Jensen & Møller Invest A/S. CVR nr Charlottenlund Stationsplads Charlottenlund Telefon

Transkript

1 Jensen & Møller Invest A/S CVR nr Charlottenlund Stationsplads Charlottenlund Telefon Årsrapport 2012

2 Indholdsfortegnelse Side LEDELSESBERETNING Selskabsoplysninger... 1 Idegrundlag og mål... 2 Hoved- og nøgletal... 3 Året i hovedtræk og forventninger til fremtiden... 4 Beretning for segmenter... 6 Særlige risici... 6 Anbefalinger for god selskabsledelse... 8 Redegørelse for virksomhedsledelse... 8 Redegørelse for samfundsansvar... 8 Aktionærinformation... 8 Regnskabsberetning PÅTEGNINGER Ledelsespåtegning Den uafhængige revisors erklæringer ÅRSREGNSKAB (BELØB I DKK) Resultatopgørelse Totalindkomstopgørelse Balance Egenkapitalopgørelse Pengestrømsopgørelse Noter... 22

3 Ledelsesberetning SELSKABSOPLYSNINGER Jensen & Møller Invest A/S Charlottenlund Stationsplads Charlottenlund Telefon: Telefax: Hjemmeside: jmi@danskfinancia.dk Hjemsted: Gentofte CVR nr Regnskabsår: 1. januar 31. december Aktiekapital: Noteret på: Nasdaq OMX Copenhagen A/S Fondskode: DK Bestyrelse: Anders Steen Westermann, formand Peter Vagn-Jensen, næstformand Peter Morten Andreassen, bestyrelsesmedlem Direktion: Per Solberg Hansen Revision: PricewaterhouseCoopers Strandvejen Hellerup Statsautoriseret revisor Ole Fabricius Generalforsamling: Ordinær generalforsamling afholdes den 24. april 2013 kl på selskabets adresse Charlottenlund Stationsplads 2, 2920 Charlottenlund. -1 -

4 Ledelsesberetning IDEGRUNDLAG OG MÅL Idegrundlag Selskabets formål er investering og finansiering, herunder overtagelse af andre selskaber ved køb eller fusion samt køb og salg af fast ejendom og værdipapirer. Aktuelt er selskabets formål udmøntet i ejerskabet af en række investeringsejendomme (ejerlejligheder) beliggende i det storkøbenhavnske område. Når lejemålet for beboelsesejerlejlighederne ophører, er idegrundlaget at sælge disse bedst muligt. Langsigtet målsætning Det er selskabets overordnede målsætning at være en seriøs operatør på ejendomsmarkedet indenfor de muligheder, som selskabet har. Økonomisk målsætning Det er selskabets økonomiske målsætning at opnå et så positivt og stabilt afkast som muligt med skyldig hensyntagen til en forsvarlig administration og vedligeholdelse af ejendommene. -2 -

5 Ledelsesberetning HOVED- OG NØGLETAL (BELØB I DKK) Hovedtal (t.kr.) Resultat af udlejning Administrationsomkostninger Resultat af primær drift før værdireg Værdiregulering til dagsværdi, netto Resultat før finansielle poster Finansielle poster, netto Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat Investeringsejendomme Langfristede aktiver i alt Kortfristede aktiver i alt Aktiver i alt Aktiekapital Egenkapital Langfristede forpligtelser Heraf rentebærende langfristet gæld Kortfristede forpligtelser Pengestrøm fra driften Pengestrøm fra investering Pengestrøm fra finansiering Pengestrømme i alt Nøgletal Antal aktier á t.kr Antal egne aktier á t.kr EBVAT/gns. egenkapital ,2-2,8-3,0-3,3-3,1 Egenkapitalforrentning (ROE) ,5-1,2-3,0-17,1-20,7 Egenkapitalandel... 51,3 52,7 53,1 52,9 54,6 Rentedækning ,02-0,26-0,08 0,04 0,22 Aktiekurs (P) Indre værdi pr. aktie (BVPS) Kurs/indre værdi (P/BV)... 1,11 0,90 1,15 1,16 1,00 EBVAT pr. aktie ,1-112,3-128,5-161,0-83,2 Resultat pr. aktie (EPS) Price Earnings (PE) ,8-72,5-36,1-6,0-4,1 Pengestrøm pr. aktie (CFPS) Udbytte pr. aktie (DPS) Antal solgte beboelsesejerlejligheder Antal solgte m Gns. salgspris pr. m Alle m 2 nævnt i ledelsesberetningen er tinglyste arealer. -3 -

6 Ledelsesberetning ÅRET I HOVEDTRÆK OG FORVENTNINGER TIL FREMTIDEN Resultat Årets resultat udgør -1,0 mio. kr. mod -0,8 mio. kr. i Bestyrelsens forventninger, som kom til udtryk i årsrapporten for 2011, udgjorde et resultat (overskud) af primær drift før værdireguleringer i intervallet 1,5-2,5 mio. kr. I forbindelse med offentliggørelse af periodemeddelelsen for 1. kvartal 2012 og som følge af ændret præsentation af værdireguleringer til dagsværdi i resultatopgørelsen valgte bestyrelsen fremover at udtrykke resultatforventninger knyttet til årets resultat. Årets resultat er i overensstemmelse med selskabsmeddelelse nr. 5 af 22. august 2012, hvor bestyrelsen tilkendegav en forventning om et mindre, negativt resultat. Egenkapital Egenkapitalen udgør pr. 31. december ,2 mio. kr. i forhold til 65,6 mio. kr. for Af den samlede egenkapital udgør 32,2 mio. kr. (2011: 36,9 mio. kr.) opskrivninger på selskabets investeringsejendomme. Udbytte Bestyrelsen foreslår, at der ikke udbetales udbytte for Likviditet Selskabets cash-flow har i året været negativt med -2,2 mio. kr. mod et positiv cash-flow på 7,2 mio. kr. i Forventninger til 2013 Bestyrelsen forventninger til årets resultat for 2013 er et mindre, positivt resultat. Salg af udbudte lejligheder og værdiregulering af investeringsejendomme og prioritetsgæld afhænger af den generelle konjunkturudvikling og prisudviklingen på boligmarkedet for ejerlejligheder, hvorfor disse forhold i væsentlig grad vil kunne påvirke forventningerne til årets resultat. Bestyrelsen anser fortsat markedet for salg af ejerlejligheder i visse lokalområder for vanskeligt og har derfor genudlejet enkelte ledige lejligheder. -4 -

