Lokalplan Bevarende lokalplan for boliger på Søvej Nr. Søby

Transkript

1 Lokalplan 20- Bevarende lokalplan for boliger på Nr. Søby

2 Offentlighedsperiode og endelig vedtagelse Lokalplanforslaget var i offentlig høring fra den til den Tirsdag den blev forslaget endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen. Lokalplan 20-2

3 Indholdsfortegnelse 2 Offentlighedsperiode og endelig vedtagelse 3 Indholdsfortegnelse 4 Hvad er en lokalplan? REDEGØRELSE 5 Lokalplanens baggrund og formål 7 Beskrivelse af lokalplanområdet 9 Lokalplanens forhold til anden planlægning 10 Miljøvurdering / Screening BESTEMMELSER 1 Formål 12 2 Områdets zonestatus 12 3 Områdets anvendelse 4 Udstykning 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 14 6 Bebyggelsens omfang og placering 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 20 8 Ubebyggede arealer 22 9 Forudsætning for ibrugtagning Grundejerforening 22 Servitutter, lokalplaner og bonusvirkning Retsvirkninger 24 Vedtagelsespåtegning BILAG 25 Bilag 1 - Lokalplanafgrænsning og matrikler 26 Bilag 2 - Delområder 27 Bilag 3 - Skovbyggelinje 28 Bilag 4 - Søbeskyttelseslinje 29 Bilag 5 - Byggefelter 30 Bilag 6 - Bevaringsværdier Lokalplan 20-3

4 Hvad er en lokalplan? Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for et klart afgrænset område, og bestemmelserne skal følges, hvis der skal ske ændringer. Lokalplanen udløser ikke handlepligt, hvilket vil sige, at en ejendoms lovlige anvendelse kan fortsætte, uanset om den bliver underlagt en lokalplan. Før større bebyggelser eller ændringer af et område kan gennemføres, skal der udarbejdes en lokalplan. Det er kommunalbestyrelsen, der træffer beslutning om hvorvidt, der er tale om en større ændring, og der dermed er lokalplanpligt. Lokalplanen indeholder bestemmelser om anvendelse af de enkelte områder, om der må bygges, hvor højt, hvor meget, hvilke materialer det skal opføres i og meget andet. Planloven fastlægger, hvad en lokalplan kan regulere. Der fi ndes 3 forskellige typer lokalplaner: En almindelig lokalplan udarbejdes ved nye bolig- eller erhvervsområder og ved saneringer af bybebyggelser. En bevarende lokalplan udarbejdes når kommunalbestyrelsen ønsker at fastholde nogle bevaringsværdige bymiljøer eller landskabstræk. En rammelokalplan fastsætter de overordnede retningslinier for nye større bebyggelsesområder, og skal følges op med en almindelig lokalplan inden, der kan ske bebyggelse. Gældende for lokalplaner er: de må ikke stride mod de bestemmelser, der er fast lagt i kommuneplanen. Lokalplanen kan skærpe kom muneplanens bestemmelser men ikke lempe dem lokalplanforslag skal annonceres og kan ses på kommunens hjemmeside høringsperioden skal min. være 8 uger hvis der kommer indsigelser til lokalplanforslaget, vil disse blive behandlet i forbindelse med den endelige vedtagelse indtil lokalplanen er endelig vedtaget, gælder nogle midlertidige retsvirkninger som fremgår af lokalplan forslaget Lokalplanproceduren kan starte med en foroffentlighedsperiode, hvor idéer og forslag til lokalplanens indhold indsamles, inden forslaget udarbejdes. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, hvis der er tale om mindre væsentlige ændringer. I nogle situationer kan dispensation først meddeles, når ejere og brugere og naboer til lokalplanområdet, har haft mulighed for at udtale sig. Større afvigelser fra planen kan kun ske ved at udarbejde en ny lokalplan. Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens principper. Hvis der i lokalplanen er forhold, der ikke er reguleret, er det byggelovens, miljøbeskyttelsesloven og andre loves almindelige bestemmelser, der er gældende. Lokalplan 20-4 Redegørelse

