FORSLAG TIL LOKALPLAN Området mellem Aabenraavej og Alssundbroen. maj inkl. forslag til kommuneplantillæg nr. 4 til kommuneplan

Transkript

1 Forslag til LOKALPLAN Alssund-broen Motorvej Aabenraavej Alssundvej Alssund FORSLAG TIL LOKALPLAN Området mellem Aabenraavej og Alssundbroen maj 2011 inkl. forslag til kommuneplantillæg nr. 4 til kommuneplan PLANAFDELINGEN RÅDHUSTORVET SØNDERBORG TLF post@sonderborg.dk

2 HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er den eneste plantype, som kommunalbestyrelsen kan anvende til at fastlægge bindende bestemmelser om, hvordan de enkelte arealer i kommunen bliver anvendt og bebygget. Der skal ifølge planlovens kapitel 5 udarbejdes en lokalplan, inden et større bygge- eller anlægsarbejde bliver udført, eller der foretages væsentlige nedrivninger eller ændringer af en ejendom. Der kan altid udarbejdes lokalplan, når kommunalbestyrelsen skønner, at det er nødvendigt. I en lokalplan kan kommunalbestyrelsen fastlægge nærmere retningslinjer for, hvordan et areal bliver anvendt, bygninger, veje og stier bliver placeret og udformet, friarealer bliver placeret og udformet, samt bevaring af bevaringsværdige huse og bymiljøer. Bestemmelserne skal medvirke til, at et område bliver anvendt og udformet under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning. Offentliggørelse Inden kommunalbestyrelsen vedtager en lokalplan endeligt, bliver der offentliggjort et forslag til lokalplan i mindst 8 uger, sådan at borgerne kan sætte sig ind i forslaget og få mulighed for at kommentere det og komme med ændringsforslag. Når kommunalbestyrelsen har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt, hvorefter den bliver tinglyst og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. Et forslag kan ikke vedtages endeligt, hvis en myndighed efter reglerne i 29 eller 29a har modsat sig dette skriftligt over for kommunalbestyrelsen. Forslaget kan først vedtages, når der er opnået enighed mellem parterne om de nødvendige ændringer. Ændringer af eksisterende forhold, f.eks. om- og nybyggeri eller ændret anvendelse af bestående ejendomme, skal være i overensstemmelse med lokalplanens ideer. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre betydende ændringer i en lokalplan, når det ikke strider mod planens overordnede idé. Fremlæggelse Lokalplanen fremlægges i perioden 28. maj til 23. juli Vedtagelse Forslag til lokalplan er vedtaget af Byrådet den 25. maj Lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet den xx. mm

3 I ndholdsfortegnelse [INDHOLD] Beskrivelse af lokalplanområdet 4 Baggrund for lokalplanen 5 Formålet med lokalplanen 5 Konsekvenser for nærområde 5 Beskrivelse af det påtænkte projekt 9 Redegørelse for forhold til anden planlægning 10 Kommuneplan 10 Lokalplan 10 Teknisk forsyning 11 Miljøforhold 11 Strandbeskyttelseslinie 11 Naturbeskyttelsesloven 11 Fortidsminder 12 Miljøvurdering af planer og programmer 12 Tilladelser fra andre myndigheder 13 Lokalplanens bestemmelser 14 1 Formål 14 2 Område og zonestatus 14 3 Områdets anvendelse 14 4 Udstykninger 14 5 Vej, sti og parkering 15 6 Bebyggelsens omfang og placering 15 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 15 8 Ubebyggede arealer og bevaring af træer 16 9 Forsyningsanlæg Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Grundejerforening Servitutter Lokalplanens retsvirkninger 17 Vedtagelse 18 Kortbilag 1 19 Kortbilag 2 20 Kortbilag 3 21 Kortbilag 4 22 Resumé af miljøscreening 23 3

4 [REDEGØRELSE] eskrivelse af lokalplanområdet B Lokalplanområdet omfatter et m2 stort område beliggende vest for Sønderborg by ved foden af Alssundbroen. Området er afgrænset mod nord af den kommende motorvej mellem Sønderborg og E45, mod vest af Åbenråvej og det åbne landskab op mod Dybbøl banke og mod syd af et større boligområde. En del af området er omfattet af strandsbeskyttelseslinien fra kyststrækningen ved Alssund og må ikke bebygges. Området omfatter matr. nr. 18 Dybbøl ejerlav, matr. nr. 62 Stovgård ejerlav samt tillægsareal for mageskifte i forbindelse med den kommende motorvej (matr. nr. 7000a og b) samt matr. nr. 472 Dybbøl ejerlav. Området er landzone. Området indeholder i dag ingen bebyggelse. Skråfoto af området 4