7 Ledelsesberetning Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets udløb og frem til offentliggørelse af årsrapporten indtruffet begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balancen. Erik Olesens Ejendomsselskab A/S offentliggjorde den 18. december 2012 et frivilligt, betinget købstilbud til aktionærerne i Jensen & Møller Invest A/S og meddelte den 14. februar 2013, at selskabet havde modtaget accepter for ca. 78,3% af aktiekapitalen og stemmerettighederne i Jensen & Møller A/S. Købstilbuddet er på dette grundlag efterfølgende blevet gennemført. -5 -

8 Ledelsesberetning BERETNING FOR SEGMENTER Selskabet er ledelses- og rapporteringsmæssigt ikke opdelt i segmenter, idet selskabet alene investerer i investeringsejendomme omfattende restbeholdninger af ejerlejlighedsejendomme beliggende i det storkøbenhavnske område. Når lejemålet for beboelseslejlighederne i investeringsejendommene ophører, er det hensigten at sælge disse bedst muligt. Der er således ikke andre rapporteringspligtige segmenter. SÆRLIGE RISICI Selskabets aktiviteter medfører i al væsentlighed ikke andre risici end de, der er sædvanlige for ejendomsselskaber. Ledelsen følger løbende udviklingen med henblik på at minimere effekten af de finansielle risici. Der henvises i øvrigt til note 28 risikooplysninger. Markedsrisici Selskabets beholdning af ejerlejligheder værdiansættes til dagsværdi. Ejerlejlighederne er beliggende i det storkøbenhavnske område jf. note 14. Værdiansættelsen af selskabets beholdning af ejerlejligheder er derfor generelt følsom overfor udviklingen i prisniveauet på ejerboligmarkedet. Ved værdiansættelse af selskabets beholdning af beboelsesejerlejligheder er fratrukket et markedsbestemt nedslag på 40% som følge af, at ejerlejlighederne er belastet med en uopsigelig lejekontrakt. En ændring i den anvendte nedslagsprocent med 1%-point vil medføre en samlet ændring af værdien af ejerlejligheder med ca. t.kr og en ændring af årets resultat og egenkapitalen med ca. t.kr Renterisici Selskabets beholdning af børsnoterede obligationer udgør t.kr Den rentebærende prioritetsgæld udgør ved årets udgang t.kr (2011: t.kr ). Den samlede rentebærende prioritetsgæld på t.kr består af to afdragsfrie (rest 8 år) rentetilpasningslån med 5-årig rentetilpasning (F5) og en restløbetid på 28 år. Renterisikoen efter år 3 er p.t. uafdækket. Forskydninger i markedsrenten vil have direkte effekt på dagsværdien af selskabets obligationsbeholdning og realkreditlån. Værdireguleringer af disse indregnes i resultatopgørelsen. Renteudviklingen har endvidere indirekte stor betydning for de salgspriser, der kan opnås ved salg af selskabets frigjorte ejerlejligheder og dermed for selskabets resultat i form af salgsavancer og værdireguleringer. -6 -

9 Ledelsesberetning Kreditrisici En væsentlig del af selskabets kortfristede aktiver består af likvide beholdninger, obligationer samt tilgodehavender fra salg af ejerlejligheder. Selskabets fordringer anses således kun i begrænset omfang at indeholde en kreditrisiko. Likviditetsrisici Selskabets finansielle beredskab består af likvide beholdninger og uudnyttede trækningsmuligheder. Det finansielle beredskab er tilstrækkeligt til dækning af forudsete, kortfristede likviditetsbehov. Selskabet har tillige en mindre beholdning af obligationer samt uudnyttede belåningsmuligheder på realkreditområdet. Det er selskabets politik at opretholde en betydelig egenkapitalandel. Miljøforhold Ejendomme, hvori selskabets investeringsejendomme er beliggende, er i lighed med andre byejendomme generelt af kommunerne kortlagt som forurenede. Der er ikke på grund af kortlæggelsen, der alene er sket på baggrund af mistanke, rejst krav fra myndighederne, der medfører indskrænkninger i ejendommenes udnyttelse eller økonomiske forpligtelser i øvrigt. Ligeledes forventes sådanne krav heller ikke fremover. Investeringsejendommenes værdi påvirkes således ikke af kortlæggelsen. Afledte finansielle instrumenter Selskabet har som politik alene at anvende afledte finansielle instrumenter i forbindelse med afdækning af renterisici. Afledte finansielle instrumenter anvendes pt. ikke. Valutarisici Da selskabet ikke har engagementer i udenlandsk valuta, er følsomheden over for valutakursudsving alene af indirekte karakter. -7 -

10 Ledelsesberetning ANBEFALINGER FOR GOD SELSKABSLEDELSE Vedrørende selskabets redegørelse for god selskabsledelse henvises til hjemmesiden REDEGØRELSE FOR VIRKSOMHEDSLEDELSE Vedrørende selskabets redegørelse for virksomhedsledelse efter bestemmelserne i årsregnskabslovens 107b henvises til selskabets hjemmeside REDEGØRELSE FOR SAMFUNDSANSVAR Ledelsen i Jensen & Møller Invest A/S er bevidst om sit samfundsansvar overfor selskabets interessenter, herunder samfundet som helhed, men har valgt ikke at udarbejde en politik på området. AKTIONÆRINFORMATION Aktionærer, kapital og stemmer Selskabets aktiekapital andrager nominelt kr Selskabets aktier er noteret på Nasdaq OMX Copenhagen A/S under fondskode DK i stykstørrelser a kr Hver aktie giver 1 stemme. Stemmeret kan ifølge selskabets vedtægter udøves af aktionærer, hvis aktier er noteret på vedkommendes navn i selskabets aktieprotokol eller aktionæren har anmeldt og dokumenteret sin erhvervelse forud for indkaldelsen til generalforsamlingen. Ingen aktier har særlige rettigheder. Selskabet offentliggør løbende selskabsmeddelelser, der tillige er tilgængelige på selskabets hjemmeside