5 REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund og formål Baggrunden for lokalplanen er ønsket om at sikre et særligt kulturmiljø. Fængselsfunktionærboligerne langs med Søby Sø udgør en unik helhed, hvor stedets udvikling tydeligt læses i de forskellige tiders arkitektur. Boligerne er nyligt solgt fra Søbysøgaard, og er nu enkeltvis i privat eje. Bebyggelsen er pålagt en deklaration der skal sikre de bevaringsværdige bygninger, men er i praksis ikke nem at administrere. Derfor udformes denne lokalplan hvor bestemmelserne præcist fastlægger hvad der må ske i området - for både de ubebyggede arealer og bygningerne. Bebyggelsen består af 2 boliger i historicistisk stil opført henholdsvist 12 og 14, 6 næsten ens boliger i nyklassicistisk stil opført i henholdsvist 47 og 64, og 2 boliger i dansk funktionel stil opført i 34 og 35. De to ældste boliger har været boliger tilknyttet Søbysøgaards drift som herregård, og derefter funktionær boliger da herregården i 33 blev til ungdomsfængsel. Bebyggelsen er fi nt placeret langs og Søby Sø - de fleste boliger med udsigt til søen og Nr. Søby på den anden side af den. Især de 6 boliger i nyklassicistisk stil er fi nt placeret som perler på en snor langs med vejen - med tjørnehække og grønne forhaver. Boligerne bindes sammen af deres farvesætning - hvor de ældste er vandskurede og gulmalede - er de nyere opført i gule sten. Alle boligerne har vinduer der er karakteristisk farvesat med svenskrøde karme og hvide rammer. Farvesætningen og de grønne haver sikres med denne lokalplan. Den samlede bebyggelse er et fi nt og intakt kulturmiljø med flotte eksempler på dansk bygningskultur igennem et halvt århundrede. Formålet med lokalplanen er at sikre, at kulturmiljøet fremadrettet også fremstår intakt. De fi ne eksempler på dansk bygningskultur med fi n placering langs søen og den smukke herregård Søbysøgaard i baggrunden, er bevaringsværdige. Områdets karakter med de grønne haver i landskabet er også en del af kulturmiljøets karakter, og sikres også med lokalplanen. Da lokalplanen også giver mulighed for tilbygninger og anden udvikling i området, er det sikret at disse ændringer sker med respekt for det eksisterende, og så det tydeligt kan læses i miljøet at der er tilføjet nye bygningselementer. Bygningerne inden for lokalplanområdet er SAVE registreret for deres bevaringsværdi - bevaringsværdierne fremgår af bilag 6. Lokalplan 20-5 Redegørelse

6 Rækken af nyklassicistiske huse set fra nord mod syd. Arkitekturens symmetri og bygningernes placering giver et harmonisk udtryk til vejforløbet. Rækken af nyklassicistiske huse set fra syd mod nord. Søby Søgaard og søen i baggrunden. Området fremstår grønt og indbydende med enkeltstående træer, tjørnehække og trærække langs vejen. Lokalplan 20-6 Redegørelse

7 Beskrivelse af lokalplanområdet KOLLEKTIV TRAFIK Der er adgang til bus trafi k fra den nærliggende Nr. Søby. VEJFORHOLD Området er vejbetjent af der løber langs søen og frem til Søbysøgaard. er en vej der ender blindt i fængslet. Trafi kken periodisk tung med varelevering mm. til fængslet. Derudover er der periodisk trafi k af ansatte og indsatte på vejen. TERRÆN Lokalplanområdet skråner nedad fra sydvest mod nordøst. Der er niveauforskel på ca. 3 m mellem højeste og laveste punkt inden for lokalplanområdet. Matriklerne med boligerne 3- har niveauforskel på ca. 2 m mellem vej og bagvedliggende marker. - har niveauforskelle på ca. 1 m - alle med laveste punkter mod vejen. OMFANG OG PLACERING Lokalplanområdet ligger i tilknytning til statsfængslet Søbysøgaard langs med Søby Sø. Det er en klynge på 10 boliger der har været tilknyttet Søbysøgaard - 2 tilbage fra driften som herregård og 8 fra driften som fængsel. Boligerne har fungeret som funktionærboliger. ANVENDELSE Boligerne har tidligere fungeret som funktionærboliger, men er sidenhen udstykket fra Søbysøgaard og solgt i fri handel. Et enkelt hus er stadig lejet ud som fængselsfunktionærbolig. Området må fortsat kun anvendes til boliger med 1 bolig pr. ejendom. BEBYGGELSE OG UDSTYKNING Bebyggelsen ligger sig fi nt langs og orienterer sig mod søen. Bebyggelsesstrukturen, bygningerne og deres I den nordlige ende af lokalplanområdet ligger 2 huse i dansk funktionel stil. Disse er de første 2 funktionærboliger der er bygget til fængslet. Især huset til venstre er et godt eksempel på stilarten, som er typisk dansk med enkelte funkis detaljer (her hjørnevindue). I baggrunden Søby Søgaard. Lokalplan 20-7 Redegørelse

8 indplacering med haver i landskabet udgør en bevaringsværdig helhed. Det er denne helhed der beskyttes med lokalplanen. Der kan ikke ske yderligere udstykning og der kan ikke opføres flere boliger i området. GRØN STRUKTUR Området har et grønt præg med grønne forhaver mod søen. Der er levende hegn og enkeltstående træer - dette spiller fi nt sammen med trærækken langs med vejen på søsiden. Det er vigtigt at bevare områdets grønne præg med de grønne haver der ligger fi nt placeret i landskabet. LANDSKAB Bebyggelsen er fi nt indpasset i landskabet mellem landbrug, skov og sø. Der er udsigt til Søbysøgaard og Nr. Søby. Det er vigtigt at terræn og beplantning ikke ændres væsentligt for at bevare områdets karakter i landskabet. Et af de 2 historicistiske huse,. Huset er tidstypisk og med gode gesims- og sokkeldetaljer. Huset har været knyttet til Søby Søgaards drift som herregård, sandsynligvis skovløber eller skyttebolig da den er placeret i skovbrynet. Lokalplan 20-8 Redegørelse

