Regionalt boligoverblik Vest- og Sydsjælland og øer

Transkript

1 Vest- og Sydsjælland og øer Boligøkonom Joachim Borg Kristensen Oktober 2015

2 Stabiliseringsfase på boligmarkedet Prisstigning i 1. halvår oven på syv års prisfald Prognose: Prisstigninger på ca. 1% om året Kr./m 2 for parcel- og rækkehuse Vest- og Sydsjælland Bornholm Prisændring (%) Parcel- og rækkehuse Hele landet -3,6-4,5 0,8 1,6 6,8 2,0 2,3 Vest- og Sydsjælland -8,1-10,2-2,7-2,1 7,9 1,4 1,7 Bornholm -12,1-13,3-4,4 1,3 3,3 1,4 0, Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 2 Oktober 2015

3 Vest- og Sydsjælland og øer Boligmarkedet lægger prisfald bag sig Boligpriser. Priserne stabiliseres og har i næsten alle kommuner fået en god start på Huspriserne steg med 7% i gennemsnit i 1. halvår. Det kan markere en stabiliseringsfase efter syv års prisfald. Huspristillid. Næsten halvdelen i Region Sjælland forventer prisstigninger på et års sigt. Under 10% forventer prisfald. Renter / boligbyrde. Hovedstadsområdet. Trods renteuro er boligrenterne fortsat meget lave. Det understøtter stabiliseringen og en gradvis vending til stigende aktivitet i flere områder. De samlede boligudgifter er lave målt i forhold til indkomster. Opsvinget har fat med stigende beskæftigelse og indkomst i særligt København. Mange med bopæl i Vest- og Sydsjælland pendler til jobbet i byen det understøtter det lokale boligmarked. Handelsaktivitet. Arbejdsmarkedet. 22% flere boligsalg over det seneste år i Vest- og Sydsjælland og på øerne. Alligevel er salget fortsat over 40% lavere, end da aktiviteten var på sit højeste i Der er en lang liggetid på over 300 dage i snit. Beskæftigelsen i Vest- og Sydsjælland og på Bornholm falder fortsat og er omtrent 12% lavere end i Antallet af jobopslag er dog steget pænt siden Det varsler stigende beskæftigelse. Prisfald og overbelåning. Huspriserne er faldet i de seneste syv år i Vest- og Sydsjælland som helhed og ligger i dag på et niveau, der er over 30% lavere end i Nedgangen er aftaget til senest et prisfald på 2% i Der var tale om en kraftig overophedning for 8-10 år siden, som fortsat skaber problemer med overbelåning og tvangssalg. Svag efterspørgsel i landdistrikter Byggeri og boliger udbudt til salg.. Boligsalget er lavt i mange områder, og lokalt er der fortsat nedadgående boligpriser. Boligmarkedet udfordres af svag beskæftigelse og fraflytning. I 10 ud af 13 kommuner forventes en negativ befolkningstilvækst. Qua svag efterspørgsel og stort udbud i mange områder er boligbyggeriet meget lavt. Det skal også ses i lyset af byggeboomet frem til På Lolland-Falster står flere end 10% af boligerne tomme (u/persontilmelding). 3 Oktober 2015

4 Handelspriser og aktivitet Seneste tendenser

5 Prisstigninger for første gang siden 2007 Priserne lægger bunden bag sig Parcel- og rækkehuspriserne var i bund i med under kr. pr. m 2. I 1. halvår 2015 steg de imidlertid med 7% til ca kr. Næsten alle kommuner kan melde om prisstigninger siden årsskiftet. Men det sker på baggrund af prisfald i 2014, hvor huspriserne i gennemsnit faldt med 2%. Stadig svag efterspørgsel Alligevel er boligmarkedet i en stabiliseringsfase med svag efterspørgsel i store dele af Vest- og Sydsjælland og på øerne. Prisniveauet er eksempelvis fortsat over 30% lavere end på toppen i slutningen af Den mest positive udvikling findes i Ringsted, hvor huspriserne er steget med over 25% på to år. Jo tættere på København, desto højere boligpriser. Huspriserne steg i 1. halvår Kr./m 2 i Vest- og Sydsjælland og Bornholm Parcel- og rækkehuse, Vest- og Sydsjælland Fritidshuse, Vest- og Sydsjælland Fritidshuse, Bornholm Parcel- og rækkehuse, Bornholm Store forskelle på tværs af Sjælland og øerne Kr./m 2 for parcel- og rækkehuse Holbæk Ringsted Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets Bornholm Lolland Oktober 2015