5 aggrund for lokalplanen B [REDEGØRELSE] Sønderborg Byråd besluttede i november 2010 på baggrund af en ansøgning om principiel godkendelse af et skitseprojekt for et større byggeprojekt på Dybbølsiden at udarbejde et kommuneplantillæg og en lokalplan. Området er i kommuneplanen udlagt til boligformål - boliger med tilhørende lokale serviceanlæg. Projektet kræver områdets anvendelse ændret fra boligformål til erhvervsformål, herunder liberalt erhverv, kontorer, hotel, salg, lager, tankanlæg, kiosk samt dagligvarehandel. Formålet med projektet, er at skabe et erhvervsområde med gode trafi kale forhold og en beliggenhed ved indfartsvejen til Sønderborg by. ormålet med lokalplanen F Formålet med lokalplanen er; - at sikre en hensigtsmæssig disponering af området, - at sikre fremtidig bebyggelse får et moderne arkitektonisk udtryk, - at bebyggelsen tilpasses landskabet henset til nærheden af de kulturhistoriske anlæg og den markante placering ved indfaldsvejen til Sønderborg by. onsekvenser for nærområde K Der er tale om en meget synlig placering - ved indfaldsvejen til Sønderborg by - og nærheden til kulturhistoriske anlæg og på den bagrund er der udarbejdet visualiseringer, hvor projektet ses fra udvalgte punkter i nærområdet. Af visualiseringerne fremgår, at der er tale om en markant bebyggelse. Bebyggelsen vil især være synlig fra motorvejen og fra kysten syd for Alssunbroen. Tre af visualiseringerne er fra skanseområdet (skanse IX og X ved Aabenraavej samt fra Kongeskansen). Heraf fremgår det, at den høje bygning i projektet vil være synlig fra den nærmeste skanse. Sønderborg Kommune har, i samråd med museet ved Sønderborg Slot, udpeget seks udsigtspunkter, der vurderes at være væsentlige for vurderingen af projektets fremtræden i det omgivende landskab. Visualiseringerne er baseret på en digital 3d model opbygget på baggrund af Søn- 5

6 [REDEGØRELSE] derborg Kommunes digitale kortmateriale samt projektmateriale for bebyggelsen og indpasset i fotografi er taget fra de udvalgte steder. Bebyggelsens visuelle fremtoning er et udtryk for en generalisering af bygningernes overordnede volumen og skal ikke vurderes som en fastsat arkitektur. Visualiseringspunkter 3D model af projektet Visualiseringspunkt 1 Kongeskansen 6

7 [REDEGØRELSE] Visualiseringspunkt 2 Historiecenter Dybbøl, Skansebakken, Byggeriet er placeret foran i billedfeltet og vil ikke kun ses fra Historiecenter Dybbøl Visualiseringspunkt 3a Skanse IX Visualiseringspunkt 3b Skanse IX vidvinkel 7

8 [REDEGØRELSE] Visualiseringspunkt 4 Verdens Ende Visualiseringspunkt 5 Alssundbroen Visualiseringspunkt 6 Indfaldsvejen til Sønderborg 8

9 eskrivelse af det påtænkte projekt B [REDEGØRELSE] Området ønskes anvendt til erhvervsformål, liberale erhverv såsom som kontor, hotel, salg, lager, tankanlæg, grill, kiosk samt dagligvarehandel. Området er opdelt i 4 delområder. Delområde 1 rummer en kontorbygning i 8 etager samt 4 kontorbygninger i henholdsvis 2 og 3 etager. Delområde 2 rummer i alt 7 bygninger i 2 etager. Delområde 3 rummer 3 bygninger herunder en dagligvarebutik på max m2 med en bygningshøjde på 1 etage. Delområde 4 er omfattet af strandsbeskyttelselinien og må ikke bebygges. Bybyggelsens delområder Disponeringen af området er foretaget med udgangspunkt i terrænets kuperede forløb, der udgør selve foden af Dybbøl banke. Niveauforskellen mellem det højeste og det laveste punkt på grunden er på 13 meter. Denne niveauforskel er optaget i to markant defi nerede skrænter, der opdeler området i tre terrasser, hver med sit terrænniveau. Disse skrænter er en bearbejdning af landskabets naturlige kurveforløb og vil forstærke oplevelsen af områdets særlige landskabelige beliggenhed. Bebyggelsen i delområde 1 og 2, tættest på den nye motorvejsafkørsel og Alssund-broen, er orienteret med gavlfacader ud mod vejen i et stramt rytmisk forløb, der tilsammen danner en helhedsoplevelse af bebyggelsen. Som en del af Sønderborg Kommunes højhuspolitik nævnes Arealer i tilknytning til markante vejkryds (fra Kommuneplan ) som mulige placeringer for højhuse. Centralt i bebyggelsen i delområde 1 placeres højhus på 8 etager. Højhuset er i plan drejet i forhold til den øvrige bebyggelse. Med denne placering vil højhuset stå fremtrædende, i forhold til oplevelsen fra motorvejen, Alssund-broen og området i 9

10 [REDEGØRELSE] øvrigt og dermed kunne virke som pejlemærke ved indgangen til Sønderborg by. Delområde 3 er beliggende tættest mod boligområdet mod syd og er samtidig det der, man ankommer til hele området. Delområde 3 er disponeret med en bebyggelse i én etage, der tager hensyn til det tilstødende eksisterendes boligområdes mindre skala. Adgang til området sker fra Alssundvej ad en primærvej, der etableres et stykke nordvest for Alssundvej. Denne primærvej udlægges som en central vej i området, der forbinder alle delområder. I de enkelte delområder etableres sekundære veje i tilknytning til parkeringsarealer. Mellem delområderne skabes passage for fodgængere med trappe/ramper. Kotekort med angivelse af bygningernes placering i terrænnet edegørelse for forhold til anden planlægning R Kommuneplan I henhold til planloven kan kommunen selv udarbejde, godkende og administrere lokalplaner, når de er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanområdet er ifølge Sønderborg Kommuneplan beliggende i rammeområde 4.10 og udlagt til boligformål. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, hvorfor der er udarbejdet et kommuneplantillæg nr. 4 til Kommuneplan Lokalplan Bygningerne placeret ud mod Aabenraavej er omfattet af lokalplan , Skilte og facader. 10