9 Lokalplanens forhold til anden planlægning KOMMUNEPLAN 20: Lokalplanområdet ligger under rammeområde Nrl.B.7. og er i overensstemmelse med rammebestemmelserne. ZONEFORHOLD Området er beliggende i landzone. NATURBESKYTTELSE/FREDNINGER/KULTURARV Lokalplanområdet grænser op til et eng areal ved Søby Sø, der er kategoriseret som et 3 område. Området ændrer ikke anvendelse og vurderes derfor ikke at påvirke engarealet i væsentlig grad. Lokalplanområdet grænser op til fredskov og er omfattet af skovbyggelinje. Områder omfattet af skovbyggelinje må ikke bebygges yderligere. Der søges med lokalplanen om ophævelse af skovbyggelinjen i hele lokalplanområdet (se bilag 3). Lokalplanen fastlægger et afgrænset byggefelt for hver matrikel hvor der kan ske tilbygning eller opføres småbygninger. Dette skal forhindre uhensigtmæssig placering af bygninger i området. Lokalplanområdet er omfattet af søbeskyttelseslinjen for Søby Sø. Inden for søbeskyttelseslinjen må der ikke ske ændringer. Der søges med lokalplanen om ophævning af søbeskyttelseslinjen bag ved den eksisterende bebyggelse(se bilag 4). Ophævningen af søbeskyttelseslinjen skal ske i meget begrænset omfang under hensyntagen til miljøet omkring søen. Lokalplanen fastlægger derudover et afgrænset byggefelt for hver matrikel hvor der kan ske tilbygning eller opføres småbygninger. REGNVAND OG KLIMASIKRING Regnvand nedsives på den enkelte grund. Der er kun spildevandskloakeret i området. Lokalplanen fastlægger at befæstelse kun må fi nde sted inden for et afgrænset byggefelt. Bestemmelsen skal sikre fortsat nedsivning af regnvand på den enkelte grund, men også at haverne fortsat fremstår som grønne haver i landskabet. MUSEUMSLOVEN Det kan ikke udelukkes, at der i området er jordfaste fortidsminder eller kulturhistoriske anlæg, der er omfattet af Museumsloven. I det omfang et fortidsminde berøres af et anlægsarbejde, kan dette af Kulturstyrelsen kræves standset, indtil en ærkæologisk undersøgelse er gennemført. For at undgå en sådan situation kan der med fordel foretages en forundersøgelse på arealet, forud for anlægsarbejdet. Forundersøgelsen vurderer udstrækning og bevaringsgrad af eventuelle jordfaste fortidsminder. Bygherren bør under alle omstændigheder kontakte Odense Bys Museer i god tid forud for anlægsarbejde. Bygherren afholder udgiften til undersøgelser og eventuel udgravning. GRUNDVANDSSIKRING Området er placeret inden for et område med særlige drikkevandsinteresser. Det skal derfor sikres at der i forbindelse med ny bebyggelse ikke er fare for nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet. Lokalplanområdet kan kun anvendes til boliger som er på ministeriets tilladelsesliste for områder med særlige drikkevandsinteresser. Området er fuldt udbygget, så der ændres med planen ikke væsentligt på eksisterende forhold. JORDFORURENING Lokalplanområdet indeholder ikke registreret jordforurening. STØJFORHOLD Lokalplanområdet er udlagt som boligområde, hvilket er støjfølsom arealanvendelse. Støj i og uden for lokalplanområdet reguleres af miljølovgivningen. Se miljøstyrelsens støjvejledning for yderligere information. SPILDEVANDSFORHOLD Området ligger i spildevandsplanens kloakerede opland hvor det har status som spildevandskloakeret. Områdets spildevandsanlæg er privatejet. Den enkelte grundejer er selv ansvarlig for afledning af regnvand på egen grund. VARMEFORSYNING Bebyggelse inden for lokalplanområdet har tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning jf. varmeplan. Området er forsynet med naturgas. Lokalplan 20-9 Redegørelse

10 Miljøvurdering / Screening Som følge af lov om miljøvurdering af planer og programmer skal bl.a. kommune- og lokalplaner, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet, miljøvurderes. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af Lov om miljøvurdering. Som en første fase skal disse planer screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal foretages en egentlig miljøvurdering af planernes belastning af miljøet. Denne beslutning skal offentliggøres før den endelige godkendelse / vedtagelse af lokalplanen. Beslutningen fremgår af konklusionen og offentliggøres hermed samtidig med offentliggørelse af forslag til lokalplan. Det fremgår af loven, at der ved planer og programmer, som fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer, kun skal gennemføres miljøvurdering, hvis de antages at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet. SCREENING Lokalplanen er en bevarende lokalplan for et afgrænset bebygget område. Lokalplanen stiller krav til bygningers udformning, tilbygning og udformning af ubebyggede arealer. Det sker i forhold til naturhensyn, samt bevaringshensyn. Lokalplanområdet er omfattet af både søbeskyttelseslinje og skovbyggelinje. Der fastlægges i lokalplanen byggefelter hvor småbygninger, tilbygninger og befæstelse kan placeres. For at disse kan opføres uden dispensationer fra bygge- og beskyttelseslinjer, søges Naturstyrelsen med lokalplanen om ophævning af skovbyggelinjen i hele lokalplanens område, samt en delvis ophævelse af søbeskyttelseslinjen (som vist på bilag 4). Lokalplanområdet grænser op til et 3 område (engareal), påvirkningen af området vurderes ikke at ændres med lokalplanens virkeliggørelse. Området er ikke en del af et internationalt naturbeskyttelsesområde. Lokalplanen giver ikke mulighed for anlægsprojekter der er omfattet af lovens bilag 3 og 4. KONKLUSION Det vurderes ikke at lokalplanens virkeliggørelse medfører væsentlige indvirkninger på miljøet, og da den ikke berører eller påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde har Faaborg-Midtfyn Kommunalbestyrelse vurderet, at der ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering af lokalplanen, jf. 3, stk. 2 i Lov om miljøvurdering. Lokalplan Redegørelse