6 Boligsalget stiger fra et lavt niveau Flere boliger skifter hænder I Vest- og Sydsjælland og på Bornholm er der omsat huse i fri handel over det seneste år (3K2014-2K2015). Det er 19% flere end året forinden, men 44% lavere end i 2005, hvor salget senest toppede. Salget er steget med over 30% over det seneste år i Næstved, Odsherred, Ringsted og Stevns. I Faxe og på Lolland er salget derimod uændret over det seneste år. Vordingborg ligger også lavt. Lang liggetid og mærkbare nedslag Husene er i gennemsnit til salg i 304 dage før de tages af markedet mod 350 dage for et år siden. Den lave handelsaktivitet i landsdelen afspejles dog kun i mindre grad i prisreduktioner og forhandlingsnedslag, eftersom det samlede nedslag er på 6-7% for huse. Anm.: Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnit. Tidspunkt for toppen varierer i perioden Liggetid er for boliger udbudt til salg. Prisnedslag er i forhold til 1. udbudspris. Handelsaktivitet i Vest- og Sydsjælland og på Bornholm Aktuelt Parcel- og rækkehuse, Vest- og Sydsjælland Seneste 1 år Seneste 3 år Top-nu Handelspris Kr./m % -12% -35% Omsætning Antal handler/år % +44% -44% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 6,0% -2,5pp -1,0pp. Parcel- og rækkehuse, Bornholm Handelspris Kr./m % -15% -31% Omsætning Antal handler/år % +28% -38% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 6,8% -2,2pp -0,3pp. Ejerlejligheder, Vest- og Sydsjælland Handelspris Kr./m % -8% -32% Omsætning Antal handler/år % +29% -44% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 5,2% -1,1pp -0,5pp. Fritidshuse, Vest- og Sydsjælland Handelspris Kr./m % -13% -34% Omsætning Antal handler/år % +58% -28% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 8,5% -1,2pp +0,1pp. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets 6 Oktober 2015

7 Boligpriserne pr. kommune (1/2) Prisvækst (%) Prisniveau, SA (DKK) Januar-september 2015 Bornholm, parcel- og rækkehuse ,1-13,3-4,4 1,4 6,9 Vest- og Sydsjælland, parcel- og rækkehuse ,1-10,1-2,7-2,0 7,3 Ringsted ,6-7,2-5,5 9,7 9,3 Holbæk ,8-11,8 7,2-3,1 5,1 Stevns ,2-1,0-7,1 5,7 14,7 Sorø ,9-11,0-2,0-2,9 6,6 Næstved ,9-8,7-2,9-0,6 7,1 Slagelse ,3-6,9-0,6-0,9 11,3 Faxe ,9-12,4-5,1-2,2 14,3 Kalundborg ,0-6,6-7,6-1,5-1,3 Odsherred ,1-13,5 0,5-7,7 5,0 Vordingborg ,7-10,3-10,9-1,0 8,6 Guldborgsund ,7-12,8-5,9-9,7 5,0 Lolland ,6-20,3 0,3-9,1 2,7 Bornholm, ejerlejligheder Vest- og Sydsjælland, ejerlejligheder ,3-8,7-1,3 1,2 2,3 Bornholm, fritidshuse ,1-9,1-5,5-2,5-14,8 Vest- og Sydsjælland, fritidshuse ,1-10,1-4,0 1,4 4,1 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser pr. m 2 (alm. fri handel). Prisændringer i er opgjort med årsgennemsnit, mens januar-september 2015 er sæsonkorrigeret. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 7 Oktober 2015

8 Boligpriserne pr. kommune (2/2) Nordvestsjælland Sydøstsjælland Kr./m 2 Kr./m Ringsted Holbæk Stevns Odsherred Kalundborg Faxe Sydvestsjælland Øerne Kr./m 2 Kr./m Næstved Slagelse Sorø Guldborgsund Bornholm Vordingborg Lolland Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets (data til og med 2. kvartal 2015) Oktober 2015

9 Karakteristik Økonomisk udvikling og tendenser

10 Landdistrikter med mellemstore byer Vest- og Sydsjælland Holbæk og Ringsted er større byer, som ligger relativt tæt på vækstcentret i København. Størstedelen af Vestog Sydsjælland er landdistrikter med en række mellemstore byer. Hele Vest- og Sydsjælland rummer ca indbyggere. De største kommuner er Næstved, Slagelse og Holbæk, som hver har indbyggere eller derover. Lolland-Falster og Bornholm Øerne har i alt indbyggere. Heraf bor ca på Bornholm. Der er også tale om landdistrikter med mellemstore byer i Nykøbing Falster og Rønne. 10 Oktober 2015 Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, Regional- og landdistriktspolitisk redegørelse 2014