11 Ledelsesberetning Kapital- og aktiestruktur Ledelsens målsætning for selskabets kapitalstruktur og -forvaltning er at: sikre selskabets evne til at fortsætte som going concern sikre opnåelse af selskabets økonomiske målsætning Det er ledelsens målsætning at bevare en betydelig egenkapitalandel og ledelsen overvåger løbende selskabets kapital- og aktiestruktur, herunder forholdet mellem egenkapital og rentebærende gæld. Det er ledelsens opfattelse, at selskabets kapital- og aktiestruktur er i aktionærernes interesse. Udbytte Bestyrelsen foreslår, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsåret Politik for egne aktier Bestyrelsen har gennem de seneste år haft en bemyndigelse til at købe egne aktier, dog således at den samlede beholdning ikke overstiger 10 % af aktiekapitalen. Forslag om fornyelse af denne bemyndigelse vil blive fremlagt ved den ordinære generalforsamling i Aktionærsammensætning Stk. Pct. Aktionærer pr. balancedagen, der besidder mere end 5 % af kapitalen: Thorvald Nielsens Efterfølger, Trørød A/S, Søllerød ,71 A/S af 28. maj 1949, København , ,24 Øvrige aktionærer: Egne aktier ,29 Navnenoterede aktionærer ,37 Ikke navnenoterede aktionærer ,10 I alt ,00 Thorvald Nielsens Efterfølger, Trørød A/S og A/S af 28. maj 1949 har efter regnskabsårets udløb afhændet sine aktier i selskabet til Erik Olesens Ejendomsselskab A/S. Erik Olesens Ejendomsselskab A/S (Gentofte) har herudover erhvervet stk. aktier svarende til 15,31%, således at selskabet herefter besidder stk. aktier svarende til 76,54%. -9 -

12 Ledelsesberetning Fondsbørsmeddelelser i 2012 Nr. 1 Årsrapport 2011 Nr. 2 Indkaldelse til generalforsamling Nr. 3 Forløb af generalforsamling Nr. 4 Periodemeddelelse 1. kvartal 2012 Nr. 5 Delårsrapport for 1. halvår 2012 Nr. 6 Periodemeddelelse kvartal 2012 Nr. 7 Finanskalender 2013 Nr. 8 Frivilligt, betinget offentligt købstilbud Nr. 9 Kommentarer til købstilbud Nr. 10 Offentliggørelse af tilbudsdokument Nr. 11 Bestyrelsens redegørelse Nr. 12 Insidermeddelelse Nr. 13 Insidermeddelelse Finanskalender for /3 Årsrapport /4 Indkaldelse til ordinær generalforsamling 24/4 Ordinær generalforsamling 15/5 Periodemeddelelse 1. kvartal /8 Delårsrapport for 1. halvår /11 Periodemeddelelse kvartal 2013 Generalforsamlingen Selskabets generalforsamling afholdes den 24. april 2013 kl på selskabets adresse. Bestyrelsesmøder Der har i året været afholdt 6 bestyrelsesmøder Kontaktpersoner På Jensen & Møller Invest A/S hjemmeside findes yderligere informationer. Forespørgsler vedrørende relationer til investorer og aktiemarkedet kan endvidere rettes til: Formand for bestyrelsen Anders Steen Westermann tlf

13 Ledelsesberetning REGNSKABSBERETNING Årsrapporten for Jensen & Møller Invest A/S for 2012 er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter er fastlagt i IFRS-bekendtgørelse udstedt i henhold til årsregnskabsloven samt Nasdaq OMX Copenhagen A/S. Årsrapporten for 2012 er aflagt efter samme regnskabspraksis som i Resultatopgørelse Udlejningsaktivitet Årets resultat af udlejningsaktiviteten udgør t.kr mod t.kr i 2011, hvilket er en stigning på i alt t.kr Stigningen kan henføres til at selskabet har valgt at genudleje flere lejligheder, som foreløbigt ikke har kunnet afhændes på tilfredsstillende vilkår. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger andrager t.kr mod t.kr i Salgsaktivitet Der blev i 2012 afhændet 509m 2 (8 stk. salgsindtægt på t.kr ) beboelseslejligheder mod 769m 2 (10 stk. salgsindtægt på t.kr ) i Desuden blev der i 2012 afhændet flere af selskabets garageanlæg (salgsindtægt på t.kr ). Der var ingen salg af garageanlæg i De i 2012 realiserede gennemsnitssalgspriser pr. m 2 for beboelseslejligheder er faldet i forhold til de i 2011 opnåede. Den gennemsnitlige salgspris pr. m 2 er faldet fra kr pr. m 2 i 2011 til kr pr. m 2 i 2012, hvilket svarer til et fald på 1%. Faldet skyldes dels de faldende salgspriser pr. m 2 for beboelseslejligheder og dels en forskydning i sammensætningen af solgte lejligheders geografiske placering. Selskabet har af hensyn til overskueligheden valgt i resultatopgørelsen at sammenlægge regnskabsposterne Realiseret avance ved salg af lejligheder og Værdiregulering til dagsværdi i regnskabsposten Værdiregulering til dagsværdi. Værdiregulering til dagsværdi Årets værdiregulering til dagsværdi er positiv og udgør t.kr. 104 mod ligeledes en positiv værdiregulering på t.kr i