11 BESTEMMELSER Den fremhævede tekst i venstre spalte udgør de egentlige lokalplanbestemmelser, som er fastlagt i henhold til Planloven. Teksten i højre spalte er en forklarende og uddybende tekst til lokalplanens bestemmelser. 1 Formål 1.1 Formålet med lokalplanen er: at sikre et bevaringsværdigt kulturmiljø, at bevare områdets særlige karakter med funktionærboliger knyttet til Søbysøgaards historie, herunder at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden, og at sikre områdets grønne karakter (ubebyggede arealer) med grønne haver i landskabet. Ad 1.1 Formålsbestemmelsen er en del af hvad Planloven beskriver som planens principper. Der kan ikke dispenseres fra planens principper. Lokalplan 20- Bestemmelser

12 2 Områdets zonestatus 2.1 Lokalplanområdet omfatter følgende matrikler:,,,,,,,,,, og del af Søby Søgaard Hgd., Nr. Søby, og afgrænses som vist på bilag Området ligger i landzone. 2.3 Lokalplanområdet opdeles i delområde 1, 2 og 3, som vist på bilag 2. Delområde 1, omfatter matr. nr. og Søby Søgaard Hgd., Nr. Søby. Delområde 2, omfatter matr. nr. og Søby Søgaard Hgd., Nr. Søby. Delområde 3, omfatter matr. nr.,,,,, Søby Søgaard Hgd., Nr. Søby. Ad 2.3 Området inddeles i delområder, fordi der gælder forskellige bebyggelsesregulerende bestemmelser for de forskellige delområder. De tre delområder indeholder bebyggelse fra forskellige perioder/stilarter. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til helårsbeboelse. 3.2 Der må maksimalt indrettes 1 bolig per ejendom. 3.3 I forbindelse med boligen kan der på ejendommen drives virksomhed, som sædvanligvis udøves i forbindelse med en bolig. Dette under forudsætning af: At virksomheden drives af en der beboer den pågældende ejendom. At ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (f.eks. ved skiltning) og områdets karakter af boligområde ikke brydes. At virksomheden ikke medfører væsentlig ulempe for de omboende, herunder øget trafik. At virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke kan dækkes på den pågældende ejendom. Ejendommen må i øvrigt ikke benyttes til nogen form for værksteds-, lager- eller vognmandsvirksomhed. Ad 3 Anvendelsesbestemmelserne er en del af hvad Planloven beskriver som planens principper. Der kan ikke dispenseres fra planens principper. Ad 3.3 Erhvervet kan fx være frisør, ejendoms-, advokat, revisorog arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende. Lokalplan Bestemmelser

13 4 Udstykning 4.1 Området må ikke udstykkes yderligere. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold Ingen særlige bestemmelser Lokalplan 20- Bestemmelser

14 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten må maks. være 30 for den enkelte ejendom. 6.2 Bygninger må maks. opføres i 1 etage med udnyttet tagetage (1½ plan). Tilbygninger må opføres i 1 etage med udnyttet tagetage (1½ plan), under forudsætning af at bestemmelserne i 6.3 og 7.23 overholdes. 6.3 Bygningshøjde må maks. være 8,5 m. Skorstene og antenner er ikke omfattet af højdebegrænsningen. Tilbygninger må ikke overstige en højde der er 1 m lavere end den eksisterende bygning. Ad 6.1 Lokalplanområdet er beliggende i landzone - her må boligarealet ikke overstige 250 m 2 for den enkelte bolig. Ad 6.3 Bygningshøjden måles fra niveauplan der fastsættes ud fra naturligt terræn. 6.4 Tilbygninger, mindre bygninger, småbygninger og befæstelse må kun anlægges inden for byggefelterne som angivet på bilag 5. Tilbygninger på og skal holdes bag den facade der vender væk fra vejen, befæstede arealer kan placeres ud for de gavle hvor de oprindeligt har været placeret. Gavlene skal friholdes for tilbygninger og mindre bygninger. 6.5 På den enkelte ejendom må der ikke opføres mindre bygninger med et større bebygget areal en 50 m 2 for hver bygning. Det samlede bebyggede areal af mindre bygninger må på den enkelte ejendom ikke overstige 70 m 2. Ad. 6.5 Mindre bygninger er f.eks. carporte, garager, redskabskure, havepavillioner, drivhuse og lign. på over 10 m 2. Lokalplan Bestemmelser