11 Teknisk forsyning Varmeforsyning Området er ikke omfattet af varmeplanens kollektive forsyningsområde på nuværende tidspunkt. Varmeplanen vil blive ændret så området overgår til kollektiv fjernvarmeforsyning. [REDEGØRELSE] Spildevand Ny bebyggelse skal tilsluttes almen vandforsyning. I følge Sønderborg Kommunes spildevandsplan er området omfattet af tilslutningspligt til spildevandssystemet. Området skal seperatkloakeres. Miljøforhold Jord Dette landzoneareal er ikke omfattet af områdeklassifi cering jf. jordforureningslovens 50a. Overskudsjord fra byggemodning og byggeri skal så vidt muligt placeres i lokalplanområdet, efter aftale med Sønderborg Kommune. Af jordforureningslovens 71 fremgår det: Såfremt der under bygge- eller jordarbejder på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre. Grundvand Området er uden særlige drikkevandsinteresser. Kommunen vurderer, at projektet ikke udgør nogen særlig risiko for grundvandsforurening. Støjforhold I betydelige dele af lokalplanområdet overskrider støjgrænsen 55 db(a). Strandbeskyttelseslinie En del af lokalplanområdet er beliggende indenfor strandbeskyttelseslinien. Denne del vil ikke blive bebygget. Naturbeskyttelsesloven Der er ingen beskyttet natur i lokalplanområdet. Nærmeste internationale beskyttelsesområde er Flensborg fjord, Bredegrund og farvandet omkring Als. Eneste tænkelige emission til dette område vil være overfl a- devand fra befæstede arealer. Overfl adevandet vil ikke kunne påvirke de nævnte områder eller udpegningsgrundlaget for dette. Der er ikke registreret arter på habitatsdirektivets Bilag IV eller levesteder for disse i lokalplanområdet. 11

12 [REDEGØRELSE] Fredninger Området ligger op til, men udenfor Dybbølfredningen. Fortidsminder Museum Sønderjylland Arkæologi Haderslev har foretaget arkivalsk kontrol af lokaliteten. Der er på selve lokalplanområdet registreret et fredet fortidsminde som står i sammenhæng med Dybbøl skanse. Desuden er der syd for området registreret fl ere fortidsminder med samme tilknytning (f.eks. krigergrave mm., se gule sb.nr. på kort s. 13). Ved siden af dem fi ndes der også spor efter bopladser fra bronze- og jernalderen og fund fra stenalderen i nærheden (sb , 232). Området ligger hovedsageligt som et veldrænet areal. En kontrol af de Preussiske kort fra 1880 erne viser at området fremstår som dyrket mark, der skråner jævnt mod øst mod fjorden. Desuden er der vådområder i form af vandhuller. Området udgør derfor erfaringsmæssigt et oplagt og foretrukket bosættelsessted for en forhistorisk bebyggelse, idet man herfra vil have haft nem adgang til at udnytte fl ere forskellige ressourcer i landskabet, samtidig med at selve bosættelsen har ligget på et tørt og veldrænet areal. Derfor vurderer Museum Sønderjylland - Arkæologi Haderslev, at der på området ved byggearbejde er risiko for at støde på fortidsminder f. eks. i form af bronze- og jernalderbopladser og/eller tilhørende gravpladser. I henhold til museumsloven skal man i så fald straks indstille arbejdet i det omfang det berører fortidsmindet og tilkalde Museum Sønderjylland - Arkæologi Haderslev. En udgravning vil i dette tilfælde både genere anlægsarbejdet, og den vil skulle fi nansieres af bygherre. For at undgå en sådan situation vil museet anbefale at der bliver foretaget en prøvegravning, inden anlægsarbejdet starter. Prøvegravningen vil kunne afsløre, om der fi ndes fortidsminder på arealet. Da anlægsarbejdet omfatter et område på i alt over 5000 m², skal bygherre betale for denne prøvegravning. Skulle prøvegravning vise, at der fi ndes fortidsminder på arealet, vil disse kunne udgraves inden anlægsarbejdet starter, eller der kan måske foretages nogle ændringer ved jordindgrebet, så en udgravning ikke bliver nødvendig. Er det ikke muligt, vil udgravningen i dette tilfælde skulle fi nansieres af bygherre, men da det sker efter en prøvegravning vil der være mulighed for at opnå tilskud hos Kulturarvsstyrelsen. Miljøvurdering af planer og programmer Når der i medfør af lovgivningen tilvejebringes planer og programmer eller foretages ændringer deri, skal der foretages en miljøvurdering. Miljøvurderingen omfatter vurdering af planens sandsynlige, væsentlige indvirkning på miljøet, herunder påvirkning af landskab, kulturarv, visuel påvirkning, naturbeskyttelse, biologisk mang foldighed, befolkning, menneskelig gene, jordbund, vand, luft, klima, trafi k, støj og 12