11 Flertallet bor i parcel- eller rækkehus Lav befolkningstæthed boliger i Vest- og Sydsjælland og øer Øvrige boligtyper Med 89 personer pr. km 2 er befolkningstætheden i Vest- og Sydsjælland og på øerne forholdsvis lav, om end den er lidt højere end i størstedelen af Jylland. Ejerboliger tegner sig for 56% af boligerne, mens andelsboliger udgør 4%. Udlejningsboliger fordeler sig på privat (21%), almennyttig (17%) og offentlig (2%). Fritidshuse Lejligheder Parcel- og rækkehuse Servicebrancher fylder relativt meget beskæftigede i Vest- og Sydsjælland og på øerne. Beskæftigelsesfrekvensen blandt årige er på ca. 69% (og 66% på Bornholm). 16% er beskæftiget i industrien og landbruget. Det er meget lig landsgennemsnittet på 15%. Handel, transport og private serviceerhverv tegner sig for 31%, hvilket er lavere end de 41% på landsplan. Endeligt er 46% servicebeskæftigede inden for den offentlige sektor, kultur eller fritid. Det er over landsgennemsnittet og med til at stabilisere beskæftigelsen. Parcel- og rækkehuse, Bornholm Beskæftigelsen i sektorer Landbrug og fiskeri Bygge og anlæg Industri Erhvervsservice, finans, kommunikation mv. Handel og transport Andel af alle beskæftigede Vest- og Sydsjælland og øer Hele landet Anm.: Fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets Offentlig service mv. 0% 25% 50% 11 Oktober 2015

12 Beskæftigelsen er fortsat svag Jobkrisen hærger fortsat Danmark tabte over fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere i , svarende til et 6% fald. Siden april 2013 er beskæftigelsen dog steget med på landsplan (pr. juli 2015). I Vest- og Sydsjælland faldt beskæftigelsen med over i , hvilket er et 11% fald. Siden da er beskæftigelsen faldet yderligere med over Pendlere understøtter dog boligmarkedet I København er beskæftigelsen derimod højere end før krisen, og antallet af jobopslag stiger kraftigt. Mange på Sjælland pendler relativt langt til job. Det understøtter boligsalget i mange landdistrikter. Men vi forventer højere beskæftigelse Antallet af jobopslag er dog steget pænt i Vest- og Sydsjælland, hvor der derfor generelt er udsigt til lidt flere beskæftigede. Beskæftigelsesnedgang siden 2008 (antal personer) Mio , Hele landet , Vest- og Sydsjælland og øer, h.a , , , Pendlingsafstand i 2013 Under 15 km km km km. Over 25 km. Anm.: Fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere. Gns. pendlingsafstand mellem bopæl og arbejdssted. Fordeling vist efter bopæl. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 12 Oktober 2015

13 Lave renter og boligoptimisme Rentedrevet fremgang på boligmarkedet Renten på særligt fastforrentede realkreditlån er faldet over en lang periode. Det har understøttet boligsalget i Vest- og Sydsjælland og på øerne og forhindret, at tilbagegangen siden 2007 ikke har været større. Fremadrettet bidrager de lave renter til en vending til stigende priser. Det er til trods for rentestigningen siden april. Positive forventninger til huspriserne 48% af indbyggerne i Region Sjælland forventer, at huspriserne vil stige over det kommende år. Blot 6% forventer prisfald. Det skyldes formentlig en kombination af, at mange oplever en bedring på boligmarkedet og de lave renter. Renterne fortsat lave trods sommerens stigning Næsten hver anden forventer højere huspriser Rente (%) Variabelt forrentet, 1- og 2-årig Svarfordeling i Region Sjælland (%) December 2012 December 2013 December 2014 Fastforrentet, 30-årig September ,8% 0,0% Anm.: Undersøgelse af danskernes forventning til huspriserne på 1-års sigt. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 0 Meget lavere Lavere På samme niveau Højere Meget højere 13 Oktober 2015