15 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Boliger, må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændre udseende uden kommunalbestyrelsens tilladelse. 7.2 Solfangere/solceller på bygningens tag må kun opsættes på tagflader der vender væk fra, og efter følgende retningslinjer: de må ikke være reflekterende. de skal lægges på tagfladen og være parallelle med tagfladen. de skal placeres, så de udgør ét samlet rektangel. de skal placeres, så elementer som ovenlysvinduer, udluftningshætter mv. ikke bryder solpanel/solcelle fladen. 7.3 Reklamering må ikke finde sted. Skiltning i forhold til erhverv må kun ske på postkasser med en størrelse der ikke overstiger 20 * 30 cm totalt. Øvrig skiltning er ikke tilladt udover husnummerering. DELOMRÅDE 1 - HISTORICISTISKE HUSE TAGE Tage skal udføres i falstagsten tilsvarende de oprindelige der er gråsorte/sorte. Der må ikke anvendes tagsten med reflekterende overflade. Tagene må ikke ændres for så vidt angår højde, hældning og udformning af gavle og valm. Tagrender og nedløbsrør skal udføres i zink som eksisterende. Træværk skal males med heldækkende maling i svenskrød SKORSTENE Skorstene må ikke nedtages eller flyttes. De skal renoveres i samme udformning som eksisterende, eller overfladebehandles som facaden KVISTE Kviste skal etableres som rytterkviste med tag og flunke i zink. Flunke udføres med lodrette false der flugter med false på tag. Kvistfronte udføres i træ med heldækkende maling i svenskrød. Ad 7.4 De falstagsten der er anvendt på boligerne betegnes ofte mulden falstagsten. De kan være udført både i tegl og cement. Tagstens typen er typisk i perioden fra ca. 00 og frem til ca. 40, og ofte på landhuse i historicistisk stil. Både glaserede og engoberede tagsten regnes som reflekterende i overfladen. Ad 7.6 Rytterkvist. Lokalplan 20- Bestemmelser

16 7 Bebyggelsens ydre fremtræden fortsat Der kan etableres maksimalt 2 kviste i hver tagflade. Kviste skal placeres symmetrisk i tagfladen, i overensstemmelse med placering af vinduer i facaden. Kviste skal placeres mindst 3 tagsten over tagfoden. Vinduesbredde i kviste skal svare til vinduesbredde i facaden. Kvistens bredde skal være tilpasset vinduets bredde FACADER Facader skal bevares som vandskurede og bemalede. Bemalingen skal fremstå med en kalklignende overflade. Facader skal være mørkegul tilsvarende facaderne på Søbysøgaard, gesimser skal være hvide VINDUER OG DØRE Vinduer og døre må ikke blændes af, murhullerne må ikke ændres. Eksisterende originale vinduer med kitfals, skal så vidt muligt bevares. Skal vinduer udskiftes skal dette ske til kitfalsede vinduer med samme udformning som de originale, eller til vinduer med energiruder, med samme rammeopdeling uden sprosser. Rammer og karme skal udføres i træ. Glas skal være plant og gennemsigtigt. Vindueskarme males svenskrøde i heldækkende maling og vinduesrammer males hvide i heldækkende maling. Der må ikke tilføjes døre og vinduer, dog kan der på facader der vender mod byggefelter tilføjes vinduer med samme udformning og dimensioner som de eksisterende. Blændinger kan retableres som åbninger. Ad 7.7 Ved en kalklignende overflade forstås en mat overflade, som opnås med silikatbaseret maling eller ved kalkning. Bygningernes tilknytning til Søbysøgaard aflæses delvist i deres farvesætning, derfor skal facaden bevares med samme mørke gule farve som på Søbysøgaard. I de klassiske jordfarver betegnes den som guldokker. Søbysøgaard er fredet, hvorfor der kan være en rimelig forventning om, at dennes farve bevares fremadrettet. Ad 7.8 For bedst muligt at bevare områdets karakter anbefales det, at man bevarer de oprindelige kitfalsede vinduer, eller isætter nye kitfalsede vinduer med koblede rammer. På den måde kan husene bedst bevare deres karakter. Med koblede rammer har man mulighed for, at opnå en betydelig forbedring af energiforbruget. Det er karakteristisk for området at vinduer er udført med svenskrød karm og hvide rammer. Dette gælder for alle husene uanset stilart. Sålbænke bevares i eksisterende udformning SOKLER OG UDVENDIGE TRAPPER Sokler skal bevares med deres oprindelige udformning. Udvendige trapper kan udføres som støbte pudsede sokler eller i natursten. Støbte trapper kan udføres med trin i klinker. Ad er udført med sokkel i natursten, og er udført med pudset og sortmalet sokkel. Lokalplan Bestemmelser