13 149 Y: X: [REDEGØRELSE] / X: Y: materielle goder, samt det indbyrdes forhold mellem disse faktorer meter Museum Sønderjylland Arkæologi Haderslev Dalgade 7, 6100 Haderslev Tlf Fax. Matr Dybbøl m.fl. Arkæologisk vurdering Dato: / 13:08:04 J.Nr. 11/ Målforhold: 1:2200 Init.: FRWI Lokalplanen er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, BEK nr. 936 af 24/09/2009, 3, stk. 1, nr. 1. Da lokalplanen i henhold til 3, stk. 2 imidlertid vurderes ikke at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, konkluderes det, at der ikke er lovmæssigt krav om udarbejdelse af en miljøvurdering. Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering træffes således på baggrund af lovens 3, stk. 2. Se nærmere i vedlagte bilag Resume af miljøscreeningen. Tilladelser fra andre myndigheder Forud for anlæg af de i lokalplanen skitserede veje skal Sønderborg Kommunes afdeling for Veje og Trafi k godkende et detailprojekt for vejanlæggene. Statens Luftfartsvæsen skal vurdere bygningshøjder på mere end 25 meter over terræn af hensyn til indfl yvningen til Sønderborg Lufthavn, så det sikres at nødvendige tilladelser gives. Tilladelser efter byggeloven skal søges i Afdeling Byg, Sønderborg Kommune. 13

14 [BESTEMMELSER] okalplanens bestemmelser L I henhold til Planloven, BEK. nr af 24. september 2009, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Formål Lokalplanens formål er at sikre; - området anvendes til erhvervsformål, herunder liberalt erhverv, administration, hotel, tankanlæg, kiosk samt dagligvarehandel. - en hensigtsmæssig disponering af området, - fremtidig bebyggelse får et moderne arkitektonisk udtryk, - at bebyggelsen tilpasses landskabet set i forhold til nærheden af de kulturhistoriske anlæg og den markante placering ved indfaldsvejen til Sønderborg by, - at der opretholdes en grøn struktur i området. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og området omfatter matr. nr. 18 Dybbøl ejerlav, matr. nr. 62 Stovgård ejerlav samt tillægsareal for mageskifte i forbindelse med den kommende motorvej (matr. nr. 7000a og b) samt matr. nr. 472 Dybbøl ejerlav, samt alle matrikler, som udstykkes efter 28. april Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres området til byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet opdeles i 4 delområder, jf kortbilag 2. Området må kun anvendes til erhvervsformål, herunder liberalt erhverv, administrarion, hotel, tankanlæg, kiosk samt dagligvarehandel. 3.2 Delområderne 1 og 2 må anvendes til kontorformål, liberalt erhverv, administration samt hotel. 3.3 Delområde 3 må anvendes til én enkelt dagligvarebutik på maks m 2, kiosk og tankanlæg. 3.4 Delområde 4 er omfattet af strandbeskyttelseslinien og friholdes for bebyggelse. 4 Udstykninger 4.1 Udstykning skal i princippet fi nde sted i henhold til den på kortbilag 3 viste vejledende illustrationsplan. 14

15 5 Vej, sti og parkering 5.1 Tilkørsel til lokalplanområdet skal ske fra Alssundvej via Aabenraavej. [BESTEMMELSER] 5.2 Ved anlæg af vej-, sti- og parkeringsarealer skal der ved valg af materialer sikres størst mulig tilførsel af regnvand til jorden. 5.3 Der reserveres areal til veje og parkeringsarealer som vist på kortbilag Byggelinie pålægges 5 m fra vejskel. 5.5 Der skal etableres 1 p-plads pr. 50m 2 kontor-, administrations- og hotelbygninger, 1 p-plads pr. 25 m 2 dagligvarehandel og 1 p-plads pr. 100 m 2 lagerbygninger. 5.5 De vejledende støjgrænseværdier skal overholdes på bygningsfacader, udeopholds- og indendørsarealer. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten må i delområde 1 ikke overstige 35%, delområde 2 ikke overstige 35 og delområde 3 ikke overstige 20 %. 6.2 Bebyggelse må opføres på de i kortbilag 3 viste byggefelter. 6.3 Bebyggelsens højde i de enkelte delområder må ikke overstige de på kortbilag 4 angivne tagkoter. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelse skal placeres og udformes, så de terrænmæssige og landskabelige kvaliteter i området understreges. 7.2 I delområderne 1, 2 og 3 gælder, at projekter skal godkendes af Byrådet. 7.3 I delområderne 1, 2 og 3 gælder følgende: Inden udstedelse af byggetilladelse skal der fremsendes beskrivelse af det samlede bygningsanlæg og friarealer. Der skal foreligge oplysninger om - udformning, facadeudtryk, farve- og materialevalg, - omfang af bebyggelse, - parkerings og adgangsbehov, - behov for synlighed i forhold til vejanlæg, - plan for skiltning, reklamer og fl agning. - oplagringsbehov. 7.4 Skiltning i området skal have et indbyrdes harmonisk udtryk og skal godkendes af byrådet i hvert enkelt tilfælde. 7.5 I området mod Alssundbroen i delområde 1 tillades kun mindre skiltning i form af fi rmanavn eller logo påsat facaden. 15

