D O M. Afsagt den 6. juni 2017 af Østre Landsrets 23. afdeling (landsdommerne Bodil Dalgaard Hammer, Gunst Andersen og Niels Fenger).

Transkript

1 D O M Afsagt den 6. juni 2017 af Østre Landsrets 23. afdeling (landsdommerne Bodil Dalgaard Hammer, Gunst Andersen og Niels Fenger). 23. afd. nr. B : Location A/S (advokat Lars Langkjær) mod Grundejernes Investeringsfond (advokat Bjarne Becher Jensen) Helsingør Rets dom af 2. december 2016 (BS 2G-250/2016) er anket af Location A/S med endelig påstand om, at Grundejernes Investeringsfond skal anerkende at være forpligtet til at ophæve bindingskonto nr for ejendommen Sundtoldvej 9, 3000 Helsingør. Indstævnte, Grundejernes Investeringsfond, har påstået stadfæstelse. Supplerende sagsfremstilling Der er for landsretten fremlagt en række nye dokumenter vedrørende ejendommens opførelse, hvoraf bl.a. fremgår, at de omhandlede ejendomme er registreret som opført i år 1900 af samme murermester, og at de var sammenbygget med fælles brandgavl. Af det i byrettens dom omtalte Driftsbudget Ejendommen: Grønnehavevej & Sundtoldvej 5 fremgår bl.a., at ejendommene i 1988 og 1989 havde ét samlet driftsbudget med bl.a. fælles forsikringer og Falck-abonnement og fælles regnskab for varme, el og gas. Bud-

2 - 2 - gettet indeholdt tillige fælles poster for bl.a. ejendomsfunktionær, trappevask, vinduespudsning, fejning, snerydning, vicevært og storskrald. I forbindelse med, at ejendommene blev solgt samlet på tvangsauktion i 1989, udfærdigede Helsingør Kommune, Ejendomsskattekontoret, to vurderingspåtegninger af 24. juli 1989, for hhv. matr. nr. 23 k Marienlyst og matr. nr. 23 i Marienlyst. På begge påtegninger står der som fortrykt tekst Ejendommen udgør ikke en del af en samlet fast ejendom. Tidligere direktør for ejendommenes daværende ejer Hedebyselskabet ApS Michael Drøgemüller har i en mail af 3. maj 2013 anført bl.a. følgende: I nærværende sag om frigivelse af bundne midler i GI kan jeg oplyse, at ejendommene Sundtoldvej 5-7 og Sundtoldvej 9 var samejet og samadministreret den 1. januar Ejendommene skal derfor betragtes som en storejendom. Ejer var Hedebyselskabet ApS. Jeg vedlægger kopi af huslejevarslinger fra før og efter den 1. januar 1995, som viser at ejendommene blev administreret som én stor ejendom. Ifølge BBR-meddelelser fra 2015 og 2017 har ejendommen Sundtoldvej 9 centralvarmeanlæg (1-kammerfyr), mens ejendommen Sundtoldvej 5 ifølge BBR-meddelelse fra 2017 har fjernvarme. Procedure Parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed. Dog har appellanten under hovedforhandlingen for landsretten frafaldet sit anbringende om, at de to ejendomme ikke har været opført kontinuerligt i den forstand, hvori dette udtryk benyttes i boligreguleringslovens 4 a, stk. 2. Retsgrundlaget Boligreguleringslovens kapitel II omhandler huslejeregulering for beboelseslejligheder. Lovens 4 fastsætter bl.a. følgende:

3 Reglerne i kapitel II-IV gælder for lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse, jf. dog stk Stk. 5. Reglerne i kapitel II-IV, bortset fra 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte ejendomme gælder 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder dog ikke, hvis ejendommen er beliggende i landzone og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom. Endvidere foreskriver lovens 4 a, stk. 1 og 2, følgende: 4 a. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i denne lov som én ejendom. Stk. 2. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne lov som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. Bestemmelsen i boligreguleringslovens 4, stk. 5, blev indsat ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 med ikrafttræden den 1. januar Af de specielle bemærkninger til lovforslaget (FT , Tillæg A, sp. 791l f.) fremgår bl.a. følgende: Det foreslås i den nye bestemmelse i 4, stk. 5, at undtage lejeforhold i ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder fra reglerne om lejens størrelse m.v. ved lejeaftalens indgåelse, de komplicerede regler om omkostningsbestemt leje og de hertil knyttede regler om vedligeholdelse. Ændringen foreslås at skulle gælde for ejendomme, som den 1. januar 1995 indeholder 6 eller færre beboelseslejligheder. Ved at knytte lejlighedsantallet sammen med et bestemt tidspunkt opnås, at senere lejlighedssammenlægninger ikke bevirker, at ejendommen igen bliver omfattet af den omkostningsbestemte leje m.v. Dette princip svarer til, hvad der gælder for 80%-ejendommene i boligreguleringslovens 4, stk. 2, nr. 2. I forbindelse med ændringslovens ikrafttræden udstedte det daværende boligministerium Vejledning om ændringer i lejelovgivningen pr. 1. juli 1994 og 1. januar Af vejledningens pkt. 6 fremgår bl.a. følgende: Med ændringsloven er der i boligreguleringslovens kapitel IV A indført et særligt regelsæt for de såkaldte»små-ejendomme«.