14 Ledelsesberetning Selskabets investeringsejendomme er i året værdireguleret med t.kr mod t.kr i De negative værdireguleringer er foretaget som led i investeringsejendommenes værdiregulering til dagsværdi. Selskabets frigjorte lejemål er værdireguleret og opskrevet med t. kr mod t.kr i Salgsomkostninger og værdiregulering ved salg udgør t.kr Prioritetsgæld er pr. balancedagen værdireguleret til balancedagens kurs med t.kr mod t.kr i I 2012 faldt markedsrenten fortsat, hvilket har påvirket kursen på de bagvedliggende obligationer på selskabets realkreditlån. Stigningen i kurserne fra optagelsestidspunktet til ultimo 2012 har således betydet en indregning af en negativ kursregulering af gælden med t.kr. 168 mod t.kr i Finansielle poster De finansielle nettoomkostninger andrager t.kr mod t.kr i Faldet i nettorenteudgiften kan primært henføres til selskabets køb af obligationer i året, hvilket har betydet stigende renteindtægter. Skat af resultat Skat af årets resultat andrager netto en indtægt på t.kr. 324 mod en indtægt på t.kr. 30 i Resultat Resultat før skat t.kr er faldet med t.kr. 457 i forhold til resultat før skat for Årets resultat udgør t.kr hvilket er et fald i forhold til 2011 på t.kr Bestyrelsen foreslår, at der ikke udbetales udbytte i regnskabsåret Balance Investeringsejendomme Selskabet ejer ultimo ejerlejligheder til beboelse, 2 ejerlejligheder til erhverv og 4 garage- og carportanlæg fordelt på 11 investeringsejendomme i det storkøbenhavnske område. Ejerlejlighederne er værdiansat til dagsværdi som andrager i alt t.kr Selskabets investeringsejendomme er netto faldet med t.kr primært som følge af salg af ejerlejligheder

15 Ledelsesberetning Likvide beholdninger Selskabets likvide beholdning andrager ultimo 2012 t.kr (2011: t.kr ). Egenkapital Selskabets egenkapital udgør t.kr ultimo 2012, hvilket svarer til 51,3% af balancesummen (2011: t.kr , svarende til 52,7%). Egenkapitalen er forrentet med -1,6 % mod -1,2% sidste år. Udskudt skat Udskudt skat er faldet med t.kr til t.kr som følge af salg af ejerlejligheder. Selskabsskat Der er i regnskabsåret betalt t.kr som a conto selskabsskat vedr Skyldig selskabsskat ultimo 2012 vedr. indkomståret er beregnet til t.kr Pengestrømsopgørelse Pengestrøm fra driftsaktiviteterne udgør t.kr , hvilket er et fald på t.kr. 554 i forhold til Pengestrøm fra investeringsaktiviteterne udgør nettot.kr og består af salg af ejerlejligheder samt køb af børsnoterede obligationer. Pengestrøm fra finansieringsaktiviteterne udgør t.kr som følge af udbetaling af udbytte. De samlede pengestrømme er således t.kr mod t.kr i Selskabets finansielle beredskab pr. 31. december 2012 kan opgøres således: t.kr. Kreditinstitutter Uudnyttede trækningsfaciliteter på selskabets kassekredit Endvidere har selskabet en beholdning af børsnoterede obligationer på t.kr

16

17

18

19 RESULTATOPGØRELSE (BELØB I DKK) Note kr. kr. Lejeindtægter Driftsomkostninger Resultat af udlejning Administrationsomkostninger... 6, Resultat af primær drift før værdiregulering Værdiregulering til dagsværdi Resultat før finansielle poster (EBIT) Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat TOTALINDKOMSTOPGØRELSE Årets resultat Værdiregulering af garage- og carportanlæg Totalindkomst i alt Forslag til resultatdisponering Overført til "Reserve for dagsværdi på inv.aktiver" Overført til "Overført resultat" Årets resultat pr. aktie Årets resultat pr. aktie, udvandet

20 BALANCE (BELØB I DKK) Aktiver Note Investeringsejendomme Materielle aktiver i alt Langfristede aktiver i alt Tilgodehavender fra udlejning Tilgodehavender fra salg Indestående i Grundejernes Investeringsfond Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender i alt Andre værdipapirer og kapitalandele Likvide beholdninger Kortfristede aktiver i alt AKTIVER I ALT

21 BALANCE (BELØB I DKK) Passiver Note Aktiekapital Reserve for dagsværdi på investeringsaktiver Overført resultat Egenkapital i alt Realkreditlån Lejernes kontraktmæssige forudbetalinger og deposita Udskudt skat Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser, hensættelse Langfristede forpligtelser i alt Lejernes kontraktmæssige forudbetalinger og deposita Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser Leverandører af varer og tjenesteydelser Selskabsskat Anden gæld Periodeafgrænsningsposter Kortfristede gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Eventualforpligtelser og pantsætninger 25 Øvrige noter

22 EGENKAPITALOPGØRELSE (BELØB I DKK) Reserve for Aktie- dagsværdi på Overført kapital inv. aktiver resultat I alt Egenkapital 1. januar Årets resultat Værdiregulering af garage- og carporte Udbetalt udbytte Udbytte af egne aktier Egenkapital 1. januar Årets totalindkomst Udbetalt udbytte Udbytte af egne aktier Egenkapital 31. december Reserve for dagsværdi på investeringsaktiver er frivilligt præsenteret, og er ikke forbundet med udbyttebegrænsning

23 PENGESTRØMSOPGØRELSE (BELØB I DKK) Note Årets resultat før finansielle poster Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v.: Afskrivninger Værdiregulering til dagsværdi Hensættelse til BRL Modtagne renteindtægter Betalte renteudgifter mv Betalt selskabsskat Pengestrøm fra drift før ændring i driftskapital... Ændring i driftskapital... Pengestrøm fra driftsaktivitet Afdrag på sælgerpantebreve... Salg af ejerlejligheder og garager... Afholdte forbedringsudgifter... Køb af børsnoterede obligationer... Pengestrøm fra investeringsaktivitet Ekstraordinære afdrag på realkreditlån v/salg... Udbetalt udbytte, netto... Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Årets pengestrømme... Likvider, netto 1/1... Likvider, netto 31/ Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes direkte af resultatopgørelse og balance