14 Befolkningsnedgang udfordrer Faldende befolkningstal Vest- og Sydsjælland og øerne forventes at få næsten færre indbyggere frem mod 2025, svarende til en nedgang på 2%. Det er noget mere end de seneste 10 års nedgang på indbyggere. Befolkningen vil kun at stige i Ringsted, Næstved og Stevns. Lolland og Bornholm har til gengæld udsigt til 9-10% færre indbyggere ifølge prognosen. Men flere kommuner har nettotilflytning Syv kommuner havde dog flere tilflyttere end fraflyttere i Alligevel ventes befolkningen at blive mindre på grund af bl.a. et lavt fødselstal. Forskel mellem til- og fraflytning i 2014 Vordingborg Stevns Odsherred Slagelse Ringsted Kalundborg Faxe Næstved Sorø Guldborgsund Holbæk Bornholm Lolland Flyttebalance (antal personer) Mange tilflyttere fra København Antal fraflytninger i Københavns og Fred. kommuner Flere tilflyttere fra København Siden 2011 er udflytning fra København sprunget i vejret, og flere søger også mod Vest- og Sydsjælland. Her er antallet af tilflyttere fra København steget fra til i Til Vest- og Sydsjælland og øerne Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 14 Oktober

15 Befolkningstilvæksten i Vest- og Sydsjælland (%) 1. apr Seneste 10 år Kommende 10 år Bornholm ,1-8,7 96. Bornholm ,1-8,7 Vest- og Sydsjælland ,2-1,6 29. Ringsted ,9 3,1 44. Næstved ,1 1,4 53. Stevns ,2 0,9 64. Slagelse ,5-0,1 Befolkningstilvækst, kommende 10 år: < -10% [-10%, -5%[ [-5%, -2%[ [-2%, 1%[ [1%, 3%[ [3%, 8%[ [8%, 12%[ 12% 70. Odsherred ,2-1,2 71. Sorø ,5-1,3 73. Holbæk ,6-1,5 75. Faxe ,6-1,6 82. Kalundborg ,5-2,6 85. Vordingborg ,8-2,8 89. Guldborgsund ,3-4,0 97. Lolland ,0-10,1 Anm.: Rangering for befolkningstilvæksten på landsplan i er angivet før kommunenavn. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 15 Oktober 2015

16 Udbudspukkel på dele af Sjælland og øerne Tomme boliger, pr. 1. januar 2015: [0%, 3%[ [3%, 5%[ [5%, 7%[ [7%, 10%[ 10% Boliger udbudt til salg, gns. 2014: [0%, 2%[ [2%, 2,5%[ [2,5%, 3,1%[ [3,1%, 4%[ [4%, 5%[ 5% Anm.: Antal helårsboliger uden persontilmelding ift. bestanden. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets Anm.: Antal helårsboliger udbudt til salg ift. bestanden. Kilde: E-nettet, Danmarks Statistik, Nykredit Markets 16 Oktober 2015

17 Få nye boliger i Vest- og Sydsjælland Boligbyggeriet er i bund I de seneste fem år er der i snit bygget 924 boliger om året i Vest- og Sydsjælland og på Bornholm. Dermed har aktiviteten langt op til gennemsnittet over de seneste 20 år på Det skal ses i lyset af byggeboomet frem til 2008, hvor byggeriet nåede helt op over i Svage udsigter for boligbyggeriet Udbudssituationen viser, at relativt mange boliger står tomme eller til salg i kystkommunerne og på øerne. I øjeblikket er ca boliger udbudt til salg i Vest- og Sydsjælland og på Bornholm. Til trods for et fald fra næsten i 2011 er antallet fortsat højt. Antallet af påbegyndte boligbyggerier er samtidig i bund, hvilket indikerer, at der ikke vil blive fuldført et betydeligt antal boliger i de kommende år. Anm.: Data er ikke korrigeret for forsinkelser. Vi forventer derfor, at byggeriet i 2014 vil blive oprevideret. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets Det samlede boligbyggeri er omtrent uændret De seneste fem års boligbyggeri 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Antal boliger i Vest- og Sydsjælland Holbæk Fuldført byggeri Påbegyndt byggeri Fuldført byggeri, % Slagelse Næstved Ringsted Faxe Guldborgsund Bornholm Vordingborg Stevns Kalundborg Lolland Sorø Odsherred 17 Oktober 2015

18 DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Materialer til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Dette materiale indeholder ikke anbefalinger om værdipapirer optaget til handel på et reguleret marked, hvorfor dette materiale ikke er omfattet af reglerne i bekendtgørelse om udarbejdelse og udbredelse til offentligheden af visse investeringsanalyser. Materialet er udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materia-let. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors indivi-duelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Vicedirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge København V - Tlf Fax Oktober 2015