca. 5,5m x 21 m = 115 m2

29 SPØRGSMÅL SIDE 29

30 WORKSHOP SIDE 30 WORKSHOPS * Forventes afholdt i oktober ARBEJDSGRUPPER * I skal inddeles i grupper, og der vil være gruppearbejde. * Der skal være mellem 5-8 personer pr. gruppe (max 6 grupper). 4 MULIGE FOKUSOMRÅDER: - TILGÆNGELIGHED, SAMMENBYGNING OG OMBYGNING - NYE BADEVÆRELSER OG KØKKENER, (de uberørte boliger) - FACADERENOVERING OG ALTANER - UDEAREALER

31 SIDE 31

32 SIDE 32 Der er ingen facitliste! 100 personer giver minimum 100 ideer

33 SIDE 33 * Opretning af eventuelle byggeskader * * * Nye og større altaner * Ombygning af boliger mht. tilgængelighed * Nye badeværelser * Nye vinduer og døre * Efterisolering af facader * Nyt ventilationsanlæg * Elevator * Nye tagboliger * Udemiljø

34 SIDE 34

35 SIDE 35