16 [BESTEMMELSER] 7.6 Skiltepyloner må gives en højde på max. 5 meter. 8 Ubebyggede arealer og bevaring af træer 8.1 For at sikre sammenhængen med det fredede Dybbølområde og strandbeskyttelsesområdet ned til Alssund skal der udarbejdes en beplantningsplan der skal godkendes sammen med byggetilladelsen i hvert enkelt tilfælde. 8.2 Eksisterende træer mod Aabenraavej skal i videset muligt omfang bevares eller genplantes. 8.3 Beplantning skal bestå af egnstypiske planter. 9 Forsyningsanlæg 9.1 Alle forsyningsledninger skal fremføres som jordkabler. Ledninger til el, telefon, antenner og lignende må ikke føres på facader. 9.2 Eksisterende ledningsanlæg skal respekteres eller omlægges efter ledningsejernes anvisninger. 9.3 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. 9.4 Bebyggelsen skal tilsluttes offentligt vand- og spildevandsnet. 9.5 Nybyggeri til kontorer og erhverv skal opføres som lavenergibyggeri i henhold til lavenergiklasse 2015, jf. BR Der skal etableres et regnvandsbassin i området. 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets særlige tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning samt offentligt vand- og spildevandsnet Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bestemmelserne i 5 om vej-, stiog parkeringsforhold er opfyldt. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere i lokalplanens område ved ibrugtagning af den første bebyggelse i området Medlemspligt af grundejerforeningen indtræder ved erhvervelsen af en ejendom i lokalplanområdet, eller for den oprindelige ejer ved påbegyndelse af udstykning og bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanen Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af områdets fæl- 16

17 lesarealer. Grundejerforeningen skal tillige forestå etablering af eventuelle nyanlæg. Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Sønderborg Kommunes byråd. [BESTEMMELSER] 12 Servitutter 12.1 Der ophæves ingen servitutter Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. Lov om planlægning Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg mv., der er indeholdt i planen Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen Indtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, jf. Planlovens 17, stk. 1, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. 17

18 [VEDTAGELSE] V edtagelse Lokalplanforslaget er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 25. maj P.b.v. Aase Nyegaard borgmester Lokalplanen er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den DATO. P.b.v. Aase Nyegaard borgmester Lokalplanen indberettes på 18

19 [BILAG] 19 K ortbilag 1 Lokalplanens afgrænsning og matrikler a 7000a 7000a l l l 7 0l b 00b 7000b o 7000o b 00bø b b 0b 0bø b 0bø 0b d 0d Meters Aabenraavej Alssundvej Alssund

20 20 [BILAG] K ortbilag 2 Lokalplanens delområder a 7000a 7000a l l l 7 0l b 00b 7000b o 7000o o b 00bø bø 0bø 0b d 0d Meters Delområde 1 Delområde 2 Delområde 3 Delområde 4 Aabenraavej Alssundvej Alssund

21 K ortbilag 3 Vejledende illustrationsplan og de fremtidige vejføringer ³ Meters [BILAG] 21

22 K ortbilag 4 [BILAG] Vejledende illustrationsplan med angivelse af de maksimale tagkoter Alssundvej Tagkote 31 Tagkote 31 Tagkote 31 Tagkote 31 Tagkote 35 Tagkote 54 Tagkote 35 Tagkote 35 Tagkote 36 Tagkote 32 Tagkote 32 Tagkote 34 Tagkote 33 Tagkote 32 Tagkote 32 Aabenraavej 22

23 esumé af miljøscreening R [MILJØSCREENING] Skemaet nedenfor er et resumé af forundersøgelsen/miljøscreeningen. En detaljeret beskrivelse af forundersøgelsen med beskrivelser af projektets miljøpåvirkning og vurdering af påvirkningens væsentlighed fremgår i en separat rapport. Konklusionsskema Punkt Emne Miljøpåvirkning Væsentlig betydning 1 Visuel påvirkning 2 B 2 Landskab 2 B 3 Naturbeskyttelse 1 A 4 Biologisk mangfoldighed 1 A 5 Jord og undergrund 1 A 6 Vand 2 B 7 Luft 1 A 8 Klimapåvirkningen 1 A 9 Kulturarv 3 C 10 Befolkning 2 B 11 Menneskenes sundhed 1 A 12 Trafi k 2 B 13 Materielle goder 1 A 14 Naboområder 2 B 15 Alternativer, 0-løsning Defi nition: 1 betyder, at det er usandsynligt, at der vil ske en miljøpåvirkning 2 betyder, at der er mulighed for en miljøpåvirkning 3 betyder, at der sandsynligvis vil ske en miljøpåvirkning A betyder, at miljøpåvirkningen vurderes at være uvæsentlig B betyder, at miljøpåvirkningen vurderes måske at være væsentlig C betyder, at miljøpåvirkningen vurderes at være væsentlig 23

24 [MILJØSCREENING] Konklusion Projektet vurderes på 7 af de 14 undersøgte emner at have en uvæsentlig på virkning af miljøet. På 1 af de undersøgte emner vurderes projektet at have en væsentlig påvirkning af miljøet. Det drejer sig her om kulturarv, hvor det vurderes at have en væsentlig påvirkning i sammenhæng med skanserne IX og X og det fredede Dybbølområde. I 6 af de undersøgte emner vurderes projektet at have en måske væsentlig betydning og her drejer det sig om placeringen i forhold til den visuelle påvirkning, landskab, trafi k, naboområder, befolkning og vand. Nye arbejdspladser i området vurderes som en positiv effekt. For så vidt angår de trafi kale forhold skal det undersøges nærmere med hensyn til eventuelle trafi ksikkerhedsforanstalninger, tilog frakørsel til Alssundvej og en løsning af p-pladsforholdene i tilknytning til de nye bygninger. Etablering af p-pladser påvirker afstrømning af regnvand i området. Der skal etableres et regnvandbassin i området. I forlængelse af ovennævnte vurderes det sluttelig, at der ikke er behov for yderligere vurdering af miljøpåvirkningen hos andre berørte myndigheder, ligesom det vurderes, at der ikke er behov for yderligere miljøvurdering/miljørapport for projektet. Samlet set vurderes det, at gennemførelse af lokalplanen ikke vil have en væsentlig indvirkning på miljøet i lovens forstand. Lokalplanen er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, BEK 936 af 24/09/2009, 3, stk. 1, nr. 1. Da lokalplanen i henhold til 3, stk. 2 imidlertid vurderes, ikke at have væsentlig indvirkning på miljøet, konkluderes det, at der ikke er lovmæssigt krav om udarbejdelse af en miljøvurdering. Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering træffes således på baggrund af lovens 3, stk