24 NOTEOVERSIGT (BELØB I DKK) 1. Anvendt regnskabspraksis 2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, vurdering og valg i den anvendte regnskabspraksis 3. Segmentoplysninger 4. Lejeindtægter 5. Driftsomkostninger 6. Medarbejderforhold 7. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer 8. Værdiregulering til dagsværdi 9. Finansielle indtægter 10. Finansielle omkostninger 11. Skat af årets resultat 12. Resultat pr. aktie 13. Udbytte 14. Investeringsejendomme 15. Indestående i Grundejernes Investeringsfond 16. Selskabsskat 17. Likvide beholdninger 18. Kortfristede aktiver 19. Aktiekapital 20. Realkreditlån 21. Lejernes kontraktmæssige forudbetalinger og deposita 22. Udskudt skat 23. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser, hensættelse 24. Kortfristede forpligtelser 25. Eventualforpligtelser og pantsætninger 26. Ændring i driftskapital 27. Finansielle risici og finansielle instrumenter 28. Risikooplysninger 29. Kapitalstruktur og -forvaltning 30. Transaktioner med nærtstående parter 31. Ledelseshverv for bestyrelse og direktion 32. Ændring i regnskabspraksis og implementering af regnskabsstandarder 33. Begivenheder efter balancedagen 34. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

25 NOTER (BELØB I DKK) Note 1 - Anvendt regnskabspraksis Generelt et for Jensen & Møller Invest A/S er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter er fastlagt i IFRS-bekendtgørelse udstedt i henhold til årsregnskabsloven samt Nasdaq OMX Copenhagen A/S Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Præsentation af årsregnskabet et er præsenteret i henhold til IAS 1 Præsentation af årsregnskabet. Jensen & Møller Invest A/S har valgt at præsentere totalindkomstopgørelsen i to separate opgørelser. Selskabet har, af hensyn til overskueligheden, valgt i resultatopgørelsen at medtage regnskabsposten "realiseret avance ved salg af lejligheder" i "værdiregulering til dagsværdi". Sammenligningstallene for tidligere år er ændret i overensstemmelse hermed. Selskabet har valgt at præsentere værdireguleringer af investeringsejendomme og den tilhørende realkreditgæld i resultatopgørelsen før finansielle poster. Valutaomregning Jensen & Møller Invest A/S anvender danske kroner som præsentationsvaluta, hvilket også er den funktionelle valuta for selskabet. Jensen & Møller Invest A/S har ikke transaktioner i andre valutaer end den funktionelle valuta. Resultatopgørelsen Resultat af udlejning Lejeindtægter indregnes på forfaldstidspunktet. Hensættelser til Grundejernes Investeringsfond (boligreguleringslovens 18 og 18b) er fratrukket i opkrævede lejeindtægter og indregnes som gældsforpligtelser eller hensatte forpligtelser. I selskabets driftsomkostninger indregnes ejendomsskatter, andel i fællesudgifter til ejerforeninger, administrationshonorar, vedligeholdelse samt afskrivninger. Indvendig vedligeholdelse og udvendig vedligeholdelse, der ikke afholdes af ejerforeningerne, indregnes i takt med afholdelse af de faktiske omkostninger. Selskabets andel af ejerforeningernes vedligeholdelsesomkostninger indregnes samtidig med den øvrige andel af ejerforeningernes fællesomkostninger

26 I de tilfælde, hvor hensættelser til Grundejernes Investeringsfond (boligreguleringslovens 18 og 18b) ikke skal indbetales ( 18b) eller hensættes som forpligtelse ( 18), modregnes de foretagne hensættelser i de afholdte driftsomkostninger på ejendommene. Vedligeholdelsesforpligtelser vedr. indvendig vedligeholdelse ifølge lejelovgivningen indregnes ikke, men oplyses i en note. Administrationsomkostninger I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af selskabet, herunder omkostninger til administrations- og revisionshonorar, direktion, bestyrelse samt børsomkostninger. Værdiregulering til dagsværdi Den kontante salgspris i forbindelse med afhændelse af ejerlejligheder indregnes på den faktiske overtagelsesdag. Omkostninger ved salg af ejerlejligheder omfatter ejerlejlighedernes dagsværdi samt salgsomkostninger og eventuelle istandsættelsesomkostninger. Værdiregulering til dagsværdi omfatter regulering af investeringsejendomme til dagsværdi samt regulering af gældsforpligtelser til dagsværdi. Udskudt skat af værdireguleringen indregnes under skat af årets resultat. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter samt realiserede og urealiserede kursavancer og -tab vedrørende værdipapirer, samt realiserede avancer og -tab på gæld. Skat af årets resultat Skat af årets resultat består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat. Tillæg, fradrag og godtgørelser i henhold til a contoskatteordningen vedrørende skattebetalinger indgår tillige i posten skat af årets resultat. Balancen Investeringsejendomme Beholdningen af ejerlejligheder og garager mv. indregnes i balancen som investeringsejendomme under materielle anlægsaktiver. I anskaffelsesåret måles ejerlejlighederne mv. til kostpris. Finansieringsomkostninger indgår ikke i målingen af aktivernes værdi