4 - 4 - Formålet med reglerne er at forenkle administrationen af mindre udlejningsejendomme ved at fritage disse ejendomme fra en væsentlig del af boligreguleringslovens mere komplicerede regelsæt vedrørende lejeregulering, forbedringer og vedligeholdelse. Afgrænsningen af regelsættet for småejendomme er, jf. ovenfor, alene relateret til antallet af beboelseslejligheder pr. 1. januar Ændringer i antallet af beboelseslejligheder, som følge af f.eks. sammenlægning af lejligheder, ændrer ikke ejendommens status. Efter boligreguleringslovens ejendomsbegreb, jf. 4 a, udgør en restejendom en selvstændig ejendom. For sådanne ejendomme finder reglerne for småejendomme ligeledes anvendelse. Dette bevirker, at restejendomme, som pr. 1. januar 1995 indeholder færre end 7 beboelseslejligheder, har status som småejendom. Også for disse ejendomme gælder, at status ikke kan ændres efterfølgende. Restejendomme, der indeholder 7 eller flere beboelseslejligheder, forbliver omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje uanset, om der efter den 31. december 1994 frasælges ejerlejligheder i et omfang, som bringer antallet under 7 beboelseslejligheder i restejendommen. Landsrettens begrundelse og resultat Der er mellem parterne enighed om, at spørgsmålet om, hvorvidt der er bindingspligt på ejendommen Sundtoldvej 9, 3000 Helsingør, afhænger af, om denne ejendom i medfør af boligreguleringslovens 4 a, stk. 2, skal anses for én ejendom sammen med ejendommene Sundtoldvej 5 og 7. Boligreguleringslovens 4 a, stk. 2, indeholder tre betingelser for, at flere ejendomme skal anses som én ejendom i denne lovs forstand. For det første skal de pågældende ejendomme være opført kontinuerligt, hvilket for landsretten ubestridt er tilfældet i nærværende sag.

5 - 5 - For det andet skal ejendommene have fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, og for det tredje skal ejendommene ejes af samme ejer. Landsretten tiltræder i den forbindelse, at vurderingen efter de to sidstnævnte betingelser skal foretages ud fra forholdene den 1. januar 1995, således som det foreskrives i boligreguleringslovens 4, stk. 5, og i TBB V er lagt til grund i forhold til boligreguleringslovens 4 a, stk. 1. Det er ubestridt, at de omhandlede ejendomme den 1. januar 1995 havde samme ejer. Landsretten tiltræder endvidere, at der 1. januar 1995 forelå et i forhold til boligreguleringslovens 4 a, stk. 2, fornødent driftsfællesskab mellem ejendommene. Landsretten har herved lagt vægt på bl.a., at ejendommene på dette tidspunkt var samadministreret, at Grundejernes Investeringsfond med virkning fra 1. januar 1983 havde registreret ejendommene som indbyrdes bindingspligtige, at den daværende ejer af ejendommene i juli 1984 oplyste over for Grundejernes Investeringsfond, at ejendommene havde driftsfællesskab, og at ejendommene i hvert fald i 1988 og 1989 havde ét samlet driftsbudget med fælles poster for bl.a. varme, el og gas, ejendomsfunktionær, trappevask, vinduespudsning, fejning, snerydning, vicevært og storskrald, forsikringer og Falck-abonnement. Landsretten stadfæster derfor byrettens dom. Location A/S skal betale sagsomkostninger for landsretten til Grundejernes Investeringsfond med i alt kr. Beløbet omfatter udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der taget hensyn til sagens omfang og varighed. T h i k e n d e s f o r r e t: Byrettens dom stadfæstes. I sagsomkostninger for landsretten skal Location A/S betale kr. til Grundejernes Investeringsfond.

6 - 6 - Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens 8 a.