25 Forslag Tillæg nr. 4 til Kommuneplan Kommuneplanramme E Erhvervsområde Januar 2011

26 Tillæg nr. 4 til Sønderborg Kommuneplan Erhvervsområde ved Alssundbroen Forslag til Kommuneplantillæg nr. 4 er vedtaget af Sønderborg Byråd i januar 2011 Kort: Sønderborg Kommune Tryk: Sønderborg Kommune Planen kan fås hos Sønderborg Kommune, Planlægning, Rådhustorvet 10, 6400 Sønderborg eller findes på

27 Forord KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 4 Dette kommuneplantillæg er udarbejdet for at muliggøre en ændring af den bestående ramme B13 i Plandistrikt 4.10 Den vestlige bydel i Planområde Sønderborg. I medfør af planlovens 14 kan byrådet desuden altid nedlægge forbud mod forhold, der kan forhindres ved en lokalplan. Kommuneplan er vedtaget af Sønderborg Byråd den 17. november Kommuneplanens rammedel indeholder bestemmelser for lokalplanlægningen for Sønderborg Kommune. Rammerne er bindeleddet mellem hovedstruktur og detailplanlægningen og fastlægger den fremtidige anvendelse af arealer i kommunen. Erhvervsområder Erhvervsformål kan f.eks. være mindre værksteds-, håndværks-, handels-, og oplagsvirksomheder samt mindre butikker og offentlige formål. For enkeltområder fastlagt til fremstillingserhverv angives, hvilken type virksomheder, som kan placeres i et område. Retsvirkninger Byrådet har ifølge Planlovens 12, stk. 2 og 3 pligt til at virke for kommuneplanens gennemførelse. Der kan f.eks. ikke vedtages lokalplaner i strid med kommuneplanen. Til gengæld kan byrådet beslutte at ændre kommuneplanen med kommuneplantillæg. For borgerne er planen ikke direkte bindende. Men selvom borgere og bygherrer ikke er forpligtet til i forskellige dispositioner at overholde planen, har byrådet jfr. Planlovens 12 mulighed for at håndhæve kommuneplanrammerne konkret. I byzone kan byrådet modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser undtaget hvis området er omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt. I byzone og sommerhusområder kan byrådet modsætte sig forhold, der er i strid med rammebestemmelserne undtaget hvis området er udlagt til offentlig formål eller omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt. Byrådet kan i begrænset omfang dispensere fra kommuneplanen, men ikke i et sådant omfang at der er tale om lokalplanpligt. Så skal kommuneplanen i stedet ændres ved et tillæg. Gældende lokalplaner og byplanvedtægter samt servitutbestemmelser berøres ikke af kommuneplanen, men kan ophæves eller ændres ved en lokalplan. Planloven giver mulighed for at rammebestemmelserne kan udgøre et direkte administrationsgrundlag i en del sager om byggeri og arealanvendelse. Dette kommuneplantillæg er udarbejdet for at muliggøre en ændring af de bestående rammer i Plandistrikt 4.10 Det vestlige Sønderborg. Retningslinjer for arealanvendelsen Bestemmelserne om bebyggelsens omfang m.v. skal forstås sådan, at bestemmelserne om bebyggelsesprocent, etageantal og bygningshøjde m.v. er ydre rammer og ikke ensbetydende med, at der i alle tilfælde vil blive givet tilladelse til, at rammerne udfyldes. Samtidig skal de forstås sådan, at der som hovedregel ikke kan forventes givet tilladelse til bebyggelse, der overskrider rammerne. Dog vil der, når omstændighederne taler for det, kunne meddeles dispensation fra de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i planloven samt tilsvarende bestemmelser i en byplanvedtægt eller lokalplan, også selvom kommuneplanens lokalplanrammer overskrides. Grænserne mellem de forskellige områder er tegnet ret præcist. Hvis omstændighederne taler for det, herunder at sigtet med afgrænsningen ikke anfægtes, kan der ske mindre korrektioner af disse afgrænsninger, uden at det kræver tillæg til kommuneplanen. Hvor ikke andet er angivet i de bebyggelsesregulerende bestemmelser, gælder følgende for de enkelte hovedarealanvendelsestyper: TILLÆG NR. 4 TIL KOMMUNEPLAN

28 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 4 4 TILLÆG NR. 4 TIL KOMMUNEPLAN

29 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 4 TILLÆG NR. 4 TIL KOMMUNEPLAN

30 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 4 6 TILLÆG NR. 4 TIL KOMMUNEPLAN