27 Ejerlejligheder til beboelse: Efter anskaffelsesåret måles ejerlejlighederne til dagsværdi på balancetidspunktet. Værdiansættelsen foretages med udgangspunkt i realiserede kontante salgspriser i de enkelte ejendomme eller mæglervurderinger af ejerlejligheder udbudt til salg. I ejendomme, hvor der ikke er realiseret/forventes salg, og hvor der derfor ikke foreligger konkrete markedsdata, anvendes offentlig tilgængelig statistik for området. Som supplement hertil kan anvendes vurderingsmand ved fastlæggelse af dagsværdi. Herfra trækkes et markedsbestemt nedslag på 40% på de ejerlejligheder, som er belastet med uopsigelig lejekontrakt. Til fastlæggelse af det markedsbestemte nedslag anvendes vurderingsmand. Nettoopskrivninger føres efter fradrag for udskudt skat på Reserve for dagsværdi på investeringsaktiver under egenkapitalen. Reserven opløses i forbindelse med salg. Salg af ejerlejligheder indregnes i resultatopgørelsen til nettosalgsværdi. Driftsomkostninger, der kan henføres til ledige lejligheder oplyses i særskilt note. Ejerlejligheder til erhverv samt garage- og carportanlæg: Disse ejerlejligheder mv. måles til dagsværdi med udgangspunkt i en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalisering af fremtidige pengestrømme. Kapitaliseringsfaktoren fastsættes baseret på et markedsbaseret forrentningskrav for den enkelte ejerlejlighed eller grupper heraf. Indestående i Grundejernes Investeringsfond Indestående i Grundejernes Investeringsfond i h.t. Boligreguleringslovens 18b aktiveres som kortfristet tilgodehavende. Tilgodehavender Tilgodehavender som omfatter tilgodehavender fra udlejning og salg, uafsluttede varmeregnskaber og andre tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der foretages nedskrivning på grundlag af en individuel vurdering. Egne kapitalandele Egne kapitalandele måles til kr. 0. Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne kapitalandele indregnes direkte på overført resultat under egenkapitalen. Gevinster og tab ved salg indregnes således ikke i resultatopgørelsen. Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indeholder forudbetaling af fællesomkostninger til ejerforeninger, samt omkostninger til istandsættelse af ledige lejligheder

28 Andre værdipapirer og kapitalandele Andre værdipapirer og kapitalandele mv. måles som handelsbeholdning til dagsværdi på balancedagen. Ændringer i dagsværdien føres som finansielle indtægter eller finansielle omkostninger. Andre værdipapirer består primært af obligationer. Finansielle gældsforpligtelser Realkreditlån måles til dagsværdi ligesom investeringsejendomme. Denne metode er valgt, idet ledelsen disponerer og styrer ud fra denne dagsværdi. Dagsværdi af gæld til realkreditinstitutter opgøres med udgangspunkt i aktuelle børskurser for underliggende obligationer. Andre gældsforpligtelser, som omfatter leverandører af varer og tjenesteydelser samt anden gæld måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser Forpligtelser i h.t. Boligreguleringslovens 18 og 18b indregnes som henholdsvis langfristede og kortfristede gældsforpligtelser. Udbytte Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, oplyses i noterne. Selskabsskat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for betalte a conto skatter i løbet af året. Udskudt skat Udskudte skatteforpligtelser og udskudte skatteaktiver indregnes fuldt ud i balancen af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Udskudt skat opgøres efter den balanceorienterede gældsmetode. Ved beregningen af udskudt skat anvendes en skattesats på 25%. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen opstilles efter den indirekte metode med udgangspunkt i resultat før finansielle poster opdelt i hovedgrupper. Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme for året, opdelt på pengestrømme fra driften, fra investeringer og fra finansiering, årets forskydning samt selskabets likviditet ved årets begyndelse og slutning

29 Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter pengestrømme fra driften reguleret for ikke kontante driftsposter, ændring i driftskapital samt betalt selskabsskat. Pengestrømme til investeringsaktivitet omfatter pengestrømme fra køb og salg af anlægsaktiver m.v. reguleret for ændringer i tilgodehavender og gældsforpligtelser, der vedrører disse investeringer. Pengestrømme til finansieringsaktivitet omfatter pengestrømme fra optagelse af og afdrag på langfristede lån, handel med egne aktier samt betaling af udbytte til selskabsdeltagerne. Likvide beholdninger ved årets begyndelse samt ved årets udgang består af mellemværender med kreditinstitutter. Nøgletal De i hoved- og nøgletalsoversigten er beregnet således: EBVAT/gns. egenkapital Egenkapitalforrentning (ROE) Egenkapitalandel Rentedækning Indre værdi pr. aktie (BVPS) Kurs/indre værdi (P/BV) EBVAT pr. aktie (EBVATPS) Resultat pr. aktie (EPS) Price Earnings (PE) EBVAT* x 100 Gennemsnitlig egenkapital Årets resultat x 100 Gennemsnitlig egenkapital Egenkapital ultimo x 100 Passiver ultimo Res. af primær drift før værdireg. + Finansielle indtægtter Finansielle omkostninger Egenkapital ultimo Antal aktier ultimo Børskurs Indre værdi EBVAT* Gns. antal udvandede aktier Årets resultat Gns. antal udvandede aktier Børskurs Resultat pr. aktie Pengestrøm pr. aktie *EBVAT beregnes som resultat før skat korrigeret for værdiregulering til dagsværdi Pengestrømme fra driften Gns. antal udvandede aktier