17 7 Bebyggelsens ydre fremtræden fortsat DELOMRÅDE 2 - HUSE I DANSK FUNKTIONEL STIL TAGE Tage skal udføres med røde vingetegl. Der må ikke anvendes tegl med reflekterende overflade. Tagene må ikke ændres for så vidt angår højde, hældning og udformning af gavle og udhæng. Tagrender og nedløbsrør skal udføres i zink som eksisterende. Træværk skal males med heldækkende maling i svenskrød SKORSTENE Skorsten må ikke nedtages eller flyttes. De skal renoveres i samme udformning som eksisterende KVISTE OG TAGVINDUER Kviste kan etableres som rytterkviste med taghældning på maksimalt grader. Tag og flunke udføres i zink, flunke udføres med lodrette false. Kvistfronte udføres i træ med heldækkende maling i svenskrød. Der kan etableres maksimalt 2 kviste i hver tagflade. Kvistene skal placeres symmetrisk i tagfladen og mindst 3 tagsten over tagfoden. Vinduesbredde i kviste skal svare til tilsvarende vinduesbredde i facaden. Kvistens bredde skal være tilpasset vinduets bredde. På tagfladen der vender væk fra Søby Sø, kan der i stedet for kviste isættes op til 3 enkeltsiddende tagvinduer. Vinduets bredde må ikke overstige 80 cm FACADER Facader skal bevares som blank mur i teglsten VINDUER OG DØRE Vinduer og døre må ikke blændes af, murhullerne må ikke ændres, dog kan underkant af vinduer hæves på facaden der vender væk fra vejen. Skal vinduer udskiftes skal dette ske til kitfalsede vinduer med samme udformning som de originale, eller til vinduer med energiruder, med samme fagopdeling som de oprindelige. Opsprossede vinduer er ikke tilladt. Rammer og karme skal udføres i træ. Glas skal være plant og gennemsigtigt. Vindueskarme males svenskrøde i heldækkende maling og vinduesrammer males hvide i heldækkende maling. Ad 7.14 Der er en begrænset mængde naturligt lys i boligerne, især på facader der vender væk fra Søby Sø, derfor gives mulighed for at tilføje vinduer., mangler også vinduer på facaden mod søen, tilføjelse af vinduer her vil skabe bedre rytme i facaden. For bedst muligt at bevare områdets karakter anbefales det, at man bevarer de oprindelige kitfalsede vinduer, eller isætter nye kitfalsede vinduer med koblede rammer. På den måde kan husene bedst bevare deres karakter. Med koblede rammer har man mulighed for, at opnå en betydelig forbedring af energiforbruget. Det er karakteristisk for området at vinduer er udført med svenskrød karm og hvide rammer. Dette gælder for alle husene uanset stilart. Lokalplan Bestemmelser

18 7 Bebyggelsens ydre fremtræden fortsat Der kan tilføjes vinduer i facaden der vender væk fra Søby Sø, med samme udformning og dimensioner som de eksisterende. På, kan tilføjes op til 2 vinduer mod søen med samme dimensioner og udformning som de eksisterende 2-fags vinduer. På kan tilføjes skodder ved de vinduer hvor der tidligere har været skodder. Skodder kan udføres i træ med heldækkende maling i svenskrød. Sålbænke bevares i eksisterende udformning SOKLER OG UDVENDIGE TRAPPER Sokler skal bevares som pudsede, umalede sokler. Udvendige trapper skal udføres som støbte og pudsede trapper uden bemaling. DELOMRÅDE 3 - NYKLASSICISTISKE HUSE TAGE Tage skal udføres med røde vingetegl. Der må ikke anvendes tegl med reflekterende overflade. Tagene må ikke ændres for så vidt angår højde, hældning og udformning af gavle, udhæng og stern. Tagrender og nedløbsrør skal udføres i zink som eksisterende. Træværk skal males med heldækkende maling i svenskrød SKORSTENE Skorsten må ikke nedtages eller flyttes. De skal renoveres i samme udformning som eksisterende. Ad 7.18 Kvistudformning og placering for de nyklassicistiske huse. I de nyklassicistiske huse er symmetri og rytme afgørende for husets fremtræden KVISTE OG TAGVINDUER Kviste skal etableres som rytterkviste med taghældning på grader. Tag og flunke udføres i zink, flunke udføres med lodrette false. Kvistfronte udføres i træ med heldækkende maling i svenskrød. Der kan etableres maksimalt 1 kvist i hver tagflade. Kvistene skal placeres symmetrisk i tagfladen og 4 tagsten over tagfod. Kvistens tagfod sluttes 10 tagsten over tagfod. Se udformning i højre kolonne. Vinduesbredde i kviste skal svare til vinduesbredde i facaden. Kvistens bredde skal være tilpasset vinduets bredde og maksimalt 1,6 m. Lokalplan Bestemmelser