31 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 4 TILLÆG NR. 4 TIL KOMMUNEPLAN

32 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 4 I henhold til lov om planlægning (BEK. nr af 20. oktober 2008) fastsættes følgende rammebestemmelser for indholdet af en lokalplan, der tilvejebringes inden for rammeområde E Formålet med kommuneplantillægget er at give mulighed for en ændring fra bolig- til erhvervsformål samt ændre tilladte antal etager og bygningshøjder. 13.B J 13.J J 13.J1 10.B E 10.B13 11.J1 10.F4 10.B2 8 TILLÆG NR. 4 TIL KOMMUNEPLAN

33 KOMMUNEPLANTILLÆG NR Den vestlige bydel Område nr. Betegnelse Generel anvendelse Områdets status Områdets fremtidige anvendelse E Porten til Sønderborg Erhvervsformål Landzone Kontorer og serviceanlæg Miljøklasse 1-2 Maks. bebyggelsesprocent 60 % Maks. etageantal Maks. højde i meter 8,5 etager 30 meter Omfang og udformning Opholds- og friareal Miljø Andet Zoneforhold Gældende lokalplaner Erhvervsområde A Byzone Kontor- og serviceanlæg ved Alssundboen (Porten til Sønderborg) TILLÆG NR. 4 TIL KOMMUNEPLAN

34 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 4 Rammernes opbygning Områdeinddeling Kommunen er opdelt i 7 geografiske områder, planområderne, Nordborg, Augustenborg, Sydals, Sønderborg, Sundeved, Broager og Gråsten. Planområderne er videre opdelt i plandistrikter, f.eks. Planområde 1 med efterfølgende plandistrikt 1.1, 1.2, 1.3 osv. Rammerne nummereres under de enkelte planområder og plandistrikter efter nedenstående princip: E: Rammeområde til erhvervs- og kontorformål ved Alssundbroen Anvendelseskode E for erhvervsformål Fortløbende 3-cifret rammenummer Kode for plandistrikt: 2 for Alnor/Trappen Planområde: 7 for Gråsten 10 TILLÆG NR. 4 TIL KOMMUNEPLAN

35 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 4 Rammeområderne vises på kortbilag og hovedanvendelse af det enkelte område vises med en farve, som fremgår af nedenstående skema. Rammeområderne er betegnet med et stort bogstav og et tal. Bogstavet angiver områdets hovedanvendelse mens tallet er et fortløbende nummer. Ud over de generelle retningslinjer for rammerne indeholder rammebestemmelserne oplysninger om følgende forhold: 1. Anvendelse 2. Bebyggelsesprocent 3. Bygningshøjde 4. Etageantal 5. Evt. parkeringsnormer 6. Evt. supplerende retningslinjer om anvendelse og bebyggelsesudformning, vej- og stiforhold. 7. Evt. reference til anden planlægning. Eksempel på nummerering af udvalgt rammeområde: Hvert rammeområde har et rammenummer f.eks. 101B01, hvor de tre første cifre er en angivelse af plandistriktet. Herefter er der et bogstav og to cifre, som angiver hvilken ramme det er inden for plandistriktet. Bogstavet angiver hvad området er udlagt til. Rammeområde 101B01 betyder, at området ligger i Guderup og området er udlagt til boligområde nr. 1. Kode Navn Gis kode Definition B Boligområde 11 Rene boligområder med begrænset mulighed for lokal detailhandel, lokal privat og offentlig service og fællesanlæg. Boligandel på mindst 80%. G Blandet bolig og erhverv 21 Blanding af boliger og erhverv med boligandel mellem 20 og 80 procent og tilsvarende erhvervsandel mellem 20 og 80 procent. E Erhvervområde 31 Rene erhvervsområder med begrænset mulighed for lokal detailhandel, lokal privat og offentlig service og fællesanlæg. Erhvervsandel på mindst 80%. C Område til butiksformål 41 Butiksformål, større indkøbscentre. Omfatter bl.a. lavprisvarehuse samt klynger af størreudvalgsvarebutikker. F Rekreation/fritidsformål 51 Omfatter alle fritids- og turistanlæg og rekreative grønne områder i og uden for byerne. S Sommerhusområde 61 Omfatter områder udlagt til sommerhuse. D Offentlig formål 71 Omfatter områder udlagt til uddannelses-, sundheds-, kulturelle, administrative, samt social formål. T Tekniske anlæg 81 Omfatter trafikanlæg og kommunikationsanlæg, forsyningsanlæg og andre tekniske anlæg herunder vindmøller, biogasanlæg miljøanlæg, rensningssanlæg, deponeringsanlæg mv. J Landområde 91 Alle områder i det åbne land som f.eks. jordbrugsområder, større naturområder, militære områder og områder til råstofindvinding. A Andet 96 Er en opsamlingskasse, hvor områder vis anvendelse ikke passer ind i strukturen kan placeres. TILLÆG NR. 4 TIL KOMMUNEPLAN