30 Note 2 - Væsentlige regnskabsmæssige skøn, vurdering og valg i den anvendte regnskabspraksis Opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kan kun skønnes. Sådanne skøn er baseret på baggrund af de oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn som følge af ændringer i de forhold, der lå til grund for de tidligere skøn eller på grund af ny viden eller efterfølgende begivenheder. I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende væsentlige regnskabmæssige vurdering, der har haft en betydelig indflydelse på årsregnskabet. Værdiregulering til dagsværdi - investeringsejendomme Investeringsejendomme måles til dagsværdi og værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen. Målingen af selskabets investeringsejendomme har for 2012 resulteret i en samlet opskrivning på kr. 0,7 mio. kr. Ejerlejligheder til beboelse: Måling til dagsværdi foretages med udgangspunkt i realiserede kontante salgspriser i de enkelte ejendomme eller mæglervurderinger af ejerlejligheder udbudt til salg jf. anvendt regnskabspraksis. I ejendomme, hvor der ikke er realiseret/forventes salg af ejerlejligheder, og hvor der derfor ikke foreligger konkrete markedsdata, anvendes offentlig tilgængelig statistik for området. Som supplement hertil kan anvendes vurderingsmand ved fastlæggelse af dagsværdi. Herfra trækkes et markedsbestemt nedslag på 40% på de ejerligheder, som er belastet med uopsigelig lejekontrakt. Til fastlæggelse af det markedsbestemte nedslag anvendes vurderingsmand. En ændring af den anvendte nedslagsprocent med 1%-point vil medføre en samlet ændring af værdien af ejendomme med 1,5 mio. kr. og en ændring af årets resultat og egenkapitalen med 1,1 mio. kr. Når lejekontrakten opsiges tilbageføres den markedsbestemte nedslag på 40%. I note 14 fremgår m2 prisen for de enkelte ejendomme. Ejerlejligheder til erhverv samt garager mv.: Måling til dagsværdi foretages med udgangspunkt i en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalisering af fremtidige pengestrømme. Kapitaliseringsfaktoren fastsættes på et markedsbaseret forrentningskrav for den enkelte ejerlejlighed eller grupper heraf. Forrentningskravet for erhvervslejligheder er fastsat til 8-10%, mens forrentningskravet for garager udgør 20%. Værdiansættelsen indeholder flere elementer, der er baseret på ledelsens skøn over de aktuelle markedsforhold og er generelt følsom overfor udviklingen i prisniveauet på boligmarkedet

31 Note 3 - Segmentoplysninger Segmenterne er ændret således at der kun rapporteres ét segment. Ændringen afspejler den ledelsesmæssige rapportering. Selskabet har kun ét segment, som består af investering i restbeholdninger af ejerlejligheder i det storkøbenhavnske område. Resultatopgørelsen og balancen viser segmentrapporteringen, som gennemgås af selskabets ledelse, hvorfor der henvises hertil. Der er ikke poster, som ikke allokeres til segmentet. Rapporteringen i resultatopgørelsen omfatter dels resultatet af udlejningsaktiviteten og dels værdiregulering af ejerlejligheder i behold og i forbindelse med salg. Den interne rapportering udarbejdes efter samme regnskabspraksis som den eksterne årsrapport. Den interne rapportering gennemgås regelmæssigt af direktionen, der er selskabets operationelle ledelse

32 Note 4 - Lejeindtægter Beboelseslejligheder... Erhvervslejligheder... Garage- og carportanlæg Note 5 - Driftsomkostninger Beboelseslejligheder... Erhvervslejligheder... Garage- og carportanlæg... Tomme lejemål Note 6 - Medarbejderforhold Selskabet har i året udbetalt vederlag (honorar) til direktionen med kr (2011: kr ) og til bestyrelsen med kr (2011: kr ). Bestyrelsens honorar for det kommende regnskabsår godkendes på generalforsamlingen. For regnskabsåret 2012 er godkendt et honorar til bestyrelsesformanden på kr , næstformanden kr og bestyrelsesmedlemmer kr Der er ikke indgået aftale om pensions- eller fratrædelsesordninger med ledelsen. Udover direktionen har selskabet i lighed med sidste år ikke haft ansatte. Note 7 - Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer Lovpligtig revision... Andre ydelser

33 Note 8 - Værdiregulering til dagsværdi Salgsomkostninger og værdiregulering ved salg... Nedskrivning investeringsejendomme - udlejede lejemål... Opskrivning investeringsejendomme - frigjorte lejemål... Opskrivning finansielle gældsforpligtelser Note 9 - Finansielle indtægter Renter af bankindestående mv... Renter af tilgodehavender mv... Renter af værdipapirer... Kursavancer, realiseret i f. t. oprindelig anskaff.pris... Kursregulering obligationer, urealiseret De finansielle indtægter hidrører fra finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris, bortset fra renter og kursavancer vedr. værdipapirer, der måles til dagsværdi. Note 10 - Finansielle omkostninger Renter af realkreditlån... Kurstab og omkostninger, realiseret ved afdrag m.v... Låneomkostninger De finansielle omkostninger hidrører fra finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris, bortset fra renter, kurstab og omkostninger vedr. realkreditlån der måles til dagsværdi

34 Note 11 - Skat af årets resultat Årets aktuelle skat... Regulering af udskudt skat i resultatopgørelsen... Regulering vedr. tidligere år I skat af sidste års resultat indgår en udgift på kr som vedrører skat af anden totalindkomst Skat af årets resultat kan forklares således: Beregnet 25 % skat af resultat før skat... Beregnet 25 % skat af anden totalindkomst... Skatteeffekt af: Permanente afvigelser... Tillæg v. acontoskatteordningen... Øvrige reguleringer... Effektiv skatteprocent ,2% 24,5% Note 12 - Resultat pr. aktie Årets resultat... Gennemsnitlig antal aktier i omløb: Gennemsnitlig antal aktier... Gennemsnitlig antal egne aktier... Gennemsnitlig antal aktier, udvandet: Gennemsnitlig antal aktier i omløb Resultat pr. aktie... Resultat pr. aktie, udvandet

35 Note 13 - Udbytte Den 1. maj 2012 udbetalte selskabet udbytte til aktionærerne på kr svarende til kr. 200 pr. aktie. maj 2011 blev der udbetalt udbytte på kr , svarende til kr. 200 pr. aktie. I Bestyrelsen foreslår, at der ikke udbetales udbytte for Note 14 - Investeringsejendomme Anskaffelsessum pr. 1/1... Tilgang i året... Afgang i året... Anskaffelsessum pr. 31/ Op-/nedskrivninger pr. 1/1... Årets op-/ og nedskrivninger... Afgang i året... Op-/nedskrivninger pr. 31/ Regnskabsmæssig værdi 31/ Den seneste kontante ejendomsvurdering pr. 1/ andrager kr Beholdningen består af 124 ejerlejligheder til beboelse (2011: 132) og 2 ejerlejligheder til erhverv (2011: 2), samt garage- og carportanlæg i 4 (2011: 6) af selskabets ejendomme. Beholdningen kan specificeres således: Beboelseslejligheder... Erhvervslejligheder... Garage- og carportanlæg I den regnskabsmæssige værdi for beboelseslejligheder indgår frigjorte lejligheder som udbydes til salg for t.kr Efter balancedagen har selskabet solgt 2 lejligheder til dagsværdi