19 7 Bebyggelsens ydre fremtræden fortsat På tagfladen der vender væk fra Søby Sø, kan der i stedet for kvist isættes op til 3 enkeltsiddende tagvinduer. Vinduets bredde må ikke overstige 80 cm. Vinduerne skal placeres symmetrisk i tagfladen FACADER Facader skal bevares som blank mur i teglsten VINDUER OG DØRE Vinduer og døre må ikke blændes af, murhullerne må ikke ændres. Eksisterende originale vinduer med kitfals, skal så vidt muligt bevares. Skal vinduer udskiftes skal dette ske til kitfalsede vinduer med samme udformning som de originale, eller til vinduer med energiruder, med samme rammeopdeling uden sprosser. Rammer og karme skal udføres i træ. Glas skal være plant og gennemsigtigt. Vindueskarme males svenskrøde i heldækkende maling og vinduesrammer males hvide i heldækkende maling. Ad 7.20 Det er karakteristisk for området at vinduer er udført med svenskrød karm og hvide rammer. Dette gælder for alle husene uanset stilart. Hvis man ønsker at placere en havedør på facaden væk fra søen, anbefales det at man udskifter det midterste vindue med en dør. Dette vil give et symmetrisk resultat, der er i overensstemmelse med stilen. Der kan ikke tilføjes vinduer og døre, foruden ændring af et vindue på facaden væk fra søen til 2-fags dør med samme bredde og overkant. Rammer kan udfyldes med glas efter samme princip som for vinduer. Sålbænke bevares som eksisterende udført i klinker SOKLER OG UDVENDIGE TRAPPER Sokler skal bevares som pudsede, umalede sokler. Udvendige trapper skal udføres som støbte og pudsede trapper uden bemaling. TILBYGNINGER OG MINDRE BYGNINGER MINDRE BYGNINGER Mindre bygninger skal udføres i træ malet med heldækkende maling i svenskrød. Drivhuse kan udføres i glas. Mindre bygninger skal udføres med fladt tag eller tag med en hældning på maksimalt 0. Tage skal beklædes med sort eller grå tagpap. Drivhuse kan udføres med anden taghældning og tagbeklædning i glas. Småbygninger på højst 10 m 2 kan udføres i andre materialer. Lokalplan 20- Bestemmelser

20 7 Bebyggelsens ydre fremtræden fortsat TILBYGNINGER Tilbygninger skal udføres med facader i træ, puds eller blank tegl. Facader i træ kan behandles eller males. Facader i puds skal males med heldækkende maling. Vindues- og døråbninger skal udføres med samme overkant som i den eksisterende bebyggelse. Tage skal udføres som fladt tag eller tag med hældning på maksimalt 0. Tage skal beklædes med tagpap evt. med listedækning. Tage kan sammenbygges med tag på den eksisterende bebyggelse, dog ikke de første 1,5 m fra hver gavl. 8 Ubebyggede arealer Ad 7.23 Tilbygninger skal udføres med et selvstændigt udtryk. Området har udviklet sig over tid, hvilket viser sig i de forskellige stilarter på boligerne. Tilbygninger skal på samme måde være med til at vise en tidsmæssig udvikling. Hvor boligerne tidligere var ejet af fængslet og lejet ud, er de nu enkeltvis i privat eje. Derfor må tilbygningerne gerne være forskellige, så de viser den nye udvikling der er sket. Bestemmelserne er retningsvisende i forhold til placering, materialer, farveholdning og enkelte krav til udformningen for, at tilbygninger har en vis respekt for den eksisterende bebyggelse SKILTNING Skiltning og reklamering må ikke finde sted TERRÆN Det eksisterende terræn skal i videst muligt omfang bevares. Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det oprindelige terræn. Terrænregulering må ikke finde sted uden for byggefelterne angivet på bilag HAVER Haver skal fremstå grønne. Befæstelse må kun udføres inden for byggefelterne angivet på bilag HEGN Eksisterende levende hegn må ikke fjernes. Ved behov herfor skal der genplantes hegn på samme sted. Hegn mod vej, sti og nabo skal være levende hegn af naur. Hegn mod vej må ikke overstige 1,8 m i højden. Hegn mellem vej og byggefelter må ikke overstige 1,8 m i højden. Der må ikke opføres faste hegn inden for lokalplanens område, undtagen inden for byggefelter angivet på bilag 5. Interne hegn (inden for byggefelterne) kan opføres som hæk, eller som trådhegn der evt. kan beplantes. Disse må ikke overstige 1,8 m i højden. Ad 8.3 Grønne haver er karakteristiske i området, og skal derfor bevares. Grønne haver kan være græs med enkeltstående træer og buskadser, de kan også være plantet til med blomsterbede o.a. - det væsentlige er at indtrykket er grønt og at der er levende hegn. Ad 8.4 Der kan være behov for at fjerne et levende hegn pga. ælde eller sygdom i det. Hvis dette sker, skal der genplantes nyt hegn på samme sted. De levende hegn er en del af områdets grønne udtryk. Hækkene i området har været ændret af flere omgange, men tidsmæssigt set, er tjørn den korrekte hækbeplantning. I dag har mange spireahæk mod vejen, andre har ingen hæk mod vejen. Eksisterende forhold kan fortsætte men genplantning eller nyplantning skal ske med naur. Genplantning af tjørnehæk kan være problematisk et sted, hvor der tidligere har stået tjørn pga. jordforhold. Naur ligner tjørn i struktur og farver, derfor er det en god erstatning. Lokalplan Bestemmelser