36 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 4 Planområde Sønderborg Planområde Sønderborg Sønderborg er opdelt i 13 plandistrikter: 401 Bymidten 402 Den centrale bydel 403 Den sydlige bydel 404 Den østlige bydel 405 Den nordlige bydel 406 Ulkebøl 407 Vollerup 408 Klinting 409 Kær Halvø 410 Den vestlige bydel 411 Dybbøl 412 Ragebøl 413 Stovgaard 401 Sønderborg bymidte Sønderborg bymidte omfatter centrum af Sønderborg by og afgrænses af Løkken, Lerbjerg, Kongevej, Voldgade og Alssund. Plandistriktet består udelukkende af C-rammeområder center formål herunder detailsalg, servicevirksomhed og boliger samt erhverv uden genevirkning for omgivelserne. 402 Den centrale bydel Den centrale bydel er afgrænset af Bosager, Ringgade, Lystbådehavnen, Kongevej, Lerbjerg, Løkken og Alssund. Plandistriktet er tæt bebygget, som ligger tæt på den centrale bymidte. Samtidig omfatter plandistriktet nogle af de centrale bynære rekreative områder; Sønderborg Slot, Kurhusskoven, lystbådehavnen, campingpladsen, Ringridderpladsen, Mølledammen samt fritidsklubberne ved Verdens Ende. 403 Den sydlige bydel Den centrale bydel afgrænses af Kongevej, Sdr. Landevej, Borgmester Andersensvej, Sønderskoven og Sønderborg bugt. Plandistrikter består hovedsagelig af boligområdet i form af tæt-lavbebyggelse, men omfatter også en del forskellige institutioner: Idrætshøjskolen, Sønderskovskolen, Amtsgymnasiet, EUC-Syd og Sønderborg Handelsskole. 404 Den østlige bydel Den østlige bydel afgrænses af Augustenborg Landevej, Spang Vade, Huholt, Sønderskoven, Sdr. Landevej og Ringgade. Plandistriktet er et meget blandet område og består både af parcelhuskvarterer og etagebebyggelse, områder med lettere erhverv og langs Sønderskoven er der udlagt arealer til idrætsformål. Desuden omfatter plandistriktet SFS-hallen og Rideskolen. 405 Den nordlige bydel Den nordlige bydel er afgrænset af Vestermark, Ringgade, Augustenborg Landevej, Grundtvigs Allé og Omfartsvejen. Den nordlige halvdel af plandistriktet er domineret af erhvervsområderne ved Ellegårdvej og Elholm samt aflastningscenter Øst. Den sydlige halv del består af boligbebyggelse dels tæt/lav bebyggelse og dels parcelhuskvarterer. 406 Ulkebøl Ulkebøl er afgrænset af Omfartsvejen, Augustenborg Landevej og Grundtvigs Allé. Plandistriktet består hovedsagelig af boligkvarterer med tæt/lav og åben/lav bebyggelse. Dog er der langs Augustenborg Landevej noget erhverv og langs omfartsvejen er der et større rekreativt område, som hænger sammen med Ulkebøl Dam. 407 Vollerup Vollerup afgrænses af Lambjergskovvej, Spang Vade, Augustenborg Landevej og Augustenborg Fjord. Plandistriktet består hovedsagelig af parcelhusområder og af erhvervsområder med forskellig karakter. Arealerne ud til Augustenborg Fjord er landbrugsjord, men her ligger også Madeskov Camping. Desuden ligger Alssunds genbrugsplads i plandistriktet på Foldager. 408 Klinting Klinting omfatter Sønderskoven samt området mellem Sønderskoven og en del af Sydals. Langt den største del af plandistriktet er skov og landbrugsarealer. En mindre del af landbrugsarealet er udlagt til et nyt boligområde. 409 Kær Halvø Kær Halvø omfatter hele Kær Halvø, fra omfartsvejen og mod nord. Langt den største del af plandistriktet er landbrugsarealer med spredt bebyggelse og landsbyen Kær-Ormstoft. Langs omfartsvejen er der udlagt arealer til erhverv (Tech 21) Desuden er Sønderborg Lufthavn placeret på Kær Halvø FORSLAG TILLÆG NR. TIL 4 TIL KOMMUNEPLAN

37 KOMMUNEPLANTILLÆG NR Den vestlige bydel Den vestlige bydel er den del af Sønderborg by som er placeret på Jyllandssiden. Den afgrænses mod nord af omfartsvejen, mod øst af Alssund og mod syd og vest af de fredede Dybbøl-arealer. Plandistriktet består mest af åben/ lav parcelhusbebyggelse Dybbøl Dybbøl er den del af Sønderborg by, som er placeret længst mod Sundeved. Den afgrænses mod nord og vest af omfartsvejen, mod øst af Den vestlige bydel og mod syd af Vemmingbund Ragebøl Ragebøl er afgrænset af omfartsvejen, Åbenråvej og den tidligere kommunegrænse mod Sundeved. En stor del af plandistriktet er Dybbøl Erhvervspark og - landsby Stovgaard Stovgaard afgrænses af Åbenråvej mod Sundeved og Alssund. Plandistriktet består af landbrugsområder med spredt landbrugsbebyggelse. Ved Møllebugten ligger et areal omkring den gamle søfartsskole, der nu er udlagt til boligbebyggelse. 4.9 Kær Halvø 4.13 Stovgaard 4.7 Vollerup 4.6 Ulkebøl 4.12 Ragebøl 4.5 Den nordlige bydel 4.2 Den centrale bydel 4.4 Den østlige bydel 4.10 Den vestlige bydel 4.1 Bymidten 4.11 Dybbøl 4.8 Klinting 4.3 Den sydlige bydel TILLÆG NR. 4 TIL KOMMUNEPLAN