36 Note 14 - Investeringsejendomme, fortsat Beboelseslejligheder i: m 2 kr./m Askevænget 25-47, Virum (1961): 30 lejligheder Dronningensgade 42, Christianshavn (1962): 3 lejligheder Møllemarken m.fl., Gladsaxe (1947): 6 lejligheder Saltværksvej , Kastrup (1945): 0 lejligheder Ordrupvej 78 m.fl., Ordrup (1947): 11 lejligheder Sofienhøjvej 9-11 m.fl., Sundbyvester (1938): 7 lejligheder Sorrentovej 2-12 m.fl., Sundbyøster (1935): 4 lejligheder Cedervænget 3-21, Virum (1957): 14 lejligheder Florensvej 1-15 m.fl., Sundbyøster (1940): 10 lejligheder Løvspringsvej 2-4, Ordrup (1950): 2 lejligheder Skodsborgvej , Nærum ( ): 30 lejligheder Norgesgade10, Amager (1963): 7 lejligheder Beboelseslejligheder i alt Erhvervslejligheder i: Ordrupvej 78 m.fl., Ordrup (1947): Florensvej 1-15 m.fl., Sundbyøster (1940) Erhvervslejligheder i alt Garage- og carportanlæg i: Askevænget 25-47, Virum (1961) Ordrupvej 78 m.fl., Ordrup (1947) Cedervænget 3-21, Virum (1957) Florensvej 1-15 m.fl., Sundbyøster (1940) Løvspringsvej 2-4, Ordrup (1950) Skodsborgvej , Nærum ( ) Garage- og carportanlæg i alt

37 Note 15 - Indestående i Grundejernes Investeringsfond Der er 3 af selskabets investeringsejendomme som har indestående på konto for udvendig vedligeholdelse i Grundejernes Investeringsfond på ialt kr (2011: ). Dette indestående modsvares af en tilsvarende gæld medtaget under langfristede gældsforpligtelser. Saldoen opløses og udbetales såfremt kommende års vedligeholdelsesudgifter overstiger indestående/hensættelser i h.t. BRL 18b samt i forbindelse med salg af ejerlejligheder. De øvrige investeringsejendomme har negative 18b saldi på i alt kr (2011: ), der ikke er indregnet i årsrapporten. Der henvises til note 23. Note 16 - Selskabsskat Tilgodehavende selskabsskat 1/1... Skat af årets skattepligtige indkomst... Betalt selskabsskat - a conto... Afregnet selskabsskat vedr. tidligere år... Regulering vedrørende tidligere år... Skyldig selskabsskat 31/ Note 17 - Likvide beholdninger Frie likvide beholdninger Selskabets likvide beholdninger består af indestående i danske finansielle institutter som er vurderet kreditværdige og består alene af indestående i danske kroner. De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdier. Likvider ultimo ifølge pengestrømsopgørelse kan specificeres således: Frie likvide beholdninger... Træk på driftskredit

38 Note 18 - Kortfristede aktiver De regnskabsmæssige værdier af tilgodehavender vedrører udlejning, solgte ejerlejligheder samt andre tilgodehavender og svarer til dagsværdi. Der er ikke forbundet særlige kreditrisici med tilgodehavenderne, og der er ikke foretaget nedskrivning til imødegåelse af tab på tilgodehavender, da der ikke er væsentlige finansielle aktiver, der er overforfaldne. Note 19 - Aktiekapital Selskabskapitalen nominelt kr består af aktier á kr Hver aktie giver ret til én stemme og der er ikke knyttet særlige rettigheder til aktierne. Aktiekapital Aktiekapital 1/1... Aktiekapital 31/ Egne aktier Antal stk.: Beholdning 1/1... Beholdning 31/12... Nominel værdi: Beholdning 1/1... Beholdning 31/12... % af aktiekapitalen: Beholdning 1/1... Beholdning 31/ ,30 2,30 2,30 2,

39 Note 20 - Realkreditlån Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom Gælden forfalder til betaling således: < 1 år fra balancedagen... > 1 år og < 2 år fra balancedagen... > 2 år og < 3 år fra balancedagen... > 3 år og < 4 år fra balancedagen... > 4 år og < 5 år fra balancedagen... > 5 år fra balancedagen... Dagsværdiregulering, kreditrisiko... Dagsværdiregulering, andre markedsfaktorer... Gælden er indregnet i balancen således: Langfristede forpligtelser... Kortfristede forpligtelser Realkreditlån måles til dagsværdi. Dagsværdi af gæld til realkreditinstitutter opgøres med udgangspunkt i aktuelle børskurser for underliggende obligationer. Ved salg af ejerlejligheder pantsat til sikkerhed for realkreditlån, vil der normalt skulle ske ekstraordinær indfrielse. Den samlede rentebærende prioritetsgæld på t.kr (2011: ) består af to afdragsfrie (rest 8 år) rentetilpasningslån med 5-årig rentetilpasning og en restløbetid på 28 år. Renterisikoen efter år 3 er p.t. uafdækket. Selskabet estimerer den del af dagsværdiændringen, som kan henføres til ændringer i kreditrisiko, ud fra en residual betragtning. Dagsværdiændringer som følge af kreditrisiko opgøres således som forskellen mellem dagsværdiændringer, der kan henføres til ændringer i renteniveauet og andre markedsfaktorer og den samlede dagsværdiændring. Ved udgangen af 2012 anses den del af dagsværdireguleringen, der kan henføres til ændringer i kreditrisiko, som uvæsentlig. Note 21 - Lejernes kontraktmæssige forudbetalinger og deposita Lejernes kontraktmæssige forudbetalinger og deposita refunderes i forbindelse med, at lejlighederne fraflyttes