21 8 Ubebyggede arealer fortsat OPLAG Oplag af lystbåde samt uindregistrerede campingvogne og køretøjer må ikke finde sted BELYSNING Udendørs belysning skal være afskærmet og nedadvendt. Lyskilder på facader og mindre bygninger må maksimalt placeres 30 cm over døre eller vinduers overkant. Belysning på ubebyggede arealer skal være afskærmet og nedadvendt. Lyskilden må ikke være over 1 m over terræn ANTENNER Individuelle antenner og satellitantenner (paraboler) må placeres på lokalplanområdets bygninger, men ikke så de er synlige fra offentlig vej INDKØRSLER & GANGAREALER Indkørsler må kun befæstes med kørefliser og skal derudover holdes som græs eller græsarmering med en maksimal bredde på 4,5 m. Kørefliser udføres som to rækker af befæstelse på maksimalt 60 cm s bredde hver, og med op til 1 m imellem rækkerne. Befæstet gangareal fra vej til hoveddør må være op til 1,3 m bred. Der kan etableres befæstet gangareal fra indkørsel til hoveddør med en maksimal bredde på 1,3 m. Ad 8.8 Indkørsler skal udføres på denne måde, for at bevare indtrykket af de grønne forhaver. En indkørsel med massiv befæstelse vil fremstå fremmed for området og markant påvirke områdets grønne karakter. Eksempel på udformning af de ubebyggede arealer Lokalplan 20- Bestemmelser

22 8 Ubebyggede arealer fortsat SOLCELLER/SOLFANGERE Der kan ikke opstilles solceller/solfangere på ubebyggede arealer. 9 Forudsætning for ibrugtagning Ingen særlige bestemmelser 10 Grundejerforening Ingen særlige bestemmelser Servitutter, lokalplaner og bonusvirkning.1 Ophævelse af servitutter. Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan 20- ophæves følgende servitutter inden for lokalplanens område: Matr.nr.,,,,,,,,, og Søby Søgaard Hgd., Nr. Søby, Tinglyst: påtegning d Titel: Deklaration om bebyggelse mv. Påtaleberettiget: Faaborg-Midtfyn Kommune Faaborg-Midtfyn Kommune vil efterfølgende aflyse servitutterne med en påtegning i tingbogen. Ad.1 Servitutten er udformet for at varetage områdets bevaringsinteresser. Dette vil ved lokalplanens vedtagelse blive sikret med lokalplanen, hvorfor servitutten kan aflyses. Lokalplan Bestemmelser

23 12 Retsvirkninger 12.1 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Bebyggelse og ændring af bebyggelse Når Faaborg-Midtfyn Kommune har vedtaget lokalplanen endeligt, og vedtagelsen er offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen ifølge 18 i Lov om Planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt ændres i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlige forhold på en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen. Dispensation Kommunalbestyrelsen kan efter planlovens dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning, ifølge 20, stk. 2. Lavenergi Kommunalbestyrelsen skal dispensere fra en lokalplans bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse, jf. a LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Forslaget til lokalplanen betyder, at det ikke er tilladt at bebygge eller udnytte ejendomme inden for lokalplanområdet på en måde, der tager forskud på eller er i strid med den endelige plans indhold. Der gælder efter lov om planlægning 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan kommunalbestyrelsen give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder indtil, forslaget er endeligt vedtaget dog højst et år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Servitutter Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen ifølge planlovens.stk. 2 nr. 16. Ekspropriation Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er nødvendig for at sikre virkeliggørelsen af en lokalplan, jf. planlovens 47. Erstatning Ejeren af en privat ejendom, der udlægges til offentligt formål, kan forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, når ejendommen ikke længere kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme, jf. planlovens 48. Bestemmelserne i en lokalplan medfører som altovervejende hovedregel ikke erstatningspligt for kommunen. Lokalplan Bestemmelser

24 Vedtagelsespåtegning Endeligt vedtaget på kommunalbestyrelsens møde den På kommunalbestyrelsens vegne: Christian Thygesen Borgmester Benny Balsgaard Kommunaldirektør Lokalplan Bestemmelser

25 Lokalplan Bilag 1 - Lokalplanafgrænsning og matrikler Målforhold: 1:2000 N m BILAG

26 Lokalplan Bilag 2 - Delområder Målforhold: 1:2000 N m

27 Bilag 3 - Skovbyggelinje N m Lokalplan 20-27

28 Bilag 4 - Søbeskyttelseslinje N m Lokalplan 20-28

29 Lokalplan Bilag 5 - Byggefelter Målforhold: 1:1200 N 0 60 m 4 m 12 m 12 m 6 m

30 Bilag 6 - Bevaringsværdier N Bygningers bevaringsværdi 3 - Høj bevaringsværdi (9) 4 - Middel bevaringsværdi (1) m Målforhold: 1:2000 Lokalplan 20-30

31 Lokalplan 20-31

32 Plan og Kultur Nørregade Faaborg Tlf: Mail: plan-kultur@faaborgmidtfyn.dk